Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Située à une vingtaine de minutes au nord d’Austin, Round Rock s’est imposée en quelques années comme l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques du Texas. Longtemps perçue comme une simple ville-dortoir, elle est devenue un pôle économique à part entière, porté par la tech, la santé, le commerce et une croissance démographique spectaculaire. Pour un investisseur, c’est un cocktail rare : forte demande locative, revenus élevés, coût de la vie inférieur à la moyenne nationale et fiscalité texane avantageuse.
Cet article détaille les fondamentaux du marché immobilier de Round Rock, les rendements potentiels, les quartiers clés et les risques à surveiller. Il présente également des stratégies concrètes pour investir, que ce soit en location longue durée, en meublé de courte durée ou via la méthode du ‘house hacking’.
Round Rock : une ville de périphérie qui joue dans la cour des grandes
Round Rock se trouve dans le comté de Williamson, au cœur du Texas central, sur le corridor de l’Interstate 35 qui relie Austin au reste de l’État. La distance jusqu’au centre d’Austin est de l’ordre de 18–19 miles, soit environ 25 minutes de route hors heures de pointe, même si le trajet peut s’allonger à 40–45 minutes aux heures de forte affluence.
Entre 2010 et 2020, la population de la ville a augmenté d’environ 40 %, passant de moins de 100 000 à plus de 140 000 habitants.
L’âge médian est compris entre 32 et 36 ans selon les sources, nettement inférieur à la moyenne américaine. Plus de 40 % de la population possède un diplôme universitaire, avec un taux d’achèvement du lycée de plus de 94 %. Autrement dit, Round Rock concentre une population jeune, qualifiée et en emploi, ce qui se traduit par un revenu médian très élevé : autour de 96 000–97 000 dollars par ménage en 2024, certains jeux de données évoquant aussi un niveau de 80 000–90 000 dollars pour des périodes antérieures.
Les courses alimentaires sont près de 15 % moins coûteuses que la moyenne nationale.
Un moteur économique puissant, porté par la tech et la santé
Si Round Rock attire autant, ce n’est pas seulement pour ses maisons et ses écoles. L’économie locale est l’une des plus dynamiques du pays. La ville a été classée 14e ou 15e meilleure ville pour la croissance économique parmi les agglomérations de moins de 250 000 habitants par l’annuaire CoworkingCafe, avec des indicateurs très solides sur la création d’emplois, l’évolution du PIB local, les investissements dans les infrastructures, le niveau d’éducation et la sécurité.
Entre 2019 et 2023, Round Rock a connu une progression remarquable de son PIB (de 46 à 51 %) et de ses revenus médians (+1/3), accompagnée d’un taux de chômage très bas (3,1 %), la positionnant parmi les meilleures petites villes américaines pour l’emploi.
L’élément emblématique, c’est bien sûr la présence de Dell Technologies, dont le siège mondial est installé à Round Rock. Le campus, situé à l’intersection de l’I‑35 et de la State Highway 45, emploie localement de l’ordre de 13 000 à 17 000 personnes. Les salaires sont particulièrement attractifs : un salaire moyen au‑delà de 90 000 dollars, des postes d’entrée autour de 62 000 dollars et des fonctions commerciales seniors qui dépassent aisément 170 000–180 000 dollars annuels.
La ville de Round Rock, au Texas, accueille des sièges sociaux et des installations majeures comme Dell, Emerson Automation Solutions et IBM. Son paysage économique est diversifié, incluant des acteurs de la santé (Baylor Scott & White Medical Center, St. David’s Round Rock Medical Center) et du commerce (IKEA Round Rock, Round Rock Premium Outlets). En élargissant à la région métropolitaine Austin-Round Rock, on trouve le cluster technologique ‘Silicon Hills’ avec des géants comme Tesla, Samsung, Google, Amazon, Meta, AMD et Applied Materials. Cet écosystème regroupe plus de 7 600 employeurs dans la tech et près de 140 000 travailleurs du secteur.
Pour l’investisseur immobilier, cette base économique diversifiée est un gage de résilience. La demande locative ne dépend pas d’un seul employeur ou d’un seul secteur, et la création continue de postes qualifiés soutient à la fois les loyers et les prix de vente.
Un marché immobilier en transition : de l’euphorie au rééquilibrage
Après des années d’envolée, le marché immobilier de Round Rock a entamé une phase de normalisation. La hausse des taux d’intérêt et l’augmentation rapide de l’offre ont transformé un marché ultra‑vendeur en environnement beaucoup plus favorable aux acheteurs.
Le prix médian au pied carré, en dollars, avec un fléchissement proche de 9 % sur trois ans.
Le temps de vente s’est allongé lui aussi. Là où une maison partait parfois en quelques jours en 2021–2022, il faut désormais compter en moyenne 60 à 70 jours, parfois jusqu’à 90 jours, avec un allongement de près de 13 % sur trois ans. Le ratio prix de vente / prix de liste oscille aux alentours de 97 %, et la plupart des biens se négocient quelques pourcents sous le prix affiché. En août 2025, environ deux tiers des ventes se concluaient en dessous du prix demandé, et plus de 60 % des annonces avaient connu au moins une baisse de prix.
Un indicateur clé pour évaluer le marché immobilier est le nombre de mois d’inventaire. Actuellement, dans la ville, l’offre varie d’environ 4 à plus de 6 mois. Dans le comté de Williamson, la réserve de biens atteint 5,4 mois. Ces chiffres indiquent que le marché est sorti d’une situation de pénurie absolue pour entrer dans une phase dite « tiède », nettement favorable aux acheteurs. Ces derniers disposent désormais de plus de temps et d’une marge de négociation accrue, particulièrement sur les segments de prix élevés.
Pour un investisseur, cela ouvre une fenêtre stratégique : les fondamentaux démographiques et économiques sont toujours très solides, les prix ont corrigé depuis leurs sommets, le stock s’est enrichi (près de 950 annonces en vente au niveau de la ville dans certaines séries de données), et les vendeurs sont moins enclins à exiger des offres surévaluées ou des conditions extrêmes.
Niveaux de prix : de l’entrée de gamme aux quartiers haut de gamme
Pour se repérer dans la structure des prix, il est utile de regarder les tranches de valeur où l’activité est la plus forte. Les données de mai 2025 montrent par exemple que les segments 250 000–300 000 dollars et 350 000–400 000 dollars affichent les indices d’activité les plus élevés, avec des mois d’inventaire relativement bas (environ 2,4 mois dans la fourchette 250 000–300 000 dollars). À l’opposé, les biens entre 600 000 et 650 000 dollars présentent un stock plus lourd et un indice d’activité plus faible, signe d’un marché plus lent pour le haut de gamme.
Pour se faire une idée rapide, voici une comparaison de quelques quartiers représentatifs.
Découvrez le charme et l’authenticité des centres-villes anciens, riches en patrimoine.
Explorez les zones contemporaines avec leurs infrastructures neuves et leur dynamisme économique.
Appréciez le calme et l’espace des zones pavillonnaires, idéales pour les familles.
Plongez dans l’ambiance des quartiers vivants, concentrant commerces, cafés et vie nocturne.
Exemple de niveaux de prix par quartier (vente)
| Quartier | Prix médian maison | Prix médian au pied² |
|---|---|---|
| Greenslopes at Lake Creek | 295 000 $ | 256 $/pi² |
| Turtle Creek | 300 000 $ | 217 $/pi² |
| Cambridge Heights | 333 750 $ | 206 $/pi² |
| South Creek | 350 000 $ | 221 $/pi² |
| Meadows at Chandler Creek | 375 000 $ | 218 $/pi² |
| Eagle Ridge | 404 500 $ | 172 $/pi² |
| Round Rock Ranch | 402 500 $ | 184 $/pi² |
| Vizcaya | 485 000 $ | 215 $/pi² |
| Cat Hollow | 441 650 $ | 216 $/pi² |
| Forest Creek | 614 994 $ | 200 $/pi² |
| Wood Glen | 690 500 $ | 208 $/pi² |
| Behrens Ranch | 757 000 $ | 230 $/pi² |
| Hidden Glen | 800 000 $ | 222 $/pi² |
| Lake Forest (autre source) | 870 000 $ | n.d. |
On voit clairement trois grandes strates :
– un socle “abordable” sous les 400 000 dollars (South Creek, Cambridge Heights, Turtle Creek, Greenslopes) intéressant pour des stratégies de cash‑flow ou de “house hacking” ;
– un cœur de marché entre 400 000 et 550 000 dollars (Eagle Ridge, Round Rock Ranch, Vizcaya, Cat Hollow, Paloma Lake) adapté à la location familiale classique ;
– un haut de gamme au‑delà de 600 000 dollars (Forest Creek, Behrens Ranch, Hidden Glen, Lake Forest) plus orienté valorisation patrimoniale et niche locative.
Un marché locatif solide, mais en respiration
Côté location, Round Rock présente une structure assez équilibrée : environ 56 % des logements sont occupés par leurs propriétaires et 44 % par des locataires, soit plus de 20 000 ménages locataires. Le taux de vacance locative tourne autour de 4,9 %, ce qui reste relativement bas et traduit une demande soutenue.
Les données sur les loyers montréalais présentent des écarts selon les sources. Le loyer médian mensuel pour la ville est généralement situé entre 1 900 et 2 000 $, tandis que le loyer moyen se situe plutôt entre 1 600 et 1 700 $. Une source indique un loyer moyen de 1 514 $ en 2024, soit 3 % de plus que la médiane nationale. D’autres séries font état de moyennes plus élevées, jusqu’à 1 800–2 000 $, reflétant la forte hausse post-Covid suivie d’un léger recul.
Les données par typologie donnent un aperçu plus concret :
– studios : entre 1 000 et 1 400 dollars selon les sources ;
– T1 : le plus souvent entre 1 100 et 1 300 dollars ;
– T2 : autour de 1 500–1 600 dollars ;
– T3 : typiquement entre 1 975 et un peu plus de 2 000 dollars ;
– T4 : souvent entre 1 850 et 2 350 dollars.
La répartition des loyers montre que plus de la moitié des biens à louer se situent entre 1 000 et 1 500 dollars, environ un tiers entre 1 500 et 2 000 dollars, et une petite minorité au‑dessus de 2 000 dollars.
Tableau synthétique des loyers moyens (tendances)
| Type de logement | Fourchette de loyer moyen mensuel (sources diverses) |
|---|---|
| Studio | 1 000 – 1 400 $ |
| 1 chambre (T1) | 1 100 – 1 500 $ |
| 2 chambres (T2) | 1 450 – 1 620 $ |
| 3 chambres (T3) | 1 975 – 2 070 $ |
| 4 chambres (T4) | 1 845 – 2 350 $ |
| Maison individuelle | ≈ 2 000 $ (médiane) |
| Appartement moyen | ≈ 1 170 $ |
Sur un an, plusieurs rapports signalent une baisse modérée des loyers (de l’ordre de 3 à 7,5 % selon les indicateurs), avec des variations par type de bien (studios et T1 en hausse, T2 en baisse sur certains segments). Cela traduit un marché en respiration après plusieurs années de fortes hausses, mais qui reste décrit comme “WARM” ou légèrement au‑dessus de la moyenne nationale en termes de demande.
C’est la part moyenne des revenus que les ménages locataires consacrent au logement, bien en dessous du seuil de 30 %.
Rentabilité : long terme, courte durée et “rent by the room”
Pour mesurer l’attrait du marché, on peut regarder les cap rates (taux de capitalisation) et cash‑on‑cash (retour sur fonds propres) observés sur différents types de stratégies à Round Rock.
Les chiffres disponibles dessinent une image assez claire.
Rendus typiques par stratégie (exemples fournis)
| Stratégie | Prix d’achat moyen | Cap rate moyen | Cash‑on‑cash moyen | Apport moyen à la clôture |
|---|---|---|---|---|
| Location courte durée – maison | 325–375 k$ | 9–10 % | 10–11 % | 82 000 $ (meublé) |
| Location courte durée – 2–4 lots | 375–450 k$ | 8–10 % | 9–11 % | 118 000 $ (meublé) |
| Location longue durée – 2–4 lots | 350–450 k$ | 4–6 % | 5–7 % | 100 000 $ |
| Location longue durée – maison | 325–350 k$ | 4–6 % | 5–6 % | 76 000 $ |
| House hacking – 2–4 lots | 375–450 k$ | n.d. | n.d. | 20–25 000 $ |
| House hacking – maison | 225–275 k$ | n.d. | n.d. | 18 000 $ |
On voit que la location courte durée (type Airbnb/VRBO), correctement gérée et meublée, peut dégager des cap rates proches de 9–10 % et des cash‑on‑cash supérieurs à 10 %, surtout sur des maisons individuelles bien situées. Les locations longue durée classiques se situent davantage dans une fourchette de 4–6 % de cap rate et 5–7 % de cash‑on‑cash, ce qui reste correct dans un marché de croissance.
Round Rock constitue un marché très attractif pour la location par chambre. Cette rentabilité est favorisée par les grandes surfaces habitables des logements et le niveau des loyers, permettant de maximiser le revenu au pied carré. Les opportunités sont particulièrement intéressantes à proximité des grands employeurs, du campus d’Austin Community College et des principaux axes de transport.
Où investir à Round Rock : panorama des principaux quartiers
La question du quartier est centrale, car elle conditionne le profil de locataire, la stabilité de l’occupation, la valorisation future et le montant des taxes locales. Round Rock offre une palette très large, du lotissement abordable aux communautés golfiques de luxe.
Teravista : la master‑planned community emblématique
Teravista est une vaste communauté planifiée autour d’un golf 18 trous, avec centres communautaires, piscines, salle de sport, sentiers de randonnée et plans d’eau. Le quartier a été plusieurs fois distingué comme meilleure communauté planifiée de la région d’Austin. Les maisons y sont modernes, idéales pour les familles actives.
Les prix de vente moyens tournent autour de 500 000–515 000 dollars, avec des loyers médians proches de 2 500 dollars. Les loyers pour un T1 se situent aux alentours de 1 680 dollars et pour un T2 autour de 2 250 dollars. C’est un secteur privilégié pour une stratégie de location familiale de standing ou pour de la courte durée haut de gamme à proximité des grands employeurs.
Forest Creek : golf, écoles et standing
Forest Creek est un autre quartier golfique prestigieux, avec piscine de type bassin olympique junior, courts de tennis, parcs et accès à de très bonnes écoles. Les prix médians des maisons se situent autour de 615 000–650 000 dollars, avec des ventes allant parfois jusqu’à 900 000 dollars. Les loyers se situent dans la fourchette haute du marché, généralement pour des T3 et T4.
Ce segment vise des ménages aisés. Pour l’investisseur, l’objectif principal est la valorisation du capital et la stabilité à long terme, plutôt que la maximisation du cash-flow mensuel.
Behrens Ranch, Hidden Glen, Lake Forest : haut de gamme résidentiel
Behrens Ranch, sur plus de 500 acres, offre des maisons modernes aux plans ouverts, entourées de chênes matures, avec piscines, club house et courts de tennis. Le prix médian y avoisine 757 000 dollars. Hidden Glen et Lake Forest affichent des niveaux comparables voire supérieurs (800 000 à 870 000 dollars pour le prix médian à Lake Forest).
Ces quartiers se prêtent davantage à une stratégie patrimoniale, éventuellement à une location meublée très haut de gamme, mais restent en dehors du cœur du marché locatif grand public.
Cat Hollow et Brushy Creek : famille, parcs et accessibilité
Cat Hollow combine ambiance de banlieue verdoyante, proximité de parcs (Cat Hollow Park) et accès raisonnable aux axes. Le prix médian des maisons se situe autour de 440 000–515 000 dollars selon les sources, pour un loyer médian voisin de 2 500 dollars. Brushy Creek, au “pied” du Hill Country, se distingue par ses sentiers, ses parcs et sa proximité d’Old Settlers Park et du Brushy Creek Regional Trail. Les valeurs médianes des maisons y tournent autour de 415 000–485 000 dollars.
Ces secteurs présentent un bon équilibre entre prix d’entrée abordable, une demande locative soutenue de la part des familles et un potentiel de plus-value. Ils bénéficient d’une réputation de quartiers prisés par les ménages avec enfants.
Quartiers abordables : South Creek, Cambridge Heights, Turtle Creek…
Pour des investisseurs cherchant un ticket d’entrée plus faible, plusieurs quartiers se distinguent : South Creek (prix médian autour de 350 000 dollars), Cambridge Heights (environ 335 000 dollars), Turtle Creek (300 000 dollars), Greenslopes at Lake Creek (295 000 dollars). Le prix au pied carré y est souvent attractif comparé au reste de la ville.
Ces zones permettent de viser une clientèle de jeunes ménages ou de travailleurs du secteur tertiaire, avec des loyers qui restent soutenus par rapport au coût d’acquisition, ce qui peut améliorer le cash‑flow dès les premières années.
Downtown Round Rock et Old Town : charme historique et potentiel de densification
Le centre historique de Round Rock, avec ses restaurants, bars, boutiques et animations (Chalk Walk Arts Festival, etc.), est un autre axe intéressant. La ville a une stratégie claire de densification autour de Main Street : l’objectif est de créer au moins 1 000 logements dans un rayon de 400 mètres, avec un plan d’urbanisme (Round Rock 2030) et un plan directeur du centre‑ville qui favorisent les usages mixtes, la marche et la vie de quartier.
Pour l’investisseur, le centre peut offrir :
– des opportunités d’acquérir des maisons anciennes à rénover ;
– des townhomes ou petits immeubles à usage mixte ;
– des biens adaptés à la location courte durée ou de moyenne durée (professionnels en mission, tourisme local).
Avec l’ouverture prévue d’un nouveau parc “Town Green Downtown” et la requalification des zonages du centre, la zone devrait bénéficier de l’essentiel de la croissance urbaine dans les prochaines années.
Gattis School Road, Paloma Lake, Siena et autres pôles en vue
Le corridor de Gattis School Road a longtemps été un axe d’investissement privilégié, avec des communautés comme Windy Park, Dove Creek, Round Rock Ranch, Westchester Park ou Sonoma. On y trouve un bon mélange de prix accessibles, de proximité des artères majeures et de parcs.
Paloma Lake ou Siena sont des lotissements relativement récents, souvent perçus comme capables de capter une prime de valorisation grâce à leurs équipements (lacs, parcs, écoles). Ces quartiers peuvent être pertinents pour des stratégies de long terme, en particulier si l’on anticipe des extensions d’infrastructures routières ou la construction de nouveaux équipements publics.
Neuf vs revente : que privilégier comme investisseur ?
Round Rock propose un volume significatif de constructions neuves, avec plus de 15 % des annonces en neuf dans certaines périodes et un stock de logements en hausse de 15 à 16 % sur les dernières années. Les programmes neufs jouent un rôle clé pour absorber la demande, mais posent aussi un choix stratégique pour l’investisseur.
Les atouts du neuf sont bien connus :
Les maisons neuves offrent plusieurs atouts : elles sont conformes aux derniers codes du bâtiment, souvent très performantes énergétiquement ; elles proposent des plans modernes, en open-space, avec des configurations adaptées au télétravail ; elles bénéficient de garanties constructeur allant d’un an à dix ans selon les éléments ; elles permettent de personnaliser les finitions et options ; et elles donnent souvent accès à des incitations financières, comme la prise en charge partielle des frais de clôture, des rabais de taux d’intérêt, ou des « packages » d’électroménager ou d’améliorations.
En contrepartie, les taxes foncières peuvent être plus élevées (valeur d’évaluation pleine et récente), et les délais de livraison peuvent s’allonger. En octobre 2025, les maisons neuves se vendaient en médiane autour de 430 000 dollars, contre 500 000 dollars un mois auparavant, mais restaient davantage orientées vers un marché d’acheteurs exigeants.
Les maisons de revente (existantes) offrent, elles, plusieurs avantages :
L’achat dans un quartier déjà établi offre plusieurs avantages : un environnement social connu avec des arbres matures, des lots souvent plus grands qu’en neuf, et des taxes foncières potentiellement moins lourdes grâce à des évaluations antérieures. Il est aussi possible de négocier davantage, surtout sur des biens ayant subi plusieurs baisses de prix, et d’obtenir une meilleure rentabilité au pied carré, particulièrement pour les maisons à rénover.
Le revers de la médaille, c’est le besoin possible de travaux : toiture à reprendre (fréquents dégâts de grêle au Texas), problèmes de fondations liés aux sols argileux, mises à niveau de plomberie ou d’HVAC dans le parc antérieur à 2000. Pour un investisseur à l’aise avec le “value‑add” (ajout de valeur via rénovation), c’est un terrain de jeu idéal, notamment pour des stratégies de BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat).
Cadre fiscal texan : avantageux mais à bien maîtriser
L’un des grands attraits du Texas pour les investisseurs tient à sa fiscalité. L’État n’applique ni impôt sur le revenu individuel, ni impôt spécifique sur les plus‑values, ni impôt sur la succession. Pour un propriétaire bailleur, cela signifie qu’aucune ponction ne viendra s’ajouter, au niveau de l’État, aux impôts fédéraux déjà dus sur les revenus locatifs et plus‑values.
La facture médiane annuelle de taxe foncière au Texas atteint environ 6 700 dollars.
Pour un bien de 400 000 dollars au taux moyen de 1,74 %, la taxe annuelle s’élève à près de 6 960 dollars, soit près de 580 dollars par mois, ce qui représente une part non négligeable du cash‑flow. Pour un investisseur, l’analyse de la taxe foncière par quartier et par district scolaire est donc incontournable.
Plusieurs dispositifs viennent toutefois atténuer la charge pour les résidences principales (homestead) :
À partir de 2026, l’exemption de base pour le district scolaire est portée à 140 000 dollars de valeur. Les contribuables de plus de 65 ans ou handicapés peuvent bénéficier d’une exonération supplémentaire de 60 000 dollars, permettant une exemption totale potentielle de 200 000 dollars de valeur. De plus, pour la période 2024–2026, la hausse annuelle de la valeur imposable est plafonnée à 10 % pour les résidences principales (homesteads) et à 20 % pour les biens non occupés par leur propriétaire d’une valeur inférieure ou égale à 5 millions de dollars.
Ces protections bénéficient surtout aux occupants, mais peuvent entrer en jeu dans une stratégie de “house hacking” où l’investisseur réside une partie du temps dans le bien.
Au niveau fédéral, les règles classiques s’appliquent : amortissement (dépréciation) des immeubles de rapport, imposition des plus‑values (long terme entre 0 et 20 % selon le revenu, court terme au taux marginal), recapture d’amortissement à 25 %, et possibilité de différer l’imposition via des échanges 1031 entre biens de même nature. Une réforme récente (One Big Beautiful Bill) a rétabli la dépréciation accélérée à 100 % pour certains actifs et pérennisé la déduction de 20 % pour les revenus d’activités en “pass‑through” (LLC, sociétés de personnes, etc.), ce qui peut améliorer sensiblement le rendement après impôt de projets de rénovation lourde.
Coût de la vie, charges et budget locatif
Pour juger de la soutenabilité des loyers et des charges, il est utile de regarder le budget “type” des ménages à Round Rock. Pour un adulte seul, un revenu de l’ordre de 50 000–52 000 dollars par an est considéré comme permettant de vivre confortablement. Les postes principaux se présentent ainsi :
– logement : 1 200 dollars par mois pour un locataire moyen dans un T1 ou petit T2 ;
– transport : 400 dollars (carburant, assurance auto de 100–200 dollars, entretien) ;
– alimentation : 350 dollars ;
– énergie et services (électricité, eau, internet, poubelles) : 250–400 dollars au total ;
– santé : 200 dollars en moyenne.
Pour une famille aux revenus d’environ 85 000 dollars, le logement représente la dépense mensuelle principale, soit environ 1 800 dollars.
Du côté des charges propriétaires, il faut compter :
– taxes foncières : souvent autour de 1,5–2 % de la valeur du bien par an ;
– assurance habitation (y compris risques climatiques) ;
– éventuelles cotisations d’association de propriétaires (HOA), plus fréquentes dans les communautés planifiées ;
– entretien courant (jardin, réparations mineures) ;
– frais de gestion locative si on délègue (souvent 8 % du loyer + frais de mise en location chez de nombreux gestionnaires de la région).
L’analyse de rendement doit intégrer ces éléments pour éviter les mauvaises surprises, en particulier dans les nouveaux lotissements où taxes et HOA peuvent être plus lourdes.
Infrastructures, qualité de vie et attractivité locative
Un autre pilier de la thèse d’investissement à Round Rock tient à la qualité de vie, très mise en avant dans les classements nationaux. La ville est régulièrement citée parmi les meilleurs endroits où vivre aux États‑Unis, et a même été classée première par Bankrate en 2023. Elle est également réputée pour sa sécurité : une étude SmartAsset la place 14e ville la plus sûre sur 200 grandes villes étudiées, tandis que d’autres classements la hissent au 4e rang. Dans un sondage local, plus de 80 % des habitants disent se sentir en sécurité lorsqu’ils se promènent dans leur quartier la nuit.
La ville consacre des investissements majeurs à ses parcs, équipements sportifs et infrastructures pour offrir des espaces de loisirs de qualité à tous ses habitants.
Plus de 2 300 acres d’espaces verts, avec 56,5 millions de dollars investis dans les parcs et sentiers sur 8 ans et 14 projets actuellement en développement.
Parc phare de 645 acres avec terrains de sport, aires de jeux et sentiers. Futur centre de performance athlétique, extension du parc aquatique, complexe multi-activités agrandi et nouvelles installations sportives.
Parc spécialement conçu pour être accessible et accueillir tous les publics, quel que soit leur âge ou leurs capacités.
Parc dédié aux sports, complétant l’offre de loisirs et d’infrastructures sportives de la municipalité.
La ville revendique d’ailleurs le titre de “Sports Capital of Texas”, notamment grâce à la présence du stade Dell Diamond, où évolue l’équipe de baseball des Round Rock Express, et aux nombreux tournois et événements sportifs qui attirent familles et visiteurs. À cela s’ajoutent des atouts plus “loisir” comme le gigantesque parc aquatique intérieur Kalahari Resorts & Conventions, les outlets de Round Rock Premium Outlets, ou des restaurants emblématiques comme Round Rock Donuts.
Le réseau routier est très développé, avec plusieurs autoroutes et artères majeures (I‑35, SH‑130, US‑79…). L’aéroport international est accessible en environ 25 minutes. La ville investit plus de 160 millions de dollars d’ici 2026 pour étendre le réseau, avec des travaux prévus sur plusieurs axes. Ces projets s’inscrivent dans un plan directeur des transports sur 30 ans.
Enfin, les écoles constituent un atout majeur. Le district scolaire indépendant de Round Rock (RRISD) est très bien noté, avec de nombreuses écoles élémentaires, collèges et lycées affichant des scores élevés dans les classements nationaux. Des établissements comme Cactus Ranch Elementary ou Chandler Oaks Elementary atteignent les meilleures notes possibles, et Round Rock High School se distingue aussi. Pour un investisseur visant les familles, être dans un bon secteur scolaire est un levier de valorisation à long terme.
Stratégies d’investissement adaptées à Round Rock
Avec ces fondamentaux, plusieurs approches se prêtent particulièrement bien au marché de Round Rock.
La location longue durée “classique” sur des maisons individuelles de 3–4 chambres dans les quartiers de milieu de gamme constitue la stratégie la plus simple et la plus robuste. Les ménages en âge de travailler et les familles attirées par les écoles assurent une demande stable ; le cash‑flow net se situe en général dans la fourchette évoquée (cap rate 4–6 %), avec un potentiel d’appréciation raisonnable (prévisions de hausse annuelle de 2–3 % à moyen terme, après la phase de correction actuelle).
La location courte durée dans des zones proches des attractions (Dell Diamond, Kalahari, centre-ville, lacs et parcs) peut offrir des revenus significativement plus élevés. Elle nécessite toutefois de respecter les régulations locales et implique une gestion plus intensive (ménage, rotation des locataires, marketing) ou le recours à un gestionnaire spécialisé. Cette stratégie, avec des taux de capitalisation annoncés autour de 9–10 %, s’adresse principalement à des investisseurs prêts à s’engager dans ce type d’exploitation.
Le “rent by the room” et le “house hacking” sur des maisons à grand plan sont aussi très intéressants, Round Rock étant cité comme un des meilleurs marchés pour ce type de montage : acheter une grande maison, occuper une chambre, louer les autres à des colocs salariés permet de réduire fortement le coût net du logement, voire de générer un cash‑flow positif avec un apport initial relativement modeste (de l’ordre de 18 000 à 25 000 dollars dans les exemples fournis).
Enfin, pour des profils plus avancés, il existe tout un champ d’investissement dans : l’immobilier, les actions et les entreprises émergentes.
– les petits immeubles de 2 à 4 logements ;
– les programmes neufs à forte composante locative (build‑to‑rent) ;
– les locaux commerciaux ou mixtes, notamment dans ou près du centre‑ville, où les taux de capitalisation moyens autour de 5,7 % et un prix moyen de 470 dollars le pied carré sont relevés pour certains actifs.
Risques et points de vigilance
Aucun marché n’est exempt de risques, et Round Rock n’échappe pas à quelques défis spécifiques.
Sur le plan physique, le sous‑sol argileux du centre du Texas est connu pour provoquer des mouvements de fondation, surtout en cas d’alternance pénurie/abondance d’eau. Les inspections doivent donc porter une attention particulière à la structure, aux fissures et au drainage du terrain. Les épisodes de grêle peuvent aussi endommager les toitures, et la climatisation (HVAC) travaille dur une bonne partie de l’année, ce qui nécessite des systèmes en bon état.
Entre 2011 et 2021, les prix ont connu une hausse rapide d’environ 40 % (valeur médiane), suivie d’une correction de 5 à 11 %. Les prévisions indiquent une transition vers un marché d’acheteurs jusqu’en 2026, avec des stocks élevés et des prix sous pression à court terme. Investir aujourd’hui implique d’accepter une valorisation stable ou légèrement baissière sur 1 à 2 ans, avant une reprise plus modérée.
Les loyers, eux aussi, ont commencé à refluer légèrement après leur pic, avec des baisses de quelques pourcents sur un an. Dans les segments les plus chers (grandes maisons haut de gamme), l’ajustement peut être plus marqué si l’offre continue de se développer plus vite que la demande.
Les récentes réformes au Texas offrent un répit aux propriétaires occupants (via une hausse des exemptions pour la résidence principale) et aux petites entreprises (par un relèvement du seuil d’exonération de la taxe sur les biens mobiliers). Cependant, les propriétaires de biens locatifs n’en bénéficient que de manière indirecte, alors que ces taxes restent une charge financière importante, bien que prévisible.
Comment s’y prendre concrètement pour investir à Round Rock
Pour conclure, il est utile de résumer une démarche pragmatique d’investissement à Round Rock.
La première étape consiste à clarifier sa stratégie : viser le cash‑flow immédiat via la location longue durée dans un quartier abordable comme South Creek ou Cambridge Heights ? Maximiser le rendement en courte durée près de Dell Diamond ou du centre‑ville ? Ou encore chercher une plus‑value patrimoniale dans un quartier haut de gamme comme Behrens Ranch ou Forest Creek ?
Pour réussir un investissement locatif à Round Rock/Austin, une connaissance approfondie des quartiers, des districts scolaires, des niveaux de taxe foncière et des attentes des locataires cibles est essentielle. Il est fortement recommandé de se faire accompagner par des agents immobiliers locaux spécialisés auprès des investisseurs et par un gestionnaire de biens expérimenté dans la région. Ce partenariat permet de réduire considérablement la courbe d’apprentissage et d’éviter les écueils courants.
La deuxième étape est financière. Le marché texan offre une large palette de financements : prêts conventionnels classiques (avec 20–25 % d’apport), prêts à ratio de couverture de la dette (DSCR) basés sur les loyers attendus, lignes de crédit sur valeur nette (HELOC) ou prêts dits “hard money” pour les projets de rénovation rapide. Les closing costs se situent en général entre 2 et 5 % du prix d’achat, et les prêteurs exigent souvent 20–25 % de mise de fonds et plusieurs mois de réserves de remboursement.
L’État du Texas se caractérise par l’absence d’impôt sur le revenu, compensée par des taxes foncières élevées. Les propriétaires peuvent contester annuellement la valeur d’évaluation de leur bien auprès du district du comté. Pour les investisseurs locatifs, le cadre est souple : pas de contrôle des loyers et des procédures d’éviction relativement rapides en cas de non-paiement, à condition de respecter les délais de préavis légaux.
Dans ce cadre, investir dans l’immobilier à Round Rock signifie essentiellement parier sur :
– un bassin d’emplois diversifié, porté par la tech et la santé ;
– une population en croissance et plutôt aisée ;
– une qualité de vie et des infrastructures qui continuent d’attirer familles et entreprises ;
– un marché immobilier qui a corrigé ses excès mais dont les fondamentaux restent solides.
Pour des investisseurs capables de raisonner à moyen et long terme, de bien sélectionner leurs quartiers et de maîtriser les coûts d’exploitation, Round Rock offre ainsi un terrain d’investissement particulièrement intéressant dans le paysage texan.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, disposant d’un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel aux États-Unis pour rechercher du rendement locatif et une exposition en dollars. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Floride, Texas, Tennessee), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle à Round Rock, Texas, ville dynamique de l’aire métropolitaine d’Austin, combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via LLC) et définition d’un plan de diversification dans le temps. Ce type d’accompagnement permet à l’investisseur de profiter des opportunités du marché de Round Rock tout en maîtrisant les risques (juridiques, fiscaux, locatifs) et en intégrant cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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