Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer au Monténégro n’est plus seulement une question de coup de cœur pour la mer Adriatique et les montagnes. Depuis l’entrée en vigueur des nouvelles règles de résidence, la question devient avant tout stratégique : quel type de bien acheter, à quel prix, dans quelle ville, et avec quelles retombées réelles sur le rendement et la valorisation du patrimoine ?
Les seuils d’investissement, conditions de séjour, taxes et structures d’achat transforment le marché immobilier en triant les profils d’investisseurs, repositionnant certains segments de marché et mettant à l’épreuve les zones dépendantes des étrangers.
De la résidence sans seuil au ticket d’entrée à 150 000 €
Pendant des années, la règle était simple : acheter un bien suffisait pour obtenir un permis de séjour, quelle que soit sa valeur. Une loi adoptée en 2015 permettait à tout étranger acquérant un logement de décrocher une autorisation de résidence, sans minimum de prix. C’est cette ouverture quasi totale qui a alimenté une première vague d’achats étrangers, souvent à des niveaux de prix modestes, y compris dans les villages ruraux et les stations balnéaires secondaires.
Ce temps-là est révolu. Les amendements à la loi sur les étrangers, adoptés fin 2025 et entrés en vigueur le 17 janvier 2026, ont profondément changé la donne. Pour obtenir un permis de séjour temporaire basé sur la propriété (privremeni boravak), plusieurs critères s’imposent désormais.
Le seuil de valeur taxable minimale pour le bien, fixé à 150 000 € selon l’évaluation officielle de l’Administration fiscale.
À ce critère de valeur s’ajoute une exigence de détention : l’étranger doit posséder au moins 50 % du bien. En cas d’achat à plusieurs, chaque candidat à la résidence doit individuellement franchir la barre des 150 000 € de valeur taxable. Acheter une grande maison à deux pour 200 000 €, par exemple, ne donne plus droit à deux permis si la part de chaque copropriétaire reste en dessous du seuil.
Le bien doit être enregistré comme usage résidentiel. Les garages, locaux commerciaux ou bureaux ne sont pas éligibles. L’administration vérifie le classement cadastral ; un studio déclaré en local technique ne permet pas l’obtention du titre de séjour.
Ces règles ne visent pas seulement les nouveaux arrivants. Pour les premières demandes, le seuil de 150 000 € s’applique de manière absolue. Pour les renouvellements, la taxe municipale doit continuer d’indiquer une valeur au moins égale à ce niveau, et toutes les obligations fiscales locales (taxe foncière notamment) doivent être à jour. En pratique, la résidence par la propriété se mue en un statut réservé à des propriétaires disposant d’un actif de milieu à haut de gamme, correctement déclaré et parfaitement en règle.
« Grand-père » protégé, nouveaux entrants filtrés
Le législateur a toutefois prévu une clause de « grand-père » : les étrangers qui détenaient déjà un permis de séjour basé sur la propriété avant le 17 janvier 2026 peuvent renouveler leur statut selon les conditions antérieures, sans être obligés d’atteindre le nouveau seuil de 150 000 €. Cette protection reste conditionnée au maintien de la propriété et au respect des obligations de séjour.
Le marché locatif est aujourd’hui divisé en deux univers distincts : d’un côté, les résidents historiques ayant acquis des biens à des prix inférieurs et bénéficiant d’un avantage réglementaire ; de l’autre, les nouveaux investisseurs soumis au seuil des 150 000 €, qui recherchent des biens mieux situés, plus modernes et plus chers.
Ce double régime produit déjà des effets très concrets sur les transactions. Les agences constatent que les biens logés dans une « zone douce » de valeur taxable – entre 160 000 et 250 000 € – sont devenus les plus liquides. Ils cochent toutes les cases du nouveau cadre : seuil de résidence atteint, ticket d’entrée encore raisonnable pour un étranger, et potentiel locatif correct. À l’inverse, une large part du stock inférieur à 150 000 € perd de son attrait auprès de ceux qui visaient avant tout la résidence.
Fin des « golden passports », recentrage sur la résidence
Les règles de résidence ne sont pas le seul levier qui a remodelé l’environnement des investisseurs étrangers. Le Monténégro a également tiré un trait sur son très médiatisé programme de citoyenneté par investissement, souvent qualifié de « golden passport ». Ce dispositif, qui permettait d’obtenir un passeport en échange d’un investissement dans un projet agréé (à partir de 250 000 € dans le nord ou 450 000 € dans le sud, plus une contribution de 200 000 € à un fonds public dans sa version précédente), a été officiellement fermé au 31 décembre 2022 sous la pression de Bruxelles.
La fermeture du programme a entraîné un choc ciblé, notamment dans les stations de ski et zones touristiques où la demande dépendait du passeport. Les prix ont chuté, des promoteurs ont subi une surproduction et la clientèle n’achetant que pour un accès rapide à la citoyenneté a disparu.
Mais l’arrêt du « golden passport » n’a pas pour autant tari l’attrait du pays. Les autorités ont conservé et même structuré un éventail de voies d’accès à la résidence : propriété immobilière, création d’entreprise, statut de directeur exécutif avec participation majoritaire, ou encore visa pour nomades digitaux pouvant courir jusqu’à quatre ans. Ces options – qui ne donnent pas un passeport clé en main – ciblent davantage des profils prêts à s’inscrire dans la durée et à faire fonctionner l’économie locale.
Résidence par entreprise : la fin des sociétés coquilles vides
Parallèlement au renforcement des conditions de résidence par la propriété, le gouvernement a lancé une offensive contre les « sociétés coquilles vides » utilisées uniquement comme véhicule de permis de séjour. Désormais, un étranger qui détient plus de 51 % des parts d’une société monténégrine et en est le directeur doit prouver que cette entreprise a réellement activité et paie des impôts.
Le seuil de référence est fixé à 5 000 € de taxes et cotisations sociales versées sur l’année précédente pour pouvoir renouveler un permis de séjour sur cette base.
Cette exigence ne concerne pas tout le monde. Les citoyens de l’Union européenne, de l’EEE (Islande, Norvège, Liechtenstein) et de la Suisse en sont exemptés, tout comme les résidents permanents, les détenteurs de moins de 51 % des parts et ceux qui bénéficient d’un titre au titre du regroupement familial. Mais pour de nombreux investisseurs non européens qui avaient multiplié les montages dormants, la règle change radicalement la rentabilité du schéma.
Les petits entrepreneurs étrangers doivent employer au moins trois personnes, dont un citoyen monténégrin, selon certaines modalités de résidence d’affaires. Cette règle rend l’équation financière délicate, réduit le nombre de sociétés ‘papier’ et favorise des projets opérationnels comme l’hôtellerie, la restauration, les services ou l’immobilier locatif structuré.
Résidence, droits et limites : ce que permet vraiment un titre lié à la propriété
Obtenir un permis de séjour au Monténégro via l’achat d’un bien immobilier n’ouvre pas tous les droits. La résidence basée sur la propriété reste un titre temporaire, valable un an et renouvelable, qui n’autorise ni l’exercice d’une activité professionnelle salariée, ni l’exploitation commerciale directe via ce statut. Le texte précise même que le temps passé dans le pays au titre de la résidence « pour disposition d’un bien immobilier » n’est pas comptabilisé dans la durée requise pour la résidence permanente.
Démarches clés pour un investisseur visant la naturalisation
Établir une résidence stable et continue, en respectant les conditions de séjour.
Créer ou intégrer une structure professionnelle pour justifier une activité économique durable.
Recourir à des motifs valides (emploi, famille) pour obtenir la résidence permanente.
– détenir un titre de séjour valable cinq années de suite sur une base éligible (par exemple, en tant que dirigeant d’une entreprise locale dont on détient plus de 51 %) ;
– maintenir une présence suffisamment importante sur le territoire ;
– ensuite déposer une demande de résidence permanente, puis – à terme – de naturalisation (le droit interne évoque une durée totale de séjour légal d’environ dix ans pour envisager la citoyenneté, sous réserve des autres critères linguistiques et financiers).
La résidence par la propriété combine style de vie, optimisation fiscale et diversification patrimoniale, mais n’offre pas l’accès direct au passeport. Elle convient surtout aux investisseurs souhaitant séjourner plusieurs mois par an sur place, bénéficier d’une fiscalité immobilière avantageuse, percevoir des revenus locatifs et envisager une stratégie à long terme via d’autres canaux.
Comment les seuils de résidence reconfigurent le marché immobilier
Les nouvelles conditions de résidence ne sont pas une simple question administrative : elles agissent comme un filtre sur la demande étrangère et, par ricochet, sur certaines tranches de prix. Le segment compris entre 80 000 et 200 000 € concentre historiquement le plus gros volume de ventes sur le littoral. Dans cette fourchette, 50 à 70 % des acheteurs sont étrangers selon les agences, le reste étant composé d’acquéreurs locaux.
Or, une partie de ces biens – en particulier ceux en dessous de 150 000 € de valeur taxable – perd brutalement leur attractivité pour les acheteurs motivés en premier lieu par la résidence. Dans certaines zones côtières, ce changement de cap réglementaire met directement sous pression une grande part du parc disponible. Les studios et petites unités d’entrée de gamme, très prisés des investisseurs à budget limité, se retrouvent en première ligne.
Les actifs mieux situés et plus qualitatifs, comme les programmes neufs entre 2 200 et 2 500 €/m² sur la côte, offrent un relais de demande. Ancré à un niveau de valeur minimal, cela encourage les investisseurs à privilégier des biens avec des normes, cadastre et permis d’occupation en règle pour allier résidence, rendement et sécurité juridique.
Un marché à deux vitesses : milieu/haut de gamme dopé, entrée de gamme fragilisé
Cette polarisation se superpose à un autre clivage, plus ancien : celui qui sépare le littoral touristique (Budva, Tivat, Kotor, Bar, Herceg Novi, Ulcinj) du reste du pays. Les étrangers restent massivement concentrés le long de la côte. Dans les villes balnéaires, la part d’acheteurs internationaux peut atteindre les deux tiers des transactions ; à l’intérieur des terres et à Podgorica, la demande est davantage portée par les ménages locaux.
Dans ce contexte, l’effet des nouvelles règles de résidence se fait sentir de manière asymétrique :
– sur la côte, la demande étrangère se déplace vers les biens capables de soutenir une évaluation fiscale supérieure à 150 000 €, au détriment des petites surfaces économiques et des maisons rurales bon marché ;
– dans les zones intérieures, où les prix unitaires restent souvent inférieurs, la résidence par la propriété n’est pas systématiquement accessible, ce qui limite l’effet direct sur les ventes à bas prix mais renforce l’écart de valorisation avec les destinations « résidence + tourisme ».
Cette segmentation se reflète dans les statistiques. À l’échelle nationale, près de 80 % des transactions se situent entre 90 000 et 350 000 €. L’acheteur étranger résidant s’ancre de plus en plus dans le haut de cette fourchette, tandis que l’acheteur étranger purement spéculatif ou vacancier disparaît peu à peu des premiers prix, notamment depuis la fermeture de la citoyenneté par investissement.
Des prix en forte hausse… et un marché à un point d’inflexion
Sur le papier, l’immobilier monténégrin a tout du marché euphorique. En 2024, les prix ont bondi d’environ 21 % sur un an, après déjà plus de 20 % en 2023 pour le neuf. Entre 2020 et 2024, la hausse cumulée, corrigée de l’inflation, approche 87 % dans certains secteurs côtiers. À l’échelle du pays, les prix moyens au mètre carré pour les appartements neufs sont passés d’environ 1 190 € il y a quelques années à plus de 1 850 € au troisième trimestre 2025, avec un pic national autour de 2 250 €/m² fin 2025.
Au deuxième trimestre 2024, le prix moyen des appartements neufs sur la côte atteignait 2 107 €/m², soit une hausse de 49,1 % en un an.
Les autorités monétaires ne s’y trompent pas. La Banque centrale du Monténégro parle ouvertement de niveaux « historiquement élevés » et d’un certain degré de surévaluation, largement porté par le crédit et les flux d’investissements directs étrangers. Le ministère des Finances relève également que la hausse des prix s’explique davantage par l’appétit des étrangers et la spéculation sur une future adhésion à l’UE que par une explosion des coûts de construction, même si ceux-ci – notamment l’acier – ont connu un pic.
Les projections indiquent une progression annuelle des prix de l’immobilier comprise entre 5 et 10 % en 2026, avec une marge de variation de –5 % à +8 % selon les chocs externes.
Les changements sur la résidence jouent ici un rôle de stabilisateur sélectif : en filtrant les profils d’acheteurs et en enfermant la demande dans des segments de valeur plus élevée, ils limitent certains excès sur les micro-marchés les plus vulnérables, tout en soutenant la trajectoire des programmes haut de gamme.
La résidence, moteur caché des flux d’investissements étrangers
Pour comprendre l’impact réel de la résidence sur l’immobilier, il faut regarder du côté des chiffres de l’investissement. Entre 2015 et 2020, l’investissement direct étranger dans l’immobilier représentait environ 3,5 % du PIB. Depuis 2021, ce ratio tourne plutôt autour de 6,4 % par an. En 2023, les étrangers ont acheté pour 463 millions d’euros de biens immobiliers, soit une légère hausse par rapport à l’année précédente. Sur les seules huit premiers mois de 2025, les flux atteignent déjà 308,86 millions d’euros, en hausse de 8,4 % sur la période comparable.
Treize chapitres de négociation d’adhésion à l’Union européenne sont déjà provisoirement clos, avec un objectif d’adhésion autour de 2028-2030.
Les agences interrogées par la Banque centrale dans son rapport de stabilité financière de 2024 confirment la résilience de cette demande étrangère : 36 % s’attendent à ce qu’elle augmente dans les années à venir, 44 % à ce qu’elle se maintienne. Le profil de ces acheteurs évolue toutefois : réduction relative de certains segments russes, montée en puissance des Turcs (+159 % entre 2021 et 2022), regain d’intérêt d’Allemands, de Nord-Américains et d’Européens de l’Ouest.
Dans ce contexte, le permis de séjour agit comme un aimant : il permet à un étranger d’acheter un appartement, de le louer en saisonnier, d’y séjourner plusieurs mois par an avec une fiscalité modérée, une monnaie stable (l’euro) et un droit de séjour renouvelable, formant un ensemble rare en Europe.
Les chiffres-clés du marché et de la résidence
Pour prendre la mesure de ces dynamiques, il est utile de les visualiser.
| Indicateur | Valeur récente (approximative) |
|---|---|
| Prix moyen national appartement neuf | ~ 2 250 €/m² (fin 2025) |
| Prix moyen neuf côte (Q2 2024) | 2 107 €/m² (+49,1 % sur un an) |
| Prix moyen neuf Budva / Tivat / Kotor (prime) | ~ 2 200–3 500 €/m² selon projet |
| Fourchette couvrant 80 % des transactions | 90 000 – 350 000 € |
| Prix moyen d’un logement | ~ 190 000 € |
| Hausse annuelle des prix 2024 | ≈ +20–21 % |
| FDI immobilier 2023 | 463 M€ |
| FDI immobilier (8 premiers mois 2025) | 308,86 M€ (+8,4 % vs période précédente) |
| Part de l’immobilier dans les IDE | ≈ 50 % |
| Rendement locatif brut résidentiel moyen | ≈ 5,6 % |
| Rendement net résidentiel moyen | ≈ 3,8 % |
| Ratio prix/logement vs salaire local (60 m² prime) | ≈ 11 années de salaire d’un actif monténégrin |
Ces données confirment un marché largement porté par des capacités financières qui dépassent largement celles des ménages locaux. La résidence au Monténégro est donc d’abord un sujet d’investisseurs internationaux, puis seulement un sujet de logement pour les habitants.
Rentabilité : ce que la résidence change (ou ne change pas) pour les investisseurs
Sur le plan des rendements, la résidence en elle-même n’augmente pas mécaniquement le ratio loyer/prix, mais elle conditionne l’accès à certains segments plus performants. Les études disponibles situent le rendement brut résidentiel moyen autour de 5,6 %, avec un éventail qui va d’environ 4,5 % dans les emplacements côtiers les plus chers à 7 % dans certains quartiers de Podgorica ou stations en développement.
Après impôts (15 % sur le revenu locatif net), taxe foncière (0,25 à 1 % de la valeur), assurance, frais de gestion (8 à 12 % des loyers), entretien et vacance locative (3 à 8 semaines par an), le rendement net atteint typiquement 3 à 4,6 % pour des biens bien gérés. Un rendement brut de 6 % est considéré comme bon, au-delà de 7 % comme excellent, souvent dans des zones en rattrapage.
Dans ce cadre, la résidence par la propriété ajoute plusieurs couches d’intérêt :
Cette option combine rendement locatif et usage personnel, offrant un rendement global amélioré grâce à la valeur d’usage. Elle bénéficie d’une fiscalité immobilière avantageuse : pas de taxe sur la fortune, taxe foncière modérée, plus-values taxées à 15 % avec possibilités de mitigation. Elle facilite aussi l’ouverture de compte et la structuration patrimoniale, et pourrait à terme offrir un accès privilégié au statut de résident permanent européen via des clauses de grand-père.
En revanche, pour les investisseurs qui ne visent qu’un rendement maximal à court terme, la résidence n’est pas forcément l’élément central : dans certains cas, un achat pur locatif, sans recherche de permis de séjour, dans une zone intérieure à bas prix mais à forte demande locale, peut afficher un meilleur ratio loyer/prix que des résidences touristiques premium liées à la résidence.
Des taxes encore légères, un environnement fiscal pensé pour les investisseurs
Si la résidence au Monténégro attire autant, c’est aussi parce qu’elle s’inscrit dans un cadre fiscal singulièrement clément à l’échelle européenne. Les taux d’imposition sur les revenus des personnes physiques se situent entre 9 et 11 %, avec exonération pour les salaires jusqu’à 700 € mensuels, 9 % entre 700 et 1 000 €, et 15 % au-delà. Les cotisations santé ont été supprimées, et les municipalités appliquent simplement une surtaxe de l’ordre de 13–15 % sur l’impôt calculé.
Le taux d’imposition sur les bénéfices est de 9 % pour les profits jusqu’à 100 000 €.
Pour un investisseur résident, ces paramètres changent la manière de structurer ses opérations. Devenir résident fiscal implique en principe une imposition mondiale des revenus, mais permet aussi de bénéficier des déductions et des conventions de non double imposition (plus de 40 accords signés). Rester non-résident conduit à une imposition limitée aux seules sources monténégrines (loyers, plus-values), avec un taux forfaitaire de 15 % sur les revenus immobiliers et de 15 % sur les plus-values, sans obligation de déposer une déclaration annuelle si l’on se contente de déclarer et payer à la source lors des transactions.
Posséder un bien immobilier ne confère pas automatiquement le statut de résident fiscal. Les critères déterminants sont le nombre de jours passés dans le pays (seuil de 183 jours par an) et la notion de centre d’intérêts vitaux. Toutefois, pour les investisseurs, la combinaison d’un permis de séjour, d’une présence physique significative et d’un environnement fiscal prévisible peut justifier un repositionnement partiel de leur résidence fiscale.
Les risques spécifiques auxquels les nouveaux résidents-investisseurs doivent faire face
Derrière les chiffres rassurants de rendement et de fiscalité, la réalité du terrain monténégrin reste complexe, surtout pour des acheteurs étrangers qui lient résidence et investissement.
Un risque majeur concerne la qualité juridique des biens, car une grande partie du parc construit entre 2000 et 2015 l’a été sans permis complet ou en infraction. Une loi de 2016 a permis une procédure de légalisation, mais en 2025, de nombreux bâtiments restent non régularisés. Depuis août 2025, les notaires ne peuvent plus certifier les ventes de biens listés comme sans permis, et ces biens sont exclus des dossiers de résidence.
Pour un investisseur qui vise un permis de séjour, ces éléments ne sont pas des détails techniques : un appartement avec procédure de légalisation incomplète ne pourra pas servir de base à la résidence, même si le prix semble attractif. Des cas concrets montrent l’ampleur du problème : tel acquéreur d’un appartement avec vue mer à Petrovac, acheté 135 000 €, s’est vu refuser la légalisation pour cause d’empiètement sur la parcelle voisine, et peine aujourd’hui à revendre, même à 85 000 €.
Pour réduire les risques liés au cadastre (titres non mis à jour, héritiers inconnus, hypothèques cachées), aux contrats préliminaires non notariés et aux sous-déclarations de prix (taxe de 3 à 6 %), tout investisseur doit systématiquement contrôler l’extrait de propriété (list nepokretnosti), le statut de légalisation, le permis d’occupation, et engager un avocat indépendant du vendeur pour la due diligence.
Résidence au Monténégro : pour quel profil d’investisseur et avec quelle stratégie ?
Les nouvelles règles ont, d’une certaine manière, clarifié le jeu.
Pour les investisseurs à petit budget qui recherchent surtout un pied-à-terre soleil/mer à moins de 150 000 € et quelques semaines de location saisonnière, le Monténégro reste accessible, mais la résidence n’est plus garantie. Ces profils devront soit renoncer au permis de séjour fondé sur la propriété, soit envisager d’autres voies (visa nomade numérique, emploi, regroupement familial, etc.).
Pour les investisseurs patrimoniaux de milieu de gamme, prêts à allouer 200 000 à 300 000 € à un actif immobilier dans un pays en voie d’adhésion à l’UE, la résidence par la propriété reste un outil puissant. Dans cette fourchette, on trouve :
Opportunités d’investissement dans l’immobilier neuf au Monténégro, selon la localisation et les rendements attendus.
Appartements neufs bien situés à Budva, Tivat ou Kotor, avec rendements bruts autour de 5–6 % et bonnes perspectives de valorisation si les flux touristiques continuent de croître et que l’adhésion à l’UE se précise.
Certains biens à Podgorica proposant des rendements légèrement supérieurs (6–7 % bruts), mais avec un potentiel de plus-value plus modéré que sur la côte.
Pour les hauts patrimoines, enfin, la résidence au Monténégro s’intègre souvent dans une stratégie plus globale de structuration de fortune, combinant plusieurs biens (résidence principale, résidences secondaires, actifs locatifs), parfois des véhicules d’investissement (sociétés immobilières locales) et une réflexion fine sur la résidence fiscale. Ils se positionnent volontiers sur les développements portuaires et de villégiature comme Porto Montenegro, Luštica Bay ou Portonovi, où les prix au mètre carré se chiffrent en milliers d’euros, mais où la combinaison prestige, usage, rendement et perspective européenne est jugée particulièrement attractive.
Vers un marché plus mature, porté par des résidents-investisseurs plus exigeants
En 2026, le marché immobilier monténégrin atteint un véritable point d’inflexion. Les hausses spectaculaires des dernières années, la dépendance à l’investissement étranger et la montée des risques de surévaluation sur certains segments ont poussé les autorités à resserrer les conditions de résidence, tout en maintenant un environnement fiscal et réglementaire globalement accueillant.
Le résultat n’est pas une fermeture du pays, mais une sélection des investisseurs résidents capables d’immobiliser au moins 150 000 € dans un actif déclaré et en règle, ou de soutenir une entreprise locale contribuant au budget de l’État. Les programmes qualitatifs et les zones avec une infrastructure en progrès et une demande locative solide (touristique ou résidentielle) sont renforcés.
Pour les investisseurs qui prennent le temps de comprendre ce nouveau paysage, la résidence au Monténégro demeure un levier puissant : elle donne accès à un marché encore en deçà des prix croates ou de nombreuses destinations méditerranéennes, à des rendements locatifs convenables, à une fiscalité douce et à une monnaie stable. Mais elle exige désormais une préparation juridique rigoureuse, un ticket d’entrée plus élevé et une vision de moyen à long terme. Le Monténégro n’est plus un « secret bon marché » ; c’est un marché émergent arrivé à maturité, où la résidence devient l’élément clef d’une stratégie immobilière sophistiquée plutôt qu’un simple bonus administratif attaché à n’importe quelle petite maison au bord de l’Adriatique.
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