Les meilleures agences immobilières locales au Guatemala

Publié le 22 janvier 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Au Guatemala, acheter ou vendre un bien immobilier ne se limite pas à repérer une maison avec vue sur les volcans ou un terrain en bord de lac. Le pays n’a ni MLS national, ni système de licence comparable à celui des États‑Unis, et le marché est traversé par des pratiques très locales, parfois déroutantes pour les étrangers. Dans ce contexte, les meilleures agences immobilières locales jouent un rôle décisif : elles deviennent traductrices du marché, filtres de risque et, souvent, partenaires à long terme.

Comprendre le marché guatémaltèque avant de choisir une agence

Le Guatemala est la plus grande économie d’Amérique centrale, avec une population d’environ 18,5 millions d’habitants et un PIB estimé à plus de 90 milliards de dollars US. L’immobilier y est porté par une croissance économique comprise autour de 3,5 % à 4 % par an, des transferts de fonds massifs (près de 16 milliards de dollars envoyés chaque année par la diaspora) et un fort mouvement d’urbanisation. À l’horizon des prochaines années, les projections évoquent des hausses de prix de 4 % à 10 % par an selon les régions et des rendements locatifs de 5 % à 12 %.

Dans ce décor plutôt favorable, le revers de la médaille est moins rassurant : absence de MLS, système de licences très limité pour les courtiers, titres fonciers parfois incomplets, zone sismique, corruption endémique et criminalité réelle. C’est précisément pour cela que le choix d’une agence locale solide n’est pas un confort, mais une mesure de gestion de risque.

Avant de passer aux acteurs, quelques spécificités influencent fortement la manière de travailler avec une agence.

Un cadre légal ouvert… mais complexe à naviguer

Les étrangers peuvent acheter, posséder et revendre des biens immobiliers au Guatemala quasiment avec les mêmes droits que les citoyens locaux. Les principales restrictions concernent les bandes côtières et frontalières : impossible, en principe, d’être propriétaire direct dans une zone de 15 kilomètres autour des frontières internationales ou à moins de 3 kilomètres des littoraux. Dans ces périmètres, la solution passe souvent par une société guatémaltèque (Sociedad Anónima) ou par un bail de longue durée sur domaine public, notamment via l’agence gouvernementale OCRET pour les propriétés en bord d’eau.

Dans la pratique, un achat implique :

– un notaire (obligatoirement avocat) qui vérifie le titre, rédige l’acte en forme d’« escritura pública » et assure l’enregistrement ;

– des recherches approfondies au Registro General de la Propiedad et au cadastre (DICABI, municipalités) pour vérifier hypothèques, servitudes, limites ;

– l’obtention d’un NIT (numéro d’identification fiscale) même pour les étrangers ;

– le paiement des taxes de transfert (3 % de la valeur déclarée) et de l’éventuelle TVA (12 %) sur les constructions neuves.

Une bonne agence ne remplace pas un avocat, mais les meilleures travaillent main dans la main avec des cabinets spécialisés (par exemple Alegalis, Lex Atlas, ALTA – Guatemala, Consortium Legal ou Bermejo & Bermejo, tous cités dans les classements professionnels pour leur expertise immobilière) et savent anticiper les points de friction.

Des coûts de transaction à bien décoder

Les frais de clôture peuvent surprendre. Pour un acheteur, les coûts cumulés se situent, selon les cas, entre environ 5 % et 7 % du prix (voir davantage si l’on inclut certains honoraires ou montages spécifiques). Ils regroupent notamment :

Les commissions d’agence se situent généralement autour de 5 % du prix de vente, parfois un peu plus pour des agences structurées en ville. Elles sont d’ordinaire payées par le vendeur, mais sont naturellement intégrées dans le prix de mise en vente. Un bon agent explique clairement comment sa commission est calculée et qui la supporte.

Négociation, prix déclarés et rôle de l’agence

Les pratiques de négociation sont musclées : sur certains marchés, des rabais de 40 % à 50 % par rapport au prix affiché ne sont pas rares, surtout pour des biens surévalués ou en vente depuis longtemps. De plus, beaucoup de transactions aboutissent à une déclaration fiscale inférieure au prix réel afin de réduire les impôts du vendeur (plus‑value) et de l’acheteur (IUSI, la taxe foncière). Il n’est pas rare que le prix officiel ne représente que 60 % du montant réel sur du neuf, voire 10 % sur des terrains nus.

Pourquoi privilégier une agence locale plutôt qu’une grande enseigne nationale ?

Au Guatemala, on trouve deux grandes familles d’acteurs : les enseignes nationales ou internationales disposant de bureaux dans les principales villes, et les agences locales – parfois familiales – solidement ancrées dans une région précise.

Les grandes marques (Century 21, RE/MAX, etc.) apportent un cadre, des outils marketing puissants, des réseaux internationaux et souvent des processus plus structurés. Les agences locales, elles, offrent une proximité et une connaissance fine des micro‑marchés, indispensables dans un pays où les prix varient énormément d’un quartier à l’autre, voire d’une rue à l’autre.

Plusieurs arguments plaident en faveur des agences locales, surtout pour un étranger :

À l’inverse, une agence qui n’est qu’un individu sans bureau déclaré, sans ancrage institutionnel (chambre professionnelle, association, etc.) et sans historique de transactions identifiables expose davantage à des risques de conflit d’intérêt ou de manque de due diligence.

Les grands pôles immobiliers et leurs meilleures agences locales

Le Guatemala n’est pas un marché homogène. Antigua, Guatemala City, Lake Atitlán, la côte pacifique ou les hautes terres de Quetzaltenango répondent à des logiques différentes. Les meilleures agences sont souvent celles qui se sont spécialisées par zone plutôt que d’essayer de couvrir tout le pays.

Antigua Guatemala : capital historique de l’immobilier de charme

Antigua est une ville coloniale classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, ce qui se reflète directement sur son immobilier. Les constructions doivent respecter un style colonial strict, les rénovations sont encadrées et le centre historique concentre des prix au mètre carré parmi les plus élevés du pays.

Pour un acheteur étranger, la sélection de l’agence est particulièrement stratégique : il s’agit non seulement de trouver un bien, mais aussi d’éviter des problèmes de conformité aux règles de conservation du patrimoine et aux règlements des lotissements fermés (condominios).

Century 21 Antigua Fine Homes : l’ancrage international avec expertise locale

Parmi les agences les plus en vue à Antigua, Century 21 Antigua Fine Homes occupe une place singulière. Fondée en 2008 par Glenn Wilson, elle combine la force d’un réseau mondial (Century 21) et une équipe profondément enracinée dans la région.

Glenn et sa partenaire Marian Wilson ont construit au fil des années une structure capable de gérer à la fois la clientèle locale et un flux important d’expatriés, notamment nord‑américains et européens. Leur équipe regroupe plusieurs profils complémentaires :

– Marian, installée à Antigua depuis le début des années 2000, apporte sa connaissance du marché résidentiel de caractère ;

– Marlon Catalán, avec plus de deux décennies d’expérience, a été distingué par Century 21 Central America pour ses performances de vente, preuve d’une activité soutenue et d’une bonne capacité à conclure les transactions dans un marché compétitif ;

– Monica Girón, elle aussi récompensée au niveau régional, illustre la place croissante de profils bilingues (espagnol/anglais) capables de naviguer entre vendeurs locaux et acheteurs étrangers ;

– d’autres membres, comme Isabel, Lisbeth, Enrique Urbina ou Jamie López, ajoutent des compétences en gestion locative, droit, connaissance de la côte pacifique, ou encore expérience internationale.

L’agence ne se limite pas au cœur historique d’Antigua. Elle intervient dans la périphérie (San Miguel Dueñas, Ciudad Vieja, El Hato, San Lucas Sacatepéquez) et jusqu’aux zones plus lointaines comme la côte pacifique ou certains secteurs de Lake Atitlán, via un réseau de partenaires. Elle accompagne la vente, l’achat, la location (longue durée, vacances) et la gestion, ce qui permet à un investisseur d’envisager un projet clé en main.

Autres agences locales notables à Antigua

Autour de Century 21 se déploie un tissu d’agences très implantées, comme Vale Real Estate Consulting ou CityMax Antigua, toutes deux reconnues pour leur sérieux, leur transparence et leur accompagnement personnalisé. Sans reprendre leurs supports de communication, on peut noter quelques tendances communes : accent mis sur l’analyse de marché, valorisation de la qualité du portefeuille plutôt que quantité, services structurés de conseil pour la fixation du prix de vente et une réelle capacité à accompagner des expatriés dans la durée.

Cette concentration d’agences professionnelles à Antigua contraste avec certaines zones rurales où l’on trouve davantage de « comisionistas » indépendants, sans structures ni adhésion à une association.

Lake Atitlán : le royaume des agences hyper‑locales

Le lac Atitlán, entouré de volcans et de villages mayas, est devenu l’une des destinations les plus recherchées par les expatriés, les retraités, les télétravailleurs et les investisseurs touristiques. Le marché y est très particulier : absence totale de zonage dans beaucoup de villages, propriété foncière parfois complexe, titres incomplets, présence de baux d’État gérés par OCRET sur le domaine public riverain, et grande hétérogénéité des prix.

Dans ce contexte, les agences locales jouent un rôle disproportionné par rapport à leur taille.

Atitlan Solutions : pionnier et référence de la région

Fondée au début des années 2000 par Armand Boissy, Atitlan Solutions est souvent présentée comme l’une des structures les plus expérimentées de tout le bassin du lac. L’entreprise se décrit comme un bureau « full service » capable de couvrir l’ensemble des besoins immobiliers : achat, vente, location, gestion, mais aussi assistance administrative et logistique.

L’un des grands atouts d’Atitlan Solutions tient à la combinaison de plusieurs compétences rares dans la région :

– accompagnement juridique de base : suivi des taxes foncières (IUSI), paiements annuels à OCRET pour les concessions en zone riveraine, conformité des constructions (permis, études d’impact environnemental lorsqu’elles sont exigées) ;

– gestion pratique du quotidien pour les propriétaires étrangers absents : contrats de personnel de maison, conformité au droit du travail guatémaltèque, suivi des assurances, gestion des systèmes d’eau, des fosses septiques et des réseaux électriques locaux ;

– accompagnement à l’installation : démarches de visa, procédures de résidence, importation de véhicules ou de meubles, connexion à des prestataires fiables (bâtiment, entretien, sécurité).

Dans une région où l’on ne trouve quasiment aucune maison de plus de 40 ans à rénover, Atitlan Solutions accompagne aussi ceux qui choisissent de construire en matériaux écologiques (adobe, bois, etc.), en expliquant les contraintes locales (absence d’exigences légales fortes sur la performance énergétique, mais climat, pluies, risques naturels à intégrer).

Mayan Lake Realty, Atitlan Premium Realty et autres spécialistes

Autour du lac, plusieurs autres agences se sont spécialisées dans des segments distincts mais complémentaires.

Mayan Lake Realty met en avant un portefeuille structuré de propriétés codifiées (maisons, hôtels, terrains) avec des prix affichés de manière transparente, de la maison familiale à 250 000 dollars au complexe hôtelier ou à la grande propriété à plus de 600 000 dollars. L’agence intervient aussi bien à Panajachel que dans les villages plus en vogue comme Tzununa ou San Marcos.

Atitlan Premium Realty valorise davantage les biens de vacances et les grandes propriétés de type villa ou domaine, par exemple une maison de vacances de trois chambres à San Lucas Tolimán ou de vastes maisons meublées à Cerro de Oro. Cette approche plus haut de gamme attire les investisseurs recherchant des rendements par location saisonnière ou une résidence secondaire remarquable.

On trouve également des structures comme Atitlán Magic Realty ou Lake Atitlan Realty, qui opèrent à la croisée entre développement, propriété privée et mandat d’agence. Le point commun de ces acteurs est de se concentrer sur des biens en front de lac ou avec vue panoramique, un segment où la maitrise des questions de titres de propriété, d’accès à l’eau et de risques naturels est vitale.

Enfin, un service comme « ha.gt » s’est positionné sur la gestion et la location dans le secteur de Santa Cruz La Laguna et des villages environnants, en jouant la carte de la spécialisation ultra‑locale.

Guatemala City : la vitrine urbaine et commerciale

La capitale concentre une part majeure des investissements résidentiels et commerciaux. Les zones 10, 14, 15 et 16 accueillent tours d’appartements, bureaux, centres commerciaux et projets mixtes, avec des prix au mètre carré pouvant dépasser 2 000 dollars dans certains quartiers prisés. Les rendements locatifs y sont parmi les plus élevés du pays, souvent autour de 8 % à 10 % brut.

Dans cet environnement, plusieurs agences ou cabinets se démarquent par leur spécialisation commerciale ou leur capacité à gérer des portefeuilles importants.

RE/MAX HELLO et le maillage international

Le réseau RE/MAX est implanté au Guatemala, avec notamment une agence RE/MAX HELLO basée dans la capitale. Située dans un immeuble de bureaux d’un secteur de haut standing, cette agence s’adresse principalement à une clientèle urbaine, locale et internationale, intéressée par des appartements en copropriété, des immeubles de bureaux, des commerces et des opportunités d’investissement locatif.

Le fait de s’appuyer sur une marque mondiale offre plusieurs avantages : accès à des outils de marketing rodés, à des standards de service, et à un réseau international d’agents, ce qui facilite la promotion des biens auprès d’acheteurs étrangers. Ils incarnent ce pont entre l’expertise locale et les exigences de la clientèle internationale.

Agents internationaux comme Nicolle et Renate Frias ou Oscar Arévalo

Vision Inmobiliaria, ACODI, Trending Inmobiliario : la montée de l’expertise commerciale

Plusieurs sociétés, basées à Guatemala City, se distinguent par un positionnement très professionnel sur le segment commercial et d’investissement :

– Vision Inmobiliaria est focalisée sur le courtage commercial à 100 %, avec une petite équipe très ciblée. Ce type de structure s’adresse surtout à des entreprises cherchant des bureaux, des entrepôts, des espaces logistiques ou des surfaces commerciales.

– ACODI combine courtage, financement et développement commercial, ce qui lui permet d’accompagner un projet à plusieurs niveaux : recherche du terrain ou de l’immeuble, structuration financière, coordination avec les promoteurs.

– Trending Inmobiliario ajoute au courtage des services de gestion d’actifs, de conseil en affaires et même de sécurité des bâtiments, de quoi séduire des investisseurs cherchant un interlocuteur unique pour la totalité de leur portefeuille.

Ces agences s’inscrivent dans un tissu économique plus large où l’on retrouve des dizaines de milliers d’entreprises liées de près ou de loin à l’immobilier, des compagnies générant des chiffres d’affaires de plusieurs millions de dollars dans les secteurs connexes (construction, gestion, développement).

Agences de quartier et entreprises familiales

À côté des réseaux internationaux et des cabinets très orientés B2B, Guatemala City abrite aussi des agences de taille moyenne comme Consulta Inmobiliaria, Marbensa ou Rosales Castro. Elles disposent de bureaux bien identifiés dans les zones centrales et participent souvent aux associations professionnelles du secteur.

Elles couvrent un large spectre : appartements en zones 10, 11, 14, 15 ou 16, maisons en périphérie, entrepôts en zone industrielle, terrains d’investissement (par exemple à Mixco, Villa Canales, San Lucas Sacatepéquez). Certaines gèrent même des contrats institutionnels, comme des locations de longue durée au profit d’ambassades ou d’organisations internationales.

Pour un acheteur étranger, ces agences constituent un bon compromis entre proximité et professionnalisme, à condition de vérifier leur appartenance à une chambre professionnelle et leur historique de transactions.

Autres régions : côte pacifique, Petén, Quetzaltenango…

Au‑delà des grands pôles, des agences ou des agents spécialisés se sont positionnés sur des marchés plus de niche :

– sur la côte pacifique (Monterrico, Iztapa, El Paredón), certains membres de l’équipe de Century 21 Antigua Fine Homes, comme Jamie López, se sont fait une spécialité des maisons de plage, terrains en front de mer et projets de location saisonnière ;

– dans la région du Petén, autour de Tikal ou du lac Petén Itzá, des agences de Guatemala City commercialisent des propriétés, souvent via des mandats centralisés ;

– à Quetzaltenango ou dans les villes secondaires, le marché repose davantage sur des agences locales et des intermédiaires indépendants, ce qui renforce la nécessité de s’appuyer sur des recommandations solides.

Les associations professionnelles : un filtre essentiel pour repérer les meilleures agences

Dans un pays sans licence stricte pour les agents immobiliers, l’appartenance à une association sérieuse devient un indicateur clé.

Gremial de Profesionales Inmobiliarios (GPI)

Cette association regroupe des agences reconnues et s’est donné pour mission de professionnaliser le métier de courtier. Elle affiche un code d’éthique propre, insiste sur la formation continue (diplômes et cours spécialisés en courtage immobilier) et fonctionne en lien avec la Cámara Empresarial de Comercio y Servicios (CECOMS).

Elle propose un portail où sont agrégées les annonces de ses membres, avec plusieurs milliers de biens publiés. Elle organise également des « rondes d’affaires » permettant aux agents de partager des mandats et d’élargir la visibilité des propriétés.

– une meilleure traçabilité de l’activité ;

– un engagement minimal sur les bonnes pratiques ;

– un soutien de l’association pour l’obtention de l’éventuelle licence de courtier délivrée par le Ministère de l’Économie.

Cámara de Corredores de Bienes Raíces de Guatemala

Cette chambre, forte de plusieurs décennies d’existence, rassemble de nombreuses agences et professionnels du courtage et de l’évaluation immobilière. Elle est également le partenaire officiel pour le Guatemala d’associations internationales comme la MIAMI Association of REALTORS®, à travers des accords de coopération qui favorisent les flux de referrals entre agents guatémaltèques et agents étrangers.

Autres structures : CADIG et réseaux internationaux

CADIG, la Chambre d’Administration Immobilière, se concentre sur les administrateurs de biens (gestion de copropriétés, résidences, ensembles immobiliers). Elle délivre des diplômes en administration et compte plusieurs centaines d’administrateurs certifiés. Lorsque l’on envisage un investissement locatif dans un immeuble ou un ensemble géré, s’assurer que le gestionnaire est membre de CADIG est un plus.

Au niveau international, des réseaux comme la National Association of REALTORS® (NAR) reconnaissent certaines agences ou individus guatémaltèques comme membres, à l’image d’Atitlan Solutions ou d’autres acteurs affiliés NAR. Cela implique l’adhésion à un code d’éthique et à des standards de service qui peuvent rassurer les acheteurs nord‑américains.

Comment évaluer et choisir une agence locale au Guatemala ?

Même armé de quelques noms, il reste à trier et à sélectionner. Plusieurs critères se révèlent particulièrement pertinents dans le contexte guatémaltèque.

Expérience locale spécifique et spécialisation géographique

Une agence peut être excellente à Antigua et peu pertinente à Lake Atitlán, ou inversement. Le marché est trop fragmenté pour qu’un acteur couvre réellement tout le pays avec le même niveau d’expertise.

Il est donc judicieux de privilégier :

– des agences installées depuis plusieurs années dans la zone ciblée ;

– des agents qui y vivent, connaissent les communautés, les projets de développement, les risques naturels spécifiques (inondations, coulées de boue, glissements de terrain) ;

– des structures qui publient régulièrement des biens correspondant au type de projet recherché (maison de vacances, immeuble locatif, terrain à lotir, etc.).

Ancrage institutionnel et réseau professionnel

Le fait d’être membre de GPI, de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces, de CADIG ou d’un réseau international (NAR, FIABCI, etc.) joue comme un signal fort. D’autant plus dans un pays sans licence obligatoire, où la frontière entre « agent » et simple entremetteur peut être floue.

– un avocat ou un cabinet réputé en droit immobilier ;

– un notaire expérimenté dans les transactions avec étrangers ;

– des banques qui acceptent d’étudier des dossiers de non‑résidents, même si le crédit reste difficile d’accès ;

– des assureurs habitués aux risques locaux (séisme, activité volcanique, glissements de terrain) ;

– des architectes, ingénieurs et entrepreneurs sérieux.

Transparence sur les frais, le processus et les risques

Au Guatemala, la transparence est un bon test. Une agence qui explique clairement :

démontre un niveau de professionnalisme supérieur. À l’inverse, minimiser les enjeux ou promettre que « tout est simple » dans un pays réputé pour sa complexité administrative est un signal d’alerte.

Capacité de gestion post‑achat

Pour un investisseur ou un expatrié qui ne vivra pas à plein temps au Guatemala, la gestion après l’achat est aussi importante que la transaction elle‑même. Les meilleures agences locales offrent ou coordonnent :

– la gestion locative (fixation des loyers, sélection des locataires, collecte des loyers, suivi des réparations) ;

– le paiement des taxes et redevances (IUSI, OCRET) ;

– l’assistance en cas de sinistre ou de travaux importants ;

– la revente éventuelle, avec une connaissance du cycle de marché local.

Dans des zones touristiques comme Antigua ou Lake Atitlán, le différentiel de rendement entre une gestion amateur et une gestion professionnelle peut atteindre plusieurs points de pourcentage par an.

Ce que les meilleures agences apportent concrètement à l’investisseur étranger

Derrière les logos et les vitrines, ce sont surtout des services concrets qui font la différence pour un acheteur ou un investisseur venu de l’étranger. À partir des pratiques relevées dans tout le pays, une bonne agence locale au Guatemala remplit plusieurs fonctions clés.

Elle sert ensuite de guide dans la jungle des prix : entre les biens sur‑cotés pour laisser de la marge de négociation, ceux dont le prix est déconnecté du marché local et ceux qui intègrent déjà une forte sous‑déclaration fiscale, il est facile de se tromper de référence. Les agents qui travaillent au quotidien sur un quartier précis savent quels montants se négocient réellement et quelles marges de manœuvre sont crédibles.

Enfin, elle constitue souvent le premier point de contact en cas de problème : contestation de limites, voisinage conflictuel, désordres de construction, questions d’assurance après un séisme ou des pluies intenses. Les meilleurs agents tissent des relations de long terme avec leurs clients, certains travaillant avec les mêmes familles ou investisseurs depuis plus de vingt ans.

Conclusion : bâtir une stratégie immobilière avec les bonnes agences

Le marché immobilier guatémaltèque offre un potentiel réel : croissance économique, urbanisation rapide, montée du tourisme, demande croissante de logements modernes et d’hébergements de charme. Les rendements locatifs peuvent être attractifs, surtout dans les grandes villes et les destinations touristiques fortes comme Antigua ou Lake Atitlán.

L’investisseur avisé ne se contente pas de choisir « une » agence, mais construit un petit réseau de confiance : au moins deux ou trois agents dans chaque zone clé, un avocat spécialisé, un notaire expérimenté, et, lorsque nécessaire, un administrateur membre d’une chambre professionnelle comme CADIG. C’est en croisant ces expertises, en exigeant transparence et explications détaillées, que l’on transforme un marché perçu comme risqué en véritable terrain d’opportunités.

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Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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