Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Blotti entre l’Aar et le Gurten, tout en étant collé à la ville de Berne, Wabern coche pratiquement toutes les cases qui comptent pour un investisseur immobilier : forte qualité de vie, excellente accessibilité, marché tendu à l’échelle suisse et prix déjà élevés mais encore portés par des tendances structurelles favorables. Derrière l’image de « village pittoresque » se cache en réalité un micro-marché typique de la couronne urbaine bernoise, nourri par la rareté de l’offre, la pression démographique nationale et des projets d’infrastructure ambitieux autour de la gare.
Pour un investisseur, l’attractivité de Wabern est avérée. L’analyse doit se concentrer sur la détermination du juste prix d’acquisition, l’évaluation des rendements et des risques potentiels, ainsi que sur l’identification des segments de marché les plus porteurs pour les prochaines années.
Wabern : un village, une gare, et une métropole culturelle à dix minutes
Situé dans la commune de Köniz, dans le canton de Berne, Wabern (code postal 3084) est décrit comme un village charmant, avec un fort esprit communautaire, une vie locale animée par des fêtes et événements, et un environnement naturel exceptionnel. Le paysage est dominé par le Gurten, la montagne « maison » des Bernois, dont le sommet est accessible en quelques minutes grâce au funiculaire de la Gurtenbahn, situé directement à Wabern.
Le quartier de Wabern bénéficie d’une proximité directe avec le Gurten, offrant sentiers de randonnée, espaces de détente et un panorama sur Berne et les Alpes. Le long de l’Aar, la rive forme un refuge naturel avec prairies, zones ombragées, possibilités de baignade et de repos. Ce cadre permet de combiner un style de vie tourné vers la nature avec un accès immédiat aux infrastructures culturelles de la métropole bernoise.
Depuis la gare principale de Berne, il faut environ dix minutes en transports publics pour rejoindre Wabern. Le village est desservi par le tram (ligne 9) et le train (Wabern bei Bern, sur la ligne BLS Berne–Belp–Thoune). La desserte locale est dense : arrêts de bus (Camping Eichholz, Gurten-Gartenstadt), tram (Eichholz), gare, ainsi que stations S-Bahn et tram au terminus de Wabern. L’accès autoroutier est qualifié d’« optimal », ce qui renforce encore le profil pendulaire du site.
Cet équilibre entre rural et urbain, souvent mentionné dans les descriptions de Wabern, est au cœur de l’attrait résidentiel – et donc de la demande locative et de la soutenabilité des prix à long terme.
Un marché immobilier déjà cher, mais encore en croissance structurelle
Les données de prix montrent que Wabern n’est plus depuis longtemps un « secret bon marché » de la région bernoise. Le niveau de prix au mètre carré se situe nettement au-dessus de la moyenne suisse, et l’historique sur 25 ans laisse apparaître une progression très importante.
Niveaux de prix actuels
Plusieurs sources donnent une photographie des prix à Wabern (3084) :
– Prix moyen au mètre carré autour de 7 260 CHF/m² (estimation annuelle).
– En septembre 2025, prix moyen toutes catégories confondues à 8 356 CHF/m².
– En février 2026, prix moyen de 9 638 CHF/m², en hausse sur un an de l’ordre de 2,1 % pour les maisons et 3,1 % pour les appartements.
C’est la hausse en pourcentage des prix des maisons sur 25 ans, signifiant que leur valeur a pratiquement doublé.
La distribution des prix au mètre carré illustre aussi une segmentation forte du parc.
| Segmentation des valeurs (3084 Wabern) | Seuil bas (20 % les moins chers) | Cœur de marché (60 % central) | Seuil haut (20 % les plus chers) |
|---|---|---|---|
| Appartements (CHF/m²) | < 6 025 | 6 025 – 8 443 | > 8 443 |
| Maisons (CHF/m²) | < 6 110 | 6 110 – 12 647 | > 12 647 |
La médiane se situe autour de 9 994 CHF/m², ce qui confirme le positionnement de Wabern comme marché haut de gamme à l’échelle helvétique, d’autant qu’il est classé parmi les localités chères du pays (environ 940e rang national, ce qui le place dans le tiers supérieur).
Exemples concrets de valorisation
Les estimations pour des surfaces standards donnent un ordre de grandeur :
Aperçu des prix de vente estimés pour des appartements de différentes superficies sur le marché genevois, incluant des scénarios de vente rapide et optimisée.
Prix estimé : environ 439 000 CHF.
Prix estimé : environ 647 000 CHF.
Objectif de prix : environ 503 000 CHF.
Objectif de prix avec plus de temps : environ 615 000 CHF.
Les petites surfaces se paient plus cher au mètre carré que les grandes : le 50 m² est estimé 23 % plus cher au mètre que le 90 m². Pour un investisseur, cela signifie un ticket d’entrée élevé même pour des unités modestes, mais aussi une forte liquidité et une demande soutenue pour les surfaces compactes.
Différences de prix selon la rue
La micro-localisation à l’intérieur de Wabern joue un rôle important. Certaines rues affichent des valeurs au mètre carré particulièrement élevées, notamment dans les secteurs résidentiels les plus prisés.
| Rue à Wabern (3084) | Prix moyen estimé (CHF/m²) |
|---|---|
| Mattenweg | 12 248 |
| Looserstrasse | 12 215 |
| Eigenheimstrasse | 10 694 |
| Alpenstrasse | 10 623 |
| Gurtenbrauerei | 10 475 |
| Bächtelenweg | 10 280 |
| Viktoriastrasse | 10 220 |
| Maygutstrasse | 10 208 |
| Gurtenweg | 10 085 |
Mattenweg et Looserstrasse ressortent clairement comme adresses premium, ce qui s’explique par un environnement de villas, une vue dégagée ou la proximité de parcs et d’infrastructures. Pour un investisseur, suivre les projets de développement dans ces micro-secteurs, comme VOBERNOVA à Mattenweg 6, est particulièrement stratégique.
Rendements locatifs : entre marché suisse tendu et prix d’achat élevés
Sur le plan national, les rendements bruts résidentiels se situent généralement entre 2,0 % et 3,5 %. Dans les grandes agglomérations ou leurs couronnes recherchées, ce sont plutôt les bas de fourchette qui s’appliquent, la cherté du foncier comprimant les rendements malgré des loyers élevés.
Niveau des loyers à Wabern
Les données moyennes de loyers pour Wabern confirment un niveau important, cohérent avec le marché suisse des communes périurbaines bien connectées :
| Type de bien (Wabern, location) | Loyer moyen mensuel (CHF) |
|---|---|
| Maison 4 pièces | 3 176 |
| Maison 5 pièces | 3 377 |
| Maison 6 pièces | 3 705 |
| Maison 7 pièces | 4 182 |
| Maison 8 pièces | 4 534 |
| Studio | 872 |
| Appartement 2 pièces | 1 478 |
| Appartement 3 pièces | 1 963 |
| Appartement 4 pièces | 2 422 |
| Appartement 5 pièces | 2 836 |
Comparés aux références nationales pour des quartiers moyens, ces loyers se situent volontiers dans la partie haute de la fourchette, ce qui reflète la tension du marché et la qualité de vie locale.
Dans la commune de Köniz, la médiane des loyers est d’environ 1 615 CHF. 25% des logements sont à 1 366 CHF ou moins, et 75% à 1 970 CHF ou moins. Le quartier de Wabern se situe dans le haut de cette fourchette, ce qui en fait un sous-marché privilégié.
Estimation de rendement brut
Si l’on prend un appartement de 3 pièces valorisé, par exemple, 928 000 CHF (moyenne pour 3 pièces à Wabern) avec un loyer moyen de 1 963 CHF/mois, on obtient :
– Revenu locatif annuel : 1 963 × 12 ≈ 23 556 CHF.
– Rendement brut : 23 556 / 928 000 ≈ 2,5 %.
Cette valeur se situe dans le cœur de la fourchette suisse (2,0–3,5 %). Des biens mieux négociés, avec une légère décote sur le prix d’achat ou un potentiel de revalorisation des loyers, peuvent se rapprocher des 3 %, mais on reste clairement dans une logique de marché à rendement modéré, axé sur la stabilité et l’appréciation du capital plutôt que sur du cash-flow abondant.
Les appartements avec services : un produit hybride intéressant
Un cas particulier mérite une analyse spécifique : l’immeuble « Wabern » de business apartments, situé à Seftigenstrasse 259. Il offre 15 logements meublés de 1 à 4 pièces (22 à 110 m²), avec de nombreux services inclus.
| Type de business apartment | Loyer mensuel dès (CHF) | Services inclus notablement |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 450 | Wi-Fi, TV, charges, nettoyage, linge, mobilier |
| 2,5 pièces | 2 500 | Idem |
| 3,5 pièces | 2 800 | Idem |
| Parking extérieur | 75 | — |
| Parking intérieur | 130 | — |
Les loyers incluent le Wi-Fi, toutes les charges, un nettoyage et changement du linge toutes les deux semaines, l’ameublement complet, l’électricité, le chauffage, l’eau chaude, l’entretien des communs et du bâtiment, ainsi qu’une boîte aux lettres. La durée minimale de séjour est d’un mois, avec un préavis d’un mois, et un dépôt de une à trois mensualités.
Les logements d’affaires et internationaux offrent un revenu au mètre carré plus élevé que le marché résidentiel classique. Cependant, ils nécessitent une gestion plus active et entraînent des charges d’exploitation nettement plus élevées. Pour un investisseur institutionnel ou un propriétaire unique, ce segment peut augmenter la rentabilité globale, en profitant du marché locatif suisse très tendu, caractérisé par un taux de vacance national d’environ 1 %, inférieur au niveau d’équilibre de 1,5 %.
Typologie de l’offre : du penthouse XXL au studio meublé
L’échantillon d’annonces à Wabern donne une idée concrète de la diversité de l’offre, aussi bien pour la location que pour la vente potentielle (les mêmes biens pouvant être des cibles d’investissement).
Parmi les appartements en location, on trouve :
Découvrez notre sélection d’appartements et de penthouses, allant du studio spacieux à la résidence familiale, avec des caractéristiques uniques et des localisations pratiques.
290 m² habitables, terrasse de 44 m² et atrium de 30 m². Vue spectaculaire, 2 places de parc intérieures. Loyer net : 4 400 CHF/mois + 800 CHF charges + 180 CHF/place.
Entièrement rafraîchi avec cuisine moderne. Balcon sur champs, excellente accessibilité transports (bus 3 min). Idéal célibataires, couples ou petite famille.
140 m² au 3e étage avec ascenseur, accessible PMR. Cuisine ouverture moderne, cheminée, balcon, 2 caves. Chauffage aux pellets. Place de parc à 115 CHF/mois.
123 m² dans immeuble de caractère (1955) entièrement rénové. Grandes fenêtres sur jardin communautaire. Gare et bus à 12-15 min à pied.
Balcon ensoleillé, grandes salles de bain avec baignoire, parquet au séjour/chambre, cuisine spacieuse, armoires encastrées.
Plusieurs biens à Looserstrasse, Weyerstrasse, Seftigenstrasse, etc. Immeubles souvent avec ascenseur et parkings intérieurs à 115 CHF/mois.
Pour un investisseur, ces produits donnent trois grandes familles de stratégies :
Les appartements familiaux (4–5 pièces, 100–125 m²) sont très demandés avec des loyers solides, mais présentent un risque de vacance plus élevé si le marché se tend pour les petits ménages. Les logements compacts (2–3 pièces) sont très liquides, portés par l’augmentation des personnes seules et des couples sans enfants. Les segments premium (penthouses, grandes surfaces avec vue, villas neuves) offrent un rendement brut plus faible mais un bon potentiel de plus-value et ciblent une clientèle aisée moins sensible aux cycles économiques.
Projets immobiliers : VOBERNOVA et la reconversion de la Gurtenbrauerei
Deux opérations emblématiques illustrent l’évolution du tissu immobilier à Wabern : la reconversion de l’ancienne brasserie du Gurten et le projet neuf VOBERNOVA.
La nouvelle vie de l’ancienne brasserie Gurten
Sur le site historique de la Gurtenbrauerei, la société Steiner a réalisé un complexe d’appartements « clé en main », en collaboration avec un groupement d’architectes. Le projet comprend :
– 99 appartements (simple niveau ou duplex/maisonnettes),
– 2 studios,
– 99 places de stationnement intérieures,
– des finitions de haut standing,
– une vue dominante sur la ville de Berne.
Ce type de reconversion illustre parfaitement la logique de densification qualitative chère aux villes suisses : transformer un site industriel en quartier résidentiel dense, bien desservi, avec vue et cadre urbain attractif. Pour un investisseur, l’intérêt est double : l’emplacement, souvent central ou semi-central, et le positionnement haut de gamme, qui sécurise la demande locative auprès d’une clientèle à revenu élevé.
Expert en investissement immobilier
VOBERNOVA : 12 appartements dans un quartier de villas
À Mattenweg 6, le projet VOBERNOVA propose 12 logements répartis dans deux petits immeubles contemporains. On y trouve des appartements de 3,5 et 4,5 pièces, situés dans un quartier de villas très prisé, à quelques minutes à pied de la future station de tram Bächtelenpark et d’un supermarché ALDI.
Le projet cumule plusieurs atouts :
Situé entre l’Aar et le Gurten dans un quartier résidentiel haut de gamme, le secteur bénéficie d’une proximité immédiate avec divers commerces (ALDI, Migros, Denner, Coop, droguerie, poste). Les loisirs sont facilement accessibles (plage d’Eichholz, centre de Wabern, Gurtenbahn). La connexion au centre-ville de Berne est directe via la ligne de tram 9 (environ 12 minutes de trajet).
Particularité notable : la moitié des appartements étaient déjà réservés avant le lancement officiel de la commercialisation, ce qui témoigne d’une demande très forte pour le neuf qualitatif à Wabern. Les places de parc intérieures sont proposées à 45 000 CHF l’unité, un montant typique pour des zones urbaines et périurbaines très demandées.
Pour un investisseur, ce type de projet illustre le profil de produit « core » recherché par les particuliers fortunés comme par les institutionnels : immeubles neufs, petite taille, quartier résidentiel haut de gamme, mobilité excellente, parc locatif ou PPE promis à une très forte tenue de valeur.
Les infrastructures : modernisation de la gare et requalification du « Areal Station Wabern »
Au-delà des projets immobiliers ponctuels, c’est toute la zone de la gare de Wabern qui est en transformation, avec des impacts potentiellement structurants sur les valeurs foncières.
Modernisation de la gare de Wabern (BLS)
BLS Netz AG a modernisé la gare de Wabern sur la ligne Berne–Belp–Thoune. Les objectifs principaux étaient de :
– mettre les installations aux normes en matière d’accessibilité pour les personnes handicapées,
– améliorer la sécurité et le confort des voyageurs,
– adapter l’infrastructure à la fréquentation actuelle et future.
Concrètement, le projet a consisté à :
– supprimer le quai central existant,
– créer deux nouveaux quais latéraux de 220 mètres, avec plusieurs accès,
– réorganiser complètement les cheminements piétons,
– installer un éclairage gradué selon la lumière du jour, pour une atmosphère claire et accueillante,
– centraliser les installations électriques et télécoms dans un local technique dédié.
Investissement en francs pour les installations électriques et télécoms lors des travaux réalisés sous exploitation ferroviaire en cours.
« Areal Station Wabern » (ZPP n° 2/4) : un nouveau morceau de ville
Autour de la gare, une zone de planification spéciale (ZPP n° 2/4) couvre l’« Areal Station Wabern ». Cette aire, aujourd’hui sous-utilisée, comprend :
– l’actuel périmètre de la gare,
– les espaces libres directement adjacents,
– les constructions existantes le long de Kirchstrasse (n° 152 à 168),
– un secteur délimité par Kirchstrasse, Dorfstrasse et la voie ferrée.
Depuis 2013, la commune a mené une procédure de planification en plusieurs étapes, avec pour objectif une nouvelle affectation du site, en cohérence avec le développement des secteurs voisins : reconversion de la brasserie Gurten, réaménagement de Dorfstrasse et Kirchstrasse, place de la station de la Gurtenbahn, extension de l’école du village.
La vision urbanistique prévoit : l’intégration des espaces verts, l’amélioration des infrastructures de transport, la promotion de la mixité sociale, la valorisation du patrimoine architectural, et le développement durable des zones urbaines.
– un nouvel axe routier de desserte entre la gare et Kirchstrasse, prolongement de Bondelistrasse,
– des constructions en îlots fermés ou semi-fermés, s’alignant sur les rues existantes,
– un grand espace libre commun au centre des îlots,
– un mix d’usages combinant logements, surfaces commerciales, services et fonctions de proximité.
Sur le plan réglementaire, la modification du cadre juridique (plan d’affectation, règlement de construction, plan des alignements) est entrée en force en juin 2024. La prochaine étape est l’adoption d’un plan de quartier pour la partie nord de la zone, ainsi que la réalisation d’un chaînon manquant pour le chemin piéton et cycliste entre la gare et Kirchstrasse/Bondelistrasse.
Dans une logique d’investissement, ce type de requalification entraîne souvent :
– une amélioration progressive du standing du quartier (gentrification douce),
– une hausse des valeurs au mètre carré sur 5 à 15 ans,
– un profil de vacance très faible grâce à la demande résidentielle et tertiaire combinée.
La densification autour d’une gare S-Bahn, dans un pays où le rail est structurant, est un catalyseur majeur de plus-values foncières.
Contexte macro : Suisse en pénurie de logements, démographie à la hausse
Investir à Wabern ne peut se comprendre qu’en replaçant le village dans le contexte suisse. Le pays traverse une pénurie marquée de logements, alimentée par plusieurs phénomènes.
– Taux de vacance national autour de 1,0–1,15 %, au plus bas depuis une décennie, bien en dessous du niveau d’équilibre (1,5 % environ).
– Construction annuelle estimée à 45 000 nouveaux logements en 2023, pour un besoin évalué entre 55 000 et 60 000 unités.
– Immigration nette d’environ 116 000 personnes en 2024, à des niveaux historiquement élevés.
– Population dépassant les 9 millions d’habitants et projetée à environ 10,5 millions à l’horizon 2055.
La demande de logements est forte dans les régions métropolitaines comme Berne, en raison de tendances démographiques comme la réduction de la taille des ménages. Les zones péricentrales très bien connectées, comme Wabern, sont particulièrement recherchées par les ménages quittant les centres-villes trop chers, mais souhaitant rester proches des pôles d’emploi et de culture.
Les grandes villes comme Zurich, Genève, Bâle ou encore Berne constatent également un glissement d’une partie de leur population vers les communes de couronne offrant un rapport surface/prix plus intéressant. Wabern, relié à Berne en 10 à 12 minutes, se situe en plein dans cette dynamique.
Fiscalité et rendement net : ce que doit savoir un investisseur à Wabern
Au-delà du rendement brut, la fiscalité suisse a un impact significatif sur le rendement net. Dans le canton de Berne (dont dépend Wabern via la commune de Köniz), plusieurs éléments entrent en jeu.
Fiscalité communale et cantonale
Le taux d’imposition global relève d’un empilement : Confédération, canton, commune. Dans la commune de Köniz, des exemples de taux effectifs montrent une forte variabilité selon la situation familiale et l’âge :
– Célibataire sans enfant : environ 19,68 %.
– Couple marié sans enfant : environ 14,39 %.
– Couple marié avec deux enfants : autour de 10,29 %.
– Couple retraité (> 65 ans) : environ 18,85 %.
Pour un investisseur, la pression fiscale sur le revenu immobilier va donc dépendre substantiellement de sa situation personnelle et de la structure de détention (personne physique, société immobilière, etc.).
En outre, la Suisse applique :
Les propriétaires en Suisse sont soumis à plusieurs impôts : l’imposition de la valeur locative pour les occupants, un impôt sur les gains à la revente décroissant avec la durée de détention, ainsi qu’un impôt foncier annuel et un impôt sur la fortune dans de nombreux cantons. Une réforme fédérale est en cours pour supprimer l’imposition de la valeur locative, ce qui pourrait affecter les déductions d’intérêts hypothécaires.
Le canton de Berne applique en outre un droit de mutation (Handänderungssteuer) et des frais de notaire et registre foncier. À titre d’ordre de grandeur, les coûts d’acquisition totaux (taxes et frais) y tournent autour de 3 % du prix d’achat.
Rendement net et stratégie
Compte tenu :
– de rendements bruts typiques de 2–3 % pour le résidentiel à Wabern,
– d’une fiscalité sur les revenus, la fortune et la propriété,
– d’un environnement de taux hypothécaires toujours relativement bas mais susceptibles de remonter,
un investisseur adoptera le plus souvent une stratégie de long terme, misant sur :
– la stabilité des flux locatifs dans un marché en forte pénurie,
– l’appréciation du capital à horizon 10–20 ans, soutenue par la rareté du foncier, la densification autour de la gare et l’attractivité durable de la région bernoise,
– une optimisation fiscale (choix du canton de domicile, structure de détention, planification de la durée de détention pour limiter l’impôt sur les gains immobiliers).
La comparaison avec d’autres marchés suisses montre d’ailleurs que les rendements bruts plus élevés (3–4 % et plus) se trouvent surtout dans des villes comme Lugano, Bâle (certains quartiers comme Gundeldingen ou Klybeck) ou les périphéries de Zurich (Altstetten, Oerlikon), mais avec des profils de risque ou de croissance différents. À Wabern, on privilégie clairement la qualité, la sécurité juridique et la valorisation, plutôt qu’un rendement locatif maximal.
Adapter sa stratégie aux nouvelles demandes : démographie, taille des ménages, vieillissement
Les tendances démographiques suisses influencent très directement le type de biens qui se louent ou se vendent le mieux :
– Augmentation des ménages d’une personne, liée au vieillissement, au recul de l’âge du mariage et à une préférence pour l’indépendance.
– Arrivée sur le marché immobilier des générations milléniales et Z, souvent en location, sensibles à l’accessibilité en transports publics, aux services, et à la durabilité.
– Vieillissement de la population, créant une demande accrue pour des logements accessibles (sans barrières, ascenseurs, proximité des soins et des transports).
À Wabern, ces tendances se traduisent par :
Synthèse des principales demandes et opportunités identifiées pour le développement résidentiel dans le quartier.
Forte demande pour des appartements de 2,5 à 3,5 pièces, idéaux pour personnes seules ou couples, avec un excellent accès au tram et au S-Bahn.
Intérêt croissant pour des logements accessibles (ascenseurs, douches plain-pied) à proximité des pharmacies, cabinets médicaux et maisons de soins.
Potentiel identifié pour développer des concepts de cohabitation ou des logements intergénérationnels dans des projets neufs ou en requalification.
L’exemple du 7,5 pièces accessible en fauteuil à Looserstrasse 16, ou encore les nombreuses références à des immeubles avec ascenseur, montre que le parc s’adapte progressivement à ces besoins. Les investisseurs qui intègrent dès maintenant des aménagements favorables aux seniors (accessibilité, sécurité, services à proximité) se positionnent sur un segment appelé à croître fortement.
Risques et points de vigilance pour l’investisseur à Wabern
Malgré de nombreux atouts, investir à Wabern n’est pas exempt de risques.
Les principaux points de vigilance incluent :
Plusieurs facteurs peuvent impacter la rentabilité et la stabilité d’un investissement immobilier locatif : des prix d’entrée élevés réduisant la marge de sécurité face à une correction du marché, une éventuelle hausse des taux hypothécaires qui pourrait freiner la demande, une concentration sur les grands logements (5 pièces et plus) dont la vacance locative diminue moins vite voire augmente, et les nuisances temporaires liées à des chantiers de rénovation majeurs à proximité.
La clé réside dans une bonne lecture des plans d’affectation, des projets communaux (disponibles via le service de planification de la commune et le visualiseur des plans d’aménagement) et dans un suivi assidu de l’évolution du quartier gare.
Conclusion : Wabern, un marché « core » pour investisseurs patients
Investir dans l’immobilier à Wabern revient à acheter une part d’un micro-marché très typique de la Suisse urbaine : peu de vacance, des prix élevés mais encore tirés par des fondamentaux solides, un environnement réglementaire stable et une énorme pression démographique nationale.
Les atouts sont clairs :
– Cadre naturel exceptionnel (Gurten, Aar, espaces verts) allié à une accessibilité métropolitaine (10 minutes de la gare de Berne).
– Marché locatif tendu, soutenu par la pénurie de logements à l’échelle suisse.
– Projets structurants autour de la gare (Areal Station Wabern), densification qualitative, mix d’usages.
– Développements résidentiels neufs de qualité (Gurtenbrauerei, VOBERNOVA) dans des quartiers prisés.
– Demande diversifiée : familles, seniors, expatriés, business travelers (appartements meublés avec services).
Le rendement locatif brut se situe dans la fourchette basse typique des marchés helvétiques sûrs. Les principaux risques sont liés à des scénarios macroéconomiques (hausse forte des taux, ralentissement économique majeur, durcissement réglementaire) ou à une mauvaise évaluation des micro-localisations et des futurs projets d’infrastructure.
Pour un investisseur privé ou institutionnel à horizon long terme, Wabern apparaît comme un segment « core » : peu spectaculaire en termes de rendement immédiat, mais offrant un couple sécurité/appréciation du capital particulièrement attractif dans le contexte suisse actuel. La combinaison rare de nature, culture, mobilité et projets urbains structurants fait de ce village au pied du Gurten un territoire où la pierre a de fortes chances de continuer à prendre de la valeur, pierre après pierre, année après année.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie à Wabern, canton de Berne (Suisse)
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel en Suisse pour rechercher un revenu locatif stable en francs suisses et une exposition à un marché réputé défensif. Budget alloué : 400 000 à 600 000 CHF, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (ville de Berne, Köniz, communes voisines), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble résidentiel de petite taille ou un appartement spacieux à Wabern, secteur bien desservi par les transports et proche de la nature, combinant rendement locatif brut visé de 3–4 % – plus le rendement est élevé, plus le risque l’est aussi – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels rafraîchissements) d’environ 500 000 CHF.
La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agence immobilière, notaire, conseiller fiscal), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via véhicule suisse) et définition d’un plan de diversification patrimoniale en francs suisses dans le temps.
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