Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Située aux portes de Berne, au pied de l’Ostermundigenberg, la commune d’Ostermundigen cumule plusieurs atouts rarement réunis sur un même marché: accessibilité exceptionnelle, forte dynamique démographique, stratégie claire de densification interne et prix encore nettement inférieurs aux grandes métropoles suisses. Pour un investisseur, c’est un terrain de jeu sérieux, mais qui demande une bonne lecture des chiffres.
Cet article analyse le marché immobilier d’Ostermundigen, incluant les prix par segment, les rendements locatifs (Airbnb inclus) et les projets d’aménagement majeurs comme O’mundo, le tram Bern-Ostermundigen et le nouveau pôle de transport. Il fournit des éléments concrets pour guider les décisions d’investissement.
Un marché en hausse, mais encore abordable à l’échelle suisse
Avec environ 18 400 habitants et une croissance démographique régulière, Ostermundigen s’est imposée comme l’un des principaux pôles résidentiels de l’agglomération bernoise. La densité de population y est élevée (près de 3 000 habitants au km²), ce qui reflète un tissu bâti déjà très urbain – mais la commune dispose encore de marges de densification, surtout le long de l’axe Bernstrasse et autour de la gare.
En 2025, le prix moyen au mètre carré à Ostermundigen est de CHF 7 130, en hausse de 7,5 % sur un an.
En février 2026, selon les données les plus récentes, l’indicateur s’est encore raffermi: le prix moyen au mètre carré à Ostermundigen atteint CHF 7 486 toutes typologies confondues, avec CHF 7 766/m² pour les appartements et CHF 7 207/m² pour les maisons. Une autre source (Lookmove) donne même un niveau de CHF 8 023/m² (appartements: 8 315/m², maisons: 7 781/m²), ce qui montre surtout que l’on évolue désormais dans une fourchette haute autour de 7 500–8 000 francs le mètre carré.
Tableau synthétique présentant les fourchettes de prix moyens par m² pour différents types de travaux ou de biens, afin de vous aider à établir un budget prévisionnel.
Prix moyen au m² pour des travaux de rénovation complète d’un appartement ou d’une maison, incluant électricité, plomberie et finitions.
Prix moyen au m² pour la construction d’une maison individuelle, hors coût du terrain et frais annexes.
Prix moyen au m² pour le ravalement complet d’une façade, incluant le nettoyage, les réparations et la peinture.
Prix moyen au m² pour l’isolation des murs par l’intérieur (ITI) ou par l’extérieur (ITE), matériaux et pose compris.
Prix moyen au m² pour l’aménagement de combles perdus en espace habitable, incluant isolation, éclairage et accès.
Prix moyen au m² pour l’achat d’un bien immobilier selon les zones géographiques (ville, périurbain, campagne).
| Période / Type | Prix moyen au m² (CHF) |
|---|---|
| Moyenne globale 2025 | 7 130 |
| Appartements (mai 2025) | 7 938 |
| Maisons (mai 2025) | 8 062 |
| Moyenne globale fév. 2026 | 7 486 |
| Appartements (fév. 2026) | 7 766 – 8 315* |
| Maisons (fév. 2026) | 7 207 – 7 781* |
* selon la source considérée
Pour un investisseur, le message est double. D’un côté, les prix ont déjà bien progressé ces dernières années. De l’autre, on reste nettement sous les grandes villes, dans un canton (Berne) où les perspectives de valorisation restent modérément positives à moyen terme, le tout dans un contexte national de pénurie de logements et de taux hypothécaires bas.
Zoom sur les prix : ce que valent vraiment appartements et maisons
La structure de prix à Ostermundigen varie fortement selon le type de bien (maison ou appartement) et surtout selon le nombre de pièces. Contrairement à certaines villes où la courbe est presque linéaire, ici les sous‑segments obéissent à des logiques propres, qu’il est crucial de comprendre avant d’acheter.
Appartements : un haut de gamme étonnamment cher
Les données détaillées par taille d’appartement montrent un phénomène typique des communes bien connectées à une grande ville: les grands logements familiaux et les biens de standing se paient très cher, alors que les petites surfaces restent relativement abordables.
En février 2026, les prix moyens au mètre carré par tranche de pièces pour les appartements sont les suivants :
| Appartements – nombre de pièces | Prix moyen au m² (CHF) |
|---|---|
| 2 – 2,5 pièces | 6 995 |
| 3 – 3,5 pièces | 7 036 |
| 4 – 4,5 pièces | 9 390 |
| 5 – 5,5 pièces | 7 858 |
| 6 pièces et plus | 8 858 |
Les appartements de 4 à 4,5 pièces se détachent nettement, dépassant CHF 9 300/m² en moyenne. Ce sont typiquement des logements familiaux bien situés, souvent récents ou rénovés, très recherchés par des ménages de classe moyenne supérieure qui veulent rester dans l’agglomération bernoise sans payer les prix de la ville centre.
Pour affiner, on peut regarder la distribution des valeurs:
La médiane des prix des appartements à Genève se situe autour de 7 000 CHF par mètre carré.
Sur certaines rues stratégiques, les prix dépassent nettement la moyenne:
| Rue | Prix moyen au m² (CHF) |
|---|---|
| Bernstrasse | 8 985 |
| Oberdorfstrasse | 8 509 |
| Rütiweg | 6 706 |
Bernstrasse concentre l’essentiel de la densification urbaine prévue par la commune. C’est un axe majeur: y investir revient à miser sur l’urbanisation future et la transformation en « promenade » commerçante desservie par le tram.
Maisons : des écarts importants selon la taille
Le marché des maisons est plus hétérogène. On y trouve autant de grandes bâtisses historiques, parfois classées, que des pavillons des années 1960‑1970 en attente de rénovation complète. Les prix au mètre carré reflètent cette diversité.
Pour les maisons, les moyennes par taille sont les suivantes :
| Maisons – nombre de pièces | Prix moyen au m² (CHF) |
|---|---|
| 4 – 4,5 pièces | 8 848 |
| 5 – 5,5 pièces | 7 299 |
| 6 – 6,5 pièces | 5 336 |
| 7 pièces et plus | 9 332 |
Deux segments sortent du lot:
– Les 4 – 4,5 pièces, très prisées par les familles cherchant un compromis entre maison individuelle et budget maîtrisé;
– Les 7 pièces et plus, qui regroupent souvent de grandes maisons sur de grandes parcelles, parfois avec potentiel de surélévation ou de division.
La médiane pour l’ensemble des maisons se situe autour de CHF 5 748/m², ce qui est nettement inférieur aux moyennes affichées ci‑dessus. Cela signifie qu’un nombre non négligeable de maisons, souvent plus anciennes ou excentrées, se vendent à des prix au mètre carré relativement bas. Dans le détail:
– 60 % des maisons se situent entre CHF 5 748 et CHF 9 057/m²,
– Les 20 % les moins chères sont sous CHF 5 748/m²,
– Les 20 % les plus chères dépassent CHF 9 057/m².
Pour un investisseur opportuniste, la stratégie consiste à cibler des biens sous-évalués, souvent des constructions des années 60‑70 nécessitant des rénovations. L’idéal est de les acquérir dans des zones identifiées pour une future densification. La plus-value est ensuite créée en les repositionnant sur le marché via des travaux de rénovation ou de transformation.
Combien coûte concrètement une maison ou un appartement ?
Au‑delà des prix au mètre carré, les montants globaux par type de bien donnent une idée plus intuitive des tickets d’entrée. En 2025, les prix moyens par nombre de pièces à Ostermundigen sont approximativement les suivants :
| Type de bien | Prix moyen (CHF) |
|---|---|
| Maison 4 pièces | 942 000 |
| Maison 5 pièces | 1,13 million |
| Maison 6 pièces | 1,31 – 1,32 million |
| Maison 7 pièces | 1,52 million |
| Maison 8 pièces | 1,65 – 1,69 million |
| Studio | 534 000 |
| Appartement 2 pièces | 593 000 |
| Appartement 3 pièces | 714 000 |
| Appartement 4 pièces | 897 000 |
| Appartement 5 pièces | 1,20 million |
Pour un investisseur, un appartement de 2 ou 3 pièces, entre CHF 600 000 et CHF 700 000, constitue la porte d’entrée typique, que ce soit pour la location traditionnelle ou pour de la location meublée. Les familles visent plutôt les 4 pièces, autour de CHF 900 000.
On peut illustrer avec quelques exemples de valorisation par la surface:
| Surface indicative | Niveau de prix estimatif (2025) |
|---|---|
| Appartement 50 m² | ~ 431 000 CHF |
| Appartement 70 m² | 494 000 CHF (vente rapide) à 603 000 CHF (vente optimisée) |
| Appartement 90 m² | ~ 635 000 CHF |
Ces chiffres montrent un marché où le ticket d’entrée est nettement plus élevé que dans de nombreuses régions suisses périphériques, mais reste inférieur aux grandes agglomérations de premier rang. C’est une caractéristique clé d’Ostermundigen: un marché « de deuxième couronne » d’une capitale cantonale, avec des prix encore raisonnables au regard de la qualité des infrastructures.
Une dynamique de prix à suivre de près
Les statistiques de variation montrent un marché plus volatil qu’il n’y paraît. Ostermundigen a connu, comme beaucoup de communes suisses, un coup de frein ponctuel, notamment sur les maisons, suivi d’un rebond assez marqué.
Sur 12 mois, à février 2026, les prix moyens au mètre carré à Ostermundigen ont progressé d’environ +10,3 %. Mais cette hausse globale masque des mouvements opposés à court terme:
– Pour les appartements:
– ‑4,5 % sur les 3 derniers mois,
– ‑2,6 % sur les 6 derniers mois,
– +5,6 % sur un an.
– Pour les maisons:
– ‑8 % sur 3 mois,
– ‑6,6 % sur 6 mois,
– +15,8 % sur un an.
Sur quatre ans, les prix de l’immobilier à Ostermundigen ont augmenté d’environ 25 %.
Pour un investisseur long terme, cette correction récente peut même constituer une fenêtre d’entrée intéressante, surtout si l’on mise sur:
– l’effet dopant des grands projets d’infrastructure (tram, pôle de gare, densification Bernstrasse),
– la pénurie générale de logements en Suisse, avec un taux de vacance national proche de 1 %,
– des taux hypothécaires bas, la Banque nationale suisse maintenant son taux directeur autour de 0 %.
Location classique : des loyers qui soutiennent les rendements
Côté locatif, Ostermundigen offre une base solide. Les loyers moyens mensuels se situent à un niveau compatible avec les prix d’achat, ce qui permet de viser des rendements bruts autour de 2,5–3,5 % selon le type de bien, soit dans la moyenne suisse pour une commune de ce profil.
Les loyers moyens par type et taille de logement sont les suivants :
| Type de bien | Loyer mensuel moyen (CHF) |
|---|---|
| Maison 4 pièces | 2 100 |
| Maison 5 pièces | 2 700 – 2 800 |
| Maison 6 pièces | 2 900 – 3 100 |
| Maison 7 pièces | 3 000 – 3 500 |
| Maison 8 pièces | 3 000 – 4 200 |
| Studio | ~ 921 |
| Appartement 2 pièces | 1 400 |
| Appartement 3 pièces | 1 700 |
| Appartement 4 pièces | 2 200 |
| Appartement 5 pièces | 3 000 |
On peut estimer un rendement brut indicatif pour quelques cas typiques:
– Appartement 2 pièces à 593 000 CHF, loué 1 400 CHF/mois:
– Loyer annuel: 16 800 CHF
– Rendement brut: ~2,8 %
– Appartement 3 pièces à 714 000 CHF, loué 1 700 CHF/mois:
– Loyer annuel: 20 400 CHF
– Rendement brut: ~2,9 %
– Appartement 4 pièces à 897 000 CHF, loué 2 200 CHF/mois:
– Loyer annuel: 26 400 CHF
– Rendement brut: ~2,9 %
Le rendement brut se situe dans la fourchette de 2,9 à 3 %, ce qui correspond à la moyenne suisse pour des biens résidentiels bien situés. Des rendements plus élevés sont possibles sur des propriétés excentrées ou à rénover, mais cela s’accompagne d’un risque plus important.
Le marché locatif est d’autant plus solide qu’Ostermundigen:
– affiche une croissance démographique régulière,
– possède un parc de logements majoritairement composé d’immeubles collectifs,
– reste attractif pour les ménages qui travaillent à Berne mais ne peuvent ou ne veulent pas payer les loyers de la ville.
Location courte durée et Airbnb : un marché de niche, mais rentable
Au‑delà de la location classique, Ostermundigen présente un petit marché de location de courte durée. Avec seulement une vingtaine de locations actives recensées par les données AirROI (juillet 2024 – juin 2025), il ne s’agit pas d’un hub touristique à la Zermatt, mais plutôt d’un complément pour des hôtes ciblant:
– des voyageurs de loisirs cherchant un hébergement plus abordable que dans le centre de Berne,
– des professionnels en mission dans la région,
– des séjours de moyenne durée (quelques semaines à quelques mois).
Malgré une taille modeste, les performances financières de l’entité ne sont pas négligeables et méritent d’être soulignées.
Revenus et occupation
Les chiffres moyens montrent un marché sain:
| Indicateur (Airbnb) | Valeur approximative |
|---|---|
| Revenu mensuel médian | ~ 1 695 USD |
| Revenu mensuel top 25 % | ≥ 2 759 USD |
| Revenu mensuel top 10 % | ≥ 5 238 USD |
| Taux d’occupation médian | ~ 57 % |
| Taux d’occupation top 25 % | ≥ 76 % |
| Taux d’occupation top 10 % | ≥ 85 % |
| ADR médian (prix nuitée) | ~ 109 USD |
| ADR top 25 % | ≥ 172 USD |
| ADR top 10 % | ≥ 218 USD |
Les meilleurs logements – souvent des appartements entiers bien situés, bien gérés, avec une politique tarifaire dynamique – atteignent des revenus mensuels de l’ordre de 5 000 USD et plus, avec des taux d’occupation élevés. Les appartements entiers représentent environ 55 % des annonces, les chambres privées 45 %, et près de 80 % des biens sont des appartements/condominiums.
La saisonalité est marquée:
– Pic d’occupation en août,
– Creux en novembre,
– Revenus moyens autour de 2 965 USD/mois en haute saison (été, printemps) pour un bien typique.
La clientèle est majoritairement internationale (plus de 80%), avec une forte proportion d’Allemands. Les langues dominantes sont l’anglais et l’allemand. Le cadre réglementaire pour la location de courte durée est actuellement peu contraignant, mais il est susceptible d’évoluer, comme dans le reste de la Suisse.
Pour un investisseur, ce segment peut améliorer nettement le rendement brut (par rapport à la location classique), à condition de:
– bien maîtriser l’exploitation opérationnelle,
– choisir des biens adaptés (proximité de la gare, du centre, accès facile à Berne),
– rester attentif à l’évolution des réglementations communales et cantonales.
Planification urbaine : O’mundo, tram et « ÖV-Knoten » comme moteurs de valeur
Investir dans l’immobilier sans regarder l’urbanisme, c’est piloter sans carte. À Ostermundigen, l’avenir du marché se joue largement dans les documents de planification et les chantiers d’infrastructure.
O’mundo : densifier intelligemment « plus de ville, plus de village »
La révision du plan d’aménagement local, baptisée O’mundo, est au cœur de la stratégie de développement de la commune. Initiée vers 2016–2017, elle repose sur une Stratégie de développement spatial (RES) adoptée en 2021, qui fixe une ligne directrice claire: « plus de ville, plus de village ».
En pratique, cela signifie:
– concentrer la densification autour de la gare et le long de Bernstrasse,
– préserver les quartiers résidentiels verts à caractère villageois en périphérie (« Gebiete in Ruhe »),
– renforcer la fonction de centre de Bernstrasse (commerce, services, vie urbaine),
– développer des espaces publics de qualité (promenade arborisée, places de quartier),
– favoriser les mobilités douces et les transports publics.
La commune prévoit l’arrivée d’environ 2 000 habitants supplémentaires d’ici 2040, ce qui représente une augmentation de sa population d’environ 11 %. Cette croissance démographique devra être absorbée principalement par la densification interne du tissu urbain existant, une approche conforme à la législation fédérale sur l’aménagement du territoire qui vise à limiter l’étalement urbain.
Pour l’investisseur, ces choix urbanistiques créent une géographie des opportunités:
– les parcelles le long de Bernstrasse et près de la gare bénéficieront d’un potentiel de valorisation supérieur,
– les quartiers périphériques bien classés comme résidentiels calmes garderont une valeur patrimoniale, mais avec un potentiel de densification plus limité.
Tram Bern–Ostermundigen et nouveau pôle de transport
Autre projet clé : le Tram Bern–Ostermundigen (ligne 10 prolongée) et la transformation d’Ostermundigen en pôle de transport (ÖV-Knoten).
Aujourd’hui, la ligne de bus 10 entre Berne et Ostermundigen transporte plus de 8 millions de passagers par an et est saturée aux heures de pointe. Le tram doit remplacer le bus sur la section Berne–Oberfeld, avec:
– une nouvelle ligne d’environ 4,45 km,
– des arrêts partiellement sur site propre,
– des correspondances optimisées avec le train et les bus à Ostermundigen,
– une meilleure accessibilité pour les personnes à mobilité réduite (quais à niveau, accès directs, rampes).
Parallèlement, la gare d’Ostermundigen va être profondément remaniée:
Les travaux incluent l’élargissement et l’abaissement du passage inférieur routier, la création d’un nouveau passage piétonnier accessible, le déplacement et le rehaussement des quais, l’intégration des arrêts de tram et de bus sous les quais, et une amélioration massive des correspondances entre le tram, le bus et le train.
Les investissements sont lourds: environ 29 millions CHF pour la mise en accessibilité de la gare, 35 millions CHF pour le pôle de transport, financés par la Confédération, le canton et la commune. À l’échelle du canton, le tram s’inscrit dans un programme d’investissement massif en transports publics (plusieurs milliards de francs).
Pour l’immobilier, les effets attendus sont ceux que l’on observe déjà autour d’autres grands projets ferroviaires en Suisse: à moyen terme, les biens bien placés par rapport aux nouvelles infrastructures bénéficient souvent d’une prime de valeur de l’ordre de 5 à 15 % par rapport à des zones comparables moins bien desservies.
Investir aujourd’hui à proximité du futur tram et de la gare modernisée revient donc à parier sur un effet « upgrade » de la localisation dans les dix prochaines années.
Environnement macro: un contexte suisse plutôt porteur mais à surveiller
Pour situer Ostermundigen, il faut regarder ce qui se passe à l’échelle suisse. Plusieurs tendances se conjuguent:
Le taux de vacance national des logements en Suisse, illustrant une pénurie aiguë sur le marché immobilier.
Dans ce cadre, Ostermundigen se trouve dans une position intermédiaire:
– plus dynamique et mieux connectée que de nombreuses petites communes rurales,
– moins chère et moins risquée que les marchés hyper tendus comme Zurich ou Genève,
– portée par des projets de transport ambitieux et une stratégie de densification assumée.
Fiscalité et coûts de transaction : ce que cela implique pour vos rendements
Un rendement brut de 3 % ne veut pas dire 3 % net dans votre poche. En Suisse, comme ailleurs, la fiscalité et les coûts annexes pèsent lourd dans le calcul.
Coûts d’acquisition dans le canton de Berne
Dans le canton de Berne, où se situe Ostermundigen, l’acheteur doit prévoir:
– une taxe de mutation d’environ 1,8 % du prix d’achat,
– des frais de notaire et d’inscription au registre foncier (souvent 0,3–0,7 % au total),
– éventuellement des honoraires d’agence si vous recourez à un courtier.
Au total, on arrive typiquement à 3 % environ du prix d’achat en frais de transaction. Sur un appartement à 800 000 CHF, il faut donc prévoir environ 24 000 CHF de frais d’acquisition, non finançables par hypothèque et à régler sur fonds propres.
Fiscalité courante: impôt foncier, valeur locative, fortune
En Suisse, le propriétaire est soumis à plusieurs prélèvements:
En tant que propriétaire en Suisse, vous êtes soumis à trois principaux impôts : un **impôt foncier** communal et cantonal, calculé sur la valeur officielle du bien (généralement entre 0,02 % et 0,3 % par an) ; un **impôt sur la valeur locative**, où la valeur théorique du loyer (souvent estimée à 60–70 % du loyer du marché) est imposée comme un revenu ; et un **impôt sur la fortune**, prélevé sur la valeur nette de votre patrimoine (soit la valeur du bien diminuée du montant de l’hypothèque).
Les intérêts hypothécaires et certains frais d’entretien sont déductibles. À partir de 2025, une réforme fédérale prévoit toutefois la suppression progressive de la valeur locative et la réduction des déductions d’intérêts et de travaux pour les résidences principales; pour un investisseur (bien loué), le régime sera potentiellement différent, mais les contours exacts doivent encore être précisés.
Pour un bien d’environ 1 million de francs, les impôts annuels (foncier, valeur locative, fortune) peuvent représenter cette somme, selon le profil du propriétaire et la commune.
Taxe sur les gains immobiliers
En cas de revente, un impôt sur le gain immobilier est dû sur la plus‑value réalisée (prix de vente moins prix d’achat et investissements certifiés). Le taux diminue avec la durée de détention. Pour un investisseur à horizon long terme (10 ans et plus), la charge effective reste contenue, mais une stratégie de « flip » rapide sera davantage taxée.
Où investir concrètement à Ostermundigen ?
En croisant données de prix, planification urbaine et potentiel locatif, plusieurs sous‑marchés se dessinent.
Bernstrasse et centre : jouer la carte de l’urbanité
L’axe Bernstrasse est clairement le grand gagnant annoncé des prochaines années. Le plan O’mundo veut y renforcer le caractère urbain, avec des constructions plus hautes et plus denses, des commerces en rez‑de‑chaussée, des aménagements piétons et cyclables, et le tram en vitrine.
Les prix au mètre carré y sont déjà élevés (près de 9 000 CHF/m²), mais la demande pour des logements modernes, bien desservis et proches des services devrait rester forte. Pour un investisseur:
Analyse des cibles immobilières pour optimiser la location et la plus-value à moyen terme.
Cible très intéressante pour la location à long terme ou meublée, offrant une demande locative constante.
Pari sur les familles urbaines à haut pouvoir d’achat, pour des loyers élevés et une clientèle exigeante.
La valeur à horizon 10–15 ans pourrait bénéficier pleinement de l’amélioration des transports (effet tram).
Proximité de la gare et futur pôle de transport
Les périmètres autour de la gare, notamment dans le secteur Poststrasse et sur l’axe Oberdorfstrasse, devraient connaître une requalification importante. Déjà très bien placés pour les pendulaires (train direct pour Berne), ces secteurs vont gagner en centralité régionale.
Les typologies à privilégier:
– appartements destinés à des pendulaires solos ou couples (2–3 pièces),
– surfaces mixtes logement/bureau de petite taille, susceptibles d’intéresser des professions libérales,
– éventuelles petites promotions ou surélévations d’immeubles existants, si le cadre réglementaire et la constructibilité le permettent.
Quartiers résidentiels verts : sécurité patrimoniale
En marge des axes densifiés, Ostermundigen compte des quartiers de maisons individuelles et d’ensembles résidentiels verdoyants, souvent construits dans les années 60–70. Ils sont classés comme zones à préserver, où la densification sera limitée.
Pour un investisseur, ces quartiers offrent des opportunités intéressantes, notamment un potentiel de valorisation du patrimoine, une demande locative soutenue et des perspectives de développement économique favorables.
– une visibilité élevée sur la préservation du cadre de vie (peu de risques de se retrouver soudain entouré d’immeubles hauts),
– une demande locative stable de la part de familles,
– souvent des biens avec potentiel de revalorisation par rénovation énergétique ou division interne (création de deux logements dans une maison par exemple).
Les rendements bruts sont parfois légèrement inférieurs à ceux des appartements plus urbains, mais compensés par une moindre vacance et un risque locatif réduit.
Comment estimer un bien à Ostermundigen avant d’investir ?
Plusieurs plateformes – dont Properstar, Lookmove ou encore des agences comme Neho – proposent des estimations en ligne gratuites pour les biens situés à Ostermundigen (code postal 3072). Le processus repose souvent sur trois étapes:
L’estimation en ligne d’un bien immobilier suit généralement trois étapes clés. Premièrement, le propriétaire saisit les caractéristiques détaillées du bien : type (appartement, maison), surface, nombre de pièces, année de construction, état et situation géographique précise. Ensuite, un algorithme analyse ces données en les comparant à des milliers d’annonces et de transactions récentes sur des biens similaires dans la même région. Enfin, une estimation instantanée est fournie, pouvant être complétée sous 24 heures par une analyse 360° approfondie, révisée par une équipe d’experts humains.
Ces outils donnent un ordre de grandeur utile pour:
– vérifier la cohérence du prix demandé,
– simuler différents scénarios (travaux de rénovation, découpage, changement de mode d’exploitation),
– préparer une négociation d’achat.
Mais comme toujours avec les estimateurs en ligne, il faut les considérer comme une boussole, pas comme un oracle: la qualité du bâti, l’état réel, les particularités d’une parcelle ou d’un immeuble (classement patrimonial, servitudes, potentiel de surélévation) exigent toujours une analyse locale plus fine.
Ostermundigen dans le paysage suisse : une position médiane, mais stratégique
Par rapport à l’ensemble des communes suisses, Ostermundigen occupe une place médiane en termes de prix (aux environs du 1 015e rang parmi les plus chères), mais se trouve très bien classée par sa taille (66e commune de Suisse par la population) et son statut de centre régional dans l’agglomération bernoise.
La commune conjugue:
Le revenu moyen à Genève est inférieur à la moyenne nationale suisse, s’élevant à environ 52 000 CHF.
Dans un contexte national où la croissance démographique se poursuit, où la pénurie de logements pèse sur les loyers, et où les investissements en infrastructures accélèrent, Ostermundigen dispose de plusieurs leviers pour continuer à attirer résidents et entreprises sans tomber dans une surchauffe spéculative.
Conclusion : Ostermundigen, un marché pour investisseurs patients et sélectifs
Investir dans l’immobilier à Ostermundigen n’est ni un pari ultra spéculatif ni une simple stratégie de rente tranquille. C’est un marché intermédiaire, qui s’adresse surtout à des investisseurs:
– capables de travailler sur un horizon de 10 à 15 ans,
– prêts à intégrer la dimension urbanistique (O’mundo, tram, pôle de transport) dans leur stratégie,
– attentifs à la fiscalité et aux coûts d’entrée (3 % de frais de transaction, impôts courants),
– et maîtrisant les bases de la gestion locative, que ce soit en location classique ou via des modèles plus flexibles comme la location meublée ou de courte durée.
Les segments qui ressortent comme les plus prometteurs sont:
Découvrez notre sélection de biens immobiliers adaptés à différents besoins d’investissement ou de résidence.
Appartements proches de la Bernstrasse et de la gare, disponibles en location longue durée ou meublée.
Destinés aux familles urbaines, situés dans des secteurs appelés à se densifier.
Situées dans des quartiers résidentiels, offrant un potentiel de création de valeur via division, rénovation ou surélévation.
Le tout dans un cadre où les rendements bruts tournent autour de 3 %, mais où l’on peut raisonnablement espérer une appréciation du capital de 2 à 3 % par an en moyenne, portée par la dynamique globale du marché suisse et par les investissements publics massifs dans la mobilité et l’urbanisme.
En résumé, Ostermundigen n’est peut‑être pas la star médiatique de l’immobilier helvétique, mais pour un investisseur qui sait lire un plan de quartier, un horaire de tram et un tableau de rentabilité, c’est un marché à la fois lisible, dynamique et encore accessible. Une combinaison rare – et donc précieuse – dans la Suisse immobilière de demain.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Ostermundigen pour rechercher du rendement locatif et une exposition au franc suisse. Budget alloué : 400 000 à 600 000 CHF, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés suisses (cantons de Vaud, Genève, Berne), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble résidentiel de petite taille ou un ensemble d’appartements à Ostermundigen, commune en croissance dans l’agglomération bernoise, combinant un rendement locatif brut cible de 4–5 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels rafraîchissements) d’environ 500 000 CHF.
La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (courtier immobilier, notaire, conseiller fiscal suisse), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou véhicule d’investissement) et définition d’un plan de diversification patrimoniale en Suisse.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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