Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Ostermundigen attire de plus en plus l’attention des investisseurs immobiliers. Située aux portes de la ville fédérale de Berne, cette commune dense et bien connectée cumule plusieurs atouts : un marché locatif très solide, une forte pression de développement, des projets d’infrastructures majeurs et une qualité de vie élevée. Mais pour investir intelligemment, il faut comprendre en détail la structure du marché local, l’évolution des prix et les règles spécifiques qui encadrent l’investissement immobilier en Suisse.
Cet article fournit une analyse complète du marché immobilier d’Ostermundigen, incluant les données de prix récentes, les projets d’urbanisme en cours et les informations sur le cadre légal suisse applicable, notamment pour les investisseurs étrangers.
Ostermundigen : un marché de périphérie très urbain
Avec environ 18 000 habitants et une densité dépassant les 3 000 habitants par km², Ostermundigen n’a plus rien d’un village-dortoir. La commune fait partie du premier anneau d’agglomération de Berne, à une dizaine de minutes en voiture ou moins de 25 minutes en transports publics du centre bernois.
Près de 43 % du territoire d’Ostermundigen est bâti ou dédié aux infrastructures routières.
Pour un investisseur, cela signifie deux choses : la demande de logements de location est alimentée par des pendulaires qui cherchent un bon compromis entre prix, qualité de vie et accès rapide à Berne ; et le potentiel de valorisation à long terme est fortement lié à l’amélioration continue des infrastructures de transport.
Un parc immobilier largement locatif et en partie vieillissant
Ostermundigen présente un profil de marché très différent de nombreuses communes périphériques plus résidentielles. Le taux de propriété y est faible (environ 14 % de logements occupés par leur propriétaire), tandis que le parc locatif représente près de 86 % du stock. Les immeubles d’habitation sont souvent des constructions des années 1960 à 1980, avec une part importante d’appartements de 3 pièces.
Une grande partie du parc a donc déjà plusieurs décennies, ce qui ouvre des perspectives intéressantes pour :
– des rénovations énergétiques et esthétiques, avec revalorisation des loyers,
– des remplacements de bâtiments anciens par des projets plus denses, dans la logique de densification qualitative portée par la commune.
La faible vacance, située historiquement autour de 0,7 %, confirme la tension du marché locatif. Combinée au profil démographique – forte proportion de 20-29 ans, mais aussi hausse projetée des plus de 65 ans – elle signale une demande diversifiée, allant des petits appartements urbains aux logements adaptés aux seniors.
Des prix au mètre carré élevés mais dynamiques
Le marché immobilier d’Ostermundigen se situe dans le haut de la fourchette cantonale, sans atteindre les sommets des quartiers très prisés de Berne ou de Zurich. Les dernières données consolidées indiquent, en février 2026, un prix moyen d’environ 8 023 CHF par mètre carré, toutes catégories confondues.
On observe toutefois des différences entre appartements et maisons, et une grande dispersion en fonction de la taille des biens et de leur localisation précise.
Niveaux de prix par type de bien
Le tableau ci-dessous résume les ordres de grandeur des prix moyens au mètre carré à Ostermundigen, d’après les données de février 2026 :
| Type de bien | Prix moyen au m² (CHF) | Fourchette courante (60 % des objets) |
|---|---|---|
| Ensemble marché | 8 023 | – |
| Appartements | 8 315 | 6 857 – 8 769 |
| Maisons | 7 781 | 5 748 – 9 057 |
Pour les appartements, la majorité du parc se situe donc entre environ 6 900 et 8 800 CHF/m², avec 20 % des biens au-dessus de ce niveau, notamment sur les emplacements les plus recherchés ou les projets neufs.
Prix plancher par mètre carré pour les 20% des villas ou maisons individuelles les moins chères en Suisse.
Prix par nombre de pièces : où se situent les meilleures opportunités ?
La structure de prix au mètre carré varie sensiblement selon la taille des logements. À Ostermundigen, certaines catégories – notamment les 4,5 pièces – se paient proportionnellement plus cher que les grands appartements. Voici les valeurs moyennes observées :
| Segmentation | Pièces | Prix moyen au m² (CHF) |
|---|---|---|
| Maisons | 4–4,5 pièces | 8 848 |
| 5–5,5 pièces | 7 299 | |
| 6–6,5 pièces | 5 336 | |
| > 7 pièces | 9 332 | |
| Appartements | 2–2,5 pièces | 6 995 |
| 3–3,5 pièces | 7 036 | |
| 4–4,5 pièces | 9 390 | |
| 5–5,5 pièces | 7 858 | |
| > 6 pièces | 8 858 |
Pour un investisseur, ces écarts se traduisent par des arbitrages intéressants :
Le prix au mètre carré varie significativement selon la typologie du logement. Les appartements de 4 à 4,5 pièces, très demandés par les familles, sont nettement surcôtés au m² comparé aux 3–3,5 pièces ou 5–5,5 pièces, et impliquent un ticket d’entrée élevé. Les 2–2,5 pièces sont relativement moins chers au m² et constituent un segment attractif pour cibler les jeunes actifs et couples sans enfants. Enfin, les grandes maisons de plus de 7 pièces atteignent des prix au m² très élevés, mais s’adressent à un public restreint et sont plus pertinentes dans une stratégie patrimoniale que pour une recherche de rendement locatif pur.
Prix par rue : Bernstrasse en vitrine
La micro-localisation joue un rôle clé. Certaines rues emblématiques d’Ostermundigen affichent des niveaux supérieurs à la moyenne communale, en raison de leur visibilité, de leur accessibilité ou de leur potentiel de densification.
| Rue | Prix moyen au m² (CHF) |
|---|---|
| Bernstrasse | 8 985 |
| Oberdorfstrasse | 8 509 |
| Rütiweg | 6 706 |
Bernstrasse, axe principal de la commune, cristallise à la fois la circulation, les projets de densification et la future ligne de tram Bern–Ostermundigen. On y observe une prime de prix sensible par rapport à des rues résidentielles plus calmes comme Rütiweg, tout en offrant un potentiel de valorisation important grâce aux futurs aménagements (nouveau nœud de transports, densification, pôles mixtes).
Achat, location : niveaux de prix et rendements potentiels
Pour évaluer l’intérêt d’un investissement à Ostermundigen, il faut naturellement croiser les prix d’achat avec les loyers moyens. Les données de 2025 pour les loyers donnent un point de repère utile.
Prix d’achat moyens par taille de logement
Les niveaux moyens suivants ont été relevés pour les ventes de logements (maisons et appartements) en 2025 :
| Type de bien | Taille | Prix moyen (CHF) |
|---|---|---|
| Maisons | 4 pièces | 942 000 |
| 5 pièces | 1 130 000 | |
| 6 pièces | 1 310 000 – 1 320 000 | |
| 7 pièces | 1 520 000 | |
| 8 pièces | 1 650 000 – 1 690 000 | |
| Appartements | Studio | 534 000 |
| 2 pièces | 593 000 | |
| 3 pièces | 714 000 | |
| 4 pièces | 897 000 | |
| 5 pièces | 1 200 000 |
Ce tableau illustre un point clé du marché suisse : même les petites surfaces se paient très cher, en particulier les studios et 2 pièces, qui restent accessibles en valeur absolue mais affichent souvent un prix au mètre carré très élevé.
Loyers mensuels moyens : base pour calculer votre yield
Côté location, les loyers moyens relevés en mai 2025 étaient les suivants :
| Type de bien | Taille | Loyer mensuel moyen (CHF) |
|---|---|---|
| Maisons | 4 pièces | 2 100 |
| 5 pièces | 2 700 – 2 800 | |
| 6 pièces | 2 900 – 3 100 | |
| 7 pièces | 3 000 – 3 500 | |
| 8 pièces | 3 000 – 4 200 | |
| Appartements | Studio | ≈ 921 |
| 2 pièces | 1 400 | |
| 3 pièces | 1 700 | |
| 4 pièces | 2 200 | |
| 5 pièces | 3 000 |
En couplant ces loyers à la grille de prix, on peut obtenir des estimations de rendement brut. Prenons quelques exemples simples.
Comment calculer le rendement locatif à Ostermundigen
Le rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition, puis en multipliant par 100. La formule est la suivante :
> Rendement brut (%) = (Loyer annuel / Prix d’achat) × 100
Le rendement net, plus réaliste, déduit les charges (frais d’entretien, administration, assurance, impôts fonciers, périodes de vacance, etc.) du loyer annuel avant de diviser par le prix.
> Rendement net (%) = (Loyer annuel – Charges annuelles) / Prix d’achat × 100
Exemple 1 : appartement de 3 pièces destiné à la location
Supposons l’achat d’un 3 pièces à Ostermundigen, au prix moyen de 714 000 CHF, pour un loyer mensuel de 1 700 CHF.
– Loyer annuel : 1 700 × 12 = 20 400 CHF
– Rendement brut : 20 400 / 714 000 × 100 ≈ 2,86 %
Si l’on estime les charges annuelles (frais de PPE, entretien, assurance, petits travaux, vacance) à 5 000 CHF :
– Revenus nets : 20 400 – 5 000 = 15 400 CHF
– Rendement net : 15 400 / 714 000 × 100 ≈ 2,16 %
Le rendement brut typique des investissements locatifs dans les communes suisses de l’arc urbain se situe entre 2,5 % et 4 %.
Exemple 2 : appartement de 2 pièces
Prenons un 2 pièces acheté 593 000 CHF, loué 1 400 CHF par mois :
– Loyer annuel : 16 800 CHF
– Rendement brut : 16 800 / 593 000 × 100 ≈ 2,83 %
Si les charges annuelles atteignent 4 000 CHF :
– Revenus nets : 12 800 CHF
– Rendement net : 12 800 / 593 000 × 100 ≈ 2,16 %
On retrouve un ordre de grandeur très proche de l’exemple précédent. Dans un marché comme Ostermundigen, la vraie différence se fait donc sur :
– la capacité à acheter en dessous de la moyenne du marché grâce à une négociation ou un bien à rénover,
– la possibilité de repositionner le bien (travaux, amélioration énergétique, division ou extension de surface) pour optimiser le loyer.
Comment interpréter ces rendements dans le contexte suisse
Les études sur le marché résidentiel suisse indiquent des hausses de prix nationales de l’ordre de 3 à 4 % par an récemment, avec une tendance à la modération mais un socle de croissance porté par la pénurie structurelle de logements (vacance autour de 1 % au niveau national). Dans ce contexte :
Dans une commune bien située comme Ostermundigen, un investissement locatif peut offrir un rendement net d’environ 2 à 3 %. Cette rentabilité s’accompagne généralement d’une plus-value à long terme, estimée entre 1,5 % et 3 % par an en moyenne réelle sur une période de dix ans. L’effet cumulatif de ces deux composantes (loyers et croissance du capital) peut ainsi conduire à une augmentation totale de la valeur du bien de l’ordre de 15 % à 28 % sur la décennie, selon les projections nationales.
Autrement dit, Ostermundigen se prête davantage à des stratégies de buy & hold à moyen-long terme, mêlant rendement modéré mais stable et gains en capital soutenus par la densification et les grands projets d’infrastructure, qu’à des stratégies purement axées sur un yield élevé.
Une dynamique de prix contrastée mais globalement haussière
Les données de marché montrent des mouvements parfois volatils à court terme, mais une tendance haussière sur plusieurs années. À certaines périodes de 2025, des corrections de l’ordre de –14 % sur douze mois ont été observées sur les moyennes au mètre carré, avant un rattrapage marqué, avec une hausse de près de 17 % à douze mois à l’automne.
Plus récemment, autour de février 2026, les chiffres indiquent :
Aperçu des tendances récentes du marché sur la base des données disponibles.
Une augmentation moyenne de 10,3 % du prix au m² sur douze mois.
Une progression annuelle d’environ 5,6 % pour les appartements.
Une hausse de l’ordre de 15,8 % pour les maisons sur un an, malgré des reculs sur 3 et 6 mois.
Ces mouvements reflètent un marché sensible aux cycles de taux hypothécaires et au calendrier des grands projets (tram, gare, densification), mais inscrit dans une trajectoire ascendante, portée par :
– une croissance démographique soutenue (environ +15 % entre 2010 et 2019, et encore +0,8 % par an en moyenne entre 2020 et 2023),
– une offre de logements limitée par des années de sous-construction,
– une demande structurelle liée à la proximité immédiate de Berne.
Pour un investisseur, ces à-coups de prix peuvent créer des fenêtres d’entrée plus attractives, notamment dans les phases de consolidation à court terme.
Grands projets urbains : un levier majeur de valorisation
L’un des aspects les plus déterminants pour l’avenir du marché immobilier d’Ostermundigen est la vaste révision de planification communale, baptisée « O’mundo ». Elle repose sur une stratégie claire : concentrer l’urbanisation sur des « hotspots » internes, densifier de manière qualitative autour des axes de transports, tout en préservant les quartiers périphériques plus verts comme « zones de calme ».
Densification ciblée le long de Bernstrasse
Le réaménagement de l’axe Bernstrasse est l’un des piliers de cette stratégie. Objectif : transformer la principale artère routière en véritable avenue urbaine, avec :
– une première bande bâtie densifiée, mixant logements, commerces et services,
– des nœuds urbains aux carrefours structurants, jouant le rôle de centralités de quartier,
– une utilisation maximale de la visibilité et de la fréquentation pour créer des immeubles à forte valeur commerciale et résidentielle.
Les plans de développement prévoient l’émergence d’îlots d’immeubles, parfois en hauteur, et la transformation de sites centraux comme le secteur « Tell/Alpenrösli » ou l’aire de la gare, en quartiers urbains denses.
Projets clés : Tell, Werkquartier, gare et tram
Plusieurs sites stratégiques concentrent les efforts de la commune et des investisseurs privés.
1. Tell / Alpenrösli (Z1) Ce secteur central, situé le long de Bernstrasse, fait l’objet d’un projet de redéveloppement ambitieux. Les bâtiments existants, dont la salle communale « Tell-Saal », doivent céder la place à des constructions plus denses. Les enjeux sont multiples :
Ce projet repose sur quatre piliers essentiels : la dépollution préalable des sols, la création d’un nouveau cœur urbain mixte combinant logements, commerces et espaces administratifs, le remplacement et la modernisation de la salle communale, et la mise en place de droits de superficie pour assurer des revenus durables à la commune.
Les recettes de la taxe d’aménagement (plus-value foncière) attendues sur ce seul secteur sont estimées à environ 8,6 millions de CHF, avec des loyers de droits de superficie autour de 270 000 CHF par an à partir de la fin de la décennie. Pour un investisseur privé, entrer dans ce périmètre, par exemple en copropriété, signifie miser sur un secteur phare de la nouvelle centralité d’Ostermundigen.
2. Werkquartier (Obere Zollgasse) Sur l’ancien site Intersport, un nouveau quartier doit voir le jour, avec environ 70 % de logements et 30 % d’activités. L’objectif est de créer :
– un tissu urbain dense mais convivial,
– une forte identité de quartier,
– des espaces publics de qualité,
– et un geste écologique significatif : la remise à ciel ouvert et la renaturation du ruisseau Lötschenbach.
Les logements produits dans ce contexte mixte offrent en général de bonnes perspectives tant en location qu’en revente, surtout pour des typologies contemporaines (3,5–4,5 pièces) adaptées aux ménages actifs.
3. Zone de la gare (Z3) Le secteur de la gare est sans doute le projet le plus structurant pour le marché immobilier. Il se situe à l’intersection entre :
Le projet de tram Bern–Ostermundigen et un lourd chantier de modernisation ferroviaire, incluant la séparation Wankdorf Süd–Ostermundigen et l’agrandissement du nœud de transports.
Point focal de développement économique cantonal
Sont prévus :
– des immeubles de grande hauteur, dont un gratte-ciel en vis-à-vis du « Bärentower »,
– une très forte densité de bureaux, services et commerces, combinée à des logements,
– un nœud intermodal (train–tram–bus) entièrement repensé,
– un espace public requalifié, avec à terme un parc le long de Poststrasse.
Les taxes d’aménagement attendues sur l’ensemble de la zone de la gare sont de l’ordre de 17 millions de CHF. Pour un investisseur, ce secteur offre à la fois une perspective de rendement sur des surfaces de bureaux ou commerciales et un potentiel de plus-value important sur des logements bénéficiant d’une connexion exceptionnelle aux transports.
Tram Bern–Ostermundigen : un « game changer » pour la mobilité et les valeurs
Le projet de tram reliant le centre de Berne à Ostermundigen, qui s’inscrit dans une longue histoire de planification et de votes, est en phase préparatoire. La nouvelle ligne, d’environ 4,45 kilomètres, remplacera la ligne de bus 10 entre la gare de Berne et le quartier d’Oberfeld.
Cette nouvelle infrastructure aura plusieurs effets :
Le tramway offre une capacité accrue, transportant plus du double de passagers qu’un bus pour soulager une ligne saturée (plus de 8 millions de passagers/an). Il assure une meilleure fiabilité grâce à une fréquence moindre mais une capacité supérieure, permettant une exploitation plus stable. L’accessibilité est améliorée avec des arrêts accessibles de plain-pied, conçus en collaboration avec des associations. Enfin, la proximité d’un nouveau tram peut générer une valorisation immobilière, avec une prime de 5 à 15 % sur les prix des biens près des arrêts, comme observé dans de nombreux contextes suisses et européens.
Sur l’axe Bernstrasse en particulier, le tram et la requalification du sous-passage routier de la gare auront un effet d’entraînement évident sur les valeurs foncières.
Modernisation de la gare : accessibilité universelle et hub régional
Parallèlement au tram, la gare d’Ostermundigen va être transformée en profondeur. Les travaux prévus sur environ six ans incluent :
– rehaussement et élargissement des quais, déplacés légèrement vers le sud pour offrir un accès de niveau aux trains,
– reconstruction du passage piéton sous voies, déplacé et mis aux normes d’accessibilité avec rampes,
– élargissement et abaissement de l’actuel passage sous Bernstrasse, pour intégrer arrêts de tram et de bus, plus accès directs aux quais par ascenseurs et escaliers.
Ces investissements, chiffrés à près de 29 millions de CHF pour la mise en accessibilité de la gare et environ 35 millions de CHF pour le nouveau hub de transports, sont intégralement financés par la Confédération, le canton et la commune. Ils s’inscrivent dans une stratégie nationale de mobilité et renforcent le statut d’Ostermundigen comme nœud majeur de l’agglomération bernoise.
Pour l’immobilier, cela signifie que les biens situés dans un rayon de quelques centaines de mètres autour de la gare se positionnent comme candidats naturels à une revalorisation significative, en particulier les immeubles locatifs ou de bureaux susceptibles de bénéficier de cette nouvelle centralité.
Marché locatif : tension élevée, profils variés de locataires
Avec un taux de vacance très bas, une forte proportion de ménages locataires et une population en croissance, le marché de la location à Ostermundigen est structurellement porteur.
Qui loue à Ostermundigen ?
Plusieurs segments coexistent :
– de jeunes adultes (20–29 ans), souvent mobiles, attirés par la bonne desserte transit et la proximité de Berne,
– des ménages de classe moyenne, souvent étrangers (part de résidents étrangers autour de 32 %), qui privilégient un loyer moins élevé qu’à Berne tout en gardant un accès rapide au centre,
– une population vieillissante, puisque les projections anticipent une hausse de 35–40 % des plus de 65 ans et de 60–70 % des plus de 80 ans d’ici le milieu de la décennie 2020.
Cela ouvre des opportunités :
Le projet se concentre sur trois segments de marché distincts : les petits appartements (studios, 2–2,5 pièces) bien situés pour les célibataires et couples sans enfants ; les appartements familiaux de 3,5–4,5 pièces de qualité pour les familles actives ; et des logements spécifiques (accessibles, adaptés et proches des services) conçus pour répondre aux besoins des seniors.
Les données montrent d’ailleurs que les 4–4,5 pièces sont particulièrement prisés, ce qui se reflète dans les prix au mètre carré élevés.
Exemple de rendement sur un immeuble de rapport
Pour des investisseurs plus institutionnels ou des particuliers fortunés, des immeubles commerciaux ou mixtes peuvent offrir des rendements plus soutenus. Un exemple cité à Ostermundigen est un bâtiment commercial sur Grubenstrasse, d’une surface utile nette de 2 225 m² (bureaux, stockage, parking), affichant un rendement brut d’environ 5,65 % grâce aux baux en place.
Ce type de produit illustre que : la qualité et l’innovation sont essentielles dans le marché actuel.
– les immeubles commerciaux bien situés peuvent dégager des yields supérieurs aux appartements individuels,
– la reconversion partielle (par exemple d’un étage en logements) est parfois envisageable, ajoutant une option de revalorisation supplémentaire.
Contexte suisse : stabilité, croissance modérée, réglementation stricte
Investir à Ostermundigen, c’est aussi s’inscrire dans le cadre général du marché immobilier suisse.
Un marché national tendu mais maîtrisé
Les principaux traits du marché résidentiel suisse sont :
– une croissance des prix d’environ 3–4 % par an récemment, avec une tendance à la modération,
– une pénurie chronique de logements, illustrée par un taux de vacance autour de 1 %,
– un volume limité de nouvelles constructions (environ 40 000–45 000 logements livrés par an au niveau national),
– des taux hypothécaires historiquement bas depuis plusieurs années, avec une politique monétaire de la Banque nationale suisse attentive à la stabilité.
Les projections pour les prochaines années tablent sur une augmentation moyenne des prix d’environ 3 % par an, avec des variations selon les régions. Les agglomérations bien desservies par les transports publics, comme Berne et sa couronne, sont vues comme des zones de croissance solide.
Lex Koller : ce que doivent savoir les étrangers
Pour les investisseurs étrangers, la loi fédérale dite « Lex Koller » reste le cadre de référence. Elle limite fortement l’acquisition de biens résidentiels par des personnes non domiciliées en Suisse. Concrètement :
Les non-résidents et ressortissants hors UE/AELE ne peuvent généralement pas acheter un logement pour le louer, sauf dans des zones touristiques spécifiques. L’achat de biens purement commerciaux (bureaux, commerces) est lui généralement autorisé sans restriction. Les ressortissants européens résidant en Suisse avec un permis B ou C peuvent acquérir librement une résidence principale à Ostermundigen et, sous conditions, des biens pour la location.
L’investissement immobilier résidentiel à Ostermundigen est donc principalement ouvert :
– aux Suisses et résidents (permis B ou C),
– aux investisseurs étrangers via des structures ou pour des actifs purement commerciaux (sans affectation résidentielle).
Avant tout projet, il est indispensable de vérifier sa propre situation (nationalité, permis, statut fiscal) avec un notaire ou un avocat spécialisé.
Fiscalité : points d’attention
En Suisse, la fiscalité immobilière se décline à plusieurs niveaux (Confédération, canton, commune) et repose sur différents impôts :
L’acquisition et la détention d’un bien immobilier en Suisse sont soumises à plusieurs impôts : une taxe sur les mutations (1 à 3 % du prix de vente selon le canton, parfois nulle comme à Zurich), un impôt annuel sur la valeur locative (revenu fictif imputé au propriétaire occupant), et un impôt sur la fortune (calculé sur la valeur fiscale, souvent inférieure au prix de marché). La revente peut entraîner un impôt sur le gain immobilier, souvent progressif et diminuant avec la durée de détention. Enfin, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu, avec possibilité de déduire les intérêts hypothécaires et de nombreuses charges d’entretien.
Dans le canton de Berne, où se trouve Ostermundigen, le taux communal de prélèvement (Steuerfuss) y est proche de la moyenne cantonale, ce qui place la commune dans la fourchette médiane en matière de pression fiscale. Cela contribue à maintenir Ostermundigen attractive pour les ménages et les investisseurs, en comparaison avec des communes nettement plus taxées.
Outils et services pour évaluer un investissement à Ostermundigen
Pour affiner une stratégie d’investissement, plusieurs types de ressources peuvent être mobilisés.
Outils d’estimation en ligne
Des plateformes comme Neho ou Lookmove proposent des évaluations automatisées gratuites des biens, basées sur :
– l’analyse de milliers d’annonces comparables,
– les transactions récentes,
– des modèles mathématiques intégrant surface, emplacement, état et caractéristiques.
Le processus d’estimation se déroule en trois étapes : saisie des données, analyse algorithmique et résultat instantané, offrant une première fourchette de prix. Une analyse détaillée et validée par un expert est disponible par e-mail en moins de 24 heures. Ces estimations constituent une base de discussion, à compléter par une expertise plus fine tenant compte des spécificités du bien.
Agences et experts locaux
À Ostermundigen, des acteurs comme Riesen + Partner Property AG, présents de longue date sur le marché bernois, offrent :
– des services d’estimation professionnelle,
– l’accompagnement pour la vente et l’achat,
– des conseils juridiques et fiscaux adaptés au droit cantonal et communal.
Pour un investisseur étranger ou suisse non installé dans la région, s’appuyer sur un partenaire local permet de mieux appréhender des aspects déterminants mais peu visibles en ligne, comme :
– le degré de qualité des copropriétés existantes,
– le potentiel de densification d’une parcelle,
– les risques de nuisances (trafic, bruit, projets futurs),
– les pratiques de marché locales en matière de loyers, de garanties et de sélection de locataires.
Quelles stratégies privilégier pour investir à Ostermundigen ?
En combinant tous ces éléments, plusieurs approches d’investissement se dégagent.
1. Stratégie patrimoniale long terme près du tram et de la gare
Cette stratégie consiste à cibler des biens :
– situés à proximité des futurs arrêts de tram ou de la gare modernisée,
– offrant un bon potentiel de revalorisation via les infrastructures et la densification,
– même si le rendement locatif initial est modeste (2–3 % net).
Le cœur d’Ostermundigen, autour de Bernstrasse et de la gare, ainsi que les futurs quartiers comme Werkquartier, s’inscrivent clairement dans cette logique. L’horizon de détention est de 10 ans ou plus, avec l’idée de bénéficier fortement de la hausse de valeur à long terme.
2. Stratégie rendement sur petits appartements bien situés
Les studios et 2 pièces, bien que chers au mètre carré, peuvent être intéressants :
Pour maximiser la rentabilité d’un investissement locatif, privilégiez les biens acquis en dessous du prix du marché (comme des biens à rafraîchir ou issus de ventes contraintes). Assurez-vous qu’ils se situent dans des immeubles aux charges modérées et sans gros travaux prévisibles à court terme. Enfin, ciblez un public locataire stable, tel que les jeunes actifs ou les seniors.
Un studio acheté 10–15 % sous la moyenne du quartier et remis à niveau peut améliorer significativement le rendement brut tout en limitant l’exposition à la vacance.
3. Stratégie de repositionnement d’immeubles des années 60–80
Compte tenu du poids du parc construit entre 1961 et 1980, une stratégie pertinente consiste à :
L’exemple consiste à acquérir un immeuble locatif vieillissant mais bien placé, puis à planifier une rénovation complète incluant l’isolation, le remplacement des fenêtres, l’installation d’un ascenseur et la reconfiguration des surfaces intérieures. Cette rénovation énergétique et fonctionnelle permet de repositionner le bâtiment sur un segment de marché plus qualitatif, ce qui autorise une revalorisation significative des loyers.
La tension du marché et la rareté de l’offre laissent envisager que des hausses de loyers raisonnables, justifiées par les travaux, restent absorbables par la demande locale.
4. Stratégie commerciale ou mixte pour investisseurs étrangers
Pour les non-résidents soumis aux restrictions de la Lex Koller, l’acquisition de biens purement commerciaux ou mixtes (avec prépondérance non résidentielle) est souvent la voie la plus accessible. Ostermundigen, avec :
– ses pôles d’activités (zones industrielles, logistiques, tertiaires),
– sa proximité immédiate de Berne,
– et ses grands projets autour de la gare,
offre un terrain propice pour ce type d’investissement, à condition de maîtriser les particularités du marché suisse des locaux commerciaux (durée des baux, indexation, charges, etc.).
Conclusion : Ostermundigen, un marché de périphérie avec un cœur de ville en devenir
Investir dans l’immobilier à Ostermundigen, c’est parier sur une commune en pleine mutation, à la croisée de plusieurs tendances lourdes :
– urbanisation croissante de la couronne bernoise,
– densification qualitative autour des axes de transport,
– modernisation massive des infrastructures de mobilité (tram, gare, hub de transports),
– pénurie structurelle de logements dans la région,
– vieillissement d’une partie importante du parc immobilier existant.
Les rendements locatifs bruts sont modérés selon les standards internationaux mais typiques pour la Suisse, bénéficiant d’une grande stabilité politique, juridique et économique. Le principal atout du marché est le potentiel de plus-value à moyen et long terme, particulièrement pour les biens bien situés près de la Bernstrasse et de la gare.
Pour un investisseur, la clé sera de :
– bien comprendre les projets de planification O’mundo et leurs périmètres,
– anticiper l’impact du tram Bern–Ostermundigen et de la modernisation de la gare,
– sélectionner des biens bénéficiant de cette dynamique plutôt que de la subir,
– et composer avec un cadre réglementaire et fiscal spécifique, en particulier pour les étrangers.
Avec un accompagnement local solide et une vision de long terme, Ostermundigen peut s’imposer comme l’un des marchés les plus intéressants de la périphérie bernoise pour un investissement immobilier raisonné et structuré.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Ostermundigen, en périphérie de Berne (Suisse), pour chercher du rendement locatif et une exposition au franc suisse (CHF). Budget alloué : 400 000 à 600 000 CHF, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés suisses (Zurich, Lausanne, Berne), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison en PPE à Ostermundigen, commune en croissance bénéficiant de la proximité directe de Berne, combinant rendement locatif brut cible de 3–4 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais de notaire + éventuels travaux légers) d’environ 500 000 CHF. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société patrimoniale) et plan de diversification dans le temps, en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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