Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer sous un climat subtropical, profiter d’un coût de la vie plus doux que sur le continent, tout en sécurisant une partie de son patrimoine immobilier en Europe : à Madère, cette équation séduit de plus en plus d’expatriés. Mais entre la flambée des prix à Funchal, les régimes fiscaux spécifiques de l’archipel et les règles de financement pour non‑résidents, investir à l’étranger ne s’improvise pas.
Ce guide fournit une feuille de route concrète pour comprendre le marché immobilier madérien, établir un budget réaliste, éviter les pièges juridiques et fiscaux, et structurer un projet rentable, adapté aux profils de retraités, télétravailleurs ou investisseurs locatifs.
Pourquoi s’intéresser à l’immobilier à Madère quand on est expatrié
Madère coche aujourd’hui beaucoup de cases recherchées par les expatriés européens. L’île bénéficie d’un climat doux et ensoleillé toute l’année, d’une stabilité politique (cadre portugais et européen), d’une économie largement portée par le tourisme et d’un coût de la vie globalement inférieur à celui de la France.
Le coût de la vie au Portugal est estimé environ 11 % plus bas qu’en France.
Sur le plan immobilier, Madère est considérée comme un marché encore en phase de rattrapage, moins cher que Lisbonne ou Porto, mais en forte croissance. L’archipel a vu ses prix au mètre carré progresser d’environ 238 % depuis 2015, avec une hausse annuelle récente autour de 17 %. Le marché reste porté par une demande internationale structurellement forte, une offre foncière limitée par la topographie de l’île et un tourisme solide.
Pour l’investisseur, cela signifie deux choses à intégrer dès le départ : l’investissement est potentiellement sécurisant à long terme, mais nous sommes déjà dans un marché « prime » sur certains secteurs, où la chasse au rendement rapide comporte des risques.
Comprendre le marché immobilier à Madère : niveaux de prix et disparités
Le premier réflexe avant de se projeter comme expatrié investisseur consiste à regarder les chiffres, commune par commune, et à distinguer achat et location. Madère n’est pas homogène : entre Funchal, Calheta ou Santana, l’écart de prix peut aller du simple au double.
Panorama des prix à l’achat sur l’île
Au début de 2026, le prix moyen sur l’ensemble de l’archipel tourne autour de 3 800 €/m², avec une médiane proche de 3 792 €/m². Mais derrière cette moyenne se cache une forte dispersion entre les différentes municipalités.
Voici un panorama des médianes de prix au mètre carré par commune, utile pour se situer rapidement :
| Municipalité | Prix médian €/m² (début 2026) |
|---|---|
| Calheta | 4 059 |
| Funchal | 3 930 |
| Ribeira Brava | 3 917 |
| Ponta do Sol | 3 431 |
| Câmara de Lobos | 3 055 |
| Santa Cruz / Caniço | 3 003 |
| Machico | 2 522 |
| São Vicente | 2 097 |
| Santana | 1 765 |
On comprend immédiatement que les secteurs les plus onéreux se situent sur la côte sud et sud‑ouest, très ensoleillée, avec Calheta, Funchal, Ribeira Brava ou Ponta do Sol en tête. À l’inverse, les communes du nord et du nord‑est comme São Vicente ou Santana restent nettement plus abordables, avec des prix d’entrée très intéressants pour un expatrié à budget intermédiaire.
Sur l’ensemble de l’île, les fourchettes pratiques à retenir sont les suivantes :
– petits appartements à partir d’environ 200 000 €,
– maisons à partir de 250 000 €,
– villas de standing commençant vers 850 000 € et pouvant largement dépasser le million d’euros dans les secteurs premium.
La valeur médiane des expertises bancaires à Funchal début 2025 était d’environ 2000 €/m², alors que les prix affichés étaient bien supérieurs.
Focus Funchal : un marché cher, très demandé, mais déjà tendu
Funchal est la troisième ville la plus chère du Portugal après Lisbonne et Porto. On y trouve les meilleures infrastructures (hôpitaux, écoles, commerces, culture), un aéroport international à proximité et la quasi‑totalité des services dont a besoin un expatrié. Logiquement, c’est aussi là que se concentrent la demande étrangère et les hausses de prix les plus rapides.
Dans les quartiers prisés de São Martinho (Lido, Casa Branca, Ajuda, Amparo), un T2 en bon état dépasse fréquemment 380 000 €, les maisons commencent autour de 450 000 €, et les résidences en première ligne avec vue mer peuvent grimper au‑delà du million. Dans le centre historique (Sé, São Pedro, Zona Velha), les appartements rénovés dans des immeubles de caractère dépassent souvent 5 000 €/m².
À l’inverse, des zones en altitude comme Monte, Santo António ou São Roque restent plus accessibles, avec des maisons ou grands appartements autour de 300 000 €, au prix d’une dépendance quasi obligatoire à la voiture et d’un climat légèrement plus frais.
Pour un expatrié acheteur, Funchal cumule donc plusieurs caractéristiques :
Ce marché se caractérise par des prix élevés typiques des grandes métropoles et une très bonne liquidité à la revente. Il présente un fort potentiel locatif, particulièrement en courte et moyenne durée, attirant des nomades digitaux et des retraités hivernants. Cependant, une déconnexion croissante avec le pouvoir d’achat local le rend dépendant des acheteurs étrangers et nationaux aisés.
Les autres zones à surveiller : Calheta, Ponta do Sol, Caniço, Machico…
Hors de Funchal, d’autres communes offrent de bons compromis entre prix, qualité de vie et potentiel locatif.
Calheta cumule marina, plages de sable, très bon ensoleillement et un parc immobilier moderne. Les valeurs y oscillent entre 2 000 et 5 500 €/m² selon la vue, l’état et la proximité de la mer. C’est un secteur très demandé pour les villas avec piscine et vue océan, orienté location saisonnière et résidence secondaire.
Ponta do Sol se positionne comme un hub pour nomades digitaux, grâce à un programme dédié, avec un climat très ensoleillé et des villas avec vue, à des tarifs inférieurs à Funchal pour un niveau de confort comparable.
Caniço et Santa Cruz, à l’est de la capitale et proches de l’aéroport, sont davantage résidentiels, avec des prix nettement plus abordables que Funchal, tout en restant à une quinzaine de minutes de voiture du centre. Pour un expatrié qui cherche un équilibre entre budget, cadre de vie calme et accessibilité, ce sont des options solides.
À Madère, la commune de Santana représente une porte d’entrée économique avec une valeur médiane d’environ 1 765 €/m². On y trouve encore des maisons traditionnelles et des terrains à des prix bien inférieurs à ceux de la côte sud. Cet investissement est typiquement orienté vers une logique de long terme et de valorisation patrimoniale, plutôt que vers la recherche d’un rendement locatif immédiat élevé.
Achat vs location : des loyers élevés dans les zones recherchées
Pour les expatriés qui souhaitent d’abord louer avant d’acheter, ou pour ceux qui envisagent un investissement locatif long terme, il est crucial de mesurer le niveau actuel des loyers.
À Funchal, la médiane des nouveaux baux familiaux atteignait environ 11,5 €/m² fin 2024, soit autour de 1 600–1 700 € par mois pour un T2 bien placé en centre‑ville. Les loyers mensuels observés pour 2026, toutes typologies confondues, tournent autour de 1 650 €. Dans le sud, il devient très difficile de trouver un T2 ou T3 à moins de 1 500 € par mois dans les zones centrales et touristiques.
À l’échelle de l’île, les chiffres moyens suivants donnent un ordre d’idée des niveaux actuels :
| Type de bien & localisation | Loyer mensuel moyen (2026) |
|---|---|
| 1 chambre, centre‑ville | ≈ 1 260 € |
| 1 chambre, hors centre | ≈ 956 € |
| 3 chambres, centre‑ville | ≈ 2 133 € |
| 3 chambres, hors centre | ≈ 1 517 € |
Les loyers long terme restent donc élevés par rapport au salaire moyen local (de l’ordre de 1 000 à 1 200 € nets). Ce décalage explique que nombre de ménages madeirans aient été exclus du marché locatif privé dans les zones centrales, et que la demande solvable soit largement alimentée par les revenus d’origine étrangère (retraites, emplois à distance, patrimoines).
Pour un expatrié investisseur, cela ouvre des perspectives de rendement, mais impose aussi de réfléchir à la soutenabilité de ces niveaux si le flux d’arrivants venait à ralentir ou si la régulation sur la location de courte durée se durcissait.
Rendement locatif : ce que l’on peut raisonnablement attendre
Les études convergent vers des rendements bruts de l’ordre de 4 à 6 % pour de la location longue durée dans les bons emplacements, et jusqu’à 6 à 10 % pour des biens exploités en location saisonnière bien gérée dans les communes touristiques (Funchal, Calheta, Ponta do Sol notamment).
À Funchal, les données récentes indiquent :
– un rendement brut autour de 5,2 à 5,3 % sur les biens proposés à la location selon certains portails,
– jusqu’à 6,7 % en moyenne dans le centre si l’on se base sur des estimations de plateformes de données type Numbeo.
Les rendements bruts à Funchal, bien qu’honorables pour une capitale régionale européenne, doivent être analysés avec précaution. Il est essentiel de déduire les coûts de gestion (souvent 15 à 20% des loyers pour une gestion complète en saisonnier), la fiscalité, les frais d’entretien et le coût du financement pour obtenir le rendement net. De plus, Funchal est classée parmi les villes portugaises les moins rentables en termes de rendement brut. Son profil se rapproche ainsi davantage d’un marché « sécurisé et cher » que d’un marché émergent à haut rendement.
Pour un expatrié, la bonne approche consiste rarement à viser le rendement maximum à tout prix. Les professionnels recommandent plutôt de privilégier :
Pour un investissement immobilier à l’étranger, il est essentiel d’évaluer : la qualité de l’actif (emplacement, vue, qualité de construction), sa capacité de revente à un horizon de 10 ans ou plus, sa diversification par rapport aux autres investissements détenus dans le pays d’origine, ainsi que la solidité de la demande locative face à différents scénarios (comme un repli du tourisme, une évolution des régimes fiscaux ou un durcissement des règles pour les locations de courte durée type Alojamento Local).
Un exemple souvent cité comme « schéma raisonnable » pour un expatrié pourrait être un T2 de 80–100 m² dans une copropriété récente avec parking, grande terrasse et vue au moins partielle sur la mer, situé à São Martinho (zone Lido/Amparo) ou dans un bon immeuble du centre (Sé, São Pedro), acheté autour de 450 000 à 550 000 €, avec un horizon de détention d’au moins une décennie.
Coût de la vie et charges courantes : ne pas sous‑estimer le poste logement
Si le coût de la vie global à Madère est inférieur à celui de la France, le logement et certains services touristiques peuvent surprendre par leurs tarifs.
Pour un appartement d’environ 85 m², les charges de base (électricité, eau, déchets, éventuellement chauffage ou climatisation) sont souvent comprises entre 70 et 110 € par mois, parfois un peu plus selon la consommation, ce qui reste en moyenne inférieur de près de 40 % à la France. L’électricité, largement produite par l’hydroélectrique, le solaire et l’éolien, y est décrite comme deux à trois fois moins chère que dans l’Hexagone. L’eau, pour une maison sans piscine et un petit jardin, peut coûter 30 à 50 € par mois.
L’augmentation des primes d’assurance habitation dans certaines zones côtières exposées aux risques climatiques depuis 2022.
Les dépenses courantes – restaurants, marchés locaux, loisirs – restent raisonnables : un déjeuner au restaurant avoisine 12 €, un billet de cinéma autour de 7,8 €. En revanche, les services liés au tourisme, comme l’hôtellerie ou la location de voiture, se situent nettement au‑dessus de la moyenne française.
Un expatrié qui investit doit donc intégrer dans son plan de financement non seulement les mensualités de crédit éventuelles, mais aussi :
– les charges de copropriété, parfois élevées dans les résidences avec piscine, jardin et parking,
– l’IMI (impôt foncier annuel),
– des provisions pour travaux et entretien, particulièrement importantes dans un climat humide propice à l’apparition de moisissures ou à des désordres structurels dans les constructions anciennes.
Cadre juridique : un marché ouvert aux étrangers, mais très réglementé
Un avantage clé pour un expatrié est la simplicité juridique de l’accès à la propriété à Madère. Le Portugal ne restreint pas l’achat immobilier aux non‑résidents, et la Constitution consacre un principe de non‑discrimination : un étranger bénéficie des mêmes droits qu’un Portugais pour acheter, posséder ou vendre un bien.
Aucune barrière spécifique ne s’applique donc en fonction de la nationalité, hors cas particuliers de pays sous sanctions internationales ou soumis à des restrictions bancaires fortes. Dans certaines zones sensibles (espaces naturels protégés, terrains agricoles, domaine public maritime), des autorisations administratives sont requises, mais ces règles concernent autant les locaux que les étrangers.
En pratique, quelques éléments structurent tout projet d’acquisition :
– obtenir un numéro d’identification fiscale portugais (NIF),
– ouvrir un compte bancaire au Portugal pour faciliter paiements d’impôts, charges et emprunt éventuel,
– signer un contrat préliminaire de promesse d’achat‑vente (CPCV),
– passer l’acte définitif de vente (escritura) devant notaire ou entité habilitée,
– enregistrer le bien au registre foncier (Conservatória do Registo Predial),
– et procéder aux déclarations fiscales adéquates (IMT à l’achat, IMI ensuite, éventuelle AIMI pour les patrimoines supérieurs).
Le NIF, sésame indispensable
Le NIF est requis pour toute opération fiscale et financière : achat immobilier, ouverture de compte, souscription d’abonnements, paiement de taxes. Il s’obtient auprès de l’administration fiscale (Finanças), en se rendant au guichet ou via un représentant sur place. Pour un non‑résident hors UE, la désignation d’un représentant fiscal local (avocat, comptable) est obligatoire.
Le numéro fiscal, indispensable pour toutes les démarches administratives ultérieures, peut être obtenu en une journée si le dossier est complet. Des sociétés d’accompagnement pour expatriés proposent de gérer cette formalité, ainsi que l’ouverture d’un compte bancaire, avec un délai d’une à deux semaines.
Le rôle central de l’avocat et de l’expert technique
Pour un acheteur étranger, passer par un avocat indépendant, spécialisé dans le droit immobilier madeiran, n’est pas une option mais une précaution essentielle. Sa mission consiste à :
Avant de finaliser l’acquisition d’une propriété au Portugal, il est crucial de : vérifier les titres de propriété et l’absence de dettes, hypothèques ou litiges en cours ; contrôler la conformité urbanistique (terrain constructible, autorisations, respect du Plan Directeur Municipal) ; s’assurer de la validité et de l’actualisation des documents clés (certificat d’enregistrement foncier, caderneta predial, licence d’utilisation, fiche technique d’habitation, certificat énergétique, certificats d’infrastructures pour les lotissements) ; analyser les conditions du CPCV et prévoir des clauses suspensives (obtention du prêt, délivrance d’un permis de construire, régularisation d’une licence, etc.) ; et prévoir une représentation par procuration si l’acheteur ne peut être présent lors de la signature.
Dans le cas d’un bien ancien ou à rénover, faire intervenir un architecte ou un ingénieur structure pour évaluer la solidité de l’ouvrage, les éventuels problèmes d’humidité, de stabilité ou de conformité est tout aussi crucial. Plusieurs déconvenues recensées sur l’île tiennent à des achats de ruines ou de maisons à réhabiliter sans analyse préalable du potentiel constructible, ni chiffrage réaliste des travaux.
Le CPCV : la promesse d’achat qui engage fortement
Contrairement à certains pays où l’engagement n’est ferme qu’à la signature de l’acte définitif, le droit portugais confère au Contrato de Promessa de Compra e Venda une force obligatoire très forte pour les deux parties. Ce contrat écrit, souvent signé dans le mois suivant la réservation, fixe :
– l’identité complète des parties,
– la description détaillée du bien et ses références cadastrales et fiscales,
– le prix convenu et les modalités de paiement,
– le montant du dépôt (généralement 10 %, parfois jusqu’à 30 %),
– la date limite de signature de l’acte définitif,
– et l’ensemble des garanties, pénalités et conditions suspensives éventuelles.
À la signature, l’acheteur verse un dépôt. S’il renonce sans motif valable, il le perd. Si le vendeur se désiste, il doit restituer le double du dépôt. Il est donc impératif de ne pas signer à la légère et de formaliser par écrit toutes les promesses verbales (travaux, mobilier inclus, délais, etc.).
L’acte définitif et l’enregistrement
L’escritura de compra e venda se passe devant un notaire, un avocat habilité ou un autre officier public compétent. Avant la signature, l’acheteur doit avoir acquitté :
– l’IMT (impôt de mutation sur les transmissions onéreuses),
– et le droit de timbre fixe (Imposto do Selo) sur le prix d’achat.
Le notaire vérifie l’identité des parties, la conformité des documents, l’absence d’obstacle juridique et le paiement des taxes dues. Une fois l’acte signé et la somme intégrale versée, le transfert de propriété est juridiquement réalisé. Il reste une formalité essentielle : l’inscription de l’acquéreur comme nouveau propriétaire au registre foncier. Sans cette étape, l’opposabilité de la propriété vis‑à‑vis des tiers n’est pas garantie.
Les frais de notaire et d’enregistrement sont relativement encadrés et, en pratique, tournent souvent autour de 500 à 1 500 €, soit de l’ordre de 1 % du prix dans nombre de transactions.
Fiscalité à l’achat : IMT, droit de timbre et coût d’acquisition global
Acheter à Madère signifie obligatoirement passer par la case impôts. La bonne nouvelle pour l’expatrié : en dessous d’un million d’euros, le coût total des frais d’acquisition (hors éventuelle commission d’agence, généralement payée par le vendeur) se situe en moyenne entre 6 et 8 % du prix du bien. Au‑delà d’un million, la facture grimpe plutôt vers 10 %, du fait de la tranche d’IMT majorée.
Les principaux postes sont les suivants :
– l’IMT, impôt municipal sur les transmissions onéreuses d’immeubles,
– l’Imposto do Selo (0,8 % du prix d’achat),
– les frais de notaire et d’enregistrement,
– les honoraires d’avocat (entre 500 € et 1 % du prix, selon le dossier).
Comment fonctionne l’IMT à Madère
L’IMT est calculé sur la valeur la plus élevée entre le prix déclaré dans l’acte et la valeur fiscale du bien (valor patrimonial). À Madère, comme dans le reste du Portugal, un barème progressif s’applique, avec des taux allant globalement de 1 % à 8 %, modulés selon :
En Espagne, le calcul de l’impôt sur la propriété (IBI) dépend de plusieurs critères. Par exemple, un appartement en ville (bien urbain) utilisé comme résidence principale sera imposé différemment d’une ferme (bien rural) achetée comme investissement. De plus, une maison secondaire en Andalousie (région autonome) pourra bénéficier de réductions par rapport à une propriété similaire située sur le continent, hors de ces régions à statut particulier.
Quelques règles importantes pour un expatrié :
– aucun IMT n’est dû pour un bien résidentiel dont le prix ne dépasse pas 92 407 €,
– en dessous de 115 509 € pour une résidence principale, une exonération totale est possible,
– pour un achat sous le million d’euros, le cumul IMT + droit de timbre + frais aboutit généralement à 6–8 % du prix,
– au‑delà d’un million, la tranche d’IMT spécifique (taux effectif de 7,5 % dans certains cas) fait monter le coût global à environ 10 %.
Droit de timbre applicable sur le montant de la transaction immobilière.
Régime spécial « IMT Jovens » pour les moins de 35 ans
Une nouveauté fiscale particulièrement intéressante pour les jeunes expatriés (ou pour des enfants majeurs qui s’installeraient) est le régime « IMT Jovens ». Il s’adresse aux acquéreurs de 18 à 35 ans qui achètent leur première résidence principale. À Madère et aux Açores, ce dispositif est encore plus avantageux que sur le continent :
– exonération totale d’IMT et de droit de timbre pour les biens jusqu’à 413 174 €,
– et taux réduits au‑delà, jusqu’à un plafond supérieur.
Concrètement, un jeune actif expatrié qui décide de s’établir durablement à Madère et de s’y domicilier fiscalement peut, sous conditions, économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros sur l’achat de son premier appartement.
Fiscalité récurrente : IMI, AIMI et cas particuliers
Une fois propriétaire, l’expatrié doit s’acquitter chaque année de l’IMI, l’impôt municipal sur les immeubles. Le taux varie selon la commune, généralement entre 0,3 et 0,8 % de la valeur fiscale du bien. À Madère, on se situe souvent autour de 0,30–0,35 %, avec des subtilités locales (par exemple, Funchal applique 0,35 % pour les biens urbains récents et 0,8 % pour certains autres).
Pour un bien ayant une valeur patrimoniale de 250 000 €, il faut donc prévoir environ 750 € d’IMI par an. Des exonérations temporaires sont possibles, notamment :
Découvrez les principaux dispositifs permettant de réduire ou supprimer votre taxe foncière selon votre situation.
Exonération de 3 ans si la valeur du logement ne dépasse pas 125 000 € et que le revenu imposable du foyer reste sous un plafond défini.
Exonération permanente de la taxe foncière accordée aux ménages dont les revenus sont très modestes.
Dispositifs de réduction dans le cadre de programmes d’incitation à la rénovation ou au logement abordable.
Au‑delà, les patrimoines immobiliers importants sont susceptibles d’être soumis à l’AIMI, une surtaxe annuelle sur la valeur cumulative des biens résidentiels dépassant 600 000 € par personne (ou 1,2 M€ pour un couple).
Les taux varient entre 0,7 % et 1 % pour les individus, et de 0,4 % à 1 % pour les sociétés, avec une progressivité liée au niveau de patrimoine.
Fiscalité sur les revenus et plus‑values : ce que l’expatrié doit savoir
Les revenus locatifs de source portugaise sont imposables au Portugal, qu’on soit résident ou non‑résident. La modalité exacte dépend du statut fiscal du propriétaire.
Pour un non‑résident, le revenu locatif foncier est généralement imposé à un taux forfaitaire, après certaines déductions. Pour un résident bénéficiaire d’un régime spécial comme le statut de résident non habituel (NHR, puis NHR 2.0 ou IFICI), des allègements peuvent être obtenus sur les revenus de source étrangère (pensions, dividendes, intérêts, loyers perçus hors Portugal), voire sur certaines catégories de revenus portugais issus d’activités à forte valeur ajoutée.
Plusieurs mécanismes permettent de bénéficier d’une exonération sur les plus-values. Il est important de se renseigner sur les conditions spécifiques applicables à chaque situation.
– vente de résidence principale et réinvestissement du produit dans une nouvelle résidence principale dans l’UE ou l’EEE dans un délai défini,
– vente d’un bien acquis avant 1989,
– cession au profit de l’État ou d’une collectivité locale,
– nouveau régime annoncé pour les réinvestissements dans des biens destinés à la location à loyers plafonnés.
Pour un expatrié, la présence d’une convention de non‑double imposition entre son pays d’origine et le Portugal joue un rôle central. La France, par exemple, a signé un tel accord, ce qui permet de coordonner la taxation des revenus immobiliers ou des plus‑values et d’éviter d’être imposé deux fois sur la même base.
Stratégies fiscales avancées à Madère : NHR 2.0, IFICI et Centre International d’Affaires
Pour les expatriés à hauts revenus ou les entrepreneurs qui envisagent de structurer leur activité depuis Madère, l’archipel propose un environnement fiscal particulièrement travaillé, avec trois grands piliers :
– le régime de résident non habituel « nouvelle génération » (NHR 2.0), version renouvelée du dispositif créé en 2009,
– le régime IFICI (International Financial and Innovation Centre of Madeira), qui fait de Madère un pôle privilégié pour certains profils qualifiés,
– et le Centre International d’Affaires de Madère (MIBC/CINM), zone franche bénéficiant d’une fiscalité sur les sociétés parmi les plus basses de l’UE.
NHR 2.0 / IFICI : pour les personnes physiques à hauts revenus
Le nouveau dispositif vise en priorité les personnes exerçant des activités à haute valeur ajoutée dans des domaines tels que la recherche, l’enseignement supérieur, la santé, l’ingénierie, certains métiers de direction, ou impliquées dans des projets d’investissement productif. En pratique :
Les nouveaux résidents au Portugal peuvent bénéficier d’un régime fiscal préférentiel. D’une part, leurs revenus d’activité (salariée ou indépendante) issus d’activités éligibles peuvent être imposés à un taux unique de 20 % pendant une durée de 10 ans. D’autre part, de nombreux revenus de source étrangère (tels que les salaires, pensions, dividendes, loyers et plus‑values) peuvent être exonérés d’impôt portugais. Cette exonération est conditionnée au fait que ces revenus soient imposables dans leur État d’origine et que celui-ci ne soit pas considéré comme un paradis fiscal par les autorités portugaises.
Les pensions étrangères affiliées à l’ancien NHR sont taxées à 10 % pendant 10 ans, ce qui reste bien plus favorable que les barèmes progressifs portugais pouvant atteindre 48 %.
Pour bénéficier de ce statut, il faut :
– devenir résident fiscal au Portugal (plus de 183 jours de présence ou résidence principale sur place),
– ne pas avoir été résident fiscal portugais durant les cinq années précédentes,
– déposer une demande spécifique auprès de l’administration fiscale avant le 31 mars de l’année suivant l’installation.
Madère renforce son attractivité en offrant un régime fiscal régional avantageux, avec des taux allégés sur l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.
Centre International d’Affaires : fiscalité société à 5 %
Sur le plan des sociétés, le MIBC/CINM permet à certaines entreprises installées dans la « zone franche » de bénéficier :
– d’un impôt sur les sociétés à 5 % sur les bénéfices issus d’activités éligibles exercées avec l’étranger,
– d’exonérations jusqu’à 80 % sur l’IMI, l’IMT et le droit de timbre pour les biens immobiliers nécessaires à leur installation,
– d’un régime de participation‑exemption très large sur les dividendes et plus‑values de participations,
– et d’un taux de retenue à la source sur dividendes distribué aux personnes physiques résidentes à Madère réduit à 19,6 %, contre 28 % sur le continent.
Pour un expatrié investisseur qui structure un portefeuille immobilier ou une activité de services internationale, ces régimes peuvent faire une grande différence, à condition de répondre aux critères de substance (emplois créés, investissements, activité réelle dans la région) et de respecter strictement les exigences de conformité.
Financement pour expatriés : quelles réalités à Madère et au Portugal
Pour un expatrié, la question du financement est souvent le point le plus délicat. Plusieurs options existent :
– emprunter auprès d’une banque portugaise,
– utiliser une banque de son pays d’origine (par exemple, un crédit hypothécaire en France garanti par un bien détenu en France),
– ou mobiliser un prêt lombard sur un portefeuille de titres.
Les banques portugaises acceptent de financer des non‑résidents, mais avec des conditions spécifiques :
Pour un non-résident, le ratio prêt/valeur (LTV) est généralement compris entre 65 et 75 % du prix d’achat ou de la valeur d’expertise. La durée du prêt est souvent limitée à 20 ans maximum. Un apport personnel de 30 à 35 % est courant. L’analyse de solvabilité est approfondie et repose sur des revenus stables, un bon historique de crédit et la présentation de relevés bancaires sur plusieurs mois.
Un expatrié doit également garder en tête que les banques de son pays d’origine appliquent souvent des critères encore plus stricts. En France, par exemple, les établissements exigent fréquemment :
Pour obtenir un prêt immobilier à l’étranger, les établissements bancaires exigent généralement : un apport personnel minimum de 20 à 30 % (parfois plus), un taux d’endettement global inférieur à 35 % des revenus, la fourniture de justificatifs de revenus traduits et certifiés, une stabilité professionnelle avérée (CDI, détachement, employeur solide), ainsi que des garanties supplémentaires comme une hypothèque sur un bien en France, le nantissement d’une épargne ou une assurance emprunteur renforcée.
Un point clé : un projet immobilier à Madère financé via une banque française ne pourra généralement pas être garanti par une hypothèque sur le bien madeiran lui‑même ; l’établissement exigera une garantie sur un actif détenu en France ou un montage financier particulier.
Pour naviguer dans cette complexité, recourir à un courtier spécialisé dans les dossiers de non‑résidents est souvent un bon investissement. Ces intermédiaires connaissent les établissements qui acceptent encore ce type de profils, les limites de montants et de durées, et savent optimiser la présentation du dossier.
Processus pratique d’achat étape par étape pour un expatrié
En synthèse, un projet d’acquisition à Madère pour un expatrié suit généralement cinq grandes phases.
1. Préparation et cadrage financier
Avant même de chercher un bien, il faut : évaluer ses besoins et définir son budget.
– définir un budget global incluant prix, frais, travaux et ameublement,
– vérifier sa capacité d’emprunt éventuelle (en France, au Portugal ou ailleurs),
– se renseigner sur les régimes fiscaux applicables à son profil (NHR, IFICI, etc.),
– et se faire une idée réaliste des loyers escomptés ou du coût de vie si l’on vient y vivre.
Cette étape évite des désillusions ultérieures, notamment quand un bien coup de cœur dépasse largement ce que la banque est prête à financer pour un non‑résident.
2. Constitution de l’équipe locale
Trouver un bon agent immobilier ou chasseur expérimenté à Madère, un avocat indépendant et, si besoin, un comptable, est une priorité. Les agences sérieuses disposent d’un numéro AMI attestant de leur autorisation d’exercer, parlent plusieurs langues et disposent de réseaux rodés (banques, notaires, artisans, sociétés de gestion locative, conciergeries).
Pour les francophones s’installant au Portugal, il existe des professionnels spécialisés qui proposent un accompagnement complet. Ces services, disponibles via des agences classiques ou des structures dédiées aux expatriés, incluent l’assistance pour les démarches administratives essentielles comme l’obtention du NIF, l’ouverture d’un compte bancaire, la souscription des contrats d’eau, d’électricité et d’internet, ainsi que la recherche de logement.
3. Recherche, visites et vérifications
Une fois le cahier des charges affiné (localisation, vue, type de bien, usage principal : résidence, location long terme, saisonnier), l’agent propose une sélection. Les visites permettent de mesurer concrètement :
– la qualité de la construction et de la copropriété,
– l’exposition au soleil et au vent (important sur une île montagneuse),
– l’accessibilité (pentes, parkings, transports),
– le voisinage et les nuisances potentielles.
En parallèle, l’avocat commence les vérifications de base (titres, urbanisme, licences), afin de repérer très en amont les dossiers à écarter (biens non conformes, extensions illégales, ruines impossibles à reconstruire dans le cadre des règles actuelles).
4. Offre, CPCV et montage financier
Quand le bien est choisi, une offre écrite précise le prix, les délais, les conditions (financement, ameublement, éventuels travaux à charge du vendeur). Si elle est acceptée, le CPCV est préparé par l’avocat de l’acheteur.
Si vous sollicitez un financement au Portugal, il est prudent d’obtenir une pré-approbation bancaire en amont, car l’obtention de l’offre ferme peut prendre plusieurs semaines. Il faut également anticiper un délai courant de 60 à 90 jours entre la signature du compromis de vente (CPCV) et l’acte définitif de vente lorsque le crédit est en jeu.
Le dépôt de 10 % (ou plus) est versé à la signature du CPCV. C’est à ce moment que l’engagement devient juridiquement très fort.
5. Signature de l’acte, enregistrement et mise en service
Une fois l’IMT et le droit de timbre payés, l’escritura est signée. L’avocat peut représenter l’acheteur par procuration, ce qui permet de gérer toute l’opération à distance si nécessaire. Ensuite :
– le bien est enregistré au registre foncier,
– les contrats de services (eau, électricité, internet) sont mis à jour au nom du nouveau propriétaire,
– l’assurance est souscrite,
– et, le cas échéant, la mise en location est organisée (photos professionnelles, annonces, enregistrement éventuel en Alojamento Local pour le saisonnier, choix d’un gestionnaire ou d’une conciergerie).
Risques, erreurs fréquentes et bonnes pratiques
Comme tout investissement à l’étranger, un projet immobilier à Madère comporte des risques à gérer lucidemment.
Les principaux points de vigilance identifiés par les praticiens locaux et les retours d’expérience d’acheteurs sont les suivants :
Pour un investissement réussi, il est crucial de ne pas signer de CPCV sans vérifications et clauses suspensives, de bien évaluer l’ampleur des travaux dans l’ancien, et de ne pas se fier uniquement à la vue ou au prix sans considérer l’accessibilité et le voisinage. Il faut également prendre en compte les risques climatiques (vents, incendies, inondations), intégrer tous les coûts (IMI, AIMI, charges) dans le calcul de rentabilité, éviter les projections de rendement irréalistes pour la location saisonnière, et impérativement se faire accompagner par un avocat indépendant du vendeur.
À l’inverse, les bonnes pratiques sont assez claires :
– raisonner sur un horizon de 10 ans et plus, en acceptant la possibilité d’une stagnation ou d’une correction modérée à moyen terme,
– choisir des secteurs dont l’attrait dépasse la mode du moment (qualité des infrastructures, environnement naturel, accessibilité),
– privilégier la qualité de construction et de gestion de l’immeuble, plutôt que le prix au mètre carré le plus bas,
– s’appuyer sur des professionnels expérimentés, qui vivent et travaillent sur place depuis plusieurs années,
– et rester informé des évolutions législatives (régulation des locations de courte durée, fiscalité des non‑résidents, adaptations des régimes NHR/IFICI).
Vivre ou investir à Madère comme expatrié : un projet à structurer, pas un pari
Madère figure régulièrement parmi les destinations européennes les plus attractives pour une installation à long terme : sécurité élevée, climat privilégié, nature spectaculaire, infrastructures correctes et cadre juridique clairement inscrit dans l’Union européenne. Le marché immobilier, en plein essor, offre encore des marges de progression, mais sur un socle de prix désormais élevés dans les zones phares.
Pour un expatrié, investir à Madère n’est ni une bonne ni une mauvaise idée en soi. Le succès dépend de la construction du projet. Utilisé comme diversification patrimoniale à long terme, avec un accompagnement professionnel solide et une compréhension fine des règles fiscales et juridiques, un achat sur l’île peut offrir à la fois un pied-à-terre de qualité et un actif immobilier relativement résilient.
À l’inverse, une approche purement spéculative, centrée sur la recherche du rendement locatif brut le plus élevé en négligeant les risques, peut se heurter à la réalité d’un marché déjà tendu, surveillé par les institutions européennes et exposé aux fluctuations du tourisme.
La clé, pour un expatrié, est donc de prendre Madère pour ce qu’elle est devenue : non pas une île encore « secrète » à bas prix, mais un marché immobilier européen à part entière, avec ses atouts, ses singularités fiscales et ses contraintes, qui mérite une préparation aussi sérieuse qu’un investissement dans une grande métropole.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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