Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Vacoas-Phoenix s’impose discrètement comme l’un des marchés immobiliers les plus intéressants de l’île Maurice. Loin du littoral très médiatisé, cette grande ville du plateau central attire de plus en plus de familles mauriciennes, d’expatriés et d’investisseurs à la recherche de rendement, de stabilité et d’un cadre de vie plus tempéré que sur la côte.
Le marché immobilier évolue rapidement sous l’effet de plusieurs facteurs : un développement urbain accéléré, la réalisation de grands projets publics, l’arrivée du Metro Express et l’essor de la location courte durée (type Airbnb. Il est essentiel de comprendre ces dynamiques avant tout investissement, que ce soit pour l’achat d’une maison, d’un appartement, d’un terrain ou pour un projet locatif.
Cet article propose un tour d’horizon approfondi du marché, des prix, des perspectives et des règles du jeu – notamment pour les non-citoyens – afin d’investir dans l’immobilier à Vacoas-Phoenix avec une vision claire et chiffrée.
Un hub du plateau central qui coche beaucoup de cases
Vacoas-Phoenix est l’une des plus grandes agglomérations de Maurice, avec environ 100 000 à 105 000 habitants. Située autour de 400 mètres d’altitude sur le plateau central, elle offre un climat plus frais et moins humide que les zones côtières, avec des étés chauds autour de 28 °C et des hivers doux proches de 24 °C. Cette spécificité climatique, couplée à l’absence de littoral, oriente naturellement le marché vers la résidence principale et le résidentiel de long terme plutôt que vers le pur balnéaire.
C’est le nombre de stations desservies par la ligne de tram Metro Express reliant Phoenix à Port Louis.
L’urbanisme reste marqué par des quartiers résidentiels établis comme Phoenix, Glen Park, Forest Side, Beau-Bassin ou St Paul, mêlés à des zones industrielles et commerciales. Le Phoenix Industrial Zone concentre une partie de l’activité manufacturière et logistique (brasserie, agroalimentaire, cosmétique, textile), ce qui renforce l’attractivité de la ville pour les actifs et les PME.
La ville de Vacoas-Phoenix s’appuie sur un cadre de vie naturel et familial, avec des sites comme la Mare aux Vacoas, les sentiers de Sophie Nature Walk, le Domaine des 7 Vallées et la réserve de Mondrain. Ces espaces, complétés par des équipements de loisirs (Gymkhana Club, Sodnac Wellness Park) et de commerce (Jumbo Phoenix, Phoenix Mall, marché couvert), forment un socle attractif pour la demande résidentielle, privilégiant la nature et les services aux activités de villégiature.
Un marché immobilier en plein essor, porté par la demande locale et régionale
Les différentes sources convergent : le marché immobilier de Vacoas-Phoenix est en phase de croissance soutenue. On parle d’un marché « en plein boom », avec une demande en hausse pour les logements autant que pour le commercial et l’industriel.
La croissance de Vacoas-Phoenix s’explique par deux facteurs principaux. Premièrement, une forte croissance démographique qui en fait l’une des zones les plus peuplées du pays. Deuxièmement, son rôle économique central, avec des zones industrielles, des commerces, des services publics, des écoles et sa proximité avec d’autres villes, attirant une classe moyenne active à la recherche de logements près des emplois et des infrastructures.
La desserte par l’autoroute M1, le réseau de bus et le Metro Express renforce encore cette attractivité. À cela s’ajoutent de grands projets urbains – comme l’Urban Terminal de Vacoas – et des programmes résidentiels privés (Garden Court, Parkside) qui dopent la valeur foncière du centre et des alentours.
Le résultat est un marché très segmenté : maisons individuelles sur de grandes parcelles dans les quartiers recherchés, villas contemporaines avec piscine, appartements modernes en résidence sécurisée, terrains pour du développement résidentiel ou commercial, et même opportunités industrielles à proximité de la zone de Phoenix.
Niveaux de prix : combien coûte un bien à Vacoas-Phoenix ?
Les données disponibles permettent de dessiner une grille de prix relativement précise, même si l’hétérogénéité reste forte entre produit moyen, villa haut de gamme et terrain stratégique.
En moyenne, le prix des maisons à Vacoas-Phoenix tourne autour de 8,5 millions de roupies mauriciennes (MUR). Pour Phoenix spécifiquement, la moyenne remonte à 9,6 millions MUR. Exprimé au mètre carré, on retient généralement une fourchette de 30 000 à 45 000 MUR/m² pour des appartements et maisons bien situés.
Voici une synthèse des prix moyens par type et par nombre de chambres à Vacoas-Phoenix (données Properstar) :
| Type / Caractéristique | Prix moyen (MUR) | Prix moyen / m² (MUR) |
|---|---|---|
| Maison (toutes) | 8 500 000 | — |
| Maison 2 chambres | 3 900 000 | 62 727 |
| Maison 3 chambres | 8 950 000 | 44 500 |
| Maison 4 chambres | 13 300 000 | 40 000 |
| Maison 5+ chambres | 12 250 000 | 41 719 |
| Townhouse / Duplex | 7 600 000 | 25 833 |
| Villa | 22 000 000 | 54 348 |
| Maisons à Phoenix (toutes) | 9 600 000 | — |
| Villas à Phoenix | 10 800 000 | 32 895 |
Ces chiffres révèlent plusieurs points intéressants. Le prix au mètre carré tend à diminuer avec la taille du bien, un classique des marchés où les grandes parcelles restent relativement disponibles. Les villas se situent très au-dessus de la moyenne, à la fois en valeur absolue et en prix/m², traduisant un segment luxe en forte demande.
Le prix maximum en millions de roupies mauriciennes pour une propriété d’exception de plus de 1100 m².
Pour les terrains, les exemples varient de 4,3 millions MUR pour 416 m² à 40 millions MUR pour plus de 4 000 m², ce dernier étant ouvert aux non-citoyens. Cela montre que le foncier bien situé, notamment sur des axes commerciaux ou des zones à potentiel de développement, commence à se valoriser fortement.
Une dynamique de prix en hausse sur le moyen terme
Les données historiques disponibles pour Phoenix indiquent une tendance haussière de fond. Entre 2015 et 2024, le prix moyen des maisons y est passé de 6 millions à 9,6 millions MUR, avec un pic de 15 millions MUR en 2022. Autrement dit, une progression de plus de 60 % en moins de dix ans, malgré une correction après le sommet de 2022.
Après une forte croissance post-2015 stimulée par l’économie, les taux bas et l’attrait pour la pierre, le marché s’est consolidé en 2023-2024 sur des bases plus soutenables. La tendance de long terme reste cependant à la hausse, notamment pour les biens centraux et bien desservis.
Pour un investisseur, cela signifie que l’essentiel de l’explosion des prix est passée, mais que le potentiel d’appréciation reste réel, notamment là où de nouveaux projets structurants (tram, urban terminal, résidences neuves) sont en cours.
Location longue durée : rentabilités modestes mais marché profond
L’investissement locatif classique à Vacoas-Phoenix repose surtout sur la demande résidentielle locale et celle des expatriés actifs. Les chiffres moyens de loyers donnent un premier aperçu :
| Type de bien | Loyer mensuel moyen (MUR) |
|---|---|
| Appartement 1 chambre – centre | 12 000 |
| Appartement 1 chambre – périphérie | 10 667 |
| Appartement 3 chambres – centre | 23 333 |
| Appartement 3 chambres – périph. | 14 667 |
Les indices globaux pour Vacoas dessinés par un agrégateur de données sont révélateurs :
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Price-to-Income Ratio | 17,62 |
| Mortgage en % du revenu | 130,97 % |
| Loan Affordability Index | 0,76 |
| Price-to-Rent Ratio – centre-ville | 46,08 |
| Price-to-Rent Ratio – hors centre | 52,88 |
| Rendement locatif brut – centre | 2,17 % |
| Rendement locatif brut – hors centre | 1,89 % |
| Salaire net mensuel moyen | 33 333 |
| Taux d’intérêt hypothécaire (20 ans fixe) | 4,25 % |
Avec un price‑to‑rent ratio supérieur à 45, le rendement brut ressort autour de 2 % à un peu plus, parfois jusqu’à 3 % sur certains produits. C’est inférieur à la moyenne mauricienne (environ 3,07 %), déjà considérée comme modeste.
Un appartement de 6 millions MUR loué 21 000 MUR par mois génère un rendement brut d’environ 4,2 % avant charges et impôts. Cependant, de nombreux biens à prix élevés se louent à des ratios inférieurs, ce qui explique un rendement moyen du marché souvent en dessous de 3 %. Ainsi, le marché immobilier mauricien est principalement orienté vers la valorisation patrimoniale plutôt que vers la génération d’un cash-flow élevé.
Cette faible rentabilité brute s’explique en partie par le niveau des prix par rapport aux revenus locaux (Price-to-Income élevé) et par une certaine rigidité des loyers. Pour un investisseur long terme, la clé est de sélectionner des biens où le rapport loyers/prix est moins dégradé : appartements fonctionnels proches des transports, maisons 3 chambres bien situées, ou encore petits ensembles locatifs.
Airbnb et location courte durée : un nouveau levier de rendement
En parallèle de la location résidentielle classique, la location courte durée type Airbnb s’est progressivement installée à Vacoas-Phoenix. Le marché reste encore petit par rapport aux zones touristiques côtières, mais il présente des caractéristiques qui intéressent les investisseurs cherchant un meilleur rendement.
D’après une analyse AirROI portant sur la période mai 2024–avril 2025, on recense 58 annonces actives de type Airbnb autour de Vacoas-Phoenix. Le marché est faiblement régulé à ce stade et aucune annonce n’apparaît comme officiellement licenciée, ce qui traduit une phase encore informelle mais appelée à se structurer.
Les appartements ou condos représentent plus de la moitié de l’offre totale de logements listés.
Les performances moyennes se déclinent ainsi :
| Tier de performance | Revenu mensuel (USD) | Taux d’occupation | ADR (prix moyen nuit, USD) |
|---|---|---|---|
| Top 10 % (best-in-class) | ≥ 2 042 | ≥ 84 % | ≥ 84 |
| Top 25 % (forts performers) | ≥ 1 130 | ≥ 64 % | ≥ 54 |
| Médian | ~ 668 | ~ 33 % | ~ 37 |
| Bottom 25 % | ~ 324 | ~ 18 % | ~ 25 |
En saison haute (mai, octobre, novembre), un bien médian génère environ 1 278 USD de revenus mensuels avec un taux d’occupation autour de 44 % et un adr d’environ 50 USD. La basse saison (février, avril, décembre) tombe à 714 USD de revenus mensuels pour un taux d’occupation un peu inférieur à 40 %.
94 % des voyageurs sont des clients internationaux, avec une forte représentation française et britannique.
Pour un investisseur, cela ouvre plusieurs pistes. D’abord, la possibilité de viser des rendements supérieurs à la location longue durée en ciblant un positionnement soigné (Wi‑Fi, cuisine équipée, parking gratuit, décor contemporain). Ensuite, l’intérêt de se placer dans la sphère des segments les plus demandés : 1 à 2 chambres, capacité 2 à 4 personnes, proximité du Metro Express, des centres commerciaux et des parcs.
Focus quartiers : où investir à Vacoas-Phoenix ?
La commune regroupe un ensemble de sous‑quartiers et agglomérations aux profils variés. Parmi les zones mentionnées dans les données :
– Phoenix
– Vacoas
– Belle Terre
– Camp Fouquereaux
– Cinq Arpents
– Clairfonds
– Glen Park
– Henrietta
– Hermitage
– Highlands
– Hollyrood
– La Caverne
– La Marie
– Mesnil
– Quinze Cantons
– Réunion
– Solférino
– St Paul
– Visitation
À cela s’ajoutent des zones décrites dans d’autres sources comme Forest Side, Glen Park et Beau-Bassin.
La zone de Phoenix bénéficie d’une accessibilité exceptionnelle grâce à sa connexion directe au Metro Express, sa proximité immédiate avec Jumbo Phoenix, Phoenix Mall et la zone industrielle, ainsi que de nouveaux projets résidentiels. Elle concentre également les terrains les plus stratégiques, notamment des parcelles commerciales près de la zone industrielle et du Royal Road, en faisant une cible privilégiée pour les investissements.
Les quartiers plus résidentiels comme Glen Park, La Caverne, Henrietta ou Highlands offrent des maisons sur des parcelles généreuses, souvent avec jardin et parfois vue sur la chaîne de Moka. Ils attirent davantage la classe moyenne et supérieure locale, ainsi que des expatriés en quête de tranquillité, avec un potentiel de valorisation à long terme.
L’investisseur doit choisir entre la centralité dynamique (Phoenix centre, métro, marché, futurs développements) et un cadre de vie plus verdoyant (périphérie résidentielle, proximité de la Mare aux Vacoas et des sentiers). Ces deux options répondent à des demandes différentes mais peuvent être complémentaires dans une stratégie de portefeuille.
Projets structurants : l’Urban Terminal, Garden Court, Parkside
L’un des éléments majeurs pour l’évolution future du marché est le « Vacoas Urban Terminal Project ». Lancé via un appel à propositions du ministère des Collectivités locales et de la gestion des risques, ce projet vise à transformer le cœur de Vacoas en un pôle multimodal moderne, connectant bus, taxis et Metro Express dans un ensemble mixte avec marché, foire, stationnement et bâtiments iconiques.
Le gouvernement propose un bail de 60 ans sur des terrains d’État pour la construction d’un nouveau terminal. Les promoteurs doivent financer et réaliser le projet, intégrant des critères de durabilité comme la ventilation naturelle, l’énergie solaire et l’accessibilité universelle, en échange d’un loyer annuel préférentiel.
Même si ce projet vise principalement le centre de Vacoas, son impact se fera sentir sur l’ensemble de la commune : renforcement du rôle de hub, montée en gamme de l’image urbaine, amélioration de la mobilité, revalorisation des fonciers proches. On peut raisonnablement anticiper une appréciation des prix dans le périmètre d’influence du futur terminal.
Parallèlement, deux projets privés viennent densifier et moderniser Phoenix :
Découvrez deux projets immobiliers innovants situés au cœur de Phoenix, conçus pour répondre aux besoins des actifs urbains et des investisseurs.
Résidence d’environ 80 appartements et penthouses, idéalement située près du Sodnac Wellness Park, des commerces et des transports (bus, Metro Express). Chantier en cours, ciblant les actifs urbains et les investisseurs.
Ensemble mixte avec appartements, penthouses et bureaux à louer ou vendre. Comprend commerces, restaurants, centre de bien-être, salle de sport et piscine. Livraison annoncée pour 2023, illustrant un Phoenix plus vertical et urbain.
Ces programmes illustrent une mutation : on passe d’une ville surtout pavillonnaire à un centre plus dense, avec une offre d’appartements modernes adaptés aux jeunes couples, aux cadres et aux expatriés, et parfaitement calibrés pour de la location meublée long terme ou courte durée.
Réglementation pour les non-citoyens : ce qu’il faut savoir avant d’acheter
Pour les investisseurs étrangers, Maurice offre un cadre attractif mais encadré. Les règles applicables à Vacoas-Phoenix sont les mêmes que pour le reste du territoire : en principe, un non-citoyen ne peut acheter librement un bien résidentiel hors des schémas approuvés par l’Economic Development Board (EDB). Les principaux régimes sont :
– Integrated Resort Scheme (IRS)
– Real Estate Scheme (RES)
– Property Development Scheme (PDS)
– Smart City Scheme (SCS)
– Invest Hotel Scheme (IHS)
– Schéma Ground+2 (appartements dans des immeubles de 2 niveaux ou plus au-dessus du rez-de-chaussée)
Un investissement d’au moins 375 000 USD dans un IRS, RES, PDS ou Smart City octroie un permis de résidence permanent de 20 ans pour l’investisseur, son conjoint et ses enfants de moins de 24 ans. En revanche, l’option Ground+2, avec un investissement minimum d’environ 130 000 USD, ne donne pas droit à la résidence permanente.
Depuis fin 2023, une ouverture limitée avait permis à certains résidents étrangers d’acquérir un bien hors schéma pour plus de 500 000 USD, mais cette fenêtre réglementaire a été refermée. La logique reste donc la même : pour un non-citoyen qui n’est pas déjà titulaire d’un permis de résidence ou d’occupation, l’investissement passera par un schéma EDB.
Depuis décembre 2024, les non-citoyens achetant un bien immobilier à Maurice doivent payer au moins 85% du prix en roupies mauriciennes, après un transfert et une conversion de devises étrangères (USD, EUR…). Jusqu’à 15% du prix peut être réglé directement en devise. Pour un achat dépassant 750 000 USD, la partie excédant ce seuil peut être financée par un prêt local, tandis que les premiers 750 000 USD doivent provenir de fonds propres transférés depuis l’étranger.
Il est possible de financer jusqu’à 70 % du prix pour un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et jusqu’à 80 % pour un bien achevé, via les banques mauriciennes (MCB, SBM, AfrAsia, Absa…). Les taux d’intérêt pour les non‑résidents sont en général plus élevés que pour les citoyens, avec un minimum d’environ 5 à 7 % selon les dossiers. Pour un non-résident, le montant de l’hypothèque ne descend guère sous 100 000 EUR.
Coûts, fiscalité et rentabilité nette : un calcul à affiner
Maurice ne prélève pas d’impôt sur les plus‑values immobilières, pas d’impôt sur la fortune, ni de taxe foncière annuelle sur les biens bâtis. En revanche, les droits de mutation et certains frais deviennent significatifs, surtout pour les étrangers et dans les schémas encadrés.
Côté acheteur, on compte au moins : au moins
Pourcentage des droits d’enregistrement applicables, qui passeront à 10 % à partir de juillet 2026 pour certaines acquisitions sous régime EDB.
Globalement, les coûts de transaction pour l’acquéreur se situent souvent entre 8,5 % et 11 % du prix, et ceux du vendeur autour de 7 %, soit un coût aller‑retour (achat + revente) voisin de 15,5 à 18 %. Cela impose un horizon de détention plutôt long pour amortir ces frais.
Les revenus locatifs sont intégrés à l’impôt sur le revenu, soumis à un barème progressif (0%, 10%, 20%) depuis 2025. Le taux effectif dépend du revenu global du contribuable. Les sociétés, quant à elles, paient un impôt forfaitaire de 15% sur leurs bénéfices.
Une fois ces éléments pris en compte, la rentabilité nette d’un investissement purement locatif à Vacoas-Phoenix sera rarement élevée, à moins de combiner plusieurs leviers : prix d’acquisition bien négocié, positionnement en courte durée performante, ou valorisation de long terme dans une zone de projets (Urban Terminal, Metro Express, projets mixtes).
Financement, accessibilité et risque d’endettement
Avec un ratio prix/revenu supérieur à 17 et une charge hypothécaire représentant en moyenne plus de 130 % du revenu, l’accessibilité à la propriété pour les ménages locaux reste un enjeu. Les salaires nets moyens tournent autour de 33 000 MUR, tandis que les mensualités théoriques de prêt simulées sur les plateformes de petites annonces dépassent souvent 80 000 MUR pour des biens entre 12 et 13,5 millions MUR.
Tableau simplifié de quelques mensualités simulées :
| Prix du bien (MUR) | Mensualité simulée (MUR/mois) |
|---|---|
| 2 200 000 | 14 490 |
| 3 550 000 | 23 381 |
| 4 900 000 | 32 272 |
| 9 000 000 | 59 275 |
| 13 500 000 | 88 912 |
| 19 000 000 | 125 135 |
| 25 000 000 | 164 651 |
| 38 000 000 | 250 269 |
Même si ces mensualités dépendent d’hypothèses de taux et de durée, elles montrent que l’accès à la propriété dans les gammes moyennes et supérieures nécessite soit un niveau de revenu élevé, soit une contribution personnelle conséquente. Cela limite la clientèle solvable pour certains biens, mais renforce inversement la demande locative, notamment sur des produits bien positionnés (appartements 2–3 chambres proches des transports et des commerces).
Pour un investisseur étranger, les chiffres du marché indiquent que la capacité d’absorption des hausses de prix par la clientèle locale a des limites de solvabilité. Il est donc crucial de sélectionner les biens avec soin et de calibrer précisément l’offre (surface, niveau de loyer, standing) pour éviter des périodes de vacance locative prolongées.
Stratégies d’investissement possibles à Vacoas-Phoenix
À partir de ce panorama, plusieurs stratégies se dessinent pour un investisseur souhaitant se positionner à Vacoas-Phoenix.
Une première approche consiste à viser la valorisation à long terme sur des terrains ou des maisons bien situés. Les annonces de terrains (de 400 m² à plus de 4 000 m²), certains accessibles aux non‑citoyens, laissent envisager des opérations de développement ultérieur (subdivision, petits ensembles résidentiels, immeubles en R+2) lorsque la demande le justifiera davantage, surtout autour du Metro Express et des futurs pôles urbains.
Les appartements neufs ou récents dans des projets comme Garden Court ou Parkside, grâce à leur emplacement privilégié (centre de Phoenix, proximité du parc Sodnac, accès au métro) et leur standing, sont adaptés à la location meublée haut de gamme. Cette stratégie cible les cadres, familles expatriées ou relocations à moyen terme. Elle permet d’obtenir des loyers au mètre carré plus élevés et une meilleure liquidité à la revente, bien que le rendement brut reste modéré.
Une troisième piste exploite le potentiel croissant de la location courte durée. Les données Airbnb montrent qu’un petit nombre de biens bien gérés peut générer plus de 2 000 USD par mois avec des taux d’occupation supérieurs à 80 %. Positionner un appartement 2 chambres moderne, idéalement près de Phoenix ou Vacoas centre, avec parking, Wi‑Fi de qualité, déco contemporaine et gestion professionnelle, peut créer un produit au‑dessus de la médiane de marché. Les profils actuels de voyageurs – largement internationaux, souvent jeunes, francophones ou anglophones – sont réceptifs à ce type de produit.
Privilégier l’achat de maisons de 3 à 4 chambres dans les quartiers résidentiels établis de Quatre-Bornes pour les louer à long terme à des familles mauriciennes. Le rendement brut est modéré, mais le risque de vacance est limité grâce à la position centrale de la ville dans les Plaines Wilhems et à la densité de ses services scolaires, commerciaux et de transport.
Rôle des agences locales et de l’expertise terrain
Le foisonnement d’agences dans et autour de Vacoas-Phoenix reflète l’activité du marché. Parmi les structures mentionnées, certaines sont très proches du terrain, comme RPC Estate Agency (Carreau Laliane Rd), Carson Real Estate (Royal Road Mesnil Phoenix), IslandMove Properties (Thompson Rd), La Casa Properties (Main Road Mesnil, à côté de SBM Phoenix, bien notée sur Google), ou encore des grands noms comme BARNES ou PAM Golding qui couvrent l’ensemble de l’île.
Les professionnels de l’immobilier facilitent l’accès à des biens peu visibles (off-market, ventes discrètes), permettent d’affiner les prix selon la micro-localisation et accompagnent les non-résidents dans les démarches administratives et bancaires. Certaines agences sont spécialisées dans le segment haut de gamme et la clientèle internationale.
Pour des investisseurs étrangers, les conseils d’un avocat spécialisé en droit immobilier mauricien et d’un notaire sont également indispensables, notamment pour s’assurer du respect du Non-Citizens (Property Restriction) Act, des exigences EDB, des règles de financement en MUR et des conséquences fiscales à court et long termes.
Une ville en transition, entre densification et enjeux urbains
Comme toute ville en forte croissance, Vacoas-Phoenix doit composer avec des défis : étalement urbain à la périphérie, pression sur les infrastructures routières et d’assainissement, réduction des terres agricoles, manque d’espaces verts et de services de proximité dans certains nouveaux lotissements. Des voix se font entendre pour réclamer un urbanisme plus structuré, davantage de mobilités douces (trottoirs larges, pistes cyclables) et moins de dépendance à la voiture.
Le développement de projets comme l’Urban Terminal, les ensembles mixtes du centre de Phoenix et l’expansion du Metro Express indique une tendance à la densification et à la mixité fonctionnelle (logements, commerces, bureaux, loisirs). Cette évolution suggère d’envisager des investissements stratégiques dans les zones destinées à devenir les nouveaux pôles centraux de la ville.
Pour un investisseur, la clé sera de se placer dans cette dynamique plutôt que de la subir : identifier les secteurs qui bénéficieront directement des améliorations de transport, de la requalification de l’espace public ou de la création de nouvelles polarités commerciales ; privilégier des biens qui répondent à la fois aux besoins actuels (logement fonctionnel, accessibilité, services) et aux attentes futures (efficacité énergétique, espaces extérieurs, connectivité).
Conclusion : Vacoas-Phoenix, un marché d’investisseurs patients et stratèges
Investir dans l’immobilier à Vacoas-Phoenix n’a rien à voir avec un pari spéculatif sur un front de mer ou une résidence ultra‑luxueuse à l’ouest de l’île. C’est un jeu plus subtil, où il s’agit de lire les trajectoires d’une grande ville intérieure en pleine structuration, d’anticiper les effets d’infrastructures comme le Metro Express ou le futur Urban Terminal, et de composer avec un environnement réglementaire précis, surtout pour les non‑citoyens.
Malgré une forte hausse des prix sur la dernière décennie, des rendements locatifs bruts modestes et des coûts de transaction élevés, le marché immobilier mauricien présente des atouts solides. La demande résidentielle est profonde, Port-Louis est centrale dans l’économie, et le marché se diversifie entre résidentiel, commercial et industriel. L’essor de la location courte durée offre également de nouvelles opportunités. Le succès repose sur une approche patiente, une information précise et un choix rigoureux des produits d’investissement.
Vacoas-Phoenix n’est pas une destination « carte postale » : c’est une vraie ville mauricienne, vivante, multicolore, traversée par des flux de travailleurs, de familles et désormais de voyageurs internationaux de passage. Comprendre cette réalité, c’est déjà faire un pas décisif vers un investissement réussi.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Vacoas-Phoenix, Maurice pour chercher du rendement locatif et une exposition à la roupie mauricienne. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones de l’île (centre, côte ouest, région de Moka), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle ou un duplex moderne à Vacoas-Phoenix, ville dynamique du plateau central, combinant rendement locatif brut cible de 8 à 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + finitions) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, conseiller fiscal), choix de la structure d’acquisition (achat direct ou via société mauricienne) et définition d’un plan de diversification à long terme intégrant la fiscalité franco-mauricienne.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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