Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Dans un marché immobilier suisse en constante évolution, l’éternel dilemme entre la rentabilité des propriétés en mode Airbnb et celle des locations longue durée attire l’attention des propriétaires et investisseurs. Chaque ville présente des opportunités uniques et des défis particuliers qui influencent la rentabilité de ces investissements immobiliers.
Étude comparative des villes suisses
Cette étude se penche sur des villes suisses clés, telles que Zurich, Genève et Lausanne, afin d’éclairer les différences significatives de rentabilité proposées par l’une ou l’autre méthode.
Facteurs clés de rentabilité
Dans un contexte où le retour sur investissement est essentiel, comprendre comment les fluctuations de la saison touristique et les réglementations locales affectent ces deux options est crucial pour maximiser les gains potentiels des investisseurs.
Introduction à l’étude de rentabilité des locations en Suisse
Le marché immobilier suisse en 2025 se caractérise par une hausse continue des prix, soutenue notamment par la baisse du taux directeur de la Banque nationale suisse et la forte demande tant pour l’achat que pour la location. Les loyers résidentiels ont augmenté jusqu’à 6,4 % entre 2023 et 2024, avec un taux de vacance historiquement bas à seulement 1,6 %, illustrant la tension sur le marché locatif. Cette dynamique est particulièrement marquée dans les grandes villes comme Zurich, Genève et Lausanne, où l’offre reste limitée face à une croissance démographique soutenue et à une immigration importante.
Dans ce contexte tendu, deux grandes tendances émergent dans le secteur locatif : la location touristique de courte durée (notamment via des plateformes comme Airbnb) et la location résidentielle traditionnelle de longue durée.
| Critère | Location court terme (Airbnb) | Location long terme |
| Durée du séjour | Quelques jours à quelques semaines | Plusieurs mois ou années |
| Public cible | Touristes, voyageurs d’affaires | Résidents locaux ou expatriés |
| Besoins spécifiques | Flexibilité, équipements complets | Stabilité du logement |
| Taux d’occupation | Variable selon saisonnalité | Plus stable sur l’année |
| Coûts d’entretien | Plus élevés (ménage fréquent) | Modérés |
| Gestion administrative | Forte rotation des locataires | Moins fréquente |
| Réglementation | Souvent stricte/localisée | Encadrement national/cantonal |
Les locations touristiques ciblent principalement les voyageurs recherchant flexibilité et localisation centrale. Elles impliquent toutefois des coûts opérationnels supérieurs : ménage fréquent, renouvellement du linge de maison et gestion logistique accrue. Par ailleurs, plusieurs villes suisses réglementent fortement ces activités afin de protéger le parc locatif traditionnel.
À l’inverse, les locations longue durée répondent aux besoins de stabilité des habitants permanents ou travailleurs expatriés. Elles garantissent généralement un revenu régulier mais peuvent être soumises à des encadrements plus stricts concernant les hausses de loyers.
Les principaux paramètres économiques à prendre en compte lors d’une étude comparative sont :
- Taux d’occupation annuel moyen
- Revenus bruts mensuels/annuels attendus
- Coûts fixes (charges copropriété/communes)
- Coûts variables (entretien courant/ménage)
- Fiscalité locale applicable
- Évolution réglementaire spécifique aux communes
La demande pour ces deux types de location reste élevée dans les centres urbains suisses majeurs : Zurich attire surtout une clientèle internationale diversifiée ; Genève bénéficie du dynamisme onusien ; Lausanne profite tant du tourisme que d’un fort bassin étudiant.
L’objectif principal de cette étude comparative sera donc d’analyser objectivement quelle stratégie – location courte ou longue durée – offre aujourd’hui en Suisse le meilleur équilibre entre rentabilité nette potentielle et risques associés. L’analyse portera aussi bien sur les aspects financiers qu’opérationnels tout en intégrant l’évolution récente des cadres législatifs locaux susceptibles d’impacter chaque modèle économique.
Bon à savoir :
L’étude de la rentabilité des locations en Suisse s’inscrit dans un contexte immobilier marqué par une forte demande locative, tant touristique que résidentielle. Les locations à court terme, comme Airbnb, attirent des touristes à la recherche de flexibilité et d’expériences locales, tandis que les locations à long terme ciblent les résidents recherchant stabilité et sécurité. Les paramètres clés, tels que les taux d’occupation variables, les coûts d’entretien récurrents et la réglementation locale, sont cruciaux pour évaluer la rentabilité. Les villes comme Zurich, Genève et Lausanne montrent une forte demande pour les deux types de location, avec des préférences qui évoluent au gré des saisons et des événements locaux. L’objectif de l’étude comparative de l’article est d’analyser ces dynamiques pour déterminer quelle option s’avère la plus rentable, en tenant compte des tendances spécifiques et des exigences régionales.
Analyse des rendements : airbnb vs location longue durée
| Ville | Revenu mensuel moyen Airbnb (CHF) | Revenu mensuel moyen location longue durée (CHF) | Rendement brut Airbnb (%) | Rendement brut longue durée (%) |
| Zurich | 4 800 | 3 200 | ~8,5–10 | ~4,5–6 |
| Genève | 4 500 | 3 100 | ~8–9 | ~4,2–5,5 |
| Lucerne | 3 600 | 2 400 | ~7,5 | ~4 |
Points clés sur la rentabilité
- Les locations Airbnb génèrent en moyenne entre 30 et 50 % de revenus supplémentaires par rapport aux baux à long terme dans les grandes villes suisses.
- Les rendements bruts constatés pour l’Airbnb oscillent généralement entre 7 % et plus de 10 %, contre environ la moitié pour la location traditionnelle.
- Ces résultats s’accompagnent d’une volatilité accrue des revenus ainsi que d’exigences de gestion opérationnelle supérieures.
Facteurs influençant les rendements
- Saisonnalité : La demande touristique varie fortement selon les périodes ; été et hiver sont souvent plus lucratifs à Zurich et Lucerne grâce au tourisme d’affaires ou nature.
- Taux d’occupation : Plus élevé en location longue durée (proche de la pleine capacité), alors qu’en courte durée il oscille fréquemment entre 60 % et plus de 80 %, selon l’attractivité du quartier ou la période.
- Frais annexes :
- Frais de ménage fréquents
- Plateformes prenant jusqu’à 20–30% des revenus
- Mobilier à renouveler régulièrement
- Charges administratives accrues liées aux entrées/sorties des voyageurs
Régulations locales
Certaines villes comme Genève limitent drastiquement le nombre de nuitées autorisées pour une résidence principale ou imposent une déclaration systématique auprès des autorités. À Zurich, le cadre est un peu moins restrictif mais évolue rapidement vers davantage d’encadrement. Ces contraintes peuvent limiter artificiellement le rendement potentiel.
Impact économique actuel
Le contexte économique suisse post-pandémie reste marqué par un retour du tourisme international dans les centres urbains majeurs. Cependant, l’inflation sur les coûts énergétiques et le resserrement du crédit hypothécaire peuvent amener certains propriétaires à privilégier une sécurité locative accrue via un bail classique.
En période incertaine sur les marchés immobiliers résidentiels européens, Airbnb offre une flexibilité financière supérieure mais expose aussi à plus grande volatilité des flux nets perçus… La stabilité reste l’atout majeur du bail longue durée.
Avantages potentiels pour investisseurs/propriétaires
Liste comparative :
- Location Airbnb :
- Potentiel net supérieur si taux d’occupation élevé
- Adaptée aux biens bien situés/touristiques
- Souplesse pour occupation personnelle ponctuelle
- Location longue durée :
- Revenus stables toute l’année
- Gestion allégée ; moins chronophage
- Protection juridique forte vis-à-vis des impayés/occupations prolongées
Études de cas :
Zurich : Quartiers centraux proches gare/hôtels affichent un taux annuel d’occupation autour de 75%, générant jusqu’à CHF 58 000/an (avant frais), là où le même bien loué annuellement rapporte environ CHF 38 000.
Genève : Pour certains studios proches ONU/lac Léman, gains saisonniers via Airbnb dépassant CHF 54 000/an contre CHF 37 200 avec bail traditionnel—mais soumis à quotas municipaux stricts.
Lucerne : Moindre saisonnalité liée au tourisme naturel permet maintien régulier taux occupation >70 %, tout en imposant vigilance accrue sur variations tarifaires pendant périodes creuses.
Bon à savoir :
En Suisse, l’analyse des rendements entre Airbnb et les locations longue durée révèle des disparités significatives en fonction des villes et des conditions locales. À Zurich, les revenus mensuels moyens pour un hébergement Airbnb peuvent atteindre jusqu’à 50 % de plus que les locations traditionnelles, principalement en raison de la forte demande touristique et des événements professionnels. Toutefois, ces rendements sont fortement influencés par la saisonnalité et les taux d’occupation, avec une baisse notable en basse saison. À Genève, malgré la rigidité des régulations locales, les locations Airbnb conservent un avantage financier, mais impliquent des frais d’entretien plus élevés et une administrative plus complexe. Lucerne, quant à elle, présente une situation intermédiaire, où les taux d’occupation élevés compensent les coûts répartis sur toute l’année, résultant en des revenus totaux comparables mais avec moins de flexibilité qu’à Zurich ou Genève. Dans le contexte économique actuel, marqué par des incertitudes, les régulations fluctuantes et une tendance vers des séjours plus courts pourraient favoriser Airbnb pour sa flexibilité, bien que les engagements plus stables des baux longue durée assurent une certaine prévisibilité pour les investisseurs.
À retenir :
La rentabilité supérieure offerte par Airbnb se paie au prix fort en termes d’efforts opérationnels accrus, d’exposition réglementaire croissante et surtout — de volatilité face aux chocs économiques externes. La stabilité rassurante du bail long terme séduit encore beaucoup dans ce contexte mouvant malgré son rendement inférieur.
Comparaison par ville : quelles différences de rentabilité ?
| Ville | Revenu moyen Airbnb (mensuel, CHF) | Taux d’occupation Airbnb (%) | Prix moyen/nuit Airbnb (CHF) | Revenu location longue durée (mensuel, CHF) | Taux d’occupation longue durée (%) | Prix moyen/mois longue durée (CHF) |
| Zurich | 4 300 | 68–74 | 145 | 2 600–3 000 | >95 | 2 700 |
| Genève | 4 800 | 65–72 | 160 | 2 800–3 200 | >95 | 3 000 |
| Bâle | 3 900 | ~70 | ~120 | ~2 200 | >95 | ~2 200 |
| Lausanne | 4 100 | 66–71 | 135 | ~2 400 | >95 | ~2 400 |
| Berne | 3 500 | 65–70 | 110 | 1 950 | >95 | 1 950 |
Différences de rentabilité
- Les locations courte durée via Airbnb génèrent en moyenne entre +40 % et +70 % de revenus mensuels bruts supplémentaires par rapport à la location longue durée dans toutes les grandes villes suisses.
- Le taux d’occupation pour les locations saisonnières varie fortement selon la période :
- Haute saison touristique : jusqu’à +85 %, tarifs pouvant doubler ou tripler.
- Basse saison : occupation parfois inférieure à 50 %.
« L’encadrement législatif se durcit rapidement dans toutes les grandes villes suisses. »
Les perspectives montrent une poursuite du resserrement réglementaire visant à limiter l’expansion rapide des meublés touristiques afin de préserver le parc résidentiel. Cela pourrait réduire l’écart actuel entre rendement brut Airbnb et location classique. Toutefois, tant que la demande touristique demeure soutenue — notamment lors des grands événements — la courte durée restera attractive pour ceux prêts à gérer une activité plus complexe.
Pour un propriétaire potentiel :
- Avantage financier net si bonne gestion ET respect strict des règles locales ;
- Risque croissant lié aux évolutions réglementaires ;
- Importance majeure accordée au choix précis du quartier/segment client pour maintenir un haut niveau d’occupation malgré les restrictions grandissantes.
Bon à savoir :
À Zurich, les locations Airbnb génèrent en moyenne 40% de plus que les locations longue durée, malgré des taux d’occupation similaires autour de 70%, mais sont soumises à des régulations strictes limitant la durée de location. À Genève, bien que les Airbnb rapportent significativement plus par nuit, les réservations sont plus saisonnières, notamment grâce aux événements internationaux. À Bâle, les revenus issus des Airbnb sont boostés par les foires commerciales, mais ces bénéfices sont contrebalancés par des coûts de nettoyage plus élevés. À Lausanne, l’écart de rentabilité entre Airbnb et location longue durée est moins marqué, avec des taux d’occupation annuels plus stables, mais les propriétaires doivent naviguer dans un cadre réglementaire en évolution. Berne, quant à elle, présente des différences modérées, avec des tarifs mensuels de location longue durée souvent compétitifs face aux offres Airbnb. En termes de tendances futures, l’essor du télétravail pourrait homogénéiser la demande, et les régulations locales croissantes incitent à une prudence accrue pour les investisseurs potentiels.
Conseils pour choisir le bon type de location en Suisse
Critères essentiels à considérer lors du choix entre Airbnb et location longue durée en Suisse :
- Durée de séjour prévue
- Coût initial et frais annexes
- Flexibilité contractuelle
- Meublé ou non meublé
- Potentiel de rendement locatif
- Réglementation locale (limitations, taxes)
- Préférences liées au style de vie (services, indépendance)
- Situation spécifique selon la ville (Zurich, Genève…)
| Critère | Location Airbnb | Location longue durée |
|---|---|---|
| Coûts initiaux | Dépôt souvent limité ou inexistant ; frais d’entretien plus élevés ; ménage régulier ; commissions plateformes élevées | Dépôt généralement 1 à 3 mois de loyer ; honoraires d’agence possibles mais moins fréquents que dans certains pays voisins |
| Flexibilité | Très grande flexibilité : réservation pour quelques nuits à plusieurs mois, annulation possible selon conditions plateforme | Engagements classiques sur 6–12 mois voire davantage, résiliation soumise à préavis légal strict |
| Potentiel rendement locatif | Rendement élevé en haute saison touristique ou lors d’événements majeurs ; taux d’occupation très variable hors saison ; revenus parfois triples par rapport à la location classique durant l’été dans les zones dynamiques ; dépendance forte à la conjoncture touristique et aux avis clients. Certains propriétaires alternent avec des locations moyennes/longues durées pour stabiliser leurs revenus durant les périodes creuses. | Rendement plus stable mais plafonné : loyers réguliers toute l’année mais généralement inférieurs au revenu potentiel du court terme sur le long terme. Peu soumis aux fluctuations saisonnières. Moins risqué face aux vides locatifs si bail bien structuré. |
| Réglementation locale | Règles strictes dans certaines villes suisses : durée maximale autorisée souvent limitée (par exemple 90 jours/an dans des villes comme Genève), obligation potentielle de changer l’affectation du logement et paiement d’une taxe de séjour ; contrôle accru depuis plusieurs années surtout en centre-ville ou quartiers prisés ; législation évolutive suivant canton/commune ; attention au statut fiscal du loueur. | Cadre réglementaire clair avec droits et devoirs définis par le Code des obligations suisse et régulations cantonales spécifiques ; protection accrue du locataire une fois le bail signé. Pas soumis aux limitations annuelles aussi fortes que pour la location courte durée. |
Préférences liées au style de vie :
- Pour un séjour temporaire ou incertain, un appartement Airbnb meublé offre simplicité logistique sans engagement lourd.
- Les expatriés fraîchement arrivés privilégient souvent une location courte/meublée avant de basculer vers un bail classique.
- Les familles installées optent plutôt pour la stabilité offerte par un contrat longue durée non meublé.
Points clés influençant la décision :
- Durée prévue ( « Airbnb a transformé notre façon de voyager… mais ce n’est plus toujours le meilleur choix… En Suisse… locations via Airbnb sont encadrées par des règles strictes… »
- « Durée maximale autorisée pour une sous-location est souvent limitée à 90 jours par année civile… »
- « …certains cantons imposent une taxe de séjour voire un changement d’affectation… »
Considérations spécifiques Zurich & Genève
Dans ces deux villes où le marché immobilier est particulièrement tendu :
- Demande élevée + rareté structurelle = loyers élevés sur longue durée ;
- Autorités locales contrôlent activement les locations temporaires – quotas annuels appliqués ;
- Rentabilité supérieure possible via court terme pendant événements majeurs/congrès internationaux ;
- Mais contraintes réglementaires accrues réduisent ce potentiel : limitation stricte du nombre maximal annuel/jour permis en sous-location type Airbnb.
Dans les centres urbains comme Zurich ou Genève,
un investissement orienté vers le court terme peut générer jusqu’à trois fois plus qu’une location standard pendant les pics touristiques,
mais il expose aussi davantage au risque administratif (fiscalité/taxes/réglementations) ainsi qu’au vide locatif hors-saison.
La stabilité financière reste mieux garantie avec une location longue durée classique malgré un plafond naturel côté rentabilité brute.
Bon à savoir :
Lors de la sélection entre un Airbnb et une location longue durée en Suisse, plusieurs facteurs doivent être pris en compte. Les coûts initiaux peuvent être plus élevés pour Airbnb en raison de frais de plateforme et de l’ameublement nécessaire, tandis qu’une location longue durée exige souvent des garanties financières comme une caution. En matière de flexibilité, Airbnb offre une plus grande adaptabilité pour des séjours courts, idéal si le plan est de séjourner pour quelques jours à quelques mois seulement. Cependant, pour ceux souhaitant un séjour prolongé, une location classique peut offrir une stabilité précieuse. Le potentiel de rendement locatif est généralement plus élevé pour un Airbnb dans des villes dynamiques comme Zurich et Genève, où la demande touristique est forte, mais cela est soumis à des réglementations strictes qui peuvent limiter les possibilités de location temporaire. Les préférences personnelles, telles que le besoin d’un espace meublé ou le choix d’un logement permanent, influencent également la décision. À Genève, une location longue durée peut s’avérer plus rentable en raison de la forte demande en logements résidentiels, tandis que Zurich peut offrir une meilleure rentabilité pour un Airbnb, poussée par l’afflux constant de visiteurs internationaux.
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