Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Guatemala attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers étrangers, non seulement pour ses prix encore abordables et son potentiel de plus-value, mais surtout pour un cadre fiscal étonnamment favorable. En combinant un impôt foncier faible, une fiscalité territoriale, des régimes préférentiels (zones franches, ZDEEP, maquila) et des structures d’investissement dédiées à l’immobilier, le pays offre un environnement où la charge fiscale peut être maîtrisée, voire fortement optimisée, à condition de comprendre les règles du jeu.
Cet article détaille les coûts réels de détention d’un bien, la fiscalité applicable aux loyers et aux plus-values, les régimes spéciaux permettant de réduire l’impôt, et compare la position du Guatemala avec d’autres destinations de la région pour les investisseurs.
Un cadre macroéconomique et fiscal pensé pour attirer le capital
Le Guatemala fonctionne avec un système fiscal territorial : seules les ressources générées à l’intérieur du pays sont imposables. Les revenus de source étrangère ne sont en principe pas taxés, que ce soit pour les particuliers ou pour les sociétés. Cette caractéristique est déjà un premier atout pour un investisseur international qui structure ses flux entre plusieurs juridictions.
Taux de croissance projeté pour l’économie guatémaltèque, soulignant sa régularité en Amérique centrale.
Dans ce contexte, les flux d’investissements directs étrangers se sont renforcés, dépassant 5,7 milliards de dollars sur les deux dernières années évoquées dans les données disponibles. Le pays profite en plus d’une position logistique stratégique : deux aéroports internationaux, quinze bureaux de douane, la plus importante opération de fret maritime d’Amérique centrale, et un accès direct aux océans Pacifique et Atlantique sur à peine 250 miles. L’immobilier logistique, industriel et touristique se trouve au cœur de cette dynamique et bénéficie directement des régimes fiscaux préférentiels.
Impôt foncier (IUSI) : un coût de portage exceptionnellement bas
Pour tout investisseur immobilier, la première question concrète est simple : combien me coûtera la détention du bien chaque année ? Au Guatemala, la réponse est plutôt encourageante.
L’impôt foncier s’appelle Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI). Il s’agit d’un impôt annuel, unique, applicable aux biens urbains comme ruraux. La base imposable n’est pas le prix d’achat, mais la valeur cadastrale fixée par les autorités (municipalités ou Direction générale du Cadastre). Cette valeur est en général nettement inférieure au prix de marché, souvent entre 50 % et 80 % de celui‑ci.
Comment est calculée la base imposable ?
La valeur cadastrale englobe le terrain, les constructions, les installations fixes, les améliorations et, pour les propriétés rurales, les plantations permanentes dont le cycle de production dépasse trois ans. En revanche, les machines et équipements n’entrent pas dans la base, pas plus que certains bâtiments à vocation sociale sur les propriétés rurales (logements ouvriers, écoles, dispensaires).
La valeur d’un terrain est déterminée à partir de sources variées : auto‑déclaration du propriétaire, évaluation par le cadastre ou la municipalité, expertise d’un évaluateur agréé, ou réévaluation lors d’un transfert de propriété. Les facteurs d’évaluation classiques incluent l’emplacement, la surface, la qualité et l’âge de la construction, les caractéristiques hydrologiques et topographiques, ainsi que le contexte géographique et environnemental.
Les réévaluations ne suivent pas un calendrier fixe, mais interviennent typiquement tous les 5 à 10 ans, avec des hausses modérées, en général de 20 % à 40 %, reflétant des améliorations ou le développement de la zone. En cas de dégradation du bien, le propriétaire peut demander une réduction de la valeur cadastrale.
Des taux très bas à l’échelle régionale
L’IUSI est progressif et s’applique par tranches en quetzals. La grille classique est la suivante :
| Tranche de valeur cadastrale (GTQ) | Taux applicable | Formule de calcul dans la tranche |
|---|---|---|
| Jusqu’à 2 000 | Exonéré | 0 |
| De 2 001 à 20 000 | 0,2 % | 2 pour mille (0,002) |
| De 20 001 à 70 000 | 0,6 % | 6 pour mille (0,006) |
| Au‑delà de 70 000 | 0,9 % | 9 pour mille (0,009) |
Dans la pratique, dès que la valeur cadastrale dépasse 70 000 quetzals, soit un peu moins de 10 000 dollars au taux de change utilisé dans les exemples, la partie supérieure est taxée à 0,9 %. Pour l’immense majorité des biens détenus par des investisseurs étrangers, c’est ce taux marginal qui s’applique sur la majeure partie de la base.
Pour les grands patrimoines, d’autres sources mentionnent une grille exprimée en millions de quetzals, mais la logique reste la même : un barème progressif allant jusqu’à 0,9 % du cadastral.
C’est le montant annuel en dollars de l’impôt foncier au Guatemala pour un bien d’une valeur de 100 000 dollars.
Pour illustrer cette réalité, les données issues de plusieurs simulations peuvent être synthétisées ainsi :
| Valeur de marché estimée du bien | Hypothèse de valeur cadastrale (en % du marché) | Valeur cadastrale (USD) | IUSI annuel estimé (USD) |
|---|---|---|---|
| 100 000 USD | 60 % | 60 000 | ≈ 540 |
| 100 000 USD | 70 % | 70 000 | ≈ 630 |
| 100 000 USD | 80 % | 80 000 | ≈ 720 |
| 100 000 USD | 90 % | 90 000 | ≈ 810 |
| 100 000 USD | 100 % | 100 000 | ≈ 900 |
L’impôt se paie au choix annuellement ou par trimestre (avril, juillet, octobre, janvier). Le non‑paiement entraîne une pénalité de 20 % sur la somme due, assortie d’intérêts mensuels. Au bout de plusieurs années d’arriérés (souvent 2 à 3 ans), la municipalité peut placer un privilège sur le bien et, à terme, engager des procédures de saisie et vente aux enchères, même si dans la pratique des plans d’apurement sont souvent possibles.
Autre point favorable : il n’existe pas d’autre impôt foncier municipal distinct. Certaines communes facturent des frais annexes (ramassage des ordures, entretien des rues, sécurité de quartier), mais ces montants restent modestes, généralement entre 50 et 300 quetzals par an, soit moins de 40 dollars.
Coût d’acquisition : ce que paie réellement l’acheteur
Au‑delà de l’impôt foncier récurrent, un investisseur doit intégrer le coût fiscal et légal d’entrée sur le marché. Au Guatemala, ce coût reste raisonnable sur le segment de la revente, mais grimpe si l’on achète un bien neuf.
Sur une propriété de revente, un ensemble de taxes et de frais s’applique :
– une taxe de transfert (droit de timbre) de 3 % de la valeur déclarée ;
– un droit d’enregistrement d’environ 0,15 % ;
– des honoraires de notaire et d’avocat autour de 1 % de la valeur, pouvant monter à 1,2–1,5 % pour des transactions complexes.
Sur un bien neuf, la taxe applicable n’est plus le droit d’enregistrement de 3 % mais la TVA de 12 % sur le prix de vente. À cette taxe s’ajoutent les autres frais obligatoires : droits d’enregistrement, honoraires de notaire, traduction éventuelle de documents et coûts des pouvoirs notariés.
Les estimations synthétiques donnent les ordres de grandeur suivants pour un bien de 100 000 dollars :
| Type de bien | Droit / TVA principal | Enregistrement & notaire | Coût total approximatif pour l’acheteur |
|---|---|---|---|
| Revente | 3 % | ≈ 1,15 % | ≈ 4,15 % (≈ 4 150 USD) |
| Neuf (première vente) | 12 % TVA | ≈ 1,15 % | ≈ 13,15 % (≈ 13 150 USD) |
Dans tous les cas, le recours à un notaire est incontournable. Au Guatemala, le notaire cumule les fonctions d’avocat et d’officier public : il vérifie la chaîne de titres, prépare et authentifie l’acte, supervise l’enregistrement et veille à la conformité fiscale. Les honoraires juridiques complets (y compris la due diligence approfondie) peuvent représenter 2 000 à 5 000 dollars, selon la complexité du dossier.
Revenus locatifs : une fiscalité prévisible, avec des marges d’optimisation
Pour un investisseur qui mise sur des revenus locatifs, la fiscalité du Guatemala est relativement simple à appréhender.
Les non-résidents sont soumis à un impôt de 25 % sur le revenu net de location de biens situés dans le pays. Pour calculer ce revenu net, il est possible de déduire toutes les dépenses nécessaires à la génération des loyers, à condition qu’elles soient dûment justifiées par des documents légaux (factures, contrats de gestion, etc.). Sont notamment déductibles les frais de gestion locative, les dépenses d’entretien et de réparation, ainsi que l’IUSI.
Dans la pratique, si l’on suppose que les charges déductibles représentent environ 25 % des loyers bruts (scénario souvent utilisé dans les simulations), la charge fiscale effective tourne autour de 18,75 % des loyers perçus.
Pour les résidents fiscaux guatémaltèques, deux approches sont possibles : soit 25 % sur le revenu net, comme pour les non‑résidents, soit un régime simplifié à 5 % du revenu brut, sans déductions. Ce dernier peut être intéressant pour les propriétaires dont les charges effectives sont faibles ou mal documentées.
Au Mexique, une TVA (IVA) de 12 % s’applique sur les loyers. Elle est calculée sur le loyer brut, majoré de tout frais de financement refacturé au locataire. Le bailleur doit collecter cette taxe auprès du locataire et la reverser aux autorités, ce qui nécessite une gestion formelle et une facturation conforme (la facture électronique étant autorisée par le SAT).
La plupart des investisseurs étrangers délèguent la gestion et la conformité fiscale à une société de property management locale, moyennant des commissions de 8 à 12 % des loyers pour de la location longue durée, qui peuvent monter à 20–30 % pour de la location saisonnière (Airbnb, tourisme).
Plus‑values immobilières : un taux fixe de 10 %
Sur la revente d’un bien, le Guatemala applique un impôt sur les gains en capital de 10 %. Le gain imposable se calcule de manière classique : prix de vente diminué du coût d’acquisition (tel qu’enregistré) et des dépenses d’amélioration ou de travaux justifiables.
Taux fixe attractif pour les investisseurs visant des stratégies de plus-value à moyen terme sur des marchés porteurs comme Antigua ou le lac Atitlán.
Le système territorial offre par ailleurs un avantage implicite : les gains réalisés à l’étranger n’entrent pas dans l’assiette guatémaltèque. À l’inverse, du point de vue du pays, tout gain lié à un bien guatémaltèque est traité comme revenu local.
IUSI, impôt sur les loyers, plus‑values : une combinaison favorable
En combinant faible impôt foncier, taux raisonnable sur les loyers nets et plus‑values modérément taxées, le Guatemala se positionne comme un environnement fiscal globalement léger pour l’immobilier, surtout comparé à des juridictions où l’impôt foncier absorbe une part élevée du revenu locatif.
On peut résumer l’architecture fiscale immobilière de base ainsi :
| Type de charge fiscale | Taux ou barème | Commentaire principal |
|---|---|---|
| Impôt foncier (IUSI) | 0–0,9 % de la valeur cadastrale | Base cadastrale inférieure à la valeur marché |
| Revenu locatif (non‑résident) | 25 % du revenu net | Déductions possibles avec justificatifs |
| Revenu locatif (résident) | 25 % net ou 5 % brut | Option pour un régime simplifié |
| Plus‑values immobilières | 10 % du gain net | Acquisition + améliorations déductibles |
| TVA sur loyers | 12 % sur le loyer brut | Collectée par le bailleur |
| Dividendes (distributions) | 5 % de retenue à la source | Pour les distributions de sociétés guatémaltèques |
Pour un investisseur qui structure ses investissements via une société locale, ces règles se combinent avec l’impôt sur les sociétés (25 % sur le bénéfice net ou 5–7 % du chiffre d’affaires sous un régime optionnel), mais des régimes spécifiques offrent des exonérations partielles ou totales dans certains cas.
Les régimes spéciaux : zones franches, ZDEEP et maquila
Au‑delà du régime « standard » applicable à l’immobilier résidentiel ou de bureaux, le Guatemala a construit trois grands régimes à fiscalité allégée, très pertinents pour les investisseurs dans l’immobilier logistique, industriel et de services exportateurs : les zones franches (Free Trade Zones), le régime ZOLIC / ZDEEP, et le régime maquila.
ZOLIC et les ZDEEP : le cœur des avantages pour l’immobilier industriel et logistique
La Zone Libre de Comercio e Industria « Santo Tomás de Castilla » (ZOLIC) est la première zone franche du pays. Créée en 1973 et opérationnelle depuis 1981, elle se situe à proximité immédiate du principal port atlantique, à Santo Tomás de Castilla, dans le département d’Izabal. Elle propose depuis près de cinquante ans un combo de facilités logistiques et d’allègements fiscaux dans un cadre légal jugé stable.
À partir de 2008, la loi organique de ZOLIC a été modifiée pour permettre la création de Zones de Développement Économique Spéciales Publiques (ZDEEP – Zonas de Desarrollo Económico Especial Público) sur tout le territoire. Ces ZDEEP fonctionnent comme des zones extra‑douanières supervisées par ZOLIC, avec un statut juridique encadré par le décret 30‑2018. Elles offrent aux entreprises qui s’y installent les mêmes examens fiscaux qu’une zone franche traditionnelle.
Pour un investisseur immobilier, l’intérêt de ces zones est double :
Les zones franches offrent des avantages fiscaux majeurs pour stimuler l’investissement et le développement économique dans des secteurs ciblés.
Développement de parcs industriels, logistiques, agro‑industriels ou de services bénéficiant d’une exonération quasi totale d’impôt sur les revenus générés dans la zone.
Rendent le produit locatif (entrepôts, usines, centres de distribution) plus attractif pour les utilisateurs finaux, soutenant la demande locative et la valorisation du foncier.
Quels avantages fiscaux concrets dans les ZDEEP et ZOLIC ?
Les bénéfices fiscaux principaux dans ces régimes comprennent :
– une exonération de 100 % de l’impôt sur le revenu (ISR) pendant 10 ans pour les nouvelles entreprises, incluant également les dividendes et bénéfices distribués aux actionnaires pendant cette période ;
– une suspension temporaire des droits de douane, de la TVA et de tout autre prélèvement à l’importation pour les marchandises entrant dans la zone ;
– une exonération de TVA sur les opérations réalisées à l’intérieur de la zone, lorsque les biens sont destinés à l’exportation ;
– une exonération totale des droits d’import et d’export sur les machines, équipements, matières premières et consommables ;
– une exonération des timbres fiscaux sur les actes et contrats conclus dans la zone ;
– la garantie que les marchandises ne tombent pas en « abandon » automatique au profit de l’État pendant la durée du contrat.
Les États ou municipalités peuvent, en outre, accorder des incitations non fiscales complémentaires (par exemple, terrains à prix préférentiels, facilités d’infrastructure).
Conditions d’implantation et profil des projets
Une ZDEEP est une zone géographiquement délimitée, avec un minimum de 10 000 m², sauf si le projet garantit au moins 400 emplois directs (dans ce cas, une surface moindre peut être acceptée). La période d’autorisation minimale est de 12 ans, ce qui donne une bonne visibilité à moyen terme.
Le schéma d’activités éligibles est très inclusif. Il couvre la production, la transformation, la fabrication, l’assemblage, la commercialisation, le stockage, la conservation, l’emballage, la manutention, la classification et l’import-export. En résumé, la plupart des activités industrielles, logistiques et commerciales ayant une vocation internationale peuvent y être intégrées.
À l’échelle du pays, plus de 6 millions de m² de zones extra‑douanières ont été autorisés dans une quinzaine de ZDEEP, réparties stratégiquement entre l’Ouest, l’Est, le Nord, le Sud et le Centre, avec des localisations dans des départements comme San Marcos, Escuintla, Izabal, Zacapa ou Chimaltenango. Les investissements privés engagés pour les premières ZDEEP dépassent 500 millions de quetzals sur trois ans, voire plus de 648 millions pour les cinq premières zones sur quatre ans. À terme, ces projets devraient générer plus de 17 000 emplois directs et plus de 45 000 emplois indirects.
Parmi les exemples concrets :
Les Zones de traitement pour l’exportation (ZOLIC) au Guatemala sont des parcs industriels stratégiques offrant des avantages fiscaux et douaniers pour les entreprises orientées vers l’exportation. Voici un aperçu de quatre zones clés et de leurs principales activités.
Située à Pajapita (San Marcos), à 500 mètres de la douane de Tecún Umán II, cette zone accueille des utilisateurs industriels majeurs dans les secteurs de l’automobile (Yazaki), des boissons (Ambev) et de la logistique alimentaire.
Localisée à proximité de Puerto Quetzal (Escuintla), c’est la zone qui regroupe le plus grand nombre d’utilisateurs actifs. Les principales industries présentes sont la construction, l’agro‑industrie et la fabrication de sacs réutilisables.
Située dans la zone portuaire d’Escuintla, cette zone est entièrement occupée par Puma Energy Guatemala pour ses activités de distribution de carburants.
Implantée à Río Hondo (Zacapa), cette zone est spécialisée dans l’agro‑industrie. Elle héberge des usines transformant la feuille de stevia et ses dérivés, principalement destinés à l’exportation vers l’Asie et l’Europe.
Pour un investisseur immobilier, ces exemples montrent que le produit locatif industriel dans une ZDEEP bénéficie non seulement d’incentives fiscaux, mais aussi d’une demande réelle alimentée par des multinationales et des groupes locaux tournés vers l’export.
Processus d’autorisation : un cadre formel, mais transparent
L’obtention du statut ZDEEP implique une procédure structurée devant le conseil d’administration de ZOLIC. Le porteur du projet doit soumettre un dossier comprenant :
– un projet stratégique détaillé ;
– des plans techniques et environnementaux ;
– la documentation légale de la société promotrice ;
– les états financiers ;
– une étude de faisabilité.
Une fois la demande déposée, ZOLIC dépêche une inspection physique dans un délai de 30 jours, élabore un avis technique sous 20 jours, puis le conseil d’administration statue. En cas d’approbation, la zone doit ensuite obtenir un permis opérationnel de la Superintendance de l’Administration Fiscale (SAT). Toute la procédure est conçue pour être transparente, avec des délais encadrés.
Zones franches et régime maquila : d’autres voies pour alléger la fiscalité
Le Guatemala dispose de trois grands régimes dits « tax free » ou quasi exonérés : les zones franches classiques, le régime ZOLIC/ZDEEP, déjà abordé, et la maquila.
Les zones franches sont des zones extra‑douanières souvent administrées par des opérateurs privés. Les entreprises qui y opèrent bénéficient en règle générale d’exonérations d’impôt sur le revenu, de TVA et de droits de douane pour leurs activités de production orientées vers l’export. Les utilisateurs ne versent pas de redevance récurrente à l’État, mais paient un loyer à l’administrateur privé. Ces régimes ciblent surtout la fabrication.
Le régime maquila ne requiert pas de zone géographique spécifique et permet à une entreprise d’opérer depuis un emplacement ad hoc, moyennant le dépôt d’une garantie. Il cible principalement les secteurs des services (centres d’appels, informatique, logiciels) et offre des exonérations d’impôt sur le revenu et de TVA pour une durée pouvant atteindre dix ans.
Comparé à ces régimes, le régime ZOLIC/ZDEEP se distingue par son ouverture à la fois aux activités commerciales, industrielles et de services juridiques, avec un administrateur public (ZOLIC) ou délégué, et certaines obligations en matière d’emploi. Pour un investisseur immobilier, cela signifie que l’on peut cibler des parcs mixtes (bureaux + entrepôts + ateliers) avec un cadre fiscal globalement très favorable pour les locataires.
Structures d’investissement immobilier et régime type REIT
Le Guatemala a aussi introduit un cadre légal pour les sociétés d’investissement immobilier, inspiré des modèles de type REIT (Real Estate Investment Trust) observés aux États‑Unis et dans plus de trente pays. Même si la terminologie locale diffère, le principe est similaire : créer un véhicule collectif orienté immobilier, dont la fiscalité est allégée à condition de distribuer la majeure partie des revenus aux porteurs de parts.
Une loi de 2010, modifiée en 2013, encadre les SPPICAV. Initialement, les distributions étaient soumises à une retenue de 20%. La réforme de 2013 a réduit cette retenue à 5%, améliorant ainsi l’attractivité du véhicule pour les grands investisseurs immobiliers. Le porteur de parts peut choisir de considérer cette retenue de 5% comme son impôt définitif sur les revenus distribués, ce qui constitue une fiscalité très douce pour des flux de dividendes.
En contrepartie, si la société d’investissement distribue moins de 90 % de son revenu net sur une période fiscale, elle perd le bénéfice de ce traitement et se voit appliquer le régime général de l’impôt sur les sociétés (25 % sur le bénéfice net). Elle n’est toutefois pas obligée de se conformer à tous les standards habituels de détermination de la base imposable. Ce mécanisme de « tout distribuer pour rester exonéré » est proche de ce que l’on retrouve dans de nombreux régimes REIT à l’international.
Le taux de retenue à la source sur les dividendes en régime normal, permettant une imposition globale réduite sur les revenus immobiliers.
Autres éléments fiscaux à prendre en compte
Au‑delà des grands axes déjà évoqués, plusieurs aspects méritent d’être connus par un investisseur :
Il n’existe pas d’impôt sur la fortune, ni de taxe spécifique sur les héritages ou donations. Les dividendes versés par des sociétés résidentes sont soumis à une retenue à la source de 5%, et les intérêts versés à des non-résidents sont généralement taxés à 10%. Le pays applique des règles de prix de transfert et de sous-capitalisation (ratio dette/actifs nets de 3:1), mais ne dispose pas de réglementation anti-évitement générale (GAAR) ou de règles sur les sociétés étrangères contrôlées (CFC). En l’absence d’un solide réseau de conventions contre la double imposition, les investisseurs doivent vérifier la fiscalité de leur pays de résidence et se fier aux crédits d’impôt unilatéraux si disponibles.
Pour les étrangers investissant via une société guatémaltèque (souvent une Sociedad Anónima), il faut ajouter les frais de constitution (environ 1 000 à 1 800 dollars) et des coûts de maintenance annuelle d’environ 200 à 500 dollars, ainsi que les obligations déclaratives standard auprès de la SAT.
Immobilier et résidence d’investisseur
Même si ce n’est pas un avantage fiscal à proprement parler, le lien entre investissement immobilier et résidence mérite mention. Un investissement immobilier d’au moins 100 000 dollars, à condition qu’il soit productif (développement, location, agriculture) et non une simple parcelle laissée en friche, permet de solliciter un visa d’investisseur. Celui‑ci donne droit à une résidence temporaire de deux ans, renouvelable, puis à la résidence permanente après deux ans de séjour légal. La citoyenneté peut être demandée après cinq ans de résidence, sous réserve de maîtriser l’espagnol et de réussir un examen civique.
Le Guatemala propose un visa de rentier ou de pensionné pour les retraités. Il nécessite de justifier d’un revenu mensuel d’au moins 1 000 dollars. Cependant, ce statut n’offre pas automatiquement le droit à la citoyenneté guatémaltèque.
Un marché immobilier en croissance, soutenu par la fiscalité
L’ensemble de ces éléments fiscaux se combine à des dynamiques de marché très concrètes. Dans des pôles d’investissement comme Antigua, le lac Atitlán ou les quartiers haut de gamme de Guatemala City, les prix se situent, selon les données disponibles, entre :
Le prix d’entrée pour acquérir une propriété au Guatemala peut débuter à partir de 80 000 dollars sur la côte Pacifique.
Les rendements locatifs bruts attendus se situent souvent entre 6 % et 10 % selon le type d’actif et son emplacement, avec des prévisions d’appréciation annuelle de 5 à 9 % sur cinq ans pour les marchés les plus prisés. Dans ce contexte, des charges fiscales modérées — impôt foncier faible, impôt de 10 % sur la plus‑value, structure favorable pour les revenus locatifs — améliorent sensiblement le rendement net.
Conclusion : un environnement fiscal compétitif, mais à manier avec méthode
Les avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers au Guatemala sont multiples et, pour beaucoup, structurels :
Le Costa Rica propose un environnement fiscal avantageux pour les investisseurs, notamment avec un impôt foncier (IUSI) parmi les plus bas d’Amérique centrale, en partie dû à des bases cadastrales souvent inférieures aux valeurs de marché. Les plus-values sont imposées à 10% et les dividendes à 5%. Les non-résidents peuvent déduire leurs charges, ramenant la taxation effective des revenus locatifs à environ 18-19%. Des régimes d’exonération (10 ans sur l’impôt sur le revenu, la TVA et les droits de douane) sont accessibles pour les projets industriels, logistiques et d’exportation via les zones franches, ZDEEP et le maquila. Un cadre de type REIT, avec une retenue à la source réduite à 5% sur les distributions, existe pour les sociétés d’investissement immobilier. Enfin, il n’y a pas d’impôt sur la fortune, de droits de succession ou de donation dans le régime fiscal ordinaire.
Ces atouts doivent toutefois être gérés avec rigueur. Le faible niveau de taxation n’exonère ni des obligations déclaratives, ni du respect strict des procédures douanières et fiscales dans les régimes spéciaux. Les limites sur la détention de terres en bord de mer ou près des frontières, les impératifs de titre foncier clair, l’absence de réseau étendu de conventions de non‑double imposition et les règles de sous‑capitalisation sont des paramètres à intégrer dans toute structuration sérieuse.
Le marché immobilier guatémaltèque offre un terrain fiscalement compétitif et un potentiel de rendement et de diversification. Cependant, il nécessite de recourir à des conseils locaux spécialisés pour naviguer sa complexité, et bénéficie d’une position stratégique à la croisée des Amériques.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Guatemala pour chercher du rendement locatif et une exposition au quetzal et au dollar (via loyers indexés). Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (ville de Guatemala, Antigua, zone du lac Atitlán), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle ou un petit immeuble dans un quartier en développement de la capitale ou dans une zone touristique comme Antigua, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 10 % – en gardant à l’esprit que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) d’environ 500 000 dollars.
La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat spécialisé en droit foncier, fiscaliste), vérification du titre de propriété, choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via société locale) et définition d’un plan de diversification internationale dans le temps, permettant de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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