Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Quatre Bornes attire depuis plusieurs années les investisseurs immobiliers à la recherche de rendement, de stabilité et d’un cadre de vie agréable. Située sur le plateau central mauricien, reliée par l’autoroute M1 et le Metro Express, la ville combine dynamisme commercial, forte demande locative et prix encore raisonnables comparés aux zones côtières. Pour un investisseur, c’est l’un des marchés les plus intéressants du pays, aussi bien pour le long terme que pour la location saisonnière ou les bureaux.
Cet article fournit une analyse complète du marché immobilier, incluant les chiffres clés récents, les différents types d’investissements possibles et les principaux pièges à éviter, spécifiquement pour la ville de Quatre Bornes et l’île Maurice dans son ensemble.
Quatre Bornes, cœur urbain stratégique de l’île
Quatre Bornes, aussi appelée « La Ville des Fleurs » et parfois « The Shopping City », se trouve dans le district de Plaines Wilhems, sur le plateau central, à environ 300 mètres d’altitude. Le climat y est plus tempéré que sur les côtes, ce qui séduit de nombreux résidents à l’année, notamment les familles et les expatriés.
La ville de Quatre Bornes bénéficie d’une position centrale à Maurice, située entre Beau Bassin–Rose Hill et Vacoas–Phoenix, et à proximité immédiate d’Ébène Cybercity, un important pôle d’emplois tertiaires. Elle est bien reliée au reste de l’île grâce à l’autoroute M1 qui la connecte à Port Louis et Curepipe, ainsi que par la ligne de métro léger Metro Express. Les transports en commun sont développés, avec un réseau de bus desservant largement la région. Ses principaux quartiers (Centre-ville, Sodnac, St Jean, Belle Rose, Palma, La Louise, Vieux Quatre Bornes, Trianon, etc.) sont bien connectés aux centres commerciaux, aux écoles et aux zones d’affaires.
Économiquement, Quatre Bornes est un hub commercial majeur : marchés, boutiques, centres commerciaux (Orchard Centre, La Louise Mall, Trianon Shopping Centre à proximité), bureaux, cafés, services financiers, IT et immobilier forment un tissu économique diversifié. Cette vitalité alimente directement la demande locative, aussi bien résidentielle que commerciale.
Un marché immobilier dynamique et encore abordable
Les données disponibles montrent un marché immobilier de Quatre Bornes en plein développement, mais encore loin de la flambée des prix observée dans certaines stations balnéaires du nord ou de l’ouest.
Niveaux de prix et accessibilité
Les prix d’achat restent relativement accessibles au regard des standards mauriciens, en particulier hors centre-ville, tout en offrant des rendements bruts élevés.
| Indicateur | Valeur moyenne à Quatre Bornes |
|---|---|
| Prix achat apt. centre (Rs/m²) | 49 500 (fourchette 45 000–54 000) |
| Prix achat apt. hors centre (Rs/m²) | 15 000 |
| Prix moyen d’un bien à vendre | Environ Rs 8,5 M |
| Prix moyen terrain résidentiel | Environ Rs 8,85 M |
| Prix moyen immeuble commercial | Environ Rs 7,75 M |
| Prix moyen bureau (vente) | Environ Rs 8,3 M |
Sur le plan du pouvoir d’achat, certains indicateurs donnent la mesure de l’effort financier que représente l’acquisition d’un bien.
| Indicateur financier local | Valeur |
|---|---|
| Salaire net moyen mensuel | Rs 21 933,33 |
| Ratio Prix/Revenu | 7,35 |
| Hypothèque en % du revenu | 65,67 % |
| Loan Affordability Index | 1,52 |
| Taux d’intérêt hypothécaire (fixe 20 ans) | 6,48 % (plage 6,46–6,50 %) |
Ces chiffres montrent que pour un ménage moyen, acheter reste un effort significatif, surtout au centre-ville. Pour l’investisseur, cela signifie que la demande locative reste soutenue : une partie de la population choisit (ou est contrainte de choisir) la location plutôt que l’accession à la propriété.
Un marché locatif attractif, surtout hors centre
Les loyers mensuels observés à Quatre Bornes se situent dans une fourchette intermédiaire entre les grandes villes de l’île et les zones premium balnéaires.
| Type de bien (résidentiel) | Loyer mensuel moyen | Fourchette observée |
|---|---|---|
| Appt 1 ch. centre | Rs 16 000 | Rs 15 000 – 18 000 |
| Appt 1 ch. hors centre | Rs 12 000 | Rs 8 000 – 15 000 |
| Appt 3 ch. centre | Rs 27 000 | Rs 25 000 – 40 000 |
| Appt 3 ch. hors centre | Rs 23 000 | Rs 17 000 – 30 000 |
Des annonces récentes confirment ces ordres de grandeur, avec, par exemple, des studios ou petits deux-pièces autour de Rs 15 000 au centre, et des grosses maisons meublées avec piscine à Sodnac autour de Rs 50 000–60 000 lorsque l’entretien du jardin et de la piscine est inclus.
Surtout, les indicateurs de rentabilité sont particulièrement intéressants.
| Ratio / Rendement | Centre-ville | Hors centre |
|---|---|---|
| Price-to-Rent Ratio (appartements) | 14,59 | 5,57 |
| Rendement locatif brut | 6,85 % | 17,96 % |
Un Price-to-Rent Ratio de 14,59 au centre (nombre d’années de loyers nécessaires pour « rembourser » le prix d’achat) reste raisonnable. Mais c’est surtout la périphérie qui interpelle : un ratio de 5,57 et un rendement brut proche de 18 % indiquent des opportunités potentielles de cash-flow exceptionnel… à condition de vérifier la qualité des données, la stabilité des loyers et le risque de vacance.
Comparaison avec d’autres régions mauriciennes
À l’échelle nationale, le rendement locatif brut moyen tous types confondus tourne autour de 3,07 %. Dans des marchés côtiers bien connus, les rendements bruts résidentiels oscillent généralement entre 3 % et 6 % :
– Grand Baie : 2,5–3,8 % selon la typologie
– Flic en Flac : environ 3–4 %
– Black River, Tamarin : 5–8 % sur certains segments
Le rendement brut moyen d’un 3 pièces au centre de Quatre Bornes dépasse 6 %, surpassant la moyenne nationale de 3,23 %.
En résumé : pour un investisseur à la recherche de rendement locatif plutôt que de prestige « bord de mer », Quatre Bornes fait partie des marchés les plus rémunérateurs de l’île.
Long terme ou courte durée : deux marchés complémentaires
Investir à Quatre Bornes permet de jouer sur deux tableaux : la location longue durée, très demandée, et la location courte durée (type Airbnb), encore peu exploitée mais en croissance.
Longue durée : un socle de revenus stable
Les données du marché mauricien montrent que les locations résidentielle longue durée génèrent en général des rendements bruts entre 4 % et 7 % pour des biens bien gérés. À Quatre Bornes, les chiffres spécifiques sont plus élevés, notamment pour certains appartements hors centre qui combinent prix d’achat modérés et loyers solides.
Les principaux profils de locataires de longue durée à Quatre Bornes sont :
– Expatriés employés à Ébène, Port Louis, Rose Hill ou Curepipe, recherchant un logement central bien connecté.
– Retraités mauriciens ou étrangers préférant le climat plus frais du plateau central.
– Cadres et professionnels travaillant dans les services, la finance, l’IT, l’éducation.
– Familles locales attirées par la qualité des écoles, les parcs, les infrastructures sportives et la sécurité.
Pour les appartements et maisons, les baux d’une durée de 12 mois ou plus sont la norme. Ces locations sont souvent reconduites, en particulier dans les quartiers résidentiels calmes tels que Sodnac, La Louise ou Vieux Quatre Bornes.
Dans les zones à forte demande comme Quatre Bornes, les retours attendus pour des locations longue durée se situent fréquemment dans une fourchette de 4 % à 6 % par an, avec un taux de vacance réduit. Les chiffres très élevés annoncés hors centre (pratiquement 18 % de rendement brut) doivent être interprétés avec prudence mais confirment le potentiel de surperformance quand le prix d’achat est bien négocié.
Airbnb et locations de courte durée : un marché encore « light »
L’analyse du marché Airbnb de Quatre Bornes sur la période octobre 2024 – septembre 2025 met en évidence un segment encore modeste mais loin d’être négligeable :
| Indicateur Airbnb Quatre Bornes | Valeur typique |
|---|---|
| Nombre d’annonces actives | 33 |
| Revenu mensuel médian | 538 USD |
| Revenu mensuel top 25 % | ≥ 1 004 USD |
| Revenu mensuel top 10 % | ≥ 1 345 USD |
| Revenu mensuel bas 25 % | ≈ 244 USD |
| Taux d’occupation médian | 35 % |
| Taux d’occupation top 25 % | ≥ 62 % |
| Taux d’occupation top 10 % | ≥ 79 % |
| ADR (prix moyen par nuit) médian | 37 USD |
| ADR top 25 % | ≥ 60 USD |
| ADR top 10 % | ≥ 81 USD |
Le nombre limité d’annonces et un environnement réglementaire encore peu contraignant créent une fenêtre d’opportunité pour les premiers investisseurs structurés, à condition de rester vigilants sur l’évolution des règles (enregistrement auprès des autorités touristiques, licencing, fiscalité).
La saisonalité est bien marquée :
| Période | Revenu mensuel moyen | Taux occupation | ADR moyen |
|---|---|---|---|
| Haute saison (déc., août, nov.) | 903 USD | 45,8 % | 46 USD |
| Saisons intermédiaires | 710 USD | 43,6 % | 46 USD |
| Basse saison (févr., avr., sept.) | 513 USD | 32,8 % | 46 USD |
| Mois de pic absolu | 944 USD | 54,8 % | 52 USD |
| Mois le plus faible | 464 USD | 29,2 % | 42 USD |
Ce qui ressort nettement, c’est que :
Aperçu des caractéristiques principales du marché locatif actuel, basé sur les données disponibles.
Le marché présente une faible densité d’annonces, avec seulement 33 offres recensées, indiquant une opportunité potentielle.
La majorité des biens sont des appartements ou condos (66.7%) et des maisons (18.2%), proposant souvent des logements entiers.
La capacité moyenne est de 2.9 personnes, correspondant bien aux besoins des couples, télétravailleurs ou petites familles.
Les logements avec 2 chambres sont majoritaires, représentant 42.4% du marché.
Le profil de la clientèle est majoritairement international (93 % des voyageurs), avec une forte présence de visiteurs britanniques et français. Les jeunes générations (post-2000) représentent près de la moitié des hôtes, confirmant l’intérêt pour des logements bien équipés technologiquement (Wi-Fi, TV connectée, domotique basique) et esthétiquement travaillés.
Pour un investisseur, la location courte durée à Quatre Bornes peut être envisagée dans deux cas typiques :
– Un appartement moderne proche du Metro Express et des commerces, positionné sur un segment « apart-hotel » pour expatriés en mission, étudiants étrangers et voyageurs d’affaires.
– Un penthouse ou grand appartement bien décoré, visant le haut du panier Airbnb, capable d’atteindre ou dépasser les 1 000 USD de revenu mensuel.
La gestion active (photographies professionnelles, dynamisation des prix, politique d’annulation bien calibrée) peut améliorer de 10 % à 20 % le revenu annuel, d’après les benchmarks nationaux sur les locations saisonnières.
Focus quartiers et typologies de biens
Quatre Bornes ne forme pas un marché homogène. Les rendements, les profils de locataires et les perspectives de valorisation varient nettement selon les zones et les types de biens.
Centre-ville et axes commerciaux
Le centre de Quatre Bornes et les artères majeures (Route Royale, environs du marché, secteurs proches des gares de métro et des arrêts de bus) concentrent :
– Nombreux petits appartements (1–3 chambres), studios, bureaux.
– Commerces de détail, cafés, restaurants, petites surfaces commerciales.
– Flux de piétons importants, particulièrement les jours de marché (marché très fréquenté, réputé pour les textiles, vêtements, produits frais).
Avantages pour l’investisseur :
– Demande locative constante pour les 1–2 chambres, tant en longue durée qu’en courte durée.
– Visibilité idéale pour les bureaux et commerces (baux commerciaux).
– Accès immédiat aux transports et services.
Inconvénients possibles :
Le quartier présente certains inconvénients à considérer : bruit, circulation dense et difficultés de stationnement. De plus, le rendement locatif peut être légèrement inférieur en pourcentage aux zones périphérières si le prix d’achat au mètre carré est élevé, comme c’est le cas ici avec une moyenne de 49 500 Rs/m².
Sodnac, La Louise, Vieux Quatre Bornes : résidentiel « plus calme »
Des quartiers comme Sodnac, La Louise ou Vieux Quatre Bornes sont très recherchés par les familles et certains expatriés :
– Sodnac est connu pour son parc de bien-être (Sodnac Wellness Park), ses espaces verts, ses maisons individuelles avec piscine, ses townhouses et quelques complexes d’appartements.
– Les équipements (écoles de bon niveau, stades, courts de tennis, piscines, structures sportives) renforcent l’attractivité familiale.
– Les résidences sécurisées avec syndic, générateur et parkings couverts se développent.
Un exemple de bien type dans Sodnac :
– Maison meublée de 295 m² sur 68 toises : 3 chambres climatisées, piscine au sel, toiture-terrasse, cuisine américaine, alarme, carport.
– Entretien jardin + piscine inclus dans le loyer, dépôt de deux mois.
Ce type de bien cible prioritairement :
– Expatriés ou cadres disposant de budgets locatifs de Rs 40 000–60 000.
– Familles mauriciennes aisées recherchant confort et sécurité.
Pour un investisseur, ce segment résidentiel haut de gamme offre :
– Rendements nets corrects (4–6 %) avec vacance limitée.
– Probabilité de plus-value à long terme liée à la rareté des maisons bien situées sur des quartiers prisés.
Trianon, St Jean, Palma : mix bureaux–commerces–résidentiel
Les zones comme Trianon et St Jean, à la charnière entre Quatre Bornes et Ébène, concentrent des immeubles de bureaux modernes, des complexes commerciaux et certains projets mixtes (bureaux + retail + restauration).
On y trouve :
– Bureaux de 100 à plus de 300 m², souvent climatisés, avec câblage informatique, parkings souterrains, sécurité 24/7.
– Surfaces commerciales en galerie, espaces modulables, business centres.
Exemples de loyers commerciaux/bureaux :
| Type de local (exemples) | Surface | Loyer mensuel (Rs) |
|---|---|---|
| Bureau moderne Trianon (env. 302–354 m²) | 302–354 m² | 103 000–132 000 |
| Espace commercial cœur de Quatre Bornes | 67 m² | 50 000 |
| Bureau 1600 sq ft (≈ 149 m²) centre | 149 m² | 35 000 |
| Local commercial avec forte visibilité | 250 m² | 90 000 |
| Bureaux Orbis Court St Jean (585 m²) | 585 m² | 81 000 |
Ce segment s’adresse davantage aux investisseurs professionnels capables de supporter :
– Un ticket d’entrée plus élevé pour l’acquisition (nombreux bureaux > Rs 7–8 M).
– Une gestion plus technique (baux commerciaux, indexation des loyers, risques de vacance plus sensibles aux cycles économiques).
En contrepartie, les loyers commerciaux du centre de Quatre Bornes restent compétitifs au regard de l’accessibilité et de la centralité de la ville, ce qui limite le risque de délocalisation massive des entreprises.
Résidentiel vs commercial : quel type d’investissement à Quatre Bornes ?
Le marché offre une palette très large de produits : appartements, maisons, penthouses, terrains à bâtir, bureaux, immeubles commerciaux.
Résidentiel : rendement et demande structurelle
Atouts principaux :
– Base démographique solide et centrale : familles, étudiants, jeunes actifs, retraités.
– Écoles nombreuses (12 collèges, 9 écoles primaires), rendant l’emplacement très attractif pour les ménages avec enfants.
– Marché locatif mature, basé sur des baux à 12 mois ou plus, souvent renouvelés.
– Prix d’achat encore raisonnables hors centre, avec de très bons rendements bruts possibles.
Points de vigilance :
– Besoin d’un tri rigoureux entre centre « bruyant » et quartiers résidentiels plus calmes selon le type de locataire visé.
– Contrôle du risque de vacance sur des zones moins centrales ou mal desservies.
Bureaux et commerces : diversification et valorisation à long terme
Atouts :
Le loyer moyen des locaux commerciaux à Quatre Bornes, cœur économique de Maurice, est d’environ 50 000 roupies.
Points de vigilance :
– Cycle économique plus sensible sur le segment commercial (en cas de ralentissement, les bureaux peuvent mettre plus de temps à se relouer qu’un appartement).
– Gestion plus exigeante (négociation des baux commerciaux, adaptation des surfaces, entretien des parties communes).
Pour un investisseur individuel, un premier investissement dans un appartement bien situé (centre ou périphérie bien desservie) constitue souvent une approche plus simple et plus liquide. Les bureaux ou locaux commerciaux peuvent ensuite compléter le portefeuille pour diversifier les sources de revenus.
Rentabilité : comment interpréter les chiffres à Quatre Bornes ?
Les rendements bruts sont parfois trompeurs si l’on ne prend pas en compte l’ensemble des charges et spécificités du marché mauricien.
Du rendement brut au rendement net
Au niveau national, les études indiquent que les rendements nets sont en moyenne 1,5 à 2 points inférieurs aux rendements bruts, après prise en compte :
La gestion d’un bien locatif implique plusieurs dépenses récurrentes : des frais de gestion professionnelle (15 à 30 % du loyer brut, pouvant atteindre 35 % pour la location saisonnière premium), les charges de copropriété (notamment dans les résidences avec services comme la sécurité 24/7 ou une piscine), l’entretien courant (peinture, réparations, équipements), une assurance adaptée (bâtiment, contenu, responsabilité civile), et la fiscalité sur les revenus (intégrés au revenu imposable, avec des taux pouvant aller jusqu’à 15-20 % selon le régime).
Appliqué à Quatre Bornes, cela signifie que :
– Un appartement au centre avec 6,85 % de rendement brut pourra, après charges et impôts, offrir un rendement net de l’ordre de 4,5–5 % si bien géré.
– Les rendements bruts très élevés annoncés en périphérie (près de 18 %) peuvent, en pratique, ramener le net plus proche de 10–12 %, ce qui reste exceptionnel mais suppose un risque un peu plus élevé et une gestion très serrée.
Prix d’achat, financement et cash-flow
La question du financement est centrale. À Maurice, les banques prêtent généralement :
– 60–70 % du prix pour un investisseur étranger.
– Jusqu’à 80–100 % pour certains résidents répondant aux critères.
Taux indicatif d’un crédit immobilier sur 20 ans à Quatre Bornes, illustrant une charge d’intérêt significative.
– Les mensualités de crédit.
– Les loyers attendus (scénario prudent).
– Les charges annuelles (syndic, gestion, entretien).
Un rendement brut « papier » de 8–10 % peut suffire à dégager un cash-flow positif après crédit. En revanche, s’il descend à 4–5 % et que l’apport initial est limité, le cash-flow risque d’être tendu, surtout en cas de vacance locative de quelques mois.
Cadre légal et fiscal : ce que doit savoir l’investisseur
Investir à Quatre Bornes s’inscrit dans le cadre plus large du droit immobilier mauricien, particulièrement clair et protecteur pour les investisseurs, y compris étrangers.
Pour les investisseurs mauriciens
Les Mauriciens bénéficient de plusieurs dispositifs (certains encore en vigueur, d’autres en cours de sortie progressive) :
– Droits d’enregistrement réduits ou exonération partielle pour les primo-accédants sur une tranche du prix.
– Possibilité de remboursement partiel (5 %) sur certaines acquisitions passées, dans le cadre du Home Ownership Scheme (désormais clos mais important pour comprendre la dynamique récente de la demande).
– Crédit immobilier proposé par les grandes banques (MCB, SBM, AfrAsia, Absa, etc.) avec durée jusqu’à 30 ans et financement jusqu’à 100 % pour les profils les plus solides.
Pour les investisseurs étrangers
Les étrangers peuvent investir à Quatre Bornes via plusieurs mécanismes :
Options et conditions pour les investisseurs étrangers souhaitant acheter un bien immobilier à Maurice.
Achat dans des complexes autorisés (RDC+2, programmes PDS ou Smart City situés dans la zone désignée).
Acquisition de propriétés listées comme « accessible to foreigners », comme certains appartements 3 chambres ou penthouses à Quatre Bornes.
Prêt bancaire possible jusqu’à 60–70% du prix, sous réserve d’un dossier solide.
Le cadre réglementaire mauricien prévoit notamment : des normes et des lignes directrices pour assurer la protection de l’environnement, la préservation des ressources naturelles et le développement durable.
– Aucun impôt sur la plus-value à la revente.
– Absence d’impôt sur la fortune et de droits de succession sur les biens immobiliers.
– Taxation des loyers à l’impôt sur le revenu (généralement autour de 15 % pour les sociétés, barème graduel pour les particuliers).
– Enregistrement obligatoire à la TVA (15 %) pour les structures dépassant Rs 6 M de revenus annuels, ce qui concerne certains immeubles locatifs importants ou activités de location saisonnière en volume.
Pour obtenir un permis de résidence par l’investissement immobilier à Maurice, il faut viser les schémas PDS, IRS, RES ou Smart City avec un ticket d’entrée d’environ 375 000 USD. Les appartements de type Ground+2, disponibles à partir d’environ 6 M Rs (soit 140 000 USD), n’offrent pas automatiquement le droit à un permis de résidence permanent.
Location de courte durée : enregistrement et tourisme
Pour la location saisonnière (Airbnb, Booking, etc.), l’environnement réglementaire de Quatre Bornes est décrit comme encore « peu régulé », mais il est probable que la législation se renforce progressivement :
– Obligation nationale d’enregistrer les hébergements de moins de 12 mois auprès de la Mauritius Tourism Promotion Authority / Tourism Authority.
– Nécessité d’obtenir une licence d’entreprise touristique pour certains types d’activités (guesthouses, bungalows touristiques).
– Exigences potentielles en matière de sécurité, d’assurance, de normes de qualité.
L’investisseur sérieux a donc intérêt à anticiper ces évolutions et à opérer dans un cadre conforme dès le départ, afin de ne pas être pris de court par un durcissement réglementaire.
Stratégies d’investissement concrètes à Quatre Bornes
En combinant les données de marché et le contexte réglementaire, plusieurs stratégies se dégagent pour un investisseur souhaitant se positionner sur Quatre Bornes.
1. Appartement 2–3 chambres pour location longue durée
Cible type :
– Appartement 2 ou 3 chambres, 75–120 m², dans une résidence avec parking, idéalement proche d’une station du Metro Express et des commerces.
Profil locataire :
– Couple de jeunes actifs, petite famille, expatrié travaillant à Ébène ou Port Louis.
Forces :
– Vacance locative limitée.
– Gestion simple (contrat de 12 mois renouvelable).
– Rendement brut potentiellement entre 6 % et 10 % selon l’emplacement et le prix d’achat.
Points clés :
– Bien choisir le quartier (centre animé vs zone résidentielle plus calme).
– Vérifier le montant des charges de syndic et la qualité de la copropriété.
2. Maison ou villa en quartier résidentiel prisé (Sodnac, La Louise)
Cible type :
– Maison ou villa avec jardin/piscine, 3–4 chambres, sécurisée, à proximité des écoles et des axes routiers.
Profil locataire :
– Familles aisées mauriciennes, expatriés cadres, retraités disposant de bons revenus.
Forces :
– Loyer mensuel élevé (Rs 40 000–60 000, voire plus selon le standing).
– Clients souvent stables sur plusieurs années si le bien et les services (entretien jardin/piscine) sont de qualité.
Points clés :
– Prévoir un budget entretien conséquent (piscine, toiture, jardin).
– Être sélectif sur le locataire (solidité financière, durée envisagée).
3. Appartement type « apart-hotel » pour télétravailleurs et séjours moyens
Cible type :
– Appartement 1–2 chambres, très bien équipé (Wi-Fi rapide, espace de travail, cuisine fonctionnelle), décoré avec soin, proche du métro et des commerces.
Profil locataire :
– Télétravailleurs étrangers, professionnels en mission, étudiants internationaux, couples en séjour prolongé.
Forces :
Durée maximale en jours des séjours les plus fréquemment réservés sur Airbnb à Quatre Bornes, représentant une demande croissante.
Points clés :
– Gestion plus intensive (rotations, ménage, check-in/out) : déléguer à une agence peut être nécessaire.
– Mettre en place une tarification dynamique et des photos professionnelles pour maximiser l’occupation et le tarif moyen.
4. Bureau/plateau dans un immeuble moderne à Trianon ou St Jean
Cible type :
– Surface de 100 à 300 m², dans un bâtiment avec parking, sécurité, câblage réseau, ascenseur.
Profil locataire :
– PME, cabinets de conseil, sociétés IT, back-office d’entreprises internationales.
Forces :
– Baux commerciaux plus longs (3, 6 ou 9 ans).
– Positionnement stratégique entre Port Louis et Ébène.
Points clés :
– Évaluer soigneusement la demande locative pour le type de surface ciblé.
– Prévoir des périodes de vacance potentiellement plus longues qu’en résidentiel.
Risques et précautions
Tout investissement comporte des risques. À Quatre Bornes, les principaux points de vigilance sont les suivants :
Plusieurs facteurs peuvent impacter la rentabilité et la valeur d’un investissement immobilier à Maurice. La vacance locative peut être prolongée par un loyer surestimé ou un mauvais emplacement malgré une demande forte. Le cadre réglementaire évolue, avec un renforcement de la fiscalité pour les étrangers et un possible durcissement des règles pour la location courte durée. Les taux d’intérêt, bien que raisonnables actuellement, pourraient augmenter et renchérir le financement. La qualité du bâti des immeubles anciens peut entraîner des travaux coûteux, alourdissant les charges et affectant la valeur. Enfin, une concentration géographique exclusive, par exemple à Quatre Bornes, présente un risque local ; une diversification vers d’autres zones (côte nord, ouest, Smart Cities) est recommandée pour équilibrer le portefeuille.
Une approche prudente consiste à :
– Travailler avec un binôme agent immobilier / avocat local maîtrisant bien le marché de Quatre Bornes.
– Comparer plusieurs biens similaires avant de faire une offre.
– Réaliser un calcul détaillé de rentabilité nette, en intégrant tous les coûts et un scénario de vacance raisonnable (par exemple 1 mois tous les 2 ans).
– Prévoir une marge de sécurité financière pour absorber une éventuelle baisse de loyers ou hausse de charges.
Perspectives : pourquoi Quatre Bornes a encore du potentiel
Plusieurs tendances de fond jouent en faveur de Quatre Bornes sur le moyen et long terme :
Plusieurs éléments renforcent la position de Quatre Bornes : sa centralité urbaine est consolidée par Ébène Cybercity et le Metro Express ; son attractivité résidentielle repose sur son climat, ses équipements (écoles, commerces, parcs) ; elle offre un bon rapport qualité-prix comparé au littoral ; et elle répond à une demande pour des bureaux de proximité destinés aux services locaux.
Même si l’on observe à l’échelle nationale une phase de stabilisation des prix après plusieurs années de forte croissance, la combinaison « rendement locatif + potentiel de valorisation + centralité » fait de Quatre Bornes l’un des marchés les plus équilibrés de l’île pour un investisseur rationnel.
Conclusion : une ville à fort rendement pour investisseur exigeant
Investir dans l’immobilier à Quatre Bornes, c’est miser sur un marché :
– Solide, porté par une demande locative structurelle en longue durée.
– Encore peu saturé en courte durée, avec de belles marges de progression pour des produits bien conçus.
– Affichant des rendements bruts supérieurs à la moyenne nationale, en particulier hors centre.
– Situé dans une économie mauricienne globalement stable, sans impôt sur la plus-value ni impôt sur la fortune.
Pour en tirer le meilleur parti, l’investisseur doit cependant :
Pour réussir un investissement locatif, il est crucial de : sélectionner avec soin le quartier et le type de bien en fonction du public locatif ciblé ; intégrer dans ses calculs financiers non seulement le rendement brut, mais surtout le rendement net après financement, charges et fiscalité ; et anticiper l’évolution du cadre réglementaire, notamment pour la location courte durée et les locations à des non-citoyens.
Avec une approche méthodique, un accompagnement professionnel local et un horizon d’investissement de moyen/long terme, Quatre Bornes peut s’imposer comme une pièce maîtresse dans une stratégie immobilière mauricienne, alliant rendement, résilience et qualité d’actif.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Quatre Bornes, Maurice, pour combiner rendement locatif et exposition à la roupie mauricienne. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones de l’île (Grand Baie, Tamarin, Moka), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une petite maison individuelle à Quatre Bornes, ville dynamique de l’intérieur, avec un rendement locatif brut cible proche de 8–10 % – en gardant en tête que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + ameublement / rafraîchissement léger) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, notaire, conseil fiscal), choix de la structure la plus adaptée (achat en direct, via société mauricienne ou structure française) et définition d’un plan de diversification patrimoniale intégrant la fiscalité franco‑mauricienne.
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