Investir en immobilier aux Bahamas : le guide complet pour les Français

Publié le 13 juillet 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Entre record touristique, marché immobilier tendu et régime fiscal ultra-attractif, les Bahamas s’imposent comme l’un des terrains de jeu les plus stratégiques pour les épargnants français qui veulent diversifier hors d’Europe. En 2025, l’archipel a accueilli 12,5 millions de visiteurs, soit plus de 11 % de hausse en un an. Cette dynamique, combinée à une offre limitée de biens, prépare un cycle très porteur pour 2026, notamment dans l’immobilier résidentiel et de luxe.

Un marché porté par le tourisme et une offre rare

Le moteur numéro un du marché immobilier bahaméen, c’est le tourisme. Près de la moitié du PIB du pays provient de ce secteur et la barre des 12,5 millions de visiteurs a été franchie en 2025. Dans le même temps, l’inventaire immobilier reste structurellement faible, surtout dans les secteurs les plus recherchés : front de mer, résidences de standing, communautés sécurisées ou îles dites “Family Islands”.

Les perspectives 2026 reflètent cette tension : les experts anticipent une hausse nationale des prix de l’ordre de 5 à 10 %, avec des progressions plus élevées dans les enclaves de luxe. Dans certains segments, des professionnels locaux évoquent même un potentiel de croissance à deux chiffres.

Des indicateurs 2026 déjà bien orientés

Les données du premier trimestre 2026 montrent un marché en transition vers un nouveau cycle d’activité élevée. L’inventaire remonte, les mises en vente se multiplient, mais les compromis et les signatures suivent avec un léger décalage, ce qui ouvre une fenêtre d’entrée intéressante pour les acheteurs avertis.

Cette configuration – plus d’offres, délais qui s’allongent, mais prix moyens en hausse grâce aux transactions premium – signale une phase où les négociations redeviennent possibles sans que la tendance de fond (hausse des valeurs) ne soit remise en cause.

Les prévisions globales annoncent pour 2026 :

– une progression des ventes d’environ 15 %,

– une hausse des prix estimée autour de 10–12 %,

– un bond des projets de construction de l’ordre de 25 %,

– un intérêt des investisseurs en hausse de 20 % en volume de demandes.

Où investir aux Bahamas quand on est Français ?

Pour un investisseur français, la première question n’est pas “faut-il y aller ?”, mais plutôt “où se positionner dans l’archipel ?”. Les Bahamas comptent plus de 700 îles, mais quelques marchés-clés se détachent nettement.

Nassau et New Providence : le cœur du système

La capitale, Nassau, située sur l’île de New Providence, concentre l’essentiel des infrastructures, des services et du trafic aérien international. C’est également la zone la plus dynamique pour les locations saisonnières et le marché résidentiel mid‑range.

Les condos front de mer y démarrent autour de 300 000–400 000 $ pour des produits d’entrée de gamme, mais les résidences de prestige s’envolent. Les appartements de luxe sur la plage se négocient fréquemment à partir de 3 millions de dollars, et certaines “trophy homes” atteignent 40 millions de dollars. New Providence reste pourtant la zone d’entrée la plus naturelle pour un premier investissement, notamment dans le segment médian, qui a montré une belle résilience début 2026.

Paradise Island : haut de gamme international et rendement solide

Juste en face de Nassau, Paradise Island incarne le marché de luxe par excellence, très fréquenté par une clientèle internationale ultra‑fortunée. Les chiffres parlent d’eux‑mêmes :

Les valeurs moyennes des transactions y ont progressé de 21 % en un an, et la hausse de capital de près de 18 % aligne l’île parmi les marchés les plus performants de l’archipel. Les taux d’occupation des locations de vacances sont élevés (70 à 80 %), avec des tarifs nuitées premium de 300 à 800 $ – voire davantage pour les villas les plus exclusives.

Exuma et Eleuthera : lifestyle, haut rendement et potentiel d’appréciation

Les Exumas et Eleuthera montent en puissance, tirées par un tourisme plus “expérientiel” : plages préservées, nature, ambiance plus confidentielle que Nassau, tout en restant accessibles.

Pour Exuma, les données montrent :

Les villas en front de mer avec piscine et ponton bateau se louent en moyenne 750 $ la nuit, et les grandes maisons (4 à 6 chambres) bien gérées peuvent générer 80 000 à 180 000 $ de recettes brutes par an. Dans un contexte de prix au m² inférieurs à Paradise Island, l’équation rendement/plus‑value potentielle est particulièrement attractive.

Harbour Island, Lyford Cay et les enclaves ultra‑prime

Harbour Island est souvent citée comme vitrine du luxe “laid‑back” bahaméen. La plage de Pink Sands, les boutiques et villas haut de gamme en font une place recherchée des expatriés et des investisseurs.

Les villas en bord de plage y oscillent généralement entre 2,5 millions et 15 millions de dollars. Les rendements locatifs bruts, autour de 5–6 %, semblent modestes en apparence mais reposent sur une clientèle haut de gamme fidèle et une rareté extrême de l’offre.

Lyford Cay, communauté fermée emblématique de New Providence, attire davantage les investisseurs en quête de croissance de valeur et de rendement locatif robuste :

Pour un Français à la recherche de stabilité, d’un environnement sécurisé et de perspectives d’appréciation significative, ces enclaves fermées combinent plusieurs atouts : sécurité juridique forte, clientèle internationale installée, et immobilité de l’offre foncière.

Grand Bahama, Abaco, Long Island, Cat Island : les marchés à surveiller

Grand Bahama se distingue par un statut particulier : c’est la seule île dotée d’une zone franche, sous l’égide du Hawksbill Creek Agreement. Résultat : elle capte le plus fort volume d’investissements directs étrangers du pays, notamment grâce à des avantages fiscaux locaux.

Abaco remonte progressivement la pente après l’ouragan Dorian, avec une activité croissante et des opportunités encore relativement abordables pour des biens vue mer. Long Island et Andros sont régulièrement désignées comme “les prochains marchés” à suivre, en raison de prix encore accessibles et d’un potentiel touristique sous‑exploité. Cat Island, elle, affiche les prix les plus bas de l’archipel, avec un environnement encore quasi vierge qui intéresse les investisseurs visionnaires à horizon long.

Pour un Français qui veut entrer en douceur, limiter son ticket d’entrée et parier sur l’effet “découverte” touristique, ces îles secondaires constituent une alternative crédible à la surchauffe des marchés les plus médiatisés.

Rendements locatifs et revenus potentiels

Le discours courant sur les Bahamas les présente comme un marché “cher et peu rentable”. La réalité est plus nuancée : les rendements bruts oscillent selon les sources entre 4 et 8 % en moyenne, avec des pics nettement supérieurs sur les locations saisonnières très bien gérées.

Long terme vs courte durée : deux logiques d’exploitation

Les locations de longue durée (6–12 mois) offrent une visibilité appréciable : clientèle d’expatriés, de cadres du tourisme ou de retraités, taux de vacance réduit, gestion simple. Sur ce segment, les retours tournent autour de 4 à 6 % bruts par an.

Les locations de courte durée – via Airbnb, Vrbo ou des agences locales – sont nettement plus rémunératrices, au prix d’une gestion plus lourde. Les meilleurs actifs, bien positionnés et bien marketés, atteignent des rendements bruts de 8 à 12 %, parfois davantage. Les chiffres de revenus annuels pour des biens haut de gamme sont éloquents : entre 80 000 et 250 000 $ de recettes brutes pour les villas de luxe à Nassau, Paradise Island ou Exuma.

En pratique, beaucoup d’investisseurs internationaux visent un modèle hybride : usage personnel quelques semaines par an, et location saisonnière le reste du temps, pilotée par une société de gestion locale.

Investisseurs internationaux

Niveaux de loyers et taux d’occupation

Les loyers mensuels sur le marché longue durée, toutes zones confondues, se situent autour de :

Sur la courte durée, l’essentiel du jeu se joue sur l’occupation et le tarif moyen nuitée. Des biens bien gérés atteignent couramment 60 à 65 % d’occupation annuelle, tandis que les meilleurs, dans les emplacements les plus premium, montent à 70–85 %. La haute saison, de décembre à avril, est particulièrement rentable, avec des taux d’occupation dépassant 70 %.

Des villas en bord de mer à Exuma ou Harbour Island peuvent générer 3 000 à 7 000 $ par semaine en haute saison. Globalement, les biens en front de mer ou avec accès direct à la plage se négocient avec une prime de 40 à 60 % par rapport à des maisons similaires situées quelques centaines de mètres plus loin, mais ils attirent aussi une clientèle prête à payer et des taux d’occupation supérieurs.

Net vs brut : ce que vous gardez réellement

Même dans un paradis fiscal, les revenus locatifs ne sont pas synonymes de “tout dans la poche”. En l’absence d’impôt sur le revenu ou sur les plus‑values au niveau local, ce sont les charges d’exploitation qui grignotent votre marge.

Pour les Français qui souhaitent rester passifs, l’option “gestion complète” par une agence est la plus fréquente. Les honoraires de gestion se situent généralement entre 20 et 30 % du chiffre d’affaires locatif pour une prise en charge intégrale (relation client, ménage, coordination des prestataires, gestion des annonces et des prix dynamiques, comptabilité de base).

Certains opérateurs proposent des formules plus légères, autour de 10–15 %, qui se limitent à la gestion des réservations et de la relation client, laissant au propriétaire la coordination du ménage et de l’entretien.

Un cadre fiscal bahaméen ultra‑attractif… mais interaction délicate avec la fiscalité française

Du point de vue strictement bahaméen, la fiscalité sur les revenus immobiliers est quasiment inexistante : pas d’impôt sur le revenu, pas de prélèvement sur les loyers, pas de taxe sur les plus‑values à la revente, pas de droits de succession ou d’impôt sur la fortune. C’est un paradis fiscal dans le sens littéral du terme pour les personnes physiques.

Les prélèvements locaux portent principalement sur la transaction (TVA de transfert) et la détention (taxe foncière).

TVA sur les acquisitions : 10 % pour les non‑résidents

Les transactions immobilières sont soumises à une TVA de transfert, dont le barème varie selon le profil de l’acheteur et la valeur du bien. Pour un non‑Bahaméen – ce qui est le cas d’un investisseur français – le régime est simple : un taux unique de 10 % du prix d’achat, généralement partagé 50/50 entre vendeur et acquéreur, sauf autre accord.

Taxe foncière : modérée pour l’usage résidentiel

La fiscalité annuelle sur la propriété dépend de la valeur et de l’usage du bien (résidence principale, résidence secondaire, bien locatif, terrain nu, usage commercial). Les maisons occupées par leur propriétaire bénéficient d’un régime plus favorable que les biens d’investissement, avec, pour les résidences de valeur modeste, des exonérations partielles ou totales, puis des taux progressifs.

Pour les biens locatifs et les résidences de vacances non occupées à l’année par leur propriétaire, les taux se situent en général entre 0,625 % et 2 % de la valeur, selon les tranches, avec des majorations pour le terrain nu spéculatif. Il existe également des incitations spécifiques dans certaines zones (exonération pouvant aller jusqu’à 20 ans pour des projets touristiques approuvés, par exemple).

Zéro impôt sur le revenu, zéro plus‑value, zéro succession

Une fois la TVA de transfert acquittée, la logique est simple : les loyers sont intégralement perçus hors impôt local sur le revenu, les plus‑values réalisées à la revente échappent à tout impôt national, et la transmission aux héritiers ne déclenche aucun droit de succession aux Bahamas.

Le casse‑tête français : résident fiscal de France ou non ?

Pour un Français resté résident fiscal en France, c’est la loi française qui s’applique aux revenus et plus‑values de source étrangère, y compris bahaméenne. La France n’a pas de convention fiscale globale avec les Bahamas sur l’impôt sur le revenu : il n’existe donc pas de mécanisme bilatéral complet pour éviter la double imposition.

Concrètement, un résident fiscal français doit déclarer en France les loyers tirés d’un bien aux Bahamas, ainsi que les plus‑values à la revente, selon les règles françaises habituelles (régime des revenus fonciers, plus‑values immobilières, prélèvements sociaux, etc.), sous réserve d’éventuels aménagements sur la prise en compte d’impôts déjà payés à l’étranger lorsqu’ils existent.

Même si les Bahamas ne prélèvent rien sur vos revenus locatifs ou vos plus‑values, la France, elle, les intègre dans sa base imposable. L’absence de convention rend l’ingénierie fiscale plus complexe : il est fortement recommandé de se faire accompagner par un fiscaliste connaissant à la fois le droit français et la pratique des juridictions à fiscalité nulle.

Pour les Français qui transfèrent véritablement leur résidence fiscale aux Bahamas, le paramètre change. Localement, il n’existe pas de système d’imposition sur le revenu ou le patrimoine des particuliers. En France, en revanche, l’expatriation peut déclencher des dispositifs comme l’“exit tax” sur les plus‑values latentes sur titres et implique la perte (ou la transformation) du statut de résident au regard de l’impôt sur le revenu et de l’IFI. Ces questions dépassent le seul sujet immobilier mais doivent être anticipées dès le montage du projet.

Résidence permanente par investissement : un levier majeur pour les Français fortunés

Au‑delà de la dimension purement patrimoniale, l’immobilier bahaméen ouvre la porte à un statut de résidence permanente très recherché par les hauts revenus internationaux. Le programme d’“Economic Permanent Residency” (EPR) permet, sous conditions, d’obtenir un droit de séjour illimité dans l’archipel en contrepartie d’un investissement significatif.

Seuil d’investissement et conditions

Depuis 2025, le seuil minimal d’investissement exigé pour accéder à l’EPR est fixé à 1 000 000 $ US, investissement qui peut prendre la forme :

– d’un achat immobilier,

– ou de l’acquisition d’obligations “zéro coupon” émises par la Banque centrale.

Pour les investissements immobiliers, plusieurs critères de localisation s’appliquent :

– au moins 750 000 $ doivent être affectés à une résidence principale située sur New Providence (Nassau) ou une “Family Island”,

– ou au moins 500 000 $ dans une résidence principale sur Grand Bahama,

– le solde permettant d’atteindre 1 million pouvant être placé dans d’autres propriétés bahaméennes.

Procédure, coûts et délais

Le programme est géré par le Department of Immigration et la Bahamas Investment Authority. Le dossier d’EPR implique un ensemble de pièces justifiant de la probité, de la santé et des moyens financiers du demandeur : casier judiciaire propre pour les dix dernières années (dans tous les pays de résidence), certificat médical récent, preuve de l’investissement, preuve de financement en cas d’emprunt, références de moralité, relevés financiers, copies de passeport, etc. Les documents doivent être fournis en originaux ou copies certifiées, les simples scans ne suffisant pas.

Les grandes lignes du processus :

Le certificat de résidence permanente est valable à vie et ne nécessite pas de renouvellement, mais une déclaration doit être déposée tous les 10 ans pour confirmer l’exactitude des informations. Il n’ouvre pas automatiquement le droit de travailler : un permis de travail spécifique reste nécessaire pour exercer une activité locale.

Un canal accéléré existe pour les investisseurs immobiliers à hauteur de 1,5 million de dollars et plus : dans ce cas, l’examen du dossier est généralement bouclé en 4 à 6 mois. En procédure classique, il faut compter entre 6 et 18 mois.

Notons enfin qu’il n’existe pas d’obligation de séjour minimal annuel, mais le demandeur doit démontrer que les Bahamas constituent sa résidence ordinaire (contrats de location, factures d’énergie, comptes bancaires, assurances locales, etc.) et exprimer l’intention d’y résider au moins 90 jours cumulés par an.

Financer son achat quand on est Français : banques locales, crédit international ou cash ?

Pour un Français, il est possible d’investir aux Bahamas sans être multimillionnaire en cash, mais l’accès au crédit reste plus exigeant qu’en France, au Canada ou aux États‑Unis.

Les prêts immobiliers locaux pour non‑résidents

Plusieurs grandes banques implantées aux Bahamas – CIBC FirstCaribbean, RBC Royal Bank, Scotiabank, mais aussi des banques locales comme Commonwealth Bank ou Fidelity Bank – proposent des crédits immobiliers aux non‑résidents.

Les conditions classiques pour un acheteur étranger :

– apport personnel souvent compris entre 30 et 50 %,

– quotité de financement (LTV) plutôt limitée à 50–70 % de la valeur estimée du bien,

– montants minimums (en général à partir de 150 000 $),

– durée de remboursement entre 15 et 20 ans, jusqu’à 30 ans pour certains profils,

– taux d’intérêt le plus souvent variables, indexés sur le “prime rate” bahaméen (autour de 4,25 % début 2026), avec une marge de 2 à 4 points,

– taux fixes parfois proposés entre 6 et 8 %,

– exigences strictes en matière de solvabilité (revenus stables, historique de crédit satisfaisant, endettement inférieur à 35–40 % des revenus mensuels).

Les frais de dossier, délais de traitement (4 à 8 semaines en moyenne) et obligation de traduction certifiée des documents français en anglais sont à intégrer dans le calendrier du projet.

Emprunter dans son pays et acheter “cash” aux Bahamas

Nombre d’acheteurs à haut patrimoine utilisent une autre stratégie : lever de la dette dans leur pays d’origine – par exemple une hypothèque sur leur résidence française, un crédit adossé à un portefeuille de titres ou un prêt in fine – puis régler l’achat aux Bahamas comptant. Pour le vendeur, l’opération est vue comme un achat cash, ce qui facilite la négociation.

Seller financing, financement promoteur et prêts privés

Dans certains projets neufs – condos de luxe, résidences en construction – le promoteur peut proposer un financement sur une partie du prix, avec un schéma de versements progressifs et parfois des périodes à intérêts seulement pendant la construction. Les taux, en revanche, restent élevés (souvent 10–15 % pour des durées de 5 à 7 ans).

Les prêts privés (“bridge loans”) complètent le panel pour des besoins à très court terme : acquisition rapide, rénovation, opération spéculative. Ils s’accompagnent de taux de l’ordre de 10 à 14 %, sur 1 à 3 ans, et d’un apport important (souvent 40–50 % sur les terrains nus par exemple).

Enfin, il ne faut pas sous‑estimer l’importance du cash dans les transactions de luxe : les données locales indiquent qu’environ 70 % des achats internationaux haut de gamme aux Bahamas se font entièrement comptant. Cette pratique reflète le profil de la clientèle (ultra‑fortunés, family offices, fonds privés) et permet de sécuriser des actifs rares sans condition suspensive de crédit.

Réglementation, procédure d’achat et sécurité juridique

Pour un Français habitué au notaire, aux registres cadastraux et au compromis de vente très encadré, le système bahaméen peut surprendre. Il fonctionne sur un régime de “titres non‑enregistrés”, ce qui rend le rôle de l’avocat absolument central.

Droit d’acheter et International Persons Landholding Act

Les étrangers bénéficient des mêmes droits de propriété libre (freehold) que les citoyens, avec très peu de limitations. L’International Persons Landholding Act (1994) encadre les acquisitions, mais dans la plupart des cas, l’acheteur non bahaméen n’a pas besoin d’autorisation préalable pour :

– une première résidence occupée par le propriétaire,

– un logement ou un terrain de moins de deux acres destiné à construire une maison familiale.

En revanche, certains cas exigent un permis avant la transaction :

– terrain non bâti de deux à cinq acres ou plus selon l’usage,

– propriété destinée à une exploitation commerciale ou locative professionnelle,

– projets de développement touristique ou de complexe résidentiel.

Étapes clés d’une acquisition pour un Français

Le schéma standard d’un achat se déroule ainsi :

Les signatures électroniques ne sont pas admises pour les transferts immobiliers : les actes doivent être signés de façon manuscrite, authentifiés (notarisés) et présentés en original. Un pouvoir peut être donné à un avocat local pour signer au nom de l’acheteur si celui‑ci ne peut se déplacer.

Rôle de l’avocat : non‑négociable

Contrairement au modèle français, où le notaire est l’acteur central, aux Bahamas la sécurité juridique repose sur le travail de l’avocat. Pour un étranger, il est impératif d’avoir son propre conseil et de ne jamais s’appuyer sur l’avocat du vendeur. L’avis de titre émis par l’avocat de l’acheteur constitue de fait une forme d’“assurance” : il engage sa responsabilité professionnelle en certifiant que le bien est librement cessible et que la chaîne des titres est propre.

Pourquoi les Bahamas plutôt que d’autres Caraïbes ?

Comparés à d’autres juridictions comme Antigua, Grenade, la Barbade ou les îles Caïmans, les Bahamas se positionnent comme un marché “premium, sûr, à coût d’entrée élevé”, avec des rendements modérés mais une profondeur de marché et une stabilité supérieures.

Une synthèse comparative place l’archipel dans cette fourchette :

– prix d’entrée moyen : 800 à 1 500 $ par pied carré (soit environ 2 200 à 5 000 $ le m²),

– rendement brut : 4 à 6 % (jusqu’à 8–12 % sur de très bons produits en courte durée),

– profil d’investisseur ciblé : préservation du capital, haut niveau de sécurité juridique, clientèle riche, faibles risques.

Face à Antigua, qui affiche des rendements bruts généralement plus élevés (5–8 %) pour des prix d’entrée moindres, les Bahamas se distinguent par :

En comparaison avec les îles Caïmans, encore plus onéreuses (autour de 10 300 $ le m² en moyenne), les Bahamas offrent une palette plus large de produits – du condo à 400 000 $ à la villa à 20 millions – et un marché locatif saisonnier plus diversifié, avec des rendements généralement un peu plus élevés.

Pour un investisseur français, ces caractéristiques se traduisent par un choix stratégique : accepter un ticket d’entrée plus élevé et des charges de fonctionnement supérieures à la moyenne caribéenne, en échange d’une meilleure liquidité, d’une demande internationale solide et d’un cadre juridique et fiscal particulièrement stable.

En résumé pour un investisseur français

L’investissement immobilier aux Bahamas en 2026 s’adresse clairement à un profil d’épargnant déjà structuré : patrimoine conséquent, tolérance à un ticket d’entrée élevé, horizon de détention moyen/long terme, et volonté de diversifier à la fois géographiquement et fiscalement.

Les points forts sont difficiles à ignorer :

– un marché porté par un tourisme record et par une clientèle internationale à haut pouvoir d’achat,

– une offre de biens rare dans les meilleurs emplacements, soutenant la hausse des prix,

– une absence totale d’impôt sur le revenu, les plus‑values et les successions au niveau local,

– des rendements locatifs attractifs sur la courte durée dans les zones à forte demande,

– un programme de résidence permanente par investissement lisible et puissant.

Pour un Français prêt à s’entourer et à raisonner à long terme, les Bahamas offrent une combinaison rare : destination de rêve, marché immobilier premium en croissance, instrument de planification patrimoniale et, potentiellement, porte d’entrée vers un changement de résidence fiscale. Un cocktail aussi séduisant que technique, qui mérite d’être abordé avec autant de rigueur que de rêves de lagons turquoise.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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