Comment acheter un appartement au Monténégro : le guide complet pour les Français

Publié le 26 mai 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter un appartement au Monténégro séduit de plus en plus de Français, attirés par l’Adriatique, des prix encore compétitifs et une procédure d’achat réputée simple pour les étrangers. Mais 2026 marque aussi un tournant réglementaire important, notamment pour ceux qui espèrent obtenir un titre de séjour grâce à leur investissement.

Comprendre le cadre légal pour les Français

Pour un Français qui souhaite acheter un appartement au Monténégro, le premier réflexe est souvent de se demander si des restrictions particulières existent pour les étrangers. La bonne nouvelle, c’est que le pays reste l’un des marchés les plus ouverts de la région.

Concrètement, un Français peut acheter, vendre et louer un bien immobilier au Monténégro dans des conditions très proches de celles d’un citoyen local. Il n’y a pas de quota de copropriétés réservées aux nationaux ni de seuil minimum de prix pour l’achat simple d’un appartement à usage résidentiel ou locatif.

En revanche, certains types de terrains et de zones restent inaccessibles en tant que personne physique étrangère, et les règles deviennent plus strictes dès qu’on parle de résidence ou d’optimisation fiscale.

Droits de propriété des étrangers

Un Français peut acquérir en pleine propriété un large éventail de biens :

– appartements

– maisons et villas

– locaux commerciaux (boutiques, petits hôtels, bureaux, restaurants, etc.)

Les droits attachés à ce type de propriété sont qualifiés de « freehold » : le propriétaire étranger peut revendre, louer, transmettre, hypothéquer… pratiquement comme un citoyen monténégrin.

Restrictions importantes à connaître

Le droit monténégrin fixe cependant des limites claires. Un Français ne peut pas acheter directement :

– des terres agricoles

– des forêts

– des propriétés situées dans des zones considérées comme stratégiques ou militaires

– des biens classés comme monuments culturels d’importance majeure

– des terrains proches des frontières (environ un kilomètre de bande frontalière)

– certaines îles ou secteurs spécialement protégés

Création de société : quand et pourquoi ?

Former une société au Monténégro n’est pas indispensable pour acheter un appartement classique. Néanmoins, cela devient incontournable si vous voulez :

– acquérir des terrains agricoles ou forestiers

– développer un projet immobilier (immeuble, complexe, etc.)

– acheter une grande parcelle de plus de 5 000 m²

– structurer une activité de location touristique intensive ou un mini‑hôtel

En 2026, les ressortissants de l’Union européenne peuvent encore constituer des sociétés pouvant rester des « coquilles » (sans activité réelle). En revanche, un non‑Européen qui crée une entreprise doit justifier chaque année de paiements d’impôts et de cotisations sociales d’au moins 5 000 € pour pouvoir renouveler son statut.

Pour un Français, ce durcissement vise donc surtout la concurrence non‑UE, sans remettre en cause la possibilité de monter une structure légère pour détenir un bien ou investir dans du locatif.

Acheter pour vivre ou pour investir : impact sur le titre de séjour

Acheter un appartement au Monténégro et obtenir un titre de séjour sont deux sujets liés mais distincts. Il est possible d’acheter sans jamais demander de résidence, mais l’inverse n’est pas vrai : pour demander un titre fondé sur la propriété, il faut déjà être propriétaire.

Le nouveau seuil de 150 000 € pour la résidence

Depuis 2026, la règle a profondément changé pour la résidence fondée sur la possession d’un bien : pour espérer obtenir un titre de séjour temporaire (privremeni boravak) grâce à un appartement, la valeur fiscale du bien doit dépasser 150 000 €.

Deux éléments sont essentiels :

– ce n’est pas le prix écrit dans le contrat qui compte, mais la valeur officiellement évaluée par l’administration fiscale (sur la base du rapport de la municipalité et du service des impôts)

– cette évaluation doit être au moins égale à 150 000 €, faute de quoi la demande de résidence sera rejetée

Autrement dit, acheter un studio à 100 000 € ou même un deux‑pièces à 140 000 € ne bloque pas l’achat, mais ne permettra pas de déposer un dossier de séjour fondé sur cette propriété.

Exceptions pour les ressortissants de l’UE

Le cadre a été durci pour de nombreux étrangers, mais les citoyens de l’Union européenne – donc les Français – bénéficient d’un traitement privilégié. Le nouveau seuil de 150 000 € pour le titre de séjour par propriété ne s’applique pas aux ressortissants de l’UE, ni à ceux de certains États comme la Norvège, l’Islande, le Liechtenstein ou la Suisse, ainsi qu’à leurs familles.

Conditions générales du titre de séjour par propriété

Posséder un appartement ne garantit pas automatiquement l’obtention du titre de séjour ; l’administration étudie le dossier et vérifie plusieurs points :

Le titre de séjour est délivré pour un an et renouvelable tant que le propriétaire conserve le bien et respecte ses obligations fiscales locales. Il ne donne pas automatiquement le droit de travailler ; pour exercer une activité professionnelle ou diriger une société, il faut généralement un autre fondement (création d’entreprise, contrat de travail, etc.).

Résidence via société et seuil de 5 000 € d’impôts

Autre option pour un Français : créer une société monténégrine et demander un titre de séjour en tant que dirigeant et actionnaire principal (plus de 51 % des parts).

Dans ce cas, une nouvelle contrainte existe pour le renouvellement : la société doit avoir versé au moins 5 000 € d’impôts et de cotisations l’année précédente. Ce mécanisme cible les structures purement dormantes, facilement utilisées par certains étrangers pour obtenir des papiers sans réelle activité.

Pour un investisseur français qui envisage une exploitation locative structurée (avec facturation, TVA, etc.), cette option reste pertinente, mais elle suppose un certain volume d’activité.

Où acheter : les villes et quartiers prisés par les Français

Les expatriés français au Monténégro se concentrent notamment à Podgorica et Tivat, deux villes où les opportunités professionnelles et la présence d’entreprises internationales sont plus marquées.

Sur le littoral, les Français se retrouvent aussi à Budva, Kotor, Herceg Novi, Perast et dans certains quartiers comme Donja Lastva à Tivat, ou la zone de Dobrota à Kotor. Ces lieux combinent charmes historiques, front de mer et bonne demande locative.

Aperçu des grandes zones d’investissement

Le Monténégro offre deux grands univers immobiliers : la côte adriatique – beaucoup plus chère mais portée par le tourisme – et l’intérieur du pays, encore abordable mais moins « carte postale ».

Le tableau suivant synthétise quelques repères de prix au m² pour 2026, toutes gammes confondues.

En moyenne nationale, début 2026, le prix au m² tourne autour de 2 400 à 2 700 €, avec un écart considérable entre Porto Montenegro (jusqu’à 15 000 €/m²) et certaines petites villes du nord (moins de 1 000 €/m² pour les appartements).

Focus sur quelques hotspots pour Français

Kotor est l’une des cartes postales du pays : ville médiévale classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, nichée au fond de la baie du même nom. Dans le quartier de Dobrota, très prisé des expatriés, les appartements avec vue mer et les maisons en pierre rénovées se négocient généralement entre 260 000 et 650 000 €, à des niveaux de 3 500 à 6 000 €/m².

Tivat s’est imposée comme destination du luxe grâce à Porto Montenegro, marina haut de gamme où certains appartements atteignent 6 000 à 15 000 €/m². En dehors de ce noyau ultra‑prime, des quartiers comme Donja Lastva combinent encore un excellent cadre de vie, une bonne demande locative et des prix « seulement » de 4 000 à 8 000 €/m².

Étape 1 : définir votre projet et votre budget

Avant même de regarder les annonces, il est essentiel de clarifier ce que vous cherchez :

– résidence principale à l’étranger

– pied‑à‑terre de vacances

– investissement locatif saisonnier ou annuel

– projet mixte (usage personnel + location)

Ce choix influence à la fois l’emplacement, le niveau de standing, la taille du bien et la manière d’acheter (personnel, via une société, etc.), sans parler de la stratégie de financement.

Exemple de budget global pour un appartement à 200 000 €

Pour un nouveau programme acheté auprès d’un promoteur soumis à la TVA, la logique change : il n’y a pas de taxe de transfert à 3 %, mais une TVA de 21 % sur le prix (généralement intégrée dans le prix affiché). Il faut toujours vérifier, avec l’aide de l’agent ou de l’avocat, si le prix « public » s’entend TTC ou hors taxe.

Étape 2 : choisir vos zones de recherche

Pour un Français, la tentation est forte de se focaliser sur les images de carte postale du littoral. Or la côte est aussi la partie la plus chère du pays, avec des prix parfois 2 à 4 fois supérieurs à ceux de Podgorica.

On peut résumer les grandes options comme suit :

Pour un premier achat, beaucoup de Français privilégient :

Un conseil souvent donné par les professionnels locaux : vivre sur place entre 6 et 12 mois avant d’acheter, pour appréhender réellement les saisons, les nuisances, les flux touristiques, les habitudes locales… et éviter un achat sur coup de cœur qui vieillira mal.

Étape 3 : rechercher un bien et sélectionner les bons intermédiaires

Le marché monténégrin regorge d’annonces en ligne, parfois dupliquées, parfois inexactes. L’expérience montre qu’un mélange d’outils numériques et de contact humain fonctionne le mieux.

Les portails immobiliers spécialisés permettent un premier tri par ville, type de bien et budget. Plusieurs sites sont fortement utilisés par les agences monténégrines et régionales, et de nombreuses agences locales disposent aussi de leurs propres plateformes.

Mais l’étape décisive reste la sélection d’un bon agent et d’un avocat indépendant.

Bien choisir son agence immobilière

Depuis la fin 2025, la détention d’une licence d’activité immobilière est appelée à devenir la norme. Cela ne garantit pas tout, mais constitue un filtre minimal. Pour un Français, la langue et la qualité de l’accompagnement sont déterminantes : certaines agences installées à Budva ou Tivat se spécialisent dans une clientèle internationale, avec des équipes parlant anglais, français, voire italien ou russe, proposant :

Un réseau d’agences plus grandes, notamment à Podgorica, travaille dans le cadre de marques internationales. La présence d’équipes parlant anglais et d’avocats partenaires est un plus, même si le français n’est pas systématiquement disponible.

Pour éviter les déconvenues, il est judicieux de :

– vérifier les avis clients laissés en ligne

– demander quelles langues sont parlées en interne

– demander précisément quels services sont inclus (et qui paie la commission)

– exiger une transparence complète sur les honoraires d’agence

Dans certains schémas, la commission est intégrée dans le prix et payée par le vendeur ; dans d’autres, elle est partagée ou mise à la charge de l’acheteur. Il faut clarifier ce point avant de signer quoi que ce soit.

L’avocat : la clé d’un achat sécurisé

Le recours à un avocat monténégrin spécialisé en immobilier est décrit comme « fortement recommandé », sans être formellement obligatoire. Les honoraires tournent souvent autour de 0,5 à 1 % du prix de vente, soit un coût raisonnable au regard des risques évités.

Le rôle de l’avocat inclut notamment : représenter et défendre les intérêts de ses clients en justice, donner des conseils juridiques, rédiger des actes et des contrats, et suivre les procédures judiciaires.

– vérification de la propriété dans le registre foncier (List nepokretnosti)

– contrôle des éventuelles hypothèques, servitudes, litiges ou saisies inscrits au cadastre

– confirmation que la surface déclarée correspond bien à la réalité physique

– vérification des permis de construire et d’occupation (Upotrebna dozvola)

– contrôle de la « légalisation » d’un immeuble ancien ou d’extensions ajoutées sans permis

– analyse de la chaîne de propriété (successions, divorces, donations, jugements)

– préparation ou relecture des contrats (préliminaire et définitif)

– suivi de l’enregistrement de la vente et des paiements de taxes

En pratique, l’avocat s’appuie sur deux outils essentiels : l’extrait cadastral (List nepokretnosti) obtenu via le système eKatastar, et la consultation du Geoportal pour vérifier les limites de parcelle et l’accès. Ce travail de fond prend, selon la complexité du dossier, de 1 à 14 jours.

Étape 4 : due diligence juridique approfondie

C’est le cœur invisible de l’opération, celui dont dépend la sécurité juridique de votre investissement. Une grande partie du marché monténégrin comporte des situations « grises » : immeubles non entièrement légalisés, extensions non déclarées, terrains cadastrés en agricole, héritages compliqués, etc.

Le processus de due diligence comprend plusieurs volets :

Si des incohérences sont détectées entre la réalité physique (murs, clôtures, terrasse, accès routier) et les plans cadastraux, le recours à un géomètre assermenté est recommandé afin d’éviter l’achat d’un bien « bancal » dont une partie déborde chez le voisin ou sur le domaine public.

À ce stade, si les anomalies sont trop lourdes, il est parfois plus sage de renoncer, même au prix d’un projet à recommencer de zéro.

Étape 5 : offre, contrat préliminaire et dépôt

Une fois un bien retenu et un premier contrôle du cadastre effectué, l’acheteur français formule une offre écrite, souvent sous réserve de due diligence satisfaisante. Si le vendeur accepte, la pratique courante est de passer par un contrat préliminaire (predugovor).

Ce contrat, souvent signé devant notaire, fixe : les droits et obligations des parties.

– le prix de vente

– le calendrier (délai pour signer le contrat définitif)

– les conditions préalables (par exemple, mainlevée d’hypothèque, obtention de prêt)

– la somme versée à titre de dépôt

Il est essentiel de savoir que ce dépôt est très souvent non remboursable si l’acheteur se rétracte sans motif valable prévu au contrat. À l’inverse, si le vendeur renonce, il peut être tenu de restituer le dépôt doublé, selon les clauses et le droit local.

Étape 6 : signature du contrat de vente définitif chez le notaire

Le contrat définitif (kupoprodajni ugovor) est obligatoirement rédigé en monténégrin. La loi impose que la signature se déroule devant un notaire, qui a un rôle central :

– vérifier l’identité des parties

– s’assurer qu’elles comprennent bien les termes du contrat (avec un traducteur assermenté pour les étrangers)

– contrôler la conformité du contrat au droit monténégrin

– consigner les signatures et authentifier l’acte

Les frais de notaire suivent un barème réglementé, progressif par tranches de prix, avec un plafond à 5 000 €. Pour la plupart des transactions résidentielles, la note avoisine 0,4 à 0,5 % du prix, ce qui donne, pour un bien de 100 000 €, environ 350 € plus 21 % de TVA, puis une augmentation d’environ 10 € tous les 15 000 € supplémentaires de valeur au‑delà de 120 000 €.

Paiement du prix

La quasi‑totalité des paiements se fait par virement bancaire, depuis un compte local ou étranger. L’acheteur doit souvent obtenir un numéro d’identification fiscale local (PIB ou TIN) avant de signer le contrat, ce qui permet ensuite d’ouvrir un compte bancaire monténégrin et de simplifier les flux financiers.

Étape 7 : taxes, enregistrement et transfert de propriété

Une fois le contrat définitif signé et le prix versé, la dernière grande étape est l’enregistrement du changement de propriétaire au cadastre, accompagné du paiement de la taxe de transfert (pour les reventes).

Taxe de transfert ou TVA : bien faire la différence

Pour un appartement existant (revente entre particuliers), l’acheteur paie une taxe de transfert immobilier de 3 % du prix convenu, à régler dans un délai de 15 jours après la signature de l’acte. Dans certains schémas, notamment pour des propriétés plus chères, un barème progressif peut s’appliquer (avec des taux plus élevés au‑delà de certains seuils), mais pour un appartement « standard » jusqu’à 150 000 €, on reste sur 3 %.

Enregistrement au cadastre

L’avocat ou le notaire se charge en général de déposer le contrat notarié et le justificatif de paiement de la taxe au service du cadastre (Real Estate Administration). Le délai pour que le nouveau propriétaire apparaisse sur le List nepokretnosti est en pratique de 15 à 30 jours, parfois un peu plus selon la charge de travail locale.

Une fois l’enregistrement effectif, le nouveau certificat de propriété est émis, confirmant que l’appartement est bien inscrit au nom de l’acheteur français. À ce stade, la propriété est juridiquement transférée, même si la remise des clés a pu être organisée dès la signature, selon ce que prévoyait le contrat.

Étape 8 : formalités post‑achat et coûts récurrents

Après l’enregistrement, il reste plusieurs démarches pratiques :

– faire transférer les comptes d’électricité, d’eau et, le cas échéant, de gaz

– s’enregistrer auprès de la municipalité pour l’impôt foncier local

– éventuellement souscrire une assurance habitation

– si le bien est destiné à la location saisonnière, procéder à l’enregistrement auprès des autorités touristiques et mettre en place la gestion (conciergerie, nettoyage, check‑in, etc.)

Les charges annuelles pour un appartement en bord de mer – charges de copropriété, entretien, eau, électricité, etc. – sont fréquemment évaluées dans une fourchette de 1 400 à 3 200 € par an, selon la taille, les services offerts (ascenseur, piscine, sécurité), le niveau de finition et la consommation.

Acheter à distance : le rôle de la procuration

Pour un Français qui ne souhaite pas se déplacer physiquement au Monténégro, la loi permet de mener l’intégralité de la procédure à distance via une procuration (Power of Attorney). Il faut alors :

Cette option est extrêmement pratique mais suppose de confier beaucoup de pouvoir à un intermédiaire ; le choix de la personne – souvent l’avocat – est donc capital.

Financer son achat : prêt local ou fonds propres ?

Le financement est un autre point sensible. Plusieurs banques monténégrines accordent des prêts immobiliers aux étrangers, mais les conditions sont plus strictes que pour les résidents.

Exigences habituelles des banques

Les établissements examinent minutieusement :

– la capacité à vérifier les revenus (salarié, indépendant, revenus locatifs déclarés)

– l’éventuelle détention d’un titre de séjour temporaire ou permanent

– l’existence d’un compte bancaire local et, éventuellement, d’un emploi au Monténégro

Pour un étranger totalement non résident, sans ancrage local, décrocher un crédit est possible mais complexe. Les banques imposent alors :

Les banques se montrent plus ouvertes à l’égard :

– des étrangers disposant d’un titre de séjour et de revenus stables

– de ceux pouvant justifier d’un salaire ou de revenus versés sur un compte monténégrin

Alternatives aux prêts bancaires

Certains promoteurs offrent des plans de paiement échelonnés sans intérêts, notamment sur la côte. Le schéma typique :

– 30 % à la signature

– 30 % en cours de construction

– 40 % à la livraison

L’appartement peut parfois être utilisé avant le paiement intégral, mais la pleine propriété au cadastre n’est généralement transférée qu’après règlement de la totalité du prix. C’est donc une solution à manier avec prudence, en vérifiant soigneusement la solidité et le track record du promoteur.

Acheter pour louer : ce qu’un Français doit anticiper

La logique d’investissement locatif est très présente sur le littoral monténégrin. Budva, Kotor, Tivat, Herceg Novi et Bar affichent un fort potentiel de location saisonnière, avec des prix à la nuitée élevés en haute saison.

Quelques paramètres doivent toutefois être intégrés :

La fiscalité sur les loyers, elle, repose sur un taux forfaitaire de 15 % sur les revenus locatifs, qu’ils soient de courte ou longue durée. C’est un point à modéliser dès la construction de votre business plan.

Sur le plan pratique, il est recommandé de faire vérifier par l’avocat :

– les règlements de copropriété et les règles de location de l’immeuble

– la possibilité réelle de louer à la nuitée dans la municipalité concernée

– l’absence de restrictions cachées sur les plateformes type Airbnb ou Booking

Erreurs fréquentes à éviter pour un acheteur français

Plusieurs pièges reviennent régulièrement dans les retours d’expérience :

Pour un Français, un autre écueil classique consiste à projeter ses réflexes hexagonaux sur un système juridique différent. Par exemple, le rôle très actif du notaire français est ici réparti entre notaire, avocat, cadastre et administration fiscale. S’entourer d’un professionnel local rompant aux attentes des Européens de l’Ouest est un investissement indispensable.

Conclusion : un marché encore attractif, mais plus technique en 2026

Le Monténégro reste, en 2026, un pays étonnamment ouvert aux acheteurs étrangers, notamment européens. Un Français peut y acquérir un appartement en son nom, sans visa spécifique, dans un processus décrit comme simple et relativement rapide (un à trois mois entre l’offre et l’enregistrement au cadastre dans la majorité des cas).

Dans le même temps, la hausse des prix sur la côte, l’introduction d’un seuil de 150 000 € pour la résidence fondée sur la propriété (même s’il ne vise pas directement les citoyens de l’UE), et l’encadrement plus strict des sociétés « coquilles » montrent que le législateur veut mieux filtrer les profils purement opportunistes.

Pour tirer parti de ce marché en tant que Français, tout en limitant les risques, la feuille de route est claire :

– définir précisément votre projet (usage personnel, locatif, mixte)

– cibler les zones adaptées à votre budget et à vos objectifs (Budva, Kotor, Tivat, Herceg Novi, Podgorica, etc.)

– vous entourer d’un agent sérieux et d’un avocat indépendant

– mener une due diligence méticuleuse via le cadastre, les permis et la vérification de la « légalisation » du bien

– maîtriser le calendrier : précontrat, dépôt, contrat définitif, paiement, taxes, enregistrement

– anticiper les coûts récurrents (impôts fonciers, charges, entretien) et éventuels revenus locatifs

Avec cette approche structurée, acheter un appartement au Monténégro peut devenir pour un Français une véritable stratégie de vie ou d’investissement, et non un simple coup de cœur immobilier en bord d’Adriatique.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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