Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Posséder une villa en bord de mer ou un appartement de location dans un archipel sans impôt sur le revenu fait rêver. Fiscalement, les Bahamas font effectivement partie des juridictions les plus attractives au monde : pas d’impôt sur le revenu, pas de taxation des plus-values, pas de droits de succession, pas de taxe sur la fortune. Mais pour un contribuable français, l’histoire est plus complexe dès qu’on croise ce paradis fiscal avec le droit fiscal français… d’autant qu’il n’existe aucune convention fiscale entre la France et les Bahamas.
Cet article présente les impôts locaux aux Bahamas (pas de taxe foncière ni de plus-value locale, mais des droits de timbre sur les transactions), le traitement fiscal français des plus-values et de l’IFI, ainsi que les risques de double imposition. Il vise à guider un investisseur ou résident fiscal français avant d’acheter ou de vendre un bien aux Bahamas.
Un environnement fiscal bahaméen ultraléger… mais seulement en local
Aux Bahamas, l’architecture fiscale repose largement sur des taxes indirectes et sur la détention de biens, plutôt que sur le revenu ou le patrimoine global. Pour un propriétaire d’un bien immobilier, trois blocs dominent : l’absence d’impôt sur le revenu et les plus-values, la Value Added Tax (VAT) sur les transactions, et la Real Property Tax (impôt foncier annuel).
Sur le plan local, la situation peut se résumer ainsi : le revenu tiré d’un bien (loyers, plus-value) n’est pas taxé comme tel ; seules l’acquisition et la détention du bien sont imposées par différents mécanismes.
Absence d’impôt sur le revenu, de plus-values, de succession et de fortune
Les textes disponibles sont unanimes : les Bahamas ne prélèvent pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, ni sur les bénéfices des sociétés à caractère général, ni sur les gains en capital. Concrètement, le pays ne taxe pas :
Aperçu des principaux impôts et taxes absents dans l’archipel des Bahamas, offrant un environnement fiscal attractif pour les particuliers et les investisseurs.
Les revenus locatifs perçus par un particulier sur un bien bahaméen ne sont pas imposés.
Les profits réalisés lors de la revente d’un bien immobilier sont exonérés d’impôt.
Aucun impôt sur les gains issus de la cession d’actions, d’entreprises ou d’autres actifs.
Les donations et successions ne sont soumises à aucune taxation.
Aucun impôt sur la fortune n’est prélevé sur le patrimoine net global.
Pour un investisseur purement bahaméen, les profits immobiliers peuvent donc être encaissés sans impôt local sur le revenu ou sur les plus-values. Pour un Français, ce constat ne vaut cependant qu’aux Bahamas : la France, elle, impose ses résidents sur leurs revenus et plus-values mondiaux, en l’absence de convention contraire.
Les principaux impôts immobiliers locaux : VAT et Real Property Tax
En pratique, un Français qui achète et détient un bien aux Bahamas sera principalement confronté à deux grandes catégories de prélèvements locaux :
Deux types de taxes immobilières principales existent : la VAT sur les transferts de propriété et la Real Property Tax annuelle.
À cela peuvent s’ajouter certains droits spécifiques (par exemple, frais liés à des permis pour étrangers) et des règles particulières sur les loyers ou sur des structures comme les condo-hôtels ou les sociétés immobilières. Mais le cœur du sujet, pour un particulier français, reste la combinaison VAT + Real Property Tax.
VAT sur les transactions immobilières : 10 % pour les non-Bahamiens
La taxation des cessions immobilières a longtemps reposé sur une forme de droit de timbre (stamp duty). Ce mécanisme a été progressivement intégré dans la Value Added Tax, qui s’applique à la plupart des transferts de propriété.
Pour les investisseurs étrangers, la règle est simple : toute acquisition est grevée d’une VAT à taux unique, très élevé.
Principe général : une VAT sur la valeur la plus élevée
La VAT sur les transferts immobiliers s’applique à la valeur de marché la plus élevée entre :
– Le prix stipulé dans l’acte de vente.
– La valeur estimée par un expert indépendant.
– La valeur retenue pour la Real Property Tax, si elle est plus haute.
L’administration fiscale (le VAT Comptroller) peut retenir la plus forte de ces valeurs pour calculer la taxe. Dans les faits, cela limite les tentatives de sous-évaluation contractuelle du prix pour réduire le coût fiscal.
Traitement spécifique des acheteurs étrangers, dont les Français
Pour un acquéreur non bahaméen (personne physique ou société étrangère), le régime est particulièrement clair : le taux applicable est un taux unique de 10 %, quel que soit le montant de la transaction. Un Français qui achète une villa à 1 million de dollars supporte ainsi une VAT de 100 000 dollars, en plus des frais de notaire et autres coûts de clôture.
On peut synthétiser ainsi le traitement de la VAT selon le profil de l’acheteur :
| Type d’acheteur | Barème de VAT sur l’acquisition immobilière |
|---|---|
| Personne bahaméenne | Barème progressif de 2,5 % à 10 % |
| Société locale bahaméenne | 10 % unique au-delà de certains seuils |
| Personne non bahaméenne (ex. Français) | 10 % forfaitaire, quel que soit le prix |
| Société non locale | 10 % forfaitaire |
Pour mémoire, le barème progressif pour les ressortissants bahaméens est le suivant :
| Valeur de la transaction (acheteur bahaméen) | Taux de VAT applicable |
|---|---|
| < 100 000 $ | 2,5 % |
| 100 000 $ à 300 000 $ | 4 % |
| 300 000 $ à 500 000 $ | 6 % |
| 500 000 $ à 700 000 $ | 8 % |
| 700 000 $ à 1 000 000 $ | 9 % |
| > 1 000 000 $ | 10 % |
Un Français ne peut pas bénéficier de ce barème préférentiel, sauf à se trouver dans une configuration très spécifique (par exemple, détention via une structure locale répondant aux critères du droit bahaméen, ce qui dépasse le cadre de cet article).
Répartition de la VAT entre vendeur et acheteur
En pratique, la répartition de la VAT est contractuelle :
– Dans de nombreuses transactions, le coût de la VAT (10 % pour un étranger) est partagé à 50/50 entre le vendeur et l’acheteur.
– Dans d’autres montages (ventes dites « nettes »), l’acheteur supporte l’intégralité de la VAT.
La pratique locale, les négociations et la conjoncture déterminent qui supporte quoi. Pour un investisseur français, ce point doit être clarifié très tôt dans la lettre d’intention et l’avant-contrat.
Cas particuliers : baux, donations et montages sociétaires
Aux Bahamas, le régime de la VAT ne se limite pas aux ventes en pleine propriété :
– Certains baux de courte durée peuvent être soumis à une forme de taxe de type droit de timbre ou VAT, avec des taux de 2,5 % sur le loyer annuel pour des durées inférieures à 5 ans, et des règles spécifiques pour les baux plus longs.
– Des transferts à titre gratuit (donations entre proches) peuvent, dans certains cas, être « zero-rated », c’est-à-dire bénéficier d’un taux de 0 % de VAT si des conditions strictes sont réunies (par exemple donation entre époux, entre parents et enfants majeurs, ou transfert à une société ou un trust purement familial).
Pour un Français qui envisagerait une transmission intrafamiliale d’un bien bahaméen, ces règles de taux zéro peuvent être intéressantes localement. Il faut cependant les articuler très prudemment avec la fiscalité française des donations et successions, la France ne reconnaissant pas automatiquement l’exonération bahaméenne.
Real Property Tax : la « taxe foncière » bahaméenne
Si les Bahamas ne taxent ni les revenus ni les plus-values, ils imposent en revanche fortement la détention du foncier et des immeubles via la Real Property Tax. Le montant dépend de trois paramètres principaux :
– La nature de l’usage (résidence principale, résidence de location, immeuble commercial, terrain nu, etc.).
– Le statut du propriétaire (Bahaméen, étranger, entité, association caritative, etc.).
– La valeur de marché du bien.
Calendrier et incitations de paiement
La Real Property Tax est due chaque année, avec :
– Une obligation de déclaration auprès du Department of Inland Revenue.
– Une échéance de paiement fixée au 31 mars.
– Un rabais de 10 % sur la taxe de l’année si le paiement complet intervient avant cette date.
– Un système de majoration (surcharge) en cas de retard persistant, qui peut accroître sensiblement la note si l’impôt n’est pas régularisé avant le 31 décembre.
Pour un propriétaire français, respecter le calendrier fiscal local évite l’accumulation de pénalités. De plus, la France ne reconnaît un éventuel crédit d’impôt que si les impôts étrangers ont été effectivement payés, même en l’absence de convention fiscale (comme avec les Bahamas), ce qui reste un point de vigilance en cas de contrôle.
Propriétés occupées par le propriétaire (owner-occupied)
Pour les résidences occupées par le propriétaire au moins une partie de l’année, la législation bahaméenne prévoit un régime relativement favorable, avec une franchise substantielle puis des taux modérés et un plafond annuel.
La structure classique est la suivante :
| Tranche de valeur (résidence occupée) | Taux de Real Property Tax |
|---|---|
| Jusqu’à 300 000 $ | Exonération totale |
| De 300 001 $ à 500 000 $ | 0,625 % |
| Au-delà de 500 000 $ | 1 % |
| Plafond annuel d’impôt (selon sources) | 120 000 à 150 000 $ |
Certaines sources mentionnent un plafond de 120 000 dollars, d’autres un plafond porté à 150 000 dollars dans un texte récent. Dans tous les cas, l’idée est qu’un propriétaire résident ne peut pas voir sa facture de taxe foncière dépasser un certain montant annuel, même pour une propriété de très grande valeur.
Des variantes plus anciennes évoquent une franchise à 250 000 dollars et un taux de 0,75 % sur la tranche suivante : l’évolution législative montre donc un régime en mouvement, d’où l’importance de vérifier le barème en vigueur l’année d’acquisition et chaque année de détention.
Résidences de 4 unités ou moins
Les résidences purement résidentielles de petite taille (jusqu’à quatre logements, utilisés uniquement comme habitations) peuvent subir un traitement mixte, combinant forfait et taux :
– Jusqu’à 75 000 dollars de valeur : taxe forfaitaire de 300 dollars.
– Au-delà de 75 000 dollars : application d’un taux de 0,625 % sur la fraction excédentaire.
Ce dispositif vise à alléger la charge des petites propriétés et des classes moyennes locales, tout en gardant un mécanisme progressif au-delà d’un certain niveau.
Biens mixtes et multi-unités : application de pourcentages de surface
Lorsqu’un immeuble est partiellement occupé par le propriétaire et partiellement loué (par exemple un duplex où le Français occupe un appartement et loue l’autre), le fisc bahaméen ventile l’assiette en fonction de la proportion de surface occupée.
Si le propriétaire occupe 60 % du bâtiment, alors 60 % de la valeur jusqu’à 300 000 dollars peuvent bénéficier de l’exonération owner-occupied, et la partie louée subira le barème applicable aux biens de location ou commerciaux.
Ce mécanisme n’est pleinement applicable que pour des immeubles composés de quatre unités ou moins. Au-delà, la classification commerciale prime, avec un barème sensiblement plus lourd.
Propriétés commerciales et locations détenues par des étrangers
Pour un Français qui achèterait un immeuble de rapport ou un bien majoritairement destiné à la location, le pays applique en général la grille « commerciale ou foreign-owned rental property », nettement plus onéreuse que celle des habitations occupées par leur propriétaire.
On retrouve typiquement la structure suivante :
| Valeur de marché (bien commercial ou location étrangère) | Taux annuel approximatif |
|---|---|
| Jusqu’à 500 000 $ | 0,75 % |
| De 500 001 $ à 2 000 000 $ | 1 % |
| Au-delà de 2 000 000 $ | 1,5 % |
D’autres sources évoquent, plus schématiquement, un taux de 1 % sur les premiers 500 000 dollars et 2 % au-delà. Ces divergences s’expliquent par des réformes successives et des catégories juridiques fines. Dans tous les cas, le message est clair : dès qu’un bien entre dans la sphère commerciale/locative, la facture d’impôt foncier augmente de façon nette.
Terrains nus détenus par des étrangers
Un point important pour les Français qui envisageraient de n’acheter qu’un terrain en vue d’un développement ultérieur : les terrains nus détenus par des non-Bahamiens sont soumis à un régime spécifique, plutôt dissuasif à long terme.
Le barème local prévoit notamment :
| Valeur du terrain nu (propriétaire étranger) | Taux annuel |
|---|---|
| Jusqu’à 7 000 $ | Forfait de 100 $ |
| Au-delà de 7 000 $ | 2 % de la valeur excédentaire |
À cela peut s’ajouter, dans certaines conditions, un taux pénalisant d’environ 7 % sur la valeur lorsque le terrain acquis par un non-Bahaméen reste non développé au-delà d’un certain délai après l’achat. L’objectif clair est d’inciter les investisseurs étrangers à construire, plutôt que de conserver des terrains en friche.
Exonérations spécifiques pour les Bahamiens… pas pour les Français
Plusieurs exonérations existent, mais concernent généralement :
– Les propriétés détenues par des Bahamiens dans certaines îles (Family Islands), totalement exemptées de Real Property Tax.
– Les terrains nus détenus par des Bahamiens, exonérés de taxe foncière.
– Les propriétés appartenant à des Églises ou organisations caritatives.
– Certaines propriétés agricoles approuvées comme fermes commerciales.
Les étrangers, y compris les Français, demeurent soumis à la Real Property Tax sur l’ensemble de leurs droits immobiliers aux Bahamas, sous réserve de régimes particuliers pour certaines entités (par exemple des sociétés étrangères pouvant, dans des cas précis, être exonérées).
Plus-values immobilières : exonération aux Bahamas, mais pas forcément en France
Localement, la revente d’un bien immobilier aux Bahamas n’est pas grevée d’un impôt spécifique sur la plus-value. Le vendeur ne paie pas de capital gains tax dans ce pays, quels que soient le montant du gain et la durée de détention. Les seules charges au moment de la revente seront essentiellement :
– D’éventuels droits de VAT/« stamp duty » sur la transaction, selon la structuration de la vente.
– Des frais d’avocat, d’agent immobilier, d’enregistrement, etc.
Pour un investisseur purement bahaméen, la stratégie peut donc se concentrer sur la combinaison « forte VAT à l’entrée + impôt foncier régulier + aucune fiscalité sur la sortie ». Pour un résident fiscal français, la situation change totalement dès qu’on franchit les frontières fiscales de la France.
Résident fiscal français : imposition en France des plus-values de biens situés aux Bahamas
Les textes de référence sur les conventions fiscales rappellent un principe fondamental : en l’absence de convention entre la France et l’État de situation du bien, le droit interne français s’applique sans mécanisme général d’élimination de la double imposition. Or, les Bahamas ne figurent pas parmi les pays ayant signé une convention fiscale avec la France.
Conséquence directe :
Un résident fiscal français qui vend un bien immobilier aux Bahamas doit déclarer la plus-value en France, soumise à la fiscalité française des plus-values immobilières (résidences secondaires ou investissements). Aucun crédit d’impôt n’est applicable car l’impôt local bahaméen sur la plus-value est nul.
La France applique donc, pour un bien étranger sans convention, le régime standard des plus-values immobilières :
– Taux d’impôt sur le revenu : 19 % sur la plus-value nette.
– Prélèvements sociaux : 17,2 % (sauf cas particuliers de non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale européen, qui peuvent relever d’un taux réduit d’environ 7,5 %).
– Soit une charge totale de 36,2 % sur la plus-value nette après application des abattements pour durée de détention.
– Un prélèvement supplémentaire de 2 % à 6 % peut s’ajouter pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 euros.
Les abattements pour durée de détention conduisent à une exonération progressive :
– Exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
– Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.
– Exonération complète (IR + prélèvements sociaux) seulement au bout de 30 ans.
Un Français revendant un bien situé aux Bahamas après 10 ans avec une forte plus-value ne paie pas d’impôt aux Bahamas, mais est imposable en France sur cette plus-value, avec un abattement partiel pour durée de détention.
Absence de convention fiscale France–Bahamas : pas de bouclier contre la double imposition
Les conventions fiscales bilatérales ont pour vocation de :
– Déterminer quel État a le droit premier d’imposer un revenu ou une plus-value.
– Organiser l’élimination de la double imposition par exemption ou par crédit d’impôt.
Or, les Bahamas sont explicitement cités dans les analyses comme un exemple d’État sans convention avec la France. Cette absence entraîne plusieurs conséquences importantes :
– La France peut imposer sans restriction un résident fiscal français sur les revenus et plus-values provenant de biens situés aux Bahamas.
– Les impôts éventuellement payés aux Bahamas (par exemple, Real Property Tax, VAT sur la transaction) n’ouvrent pas droit à un mécanisme classique de crédit d’impôt conventionnel.
– Une double imposition réelle est donc possible dans d’autres domaines (par exemple, si un jour les Bahamas créaient un impôt sur un flux déjà taxé en France).
Sur le volet des plus-values immobilières, la double imposition ne se pose pas, puisque les Bahamas n’ont pas de capital gains tax. La France est seule à taxer la plus-value, ce qui simplifie paradoxalement l’équation… mais alourdit l’addition pour le contribuable français.
Cas du non-résident français propriétaire d’un bien en France ET d’un bien aux Bahamas
Pour un Français devenu non-résident, le traitement diffère selon le pays de situation du bien :
Pour un bien en France vendu par un non-résident, l’impôt est de 19 % plus prélèvements sociaux, avec un taux pouvant atteindre 75 % pour les résidents d’ETNC. Pour un bien aux Bahamas, l’imposition dépend du pays de résidence ; une double exonération est possible si le pays de résidence ne taxe pas les plus-values étrangères, mais le régime français s’applique si le vendeur reste résident de France.
Les analyses doctrinales montrent que les Bahamas figurent sur la liste des États ou territoires non coopératifs pour certaines années. Ce classement a surtout des effets sur la fiscalité française des plus-values immobilières de biens situés en France détenus par des résidents de ces pays, avec un taux d’impôt pouvant atteindre 75 % sur la fraction d’impôt sur le revenu, mais la logique de fond illustre la sensibilité particulière de la France vis-à-vis de ce type de juridictions.
Revenus locatifs : exonération aux Bahamas, imposition possible en France
Comme il n’y a pas d’impôt sur le revenu aux Bahamas, les loyers encaissés par un propriétaire ne sont pas taxés localement comme un revenu. En revanche :
Il n’existe pas d’impôt sur le revenu classique pour les locations, mais des prélèvements spécifiques (environ 7,5%) peuvent s’appliquer. La Real Property Tax, plus élevée pour les biens locatifs et commerciaux, constitue une charge économique sur le patrimoine locatif.
Pour un résident fiscal français, les loyers tirés d’un bien bahaméen doivent en principe être déclarés en France comme revenus fonciers, faute de convention dérogatoire. L’absence d’impôt bahaméen ne libère pas de cette obligation, et aucun crédit d’impôt conventionnel ne vient réduire l’impôt français.
IFI : la valeur des biens bahaméens entre dans l’assiette de la fortune immobilière
Depuis la transformation de l’ISF en IFI, la France ne taxe plus la fortune financière globale mais se concentre sur la richesse immobilière. Le seuil d’entrée reste fixé à 1,3 million d’euros de valeur nette au 1er janvier de l’année, avec un barème progressif jusqu’à 1,5 % pour les patrimoines les plus importants.
Pour un résident fiscal français, les biens immobiliers situés aux Bahamas entrent pleinement dans l’assiette de l’IFI, puisqu’en l’absence de convention spécifique, la France taxe les valeurs immobilières mondiales de ses résidents. Le mécanisme est le suivant :
Le propriétaire doit évaluer son bien bahaméen à sa valeur de marché au 1er janvier, la convertir en euros et l’ajouter à ses autres actifs immobiliers. Les dettes liées (ex. prêts hypothécaires) sont déductibles sous conditions. Si le total net des actifs immobiliers dépasse 1,3 million d’euros, l’IFI est dû à partir de 800 000 euros selon le barème progressif.
Le barème de l’IFI s’échelonne, par tranches, entre 0,5 % et 1,5 %, avec des mécanismes de décote pour les patrimoines proches du seuil. Aucun texte fourni ne mentionne de disposition permettant d’exclure spécifiquement les biens situés aux Bahamas de ce calcul. Pour un Français envisageant une importante acquisition dans l’archipel, l’impact sur l’IFI est donc un paramètre central.
Déclarations et obligations françaises en présence d’un bien aux Bahamas
Pour l’administration fiscale française, un bien détenu à l’étranger, même dans un pays sans convention, reste pleinement visible et doit être déclaré. Les principales obligations sont les suivantes :
Déclarez les revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers (formulaires 2042 et 2044). En cas de cession, déclarez les plus-values selon le régime applicable aux biens étrangers avec abattements et surtaxe éventuelle. Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros, déclarez la valeur du bien pour l’IFI. Enfin, mentionnez vos comptes bancaires à l’étranger utilisés pour encaisser les loyers via le formulaire spécifique.
L’absence de convention fiscale n’allège en rien ces obligations ; au contraire, elle limite les moyens d’atténuer une éventuelle double imposition.
Articuler fiscalité bahaméenne et droit français : quelques repères de stratégie
Même en restant strictement dans le champ des informations factuelles, quelques lignes directrices se dégagent pour un Français qui regarde les Bahamas comme terrain d’investissement immobilier.
D’abord, en local, la fiscalité est très favorable sur les flux (loyers, plus-values), mais relativement lourde sur :
– L’entrée (10 % de VAT pour un étranger).
– La détention (Real Property Tax, particulièrement pour les biens de location et terrains nus étrangers).
Ensuite, côté français, l’absence de convention signifie :
Les revenus et plus-values des Bahamas sont imposés aux taux français, sans possibilité de crédit d’impôt conventionnel. De plus, les biens situés aux Bahamas sont intégralement inclus dans l’IFI pour les résidents français.
Pour un investisseur purement patrimonial, qui souhaite une résidence secondaire prolongée et envisage une détention de très long terme, le schéma peut rester intéressant, surtout si la plus-value est matérialisée au-delà de 22 ou 30 ans (pour bénéficier des exonérations françaises). À l’inverse, pour une stratégie de rotation rapide de biens ou de forte rentabilité locative, la superposition de la Real Property Tax et de la fiscalité française sur les revenus et l’IFI doit être soigneusement chiffrée.
La présence des Bahamas sur la liste des États non coopératifs impose une vigilance accrue de l’administration française, notamment sur les structures interposées et les plus-values immobilières d’actifs français détenus depuis ce territoire, nécessitant un conseil fiscal expert en droits bahaméen et français.
Conclusion : paradis fiscal local, casse-tête international pour un Français
Sur le papier, la fiscalité immobilière aux Bahamas semble idéale : aucune imposition sur le revenu ou les plus-values, aucun droit de succession, pas de taxe sur la fortune, et un système reposant principalement sur la VAT à l’acquisition et la Real Property Tax à la détention. Pour un Bahaméen, ou un investisseur étranger non concerné par la fiscalité française, ce cadre permet de développer un patrimoine immobilier avec une pression fiscale sur les flux quasiment nulle.
En l’absence de convention fiscale entre la France et les Bahamas, un résident fiscal français doit déclarer et payer l’impôt en France sur les revenus locatifs et les plus-values aux taux métropolitains, sans crédit d’impôt conventionnel. La valeur des biens bahaméens est intégrée dans l’assiette de l’IFI et tous les actifs et revenus étrangers doivent être déclarés de façon exhaustive.
En pratique, Fiscalité immobilière aux Bahamas pour les Français : impôts locaux, plus-values et convention fiscale, ce n’est pas choisir entre l’une ou l’autre des fiscalités, mais accepter de composer avec les deux simultanément, en gardant à l’esprit que le paradis fiscal local ne neutralise pas la réalité de la fiscalité française. Seule une analyse chiffrée, intégrant Real Property Tax, VAT, impôt français sur les revenus et plus-values, ainsi que l’IFI, permet de mesurer si le rêve immobilier bahaméen résiste à l’épreuve de la feuille d’impôt tricolore.
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