Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à Ostermundigen, c’est parier sur une commune de la périphérie bernoise en pleine mutation, bien desservie, sous forte pression démographique et au cœur de plusieurs grands projets d’infrastructure. Le marché y est déjà cher à l’échelle suisse, mais reste nettement en dessous des hyper-centres de Zurich ou Genève, avec un potentiel de valorisation encore important grâce au renforcement des transports publics, à la densification planifiée et à un marché locatif tendu.
Cet article analyse en détail le marché immobilier à Ostermundigen, incluant les niveaux de prix et de loyers, les rendements potentiels pour les investisseurs, ainsi que le contexte suisse plus large qui influence les perspectives à 5-10 ans.
Ostermundigen : une commune de banlieue très urbaine et très connectée
Ostermundigen (code postal 3072) fait partie du district de Bern-Mittelland et appartient pleinement à l’agglomération de la ville fédérale. Sur moins de 6 km² de superficie, la commune concentre près de 18 500 habitants, avec une densité supérieure à 3 000 habitants au km². Plus de 40 % du territoire est déjà bâti, et plus d’un quart est occupé par des logements.
Cela représente la part combinée des surfaces agricoles et forestières sur le territoire de la commune.
Ce positionnement explique une pression de développement continue : la population croît, les ménages sont nombreux (près de 8 700 familles en 2023), la part d’étrangers dépasse 32 %, et la commune se classe parmi les plus peuplées du canton. Pour un investisseur, cela signifie une demande structurellement forte en logements, portée par une démographie dynamique, par la proximité de l’emploi bernois et par un marché locatif suisse en situation de pénurie chronique.
Niveaux de prix : combien coûte la pierre à Ostermundigen ?
Les données les plus récentes convergent : investir dans l’immobilier à Ostermundigen suppose d’accepter des prix élevés, mais toujours légèrement inférieurs à la moyenne des grandes villes suisses (où l’on dépasse 10 000 CHF/m² en moyenne).
Prix moyens au mètre carré
Pour Ostermundigen, plusieurs séries de chiffres existent selon la source et la période, ce qui est typiques d’un marché en évolution rapide. Les ordres de grandeur restent néanmoins cohérents.
Un premier jeu de données, très détaillé, indique pour la commune (tous types de biens confondus) :
| Indicateur | Appartement (CHF/m²) | Maison (CHF/m²) |
|---|---|---|
| Prix moyen au m² (Ostermundigen, cp 3072) | 7 938 | 8 062 |
| Loyer moyen au m² (tous biens) | 299 | 299 |
Un autre ensemble de données, à l’échelle de l’année 2025, mentionne :
| Indicateur (2025) | Valeur |
|---|---|
| Prix moyen au m², toutes catégories | 7 130 CHF/m² |
| Évolution annuelle | +7,54 % |
| Rang national (villes les plus chères) | 1015ᵉ |
La différence entre 7 130 CHF/m² et 7 938 CHF/m² pour les appartements tient à la période et à la source (Lookmove, Properstar, etc.), mais toutes indiquent un marché qui s’apprécie progressivement, avec un niveau de prix intermédiaire pour l’échelle suisse : plus élevé que de nombreuses communes rurales, mais encore loin des sommets de Genève ou Zurich.
Évolution récente des prix : tendance haussière malgré quelques à-coups
Les évolutions à court terme montrent un marché volatil mais clairement orienté à la hausse sur 12 mois, tant pour les appartements que pour les maisons.
D’un côté, une série de données indique :
| Période | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| 3 derniers mois | +2,2 % | +9,4 % |
| 6 derniers mois | +2,9 % | +6,7 % |
| 12 derniers mois | -2,3 % | -24,2 % |
De l’autre, une autre série (plus récente) montre un profil inverse, mais toujours haussier en tendance :
| Période | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| 3 derniers mois | +8,4 % | +12,4 % |
| 6 derniers mois | +9,3 % | +12,6 % |
| 12 derniers mois | +13,1 % | +21,2 % |
Le fait d’avoir des variations contradictoires selon les sources souligne un point clé pour l’investisseur : les indices agrégés peuvent diverger selon le périmètre, la méthode et la période. En revanche, le message de fond est cohérent avec la situation suisse : après une phase de normalisation post-boom, la hausse reprend, soutenue par un déficit d’offre et une demande toujours forte. À Ostermundigen, les biens bien situés, proches de la gare ou de Bernstrasse, voient leur valeur progresser plus rapidement que la moyenne.
Prix moyens selon le nombre de pièces
Pour affiner une stratégie d’investissement, il faut regarder la structure des prix selon la taille des biens.
Maisons individuelles
| Taille de la maison | Prix moyen |
|---|---|
| 4 pièces | 942 000 CHF |
| 5 pièces | 1,13 million CHF |
| 6 pièces | 1,31 million CHF |
| 7 pièces | 1,52 million CHF |
| 8 pièces | 1,69 million CHF |
Les maisons familiales se situent donc, pour la plupart, entre 1 et 1,7 million CHF. Pour un investisseur, ce ticket d’entrée élevé rend l’acquisition pour mise en location plus exigeante : il faut viser un loyer substantiel pour maintenir un rendement correct.
Appartements
| Type d’appartement | Prix moyen |
|---|---|
| Studio | 534 000 CHF |
| 2 pièces | 593 000 CHF |
| 3 pièces | 714 000 CHF |
| 4 pièces | 897 000 CHF |
| 5 pièces | 1,20 million CHF |
Ces montants s’inscrivent dans la dynamique nationale où les PPE (condominiums) sont devenues la porte d’entrée principale à la propriété, notamment pour les ménages qui ne peuvent plus suivre les prix des villas. La conséquence est claire : les appartements sont très recherchés, soutenant la progression de leurs prix.
Différences de prix selon les rues
Même à l’intérieur d’une commune compacte comme Ostermundigen, le positionnement micro-géographique compte. Certains axes affichent des valeurs nettement au-dessus de la moyenne communale.
| Rue | Prix moyen au m² |
|---|---|
| Bernstrasse | 8 985 CHF/m² |
| Oberdorfstrasse | 8 509 CHF/m² |
| Rütiweg | 6 706 CHF/m² |
Bernstrasse, axe structurant en plein processus de densification, affiche des valeurs proches de 9 000 CHF/m². Le contraste avec Rütiweg (environ 6 700 CHF/m²) illustre très bien l’effet de la centralité et de l’accessibilité sur les prix.
Pour un investisseur, la localisation d’un bien immobilier à Renens offre des opportunités différenciées. Un bien situé légèrement en retrait des axes principaux peut présenter un prix d’entrée plus abordable. À l’inverse, les emplacements premium, notamment autour de la gare et de la Bernstrasse, sont susceptibles de mieux capitaliser les hausses de valeur futures, une tendance qui devrait être accentuée par l’arrivée prochaine du tramway.
Loyers et rendement locatif : ce que peut espérer un investisseur
L’autre versant de la décision d’investir dans l’immobilier à Ostermundigen est le niveau des loyers et, donc, les rendements possibles. La Suisse évolue dans un contexte de pénurie de logements (vacance nationale autour de 1 %), de hausse des loyers et de demande locative très soutenue. Ostermundigen, en tant que commune de ceinture bernoise, bénéficie pleinement de ces tensions.
Loyers moyens par type de bien
Les chiffres disponibles pour Ostermundigen permettent de dresser une grille de loyers moyens mensuels selon la taille :
Maisons
| Taille de la maison | Loyer mensuel moyen |
|---|---|
| 4 pièces | 2 100 CHF |
| 5 pièces | 2 800 CHF |
| 6 pièces | 3 100 CHF |
| 7 pièces | 3 500 CHF |
| 8 pièces | 4 200 CHF |
Appartements
| Type d’appartement | Loyer mensuel moyen |
|---|---|
| Studio | 920,80 CHF |
| 2 pièces | 1 400 CHF |
| 3 pièces | 1 700 CHF |
| 4 pièces | 2 200 CHF |
| 5 pièces | 3 000 CHF |
Rapporté au prix d’achat moyen, ces loyers produisent un rendement brut modéré, mais en phase avec les standards suisses pour un marché tendu dans une agglomération prisée.
Exemples de rendements bruts
Pour illustrer, prenons quelques cas typiques.
Un appartement de 3 pièces :
– Prix moyen : 714 000 CHF
– Loyer moyen : 1 700 CHF / mois, soit 20 400 CHF / an
Rendement brut :
> 20 400 / 714 000 ≈ 2,86 %
Un appartement de 4 pièces comprend généralement un séjour, une cuisine et deux chambres, ou une autre combinaison équivalente de pièces principales. Ce type de logement est adapté pour une petite famille ou une colocation, offrant un bon équilibre entre espace de vie commun et intimité.
– Prix moyen : 897 000 CHF
– Loyer moyen : 2 200 CHF / mois, soit 26 400 CHF / an
Rendement brut :
> 26 400 / 897 000 ≈ 2,94 %
Une maison de 5 pièces :
– Prix moyen : 1,13 million CHF
– Loyer moyen : 2 800 CHF / mois, soit 33 600 CHF / an
Rendement brut :
> 33 600 / 1 130 000 ≈ 2,97 %
On se situe donc, en ordre de grandeur, autour de 2,8–3 % de rendement brut. C’est typiquement ce que l’on observe dans les zones urbaines suisses recherchées, avec une forte sécurité locative mais des rendements plus bas que dans des régions périphériques. Le net, après charges, entretien et éventuels frais de gestion, se situera en général entre 1,5 et 2,5 %, selon le montage financier et la stratégie (gestion très optimisée ou non).
Dans un environnement où les obligations d’État offrent des rendements faibles, la combinaison d’un rendement locatif modéré et d’une appréciation tendancielle des prix de l’immobilier de 2 à 3 % par an sur le long terme constitue une stratégie patrimoniale attractive.
Comparaison avec les moyennes nationales
À l’échelle suisse, le loyer moyen au m² se situe autour de 29 CHF/m², et le prix moyen de vente dépasse 10 500 CHF/m² dans l’ensemble des villes et communes. Ostermundigen, avec ses quelque 7 900–8 000 CHF/m² en moyenne pour les appartements, reste plus abordable que la moyenne des grands centres, tandis que les loyers se situent dans le haut de la fourchette, ce qui favorise une tension locative constante.
Cet écart – prix d’achat inférieur à la moyenne des grandes métropoles, mais loyers bien positionnés – soutient la thèse selon laquelle investir dans l’immobilier à Ostermundigen offre une bonne combinaison de rendement locatif défensif et de potentiel de plus-value, surtout à moyen et long terme.
Structure du marché : médianes et dispersion des prix
Au-delà des moyennes, il est crucial d’observer comment se répartissent les valeurs. Cela permet à l’investisseur de savoir s’il paie cher, bon marché, ou dans la fourchette centrale du marché.
Appartements : médiane et distribution
Les données disponibles pour Ostermundigen montrent :
– Médiane de prix au m² pour les appartements : environ 7 000 à 7 303 CHF/m² selon la source.
– 60 % des appartements sont compris dans une fourchette allant :
– Soit de 6 099 à 9 251 CHF/m²
– Soit de 7 000 à 10 178 CHF/m² (deux jeux de données).
Dans tous les cas, on observe une dispersion assez large : le bas de gamme se situe autour de 6 000–7 000 CHF/m², le haut de gamme grimpe au-delà de 9 000–10 000 CHF/m², ce qui rejoint les valeurs observées sur Bernstrasse.
| Segment d’appartements | Valeur indicative |
|---|---|
| 20 % les moins chers | < 6 099–7 000 CHF/m² |
| 60 % centraux | ~7 000–10 178 CHF/m² |
| 20 % les plus chers | > 9 251–10 178 CHF/m² |
Pour un investisseur, viser le cœur de marché (entre la médiane et les 20 % supérieurs) est souvent une stratégie prudente : on évite les biens trop chers pour le segment visé, tout en ciblant des emplacements et des qualités susceptibles de mieux résister aux retournements.
Maisons : médiane et dispersion
Les maisons présentent une distribution similaire :
La médiane du prix au mètre carré pour les maisons se situe autour de 6 750 CHF, avec 60 % des biens dans une fourchette de 3 997 à 9 676 CHF/m².
| Segment de maisons | Valeur indicative |
|---|---|
| 20 % les moins chères | < 3 997–6 147 CHF/m² |
| 60 % centrales | ~6 147–9 676 CHF/m² |
| 20 % les plus chères | > 9 291–9 676 CHF/m² |
Le bas de gamme inclut probablement des maisons plus anciennes, parfois en périphérie ou nécessitant une rénovation lourde. À l’autre extrémité, les villas rénovées ou bien positionnées peuvent franchir aisément le seuil des 9 000 CHF/m², surtout si elles se situent à proximité immédiate des meilleurs axes de transport.
Dynamique locale : densification, grands projets et transformation urbaine
Investir dans l’immobilier à Ostermundigen ne se résume pas à lire des chiffres de prix et de loyers. La valeur future des biens dépend aussi de la trajectoire d’aménagement du territoire, de la qualité des infrastructures et de la capacité de la commune à absorber la croissance démographique.
Une stratégie de densification assumée
La commune a engagé une révision en profondeur de sa planification locale (processus dit « O’mundo »). L’objectif est clair : favoriser le développement vers l’intérieur plutôt que l’étalement, améliorer les espaces publics, et valoriser les axes structurants, en particulier Bernstrasse et le secteur de la gare.
Plusieurs principes guident cette transformation :
Stratégies clés pour le développement urbain, visant à équilibrer densification, dynamisme économique et qualité de vie résidentielle.
Renforcer et densifier le premier rideau bâti pour capitaliser sur la visibilité, l’accessibilité et le flux piétonnier.
Créer des pôles d’animation aux intersections de la Bernstrasse et des axes de quartier.
Transformer le secteur en un quartier urbain et mixte, intégrant logements, bureaux et services.
Maintenir des « zones au calme » dans les quartiers d’habitation verdoyants.
Structurer deux pôles : un près de l’échangeur autoroutier pour les grandes entreprises, et un au sud pour un tissu dense de PME.
Pour l’investisseur, cette politique se traduit par un potentiel de revalorisation particulièrement marqué le long de Bernstrasse et dans le périmètre de la gare. Les projets nouveaux y intègrent souvent des standards énergétiques modernes (Minergie, photovoltaïque, toitures végétalisées), ce qui attire aussi les locataires sensibles aux charges et à l’empreinte écologique.
Projets d’envergure : gare, tram et poste de transport public
Le cœur des perspectives de valorisation à Ostermundigen repose sur un trio d’infrastructures : la modernisation de la gare, le futur tram Bern – Ostermundigen et la reconfiguration du nœud de transports publics.
Les points essentiels :
La gare est en cours de transformation pour améliorer l’accessibilité et les correspondances. Les quais seront rehaussés et élargis pour un accès de plain-pied aux trains. L’ancien passage piéton sera remplacé par un ouvrage plus large et sans obstacle. Le passage routier de Bernstrasse deviendra un pôle de correspondance avec des accès directs aux quais. La future ligne de tram 10, remplaçant le bus 10, doublera la capacité avec un passage toutes les 6 minutes.
Les coûts sont considérables, mais majoritairement pris en charge par la Confédération et le canton :
| Élément du projet | Coût estimé | Financement principal |
|---|---|---|
| Accessibilité gare (SBB) | ~29 millions CHF | Confédération + commune |
| Nœud de transports publics | ~35 millions CHF | Canton de Berne + programme d’agglomération |
| Tram Bern – Ostermundigen | ~244,1 millions CHF | Confédération + canton de Berne (≈ ¾), ville de Berne pour 24,9 millions CHF |
L’horizon de mise en service complète déborde 2030, mais les travaux sont déjà en cours et s’échelonneront sur plusieurs années. À terme, la fréquentation de la gare devrait croître de plus de 50 % d’ici 2040, avec une hausse de 66 % des correspondances.
Dans les faits, Ostermundigen est en train de se transformer en véritable hub de mobilité de l’agglomération bernoise. Et en Suisse, la proximité à un nœud ferroviaire bien desservi est l’un des facteurs les plus corrélés à la valorisation immobilière, surtout dans un contexte où les programmes nationaux STEP ES 2035 favorisent les communes bien reliées aux grands centres d’emploi.
Ostermundigen, hub de mobilité
Développements immobiliers emblématiques
Plusieurs projets illustrent cette dynamique locale :
– Poststrasse Süd : ancienne friche industrielle (Debrunner Acifer) reconvertie par HRS Real Estate en siège du Touring Club Suisse (TCS) pour environ 600 postes de travail, avec un Migros en rez-de-chaussée. Le bâtiment (20 033 m² de surface de plancher, 140 places de parking, 480 vélos) répond au standard Minergie 2020, relié au réseau de chauffage à distance Mösli et doté de panneaux photovoltaïques.
– Tell-Areal sur Bernstrasse : développé par Halter AG, ce site prévoit une densification structurée avec mixité logements/commerces/services. Le concept « Continui Hortus » mise sur trois jardins reliés par une promenade, des arcades le long de Bernstrasse pour des logements et surfaces commerciales, et des constructions en bois avec matériaux recyclables, toitures vertes et photovoltaïque.
Pour un investisseur, ces projets sont des indicateurs précieux : ils signalent la confiance d’acteurs institutionnels et de grands développeurs dans le potentiel d’Ostermundigen. Ils génèrent aussi un effet d’entraînement : amélioration de l’image de la commune, création d’emplois, hausse de l’attractivité pour les ménages actifs travaillant à Berne.
Contexte suisse : un marché tendu mais évoluant en pente douce
Investir dans l’immobilier à Ostermundigen, c’est aussi s’inscrire dans le cadre plus large du marché suisse, dont les caractéristiques structurent les rendements et les risques.
Une pénurie chronique de logements
La Suisse connaît depuis plusieurs années une tension persistante :
– Taux de vacance national autour de 1 %, en dessous du niveau de 1,27 % considéré comme « optimal ».
– Croissance démographique d’environ 80 000 à 100 000 personnes par an, portée par l’immigration.
– Un rythme de construction qui ne suit pas : environ 40 000 à 48 000 nouveaux logements par an, insuffisant pour absorber la demande.
Dans ce contexte, les loyers ont fortement progressé. En 2023, les loyers offerts ont bondi de près de 2,75 % sur un seul trimestre, et les prévisions pour 2024–2026 tablent sur de nouvelles hausses, soutenues notamment par la remontée du taux hypothécaire de référence qui autorise des ajustements de loyers.
À Ostermundigen, commune bien connectée, la demande locative reste forte malgré la hausse des prix de vente. Les locataires, notamment les ménages actifs et les petits foyers, préfèrent souvent des appartements bien desservis plutôt qu’une grande maison individuelle, souvent trop coûteuse.
Un marché de propriétaires mature, orienté hausse lente
Sur l’ensemble de la Suisse, les prévisions de prix pour les prochaines années décrivent une progression continue mais modérée :
| Horizon | Croissance attendue (national) |
|---|---|
| 12 mois | ~3–4,5 % |
| 3–5 ans | ~2–4 % par an |
| 10 ans | cumul de ~15–28 % (1,5–2,5 %/an) |
Ces chiffres correspondent à un marché « en pente douce », soutenu par :
– Un déficit structurel d’offre.
– Un environnement de taux très bas puis stabilisés (taux directeur de la BNS à 0 % à partir de 2025 selon certains scénarios).
– Une attractivité internationale de la Suisse comme refuge sécurisé.
Dans ce cadre, Ostermundigen, bien positionnée dans l’aire bernoise, a toutes les chances de suivre au moins la moyenne nationale, voire de la dépasser légèrement si l’effet des nouvelles infrastructures (tram, gare, densification du centre) pousse la commune dans la catégorie des « banlieues de report » recherchées par ceux qui ne peuvent plus acheter au centre de Berne.
Préférence pour les appartements et petites surfaces
Un trait clé du marché suisse récent est la meilleure performance des appartements par rapport aux maisons individuelles. Les condos s’apprécient d’environ 1,5 à 2 points de pourcentage plus vite que les maisons à l’échelle nationale, car une partie des acheteurs est repoussée du marché des villas par les prix.
On retrouve cette dynamique à Ostermundigen :
– Les prix moyens au m² des appartements ont progressé sensiblement sur un an dans les dernières séries (+13 à +16 %).
– La structure des prix montre un surcroît de valorisation pour les 2–3 pièces, très demandés par les petits ménages et les investisseurs.
Les surfaces plus petites, bien positionnées, offrent un compromis intéressant : ticket d’entrée plus abordable, meilleure liquidité à la revente, demande locative plus large (jeunes couples, singles, expatriés, personnes âgées souhaitant se rapprocher des services).
Fiscalité, financement et particularités pour les étrangers
Même si la décision d’investir dans l’immobilier à Ostermundigen est d’abord guidée par les fondamentaux du marché, il faut tenir compte du cadre légal et fiscal suisse, notamment pour les acheteurs étrangers.
Lex Koller et restrictions pour les non-résidents
La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (« Lex Koller ») encadre strictement l’accès à la propriété :
Les non-résidents ou étrangers sans permis C UE/AELE sont généralement soumis à autorisation. Les résidents UE/AELE avec permis B ou C sont assimilés aux Suisses pour l’achat d’une résidence principale. Les ressortissants de pays tiers avec permis C sont aussi assimilés aux Suisses ; avec un permis B, ils peuvent acheter un logement pour leur propre résidence sous condition d’y établir leur domicile fiscal. Les acquisitions à usage purement commercial sont plus largement exemptées d’autorisation.
Dans le canton de Berne, certaines limitations supplémentaires existent, notamment en matière de résidences secondaires dans les zones touristiques, mais Ostermundigen, commune de première couronne urbaine, relève surtout du marché de résidence principale et d’investissement locatif « classique », non de la résidence de vacances.
Pour un investisseur étranger, il est donc indispensable de vérifier son statut précis (nationalité, type de permis, usage du bien) et de s’entourer de professionnels connaissant le droit cantonal bernois.
Financement : exigences en fonds propres
Les banques suisses appliquent des standards de financement très prudents :
– En règle générale, au moins 20 % de fonds propres sont exigés pour un résident suisse.
– Pour un étranger non résident, la pratique peut monter jusqu’à 50 % de fonds propres, avec des exigences plus élevées de documentation (revenus, patrimoine, fiscalité).
La rigueur imposée limite les risques systémiques mais restreint également l’effet de levier possible. Dans le contexte actuel de rendements bruts avoisinant 3 %, un levier excessif présenterait un risque important, particulièrement en cas de hausse des taux d’intérêt.
Fiscalité locale : charge modérée dans le canton de Berne
Ostermundigen présente un taux d’imposition communal (coefficient d’impôt) proche de la moyenne cantonale :
| Indicateur fiscal | Valeur |
|---|---|
| Taux d’impôt communal | 169 (moyenne cantonale : 170,9) |
Les taxes d’Église (catholique 19, réformée 18,4) sont légèrement inférieures aux moyennes cantonales. Globalement, la pression fiscale locale n’est ni particulièrement élevée ni exceptionnellement basse. Pour un investisseur, ce point a un impact surtout s’il est résident et que le bien compte dans sa fortune imposable.
Les rentrées locatives sont soumises à l’impôt sur le revenu, après déduction des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien (forfaitaires ou effectifs). La plus-value à la revente est imposable selon des barèmes dépendant de la durée de détention, avec des taux décroissants sur le long terme.
Rendement et risques : comment analyser un investissement à Ostermundigen ?
La question clé reste : investir dans l’immobilier à Ostermundigen est-il intéressant au regard des risques et du rendement possible, comparé à d’autres marchés suisses ?
Rendement net et rendement global
Les calculs présentés plus haut montrent des rendements bruts d’environ 2,8–3 %. Après charges, on peut estimer :
– Charges d’exploitation (entretien courant, assurance, PPE, gestion éventuelle) : typiquement 20–30 % du loyer brut.
– Rendement net possible : autour de 1,8–2,3 %, variable selon le mode de gestion et la part de financement.
À cela s’ajoute l’appréciation du capital. Si Ostermundigen suit la fourchette haute des prévisions nationales sur 10 ans (par exemple 2,5 % de hausse annuelle moyenne), le rendement global (locatif + plus-value) se situe facilement dans une fourchette de 4 à 5 % par an, avec un profil de risque bien plus modéré que beaucoup d’autres classes d’actifs.
Risques spécifiques
Les principaux risques sont ceux de toute opération immobilière, mais atténués par le profil suisse :
Le risque de vacance est limité par la pénurie structurelle de logements, notamment pour les 2-4 pièces bien situés. Cependant, le marché pourrait subir une correction de 5 à 15 % en cas de remontée brutale des taux ou de crise économique prolongée. Le cadre réglementaire (conditions hypothécaires, fiscalité) peut se durcir. Enfin, les immeubles des années 60-80 pourraient nécessiter des rénovations lourdes (normes énergétiques), représentant à la fois un coût et une opportunité de valorisation.
Comment se positionner concrètement ?
Dans ce contexte, plusieurs orientations se dessinent pour un investisseur :
Pour un investissement locatif à Berne, ciblez les appartements de 2,5 à 4,5 pièces, qui offrent un bon équilibre rendement/risque. Privilégiez les emplacements proches de la gare et de la Bernstrasse pour bénéficier des aménagements futurs. Surveillez les nouveaux développements comme le Tell-Areal pour acheter tôt et capter la plus-value. En revanche, soyez prudent avec les grandes maisons individuelles en périphérie, dont la rentabilité et la demande à long terme sont plus incertaines.
Le rôle des plateformes et des services digitaux dans la valorisation
Le marché d’Ostermundigen est suffisamment développé pour attirer des acteurs de services immobiliers nouvelle génération. Des sociétés comme Neho proposent par exemple :
– Une estimation en ligne gratuite en moins de 3 minutes, basée sur des algorithmes et bases de données.
– Une analyse 360° envoyée par e-mail sous 24 heures.
– Une commission de vente fixe (12 000 CHF), souvent inférieure aux commissions proportionnelles traditionnelles.
– Un accompagnement complet dans le processus de vente et un conseil hypothécaire.
Pour l’investisseur-propriétaire, des outils facilitent la décision de vendre ou de refinancer. De plus, les plateformes de données (comme Lookmove, Properstar, etc.) fournissent une base pour comparer les prix de listing et analyser les tendances du marché.
D’après les témoignages clients, les agents de ce type de sociétés sont appréciés pour leur réactivité et leur professionnalisme, et les biens se vendent souvent rapidement. Dans un marché comme Ostermundigen, où la demande reste élevée, cela contribue à maintenir un ratio prix de vente / prix demandé proche de 100 %, ce qui réduit le risque de forte décote lors de la revente.
Conclusion : Ostermundigen, un pari raisonnablement offensif dans l’agglo bernoise
Investir dans l’immobilier à Ostermundigen revient à se positionner sur une commune :
– Très bien connectée à Berne, au cœur d’un important projet de transformation de la gare et des transports.
– Sous tension démographique, avec une population en croissance et une forte proportion de ménages locataires.
– Dotée d’une stratégie claire de densification et de requalification de ses axes principaux, notamment Bernstrasse.
– Où les prix ont déjà beaucoup monté, mais restent en deçà des métropoles les plus chères, avec un potentiel de rattrapage tiré par les infrastructures.
Les rendements locatifs bruts en France sont d’environ 3 %.
– Une vacance locative très faible.
– Une progression structurelle des loyers.
– Une stabilité politique, économique et monétaire exceptionnelle.
– Une probabilité élevée de plus-value à moyen et long terme, dans une fourchette de 2–3 % de hausse annuelle moyenne.
Pour un investisseur à long terme, Ostermundigen représente un actif solide et résilient. Il s’agit d’un compromis entre un marché de niche spéculatif et une commune stagnante. Dynamique, elle est un maillon clé d’une grande agglomération suisse, bénéficiant des grands flux de mobilité et des mutations démographiques, avec un risque maîtrisé pour traverser les cycles économiques.
La clé du succès consistera à affiner son ciblage : bien choisir l’emplacement dans la commune, privilégier des logements de taille moyenne, anticiper les travaux à venir et intégrer avec sérieux les paramètres fiscaux et réglementaires, en particulier pour les investisseurs étrangers soumis à Lex Koller. Dans ces conditions, l’immobilier à Ostermundigen peut jouer un rôle central au sein d’un portefeuille patrimonial diversifié, alliant revenus réguliers et valorisation progressive du capital.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Ostermundigen, canton de Berne (Suisse) pour rechercher du rendement locatif et une exposition en francs suisses. Budget alloué : 400 000 à 600 000 CHF, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés suisses (Zurich, Genève, Berne), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison mitoyenne à Ostermundigen, commune en croissance aux portes de Berne, combinant un rendement locatif brut cible de 3,5 à 4,5 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais de notaire + éventuels rafraîchissements) d’environ 500 000 CHF. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (courtier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société immobilière suisse) et définition d’un plan de diversification patrimoniale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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