Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Situé entre l’Aar et le Gurten, Investir dans l’immobilier à Wabern combine deux univers que les investisseurs recherchent rarement au même endroit : un cadre de village très suisse, verdoyant, convivial, et un marché immobilier de plus en plus structuré autour de projets d’urbanisation, d’infrastructures et d’équipements modernes. Pour un acheteur en résidence principale comme pour un investisseur locatif, le dossier mérite d’être étudié de près.
L’analyse s’appuie sur les données et projets du rapport de recherche, couvrant les prix, la dynamique récente, les rendements, la micro-localisation des rues les plus chères, les projets urbains autour de la gare, les nouvelles promotions comme VOBERNOVA, et le cadre fiscal suisse applicable à un achat.
Wabern, un village stratégique aux portes de Berne
Wabern fait partie de la commune de Köniz, dans le canton de Berne. Le village est lové au pied du Gurten, avec l’Aar et la plage d’Eichholz à quelques minutes en vélo. Il attire des résidents en quête d’un environnement très helvétique : nature omniprésente, sentiers de randonnée, pistes cyclables, piscine de plein air, fêtes locales et vie de quartier marquée par une forte cohésion sociale.
Le temps en minutes que met le tram 9 pour relier Wabern au centre-ville de Berne.
La commune de Köniz et le canton de Berne ont clairement identifié ce potentiel. Les documents de planification parlent d’un développement « tourné vers l’intérieur » autour de la gare, avec densification qualitative, mixité sociale, commerces de proximité et meilleure accessibilité pour les piétons et cyclistes. C’est tout le sens du grand périmètre « Areal Station Wabern », qui encadre l’évolution de ce secteur stratégique.
Un niveau de prix élevé, mais inférieur à la moyenne suisse
Sur le plan des prix, les chiffres montrent que Wabern se situe dans la partie chère du marché suisse, sans atteindre les sommets des grandes villes. Le prix moyen au mètre carré y est légèrement en dessous de la moyenne nationale, ce qui laisse une certaine marge de progression à long terme.
En 2025, le prix moyen dans Wabern (canton de Berne, code postal 3084) se situe autour de 7 260 CHF/m² pour les appartements, selon une estimation, avec une hausse annuelle d’environ 4,71 % par rapport à l’année précédente. Une autre source pour septembre 2025 indique un niveau moyen encore plus élevé de 8 356 CHF/m², avec un prix médian des annonces à 9 994 CHF/m². La disparité s’explique par les méthodologies (moyenne vs médiane, types de biens, périodes).
Pour situer Wabern dans le paysage suisse, on peut rapprocher les données démographiques, économiques ou géographiques spécifiques à cette commune des moyennes nationales correspondantes. Cela permet de mettre en perspective sa situation, par exemple en termes de population, de revenus ou d’infrastructures, par rapport à l’ensemble du pays.
Comparaison des prix moyens au m²
| Zone | Prix moyen au m² (CHF) | Type de bien |
|---|---|---|
| Suisse – ensemble | 9 132 | Tous biens |
| Suisse – appartements | 7 822 | Appartements |
| Suisse – maisons | 10 442 | Maisons |
| Wabern (3084) – global | 8 356 | Tous biens |
| Wabern – appartements | 7 281 | Appartements |
| Wabern – maisons | 9 431 | Maisons |
Ces chiffres confirment que Wabern est légèrement moins cher que la moyenne suisse, tout en restant dans la fourchette des marchés « tendus » liés à de grandes agglomérations. Le village est classé autour du 940ᵉ rang des localités les plus chères du pays, ce qui illustre un positionnement intermédiaire : plus abordable qu’une adresse très centrale à Zurich ou Genève, mais nettement au-dessus de nombreux sites ruraux.
Pour un investisseur, cela signifie que la prime déjà capitalisée dans les prix existe, mais que le potentiel d’appréciation reste soutenu tant que Berne conserve son rôle de pôle d’emplois public et privé, et que l’offre de logements à Wabern reste limitée par la topographie et la réglementation.
Une structure de prix très sensible à la taille et au type de bien
Une caractéristique importante du marché est la forte variation du prix au m² selon la surface du logement. Les petites unités se paient plus cher au m² que les grands logements familiaux, phénomène classique dans les zones recherchées.
Les données disponibles pour 2025 donnent deux points de comparaison parlants :
– un appartement de 50 m² proposé à 439 231 CHF,
– un appartement de 90 m² proposé à 646 866 CHF.
Sur cette base, le petit 2 pièces est environ 23 % plus cher au m² que le 4 pièces plus spacieux. On peut le résumer dans un tableau indicatif.
Exemple de prix au m² selon la surface
| Surface de l’appartement | Prix total (CHF) | Prix au m² estimé (CHF) | Écart par rapport au 90 m² |
|---|---|---|---|
| 50 m² | 439 231 | ~8 785 | +23 % |
| 90 m² | 646 866 | ~7 187 | Référence |
Cette structure de marché a des implications claires pour Investir dans l’immobilier à Wabern. Un investisseur locatif cherchant à maximiser le rendement brut peut être tenté par des surfaces petites à moyennes (studios, 2–3 pièces), très demandées par les jeunes actifs et couples travaillant à Berne. En revanche, un acheteur en résidence principale privilégiant le confort familial aura intérêt à viser 4–5 pièces, dont le prix au m² est plus doux, tout en bénéficiant d’un cadre de vie de qualité.
Les chiffres de prix médians par nombre de pièces illustrent les écarts de prix dans le segment des appartements.
Médiane des prix au m² des appartements à Wabern (3084)
| Type d’appartement | Médiane prix/m² (CHF) |
|---|---|
| Studio | 5 820 |
| 2–2.5 pièces | 6 575 |
| 3–3.5 pièces | entre 8 000 et 9 482 |
| 4–4.5 pièces | 8 113 |
| 5–5.5 pièces | 6 140 |
| 6 pièces et plus | 8 029–9 032 |
On voit par exemple que les 3–4 pièces se paient souvent plus cher au m² que les grands 5 pièces, signe d’une forte tension sur les surfaces de taille intermédiaire, très prisées sur le marché bernois.
Des rues « prime » qui tirent les prix vers le haut
Comme dans toute commune proche d’une capitale, Wabern présente une micro-géographie des valeurs. Certaines rues et secteurs affichent des prix nettement supérieurs à la moyenne, notamment lorsqu’ils combinent vue dégagée, proximité de l’Aar, accès rapide aux transports et statut résidentiel haut de gamme.
Chiffres recensés révélateurs pour quelques adresses emblématiques
Plus de 7 millions de visiteurs annuels, symbole mondial de la France.
Près de 10 millions d’entrées par an, le musée d’art le plus visité au monde.
Environ 8 millions de visiteurs chaque année, joyau de l’architecture classique.
Avant l’incendie, environ 13 millions de visiteurs annuels, chef-d’œuvre gothique.
Prix indicatifs au m² sur les rues les plus chères de Wabern
| Rue / secteur | Prix au m² (CHF) |
|---|---|
| Alpenstrasse | 10 570 |
| Eichholzstrasse | 10 364 |
| Viktoriastrasse | 10 310 |
| Bächtelenweg | 10 229 |
| Maygutstrasse | 10 158 |
| Eigenheimstrasse | 10 016 |
| Parkstrasse | 10 007 |
| Gurtenbrauerei (site) | 9 776 |
| Strandweg | 9 619 |
Ces valeurs se situent bien au-dessus de la moyenne communale, parfois de plus de 2 000 CHF/m². Pour un investisseur, cela signifie qu’un bien bien situé sur l’une de ces rues bénéficie d’une valeur patrimoniale solide et d’une demande soutenue. En contrepartie, le rendement locatif brut sera souvent plus modeste, à moins de viser des loyers très élevés.
Évolution récente : entre hausse de fond et corrections à court terme
L’évolution des prix à Wabern montre un contraste intéressant entre la tendance de fond et les mouvements de court terme. Sur cinq ans, la progression reste marquée, mais certaines statistiques font apparaître des corrections ponctuelles.
C’est la hausse, en pourcentage, du prix des maisons à Wabern sur une période de 25 ans.
En parallèle, des données spécifiques à Wabern (3084) montrent, pour certains segments, des baisses à court terme : les prix des appartements auraient reculé d’environ 8 à 15 % sur douze mois selon les périodes observées, tandis que les maisons auraient parfois enregistré des hausses à deux chiffres sur la même durée (+31,2 % dans une configuration de marché). D’autres séries évoquent au contraire une baisse de l’ordre de 4,9 % pour les maisons sur douze mois.
Les écarts dans les statistiques immobilières (comme les prix moyens versus médians, les échantillons limités ou les périodes d’étude distinctes) ne sont pas nécessairement contradictoires. Ils reflètent des méthodologies d’analyse différentes. Le marché des maisons individuelles est particulièrement sensible, où un petit nombre de transactions dans le segment haut de gamme peut significativement influencer les tendances générales.
Pour un investisseur, deux éléments ressortent :
– la trajectoire de long terme reste clairement haussière, portée par la rareté du foncier et la proximité de Berne ;
– à court terme, le marché peut connaître des phases de correction, surtout après plusieurs années de hausse et dans un contexte de taux d’intérêt plus volatils.
Plutôt que de viser le « market timing » parfait, il est plus pertinent de raisonner à horizon de 10 à 20 ans, en misant sur la qualité d’emplacement et la solidité locative.
Investissement locatif : des loyers élevés mais des rendements à surveiller
Les loyers à Wabern se situent dans la partie haute du marché bernois. Les données recueillies permettent d’esquisser des niveaux moyens selon la taille du logement.
Loyers moyens indicatifs
| Logement | Loyer moyen mensuel (CHF) |
|---|---|
| Studio | 849 |
| Appartement 2 pièces | 1 446 |
| Appartement 3 pièces | 1 938 |
| Appartement 4 pièces | 2 421 |
| Appartement 5 pièces | 2 911 |
| Maison 4 pièces | 3 266 |
| Maison 5 pièces | 3 439 |
| Maison 6 pièces | 3 756 |
| Maison 7 pièces | 4 219 |
| Maison 8 pièces | 4 561 |
En combinant ces loyers avec les prix d’achat moyens relevés à Wabern, on obtient un ordre de grandeur du rendement brut. À titre d’illustration, prenons un appartement de 3 pièces valorisé à 765 000 CHF, avec un loyer moyen de 1 938 CHF par mois, soit 23 256 CHF par an.
Le rendement brut théorique serait de :
23 256 / 765 000 ≈ 3,0 % par an
Le rendement locatif brut typique en Suisse se situe autour de 2,9 à 3 %. À Wabern, pour des logements existants bien situés, certaines études mentionnent des rendements pouvant dépasser 7 %, notamment pour des appartements anciens dans des zones considérées comme attractives en comparaison fédérale. Il est important de noter que ces chiffres plus élevés peuvent concerner des périmètres spécifiques portant le même nom.
Dans tous les cas, l’investisseur doit garder à l’esprit que : l’évaluation des risques est essentielle pour prendre des décisions éclairées.
– le rendement brut suisse est souvent modeste en comparaison internationale, mais compensé par une grande stabilité du marché ;
– les charges (entretien, impôts locaux, taxes, éventuelles contributions à un réseau de chauffage à distance) réduisent le rendement net de 1,5 à 2 points en moyenne ;
– la véritable performance d’un investissement à Wabern repose sur le couple rendement locatif + appréciation du capital, plutôt que sur la seule rente de loyer.
Marché des maisons : des prix millionnaires, mais encore compétitifs
Les maisons individuelles à Wabern franchissent facilement le seuil du million de francs, surtout pour les grandes surfaces et les emplacements recherchés. Les moyennes relevées donnent une idée assez claire du ticket d’entrée.
Prix moyens des maisons par nombre de pièces
| Maison | Prix moyen (CHF) |
|---|---|
| 4 pièces | 1,1 million |
| 5 pièces | 1,3 million |
| 6 pièces | 1,7 million |
| 7 pièces | 2,0 millions |
| 8 pièces | 2,1 millions |
Par rapport aux métropoles suisses les plus chères, où un pavillon bien situé peut coûter plus de 2,5 à 3 millions, ces niveaux restent relativement compétitifs, surtout en tenant compte de l’accès direct à Berne, d’un environnement très recherché et des nouvelles infrastructures en cours de déploiement (tram prolongé, rénovation du centre, réseau de chauffage à distance).
Ce segment des maisons est particulièrement exposé aux cycles de taux d’intérêt : la hausse des coûts de financement peut freiner temporairement la demande, ce qui explique certaines corrections observées sur douze mois. Mais à horizon long, la rareté de l’offre, combinée aux politiques de densification maîtrisée, soutient la valeur de ces biens patrimoniaux.
Projets urbains structurants autour de la gare
L’un des points les plus importants pour Investir dans l’immobilier à Wabern réside dans la transformation en profondeur du secteur de la gare et de l’axe central de Wabern. Les autorités communales et cantonales ont engagé depuis 2013 un processus de planification multi-étapes visant à :
– densifier le bâti autour de la gare,
– améliorer les accès piétons et cyclistes,
– intégrer des commerces et services en rez-de-chaussée,
– créer un quartier urbain à haute qualité de vie.
Le périmètre « Areal Station Wabern » est structuré selon trois niveaux de planification : masterplan, concept de développement et d’accessibilité, puis modification du cadre réglementaire. Cette dernière étape, entrée en vigueur en juin 2024, rend les orientations de développement juridiquement contraignantes pour les propriétaires.
Dans le même temps, d’autres projets ont déjà donné le ton :
– la reconversion de l’ancienne brasserie de Gurten par l’entreprise Steiner, avec un ensemble de 99 appartements (dont des duplex) et deux studios, ainsi que 99 places de stationnement intérieures ;
– le développement « Quellfrisch », également sur un ancien site brassicole, qui a ajouté environ 100 nouveaux logements et plus de 15 000 m² de surfaces commerciales ;
– le quartier « Morillon », pensé à terme pour environ 2 000 habitants, qui accueillera aussi le centre de production du futur réseau de chauffage urbain.
BLS a doublé les voies ferroviaires entre Kehrsatz Nord et Frischingweg (2018-2020) et modernisé la gare de Wabern avec des quais de 220 m, une accessibilité améliorée et de nouveaux équipements techniques. Le projet « Tram Kleinwabern » prolongera la ligne de tram, réaménagera la Seftigenstrasse en préservant sa voie centrale, améliorera les passages piétons, créera des pistes cyclables et instaurera une zone 30 km/h dans le centre.
Ces investissements publics massifs ont une traduction directe sur le marché immobilier : un quartier de gare modernisé, plus lisible, mieux connecté et plus apaisé sur le plan du trafic rend les logements alentours plus attractifs, notamment auprès des ménages urbains recherchant un compromis entre tranquillité et accessibilité.
Chauffage à distance : un argument durable pour les futurs immeubles
Autre projet d’envergure, le réseau de chauffage à distance Bern–Wabern porté par Energie Wasser Bern (ewb) avec l’appui de la commune de Köniz. Le concept est simple : utiliser les excédents d’eau de la station de pompage de Schönau comme source de chaleur renouvelable pour alimenter, à terme, jusqu’à 5 000 logements, avec au moins 80 % d’énergie renouvelable.
Année des premiers apports de chaleur prévus pour le nouveau réseau, visant à remplacer les chauffages au mazout et au gaz dans plusieurs quartiers de Berne.
Pour un investisseur immobilier, ce projet est loin d’être anecdotique. Un immeuble raccordé à un réseau de chauffage urbain renouvelable :
– réduit ses émissions de CO₂, ce qui anticipe les futures exigences réglementaires ;
– limite la volatilité des coûts d’énergie ;
– offre un argument commercial fort auprès de locataires sensibles aux critères environnementaux.
Dans un marché suisse où les bâtiments performants sur le plan énergétique bénéficient déjà de primes de prix et de loyers, la présence d’un tel réseau est un élément à intégrer dans l’analyse de long terme d’un achat à Wabern.
VOBERNOVA : une illustration de la nouvelle promotion résidentielle
Parmi les projets concrets qui incarnent cette dynamique, le développement VOBERNOVA, au Mattenweg 6, représente bien la nouvelle génération de résidences à Wabern. Ce projet, porté par Immo-Baukonzept Murten GmbH, prévoit deux petits immeubles d’appartements en propriété (PPE) comprenant au total 12 logements :
– des 3,5 pièces,
– des 4,5 pièces,
répartis à raison de trois unités de chaque type par bâtiment.
La situation se trouve dans un quartier de villas prisé, entre ville et nature, à quelques minutes à pied d’une future station de tram Bächtelenpark et d’un supermarché ALDI. La plage fluviale d’Eichholz, le centre de Wabern avec Coop, poste, droguerie, ainsi que d’autres enseignes comme Migros « Chly Wabere » ou Denner se rejoignent facilement à vélo.
Prix d’achat en sus d’une place de stationnement en sous-sol pour ces appartements.
Pour un investisseur, ce genre de promotion montre qu’il existe encore des produits neufs bien positionnés, susceptibles d’attirer une clientèle aisée en quête de confort contemporain proche de Berne. L’enjeu consiste alors à comparer le prix au m² proposé aux niveaux observés dans le quartier et au rendement locatif qu’un tel bien pourrait générer.
Répartition des valeurs : entre segments « standard » et biens d’exception
Les données de distribution des valeurs à Wabern montrent un marché bivariable : une large majorité de biens se concentre dans une fourchette de prix au m² relativement étroite, tandis qu’une minorité de biens haut de gamme dépasse nettement cette plage.
Pour les appartements :
– les 60 % intermédiaires valent entre environ 6 377 et 9 482 CHF/m² selon les périodes observées ;
– les 20 % les moins chers affichent un prix inférieur à environ 6 000–6 300 CHF/m² ;
– les 20 % les plus chers dépassent 8 443 à 9 482 CHF/m², voire davantage dans les rues les plus prestigieuses.
Pour les maisons :
Le prix médian du mètre carré à Genève est de 13 235 CHF pour les 20% d’appartements les plus chers.
Autrement dit, Investir dans l’immobilier à Wabern, ce n’est pas la même chose selon qu’on vise un bien « standard » dans un quartier résidentiel normal ou une maison d’architecte sur Alpenstrasse. Dans le premier cas, l’objectif principal sera souvent un rendement raisonnable et une bonne liquidité à la revente. Dans le second, on parle davantage de placement patrimonial, avec une forte composante plaisir et un potentiel de plus-value à long terme.
Contexte suisse : un marché globalement porteur, mais sans emballement
Pour replacer Wabern dans le contexte national, les grands indicateurs de 2025–2026 montrent un marché suisse toujours soutenu par un déséquilibre structurel entre offre et demande. La construction de logements reste nettement en deçà de la croissance démographique, l’immobilier résidentiel jouant le rôle de valeur refuge dans un pays très stable.
Les analystes anticipent encore des hausses de prix nationales de l’ordre de 2 à 4 % par an dans les prochaines années, avec peu de risques de bulle à court terme. La Banque nationale suisse maintient une politique monétaire accommodante, et les taux directeurs bas continuent de soutenir l’accession à la propriété, même si le pouvoir d’achat des ménages est mis sous pression par la hausse passée des prix.
Les études indiquent un ralentissement de la hausse des prix, avec une quasi-stagnation dans certaines zones. Des baisses régionales sont possibles, surtout là où les prix avaient le plus augmenté. Une correction brutale à l’échelle nationale n’est anticipée que dans un scénario défavorable combinant une forte remontée des taux, un chômage durablement élevé et un recul marqué de l’immigration.
Dans ce cadre, les marchés de type « ceinture de capitale » comme Wabern bénéficient d’un profil intéressant : ils profitent de la demande de la métropole voisine sans être soumis au même niveau de prix qu’un hypercentre, ce qui laisse une marge de manœuvre aux acheteurs et aux investisseurs.
Fiscalité et cadre suisse : ce qu’un investisseur à Wabern doit intégrer
Tout projet d’acquisition à Wabern se trouve soumis au droit fiscal suisse et bernois. Même si le rapport détaillé ne fournit pas de chiffres spécifiques pour Köniz, il rappelle les grands principes applicables dans la plupart des cantons et utiles à garder en tête.
À l’achat, plusieurs postes viennent s’ajouter au prix de vente :
– taxe de mutation (ou droit de mutation), généralement entre 1 et 3 % du prix ;
– frais de notaire, obligatoires pour authentifier l’acte ;
– frais de registre foncier.
La taxe de mutation (ou droit de mutation) varie selon les cantons suisses : elle peut être à la charge de l’acheteur, du vendeur, ou partagée. Certains cantons, comme Zurich ou Schwyz, ne la perçoivent pas. De plus, dans le canton de Berne par exemple, une taxe annuelle sur la propriété, appelée impôt immobilier, peut s’ajouter. Elle est calculée sur la valeur fiscale du bien.
Pendant la détention, plusieurs impôts pèsent sur le propriétaire :
– impôt sur la fortune, où la valeur fiscale du bien entre dans le patrimoine imposable, déduction faite de l’hypothèque ;
– impôt sur la valeur locative (ou valeur locative imputée), jusqu’à son abolition effective prévue au plus tôt en 2028, qui taxe comme revenu un loyer théorique pour les propriétaires occupant leur logement ;
– impôt sur les revenus locatifs pour les biens loués, après déduction des charges admissibles (intérêts hypothécaires, entretien, etc.) ;
– dans certains cantons, impôt immobilier annuel additionnel (0,02 à 0,3 % de la valeur).
À la revente d’un bien, l’impôt sur les plus-values est calculé sur la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition (incluant les investissements valorisants et les frais). Son taux dépend de la durée de détention : une vente rapide avec une forte plus-value entraîne une imposition plus élevée. Il est possible de reporter tout ou partie de cet impôt si le produit de la vente est réinvesti dans une nouvelle résidence principale.
Pour un Investir dans l’immobilier à Wabern, ces éléments impliquent :
– de budgéter soigneusement les coûts d’entrée (3 à 6 % du prix) ;
– d’optimiser la structure de financement pour profiter de la déductibilité des intérêts hypothécaires, tout en tenant compte du futur durcissement annoncé (réforme approuvée en 2025) ;
– de conserver précieusement toutes les factures de travaux et frais de transaction pour réduire l’impôt sur les gains immobiliers le moment venu.
Comment aborder concrètement un projet à Wabern ?
Face à cette mosaïque de données, un investisseur a intérêt à structurer sa démarche autour de quelques questions clés, directement éclairées par les chiffres du rapport.
La première concerne le type de bien. Souhaite-t-on une résidence principale où l’on habite au quotidien, ou un logement locatif ? Dans le premier cas, la priorité sera la qualité de vie : proximité des transports (gare, tram 9), accès rapide aux écoles et commerces, environnement calme (Villaquartier, proximité du Gurten, distance suffisante des grands axes). Dans le second, l’enjeu sera de maximiser le rapport loyer/prix au m², ce qui peut pousser à privilégier des 2–3 pièces bien desservis ou des appartements anciens à rendement brut plus élevé.
La valeur d’un bien immobilier varie fortement selon sa rue. Des artères prestigieuses comme l’Alpenstrasse ou l’Eichholzstrasse offrent une valeur patrimoniale élevée, adaptée à une stratégie de long terme, mais pas nécessairement les meilleurs rendements. À l’inverse, des secteurs moins prestigieux mais bien situés, notamment à proximité de futures infrastructures comme la station de tram « Tram Kleinwabern » ou du centre de Wabern avec le projet « Areal Station Wabern », peuvent présenter un meilleur compromis entre rendement et risque.
La troisième concerne le calendrier. Les prochaines années verront la mise en œuvre de nombreux chantiers : rénovation de Seftigenstrasse, extension du tram, construction du réseau de chauffage à distance, densification progressive du périmètre de la gare. Acheter avant l’achèvement complet de ces projets peut permettre de capter une partie de la valorisation future, au prix d’une période de travaux dans le quartier. À l’inverse, attendre une fois les infrastructures livrées réduit l’incertitude, mais intègre déjà la prime d’accessibilité supplémentaire dans les prix.
Le choix du financement et la préparation fiscale sont stratégiques. Actuellement, une hypothèque élevée permet de déduire davantage d’intérêts, ce qui est avantageux. Cependant, une réforme adoptée pour 2025 limitera ces déductions, notamment pour les résidences principales. À moyen terme, la performance réelle du bien devra primer sur l’effet de levier fiscal.
Conclusion : Wabern, une « petite grande » place immobilière
Au vu de l’ensemble des données, Investir dans l’immobilier à Wabern revient à se positionner sur un marché qui cumule plusieurs atouts rarement réunis :
– un cadre naturel exceptionnel au pied du Gurten et le long de l’Aar ;
– une accessibilité irréprochable à la capitale fédérale, en train ou en tram ;
– une stratégie publique claire de densification qualitative autour de la gare ;
– des projets structurants comme le réseau de chauffage à distance Bern–Wabern ;
– une offre de nouvelles promotions (VOBERNOVA, Morillon, reconversion des sites industriels) qui renouvellent le parc immobilier.
Les prix, bien qu’élevés, restent inférieurs à la moyenne nationale suisse. La tendance de long terme est à la hausse, avec des phases de consolidation possibles à court terme. Les rendements locatifs bruts sont modérés, mais le marché bénéficie d’une grande stabilité macro-économique et d’une pénurie chronique de logements dans les zones urbaines attractives.
Pour l’investisseur patient, capable de tenir son bien sur un horizon de 15 à 20 ans, Wabern offre un profil de risque mesuré et un potentiel d’appréciation intéressant, surtout à proximité des grands projets d’infrastructure. Pour l’acheteur en résidence principale, le village constitue un compromis rare entre vie au vert et proximité immédiate de la ville, ce qui, à lui seul, reste l’un des meilleurs gages de valeur immobilière durable.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Wabern, canton de Berne, Suisse, pour rechercher du rendement locatif et une exposition au franc suisse. Budget alloué : 400 000 à 600 000 CHF, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones autour de Berne (Köniz, Wabern, Liebefeld), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble résidentiel de petite taille ou un appartement dans un quartier bien desservi par les transports (tram et train vers Berne), combinant un rendement locatif brut cible proche de 4–5 % – plus le rendement est élevé, plus le risque augmente – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais de notaire + éventuels rafraîchissements) d’environ 500 000 CHF.
La mission a inclus : sélection précise du quartier, mise en relation avec un réseau local (courtier immobilier, notaire, conseiller fiscal), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société immobilière) et intégration de cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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