Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer à Madère, que ce soit pour quelques mois de télétravail, une retraite au soleil ou un vrai changement de vie, fait rêver. Mais une fois passée la carte postale, la question du logement s’impose très vite. Le marché locatif de l’île est dynamique, concurrentiel, parfois déroutant pour un nouvel arrivant, et les prix montent plus vite qu’ailleurs au Portugal.
Pour préparer votre budget à Madère, il est essentiel de vous baser sur les données récentes (Numbeo, INE, portails immobiliers, plateformes spécialisées). Cela vous permettra de comprendre les prix du marché, de choisir le bon secteur de résidence, d’éviter les pièges courants et d’établir un budget réaliste pour votre vie sur l’île.
Comprendre le marché locatif à Madère aujourd’hui
Madère n’est plus ce “petit secret bon marché” d’il y a quelques années. L’archipel est devenu l’un des marchés locatifs les plus tendus du Portugal. Les chiffres officiels montrent que les loyers y ont augmenté de 7,4 % en 2025, le plus fort bond du pays, avec une nouvelle hausse de 6,5 % sur un an constatée en mars 2026.
L’offre se raréfie, surtout sur les longues durées, alors que la demande explose, portée par les expatriés, les télétravailleurs, les retraités étrangers, mais aussi un boom massif des locations de courte durée type Airbnb.
Dans ce contexte, il ne faut plus aborder Madère comme une destination “très bon marché pour se loger”, mais plutôt comme un endroit qui reste moins cher que Londres, Paris ou Lisbonne, tout en ayant un “surcoût insulaire” et une forte pression touristique.
Conseil pour les voyageurs
Niveaux de loyers : les grands repères
Sur l’ensemble de l’île, plusieurs sources convergent vers un loyer moyen mensuel autour de 1 700 à 1 725 euros pour les locations résidentielles. Si l’on ramène les prix à la surface, on obtient des valeurs moyennes de l’ordre de 9,2 euros/m² sur Madère, mais ce chiffre global masque de grands écarts entre Funchal et les zones rurales.
Pour se faire une idée rapide, on peut comparer :
| Indicateur | Valeur approximative |
|---|---|
| Loyer moyen Madère (tous biens) | 1 700 – 1 725 €/mois |
| Loyer médian Madère | 2 677 €/mois |
| Loyer moyen au m² – Madère | 9,2 €/m² |
| Loyer moyen au m² – Funchal centre | ~18,75 €/m² (offre) |
| Loyer moyen au m² – Lisbonne | 12,6 €/m² |
On voit tout de suite que Funchal se détache nettement, avec un prix au mètre carré supérieur à la moyenne de l’île et qui se rapproche de certaines grandes villes européennes, tout en restant inférieur à Londres ou Paris.
Funchal : le cœur cher, rapide et concurrentiel
Funchal concentre la majorité des annonces, des expatriés et des nouveaux arrivants. C’est aussi, statistiquement, la ville où l’on trouve un logement le plus vite… mais à condition d’être très réactif et d’avoir un budget solide.
Les prix typiques des appartements à Funchal
Les fourchettes de prix pour un appartement standard (souvent meublé) à Funchal donnent un bon thermomètre du marché.
On peut regrouper ainsi les niveaux couramment observés :
| Type de logement (Funchal) | Zone / Standing | Loyer mensuel typique* |
|---|---|---|
| Studio / T0 | Hors hypercentre | 600 – 900 € |
| T1 (1 chambre) hors centre | Quartiers périphériques | 700 – 1 200 € |
| T1 centre-ville | Funchal centre / Zona Velha | 900 – 1 300 € |
| T1 moderne avec parking + vue mer | Bon quartier, proche Funchal | ≈ 1 500 € |
| T2 (2 chambres) centre ou bons quartiers piétons | São Martinho, Lido, centre élargi | ≈ 1 600 – 1 800 € |
| T3 (3 chambres) standard Funchal | Zones résidentielles | 2 134 – 3 200 €+ |
| T3 haut de gamme, penthouse, meublé luxe | Rua da Carreira, Estrada Monumental | 3 200 – 3 500 €+ |
*Il s’agit de plages réalistes repérées sur plusieurs sources, hors biens de grand luxe.
Un T3 de 156 m² avec parking à São Martinho se loue à 2 600 euros par mois.
Dans le centre historique ou le long de l’Estrada Monumental, les appartements avec vue mer, piscine et résidence de standing franchissent facilement la barre des 2 500 à 3 000 euros, surtout lorsqu’ils sont très bien meublés.
L’influence du court terme sur les loyers
Le marché de la courte durée est particulièrement agressif à Funchal. On compte plus de 2 400 à 2 440 annonces de type Airbnb rien que sur la ville, avec un revenu médian annuel autour de 50 000 dollars, une occupation moyenne proche de 60 % et des tarifs à la nuit qui tournent autour de 250 à 270 dollars.
À Madère, le secteur des locations de vacances est très dynamique avec 6 000 à 7 000 biens actifs. Il affiche un taux d’occupation proche de 88 % et génère un revenu médian d’environ 42 000 euros par an. En haute saison, notamment l’été et en décembre, les prix peuvent dépasser 300 euros la nuit dans les zones touristiques de Funchal.
Cette rentabilité explique pourquoi de nombreux propriétaires préfèrent louer à la nuit ou à la semaine plutôt que de signer des baux longue durée, ce qui raréfie l’offre pour ceux qui cherchent un logement “classique” à l’année ou sur plusieurs mois.
Sortir de Funchal pour trouver mieux et moins cher
Heureusement, l’île ne se résume pas à Funchal. Plusieurs municipalités et villages offrent un compromis intéressant entre prix, qualité de vie et accessibilité, à condition d’accepter des trajets en voiture.
Les zones plus abordables
Dans les faits, les loyers baissent dès que l’on s’éloigne du cœur de Funchal et des quartiers les plus cotés.
Quelques grandes tendances se dégagent :
| Zone / Municipalité | Niveau de loyer mensuel typique pour un appart T1/T2 | Remarques principales |
|---|---|---|
| Machico, São Vicente | 600 – 800 € | Bon rapport qualité/prix, encore relativement local |
| Ponta do Sol, Ribeira Brava | 650 – 900 € | Très recherché par les nomades, ambiance ensoleillée |
| Zones rurales très reculées | ≈ 500 – 700 € | Prix bas mais offre rare, voiture indispensable |
| Porto Moniz, Câmara de Lobos (certains secteurs) | 260 – 450 € pour petits logements | Cas rares, logements simples, loin des pôles principaux |
Dans des endroits comme Santana ou São Vicente, on peut parfois louer une maison ou un T3 entre 1 400 et 2 000 euros, là où un bien similaire à Funchal flirterait avec 2 500 à 3 000 euros, voire plus.
Des villages tels que Ponta do Sol sont devenus des destinations prisées pour les télétravailleurs, offrant des loyers encore raisonnables comparés à Funchal, un climat agréable et une ambiance communautaire. Cependant, ce succès croissant attire également les investisseurs, ce qui entraîne une augmentation progressive de la tension sur le marché immobilier local.
L’impact de la mobilité sur le budget logement
En s’installant dans ces zones plus abordables, la contrepartie se trouve souvent dans les déplacements. En dehors de Funchal et de ses abords, les transports en commun restent limités. Pour vivre confortablement à Ponta do Sol, Ribeira Brava, Machico ou São Vicente, disposer d’une voiture devient quasiment indispensable.
Un budget voiture réaliste tourne alors autour de 200 à 350 euros par mois (carburant, assurance, entretien), à ajouter au loyer. Il arrive donc qu’un ménage payant 700 euros de loyer au lieu de 1 200 en centre de Funchal compense une partie de l’économie par les coûts de transport. Mais la qualité de vie et l’espace peuvent largement justifier ce choix.
Quel budget logement prévoir selon son profil ?
Le poste logement est de loin le plus lourd pour un résident à Madère. Mais selon le style de vie, le confort recherché et la localisation, on aboutit à des budgets très différents.
Célibataire minimaliste ou nomade frugal
Un célibataire prêt à vivre simplement, plutôt hors du centre de Funchal, peut espérer un budget logement autour de 650 à 800 euros pour un studio ou un petit T1, auquel s’ajoutent une centaine d’euros de charges de base (eau, électricité) et une quarantaine d’euros d’internet.
Les études de coût de la vie situent un budget mensuel global minimaliste entre 1 100 et 1 450 euros, logement compris, pour quelqu’un qui surveille ses dépenses, fait ses courses au marché et limite les sorties payantes.
Télétravailleur ou freelance au confort “moyen”
Pour un travailleur à distance qui souhaite un appartement correct, une bonne connexion et une situation pas trop excentrée, un budget mensuel logement autour de 900 à 1 300 euros pour un T1 en zone semi-centrale est fréquent.
Le budget mensuel estimé pour un étudiant, incluant charges, transports occasionnels, sorties et une assurance santé privée, se situe entre 1 500 et 1 900 euros.
Expat seul en mode “confort”
Un célibataire qui s’installe pour de bon, souhaite vivre à Funchal ou juste autour, posséder une voiture, s’assurer en privé et profiter régulièrement des restaurants et loisirs doit raisonnablement viser un budget total entre 1 930 et 2 500 euros par mois.
Dans certaines situations, le budget logement peut dépasser 1 000 euros pour un studio (T1), notamment s’il est bien situé et dans un immeuble récent offrant un parking.
Couple ou famille : l’effet multiplicateur
Pour un couple, les extrapolations montrent qu’on vit confortablement entre 2 500 et 3 600 euros par mois, logement inclus. Les couples retraités qui louent un T2, ont une voiture, une assurance privée et une vie sociale active se situent généralement dans cette plage.
Pour une famille de quatre personnes, le budget grimpe vite : entre 3 800 et 4 200 euros par mois en moyenne (dont 3 500 à 5 000 euros selon le standing et surtout le loyer), avec 600 à 800 euros de courses alimentaires, des factures d’énergie plus élevées et éventuellement deux voitures.
Pour une vie “premium” (grand appartement ou villa, vue mer, école privée, SUV récent, sorties fréquentes), les estimations vont sans difficulté de 3 400 à 5 900 euros par mois et plus.
Choisir son quartier : ambiance, praticité et prix
À Funchal même, le choix du quartier change radicalement l’expérience quotidienne, autant que le montant du loyer.
Centre et vieille ville (Sé, Zona Velha, Santa Maria Maior)
Le centre historique et la Zona Velha combinent ruelles pavées, façades anciennes, portes peintes, restaurants, bars et front de mer. On y vit au cœur de la vie culturelle, à distance de marche de presque tout.
C’est idéal pour un premier séjour ou pour ceux qui veulent une vie très urbaine : digital nomads, couples sans enfants, épicuriens. Les loyers y sont en revanche parmi les plus élevés de la ville, et le bruit nocturne peut en gêner certains.
Lido / São Martinho : vue mer et esprit “resort”
La zone du Lido et de São Martinho, le long de l’Estrada Monumental, aligne hôtels, résidences de standing, piscines et promenades en bord de mer. On y trouve des appartements modernes très prisés des étrangers, avec balcon, parking, parfois salle de sport et piscine commune.
Un T1 ou T2 avec vue mer et parking dans une belle résidence à Antibes se loue entre 1 500 et 2 400 euros par mois.
Monte, São Gonçalo, Santa Maria Maior colline : calme et panorama
En prenant de la hauteur, des zones comme Monte ou les parties hautes de São Gonçalo offrent une atmosphère plus résidentielle et très calme, avec des vues spectaculaires sur la baie de Funchal. Les prix d’achat dans ces secteurs démarrent autour de 280 000 euros pour un T2 en bon état et 400 000 euros pour une maison, ce qui donne une idée du standing.
La location dans ces quartiers offre souvent plus d’espace et de verdure pour un prix inférieur à celui de la première ligne côtière. Cependant, cela implique une plus grande dépendance à la voiture ou aux transports en commun comme les téléphériques et les bus.
Estreito de Câmara de Lobos, Machico, Ponta do Sol…
En sortant de Funchal, des villages comme Estreito de Câmara de Lobos offrent un visage plus “authentique” de Madère, avec moins de touristes et de meilleures chances de trouver un loyer en dessous de 1 000 euros pour un appartement correct.
Machico, avec sa plage de sable, et Ponta do Sol, très appréciée des télétravailleurs, sont souvent cités comme de bons spots pour qui veut un rythme plus lent, tout en restant à une distance raisonnable de Funchal en voiture.
Où chercher et comment s’y prendre concrètement
Face à un marché tendu, la méthode de recherche compte autant que le budget.
Portails, agences et plateformes spécialisées
Pour les locations classiques (longue durée), les principaux portails portugais restent des incontournables : Idealista, Imovirtual, CustoJusto. On y trouve une grande partie de l’offre, mais les annonces sont parfois laconiques (“T1 à louer” sans photo ni prix), et il faut souvent téléphoner pour obtenir des détails.
Des plateformes spécifiques complètent ce paysage :
Différentes plateformes et services pour trouver un logement à Madère, adaptés à la durée de séjour et au type de contrat souhaité.
Sites comme Flatio proposent des centaines d’appartements meublés, souvent sans caution, pour des séjours moyen/long terme avec des prix transparents et des démarches en ligne.
Sites locaux (ex: MadeiraOwnersDirect) ou agences spécialisées (ex: ‘A Home in Madeira’) servent d’intermédiaire entre propriétaires et locataires pour des locations meublées de moyenne durée.
Airbnb, Booking.com et Vrbo sont omniprésents pour la courte durée ou les mensualités flexibles, bien que les tarifs à la nuit soient souvent plus élevés qu’un bail classique.
Il est vivement conseillé de multiplier les sources, de paramétrer des alertes et d’agir vite lorsque l’on repère une annonce cohérente avec son budget.
Saisonnalité : quand lancer sa recherche
La saison compte énormément. L’été et certaines périodes de haute fréquentation (comme décembre) sont dominées par les touristes et les nomades de passage. Dans ces moments, les propriétaires préfèrent louer à la nuit ou à la semaine et les négociations sur les loyers longue durée sont difficiles.
L’hiver et l’intersaison (d’octobre à mai) sont plus favorables pour les baux de plusieurs mois ou d’un an. Durant cette période, les prix sont généralement plus bas, certains logements touristiques redeviennent disponibles en location mensuelle, et il est plus facile de négocier une réduction ou d’obtenir de meilleures conditions.
Pour quelqu’un qui souhaite s’installer durablement, venir explorer et chercher sur place en hiver est souvent la stratégie la plus efficace.
Contrat, dépôt, fiador : le cadre légal à maîtriser
Le droit locatif portugais est plutôt favorable aux locataires, à condition de respecter la forme : un contrat écrit, enregistré, complet et légalement valable. À Madère comme ailleurs au Portugal, ce cadre protège très bien les occupants… à condition de ne pas entrer dans la “zone grise” des baux non déclarés.
Le “contrato de arrendamento” en pratique
Le contrat de location doit obligatoirement être écrit, rédigé en portugais (souvent avec une version bilingue), et enregistré auprès des services fiscaux (Finanças) dans les 30 jours suivant son début.
Pour être valable et utile, notamment pour un dossier de visa ou de résidence, il doit mentionner :
Détails clés du contrat de location à consigner pour une gestion transparente et conforme.
Noms complets, dates de naissance, nationalités, état civil et NIF (Numéro d’Identification Fiscale) du propriétaire et du locataire.
Adresse exacte du logement, numéro et date de la licence d’habitation (licença de habitação).
Montant du loyer, date de paiement convenue, durée du bail et montant du dépôt de garantie.
Détail précisant qui paie les services : eau, électricité, internet, etc.
NIF du propriétaire et preuve d’enregistrement du contrat auprès des Finanças (services fiscaux portugais).
Sans ce cadre formel, le locataire perd une grande partie de ses droits (protection en cas d’augmentation abusive, récupération de caution, régularité pour l’immigration, etc.).
Caution, avance et garant
La pratique la plus courante consiste à demander l’équivalent de deux mois de loyer de dépôt de garantie. En théorie, cette somme doit être restituée à la fin du bail, mais la loi ne fixe pas de délai précis, ce qui peut parfois générer des tensions ou des lenteurs au moment du départ.
Souvent, les propriétaires exigent aussi le paiement du premier mois de loyer à l’avance. Cela signifie qu’à l’entrée, il faut anticiper un “atterrissage” financier de trois mois de loyer au minimum (par exemple 3 600 euros pour un loyer de 1 200 euros). Dans un marché très tendu, il n’est pas rare qu’ils demandent davantage, surtout si le locataire ne peut pas présenter un garant local.
Un garant local (fiador) est souvent requis. Il doit être résident portugais et justifier de revenus suffisants. Avec un bon garant, une caution de deux mois suffit généralement. Sans garant, les propriétaires peuvent exiger de 6 à 12 mois de loyer d’avance. Une alternative est la garantie bancaire, où une banque se porte garante contre des frais.
Contrat “officiel” vs arrangement au noir
Dans la pratique, certains propriétaires proposent d’éviter le contrat formel pour ne pas payer l’impôt (autour de 28 %) sur les loyers. Ils offrent parfois une “réduction” équivalente au locataire, mais ce montage est illégal et très risqué.
Sans contrat enregistré :
– Aucune protection contre une hausse brutale du loyer ou une résiliation unilatérale.
– Aucune sécurité sur la restitution du dépôt.
– Impossible d’utiliser le bail comme preuve de logement pour des démarches de visa, de résidence ou pour ouvrir certains services.
Compte tenu de ces enjeux, accepter de payer un peu plus pour un contrat parfaitement légal reste largement préférable à un rabais de 20 à 30 % dans une situation non déclarée.
Éviter les arnaques et les mauvaises surprises
L’essor du marché immobilier et touristique à Madère a aussi attiré son lot d’escrocs, qu’il s’agisse de faux gestionnaires, d’annonces fictives ou de pratiques douteuses.
Quelques signaux d’alerte récurrents méritent d’être intégrés à toute recherche de logement.
Annonces trompeuses et faux intermédiaires
Sur certains sites, il n’est pas rare de voir des annonces attractives, très en dessous du marché, avec de belles photos mais peu de détails concrets. Les personnes derrière ces annonces demandent souvent un virement avant même une visite, prétextant la distance ou l’urgence.
Pour se protéger, plusieurs réflexes sont incontournables :
Pour sécuriser votre recherche de location, soyez vigilant face aux prix anormalement bas par rapport au marché. Insistez pour une visite physique ou une visite en visioconférence en direct, avec une présentation détaillée de chaque pièce. Vérifiez la concordance des photos avec une adresse réelle à l’aide d’outils comme Google Maps ou TripAdvisor. Recherchez en ligne le nom de l’agence ou du propriétaire pour identifier d’autres annonces ou consulter des avis. Enfin, privilégiez les plateformes de réservation reconnues, qui disposent de systèmes d’avis vérifiés et d’un service client réactif.
Plus largement, il faut refuser de verser le moindre acompte avant d’avoir pu vérifier l’existence du bien, la qualité du contact et obtenu un brouillon de contrat incluant toutes les mentions légales.
Autres pièges courants à Madère
Même si la très grande majorité des Madeirens sont accueillants et honnêtes, certaines formes d’arnaques de voyage classiques existent : faux guides, managers ou “amis” trop insistants, additions gonflées dans certains restaurants, chauffeurs de taxi aux tarifs opaques, etc.
On reste dans le bon sens habituel :
– Toujours demander le prix d’une course ou d’un service avant de l’accepter.
– Vérifier la note au restaurant et comparer au menu.
– Refuser l’aide insistante de pseudo “assistants” aux distributeurs automatiques.
– Demander des justificatifs et, en cas de visite à domicile par un professionnel (médecin, technicien), vérifier son identité avec l’hôtel ou le syndic.
Ces précautions générales viennent simplement s’ajouter aux vérifications spécifiques au logement.
Vie quotidienne : charges, internet et organisation
Une fois le logement trouvé, il faut intégrer dans son budget et sa logistique l’ensemble des charges mensuelles et des démarches connexes.
Montant des charges et services
Pour un appartement standard, les coûts récurrents tournent autour des montants suivants :
| Poste de dépense | Fourchette typique à Madère |
|---|---|
| Électricité + eau + gestion des ordures | 80 – 140 €/mois (≈ 109 € pour 85 m²) |
| Internet fixe (connexion rapide) | 40 – 50 €/mois |
| Forfait mobile | 10 – 20 €/mois |
| Charges de copropriété (propriétaires) | 50 – 51 €/mois (cas typiques) |
Dans les locations de courte durée ou meublées “tout inclus”, ces montants sont souvent intégrés au loyer. Pour les baux longue durée, surtout non meublés, c’est presque toujours au locataire de prendre les abonnements à son nom.
Les principaux fournisseurs d’internet et de téléphonie (MEO, NOS, Vodafone) couvrent bien l’île, et la qualité de la connexion est généralement excellente, ce qui explique en partie l’arrivée massive de télétravailleurs.
Démarches administratives indispensables
En tant qu’étranger, certaines étapes sont incontournables pour pouvoir louer :
Pour signer un bail au Portugal, il est indispensable de disposer d’un numéro fiscal portugais (NIF). Il faut également fournir au propriétaire une pièce d’identité valide, des preuves de solvabilité (comme un contrat de travail ou des relevés bancaires) et parfois un justificatif de résidence antérieure. Dans le cadre d’une demande de visa (D7, nomade numérique, etc.), il est crucial de vérifier que le bail respecte les exigences spécifiques : une durée minimale (souvent 12 mois ou plus), un enregistrement aux Finanças et des mentions contractuelles complètes.
Idéalement, il vaut mieux prévoir l’obtention du NIF dès les premiers jours sur l’île ou via un prestataire à distance avant l’arrivée, car ce numéro sera demandé dans presque toutes les démarches.
Négocier, planifier, arbitrer : la stratégie logement à Madère
Dans un marché encore en hausse, avec une offre limitée et une forte concurrence, la marge de négociation des loyers reste réduite, mais pas inexistante. Les usages portugais laissent une petite place à la discussion, surtout hors saison et lorsque le logement est vacant depuis quelque temps.
Quand et comment négocier
Les moments les plus favorables pour discuter du loyer ou des conditions sont :
– En hiver, quand la demande touristique se calme et que certains propriétaires souhaitent sécuriser un revenu stable.
– En fin de mois ou de trimestre, si le logement est encore libre.
– Lorsque l’annonce reste en ligne plusieurs semaines sans trouver preneur.
Lors de la négociation d’un bail, la réduction directe du loyer est souvent limitée (rarement plus de 10%). Il peut être plus efficace de négocier des avantages complémentaires, comme l’inclusion d’une place de parking, le maintien de certains meubles, l’intégration d’une partie des charges, l’autorisation d’un animal de compagnie, ou la signature d’un contrat de 18 à 24 mois avec une augmentation de loyer plafonnée.
Présenter un bon profil (revenus stables, dossier solide, références d’anciens propriétaires, absence d’incidents de paiement) aide énormément. Certains propriétaires sont sensibles au fait de louer leur bien à des personnes calmes, soigneuses et prêtes à s’engager sur le long terme.
Arbitrer entre plusieurs modèles de logement
Selon son projet de vie à Madère, plusieurs stratégies sont possibles :
Pour une installation réussie à Madère, plusieurs approches de location sont possibles. Si vous découvrez l’île, commencez par une location meublée ‘tout inclus’ de quelques mois via une plateforme, même à un coût initial plus élevé, pour explorer les quartiers. Si vous connaissez déjà bien l’île et avez identifié une zone précise (comme un T2 familial à Machico, un T1 à São Martinho ou une maison à São Vicente), négociez directement un bail de longue durée. Une troisième stratégie consiste à combiner court et long terme : passer l’hiver dans un logement meublé confortable, puis opter pour un bail classique au printemps dans une zone plus rurale.
Chaque solution a ses coûts cachés (dépôt, ameublement, véhicule, temps passé à chercher), mais l’important est de garder une vision globale : ce n’est pas seulement le loyer qui compte, mais l’ensemble des dépenses liées à l’emplacement choisi (transport, climat, commodités, écoles).
En résumé
Trouver un logement à Madère aujourd’hui demande de la préparation, un budget réaliste et une certaine souplesse. Funchal offre la praticité, les services et la vie urbaine, mais au prix de loyers devenus comparables à ceux de certaines capitales européennes de taille moyenne. Les villages et petites villes de l’île permettent d’alléger la facture, au prix d’une dépendance plus forte à la voiture et d’un mode de vie plus calme et local.
Pour trouver un logement à La Réunion en toute sécurité et selon son budget, il est essentiel de maîtriser les niveaux de prix, le cadre légal et les outils de recherche, tout en restant vigilant face aux risques d’arnaque. L’anticipation, la recherche au bon moment de l’année et l’acceptation d’un budget adapté pour un contrat en règle sont les clés d’une installation sereine sur l’île.
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