Investir Dans L’Immobilier En Espagne Pour Expatriés

Publié le 4 mars 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

L’Espagne reste une destination de choix pour les expatriés souhaitant investir dans l’immobilier. Avec son climat agréable, sa qualité de vie réputée et un marché immobilier dynamique, le pays offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs étrangers. Cependant, se lancer dans un tel projet nécessite une préparation minutieuse et une compréhension approfondie des spécificités locales. Ce guide vous accompagnera à travers les étapes clés de l’investissement immobilier en Espagne, en abordant les aspects juridiques, financiers et pratiques essentiels pour réussir votre projet.

Pourquoi Investir dans l’Immobilier en Espagne ?

L’attrait de l’Espagne pour les investisseurs immobiliers étrangers ne se dément pas, et ce pour plusieurs raisons :

Un marché immobilier attractif : Malgré une reprise des prix ces dernières années, l’immobilier espagnol reste compétitif comparé à d’autres pays européens. Les prix au mètre carré sont généralement plus abordables qu’en France, offrant ainsi un meilleur potentiel de rentabilité.

Une forte demande locative : L’Espagne attire chaque année des millions de touristes, créant une demande constante pour les locations saisonnières. Dans certaines régions comme la Costa Blanca ou la Costa Calida, on peut espérer une occupation de 30 à 36 semaines par an pour un bien bien situé.

Un cadre fiscal avantageux : L’Espagne a mis en place des mesures fiscales attractives pour les investisseurs étrangers. Par exemple, l’impôt sur les revenus locatifs est fixé à 19% pour les résidents de l’UE, contre des taux pouvant aller jusqu’à 45% en France.

Une qualité de vie reconnue : Le climat ensoleillé, la gastronomie réputée et le rythme de vie décontracté attirent de nombreux expatriés, en particulier les retraités cherchant à profiter de leurs années dorées dans un cadre agréable.

Les Étapes Clés de l’Investissement Immobilier en Espagne

Pour mener à bien votre projet d’investissement immobilier en Espagne, il est crucial de suivre un processus structuré. Voici les étapes essentielles à ne pas négliger :

1. Obtenir le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger)

Le NIE est indispensable pour toute transaction immobilière en Espagne. C’est l’équivalent du numéro fiscal pour les étrangers. Pour l’obtenir :

• Préparez votre passeport et des copies
• Remplissez le formulaire EX-15
• Présentez-vous au bureau des étrangers ou au commissariat de police avec compétence en matière d’immigration
• Payez les frais administratifs (environ 10€)

Délai d’obtention : Généralement entre 1 à 3 semaines, mais peut varier selon les régions.

2. Ouvrir un Compte Bancaire Espagnol

Un compte bancaire local facilitera vos transactions et le paiement des charges liées à votre bien. Pour l’ouverture :

• Choisissez une banque (CaixaBank, Santander, BBVA sont parmi les plus populaires)
• Présentez votre passeport, NIE et justificatif de domicile
• Prévoyez un dépôt initial (le montant varie selon les banques)

À noter : Certaines banques proposent des services spécifiques pour les non-résidents, facilitant la gestion à distance.

3. Recherche et Sélection du Bien

La recherche d’un bien immobilier en Espagne peut se faire via :

• Des agences immobilières locales
• Des sites web spécialisés (Idealista, Fotocasa)
• Des salons de l’immobilier international

Conseil : Faites appel à un agent immobilier bilingue pour faciliter la communication et la compréhension des subtilités du marché local.

4. Vérifications Juridiques

Avant de vous engager, il est crucial de procéder à des vérifications approfondies :

• Vérifiez le titre de propriété au Registre de la Propriété
• Assurez-vous de l’absence d’hypothèques ou de dettes liées au bien
• Contrôlez la conformité urbanistique du bien

Important : Contrairement à la France, le notaire espagnol n’a pas l’obligation de vérifier ces éléments. Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat spécialisé pour ces démarches.

Financement de votre Investissement Immobilier en Espagne

Le financement est un aspect crucial de votre projet d’investissement. Plusieurs options s’offrent à vous :

1. Prêt Hypothécaire en Espagne

Les banques espagnoles proposent des prêts aux non-résidents, mais avec des conditions spécifiques :

• Taux d’intérêt généralement plus élevés que pour les résidents
• Apport personnel exigé entre 30% et 40% du prix du bien
• Durée du prêt souvent limitée à 20 ans pour les non-résidents

Documents requis : Justificatifs de revenus, relevés bancaires, déclarations fiscales des dernières années.

2. Prêt en France pour un Achat en Espagne

Il est possible d’obtenir un financement auprès d’une banque française pour un achat immobilier en Espagne :

• Prêt personnel adossé à une garantie hypothécaire sur un bien en France
• Possibilité d’emprunter jusqu’à 70% de la valeur du bien mis en garantie

Avantage : Cette option peut offrir des taux plus avantageux et une meilleure compréhension de votre situation financière par votre banque habituelle.

3. Rachat de Crédit International

Pour optimiser votre investissement, vous pouvez envisager un rachat de crédit international :

• Regroupement de vos crédits existants en France et du nouveau crédit pour l’achat en Espagne
• Potentielle réduction des mensualités globales
• Simplification de la gestion de vos crédits

À considérer : Cette option nécessite une étude approfondie de votre situation financière globale.

Fiscalité de l’Investissement Immobilier en Espagne pour les Expatriés

La fiscalité est un élément clé à prendre en compte dans votre stratégie d’investissement. Voici les principaux aspects à connaître :

Impôts liés à l’Acquisition

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) : varie entre 6% et 10% selon les régions

• TVA (IVA) : 10% du prix d’achat
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) : environ 1,5% du prix d’achat

Impôts Annuels

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) : équivalent de la taxe foncière, généralement plus faible qu’en France
• Impôt sur le Revenu des Non-Résidents : 19% pour les résidents de l’UE, 24% pour les autres, sur les revenus locatifs nets
• Impôt sur la Fortune Immobilière : applicable si la valeur de vos biens immobiliers en Espagne dépasse 700 000€

Impôts lors de la Revente

• Plus-value immobilière : taxée entre 19% et 23% selon le montant de la plus-value
• Retenue à la source : 3% du prix de vente, prélevé par le notaire et déduit de l’impôt sur la plus-value

Optimisation fiscale : Certaines régions comme l’Andalousie ou la Communauté Valencienne offrent des régimes fiscaux avantageux pour les retraités expatriés.

Stratégies d’Investissement pour les Expatriés en Espagne

Votre stratégie d’investissement dépendra de vos objectifs personnels et financiers. Voici quelques approches à considérer :

1. Investissement Locatif Saisonnier

• Rendements potentiellement élevés pendant la haute saison
• Possibilité d’utiliser le bien pour vos propres vacances
• Gestion plus intensive (changements fréquents de locataires)
• Réglementations locales sur la location touristique à vérifier

2. Location Longue Durée

• Revenus plus stables et prévisibles
• Gestion moins contraignante
• Rendements généralement plus faibles que la location saisonnière
• Importance de bien choisir l’emplacement pour assurer une demande constante

3. Achat-Rénovation-Revente

• Potentiel de plus-value important
• Possibilité de bénéficier d’aides à la rénovation dans certaines régions
• Nécessite une bonne connaissance du marché local
• Risques liés aux travaux (dépassements de budget, délais)

4. Investissement dans le Neuf

• Garanties constructeur
• Normes énergétiques modernes
• Prix d’achat généralement plus élevé
• Importance de bien évaluer le potentiel de la zone

Aspects Juridiques et Administratifs à Connaître

La compréhension du cadre juridique espagnol est essentielle pour sécuriser votre investissement :

1. Le Processus d’Achat

• Contrat de réservation (Contrato de arras) : Acompte généralement de 10% du prix de vente
• Compromis de vente (Contrato privado de compraventa) : Détaille les conditions de la vente
• Acte notarié (Escritura pública) : Finalisation de la vente devant notaire

Important : Contrairement à la France, le délai de rétractation n’existe pas en Espagne. Une fois le contrat de réservation signé, il est difficile de se désengager sans pénalités.

2. Droits de Propriété

• Pleine propriété (Propiedad) : Équivalent à la propriété en France
• Usufruit (Usufructo) : Droit d’usage et de jouissance du bien
• Multipropriété (Multipropiedad) : Partage de la propriété sur des périodes définies

3. Réglementations Spécifiques

• Licences touristiques : Obligatoires dans certaines régions pour la location saisonnière
• Normes énergétiques : Certificat d’efficacité énergétique obligatoire pour la vente ou la location
• Restrictions urbanistiques : Vérifiez les règles locales, notamment dans les zones côtières

4. Protection des Acheteurs

• Loi 57/1968 : Protège les acheteurs sur plan en cas de faillite du promoteur
• Registre de la Propriété : Garantit les droits de propriété et l’absence de charges

Gestion et Entretien de votre Bien Immobilier en Espagne

Une fois votre investissement réalisé, la gestion et l’entretien de votre bien sont essentiels pour en assurer la rentabilité et la pérennité :

1. Gestion Locative

• Autogestion : Idéal si vous résidez à proximité ou pour un petit portefeuille
• Agence immobilière locale : Pour une gestion professionnelle et une connaissance du marché local
• Plateforme en ligne : Pour la location saisonnière (Airbnb, Booking.com)

• Respect des réglementations locales sur la location touristique
• Déclaration des revenus locatifs aux autorités fiscales espagnoles et françaises

2. Entretien et Rénovation

• Entretien régulier : Prévoyez un budget annuel pour les petites réparations et l’entretien courant
• Rénovations importantes : Peuvent être nécessaires pour maintenir l’attractivité du bien, surtout en location saisonnière
• Normes énergétiques : Envisagez des améliorations pour optimiser la performance énergétique du bien

3. Assurances

• Assurance habitation : Couvrant les dégâts matériels et la responsabilité civile
• Assurance propriétaire non occupant : Pour les biens mis en location
• Garantie loyers impayés : Recommandée pour la location longue durée

4. Fiscalité Courante

• Déclaration annuelle des revenus locatifs en Espagne (Modelo 210 pour les non-résidents)
• Paiement de l’IBI (taxe foncière) chaque année
• Déclaration des revenus et du patrimoine immobilier dans votre pays de résidence fiscale

Conclusion : Réussir son Investissement Immobilier en Espagne

Investir dans l’immobilier en Espagne en tant qu’expatrié offre de nombreuses opportunités, mais nécessite une préparation minutieuse et une compréhension approfondie du marché local. Voici les points clés à retenir :

• Préparation administrative : Obtention du NIE et ouverture d’un compte bancaire espagnol sont des étapes incontournables.
• Choix stratégique : Définissez clairement vos objectifs (rendement locatif, usage personnel, plus-value) pour orienter votre recherche.
• Due diligence : Ne négligez pas les vérifications juridiques et urbanistiques, cruciales pour sécuriser votre investissement.
• Financement optimisé : Explorez les options de financement en Espagne et dans votre pays d’origine pour trouver la solution la plus avantageuse.
• Fiscalité maîtrisée : Anticipez les implications fiscales dans les deux pays pour optimiser votre investissement.
• Gestion professionnelle : Envisagez une gestion locale professionnelle pour maximiser la rentabilité et minimiser les tracas administratifs.

L’investissement immobilier en Espagne peut s’avérer très rentable et offrir une qualité de vie exceptionnelle, que ce soit pour une utilisation personnelle ou comme source de revenus. Cependant, comme pour tout investissement à l’étranger, il est crucial de s’entourer de professionnels compétents (avocat, fiscaliste, agent immobilier) pour naviguer dans les spécificités du marché espagnol.

Avec une approche méthodique, une bonne compréhension des enjeux locaux et une stratégie claire, votre projet d’investissement immobilier en Espagne a toutes les chances de devenir une réussite, tant sur le plan financier que personnel.