Procédure de succession immobilière aux Seychelles

Publié le 27 juin 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Naviguer à travers les méandres de la succession immobilière aux Seychelles

Naviguer à travers les méandres de la succession immobilière aux Seychelles peut sembler complexe et parfois intimidant, en particulier pour ceux qui ne sont pas familiers avec les textes de loi locaux. Avec un système légal influencé par des traditions civiles et coutumières, comprendre les procédures spécifiques s’avère essentiel pour assurer une transition fluide des biens aux héritiers désignés.

Cet article vous guidera à travers les étapes clés, des exigences légales aux démarches administratives, en passant par les droits et obligations des parties concernées, pour garantir que chaque transaction immobilière soit menée de manière conforme et optimisée, présentant ainsi une feuille de route claire pour tous les ayant-droits potentiels et leurs conseillers.

Comprendre la succession immobilière aux Seychelles

Aux Seychelles, la succession immobilière est régie par un système juridique mixte combinant droit civil et droit coutumier, ce qui influence les procédures successorales dans l’archipel.

Cadres légaux et réglementaires

• Le système juridique seychellois repose principalement sur le droit civil pour les questions de propriété et de succession, complété par des éléments du droit coutumier local qui peuvent intervenir notamment dans certaines communautés ou situations spécifiques.
• La loi Immovable Property (Transfer Restriction) Act encadre l’acquisition des biens immobiliers par les étrangers, imposant une procédure d’autorisation préalable via le Seychelles Investment Board (SIB) avant toute transaction immobilière. Cette loi a aussi un impact en cas de succession impliquant des héritiers étrangers.

Procédures successorales

• En cas de décès, la transmission des biens immobiliers s’effectue selon la loi applicable à la résidence habituelle du défunt au moment du décès.
• Les démarches administratives incluent :
  • La déclaration du décès auprès des autorités locales,
  • L’obtention d’un certificat d’hérédité ou testamentaire délivré par les tribunaux seychellois,
  • La soumission aux autorités compétentes pour valider et enregistrer le transfert immobilier aux héritiers.
• Les documents requis sont généralement : acte de décès, titre de propriété initiale, certificat prouvant la qualité d’héritier (extrait testamentaire ou jugement), ainsi que l’autorisation gouvernementale en cas d’héritiers étrangers.

Fiscalité

Il n’existe pas de droits de succession ni autres impôts directs sur les transmissions patrimoniales aux Seychelles. Cette exonération concerne tant les biens mobiliers qu’immobiliers.

Toutefois, il faut noter que si les héritiers sont résidents fiscaux français depuis au moins six ans sur dix avant le décès du défunt (« règle des 6 ans »), ils doivent intégrer ces biens dans leur déclaration fiscale en France ce qui peut entraîner une double imposition sans convention bilatérale entre France et Seychelles.

Rôle des professionnels

Le rôle clé est tenu par :

• Les notaires locaux chargés d’authentifier certains actes,
• Les avocats spécialisés en droit immobilier et successoral pour conseiller sur la conformité juridique locale,
• Les autorités judiciaires qui délivrent certificats attestant les droits successoraux.

Cette collaboration garantit sécurité juridique lors du transfert immobilier.

Exemple type d’une succession immobilière standard

Un résident décède à Mahé en laissant un bien immobilier. Ses héritiers doivent :

1. Déclarer son décès auprès du Registrar of Births and Deaths.
2. Obtenir un certificat prouvant leur qualité d’héritier auprès du tribunal local (par exemple une ordonnance successorale).
3. Présenter ces documents avec le titre foncier original au Land Registry pour effectuer le transfert officiel.
4. Si un héritier est étranger non-résident seychellois souhaitant conserver ou vendre sa part dans l’immobilier hérité, il doit obtenir une autorisation spéciale via SIB conformément à l’Immovable Property Act.

Complications possibles pour héritiers étrangers

• Procédure administrative longue liée à l’obtention obligatoire de permissions gouvernementales avant tout transfert ou revente si bénéficiaire n’est pas résident.
• Risque fiscal lié à leur pays d’origine notamment s’ils résident en France où ils pourraient être imposés malgré l’absence totale de droits locaux aux Seychelles.
• Complexité accrue si plusieurs juridictions interviennent (succession internationale), nécessitant souvent coordination entre avocats locaux seychellois et conseils juridiques étrangers.

Les démarches à suivre pour hériter d’un bien immobilier

Pour hériter d’un bien immobilier aux Seychelles, il est nécessaire de respecter un cadre légal précis qui distingue la succession testamentaire (en présence d’un testament valide) et la succession ab intestat (en l’absence de testament).

Conditions légales pour hériter

• Une personne peut hériter si elle est désignée dans un testament conforme à la loi seychelloise ou, à défaut de testament, selon les règles strictes de la succession ab intestat.
• En cas d’intestat, l’ordre des héritiers est le suivant :
  • Les enfants et le conjoint survivant : partage égal entre les enfants ; le conjoint reçoit généralement un quart si des enfants existent, ou la moitié s’il n’y en a pas.
  • À défaut d’enfants et de conjoint : les parents du défunt héritent.
  • Si les parents sont décédés : les frères et sœurs du défunt ou leurs descendants prennent leur place.
  • En l’absence totale de ces héritiers : les grands-parents puis oncles/tantes/cousins peuvent être appelés à succéder. Enfin, sans aucun héritier identifiable, c’est l’État qui recueille la succession.

Étapes principales de la procédure légale

1. Déclaration officielle du décès auprès des autorités civiles locales.
2. Recherche et présentation éventuelle du testament devant une juridiction compétente.
3. Désignation par le tribunal :
   • D’un exécuteur testamentaire si le défunt laisse un testament,
   • Ou d’un administrateur successoral en cas d’intestat (absence de volonté écrite).
4. Inventaire complet des biens immobiliers et mobiliers composant la succession.

Documents légaux nécessaires

Document	Utilité
Certificat officiel de décès	Constatation du décès
Acte/Attestation successorale	Reconnaissance juridique des ayants droit
Acte(s) de propriété	Preuve du patrimoine immobilier transmis
Testament (le cas échéant)	Expression écrite des volontés du défunt

Règlement préalable des dettes et impôts

• Avant tout transfert définitif :
  • L’ensemble des dettes contractées par le défunt doit être apuré sur l’actif successoral ;
  • Les impôts dus sur le bien immobilier doivent être acquittés ;
  • Aucun transfert n’est autorisé tant que ces obligations ne sont pas respectées.

Délais légaux indicatifs pour chaque étape

Étape	Délai usuel
Déclaration officielle du décès	Quelques jours après constatation
Nomination exécuteur/administrateur	Sous quelques semaines
Réalisation inventaire	Variable selon complexité – quelques mois
Règlement dettes & impôts	Jusqu’à liquidation complète
Transfert officiel au(x) nouvel(aux) propriétaire(s)	Après clôture administrative/fiscale

Rôle clé notaires/avocats dans l’accompagnement successoral

• Vérification régulière que toutes démarches soient conformes au droit local
• Rédaction/validation formelle des actes juridiques nécessaires
• Médiation en cas litige entre héritiers concernant répartition ou gestion
• Conseil stratégique pour minimiser risques fiscaux ou contentieux

L’intervention professionnelle permet souvent une résolution plus rapide et sécurisée face aux enjeux patrimoniaux familiaux ainsi qu’aux éventuels conflits successoraux entre ayants droits.

Le rôle du notaire dans la succession internationale aux Seychelles

Le cadre juridique régissant la succession internationale aux Seychelles repose principalement sur le Civil Code of Seychelles Act, 2020, qui s’inspire à la fois du droit civil français et du droit anglo-saxon. Les questions de succession immobilière sont également encadrées par le Land Registration Act de 1965 pour tout ce qui concerne l’enregistrement des biens fonciers.

Principes applicables à la succession internationale :

• La loi nationale du défunt régit généralement sa succession, conformément au principe selon lequel la loi du domicile prévaut pour déterminer les héritiers et leurs parts.
• Le tribunal compétent est la Supreme Court of Seychelles, chargée de régler toutes les questions liées aux testaments et aux successions.
• Un étranger peut hériter d’un bien immobilier sans autorisation préalable des autorités seychelloises, même si l’achat d’un bien par un non-résident requiert normalement une permission spécifique.
• Il n’existe pas de droits de succession aux Seychelles, ce qui simplifie considérablement les transmissions patrimoniales internationales.

Rôle spécifique du notaire dans ce contexte :

• Le notaire intervient comme officier public garantissant la légalité des actes liés à la transmission successorale et au transfert immobilier.
• Il supervise l’ensemble de la procédure successorale locale lorsque celle-ci porte sur des biens situés aux Seychelles : rédaction ou vérification des actes successoraux (testaments), établissement ou vérification des titres fonciers concernés par le décès, contrôle du respect des règles nationales comme étrangères éventuellement applicables (ex : réserve héréditaire).
• Pour toute transaction immobilière liée à une succession (vente ou mutation), son intervention est obligatoire afin d’assurer l’enregistrement auprès du Land Registry local. Cette étape garantit transparence et sécurité juridique pour tous les héritiers impliqués.

Procédure d’engagement d’un notaire dans une succession internationale :

1. Ouverture officielle de la succession auprès de la Supreme Court of Seychelles avec présentation des documents nécessaires (acte de décès internationalement reconnu, preuves d’héritage selon le droit applicable).
2. Désignation ou choix d’un notaire seychellois qualifié ; celui-ci doit être inscrit au barreau local et justifier d’une connaissance approfondie en matière successorale transnationale.
3. Coordination entre le notaire seychellois et les éventuels professionnels étrangers impliqués (notaires ou avocats dans le pays où réside/résidait le défunt) afin :
   • D’identifier précisément les ayants droit
   • De vérifier si un testament étranger existe
   • De s’assurer que toutes les obligations fiscales/transnationales sont respectées
4. Enregistrement obligatoire au Land Registry pour chaque transfert immobilier lié à cette succession

Qualifications requises pour exercer en tant que notaire dans ces dossiers :

• Inscription officielle auprès des autorités judiciaires locales
• Compétences juridiques reconnues en matière civile et immobilière ainsi qu’une expérience avérée avec les problématiques internationales
• Respect strict des règles relatives à l’origine licite des fonds utilisés lors d’une mutation immobilière

Étape clé	Rôle/Action principale	Spécificité transnationale
Ouverture dossier	Collecte doc., analyse droits nationaux	Prise en compte lois étrangères
Intervention notariale	Rédaction/validation actes	Contrôle conformité multi-juridictionnelle
Mutation/transfert	Enregistrement Land Registry	Vérification ayants-droit internationaux

L’intervention notariale garantit ainsi :

La légalité formelle, grâce au contrôle rigoureux exercé sur chaque acte successoral
La transparence, via un processus documenté ouvertement contrôlable
La sécurité juridique, essentielle lorsque plusieurs ordres juridiques nationaux peuvent être amenés à interagir

L’importance fonctionnelle du notaire se traduit par sa capacité unique à assurer que chaque phase – depuis l’identification légitime jusqu’à l’enregistrement final – respecte tant le cadre national que toute contrainte étrangère applicable lors d’une succession internationale impliquant un bien immobilier situé aux Seychelles.

Les droits de succession pour les étrangers aux Seychelles

Le cadre légal régissant la succession immobilière pour les non-résidents aux Seychelles s’appuie principalement sur le « Land Registration Act » de 1965. Ce système garantit l’enregistrement obligatoire de toute transaction immobilière auprès du « Land Registry », assurant ainsi transparence et sécurité juridique. Le transfert de propriété en cas de succession doit être supervisé par un notaire ou un avocat local, avec nécessité d’un contrat écrit et d’une due diligence préalable, notamment quant à l’origine des fonds utilisés.

Différences éventuelles entre citoyens seychellois et étrangers :

• Les étrangers peuvent hériter et détenir des biens immobiliers aux Seychelles, mais sont soumis à des restrictions spécifiques :
• L’achat ou la transmission de terrains non aménagés est réservé aux citoyens seychellois.
• Un étranger ne peut généralement pas posséder plus de trois propriétés résidentielles.
• Certaines zones (notamment côtières) sont soumises à une réglementation renforcée.
• Les citoyens seychellois n’ont pas ces limitations sur le nombre ou le type de propriétés.

Taxes ou impôts applicables spécifiquement pour les étrangers :

Type d’imposition	Montant / Modalité
Droits de succession	Aucun (0%)
Stamp duty (droit de timbre)	5% sur la valeur du bien immobilier transmis
Taxe de sanction	1,5% sur la valeur du bien immobilier

Il n’existe donc pas formellement d’impôt sur les successions mais certaines taxes s’appliquent lors du transfert effectif du titre foncier au profit d’un héritier étranger.

Restrictions ou exigences légales particulières :

• Toute transmission successorale au profit d’un non-résident requiert une autorisation gouvernementale préalable (« sanction gouvernementale »), qui vise à garantir que l’opération est conforme aux politiques nationales.
• La documentation exigée inclut généralement :
• Acte officiel prouvant le décès
• Preuve du lien avec le défunt
• Contrat écrit attestant la transmission
• Justificatifs relatifs à l’origine des fonds si revente ultérieure

Procédures pour légitimer une succession immobilière en tant qu’étranger :

1. Obtenir l’acte officiel constatant le décès.
2. Rassembler tous documents prouvant votre qualité d’héritier.
3. Solliciter auprès des autorités locales (Land Registry/Seychelles Investment Board) une autorisation écrite pour transférer officiellement la propriété.
4. Faire intervenir un notaire/avocat local afin que toutes les formalités soient réalisées conformément au droit seychellois.

Exemples récents illustratifs :

Un cas récent concerne un ressortissant européen ayant hérité par testament familial : après présentation complète des justificatifs requis, il a obtenu l’autorisation gouvernementale puis payé les droits dus avant inscription définitive dans le registre foncier local – ce processus a duré environ six mois en raison notamment des vérifications anti-blanchiment.

Recours et aides juridiques disponibles pour étrangers souhaitant contester ou clarifier leurs droits :

• Recours possible devant les juridictions civiles locales en cas de contestation concernant la validité du testament, l’application préférentielle du droit national vs international, etc.
• Assistance personnalisée proposée par avocats spécialisés locaux ainsi que par la Seychelles Investment Board qui guide gratuitement tout investisseur étranger dans ses démarches administratives.

À retenir

Les Seychelles offrent un cadre favorable sans droits successoraux stricto sensu mais imposent procédures rigoureuses destinées à encadrer toute transmission immobilière internationale : accompagnement professionnel recommandé dès l’ouverture d’une succession impliquant un non-résident afin d’optimiser délais et conformité réglementaire.