Rendement locatif au Monténégro : ce que rapporte vraiment un appartement à Budva en 2026

Publié le 26 mai 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Budva concentre à elle seule une bonne partie des fantasmes d’investisseurs européens en quête de soleil, de cashflow et de plus-value. Station balnéaire la plus chère du Monténégro, capitale festive de la côte, championne du Airbnb local, elle combine loyers élevés, tourisme massif et hausse rapide des prix. Mais derrière le storytelling, combien rapporte concrètement un appartement à Budva en 2026, et à quel prix d’entrée ?

Un marché immobilier cher, mais porté par la demande touristique

Budva se situe en haut du panier monténégrin, autant pour les prix que pour les loyers. Sur la côte, c’est clairement l’un des marchés les plus tendus.

En 2026, plusieurs jeux de données convergent sur un ordre de grandeur similaire : le prix moyen résidentiel à Budva tourne autour de 2 900 à 3 400 €/m², avec une médiane aux alentours de 3 200 €/m². Mais la réalité est très segmentée selon le quartier et la vue mer.

Voici un tableau de repères de prix au mètre carré par zone à Budva et sa périphérie immédiate :

À l’échelle de la ville, la plupart des transactions se situent dans une fourchette de 2 200 à 3 500 €/m² pour les biens « grand public ». 80 % des logements vendus en 2026 à Budva se négocient entre 120 000 et 350 000 €. L’appartement « type » de 60 m² tourne autour de 175 000 €, et la maison familiale de 120 m² autour de 350 000 €.

Cette cherté relative n’a pas freiné la demande : entre 2024 et 2026, les prix à Budva ont gagné environ 25 % en deux ans, avec une progression d’environ 12 % rien que de janvier 2025 à janvier 2026 (environ 7 % en termes réels après inflation). Sur une décennie, le bond atteint plus de 100 % en valeur nominale.

Les projections pour les cinq prochaines années anticipent encore +35 % environ, ce qui ferait passer la moyenne d’environ 2 900 €/m² à 3 900 €/m² à l’horizon 2031, soit une croissance annuelle moyenne autour de 6 %.

Une demande locative gonflée par le tourisme et les nomades digitaux

Si Budva est devenue l’un des marchés phares du pays, c’est d’abord parce que la ville vit presque entièrement au rythme du tourisme. On parle de plus d’un demi‑million de visiteurs annuels et d’environ 1,2 million de nuitées rien qu’en 2025, des chiffres records pour une commune de cette taille.

Le marché locatif est donc double :

– un socle de locataires longue durée (expatriés, jeunes actifs monténégrins, familles, télétravailleurs) ;

– une énorme demande saisonnière liée à Airbnb et aux locations de vacances, concentrée sur juin–septembre.

En moyenne, on tourne autour de 15 €/m² par mois pour une location à l’année, soit environ 750 € pour un appartement de 50 m². Dans les meilleurs emplacements (front de mer, vieille ville), le loyer peut grimper à 20–25 €/m² mensuels sur du long terme, même si beaucoup de propriétaires réservent désormais ces biens au 100 % saisonnier.

La hausse des loyers est rapide : en 2026, les loyers budvaniens ont augmenté d’environ 8 à 12 % par rapport à l’année précédente, alors que la moyenne nationale monténégrine tournait autour de +5 %. Cette pression vient du tourisme, de la progression du télétravail et d’un stock limité de logements disponibles à l’année.

Rendements locatifs : où se situe Budva par rapport au reste du Monténégro ?

À l’échelle nationale, le Monténégro offre en 2026 des rendements bruts moyens autour de 5,6 %, avec une fourchette assez large, grosse modo de 4 % à 7 % selon la ville et le quartier.

Budva se situe légèrement au-dessus de cette moyenne. Plusieurs sources convergent sur :

– une rentabilité locative brute moyenne autour de 5,5 % pour l’ensemble du parc résidentiel ;

– une moyenne brute comprise entre 5,4 % et 6,8 % pour les appartements spécifiquement ;

– une rentabilité nette moyenne aux environs de 3,6 % une fois intégrées charges de copropriété, entretien, vacance, gestion et fiscalité.

On peut résumer ainsi la hiérarchie des rendements par type de bien à Budva début 2026 :

La nuance clé : ces fourchettes mêlent location longue durée et location saisonnière courte durée. En long terme pur, les rendements bruts tournent plutôt autour de 3–4 % pour les 2‑chambres, tandis que les studios et 1‑chambre bien placés peuvent atteindre 5,5–6,5 %. Dès que l’on bascule sur un modèle majoritairement saisonnier, on grimpe vite vers 6–10 % brut sur les petites surfaces.

Localement, les investisseurs considèrent qu’à Budva : les opportunités d’investissement immobilier sont en forte croissance, attirant à la fois des capitaux locaux et étrangers.

– en dessous de 4,5 % brut, on paie avant tout un emplacement de prestige, pas une machine à cash ;

– autour de 5,5 % brut, on se situe dans la moyenne haute ;

– à partir de 6 % brut, le rendement est jugé « bon » pour un marché côtier aussi demandé.

Long terme vs Airbnb : deux logiques, deux niveaux de rendement

Pour estimer « combien rapporte un appartement à Budva en 2026 », il faut distinguer clairement les scénarios de location.

Scénario 1 : location longue durée à l’année

Sur une base annuelle, sans bascule saisonnière, les loyers typiques évoqués plus haut donnent les retours suivants pour des biens achetés à prix de marché moyen.

Un tableau synthétique donne une idée des ordres de grandeur (données issues d’un jeu de coûts moyens observés à Budva) :

Ces chiffres sont des moyennes brutes sur des baux annuels, hors frais, impôts et vacance. Une fois déduits les coûts récurrents (copropriété, entretien, assurance, management éventuel) et la fiscalité, la rentabilité nette retombe fréquemment dans une fourchette 2,8–4,6 %.

Pour un investisseur qui ne veut pas s’embarrasser de la saisonnalité, cette stratégie reste confortable, notamment dans les quartiers résidentiels comme Rozino ou Dubovica où l’occupation à l’année est forte et la vacance assez faible.

Scénario 2 : location saisonnière de type Airbnb

Sur le segment courte durée, Budva joue dans la cour des grands de l’Adriatique. On recense près de 2 600 à 2 700 annonces actives sur Airbnb, ce qui en fait l’un des marchés les plus denses du pays.

– revenu annuel médian par annonce : environ 8 200 $ ;

– revenu annuel moyen par annonce : autour de 14 000–16 500 $ ;

– revenu Airbnb typique sur un an (février 2025–janvier 2026) : environ 17 000 € pour l’hôte moyen, selon certains jeux de données ;

– occupation médiane : environ 50–58 % du temps, soit 150 à 208 nuits louées par an ;

– nightly rate moyen (ADR) : autour de 81 € (85–90 $) hors pics saisonniers.

La saison est extrêmement marquée :

Le mois le plus fort peut monter à environ 2 369 $ de revenu, avec 56–57 % d’occupation et un ADR proche de 126 $. Le plus faible tombe autour de 450 $ de chiffre d’affaires, 16–17 % d’occupation et un ADR ramené vers 90 $.

En moyenne, un studio ou un petit 1‑bedroom bien géré, en bonne localisation, atteint facilement 7–10 % de rendement brut, parfois plus en combinant habilement haute et mi‑saison. Un exemple typique de performance 2024–2025 pour Budva :

– studios (17–35 m²) achetés entre ~60 500 et 120 000 € ;

– revenu locatif annuel : 5 500 à 10 000 € ;

– occupation : 60–75 % ;

– prix nuit : 30–60 € ;

– rendement brut : 7–10 %.

Les 1‑chambre bien situés (35–55 m²) se positionnent dans une fourchette :

– prix : 80 000 à 220 000 € ;

– revenu annuel : 7 000 à 15 000 € ;

– occupation : 65–80 % ;

– prix nuit : 40–85 € ;

– rendement brut : 6–9 %.

Hybridation : long terme l’hiver, saisonnier l’été

Beaucoup de propriétaires budvaniens cherchent à capter le meilleur des deux mondes via un schéma hybride : bail à l’année ou hivernal (octobre–mai) à un loyer stable, et bascule en courte durée sur la haute saison (juin–septembre).

Un cas d’école décrit dans les données : un 2‑chambres à Dubovica d’environ 125 000–175 000 €, loué ainsi :

– de septembre à juin : location longue durée à 650–1 100 €/mois ;

– en juillet‑août : Airbnb à 85–120 €/nuit, avec 50 à 60 nuits réservées.

Sur l’un des scénarios détaillés, un 2‑chambres acheté 125 000 € génère environ 11 850 € de revenu brut annuel pour un rendement brut proche de 9,5 %, et un rendement net autour de 7,5 % après charges de gestion, entretien et vacance.

Dans un autre cas, un 2‑chambres à Dubovica valorisé vers 175 000 € produit environ 18 500 € de revenu brut annuel (stratégie mixte long + court terme) pour un rendement brut supérieur à 10 % et une rentabilité nette avoisinant 8 %.

Dans ces configurations, ce sont clairement les quartiers intérieurs comme Dubovica ou Rozino qui dominent en efficacité capital / m² / cashflow, loin devant les biens trophées en front de mer, beaucoup plus chers à l’achat.

Combien rapporte concrètement un appartement type à Budva en 2026 ?

Pour fixer les idées, prenons plusieurs cas concrets à partir des données agrégées.

Cas 1 : studio à 120 000 € orienté courte durée

Supposons un studio moderne de 30–35 m², acheté 120 000 € dans le centre élargi ou à Bečići, dédié quasi exclusivement à Airbnb.

Les données de marché indiquent :

– revenu estival (juin–septembre) possible : 8 000 à 12 000 € ;

– revenu annuel total via Airbnb si bien géré : 14 000 à 18 000 € ;

– rentabilité brute : 11,6 à 15 % dans le meilleur des cas, mais plus raisonnablement 7–10 % si l’on prend une performance médiane.

En prenant un scénario médian de 9 % brut :

– revenu brut annuel : 10 800 € ;

– charges d’exploitation (gestion, entretien, charges communes, vacance, commissions plateformes) : souvent 25 à 35 % du brut pour un bien saisonnier ;

– revenu net avant impôt : environ 7 000–8 000 € ;

– rentabilité nette : 5,8 à 6,6 %.

Cas 2 : 1‑bedroom à 150 000 € loué à l’année

Prenons cette fois un 1‑bedroom de 45–50 m² acheté 148 000–150 000 € dans Budva centre (hors première ligne mer), loué exclusivement en bail annuel à un expatrié ou un couple de jeunes actifs.

Les chiffres moyens :

– loyer mensuel moyen en centre : environ 820 € ;

– fourchette fréquente : 700 à 1 200 €.

En se basant sur 820 €/mois :

– revenu brut annuel : 9 840 € ;

– rendement brut : ~6,6 % (cohérent avec les 5,6 % moyens rappelés plus haut, sachant que ce bien est plutôt dans la bonne fourchette) ;

– dépenses récurrentes (copro, entretien courant, vacance estimée à 1 mois sur 12, taxes locales) : disons 20–25 % du brut ;

– revenu net avant impôt : environ 7 400–7 800 € ;

– rentabilité nette avant impôt : environ 5–5,3 %.

Cas 3 : 2‑chambres à 300 000 € visé vacances premium

Enfin, prenons un 2‑chambres de bon standing, 80–90 m², acheté 300 000 € près de la mer. Les données agrégées montrent qu’un tel appartement peut générer 18 000 à 24 000 € de revenus annuels en 2026 via un modèle saisonnier performant.

– revenu brut annuel : 18 000–24 000 € ;

– rendement brut : 6–8 %.

Si l’on appliquait le scénario d’un conseiller local pour un bien de 200 000 €, loué 16 000 €/an (8 % brut), on obtient les chiffres suivants après charges :

– frais de gestion (20 %) : 3 200 € ;

– maintenance et entretien (10 %) : 1 600 € ;

– taxe foncière : environ 400 € ;

– net avant impôt : 10 800 € ;

– impôt (15 % du net imposable) : environ 1 620 € ;

– net après impôt : 9 180 € ;

– rentabilité nette : ~4,6 %.

En transposant à un bien de 300 000 € avec 7 % brut (21 000 €/an), on se situe dans une fourchette de 4,5–5 % net bien géré, ce qui reste correct pour un actif balnéaire prime.

Où investir dans Budva pour optimiser son rendement ?

Tous les quartiers de Budva ne se valent pas en termes de couple rendement / risque / plus‑value. Les données de 2025–2026 sont claires : la meilleure combinaison pour un investisseur qui cherche du rendement est plutôt à l’intérieur des terres que sur la première ligne de plage.

Les quartiers les plus dynamiques en termes de croissance de prix sont :

– Rozino : +14 à 16 % par an ;

– Dubovica : +13 à 15 % ;

– Lazi : +12 à 14 %.

Ces zones partagent plusieurs points forts : infrastructures en amélioration, prix encore inférieurs au front de mer, demande locative soutenue toute l’année. On y trouve des prix entre 2 200 et 3 000 €/m², avec des rendements bruts dépassant souvent 6,5 % pour les petites surfaces.

À l’opposé, les zones premium (Stari Grad, première ligne de Slovenska obala, Bečići front de mer, Sveti Stefan, Dukley) affichent des prix au mètre très élevés, parfois au double ou triple des quartiers intérieurs. Le rendement brut y descend facilement vers 4 % ou moins sur des baux longs, même si la perspective de plus‑value à long terme et le potentiel Airbnb haut de gamme (tarifs nuit dépassant 150–200 € en haute saison) compensent partiellement.

Vacance, saisonnalité et réalité des taux d’occupation

Un élément clé dans le calcul de rendement à Budva en 2026, c’est la vacance. Sur le papier, les taux de vacance annuels « bruts » semblent faibles : autour de 4–6 % pour le parc résidentiel annuel, avec encore moins dans les micro‑zones les plus demandées (Rozino, Dubovica, centre).

Mais le marché est fortement biaisé par les usages saisonniers :

– une partie importante du parc est utilisée uniquement l’été, ou louée en bail d’hiver et libérée pour Airbnb en haute saison ;

– la vacance n’est pas seulement « subie » mais volontaire : fenêtres laissées vides pour repositionner le bien, effectuer des travaux, etc.

Pour la courte durée, les chiffres Airbnb montrent un panorama plus contrasté :

Pour un investisseur, cela signifie que : les décisions doivent être prises en fonction des analyses de marché et des tendances économiques.

– le seuil de rentabilité se situe souvent entre 25 et 35 % d’occupation (90–130 nuits par an) sur un bien Airbnb typique à Budva ;

– une gestion passive ou peu optimisée peut faire chuter fortement la rentabilité effective, même si le marché global reste porteur.

En location longue durée, les propriétaires doivent raisonnablement budgéter environ un mois de vacance par an, ce qui correspond à 6–10 % de vacance sur la plupart des unités, sauf dans les quartiers les plus recherchés à l’année où l’on tourne plutôt à 4–6 %.

Après les chiffres bruts : que reste‑t‑il une fois les impôts payés ?

La fiscalité monténégrine sur la pierre reste relativement modérée par rapport à de nombreux pays de l’UE, mais elle doit impérativement être intégrée dans les projections de rendement.

Les principaux postes sont :

En pratique, pour un particulier qui loue en courte durée de manière officielle, l’abattement très généreux (jusqu’à 70 % du brut pour des revenus émanant d’agences de voyages) fait tomber le taux effectif d’imposition bien en dessous des 15 % faciaux. À l’inverse, un investisseur non‑résident mal conseillé peut se retrouver à payer une retenue de 15 % sur un revenu très faiblement optimisé.

C’est précisément cette couche fiscale, additionnée aux charges d’exploitation et à la vacance, qui explique l’écart récurrent de 1,5 à 2 points entre rendement brut et rendement net observé à Budva : un 6,5–7 % brut correctement géré finit souvent autour de 4,5–5,5 % net ; un 5,5 % brut à peine optimisé retombe sans peine vers 3–4 % net.

Comparaison avec Kotor, Tivat et Podgorica

Pour juger si Budva « vaut le coup » en 2026, il est utile de la comparer avec d’autres marchés monténégrins :

Dans ce paysage, Budva apparaît comme :

– le marché le plus fort du pays en termes de demande locative saisonnière ;

– l’un des meilleurs compromis entre rendement brut (5,5–7 % sur les bons dossiers) et potentiel de plus‑value (8–12 % par an ces dernières années, 5–7 % attendus sur 2026) ;

– un environnement plus volatil et saisonnier qu’une capitale comme Podgorica, mais avec des tickets d’entrée plus abordables que certains îlots ultra‑luxe de Tivat ou Kotor.

Quel profil d’appartement privilégier en 2026 à Budva ?

Les données sont très cohérentes sur un point : en 2026, les studios et petits 1‑bedrooms sont les grands gagnants en termes de couple rendement / croissance de valeur à Budva.

Sur le plan de la plus‑value, ils affichent :

– une croissance annuelle de 14–16 % pour les studios et petits 1‑bedrooms dans les quartiers montants ;

– des projections 2026 de hausse spécifique de 8–10 %, soit 2 à 4 points au‑dessus de la moyenne du marché.

Sur le plan du rendement locatif :

– studios : 7–10 % brut sur Airbnb, 5,5–6,5 % brut sur bail annuel bien négocié ;

– 1‑bedrooms : 6–9 % brut sur Airbnb, 5–6 % sur long terme bien placés.

Les 3‑chambres et les villas sont avant tout des paris de capitalisation et de lifestyle : rendement brut souvent entre 3 et 5,5 %, compensé par un potentiel de revente élevé dans les segments les plus prestigieux.

Faut‑il acheter ou louer à Budva sur le moyen terme ?

Avec un ratio prix/loyer moyen autour de 16,5 (prix d’achat divisé par loyer annuel), Budva se situe dans une zone où l’achat devient financièrement plus intéressant que la location à partir d’un horizon de 5–7 ans environ, surtout si l’on intègre :

– une appréciation annuelle des prix entre 3 et 7 % ;

– des rendements locatifs bruts typiques entre 5 et 7 % ;

– la possibilité d’utiliser le bien une partie de l’année pour soi.

– les biens trophées (vieille ville, front de mer, ultra‑luxe) achètent surtout un style de vie et un pari sur la valeur à long terme ;

– les appartements compacts dans Rozino, Dubovica ou Lazi offrent le meilleur ratio rendement / prix d’entrée ;

– la gestion active (Airbnb, modèle hybride) est la clé pour monter au plafond haut des 8–10 % bruts, mais elle nécessite une vraie organisation (ou un gestionnaire local compétent).

En conclusion : combien rapporte un appartement à Budva en 2026 ?

En synthèse, en se basant uniquement sur les données chiffrées disponibles pour 2026 :

– un appartement standard (1 ou 2 chambres) acheté au prix du marché à Budva rapporte en moyenne 5,5 % brut par an ;

– une fois charges, vacance et fiscalité intégrées, la rentabilité nette réellement encaissée se situe fréquemment autour de 3,5–4 % pour un long terme classique, et entre 4,5 et 6 % pour un Airbnb bien géré ;

– les studios et petits 1‑bedrooms, en bonne localisation, atteignent régulièrement 7–10 % brut en courte durée, soit 5–7 % net dans les meilleures configurations ;

– les quartiers intérieurs comme Rozino et Dubovica permettent de dépasser 6,5 % de rendement brut avec un ticket par mètre carré sensiblement inférieur au front de mer, tout en bénéficiant d’une forte demande à l’année.

– prix déjà élevés mais encore en croissance,

– rendements bruts intéressants sur les formats compacts bien positionnés,

– forte dépendance à la saison touristique et à la qualité de la gestion,

– fiscalité relativement douce mais suffisamment structurée pour pénaliser les montages approximatifs.

Pour un investisseur capable de lire finement les micro‑marchés et d’accepter la saisonnalité, un appartement bien choisi à Budva en 2026 peut parfaitement cumuler 5–7 % net de rendement locatif et 5–7 % par an de plus‑value potentielle sur plusieurs années. À condition de se souvenir qu’ici, plus encore qu’ailleurs sur l’Adriatique, c’est le détail – quartier, taille, standing, stratégie locative – qui fait la différence entre un simple « pied‑dans‑l’eau » et un véritable actif patrimonial rentable.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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