Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Nichée entre l’Aar et le Gurten, à quelques minutes du centre de Berne, Investir dans l’immobilier à Wabern séduit de plus en plus les investisseurs suisses et étrangers éligibles. Cette ancienne “banlieue de villégiature” est devenue un véritable sous-marché résidentiel, porté par une excellente accessibilité, un cadre très vert et des prix encore inférieurs à ceux de la vieille ville ou des quartiers les plus cotés de la capitale fédérale.
Derrière son apparence de village tranquille, Wabern présente un marché immobilier sophistiqué, caractéristique de la Suisse : pénurie de logements, taux hypothécaires historiquement bas, stabilité des prix et rendements locatifs modestes mais réguliers. C’est une opportunité d’investissement plus accessible que Zurich ou Genève, avec un potentiel de valorisation.
Wabern dans l’écosystème immobilier suisse
Investir dans l’immobilier à Wabern ne se fait pas dans le vide : les prix, les rendements et les risques sont largement déterminés par le contexte national et cantonal.
La Suisse traverse une phase de hausse mesurée mais continue des prix résidentiels. À l’échelle du pays, les valeurs ont progressé d’environ 25 à 30 % entre 2019 et 2024, et les prévisions tablent encore sur 3 à 4 % de hausse annuelle, au moins jusqu’en 2026. La demande dépasse structurellement l’offre : à peine 41 000 nouveaux logements ont été livrés en 2024, alors que la population augmente de 80 000 à 100 000 personnes par an, principalement par immigration nette.
Le prix moyen au mètre carré des appartements à Berne se situe entre 9 800 et 11 900 CHF.
Côté rendement, la Suisse se distingue par une moyenne brute autour de 3 % au 3ᵉ trimestre 2025, en léger tassement par rapport au début de l’année. Dans le canton de Berne, les appartements dégagent un rendement brut typique proche de 3 %, avec des exemples de 1 chambre achetée environ 524 300 € pour 1 500 € de loyer mensuel (soit 3,43 % de rendement brut) et de 2 à 3 chambres autour de 2,8 à 2,9 %.
Wabern, rattachée à la commune de Köniz mais intégrée au bassin d’emploi bernois, s’insère dans cette logique, avec un positionnement qui combine :
– des prix au m² inférieurs au centre-ville de Berne ;
– des loyers soutenus par une forte demande locative ;
– des rendements bruts légèrement supérieurs à ceux des quartiers ultra centraux.
Portrait chiffré du marché immobilier à Wabern
D’un point de vue strictement résidentiel, Investir dans l’immobilier à Wabern repose sur un marché déjà mature, mais toujours en transformation. Les données récentes donnent un aperçu très concret des niveaux de prix.
Niveau général des prix à Wabern
En 2025, le prix moyen au mètre carré pour l’ensemble des biens à Wabern (3084) se situait autour de 7 260 CHF, en hausse d’environ 4,7 % sur un an. Une autre série de données, focalisée sur septembre 2025, indique un prix moyen plus élevé, à 8 356 CHF/m², avec un découpage entre appartements et maisons.
| Indicateur (Wabern 3084) | Valeur indicative |
|---|---|
| Prix moyen au m² (tous biens, 2025) | 7 260 CHF |
| Prix moyen au m² (sept. 2025) | 8 356 CHF |
| Prix moyen au m² – appartements | 7 281 CHF |
| Prix moyen au m² – maisons | 9 431 CHF |
| Médiane du prix au m² | 9 994 CHF |
| Médiane du prix total demandé | 1 266 427 CHF |
| Fourchette de 80 % des biens (prix total) | 629 231 – 2 545 597 CHF |
Ces chiffres montrent deux éléments essentiels pour l’investisseur :
Wabern se situe légèrement en dessous de la moyenne nationale des prix (environ 9 100 CHF/m²) mais reste bien au-dessus des régions rurales, confirmant son statut de sous-marché urbain recherché. La dispersion des prix est importante, allant de 600 000 CHF à plus de 2,5 millions, reflétant la diversité de l’offre entre anciens immeubles, villas et projets neufs.
Répartition des valeurs par type de bien
Pour Investir dans l’immobilier à Wabern de manière fine, il est utile d’analyser la distribution des prix au mètre carré selon qu’il s’agit d’appartements ou de maisons.
Une première série statistique donne les tranches suivantes :
| Segment – Appartements | Prix au m² |
|---|---|
| 20 % les moins chers | < 6 025 CHF/m² |
| 60 % “milieu de marché” | 6 025 – 8 443 CHF/m² |
| 20 % les plus chers | > 8 443 CHF/m² |
| Segment – Maisons | Prix au m² |
|---|---|
| 20 % les moins chères | < 6 110 CHF/m² |
| 60 % “milieu de marché” | 6 110 – 12 647 CHF/m² |
| 20 % les plus chères | > 12 647 CHF/m² |
Une autre base de données, plus récente et légèrement plus haute, propose pour les appartements un “milieu de marché” entre 6 377 et 9 482 CHF/m², avec une médiane à 8 113 CHF/m² ; et pour les maisons, un cœur de marché entre 7 360 et 13 235 CHF/m², avec une médiane à 10 717 CHF/m².
À Wabern, les maisons bénéficient d’une prime nette par rapport aux appartements. Cette différence est particulièrement marquée dans le segment des logements de 6 à 6,5 pièces, où le prix médian au mètre carré dépasse les 13 000 CHF, illustrant la valorisation supérieure du marché de l’immobilier individuel dans cette localité.
Prix par nombre de pièces : quel ticket d’entrée ?
Les médianes par typologie de logement permettent de calibrer son budget lorsqu’on envisage d’Investir dans l’immobilier à Wabern.
| Type d’appartement (Wabern) | Médiane prix au m² |
|---|---|
| Studio | 5 820 CHF/m² |
| 2–2,5 pièces | 6 575 CHF/m² |
| 3–3,5 pièces | 9 482 CHF/m² |
| 4–4,5 pièces | 8 113 CHF/m² |
| 5–5,5 pièces | 6 140 CHF/m² |
| 6+ pièces | 8 029 CHF/m² |
| Type de maison (Wabern) | Médiane prix au m² |
|---|---|
| 4–4,5 pièces | 9 172 CHF/m² |
| 5–5,5 pièces | 8 453 CHF/m² |
| 6–6,5 pièces | 13 235 CHF/m² |
| 7+ pièces | 8 293 CHF/m² |
Rapporté à des prix moyens totaux, on obtient les ordres de grandeur suivants :
| Type de bien | Prix moyen indicatif |
|---|---|
| Studio | 169 000 CHF |
| Appartement 2 pièces | 493 000 CHF |
| Appartement 3 pièces | 765 000 CHF |
| Appartement 4 pièces | 1,1 M CHF |
| Appartement 5 pièces | 1,3 M CHF |
| Maison 4 pièces | 1,1 M CHF |
| Maison 5 pièces | 1,3 M CHF |
| Maison 6 pièces | 1,7 M CHF |
| Maison 7 pièces | 2,0 M CHF |
| Maison 8 pièces | 2,1 M CHF |
On est très proche du “ticket standard suisse” : une maison familiale typique coûte autour de 900 000 CHF au niveau national, avec la majorité des transactions résident entre 500 000 et 1,5 million. Wabern se positionne plutôt dans la fourchette haute de cette plage, cohérente avec son rôle de banlieue aisée de Berne.
Exemples de micro-localisations à forte valeur
Les écarts internes à Wabern sont notables. Certaines rues affichent des valeurs au mètre carré dignes des meilleurs quartiers bernois :
| Rue à Wabern | Prix indicatif au m² |
|---|---|
| Alpenstrasse | 10 570 CHF/m² |
| Eichholzstrasse | 10 364 CHF/m² |
| Viktoriastrasse | 10 310 CHF/m² |
| Bächtelenweg | 10 229 CHF/m² |
| Maygutstrasse | 10 158 CHF/m² |
| Eigenheimstrasse | 10 016 CHF/m² |
| Parkstrasse | 10 007 CHF/m² |
| Gurtenbrauerei | 9 776 CHF/m² |
| Strandweg | 9 619 CHF/m² |
Ces adresses combinent généralement proximité immédiate des transports, environnement résidentiel qualitatif et bonne accessibilité aux espaces de loisirs (Aar, plage d’Eichholz, Gurten).
Dynamique des prix : croissance, volatilité apparente et horizon long terme
Les données de long terme sont claires : sur 25 ans, les prix au m² des maisons à Wabern ont quasiment doublé (+94,4 %), et ceux des appartements ont progressé de près de 85 %. Investir dans l’immobilier à Wabern s’est donc avéré gagnant sur la durée, même en tenant compte de quelques phases de stagnation.
Hausse annuelle du prix des maisons selon une source, contrastant avec un recul de 8,2% pour les appartements.
Plutôt que d’y voir un retournement brutal, il faut y lire :
– l’effet de samples de transactions relativement réduits à l’échelle d’un seul code postal ;
– la forte influence des projets neufs ou des ventes de villas haut de gamme, qui peuvent tirer certaines moyennes à la hausse ;
– la sensibilité des statistiques à l’évolution du mix de biens vendus (plus de petits appartements une année, davantage de grandes maisons l’année suivante…).
En pratique, ces oscillations ne contredisent pas le scénario central suisse : une hausse modérée des prix résidentiels, attendue entre 2 et 4 % par an selon les segments, soutenue par la pénurie de logements et les taux réduits.
Marché locatif à Wabern : loyers, rendements et demande
L’autre pilier pour Investir dans l’immobilier à Wabern, c’est évidemment le revenu locatif. Là encore, le tableau se lit en lien avec le marché bernois et les tendances nationales.
Niveaux de loyers typiques
Les loyers moyens par typologie à Wabern se situent dans la fourchette haute du canton de Berne, tout en restant inférieurs à Zurich ou Genève.
| Type de bien | Loyer mensuel moyen (Wabern) |
|---|---|
| Studio | 849 CHF |
| Appartement 2 pièces | 1 446 CHF |
| Appartement 3 pièces | 1 938 CHF |
| Appartement 4 pièces | 2 421 CHF |
| Appartement 5 pièces | 2 911 CHF |
| Maison 4 pièces | 3 266 CHF |
| Maison 5 pièces | 3 439 CHF |
| Maison 6 pièces | 3 756 CHF |
| Maison 7 pièces | 4 219 CHF |
| Maison 8 pièces | 4 561 CHF |
Un exemple concret de mise en location à Wabern confirme ces ordres de grandeur : des 1 pièce jusqu’à 23 m² sont proposés à partir de 1 450 CHF, des 2,5 pièces (jusqu’à 80 m²) dès 2 500 CHF, et des 3,5 pièces (jusqu’à 110 m²) à partir de 2 800 CHF. Ces chiffres sont cohérents avec la tension du marché et le positionnement “périphérie premium”.
Rendements bruts : que peut espérer un investisseur ?
Le rendement brut se calcule simplement en rapportant le loyer annuel au prix d’achat. Prenons deux scénarios plausibles Investir dans l’immobilier à Wabern :
Aperçu des propriétés en location avec leur prix d’achat et leur revenu locatif annuel.
Acheté 765 000 CHF, loué 1 950 CHF/mois (23 400 CHF/an).
Achetée 1,1 million CHF, louée 3 300 CHF/mois (39 600 CHF/an).
On obtient ainsi :
– rendement brut appartement ≈ 23 400 / 765 000 ≈ 3,06 % ;
– rendement brut maison ≈ 39 600 / 1 100 000 ≈ 3,6 %.
Ces niveaux sont cohérents avec les moyennes du canton de Berne (autour de 2,8 à 3 % pour les appartements, un peu plus pour certaines maisons) et légèrement au-dessus de la moyenne nationale (2,92 %). Il faut cependant rappeler que :
– les rendements nets sont en Suisse de 1,5 à 2 points plus bas que les bruts, une fois intégrés charges, entretien, assurance, impôts, vacance ;
– les villes suisses offrent des rendements faibles comparés à des marchés comme le Royaume-Uni (près de 7 % en moyenne) mais compensent par une stabilité des prix et des loyers quasi unique.
Pour un investisseur recherchant avant tout un revenu, le marché de Wabern ne permet pas de réaliser des plus-values importantes. Il s’agit plutôt d’un actif défensif, caractérisé par un rendement modéré et une volatilité réduite. Son intégration est pertinente au sein d’une stratégie patrimoniale orientée vers le long terme.
Demande locative et risque de vacance
Au niveau national, la vacance locative avoisine 1 %, avec des métropoles comme Zurich frôlant 0,07 %. Berne reste autour de 1 à 1,5 %. Wabern, combinant :
– accès rapide au centre (tram 9 vers la gare et la vieille ville en environ 12 minutes) ;
– proximité du Gurten et de l’Aar (plage d’Eichholz) ;
– nouvelle offre résidentielle (comme le projet VOBERNOVA) ;
bénéficie d’une absorption locative élevée. Le village est d’ailleurs cité dans les analyses comme un “Higher-Yield Zone” de la région bernoise, avec des rendements bruts de 3,2 à 3,6 % et une demande très fluide, notamment de la part de :
– jeunes actifs travaillant à Berne ;
– familles recherchant un compromis entre nature, bonnes écoles et accessibilité ;
– profils internationaux employés dans les organisations ou entreprises de la région.
Le risque de vacance prolongée est donc faible tant que le logement est correctement positionné en prix et en qualité.
Exemple concret : VOBERNOVA, la nouvelle génération de logements
Pour mesurer concrètement ce que signifie Investir dans l’immobilier à Wabern aujourd’hui, le projet neuf VOBERNOVA, au Mattenweg 6, est un cas d’école.
Ce programme de 12 appartements (3,5 et 4,5 pièces) est implanté dans un quartier de villas recherché, à quelques minutes à pied de la future station de tram Bächtelenpark et d’un supermarché ALDI. Le centre de Wabern (Coop, poste, droguerie) ou la plage d’Eichholz sont atteignables en cinq minutes à vélo ; un Migros (“Chly Wabere”) et un Denner complètent l’offre commerciale de proximité.
Les logements se caractérisent par :
Le prix d’une place de parking souterrain dans ces logements.
Fait notable : environ la moitié des unités étaient déjà réservées avant même le lancement officiel des ventes, ce qui illustre la vigueur de la demande pour des biens neufs bien situés à Wabern. Pour un investisseur, ce type de projet offre en général :
– une valeur locative élevée (standard moderne, bonne efficacité énergétique) ;
– un entretien réduit sur les premières années ;
– un potentiel de valorisation supplémentaire à mesure que le quartier se densifie autour de la nouvelle station de tram.
Coûts d’acquisition et fiscalité : le cas spécifique du canton de Berne
Investir dans l’immobilier à Wabern, c’est aussi composer avec la fiscalité bernoise, plus lourde que celle de certains autres cantons sur les transactions.
Sur un achat dans le canton de Berne, l’acquéreur supporte :
– un droit de mutation de 1,8 % sur la partie du prix dépassant 800 000 CHF pour l’usage en résidence principale ;
– des émoluments du registre foncier pouvant atteindre 0,5 % du prix ;
– des honoraires de notaire de l’ordre de 0,5 % également.
Pour une propriété à 1 million de francs à Wabern, la facture se présente typiquement ainsi :
| Poste de coût (achat à 1 000 000 CHF) | Montant indicatif |
|---|---|
| Droit de mutation (1,8 % sur 200 000 CHF) | 3 600 CHF |
| Registre foncier (0,5 % pour l’acheteur) | 2 500 CHF |
| Honoraire notaire (0,5 %) | 5 000 CHF |
| Constitution cédule hypothécaire (80 % à ~0,2 %) | env. 2 000 CHF |
| Total coûts annexes côté acheteur | env. 13 100 CHF |
En pratique, la répartition de certains frais (notaire, registre foncier, droit de mutation) se négocie dans l’acte de vente, mais il est prudent de prévoir jusqu’à 5 % du prix pour absorber l’ensemble des coûts annexes, surtout en tenant compte d’une éventuelle commission d’agent immobilier ou de conseils spécialisés.
Contrairement à Zurich où les droits de mutation sont souvent absents et les frais de notaire/registre avoisinent 0.1%, l’entrée sur le marché immobilier à Berne est nettement plus onéreuse. Cette différence de coûts initiaux est un élément essentiel à intégrer dans le calcul de rentabilité, notamment pour un investissement à Wabern.
Impôts pendant la détention : revenus locatifs, impôt sur la fortune, valeur locative
Une fois propriétaire, vous êtes soumis à la fiscalité suisse à trois étages : Confédération, canton (Berne) et commune (Köniz). Plusieurs postes impactent la rentabilité nette.
Les revenus locatifs sont imposés comme revenu ordinaire à ces trois niveaux. En contrepartie, le propriétaire peut déduire :
– les intérêts de dettes (hypothèque) ;
– les coûts d’entretien et de rénovation conservant la valeur (peintures, modernisation de salle de bain, réparations d’appareils, jardinage…) ;
– les frais d’administration et de gestion ;
– les primes d’assurance bâtiment.
Les frais liés à l’acquisition d’un bien (droits de mutation, honoraires de notaire, frais du registre foncier) ne sont pas déductibles du revenu imposable annuel. Cependant, ils peuvent être déduits du gain immobilier pour réduire l’impôt dû lors de la revente du bien.
Pour une résidence principale, le propriétaire est en principe taxé sur une valeur locative (loyer théorique), contre laquelle il peut imputer intérêts hypothécaires et entretien. Une réforme votée en 2025 prévoit toutefois la suppression de cette valeur locative pour les résidences principales et secondaires, en contrepartie d’une forte réduction des déductions d’intérêts privés et d’entretien. La date d’entrée en vigueur reste à préciser, mais cela modifiera la manière d’optimiser fiscalement un investissement à Wabern.
Valeur nette d’un bien immobilier servant de base au calcul de l’impôt sur la fortune en Suisse, pouvant entraîner une facture annuelle de 300 à 3 000 CHF selon le canton.
Enfin, environ la moitié des cantons, dont Berne, prélèvent un impôt immobilier annuel (impôt foncier), généralement compris entre 0,02 et 0,3 % de la valeur fiscale. Au total, pour un bien d’un million à Wabern, les impôts annuels liés à la propriété (valeur locative, fortune, impôt immobilier) se situent souvent dans une fourchette de 2 000 à 5 000 CHF.
Financement : normes suisses et outils disponibles
Investir dans l’immobilier à Wabern suppose de composer avec des règles de financement suisses particulièrement prudentes.
Les banques exigent en général : des garanties, un apport personnel, des justificatifs de revenus, un bon historique de crédit, et des informations sur le projet financier.
– au moins 20 % de fonds propres, parfois davantage (25–35 %) pour des profils plus risqués ou des résidences secondaires ;
– une capacité d’endettement calculée non pas au taux du marché (aujourd’hui très bas) mais sur un taux théorique autour de 5 %, afin de tester la robustesse de l’emprunteur en cas de remontée des taux ;
– que la charge de logement (intérêts théoriques, amortissement, charges) ne dépasse pas environ un tiers du revenu brut.
L’offre de produits de financement est très large :
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Des acteurs comme UBS, Münchener Hypothekenbank, des caisses de pension via des plateformes comme “key4 mortgages”, mais aussi des institutions publiques comme la KfW (pour les propriétaires allemands investissant via des programmes d’efficacité énergétique) peuvent intervenir selon les cas. Des solutions “green” dédiées aux projets à haute performance énergétique renforcent encore les possibilités de financement à des conditions avantageuses.
Pour un investisseur, l’enjeu est double :
– optimiser le coût du capital, en profitant d’un environnement de taux historiquement bas ;
– garder une marge de sécurité (cash de réserve, ratio dette/équité raisonnable) pour absorber d’éventuelles hausses de taux ou périodes de vacance locative.
Atouts structurels de Wabern pour l’investissement
Au-delà des chiffres, Investir dans l’immobilier à Wabern s’appuie sur une série de fondamentaux très solides.
Situation géographique et qualité de vie
Wabern cumule une proximité immédiate de Berne et un environnement quasi “de campagne” :
– pied du Gurten, avec funiculaire et vastes espaces de promenade ;
– bord de l’Aar, avec la plage d’Eichholz, spot très apprécié en été ;
– accès rapide à la ville (tram 9, gares BLS modernisées) ;
– offre commerciale complète à l’échelle du quartier (Coop, Migros, Denner, Aldi, droguerie, poste).
Cette combinaison d’emploi urbain et de proximité avec la nature attire particulièrement les familles et les actifs. Dans un contexte où les ménages sont très sensibles à la qualité de vie, cet équilibre influence fortement la demande immobilière et contribue à la stabilité des prix.
Infrastructures de transport et projets structurants
La modernisation de la gare de Wabern sur la ligne Berne–Belp–Thun, portée par BLS Netz AG, est un exemple de projet d’infrastructure qui renforce l’attractivité du secteur. Les travaux ont consisté à :
– remplacer l’ancien quai central par deux quais latéraux de 220 mètres ;
– reconfigurer entièrement les cheminements voyageurs ;
– moderniser les installations électriques et télécom (alimentation, armoires techniques, fibre optique, éclairage d’ambiance).
Prime de valeur générée à long terme par la proximité d’infrastructures de transport performantes, comme observée en Suisse.
Demographie locale et bassin d’emploi
Sur le plan démographique, le Wabern allemand (Hesse) et Wabern bei Bern sont deux entités différentes ; pour l’investissement immobilier à Wabern au sens bernois, c’est surtout le bassin de Berne qui compte : université, hôpitaux, administrations fédérales, organisations internationales. Ce socle économique se traduit par :
– des revenus stables (salaires administratifs autour de 70 000 à 130 000 CHF) ;
– une demande locative soutenue, y compris de la part de ménages internationaux ;
– une moindre sensibilité aux cycles conjoncturels les plus violents.
Combinée avec un parc de logements largement constitué de biens de 3–5 pièces, cette structure garantit un socle de demande très large, tant pour la location que pour l’accession à la propriété.
Risques et défis : ce qu’il faut anticiper
Aucun investissement n’est exempt de risques, et Investir dans l’immobilier à Wabern ne fait pas exception. Plusieurs axes méritent une attention particulière.
Risque de taux et d’accessibilité
Le scénario le plus surveillé au niveau suisse reste une hausse marquée et durable des taux hypothécaires. Une remontée brutale pourrait :
– réduire la capacité d’achat d’une part significative des ménages ;
– obliger certains propriétaires très endettés à vendre dans de mauvaises conditions ;
– entraîner une correction des prix estimée entre 5 et 15 % sur 2 à 4 ans selon les experts.
Pour l’instant, la Banque nationale suisse maintient un taux directeur proche de 0 %, avec des hypothèques à long terme autour de 1,5–2 %, mais la prudence est de mise sur l’horizon d’une décennie.
Rendements modestes et fiscalité d’entrée
Le couple rendement/risque de Wabern est très différent de celui de marchés plus “agressifs” :
Les rendements bruts se situent autour de 3 à 3,6 %, mais il faut considérer des coûts d’entrée non négligeables (3 à 5 % du prix, incluant un droit de mutation cantonal de 1,8 %) ainsi qu’une fiscalité annuelle comprenant la valeur locative, l’impôt sur la fortune et l’impôt immobilier.
Sur un horizon court, ces paramètres rognent sensiblement la rentabilité nette. L’investissement ne prend tout son sens qu’à long terme, grâce à la stabilité des prix et à une imposition du gain immobilier qui diminue fortement avec la durée de détention.
Régulation et protection des locataires
Le droit du bail suisse (Code des obligations) protège largement les locataires. Pour un investisseur, cela implique :
– une marge de manœuvre limitée pour augmenter les loyers, en dehors des indexations liées au taux de référence ou aux investissements avérés ;
– des procédures encadrées en cas de résiliation ou de litige.
En Suisse, certaines villes renforcent la réglementation sur les locations saisonnières pour protéger le parc locatif traditionnel. Même à Wabern, qui n’est pas un hyper-centre touristique, il faut anticiper un cadre réglementaire globalement plus contraignant pour les stratégies d’investissement spéculatives.
Marché de niche à la revente
Enfin, contrairement à Zurich ou Genève, le marché de Wabern reste une niche dans l’écosystème bernois. Les biens neufs ou bien situés se vendent généralement dans des délais raisonnables, mais :
– la base d’acheteurs potentiels est plus restreinte ;
– certains produits très particuliers (villas très haut de gamme, configurations atypiques) peuvent nécessiter plus de temps ou des ajustements de prix.
Pour un investisseur, cela plaide en faveur de biens “liquides” : appartements de 3–4 pièces ou maisons familiales de taille standard, dans les micro-localisations les plus recherchées.
Comment se positionner intelligemment à Wabern ?
À partir de ce panorama, plusieurs lignes directrices se dégagent pour Investir dans l’immobilier à Wabern de façon pertinente.
L’investisseur orienté rendement régulier privilégiera plutôt :
– des appartements de taille moyenne (3–4 pièces), proches des arrêts de tram et de la gare modernisée ;
– des biens dans des immeubles récents ou rénovés énergétiquement, pour limiter les dépenses de maintenance et profiter d’un attrait accru pour les locataires.
Celui qui vise surtout la valorisation du capital pourra regarder :
Pour maximiser le potentiel de plus-value, concentrez-vous sur deux types de biens : les maisons de 4–5 pièces situées dans des rues déjà prestigieuses (comme Alpenstrasse, Parkstrasse ou près du Mattenweg), et les logements neufs dans des projets en phase de lancement, comme VOBERNOVA. Ceux-ci bénéficient à la fois de la prime à la nouveauté et du potentiel de hausse lié à la densification future du quartier.
Dans tous les cas, trois principes restent essentiels :
– calibrer finement la structure de financement (proportion de fonds propres, mix taux fixe/SARON, durée) en intégrant des scénarios de stress sur les taux ;
– constituer un coussin de liquidités d’au moins 1 à 2 années de charges (intérêts, entretien, taxe) pour faire face aux imprévus (travaux, vacance, réformes fiscales) ;
– s’appuyer sur une équipe locale (banque, notaire, éventuellement gérant immobilier, conseiller fiscal) maîtrisant les spécificités du canton de Berne.
Conclusion : Wabern, une pièce centrale d’une stratégie patrimoniale suisse
Entre la flambée des prix à Zurich, les rendements serrés des hyper-centres et les incertitudes sur certains marchés secondaires, Investir dans l’immobilier à Wabern apparaît comme un compromis solide : un sous-marché bernois bien connecté, au cadre de vie recherché, offrant des prix encore légèrement en deçà de la moyenne nationale et des rendements locatifs parmi les plus attrayants de la région de Berne.
L’investisseur qui accepte des rendements bruts de l’ordre de 3 à 3,5 %, en échange d’une forte visibilité sur la demande, d’une volatilité limitée et d’un droit de propriété très sécurisé, trouvera à Wabern un terrain d’ancrage cohérent pour une stratégie de long terme. La modernisation continue des infrastructures, les nouveaux projets résidentiels et la tension durable sur le marché locatif helvétique plaident pour une poursuite de la valorisation, certes modérée mais robuste.
Analyse d’investissement immobilier
Dans un pays où la propriété est rare (environ 36 % des ménages) et où les contraintes de construction freinent toute explosion de l’offre, se positionner sur des poches “périphériques premium” comme Wabern, à l’ombre de la capitale fédérale, revient à miser sur un actif rare, soutenu par des fondamentaux démographiques, économiques et urbains difficiles à reproduire ailleurs.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Wabern, canton de Berne, Suisse pour rechercher un rendement locatif en francs suisses et un ancrage dans une économie stable. Budget alloué : 400 000 à 600 000 CHF, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (ville de Berne, Köniz, environs de Thoune), la stratégie retenue a consisté à cibler un immeuble locatif ou un petit ensemble de logements à Wabern, bien desservi par les transports vers Berne, combinant rendement locatif brut cible d’environ 4–5 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 CHF. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (courtier immobilier, notaire, conseiller fiscal suisse), choix de la forme de détention la plus adaptée (propriété directe ou via société) et définition d’un plan de diversification dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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