Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer en Slovaquie comme salarié, indépendant ou investisseur immobilier implique de se confronter à un système fiscal assez structuré, mais globalement prévisible. Entre les règles de résidence, l’imposition des salaires, la fiscalité des loyers et la taxe foncière locale, les expatriés ont tout intérêt à comprendre le fonctionnement du régime slovaque pour éviter les mauvaises surprises et optimiser leur situation.
Cet article fournit un aperçu détaillé et accessible de l’impôt sur le revenu et de la fiscalité immobilière en Slovaquie, spécifiquement destiné aux personnes non slovaques qui y vivent, y travaillent ou y possèdent un bien.
Résidence fiscale et champ d’imposition
Avant de parler de taux ou de déclarations, tout commence par la notion de résidence fiscale. C’est elle qui détermine si vous êtes imposé sur vos seuls revenus de source slovaque ou sur vos revenus mondiaux.
En Slovaquie, une personne est considérée comme résidente fiscale si au moins une des conditions suivantes est remplie : elle dispose d’un domicile permanent sur le territoire (y compris certains titres de séjour considérés comme résidence permanente), elle a un logement disponible de façon non occasionnelle (avec des liens personnels et économiques qui la rattachent durablement au pays), ou elle séjourne en Slovaquie au moins 183 jours au cours de l’année civile, chaque jour – même partiel – comptant.
La Slovaquie a signé plus de 60 conventions fiscales internationales inspirées du modèle de l’OCDE pour éviter la double imposition.
Le principe général est simple :
– Résident fiscal slovaque : imposable en Slovaquie sur l’ensemble de ses revenus mondiaux (responsabilité fiscale illimitée).
– Non‑résident : imposable uniquement sur ses revenus de source slovaque (responsabilité fiscale limitée).
Sont considérés comme revenus de source slovaque : les revenus d’un travail exécuté sur le territoire slovaque, les honoraires de dirigeant d’une société slovaque, les bénéfices d’une activité indépendante exercée via un établissement stable local, les rémunérations pour services rendus en Slovaquie, les intérêts et redevances de source slovaque, ainsi que les revenus de la location ou de la vente d’un bien immobilier situé en Slovaquie.
Pour les frontaliers et les séjours temporaires, certaines nuances existent. Les jours de présence liés exclusivement aux études ou aux soins médicaux ne sont pas pris en compte pour le test des 183 jours. En revanche, chaque journée de travail sur place pour un employeur slovaque ou sous l’autorité économique d’une entité slovaque est prise en compte, même en cas de missions courtes répétées.
Impôt sur le revenu des personnes physiques : structure et taux
Le système d’impôt sur le revenu en Slovaquie est progressif, avec deux grandes tranches d’imposition pour les personnes physiques sur la période récente, auxquelles viendront s’ajouter à terme des tranches supplémentaires pour les plus hauts revenus.
Pour les expatriés, l’élément clé à retenir est le seuil séparant le taux standard et le taux majoré. En 2025, la base imposable annuelle est taxée à :
| Partie de la base imposable annuelle | Taux d’imposition |
|---|---|
| Jusqu’à 48 441,43 € | 19 % |
| Au‑delà de 48 441,43 € | 25 % |
Seule la fraction qui dépasse ce seuil est taxée à 25 %, ce qui limite la progressivité effective. Il n’existe pas de surtaxe locale : ces taux s’appliquent uniformément sur tout le territoire.
Les intérêts et revenus assimilés (comme certains gains de placements) sont imposés à un taux fixe de 19 %, indépendamment de votre niveau global de revenu. En Slovaquie, les intérêts des dépôts bancaires sont généralement prélevés à la source par les banques à ce taux, ce qui signifie que l’impôt est déjà réglé. Vous n’avez donc généralement pas besoin de déclarer ces revenus dans votre déclaration fiscale annuelle.
Pour les activités indépendantes ou les freelances, un taux réduit de 15 % peut s’appliquer jusqu’à un certain volume de recettes (60 000 € ou 100 000 € selon les textes et périodes). Au‑delà, l’activité entre dans le barème classique 19 % / 25 %.
Les dividendes suivent encore une autre logique : les distributions issues des bénéfices réalisés entre 2017 et 2023 sont soumises à 7 %, celles issues des profits 2024 à 10 %, et un retour à 7 % est prévu pour les bénéfices à partir de 2025. Si le versement provient d’un pays sans convention fiscale avec la Slovaquie, un taux confiscatoire de 35 % peut s’appliquer, ce qui rend crucial l’examen de la convention applicable.
Ce qui est imposable : salaires, avantages, revenus mobiliers et immobiliers
Pour un expatrié salarié en Slovaquie, tous les éléments de rémunération liés à des fonctions exercées sur le territoire entrent dans l’assiette : salaire de base, primes, heures supplémentaires, bonus, gratifications, indemnités et avantages en nature. La loi inclut explicitement les actions gratuites et options d’achat de titres, les primes de logement, les voitures de fonction, ou encore les indemnités de relocalisation.
Les avantages en nature, comme l’usage privé d’un véhicule de société, sont intégralement imposables. La valeur mensuelle imposable est de 1% du prix d’acquisition TTC la première année, puis le prix de référence baisse de 12,5% chaque année suivante. Pour les voitures électriques ou hybrides, le taux est réduit à 0,5% du prix par mois.
Les indemnités de déménagement, de logement ou de voyages de retour dans le pays d’origine sont en principe soumises à l’impôt si elles excèdent les plafonds légaux des remboursements professionnels, ou lorsqu’elles couvrent des dépenses à caractère personnel. À l’inverse, certains remboursements de frais – missions, déplacements professionnels, per diem dans les limites réglementaires, contribution de l’employeur à la restauration dans un cadre défini – sont exonérés.
Pour les plans d’options accordés après 2010, la rémunération est imposée au moment de l’exercice. L’impôt est calculé sur la différence entre la valeur de marché des actions et le prix payé par le salarié pour les acquérir.
Enfin, les revenus d’épargne et d’investissement – intérêts, dividendes, plus‑values de valeurs mobilières – sont traités le plus souvent par retenue à la source, avec des exonérations partielles pour certains gains de cession de titres détenus suffisamment longtemps et ne faisant pas partie du patrimoine professionnel.
Déductions, abattements et crédits d’impôt
Même si la Slovaquie applique des taux plutôt modérés, le système prévoit un ensemble d’abattements et de crédits qui peuvent alléger sensiblement la facture fiscale, à condition de remplir les conditions. Pour les expatriés, l’accès à une partie de ces dispositifs suppose, en pratique, que 90 % au moins de leurs revenus mondiaux soient imposables en Slovaquie.
L’élément le plus important est l’abattement personnel. En 2025, un contribuable peut déduire de sa base imposable jusqu’à 5 753,79 € si sa base reste inférieure à 25 426,27 €. Entre 25 426,27 € et 48 441,43 €, cet abattement décroît progressivement, puis disparaît totalement au‑delà du seuil supérieur. Concrètement, un expatrié fortement rémunéré perd cet avantage et est imposé dès le premier euro de sa base sans abattement personnel.
En Slovaquie, les couples peuvent bénéficier d’un abattement fiscal pour conjoint à charge, plafonné à 5 260,61 € en 2025. Il est accordé si le conjoint a des revenus modestes et remplit des critères spécifiques, tels que la prise en charge d’un enfant, l’inscription au chômage ou un handicap. Cet avantage est réservé aux résidents fiscaux ; un non-résident doit prouver que 90 % de ses revenus globaux proviennent de sources slovaques pour y être éligible.
Pour préparer la retraite, la Slovaquie encourage les compléments de pension privés : les cotisations à un troisième pilier de retraite (fonds de pension complémentaire) peuvent ouvrir droit à une déduction allant jusqu’à 180 € par an, sous réserve que le contrat ait été conclu après début 2014.
Un crédit d’impôt spécifique vise les primo‑accédants et jeunes emprunteurs immobiliers. Pour les prêts conclus avant fin 2023, il est possible de créditer jusqu’à 400 € par an, correspondant à 50 % des intérêts payés dans la limite réglementaire. Pour les contrats signés à partir de 2024, le plafond a été sensiblement relevé à 1 200 € par an, toujours à hauteur de 50 % des intérêts. Là encore, seules certaines tranches d’âge et de revenus sont éligibles.
Bonus fiscal mensuel par enfant de moins de 15 ans en 2025, sous conditions de revenus et de résidence.
Plus généralement, toutes les cotisations obligatoires de sécurité sociale et d’assurance maladie, versées en Slovaquie ou dans un autre pays dans un cadre légal, sont déductibles de la base imposable. Cette règle permet d’éviter une double peine pour les expatriés couverts par la sécurité sociale de leur pays d’origine grâce au formulaire A1.
Modalités de paiement, déclarations et sanctions
En Slovaquie, l’année fiscale coïncide avec l’année civile. Pour les salariés, l’impôt est en général prélevé à la source par l’employeur slovaque, qui calcule chaque mois un acompte et effectue un ajustement en fin d’année via un « règlement annuel » des retenues, si le salarié le demande.
La plupart des expatriés employés localement en Slovaquie n’ont pas à déposer de déclaration individuelle si tous leurs revenus proviennent de sources slovaques et sont traités via la paie locale, à condition de demander le règlement annuel à leur employeur. Cependant, la perception de tout revenu d’une source étrangère (comme un bonus du siège, un salaire d’un employeur étranger, des revenus mobiliers ou des loyers) oblige en principe le salarié à déposer une déclaration de revenus personnelle.
La date butoir de dépôt de la déclaration de revenus des personnes physiques est le 31 mars de l’année suivant celle des revenus. Ce délai peut être prolongé de trois mois pour tout contribuable, et jusqu’à six mois pour ceux qui déclarent des revenus de source étrangère, à condition de notifier l’administration avant l’échéance initiale.
Un seuil de revenu existe en‑dessous duquel aucune déclaration n’est requise. Pour la période récente, ce plancher tourne autour de 2 800 à 3 000 € de revenus annuels. En parallèle, un seuil plus bas (par exemple 925,95 € ou 500 € selon la nature du revenu) peut dispenser de déclaration pour des revenus spécifiques.
Les personnes non-résidentes doivent déclarer leurs revenus en Slovaquie si ceux-ci dépassent les seuils établis ou si une retenue à la source est applicable sur un impôt calculé globalement. Des formulaires spécifiques sont prévus selon la nature des revenus : un modèle pour les salaires uniquement et un autre pour des revenus diversifiés (locations, plus-values, intérêts, etc.).
En cas de retard de dépôt, l’administration peut infliger des pénalités allant de 30 € à 16 000 €, selon la gravité, la durée et l’impact de l’infraction. Une sorte de « deuxième chance » est parfois accordée lors de la première infraction, mais pas en cas de récidive. Les intérêts de retard sur les paiements d’impôt suivent un barème lié au taux de la Banque centrale européenne, avec un minimum annuel de 15 % lorsque quatre fois le taux directeur ne l’atteint pas.
Spécificités pour les revenus de location : régime détaillé
Pour de nombreux expatriés, l’achat d’un appartement ou d’une maison en Slovaquie – souvent à Bratislava – s’accompagne d’une mise en location, que ce soit à long terme ou via une activité de type résidence meublée. La fiscalité applicable dépend de la manière dont le bien est enregistré et exploité.
En tant que particulier, les loyers sont intégrés dans le revenu imposable global et taxés au même barème progressif 19 % / 25 %. Toutefois, la loi autorise un petit avantage : les premiers 500 € de loyers annuels sont exonérés. Au‑delà de ce seuil, le contribuable doit déclarer la totalité du revenu, mais peut déduire ses charges.
Deux grandes approches sont possibles pour les charges :
Si le bien est détenu hors « registre d’entreprise », seules les dépenses directement liées à l’exploitation courante sont déductibles. Cela inclut essentiellement les charges de fonctionnement telles que l’électricité, le gaz, l’eau, le chauffage, les abonnements, l’entretien courant et certains frais de gestion.
– Soit le bien est inscrit comme « actif professionnel ». Le propriétaire peut alors déduire un éventail beaucoup plus large de dépenses : amortissement comptable du bien, travaux de rénovation, assurance, intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, taxe foncière, frais de gestion, etc.
La législation autorise une méthode forfaitaire simplifiant la comptabilité : une déduction globale de 60 % des loyers annuels (dans certaines limites) peut être appliquée au lieu de justifier chaque dépense. Si l’exonération de 500 € est utilisée, les charges doivent être recalculées au prorata sur la partie taxable des revenus.
Un point important pour les expatriés propriétaires : les loyers issus d’un bien non inscrit dans un patrimoine professionnel n’entraînent normalement pas d’obligation de cotisations sociales ou de santé, sauf cas particuliers où la personne est de toute façon affiliée au régime slovaque. À l’inverse, des revenus immobiliers intégrés dans un patrimoine professionnel peuvent, dans certains cas, entrer dans l’assiette de certaines contributions, notamment santé.
Exemple synthétique de traitement fiscal des loyers
| Situation du bien | Charges déductibles principales | Autres particularités |
|---|---|---|
| Bien hors actif pro | Charges d’exploitation (eau, énergie, charges courantes) | Pas d’amortissement, pas d’emprunt déductible |
| Bien inscrit en actif pro | Amortissement, entretien, assurance, intérêts, taxe foncière | Comptabilité plus lourde, logique « business » |
| Forfait 60 % | 60 % du loyer brut (dans une limite annuelle) | Aucune charge réelle supplémentaire déductible |
Les propriétaires doivent se faire connaître de l’administration dès que leurs loyers annuels dépassent 500 €, dans un délai de 30 jours. Par la suite, les revenus sont déclarés lors de la déclaration de revenus annuelle, au plus tard le 31 mars.
Plus‑values immobilières : quand une vente est‑elle imposable ?
La fiscalité des plus‑values n’est pas la même selon que le bien est détenu à titre privé ou intégré dans un patrimoine professionnel. Elle distingue également les résidents et les non‑résidents, tout en prévoyant des exonérations assez généreuses lorsque le bien est détenu sur une période suffisamment longue.
En règle générale, la plus‑value imposable est la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition (prix d’achat augmenté éventuellement de certains frais venus majorer le coût), diminuée des dépenses directement liées à la cession.
Pour un particulier qui n’a pas enregistré son bien comme actif professionnel, deux cas principaux d’exonération existent :
– Le bien a été sa résidence principale pendant au moins deux ans avant la vente, et n’a pas été utilisé à des fins professionnelles dans les cinq dernières années.
– Le bien a été détenu plus de cinq ans, toujours à titre privé, sans l’inclure dans des actifs professionnels.
Les non-résidents cédant un bien immobilier slovaque détenu depuis au moins cinq ans sont normalement exonérés d’impôt sur la plus-value en Slovaquie. Cependant, il est essentiel de vérifier la convention fiscale applicable, car le pays de résidence peut imposer cette plus-value.
Si le bien fait partie des actifs d’une activité professionnelle (indépendant, entreprise individuelle), la plus‑value suit le régime des bénéfices professionnels : elle est intégrée à la base imposable et taxée au barème, mais les pertes peuvent alors, sous conditions, être imputées sur d’autres revenus imposables (sauf salaires). À l’inverse, pour un bien privé, les pertes sur cession ne peuvent pas compenser des gains d’une autre nature.
Taxe foncière : la fiscalité immobilière locale
En Slovaquie, il n’existe ni impôt sur la fortune ni taxe sur les transactions immobilières (droit de mutation). La seule fiscalité récurrente propre à la détention d’un bien est la taxe foncière, qui se décline en trois sous‑impôts : taxe sur les terrains, taxe sur les bâtiments et taxe sur les appartements et locaux non résidentiels.
La plupart des propriétaires en Slovaquie paient moins de 100 € par an pour la taxe foncière municipale.
La base d’imposition varie selon le type de bien.
Taxe sur les terrains
Pour les terrains, la base est le produit de la superficie (en m²) par une valeur officielle au mètre carré, déterminée par catégorie de terrain (agricole, bâti, etc.). Le taux de base tourne autour de 0,25 % de cette valeur, avant modulation communale.
Taxe sur les bâtiments
Pour les bâtiments (maisons, entrepôts, bureaux, etc.), la base est la surface bâtie. Le taux « plancher » prévu est de 0,033 € par m², auquel la commune peut appliquer des coefficients selon la localisation et l’usage. Elle peut aussi ajouter une majoration par étage au‑dessus du rez‑de‑chaussée, dans la limite de 0,33 € par étage et par m².
Taxe sur les appartements et locaux
Les appartements et les autres locaux non résidentiels (bureaux, commerces) sont soumis à un taux similaire, soit 0,033 € par m² comme base, ajustable selon la stratégie fiscale de la commune. La loi autorise les municipalités à fixer pour une catégorie donnée un taux maximum qui ne peut dépasser dix fois le taux le plus bas appliqué à d’autres catégories de bâtiments ou de logements sur leur territoire.
De manière synthétique, le schéma est le suivant :
| Type de taxe | Base d’imposition principale | Taux de base indicatif | Modulation municipale |
|---|---|---|---|
| Taxe sur les terrains | Surface × valeur officielle au m² | Env. 0,25 % de la valeur | Oui, par type et zone |
| Taxe sur les bâtiments | Surface bâtie (m²) | 0,033 €/m² | Oui, + surcharges par étage |
| Taxe sur les appartements | Surface au sol (m²) | 0,033 €/m² | Oui, par localisation/type |
La taxe est due par le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. Après l’acquisition d’un bien, un formulaire de taxe foncière doit être remis à la commune compétente au plus tard le 31 janvier de l’année suivante. L’administration adresse ensuite l’avis d’imposition avec le montant à payer et l’échéancier éventuel.
Frais et taxes liés aux transactions immobilières
Bonne nouvelle pour les expatriés investisseurs : la Slovaquie a aboli l’impôt sur les mutations immobilières dès 2005, tout comme les droits de donation et de succession (supprimés en 2004). Concrètement, l’achat ou la transmission d’un bien ne donne pas lieu à une taxe d’enregistrement proportionnelle à la valeur du bien.
Reste toutefois une série de frais techniques autour de la transaction : frais de notaire pour la certification des signatures, frais de rédaction des actes et surtout droits d’inscription au cadastre.
Inscription au registre foncier
Les tarifs usuels sont les suivants : environ 100 € pour une inscription standard (délai normal), ramenés à 50 € en cas de dépôt électronique, et autour de 300 € pour une procédure accélérée en 15 jours (150 € en version électronique). Lorsqu’un avis préalable d’intention d’inscrire est déposé, certains de ces montants peuvent être réduits d’environ 15 €. Les frais de notaire pour la légalisation de signature tournent autour de 4 € plus TVA par signature.
Frais d’intermédiation et frais juridiques
Les honoraires des agents immobiliers sont généralement à la charge du vendeur et compris entre 2 % et 4 % du prix de vente. Les honoraires d’avocat pour la rédaction ou la revue des contrats avoisinent 1 % du prix. Les frais de notaire pour l’acte lui‑même restent souvent symboliques en comparaison (0,01 % à 0,10 % de la valeur). Globalement, le coût « aller‑retour » d’une acquisition puis revente pour les deux parties se situe, selon les estimations, entre 3,01 % et 5,10 % du prix du bien.
Double imposition et conventions fiscales : protéger les expatriés
Pour un expatrié, la question cruciale est souvent : où mes revenus seront‑ils réellement imposés, et comment éviter une double imposition lorsque le pays d’origine et la Slovaquie revendiquent un droit d’imposer les mêmes revenus ?
La Slovaquie dispose d’un réseau étendu de conventions fiscales couvrant l’essentiel des grands pays émetteurs d’expatriés. Ces conventions attribuent le droit d’imposition principal à un État ou l’autre selon la nature du revenu : rémunérations de salariés, bénéfices d’entreprises, dividendes, intérêts, redevances, revenus immobiliers, pensions, etc.
Pour les salaires, l’imposition se fait généralement dans l’État où le travail est physiquement effectué. Des exceptions existent pour les missions de courte durée (moins de 183 jours) si l’employeur n’y est pas résident et n’y dispose pas d’un établissement stable. Les revenus fonciers sont, quant à eux, imposables dans l’État où se trouve le bien immobilier. Pour éviter une double imposition, l’autre État concerné peut accorder un crédit d’impôt.
La Slovaquie utilise deux méthodes pour éliminer la double imposition : soit l’exemption des revenus déjà imposés à l’étranger (les revenus sont exclus de l’assiette slovaque, mais peuvent être pris en compte pour déterminer le taux moyen), soit le crédit d’impôt (l’impôt étranger est imputé sur l’impôt slovaque jusqu’à concurrence du montant qui aurait été dû localement). Le choix de la méthode découle d’abord de la convention, mais le droit interne autorise parfois le contribuable à préférer l’exemption si elle lui est plus favorable, à condition de prouver l’imposition effective à l’étranger.
Les expatriés doivent fournir un certificat de résidence de leur État d’origine et une attestation du montant d’impôt payé à l’étranger pour activer les mécanismes d’élimination de la double imposition dans leur déclaration fiscale slovaque.
Même si la sécurité sociale et la santé sont techniquement distinctes de l’impôt sur le revenu, elles pèsent lourd dans le coût global de l’expatriation. En Slovaquie, les contributions sociales et de santé sont élevées pour l’employeur et non négligeables pour le salarié.
Pour un salarié, le taux global de contributions obligatoires tourne autour de 13,4 % du salaire brut (toutes branches confondues), dont 4 % pour l’assurance maladie. Pour l’employeur, la charge est plus lourde : environ 36,2 % du salaire brut. À cela s’ajoute une particularité : la plupart des cotisations de sécurité sociale sont plafonnées, avec un plafond mensuel d’assiette fixé à 15 730 € en 2025. Au‑delà, les cotisations pour ces branches ne progressent plus, à l’exception de certaines (accidents du travail) et, surtout, de la santé, dont l’assiette n’est pas plafonnée.
Pour les ressortissants de l’UE, le formulaire A1 (règlement 883/2004) permet de rester affilié à la sécurité sociale de son pays d’origine pour une période limitée, réduisant ainsi les charges en Slovaquie. Pour les non-ressortissants UE, des conventions bilatérales peuvent s’appliquer, mais la plupart des expatriés salariés par un employeur local sont automatiquement affiliés au régime slovaque.
Un point particulier concerne les propriétaires immobiliers : depuis plusieurs années, certains revenus fonciers ou de portefeuille peuvent être intégrés dans l’assiette de l’assurance maladie pour les personnes déjà affiliées obligatoirement en Slovaquie. De nombreux cas d’exonération subsistent toutefois, notamment pour les locations non professionnelles et certaines catégories de dividendes.
Immobilier via société : corporate tax et structuration
Certains expatriés choisissent d’investir en immobilier slovaque via une société (souvent une « s.r.o. », équivalent approximatif de la SARL), notamment pour des projets de plus grande envergure ou des locations professionnelles. Dans ce cas, ce n’est plus l’impôt sur le revenu des personnes physiques qui s’applique, mais l’impôt sur les sociétés.
Taux standard de l’impôt sur les sociétés appliqué en Slovaquie.
Les loyers perçus et les plus‑values immobilières entrent dans le résultat fiscal, après déduction des charges (amortissements, intérêts, taxes, frais d’exploitation, etc.). Les amortissements sont toutefois plafonnés à hauteur des loyers perçus pour certains types de biens.
Les dividendes versés par une société slovaque à une autre société sont généralement exonérés de retenue à la source. Cependant, une retenue de 35 % peut s’appliquer si la société bénéficiaire est établie dans une juridiction non coopérative ou sans convention fiscale avec la Slovaquie. Pour les associés personnes physiques, la retenue à la source suit les taux standards de 7 %, 10 % ou 35 %, selon l’année des bénéfices et la juridiction de résidence du bénéficiaire.
Cette structuration via société offre une certaine flexibilité (partages de participation, financement par dette, etc.), mais elle ajoute aussi une couche de complexité comptable et fiscale (déclarations de TVA, obligations comptables, déclarations CIT, éventuelles règles CFC pour les holdings internationales). Elle se justifie surtout pour des portefeuilles immobiliers significatifs ou des opérations commerciales (bureaux, parkings, centres logistiques, etc.).
TVA immobilière : quand le 20 % s’applique‑t‑il ?
La TVA joue un rôle important dans la rentabilité de certains projets immobiliers, en particulier pour les opérateurs qui fournissent des prestations de type hôtelier, des locations de bureaux ou des parkings. Le taux standard de TVA est de 20 % pour la plupart des biens et services. Un taux réduit de 10 % s’applique à certains biens comme les médicaments et à certains services d’hébergement. Un taux de 5 % a été temporairement instauré pour quelques catégories, notamment des logements locatifs sociaux ou soutenus par l’État.
Pour l’immobilier, la règle est la suivante :
– La vente d’un immeuble (ou d’une partie) dans les cinq ans qui suivent sa première mise en service est en principe soumise à TVA.
Au-delà de cinq ans, une cession est généralement exonérée. Toutefois, le vendeur peut opter pour une imposition à la TVA si l’acheteur est un assujetti et que certains critères sont remplis. Cette option n’est pas applicable aux logements résidentiels individuels, qui restent en principe exonérés.
Les loyers d’habitation à long terme sont habituellement exonérés de TVA. En revanche, certaines locations spécifiques sont obligatoirement taxées : fourniture de services d’hébergement (hôtellerie, résidences de tourisme), locations de parkings, location de coffres‑forts, location de machines et équipements fixés de façon permanente.
Un bailleur assujetti à la TVA peut opter pour soumettre volontairement à la TVA la location de locaux professionnels, à condition que son locataire soit également assujetti et en mesure de récupérer cette taxe. Cette option permet au propriétaire de récupérer la TVA qu’il a lui-même payée sur ses dépenses liées au bien (acquisition, travaux, services). En contrepartie, il doit impérativement respecter les règles de régularisation de la TVA en cas de changement d’affectation du bien ou de vente ultérieure.
Aspects pratiques pour les expatriés : enregistrement, départ et conformité
Au‑delà des chiffres, la vie fiscale d’un expatrié en Slovaquie commence souvent par des formalités d’immigration. Les citoyens de l’UE, de l’EEE et de la Suisse n’ont pas besoin de visa ni de permis de travail, mais doivent notifier leur présence à la Police des étrangers dans les dix jours ouvrables suivant l’arrivée, puis s’enregistrer si le séjour dépasse 90 jours (dans les 30 jours suivant ce délai). Les ressortissants de pays tiers doivent obtenir un permis de séjour et, souvent, un permis de travail avant de pouvoir exercer une activité salariée, avec des délais de traitement officiels pouvant aller jusqu’à 90 jours (ou 30 jours pour certaines catégories comme la Carte bleue européenne).
En règle générale, l’employeur déclare et gère les obligations fiscales de l’expatrié salarié localement. Cependant, si l’expatrié perçoit un salaire de l’étranger pour un travail effectué en Slovaquie sans retenue à la source, il doit s’enregistrer lui-même auprès du bureau des impôts, obtenir un numéro d’identification et payer des acomptes mensuels.
Lors du départ, un contribuable qui s’était enregistré doit se désinscrire formellement auprès de l’administration fiscale. La déclaration de revenus pour l’année de départ reste due au 31 mars de l’année suivante (ou au plus tard à la date d’échéance prolongée). Si un bonus ou une prime liée à la mission est versé l’année suivant le départ et taxable en Slovaquie, il conviendra de déposer une nouvelle déclaration pour cette période.
La Slovaquie met en place un indice évaluant la fiabilité fiscale des contribuables, basé sur le respect des délais, l’absence de contentieux et le comportement déclaratif. Les contribuables jugés fiables peuvent bénéficier d’allégements administratifs, tels qu’une réduction des contrôles ou des remboursements de crédit d’impôt accélérés. Ce dispositif présente un intérêt particulier pour les entreprises employant de nombreux expatriés.
Conclusion : un système lisible mais à manier avec précision
Pour un expatrié, la fiscalité slovaque combine plusieurs atouts : une imposition sur le revenu à taux modérés, des abattements ciblés pour les revenus familiaux et les jeunes emprunteurs, l’absence de droits de succession et de donation ou de taxe sur les mutations immobilières, et une taxe foncière relativement faible. En contrepartie, la combinaison impôt + charges sociales peut s’avérer lourde sur les salaires élevés, et la mosaïque de règles – entre conventions internationales, régimes de plus‑values, TVA immobilière et options de structuration via société – nécessite une attention soutenue.
Les expatriés actifs en Slovaquie doivent prioritairement : clarifier leur statut de résidence fiscale, optimiser la structuration de leurs revenus (salaires, bonus, dividendes, loyers) en utilisant les conventions de non‑double imposition, et anticiper les implications de leurs choix immobiliers (détention privée ou via société, nature de l’actif, opportunité de la TVA).
Une bonne compréhension de ces règles, accompagnée si besoin par un conseil local, permet de s’installer ou d’investir en Slovaquie en pleine connaissance de cause, en profitant des avantages du système tout en limitant les surprises fiscales.
Un retraité de 62 ans, avec un patrimoine financier supérieur à un million d’euros bien structuré en Europe, souhaitait changer de résidence fiscale pour optimiser sa charge imposable et diversifier ses investissements, tout en maintenant un lien avec la France. Budget alloué : 10 000 euros pour l’accompagnement complet (conseil fiscal, formalités administratives, délocalisation et structuration patrimoniale), sans vente forcée d’actifs.
Après analyse de plusieurs destinations attractives (Slovaquie, Grèce, Chypre, Maurice), la stratégie retenue a consisté à cibler la Slovaquie pour son impôt sur le revenu à taux unique compétitif, l’absence d’impôt sur la fortune, sa stabilité au sein de la zone euro et un coût de vie plus faible qu’en France (Bratislava ~30% moins chère que Paris) tout en restant au cœur de l’UE. La mission a inclus : audit fiscal pré-expatriation (exit tax, report d’imposition), obtention de la résidence avec achat de résidence principale, détachement CNAS/CPAM, transfert de résidence bancaire, plan de rupture des liens fiscaux français (183 jours/an hors France, centre d’intérêts économiques), mise en relation avec un réseau local bilingue (avocat, immigration) et intégration patrimoniale (analyse et restructuration si nécessaire).
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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