Fiscalité immobilière au Monténégro pour les Français : revenus fonciers, plus-values et convention fiscale

Publié le 26 mai 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Le Monténégro s’est imposé en quelques années comme l’un des marchés immobiliers les plus commentés d’Europe. Prix encore inférieurs à ceux de la Croatie voisine, perspective d’adhésion à l’Union européenne, fiscalité relativement douce : le cocktail attire de plus en plus de Français, qu’ils soient simples bailleurs non-résidents ou candidats à un changement de résidence fiscale.

Résidence fiscale, lieu d’imposition et rôle de la convention

Avant même de parler de loyers ou de plus-values, il faut savoir qui a le droit d’imposer quoi. Deux logiques se superposent : le droit interne de chaque pays et la convention fiscale entre la France et le Monténégro.

Résident fiscal français, résident monténégrin : ce que cela change

En droit français, un non‑résident n’est imposable en France que sur ses revenus de source française, notamment les revenus fonciers tirés d’immeubles situés en France, les plus-values immobilières françaises ou certaines pensions. À l’inverse, un résident fiscal français est imposé sur ses revenus mondiaux, sous réserve des conventions internationales.

Un investisseur français peut donc se retrouver dans trois situations typiques :

– Résident fiscal français, non‑résident au Monténégro.

– Résident fiscal monténégrin, non‑résident en France.

– Cas intermédiaires (changement de résidence, foyers bi‑locaux) où la convention tranche les conflits de résidence.

Du point de vue de la fiscalité immobilière, un point est constant : les revenus et plus-values d’un bien situé au Monténégro sont, en premier lieu, imposables au Monténégro. C’est un principe classique des conventions inspirées du modèle OCDE.

La convention fiscale France–Monténégro (héritage de l’ancienne convention avec la Yougoslavie)

Le Monténégro et la France sont liés par une convention de non‑double imposition, issue à l’origine d’une convention signée avec la Yougoslavie. Cette convention vise à éviter que le même revenu soit imposé deux fois, et à encadrer la façon dont chaque État prélève l’impôt.

Dans le champ de l’immobilier, la convention applique des principes classiques :

– Les revenus tirés d’immeubles (loyers) sont imposables dans l’État où se situe le bien.

– Les gains provenant de l’aliénation d’immeubles sont imposables dans l’État où se situe le bien.

– Le pays de résidence du contribuable (la France, pour un Français resté résident français) doit alors éviter la double imposition en accordant un crédit d’impôt ou une exonération, selon la méthode retenue dans la convention.

Pour le couple France–Monténégro, le schéma décrit dans les sources est celui du crédit d’impôt : la France peut imposer le revenu, mais le contribuable français obtient un crédit d’impôt équivalent à l’impôt payé au Monténégro, dans la limite de l’impôt français correspondant à ce revenu.

Revenus locatifs au Monténégro : cadre local

Pour un Français qui achète un appartement en bord de mer ou un logement touristique à Podgorica, la première source de revenus sera le loyer. La fiscalité monténégrine est, sur le papier, relativement simple : le principe général est un impôt de 15 % sur la base nette, avec des abattements standard selon le type de location.

Taux et base imposable

Le droit monténégrin considère les loyers comme un revenu imposable au titre de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (PIT) ou, pour une société, au titre de l’impôt sur les bénéfices. Pour les particuliers, les règles suivantes ressortent des textes :

– Le taux général sur les revenus locatifs est de 15 % sur la base nette.

– La base nette se calcule comme la différence entre les loyers encaissés et les dépenses liées au bien.

– Lorsque le bailleur ne documente pas toutes ses charges, il peut appliquer des coûts forfaitaires : 30 % pour les locations de longue durée, et de 50 % à 70 % pour les locations touristiques (courte durée) selon l’enregistrement.

On peut résumer ces mécanismes dans un premier tableau :

Dans certains documents plus anciens ou ciblés, on trouve encore la mention d’un taux de 9 % sur les loyers, avec un abattement de 40 %. Cela donnait un taux effectif de 5,4 % du brut. Mais la réforme de l’impôt sur le revenu est venue aligner les loyers sur le barème à 15 % pour ce type de revenus. Il faut donc considérer le taux de 15 % comme la référence actuelle pour les bailleurs.

Exemple chiffré pour un bailleur français non‑résident

Un Français non‑résident au Monténégro perçoit 18 000 € de loyers bruts annuels sur un appartement loué à l’année.

– Abattement standard longue durée : 30 % de 18 000 € = 5 400 €.

– Base imposable : 18 000 € – 5 400 € = 12 600 €.

– Impôt monténégrin à 15 % : 1 890 €.

Le taux effectif est donc proche de 10,5 % du loyer brut.

S’il s’agit au contraire d’une location touristique enregistrée bénéficiant d’un abattement de 70 % :

– Abattement : 70 % de 18 000 € = 12 600 €.

– Base imposable : 5 400 €.

– Impôt à 15 % : 810 €, soit un taux effectif de 4,5 % du brut.

Obligation déclarative et non‑résidents

Les loyers doivent être déclarés une fois par an via la déclaration de revenus monténégrine. Pour un particulier, la date limite pour l’année 2024 est ainsi fixée à la fin avril 2025 dans les textes fournis. Les non‑résidents, y compris les Français, sont soumis au même taux de 15 % sur leurs revenus de source monténégrine que les résidents, ce qui signifie une égalité de traitement sur le plan du taux.

Les investisseurs doivent cependant veiller à : la diversification de leur portefeuille, à l’évaluation des risques associés à chaque investissement et à la prise en compte de la durée d’investissement souhaitée.

TVA et taxe de séjour sur les locations de courte durée

La fiscalité des locations saisonnières ne se limite pas à l’impôt sur le revenu. Deux autres couches peuvent s’ajouter :

– Lorsque les revenus annuels de location de courte durée dépassent 30 000 €, l’exploitant doit s’enregistrer à la TVA.

– La TVA applicable sur les loyers est de 21 %, ce qui alourdit la facture pour les hôtes mais ouvre droit à la récupération de TVA sur certaines charges, dans le respect des règles locales.

– En parallèle, une taxe de séjour est due pour chaque nuitée, généralement entre 0,10 € et 1 € par adulte et par nuit selon la commune. Elle est collectée auprès des touristes et reversée aux autorités locales.

Le tableau suivant synthétise les principaux seuils et taux pour un Français exploitant un bien en courte durée :

Pour un Français, ces obligations viennent s’ajouter aux exigences françaises (déclaration de revenus mondiaux, éventuelle imposition sociale), mais la convention fiscale permet d’éviter que l’impôt monténégrin et l’impôt français se cumulent intégralement.

Plus-values immobilières au Monténégro : 15 % sur le gain net

Au moment de la revente, un investisseur se retrouve face à une autre imposition : la taxe sur la plus-value. Le Monténégro pratique un régime simple : un taux de 15 % sur le gain, avec plusieurs exonérations importantes.

Calcul de la plus-value imposable

La plus-value est définie comme la différence entre le prix de vente et le coût total d’acquisition, augmenté des frais et des travaux justifiables. Formellement, le gain imposable d’un particulier se calcule ainsi :

> Gain net = Prix de vente – (Prix d’achat + frais d’acquisition + dépenses d’amélioration documentées)

Les frais d’acquisition incluent notamment :

– Droits de mutation (Real Estate Transfer Tax – RETT).

– Honoraires d’avocat.

– Frais de notaire.

– Frais d’enregistrement au cadastre.

Les dépenses d’amélioration recouvrent les travaux de rénovation significatifs, les grosses réparations, les extensions et toutes interventions augmentant durablement la valeur du bien, à condition d’être dûment documentées.

Une fois ce gain net déterminé, il est imposé à un taux forfaitaire de 15 %, tant pour les résidents que pour les non‑résidents.

Exonérations clés : résidence principale, famille, transmissions

Malgré ce taux de 15 %, la loi monténégrine prévoit une série d’exonérations qui peuvent, dans certains cas, annuler totalement la plus-value imposable.

– Exonération totale pour la cession de la résidence principale : la vente de la résidence habituelle du contribuable est intégralement exonérée de taxe sur la plus-value, quel que soit le montant du gain ou la durée de détention, sous réserve de prouver son occupation principale.

– Exonération pour les transferts entre époux : aucun impôt sur la plus-value n’est dû lorsque le bien est transféré entre conjoints.

– Exonération pour les transferts entre parents et enfants, ou entre partenaires civils.

– Exonération en cas de transmission par décès (héritage) ou à l’occasion d’un divorce, lorsque le transfert de propriété découle du règlement de la séparation.

Confusion autour d’une éventuelle exonération après 3 ou 5 ans

Certaines sources mentionnent une exonération des plus-values après un certain délai de détention (3 ans ou 5 ans). D’autres précisent qu’il n’existe pas de distinction entre gains à court et long terme et que le taux de 15 % s’applique quel que soit le temps de détention.

Il faut donc être prudent :

– La règle solide, confirmée par plusieurs textes, est celle d’un taux de 15 % sur le gain net, assorti d’exonérations ciblées (résidence principale, famille, héritage…).

– Toute référence à une exonération automatique après un nombre d’années de détention mérite d’être vérifiée à la lumière des textes en vigueur au moment de la vente, avec l’aide d’un conseil local.

Pour un Français, la sécurité passe par la documentation des coûts, la bonne qualification de l’usage du bien (résidence principale ou non), et une vérification actualisée des règles avant la revente.

Achats, droits de mutation et TVA : le coût d’entrée

Au‑delà de l’impôt sur les loyers et les plus-values, l’entrée sur le marché monténégrin implique aussi des droits de mutation (Real Estate Transfer Tax – RETT) ou, pour le neuf, de la TVA.

Biens de revente : droits de mutation progressifs

Les biens dits « de revente » (revente entre particuliers ou ventes non soumises à TVA) supportent une taxe de transfert à la charge de l’acquéreur, calculée sur la valeur de marché retenue par l’administration fiscale.

Le système est progressif :

Un exemple permet de matérialiser cet effort fiscal : pour un bien de 750 000 €, la taxe de transfert atteint 37 000 € selon les calculs fournis. S’y ajoutent en pratique les frais de notaire, les honoraires d’avocat, les frais d’enregistrement au cadastre et, si nécessaire, des coûts de traduction. L’ensemble des frais de transaction tourne ainsi autour de 4 à 5 % du prix pour les reventes.

Biens neufs : TVA à 21 % au lieu des droits de mutation

Lorsque l’on achète un bien neuf directement auprès d’un promoteur (premier transfert de propriété d’un bâtiment neuf), la règle n’est pas la même :

– La vente est soumise à la TVA au taux standard de 21 %.

– Dans ce cas, le droit de transfert n’est pas dû.

Fiscalité annuelle de détention : taxe foncière

Une fois propriétaire, un investisseur français doit s’acquitter chaque année d’un impôt local sur la propriété. Celui‑ci est calculé sur la valeur cadastrale ou de marché du bien, avec un taux décidé par la commune dans un cadre fixé par l’État.

À titre d’ordre de grandeur, un budget annuel de 500 à 2 000 € est cité pour des biens résidentiels d’une valeur comprise entre 200 000 € et 300 000 €.

Pour se faire une idée comparative, les données rapprochent le Monténégro d’un niveau d’imposition foncière inférieur à celui de la France, où les taxes foncières annuelles tournent plutôt entre 0,5 % et 1,5 % de la valeur.

Comparaison avec la fiscalité française sur revenus et plus-values

Pour évaluer l’intérêt d’un investissement au Monténégro, un Français doit comparer la charge fiscale monténégrine à ce qu’il supporterait sur un bien équivalent en France, mais aussi tenir compte de la convention fiscale, des prélèvements sociaux français et de l’IFI le cas échéant.

Revenus locatifs : écart de taux et prélèvements sociaux

En France, un résident fiscal percevant des loyers est imposé au barème progressif (0 à 45 %) après déduction et, s’il s’agit de revenus immobiliers, supporte également des prélèvements sociaux qui peuvent atteindre 17,2 % pour les non‑résidents. Sur un bien français, le taux combiné (impôt + prélèvements sociaux) peut ainsi dépasser aisément les 30 % pour un foyer dans les tranches médianes ou supérieures.

Au Monténégro, même en prenant le taux légal de 15 % sans autre charge sociale additionnelle, la pression fiscale reste inférieure, d’autant plus que les abattements standard de 30 à 70 % réduisent la base imposable.

Plus-values : 15 % au Monténégro contre 19 % et plus en France

En France, la plus-value immobilière d’un non‑résident est taxée à un taux de 19 %, auquel s’ajoutent, en principe, des prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un taux global théorique de 36,2 %, avant prise en compte des abattements pour durée de détention. La France applique en effet un système d’abattements progressifs sur la base de la plus-value qui finit par conduire à une exonération totale d’impôt au bout de 22 ans de détention et une exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Le Monténégro, de son côté, ne pratique pas ce type d’abattement échelonné, mais un taux unique de 15 % sur le gain net, agissant dès le premier euro (en dehors des cas d’exonération déjà décrits). Pour un investisseur qui revend après une période courte ou moyenne, le taux effectif peut donc être nettement plus favorable qu’en France, puisque l’écart de 15 % à 36,2 % est notable.

Cette différence de traitement se reflète dans un tableau comparatif des principaux impôts immobiliers :

Convention fiscale et crédit d’impôt côté français

Pour un Français qui reste résident fiscal de France, l’impôt monténégrin payé sur les loyers et la plus-value n’est pas synonyme de double peine. La France, via la convention, accorde un crédit d’impôt équivalent à l’impôt payé au Monténégro, dans la limite de l’impôt français calculé sur ces mêmes revenus.

– Déclarer en France les loyers et les plus-values provenant du Monténégro.

– Indiquer l’impôt déjà acquitté au Monténégro.

– Bénéficier du crédit d’impôt correspondant, venant neutraliser tout ou partie de l’impôt français qui aurait été dû sur ce revenu.

L’effet final dépend de la structure de revenus globale du foyer : le Monténégro peut ainsi offrir un environnement plus doux au niveau local, mais l’impact sur le taux moyen d’imposition français nécessite un calcul d’ensemble.

Résidence fiscale monténégrine : un choix structurel pour certains Français

Au‑delà des simples placements locatifs, certains Français envisagent le Monténégro comme futur centre de vie et de résidence fiscale. Dans ce cas, la question n’est plus seulement celle des revenus fonciers locaux, mais de l’imposition de l’ensemble des revenus mondiaux dans un pays qui pratique des taux assez contenus.

Conditions d’obtention de la résidence et de la résidence fiscale

Le Monténégro permet aux étrangers d’obtenir une résidence temporaire d’un an renouvelable dans plusieurs situations, notamment :

– Sur la base de la propriété immobilière ;

– Dans le cadre d’un contrat de travail ou d’une activité indépendante ;

– Au travers d’un investissement immobilier de montant significatif (programmes de résidence par investissement).

Pour devenir résident fiscal, il ne suffit pas d’avoir un permis de séjour. Il faut en plus :

– Passer au moins 183 jours par an dans le pays, ou

– Prouver que le Monténégro est le centre de ses intérêts vitaux (personnels et économiques).

Une fois ces conditions remplies et l’enregistrement auprès de l’administration fiscale effectué, la personne est imposable au Monténégro sur ses revenus mondiaux. Le pays applique alors un barème progressif de 0 %, 9 % et 15 % selon le niveau de revenus, avec un seuil de non‑imposition pour les revenus modestes.

Atout et limites de la résidence fiscale monténégrine pour un Français

Pour un Français qui transfère effectivement sa résidence fiscale, le Monténégro met en avant : un cadre fiscal attractif, des taux d’imposition compétitifs, ainsi qu’une qualité de vie appréciée. De plus, le pays offre des avantages pour les expatriés et un environnement propice aux affaires.

Ces éléments peuvent séduire les contribuables très imposés en France, notamment ceux soumis à l’IFI ou à la « flat tax » de 30 % sur les revenus du capital (prélèvement forfaitaire unique). La contrepartie est double :

– Il faut rompre les critères de résidence fiscale française (ce qui implique, entre autres, de ne plus avoir son foyer principal en France et de limiter ses jours de présence).

– La gestion de la sortie de France implique parfois des mécanismes comme l’« exit tax » sur les plus-values latentes en cas de départ, pour certains patrimoines en valeurs mobilières significatifs.

La résidence fiscale monténégrine est donc un choix structurant, qui ne se justifie que pour des patrimoines et des situations familiales spécifiques, mais elle s’inscrit clairement dans le paysage des planifications fiscales européennes.

Convention fiscale et crédit d’impôt : mécanisme concret pour un bailleur français

Revenir à la situation la plus fréquente – un Français résidant en France qui détient un appartement au Monténégro qu’il loue et qu’il revendra peut‑être un jour – permet de résumer, de manière pratique, l’articulation entre Monténégro et France.

Flux de loyers

1. Le bailleur français encaisse des loyers au Monténégro. 2. Il déclare ces loyers dans sa déclaration monténégrine, applique l’abattement standard ou ses dépenses réelles, puis paie 15 % sur la base nette. 3. En France, il déclare également ces loyers comme revenus de source étrangère, en les intégrant à ses revenus mondiaux. 4. La convention prévoit qu’il obtient un crédit d’impôt correspondant à l’impôt monténégrin payé, venant neutraliser, dans la limite de l’impôt français dû sur ces revenus, le risque de double imposition stricte.

Flux de plus-value

Le mécanisme est similaire :

Du point de vue du rendement net, l’impact peut être très favorable si le taux effectif monténégrin (15 % sur gain net) est inférieur au taux combiné que le bien aurait subi en France (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux avant abattements de durée).

Un environnement globalement attractif, mais qui exige de la méthode

L’ensemble des données issues des textes dessine un environnement fiscal monténégrin clairement compétitif sur l’immobilier :

– Taux d’impôt modéré sur les loyers (15 % sur base réduite par abattements).

– Plus-values taxées à 15 % sur le gain net, avec de nombreuses exonérations familiales ou pour la résidence principale.

– Droits de mutation modérés en comparaison de certains pays d’Europe occidentale.

– Taxe foncière annuelle dans la partie basse des standard européens, surtout en dehors des zones côtières premium.

– Aucune imposition spécifique sur le patrimoine immobilier global (absence d’équivalent de l’IFI).

Ce paysage ne dispense cependant pas d’une grande rigueur dans la mise en œuvre :

Le Monténégro, en pleine dynamique d’adhésion à l’Union européenne et déjà doté d’une fiscalité immobilière lisible, offre ainsi un terrain favorable aux Français prêts à aborder la question avec des chiffres, des textes et un accompagnement juridique adapté, plutôt qu’avec de simples impressions de « paradis fiscal ». Pour ceux qui s’y préparent sérieusement, la combinaison d’un marché encore en rattrapage et d’une imposition mesurée peut transformer une opportunité immobilière en véritable stratégie patrimoniale à long terme.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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