Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le marché des résidences secondaires au Guatemala est en train de changer de dimension. Longtemps resté dans l’ombre de voisins plus médiatisés comme le Costa Rica ou le Panama, le pays attire désormais une nouvelle génération d’acheteurs de « maisons de vacances » ou de pied-à-terre : expatriés, retraités, télétravailleurs, mais aussi classes moyennes locales en quête de résidence de week‑end. Avec des prix encore largement inférieurs à ceux d’Amérique du Nord et d’Europe, des rendements locatifs élevés et une fiscalité douce, le Guatemala coche beaucoup de cases pour un investissement en résidence secondaire. Mais le marché reste contrasté, parfois opaque, et nécessite une vraie préparation.
Une économie solide et un immobilier en phase d’accélération
Derrière le boom des résidences secondaires se trouve une économie étonnamment robuste pour la région. Le Guatemala est la plus grande économie d’Amérique centrale, avec un PIB d’environ 86 à 92 milliards de dollars et une croissance qui tourne autour de 3,5 à 4 % par an selon les projections jusqu’en 2028. Cette dynamique s’appuie sur un socle économique diversifié : agriculture, textile, tourisme, services et un secteur technologique en plein essor. Les envois de fonds de la diaspora – près de 16 milliards de dollars chaque année – injectent aussi un puissant flux de liquidités dans la consommation et l’immobilier.
Les prix résidentiels nominaux ont augmenté d’environ 60 % entre 2020 et 2025.
Les chiffres de volume vont dans le même sens : les transactions ont progressé d’environ 7 % en 2024, les prix résidentiels ont pris en moyenne 5 %, et la valeur globale du marché du logement doit atteindre environ 0,41 trillion de dollars dès 2025, avec une croissance prévue à plus de 6 % par an jusque 2029. Dans cet ensemble, la résidence secondaire – qu’elle soit utilisée seulement en famille ou partagée avec des locations de courte durée – occupe une place de plus en plus visible.
Pourquoi les résidences secondaires explosent au Guatemala
La montée en puissance du marché des résidences secondaires tient à un faisceau de facteurs convergents.
D’abord, les prix restent globalement bas si l’on compare à des destinations « concurrentes » de la région. Un mètre carré à Guatemala City coûte en moyenne 1 425 dollars au centre et 1 070 dollars en périphérie. C’est 50 à 85 % moins cher qu’à San José, la capitale du Costa Rica. À Antigua ou autour du lac Atitlán, les biens comparables s’affichent encore « à une fraction » des prix nord‑américains, alors que le décor – volcan, lac, centre colonial UNESCO – rivalise avec les plus belles cartes postales du continent.
Le marché immobilier guatémaltèque offre des rendements locatifs bruts attractifs, généralement compris entre 5,7 % et 8,4 % pour les biens résidentiels. Cette rentabilité peut être optimisée via des stratégies de location touristique dans des zones prisées comme Antigua Guatemala ou le lac Atitlán, où les rendements peuvent dépasser 10 %. Dans la capitale, les rendements sont particulièrement élevés, avoisinant 11 % en centre-ville et se maintenant autour de 9 % en périphérie.
À cela s’ajoute une fiscalité douce : la taxe foncière annuelle est faible (souvent entre 0,2 et 0,9 % de la valeur cadastrale, généralement très inférieure au prix de marché), la plus-value est taxée à 10 % seulement, et il n’existe pas d’impôt sur les successions. Pour un propriétaire de résidence secondaire, c’est un environnement rare, surtout si l’on compare aux niveaux de taxe foncière de nombreuses juridictions américaines ou européennes.
Le pays reste, pour les investisseurs internationaux, « l’un des secrets les mieux gardés » d’Amérique centrale, avec un trio gagnant : bas coûts, forte attractivité touristique, potentiel d’appréciation. Résultat : au moins 20 % des transactions immobilières de 2024 seraient réalisées par des étrangers, avec une hausse de l’investissement résidentiel étranger d’environ 15 % en un an.
Promoteurs et courtiers immobiliers locaux
Qui achète une résidence secondaire au Guatemala ?
Le profil des acheteurs se diversifie rapidement. Autour d’Antigua, on estime que 60 % des acheteurs restent des Guatémaltèques – souvent des familles aisées de Guatemala City – qui recherchent une maison de week‑end, un futur lieu de retraite ou un actif de prestige. Les 40 % restants sont des étrangers, principalement venus des États‑Unis, d’Europe (Espagne en tête) et du Canada. Dans les zones de lac, de plage ou de forêt tropicale, cette proportion d’acheteurs internationaux est parfois encore plus forte.
Les nouveaux venus ne sont plus seulement des retraités ou des « backpackers installés ». On voit arriver des télétravailleurs, des entrepreneurs du numérique, des familles qui scolarisent les enfants dans des écoles internationales de la capitale ou d’Antigua, ainsi que des investisseurs purs, à la recherche de rendement sur Airbnb.
Cadre légal : un pays plutôt ouvert aux propriétaires étrangers
Pour un investisseur en résidence secondaire, le cadre juridique est l’un des points cruciaux. Sur ce terrain, le Guatemala apparaît globalement accueillant.
Les étrangers peuvent acheter et posséder des biens immobiliers – maisons, appartements, terrains – avec des droits similaires à ceux des citoyens. Aucune nationalité n’est favorisée ou discriminée, il n’existe pas de seuil d’investissement minimum imposé pour l’achat d’une propriété, et l’on n’a pas besoin d’être résident pour acquérir un bien. La Constitution protège explicitement la propriété privée, et le pays fonctionne sur un droit civil d’inspiration espagnole.
Toutefois, certaines restrictions spécifiques s’appliquent, très importantes à comprendre lorsque l’on vise une résidence secondaire en bord de mer, de lac ou de rivière.
Les grandes limites : côtes, lacs, rivières et frontières
Deux séries de restrictions encadrent l’achat par des étrangers :
Les étrangers ne peuvent pas posséder directement des terrains situés à moins de 15 km des frontières internationales ou à moins de 3 km des côtes du Guatemala. Cependant, il est courant et légal de contourner cette restriction en créant une société guatémaltèque (Sociedad Anónima, S.A.) qui détiendra le bien. Cette procédure est relativement simple et cette structure est souvent utilisée pour les investissements en multipropriété ou locatifs.
– 2. Propriétés riveraines (eau douce ou salée) Un pan entier du territoire, détaillé dans l’article 122 de la Constitution et dans la loi 126‑97, est classé en « réserves territoriales de l’État ». Cela concerne toutes les bandes de terrain suivantes :
– 3 km le long des océans,
– 200 m le long des rives de lacs,
– 100 m de part et d’autre des rivières navigables,
– 50 m autour des sources d’eau alimentant des populations.
Ces zones sont administrées par l’OCRET, une agence publique. Les étrangers ne peuvent pas en devenir propriétaires, mais peuvent généralement obtenir un bail (arrendamiento) auprès de l’OCRET, moyennant un loyer annuel souvent inférieur à 100 dollars. Ne pas payer ce loyer expose à une reprise pure et simple de la parcelle par l’État. Cette réalité est centrale pour quiconque rêve d’une villa directement « les pieds dans l’eau » au bord du lac Atitlán ou sur la côte pacifique.
Les terres appelées « ejido » ou gérées par des communautés indigènes obéissent à des règles coutumières et ne peuvent pas être librement appropriées par des étrangers. Il est indispensable de vérifier qu’un terrain n’a pas ce statut communal.
Un processus d’achat encadré par les notaires
Sur le papier, acheter une résidence secondaire est relativement simple. Dans les faits, le pays ne dispose pas de MLS (système de référencement unique des biens), les registres fonciers restent imparfaits dans certaines zones rurales, et la prudence est de mise.
Pour un étranger, le parcours typique passe par ces étapes :
– obtention d’un numéro d’identification fiscale (NIT),
– vérification de titre approfondie (title search) sur au moins plusieurs décennies,
– rédaction d’un contrat de promesse de vente,
– signature de l’acte public chez un notaire guatémaltèque,
– enregistrement au Registro General de la Propiedad,
– mise à jour des comptes d’eau, d’électricité et des taxes locales.
Le recours à un avocat-notaire expérimenté et bilingue n’est pas une option, c’est quasiment une obligation si l’on veut éviter les pièges classiques : discontinuité dans la chaîne des titres, servitudes non documentées, limites mal définies, voire revendications de communautés indigènes. Une expertise de terrain (agrimensor) est également recommandée pour vérifier que les limites cadastrales correspondent à la réalité, surtout pour les terrains de campagne.
Combien coûte une résidence secondaire au Guatemala ?
Selon la région et le type de bien, l’écart de budget est considérable. Pour se repérer, il est utile de comparer les principaux pôles recherchés par les acheteurs de résidences secondaires.
Grandes fourchettes de prix par zone
Le tableau ci‑dessous donne un aperçu des ordres de grandeur, en prix au m² et en enveloppe totale typique pour une résidence secondaire standard.
| Zone / Type de marché | Prix moyen au m² (USD) | Budget typique d’une résidence secondaire |
|---|---|---|
| Guatemala City (Zonas 10 & 14, luxe) | 1 800 – 2 500 | 250 000 – 500 000 |
| Antigua Guatemala (centre historique) | 2 000 – 3 000 | 400 000 – 1 000 000+ |
| Lac Atitlán (Panajachel / Santa Catarina, lac) | 1 300 – 2 200 | 300 000 – 800 000 |
| Côte Pacifique (Monterrico, Puerto San José…) | 1 200 – 2 000 | 200 000 – 600 000 |
| Quetzaltenango (Xela, centre) | 700 – 1 100 | 100 000 – 220 000 |
| Marchés secondaires / émergents (Retalhuleu, Cobán, etc.) | 25 – 40 % moins que les zones phares | 60 000 – 180 000 environ |
Ces fourchettes recoupent des exemples très concrets tirés des annonces :
– un petit logement à Antigua (environ 70 m²) peut se négocier autour de 125 000 dollars,
– une maison à Quetzaltenango autour de 156 000 dollars,
– des appartements en Zona 10 à Guatemala City se vendent entre 119 000 et 225 000 dollars,
– des villas de standing peuvent dépasser facilement 750 000 dollars dans le centre d’Antigua.
Les marchés dits « secondaires » (Quetzaltenango, Río Dulce, certaines villes de l’intérieur ou de la côte pacifique) affichent généralement des prix d’entrée 25 à 40 % inférieurs aux hotspots type Antigua ou Atitlán. Cette décote reflète une moindre pression touristique, mais aussi un potentiel d’appréciation supérieur à moyen terme, à mesure que les infrastructures se modernisent.
Guatemala City : résidence urbaine ou base locative
Pour une résidence secondaire « urbaine », beaucoup d’acheteurs regardent du côté de Guatemala City, notamment les quartiers prisés Zona 10, Zona 14, Zona 15 ou Zona 16. La capitale concentre les sièges d’entreprise, les écoles internationales, les cliniques privées, les grands centres commerciaux, mais aussi de plus en plus d’évènements culturels.
Le loyer mensuel moyen d’un appartement de trois chambres dans le centre, équivalent à environ 10 500 quetzales.
Les plus‑values restent raisonnables mais régulières : les analystes anticipent une hausse de 5 à 7 % par an dans les quartiers premium sur les cinq prochaines années, dopée par des projets comme le Metro Riel ou l’extension du réseau de bus rapides Transmetro.
Antigua Guatemala : le graal colonial… et les prix qui vont avec
Antigua, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, est le symbole même de la résidence secondaire de prestige. Ses ruelles pavées, ses églises baroques, ses patios fleuris, son microclimat de « printemps éternel » et une scène culturelle dense en font la carte postale parfaite pour une maison de vacances.
Mais cette carte postale a un coût. Dans le centre historique, les maisons coloniales restaurées se négocient entre 2 000 et 3 000 dollars le m², souvent pour des budgets globaux de 400 000 à plus d’un million de dollars. Les lois de conservation strictes limitent l’offre : impossibilité d’augmenter les hauteurs, couleurs de façades réglementées, contraintes sur les rénovations. Cette rareté alimente les prix.
Le prix d’entrée pour une maison neuve dans les villages autour d’Antigua, au Guatemala, commence à 285 000 dollars.
L’intérêt d’Antigua, du point de vue d’un propriétaire de résidence secondaire, tient aussi à la performance locative. Les locations de luxe y ont atteint des taux d’occupation jusqu’à 98 % pendant les périodes de fêtes, avec un tarif quotidien moyen entre 72 et 130 dollars pour des locations saisonnières standard. Les revenus annuels d’un bien bien géré peuvent se situer entre 13 000 et 15 500 dollars, avec des rendements bruts autour de 6 à 9 %, voire plus sur des produits bien positionnés.
Lac Atitlán : vues de carte postale et marché encore en croissance
Le lac Atitlán est la deuxième destination touristique du pays. Ses villages – Panajachel, Santa Catarina Palopó, San Marcos La Laguna, San Pedro, Santa Cruz La Laguna – sont devenus le terrain de jeu d’un public hybride : routards chic, retraités étrangers, communautés « new age », télétravailleurs.
Les maisons en bord de lac à Panajachel ou Santa Catarina se situent dans une fourchette de 1 300 à 2 200 dollars par m², pour des budgets de 300 000 à 800 000 dollars. Les rendements annoncés pour des locations de vacances se situent entre 7 et 10 %, avec des perspectives d’appréciation de 7 à 9 % par an sur cinq ans selon certaines projections.
Toute la région bénéficie d’un coup de pouce touristique : politique d’exemption de visa pour les ressortissants de 83 pays (dont États‑Unis et espace Schengen), efforts de promotion du tourisme durable, projets culturels comme « Pintando El Cambio » à Santa Catarina Palopó – où 760 maisons ont été repeintes aux couleurs vives, ce qui a attiré davantage de visiteurs et d’investisseurs.
Le village de San Pedro La Laguna propose des prix du m² très bas, autour de 150 dollars, permettant une acquisition au bord du lac à un coût imbattable. Cependant, son marché immobilier est peu structuré, ce qui représente un pari de long terme plus risqué, notamment pour l’achat d’une résidence secondaire.
Côtes pacifiques et Caraïbes : potentiel encore peu exploité
La côte pacifique – Monterrico, Puerto San José, Playa El Tulate – attire un public à la recherche de plages de sable noir, de surf et de vie décontractée. Les propriétés en bord de mer s’affichent entre 1 200 et 2 000 dollars par m², avec des budgets totaux allant de 200 000 à 600 000 dollars. Des projets comme Santa Elena del Mar misent sur de nouveaux quartiers balnéaires à faible densité, avec lots résidentiels, piste d’aviation privée, plus de 3 km de plage et une offre hôtelière haut de gamme.
Côté Caraïbes, la région d’Izabal, avec Livingston et Río Dulce, joue la carte de l’écotourisme et de la culture garifuna. Les programmes de conservation, comme le projet REDD+ de la « Conservation Coast » qui protège plus de 54 000 hectares de forêt, renforcent l’attrait des investisseurs intéressés par la terre et les projets durables. Là encore, les résidences secondaires se combinent souvent avec des activités de location écologique ou de petite hôtellerie.
Le point de vigilance sur toutes ces zones littorales et lacustres reste le régime OCRET et les restrictions de propriété évoquées plus haut. Pour un étranger, la nuance entre bail de terrain d’État et pleine propriété est déterminante.
Rendement locatif : comment une résidence secondaire peut s’autofinancer
La vraie force du marché guatémaltèque de la résidence secondaire réside peut‑être moins dans les perspectives d’appréciation que dans la capacité à générer du revenu locatif.
Long terme vs courte durée
Dans les grandes villes, les rendements bruts sur la location longue durée oscillent entre 5 et 8 %. À Guatemala City, un appartement d’une chambre au centre peut rapporter entre 3 300 et 5 300 quetzales par mois, tandis qu’un trois chambres dépasse souvent 10 000 quetzales. Les loyers restent soutenus par une forte pression démographique – l’urbanisation doit dépasser 67 % d’ici le milieu des années 2020 – et un déficit de plus de 1,3 million de logements dans les zones dynamiques.
Analyse de la croissance spectaculaire des plateformes comme Airbnb, avec des données clés sur l’évolution du marché et les préférences des voyageurs.
Les annonces de location courte durée ont progressé d’environ 18 % en 2023, témoignant d’une forte dynamique du secteur.
Les réservations ont grimpé de plus de 20 % sur le dernier trimestre dans cette région, soulignant son attractivité croissante.
Près de 5 700 annonces actives répertoriées à l’échelle nationale, avec une concentration majoritaire sur Airbnb.
L’écrasante majorité des locations se fait en configuration « logement entier », privilégiant l’intimité et l’autonomie.
Antigua domine nettement ce segment : plus de 1 500 annonces de courte durée, un tarif médian autour de 80‑85 dollars la nuit, des taux d’occupation de 38 à plus de 70 % pour les meilleurs biens, avec des pics en février et en décembre. En termes de performance annuelle, une résidence secondaire bien gérée peut espérer 6 à 8 % de rendement net, parfois davantage.
C’est le nombre d’annonces de location à Guatemala City, où le tarif médian est d’environ 48 à 52 dollars par nuit.
Un différentiel intéressant entre long et court séjour
Pour un propriétaire de résidence secondaire, l’arbitrage entre location longue et location courte n’est pas anodin. Des analyses comparatives montrent qu’à Antigua, un même bien génère en moyenne 34 à 35 % de revenu supplémentaire en location de vacances par rapport à une location longue durée classique. On estime aussi que les locations courte durée dans la capitale rapportent 1,5 à 2,5 fois plus qu’un bail classique, au prix d’une gestion plus active et de coûts d’exploitation plus élevés (menage, plateformes, gestionnaires).
Dans ce contexte, une résidence secondaire peut, dans bien des cas, s’autofinancer partiellement ou totalement, à condition de soigner la qualité, le positionnement et la gestion du bien. Les propriétés les mieux notées et les mieux situées captent la majorité des réservations et affichent des revenus mensuels plusieurs fois supérieurs à la médiane.
Fiscalité, coûts et financement : ce que doit anticiper un propriétaire
Posséder une résidence secondaire au Guatemala ne se limite pas au prix d’achat. Il faut intégrer taxes, frais de transaction, coûts récurrents et modes de financement.
Taxes sur l’achat et la détention
Lors de l’acquisition, le principal poste fiscal est la taxe de transfert. Pour un bien de revente déjà existant, l’acheteur s’acquitte d’un droit de timbre d’environ 3 % de la valeur déclarée, auquel s’ajoutent des frais d’enregistrement (0,15 %), des honoraires juridiques et notariés (environ 1 à 3 %). Pour un bien neuf, la TVA à 12 % s’applique sur le prix de vente, en lieu et place du timbre.
Le tableau suivant illustre le coût de transaction pour un bien type de 100 000 dollars :
| Type de bien | Droit / TVA & frais principaux | Coût total estimé de transfert |
|---|---|---|
| Revente (bien existant) | 3 % timbre + 0,15 % enregistrement + ~1 % juridique | ≈ 4 150 USD |
| Construction neuve | 12 % TVA + 0,15 % enregistrement + ~1 % juridique | ≈ 13 150 USD |
Sur la durée, la principale taxe est l’IUSI, impôt foncier basé sur la valeur cadastrale. Les taux vont de 0,2 à 0,9 %, avec exonération pour les plus faibles valeurs. Dans les faits, le cadastre étant souvent évalué à 50‑80 % du prix de marché, la charge réelle est modérée. Pour une résidence secondaire d’environ 100 000 dollars, la facture annuelle tourne souvent autour de quelques centaines de dollars, bien moins que dans la plupart des régions des États‑Unis ou d’Europe de l’Ouest.
La plus-value sur la revente d’un bien est taxée à 10%, calculée sur la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition (ajusté des travaux). Des régimes fiscaux plus avantageux s’appliquent pour les biens détenus depuis plus de deux ans. De plus, il n’existe pas d’impôt sur les successions, ce qui constitue un atout pour transmettre une maison de vacances aux enfants.
Revenus locatifs et fiscalité des non‑résidents
Pour un propriétaire qui met sa résidence secondaire en location, les revenus sont imposés. Un non‑résident est en principe taxé à 25 % sur le revenu net de source guatémaltèque, après déduction des dépenses justifiées (entretien, charges, honoraires de gestion…). S’il s’agit d’un simple investisseur sans structure locale, un régime de retenue à la source s’applique généralement sur la base brute.
Les résidents, eux, peuvent choisir entre un régime simplifié (5‑7 % sur le brut) ou un impôt de 25 % sur le bénéfice net. Les services (gestion, maintenance) sont soumis à 12 % de TVA.
Les citoyens américains et ceux d’autres pays à fiscalité mondiale doivent continuer à déclarer leurs revenus dans leur pays d’origine, même en résidant au Guatemala. Bien qu’aucun traité fiscal bilatéral n’existe entre les États-Unis et le Guatemala, des dispositifs comme le Foreign Tax Credit (Crédit d’impôt étranger) permettent d’éviter une double imposition complète.
Financer une résidence secondaire : cash, banque locale ou vendeur
La majorité des investisseurs internationaux paient comptant ou financent via des banques de leur pays d’origine, notamment pour éviter la complexité des dossiers locaux. Néanmoins, il est possible d’emprunter au Guatemala.
Les grandes banques – Banco Industrial, Banco G&T Continental, Banco de los Trabajadores – offrent des hypothèques aux non‑résidents, à condition de présenter un apport de 30 à 40 %, des preuves de revenu, et parfois un statut de résident temporaire. Les taux d’intérêt se situent entre 6 et 10 %, avec une moyenne projetée autour de 6 % pour 2025. Des programmes publics de crédit logement à taux préférentiels existent pour les ménages locaux modestes, mais ne ciblent pas directement l’investisseur étranger.
Dans l’immobilier neuf, nombre de promoteurs proposent des plans de financement privés : 20 à 40 % d’acompte, puis échelonnement des paiements sur la construction ou au‑delà, parfois à des taux autour de 7,5 à 12 %. Le vendeur peut aussi offrir un financement direct (seller financing), très courant sur le segment haut de gamme.
Les risques à ne pas sous‑estimer
Ce tableau attractif ne doit pas masquer les risques, qui sont réels et parfois spécifiques au Guatemala.
Les registres fonciers restent incomplets dans plusieurs régions, surtout rurales. Des conflits de titres, des superpositions de revendications ou des servitudes non documentées ne sont pas rares. L’absence d’habitude de l’assurance‑titre accentue la nécessité de vérifications méticuleuses.
Dans certaines régions au taux de criminalité élevé, l’insécurité se matérialise par des quartiers clos, des gardes privés et des murs avec barbelés. Pour les propriétaires de résidences secondaires, choisir une copropriété surveillée ou une communauté fermée permet de réduire ces risques, mais entraîne des charges de copropriété plus importantes.
Le pays est aussi exposé aux aléas naturels : séismes, éruptions volcaniques, pluies diluviennes pendant la saison des pluies (mai à octobre) pouvant dépasser 200 jours de pluie dans certaines régions. Visiter un bien pendant cette saison permet de vérifier le drainage et l’absence d’infiltrations majeures.
Enfin, la liquidité du marché est inégale. Dans les segments les plus chers, il n’est pas rare qu’un bien reste plus de six mois en vente, et qu’il soit finalement cédé avec une décote de 25 à 30 % sur le prix initialement affiché. La culture de la négociation fait pleinement partie du jeu.
Comment aborder concrètement un projet de résidence secondaire au Guatemala
Pour un acheteur potentiel, la clé consiste à tirer parti des atouts sans ignorer les angles morts. Quelques axes se dégagent nettement des données disponibles.
La sélection de la localisation dépend fortement de l’usage envisagé du bien. Pour une résidence secondaire, Antigua ou le lac Atitlán offrent charme et potentiel touristique, mais avec des prix élevés, une réglementation patrimoniale stricte (à Antigua) et, sur les rives du lac, les contraintes du régime OCRET. Pour un investissement axé sur les services, les écoles et les cliniques, une base en Zona 10 ou 14 à Guatemala City présente un profil plus financier avec des rendements locatifs prévisibles. Pour miser sur l’appréciation future portée par les infrastructures et le tourisme émergent, des villes comme Quetzaltenango, Retalhuleu, Cobán ou Flores sont des paris stratégiques.
Ensuite, la stratégie locative doit être pensée dès le départ. Une maison pensée comme simple « maison de vacances familiale » n’a pas les mêmes exigences qu’un bien calibré pour Airbnb : configuration des chambres, connexion internet haut débit, finitions, gestion professionnelle. Dans les zones phares, les voyageurs internationaux dominent et attendent des standards proches de ceux de l’Amérique du Nord.
Il est crucial d’anticiper le choix de la structure de détention (titre personnel, société locale, co‑propriété) et ses implications fiscales dès le début du projet. Pour un investisseur fortement imposé, une structure comme une S.A. peut être préférable pour faciliter la gestion, la transmission ou la revente de l’actif.
Enfin, le dossier financier doit intégrer l’ensemble des coûts : achat, frais de clôture, travaux, ameublement, charges de copropriété, maintenance annuelle (souvent autour de 1,5 % de la valeur du bien), taxes, assurance. Les chiffres montrent que les rendements bruts pouvant dépasser 8 à 10 % peuvent se transformer en rendements nets de 3 à 6 % une fois tous les frais comptabilisés, ce qui reste très compétitif à l’échelle régionale.
Un marché encore jeune, mais déjà structuré
Malgré ses zones d’ombre, le marché des résidences secondaires au Guatemala n’est plus totalement immature. L’arrivée d’acteurs internationaux comme Keller Williams Realty, la montée en puissance de gestionnaires de locations de courte durée, l’usage croissant d’outils numériques (annonces en ligne, visites virtuelles, blockchain pour sécuriser certaines transactions) témoignent d’une professionnalisation en cours.
Des plateformes comme AirDNA, Airbtics et AirROI permettent d’analyser finement la demande par quartier, la saisonnalité et les prix optimaux pour les locations. Ces outils comblent un manque crucial d’information de marché dans un contexte où la transparence est limitée et où il n’existe pas de système MLS (Multiple Listing Service).
Parallèlement, les politiques publiques – stratégie nationale pour attirer les IDE, plan de développement économique jusqu’en 2025, budgets massifs pour les infrastructures routières et de transport collectif – devraient continuer à irriguer les zones urbaines et touristiques, renforçant l’attrait des résidences secondaires bien situées.
Une fenêtre d’opportunité pour les pionniers prudents
Le Guatemala se trouve dans une phase singulière : suffisamment avancé pour offrir une base juridique et économique relativement stable, mais encore assez peu valorisé sur le plan immobilier international pour afficher des prix et des rendements inhabituels à ce niveau de cadre naturel et de potentiel touristique.
Retour total sur investissement projeté sur cinq ans pour une résidence secondaire dans des marchés comme Antigua ou le lac Atitlán, combinant usage personnel et location saisonnière.
Cette perspective n’efface pas les risques – fonciers, politiques, sécuritaires, climatiques – mais elle explique pourquoi, de plus en plus, le Guatemala n’est plus uniquement vu comme une destination de voyage, mais comme un pays où l’on s’achète un deuxième chez‑soi. Pour peu que l’on soit prêt à investir du temps dans la compréhension du cadre légal, dans la sélection des interlocuteurs locaux et dans la gestion quotidienne du bien, le marché des résidences secondaires au Guatemala offre aujourd’hui un couple risque/rendement difficile à retrouver ailleurs dans la région.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Guatemala pour chercher du rendement locatif et une exposition au quetzal (et au dollar via certains baux). Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Guatemala Ciudad, Antigua, Quetzaltenango), la stratégie retenue a consisté à cibler un ensemble d’appartements ou une maison individuelle dans un quartier résidentiel recherché de Guatemala Ciudad ou dans le centre historique d’Antigua, combinant un rendement locatif brut cible de 10 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation lié au tourisme et à la croissance démographique, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation et prise en charge par un réseau local (agent immobilier, avocat, notario, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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