Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans la pierre au Costa Rica séduit de plus en plus de Français. Climat fiscal plutôt doux, absences d’impôt sur les successions, cadre juridique clair pour les transferts de propriété : sur le papier, le pays coche beaucoup de cases. Mais derrière cette image « paradisiaque », la fiscalité immobilière reste technique, surtout lorsqu’on reste résident fiscal français et qu’il n’existe aucune convention fiscale entre les deux pays.
Avant d’acheter, louer ou revendre un bien, il est crucial de maîtriser les règles concernant les impôts locaux, la taxation des plus-values et leur articulation avec le droit français.
Un système territorial et plutôt favorable aux investisseurs étrangers
Le Costa Rica applique un principe de territorialité strict en matière d’impôt sur le revenu. Cela signifie que seuls les revenus ayant leur source au Costa Rica sont imposables dans le pays. Les pensions françaises, salaires versés depuis la France, dividendes de sociétés françaises ou européennes, revenus mobiliers étrangers ou plus-values sur un portefeuille boursier français ne sont pas taxés localement, même si le contribuable est résident fiscal costaricien.
Tous les revenus directement liés à un bien situé au Costa Rica, comme les loyers, les plus-values immobilières et les revenus d’exploitation touristique, sont soumis à la fiscalité costaricienne. Cela s’applique aussi bien aux résidents qu’aux non-résidents, sans distinction de nationalité, un Français y étant traité comme un citoyen costaricien pour les impôts locaux.
Cette logique territoriale, combinée à l’absence d’impôt national sur les successions et à des impôts fonciers relativement faibles, explique en partie l’attrait du Costa Rica pour les retraités, digital nomads et investisseurs européens.
Impôts locaux sur l’immobilier : propriété, luxe et transfert
Avant même d’aborder les plus-values, il faut maîtriser les taxes récurrentes et les coûts de mutation qui accompagnent l’acquisition et la détention d’un bien.
La taxe foncière municipale : un taux uniforme de 0,25 %
La taxe foncière annuelle, appelée Impuesto sobre Bienes Inmuebles, est l’un des grands atouts du Costa Rica pour les propriétaires. Son taux est uniforme à 0,25 % de la valeur cadastrale du bien, telle qu’enregistrée auprès de la municipalité, et non nécessairement de sa valeur de marché. Cette valeur peut être fondée sur le prix d’acquisition ou une estimation municipale, mise à jour périodiquement.
Cette taxe est due par tous les propriétaires, locaux comme étrangers, sans surtaxe liée à la nationalité. Elle est versée à la municipalité où se situe le bien, en général par acomptes trimestriels.
Un tableau permet d’illustrer l’ordre de grandeur de cette taxe :
| Valeur cadastrale approximative du bien | Taux annuel | Montant de taxe foncière estimatif |
|---|---|---|
| 200 000 USD | 0,25 % | 500 USD |
| 300 000 USD | 0,25 % | 750 USD |
| 400 000 USD | 0,25 % | 1 000 USD |
| 1 000 000 USD | 0,25 % | 2 500 USD |
Ce niveau d’imposition reste très compétitif à l’échelle latino‑américaine. Les retards de paiement entraînent en revanche une pénalité d’environ 1 % par mois sur le solde dû, d’où l’intérêt de respecter scrupuleusement les échéances.
La taxe sur les « maisons de luxe » : Impuesto Solidario
En complément de la taxe municipale standard, les résidences de valeur élevée peuvent être assujetties à une taxe de solidarité, dite Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda. Cette taxe ne vise que les résidences (pas les terrains nus ni les immeubles purement commerciaux) dont la valeur de construction dépasse un seuil fixé par l’État et révisé régulièrement.
Le nombre de colons, estimé entre 121 et 145 millions selon les années et les méthodologies d’évaluation.
Le barème est progressif, d’environ 0,25 % à 0,55 % appliqué sur la valeur taxable du bien. Un même logement peut donc cumuler 0,25 % de taxe municipale et jusqu’à 0,55 % de taxe de luxe sur la partie excédentaire.
On peut synthétiser ainsi le principe, à titre illustratif :
| Composante fiscale | Assiette principale | Taux indicatif |
|---|---|---|
| Taxe foncière municipale | Valeur cadastrale (terrain + bâti) | 0,25 % |
| Impuesto Solidario (luxe) | Valeur de construction au‑delà du seuil | 0,25 % à 0,55 % |
L’évaluation correcte de la valeur de construction est donc un enjeu important pour les villas haut de gamme, domaine privilégié de nombreux investisseurs étrangers.
Droit de mutation : l’impôt sur les transferts immobiliers (1,5 %)
À chaque changement de propriétaire, une taxe de transfert est prélevée sur la transaction. Ce droit, encadré par la Loi n° 6999 sur l’impôt sur les transferts de biens immeubles, est fixé à 1,5 % de la base taxable. Celle‑ci correspond au montant le plus élevé entre :
– le prix déclaré dans l’acte de vente ;
– la valeur fiscale (cadastrale) enregistrée au ministère des Finances.
Le principe est simple : impossible de déclarer un prix inférieur à la valeur officielle. La taxe est due à chaque mutation formalisée par un acte notarié et appliquée indifféremment aux particuliers et aux sociétés. En pratique, la charge est presque toujours supportée par l’acheteur, même si juridiquement elle grève l’opération dans son ensemble.
Le notaire, qui est obligatoirement un avocat‑notaire costaricien, joue le rôle de collecteur : il prélève la taxe au moment de la signature, ajoute les timbres et droits d’enregistrement (environ 0,5 % à 0,8 %), puis transmet le tout au Registro Nacional.
Au total, en combinant taxe de transfert, timbres et honoraires du notaire (en général 1 % à 1,5 % du prix), un acheteur étranger peut raisonnablement anticiper un coût de clôture global de l’ordre de 3 % à 4 %, voire 5 % à 6 % selon la complexité de l’opération (recours à une société, financement, trust, due diligence poussée, etc.).
Un récapitulatif typique pour un achat résidentiel standard :
| Poste de coût à l’achat | Fourchette estimative en % du prix |
|---|---|
| Impôt sur le transfert (Ley 6999) | 1,5 % |
| Timbrés et droits d’enregistrement (Registro Nacional) | 0,5 % à 0,8 % |
| Honoraires notaire / avocat | 1 % à 1,5 % |
| Frais divers (escrow, traductions, etc., le cas échéant) | 0,25 % à 1 % |
| Total indicatif | ≈ 3 % à 4,5 % (voire 5–6 %) |
Il n’existe pas, à ce jour, de régime général de réduction pour primo‑accédants ou pour étrangers ; la règle des 1,5 % s’applique à presque toutes les acquisitions.
Fiscalité des loyers : revenus de location et régimes applicables
Dès qu’un bien génère des loyers, le propriétaire entre dans le champ de l’impôt costaricien sur le revenu. Là encore, le traitement dépend du statut de résident ou non‑résident, mais la logique de base reste la territorialité : un loyer provenant d’un bien situé au Costa Rica est toujours imposable localement.
Résidents et non-résidents : comment sont taxés les loyers
Pour les personnes physiques résidentes, les loyers sont intégrés au revenu global de source costaricienne et taxés selon un barème progressif. Les profits locatifs (loyers bruts moins charges déductibles) sont soumis à des tranches allant approximativement de 10 % à 25 %, avec exonération d’un premier palier. Un barème illustratif issu des données disponibles donne, pour le revenu net annuel :
| Tranche de revenu locatif net annuel (CRC) | Taux de l’impôt sur le revenu |
|---|---|
| Jusqu’à 3 804 000 | 0 % |
| 3 804 001 – 5 706 000 | 10 % |
| 5 706 001 – 9 510 000 | 15 % |
| 9 510 001 – 19 020 000 | 20 % |
| Au‑delà de 19 020 000 | 25 % |
Les contribuables bénéficiant de ce régime peuvent en théorie déduire diverses charges (frais de gestion, intérêts d’emprunt, entretien, amortissement, etc.), ce qui peut réduire significativement l’assiette imposable.
Pour les non-résidents, la taxation des loyers suit un régime forfaitaire : un taux de 15 % est appliqué sur 85 % des loyers bruts, soit un taux effectif d’environ 12,75 %, correspondant à une déduction forfaitaire automatique de 15 % sans justificatifs.
Autrement dit, un propriétaire français non‑résident soumis à ce régime verra systématiquement 12,75 % de ses loyers bruts absorbés par l’impôt costaricien (hors TVA éventuelle sur les locations touristiques). Un choix de régime plus détaillé est possible dans certains cas, à condition de s’enregistrer pleinement auprès de l’administration fiscale costaricienne et de tenir une comptabilité.
Locations de courte durée, TVA et plateformes type Airbnb
Les locations de courte durée – séjours inférieurs à 30 jours – sont fiscalement traitées comme une activité de type touristique. À ce titre, elles sont soumises à la TVA costaricienne (IVA) de 13 %, à laquelle s’ajoutent en pratique des prélèvements spécifiques aboutissant à un taux effectif d’environ 12,75 % sur le chiffre d’affaires brut pour les hébergements touristiques.
Depuis 2019 et renforcé en 2026, les plateformes comme Airbnb, Vrbo ou Booking.com prélèvent un pourcentage sur les paiements aux hôtes pour le reverser au Ministerio de Hacienda, y compris pour les propriétaires étrangers.
Les plateformes de location doivent prélever directement un pourcentage sur les paiements versés aux hôtes avant tout reversement au fisc costaricien.
Ce prélèvement s’applique à tous, sans exception, et se cumule avec l’impôt sur le revenu, alourdissant la fiscalité des hôtes non-résidents.
Pour éviter les mauvaises surprises, un investisseur français doit :
– s’enregistrer auprès de l’administration fiscale costaricienne (obtention d’un numéro d’identification) ;
– mettre en place la facturation électronique, obligatoire pour les activités économiques ;
– choisir un régime de déclaration (forfaitaire ou réel) cohérent avec son volume de loyers et de charges ;
– intégrer la TVA et le prélèvement automatique des plateformes dans son modèle de rentabilité.
Pour optimiser, privilégiez les locations de plus de 30 jours (souvent exonérées de TVA) et choisissez une structure (personne physique ou société) qui équilibre au mieux le taux d’imposition et la déductibilité des charges.
Déductions possibles : intérêts, gestion, amortissement
Le système fiscal costaricien laisse une marge de manœuvre intéressante sur les charges déductibles, notamment pour les contribuables résidents ou les sociétés au régime réel. Parmi les dépenses couramment admises :
– intérêts d’emprunt sur les prêts immobiliers contractés pour le bien ;
– frais de gestion et d’administration (honoraires d’agence ou de gestion locative, souvent 15 % à 25 % des loyers, entièrement déductibles quand ils sont correctement documentés) ;
– amortissement du bâti (typiquement sur 50 ans pour les logements résidentiels et 40 ans pour les locaux commerciaux) ;
– taxe foncière municipale de 0,25 %, déductible des revenus locatifs ;
– dépenses d’entretien courant et de réparations (sous réserve de justificatifs, et hors travaux assimilés à des améliorations immobilisables).
L’empilement de ces déductions, combiné à un amortissement bien calculé, peut faire baisser significativement la base taxable, voire neutraliser temporairement l’impôt sur les revenus locatifs pour un investisseur qui structure correctement son dossier.
Plus-values immobilières : le cadre costaricien et les particularités
La fiscalité des plus-values a été profondément modifiée à partir du 1er juillet 2019. Depuis cette date, le Costa Rica applique une véritable imposition des gains réalisés lors de la vente d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un terrain, d’une maison, d’un immeuble de rapport ou d’un local commercial.
Le taux standard : 15 % sur la plus-value nette
Le principe général est le suivant : la plus-value est taxée à 15 % sur le gain net, c’est‑à‑dire sur la différence entre le prix de vente et la valeur d’acquisition (augmentée éventuellement de certains coûts admissibles). Le taux de 15 % s’applique indifféremment aux personnes physiques et morales, résidentes ou non‑résidentes, dès lors qu’il s’agit d’un bien situé au Costa Rica.
La base imposable est donc :
– prix de cession (tel que déclaré, sous réserve des contrôles) ;
– moins la valeur d’origine (prix d’achat) ;
– moins, le cas échéant, certains frais ou investissements capitalisables.
En cas de prix de vente inférieur au prix d’acquisition, aucune plus-value n’est constatée, et une perte peut même être reportée sur des gains futurs.
Le vendeur doit déposer une déclaration spécifique de plus‑value et verser l’impôt correspondant dans les 15 jours calendaires suivant la date de la vente. Pour un étranger, ce calcul est rarement trivial, d’où l’intérêt d’avoir recours à un comptable ou un avocat fiscaliste local.
Conseil fiscal
L’exonération de la résidence principale
L’un des points les plus favorables du système costaricien concerne la maison principale. Lorsque le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur, la plus‑value est totalement exonérée d’impôt, à condition de remplir certaines conditions.
La résidence principale est entendue comme le logement utilisé de manière continue comme foyer, abri et domicile du contribuable. Sur le plan pratique, les autorités retiennent souvent un critère de présence d’au moins 183 jours par an. La propriété peut être détenue directement au nom de l’individu ou par l’intermédiaire d’une société costaricienne, dès lors qu’elle sert effectivement de résidence à ses actionnaires.
Quelques limites à garder en tête : les limitations physiques de l’individu, les contraintes environnementales, les obstacles psychologiques et les facteurs socio-économiques.
– les résidences secondaires, maisons de vacances, logements de location saisonnière ne bénéficient pas de cette exonération ;
– le statut de non‑résident « non domicilié » au Costa Rica implique en général l’absence d’exonération, même en cas d’usage fréquent du bien comme pied‑à‑terre.
Dans tous les autres cas (investissements locatifs, résidences secondaires, locaux commerciaux), la plus‑value est en principe taxable.
Les biens acquis avant le 1er juillet 2019 : l’option à 2,25 %
Pour les biens achetés avant l’entrée en vigueur de la réforme (1er juillet 2019), le législateur a prévu une règle transitoire avantageuse. Lors de la première vente de ce type de bien, le vendeur peut choisir entre :
Le régime standard d’imposition des plus-values immobilières prélève 15 % sur la plus-value nette réelle.
Cette alternative est particulièrement attractive pour des biens détenus depuis longtemps, dont la valeur d’acquisition est très basse par rapport au prix de cession : dans ce cas, la taxation sur le gain réel conduirait à un montant d’impôt bien plus élevé que 2,25 % du prix total.
En revanche, pour des biens achetés récemment à un prix proche de la valeur de revente, le régime des 15 % sur le gain peut être plus avantageux, voire neutre si la plus‑value est faible.
L’option n’est disponible que pour la première cession d’un bien acquis avant juillet 2019. Les ventes ultérieures du même bien, ou les ventes de biens achetés après cette date, reviennent automatiquement dans le champ du régime général à 15 % sur la plus‑value.
Un schéma récapitulatif aide à comprendre :
| Situation du bien vendu | Régime de taxation possible sur la plus‑value |
|---|---|
| Résidence principale (critère 183 jours rempli) | Exonération totale de la plus‑value |
| Bien acquis après 1er juillet 2019 | 15 % sur le gain net |
| Bien acquis avant le 1er juillet 2019 – 1re vente | Choix entre 15 % sur le gain net ou 2,25 % du prix |
| Ventes ultérieures d’un bien pré‑2019 | 15 % sur le gain net |
Le choix doit être mûrement réfléchi, simulé à l’avance et formalisé dans la déclaration de plus‑value.
Retenues à la source : le rôle du payeur et du notaire
Pour les vendeurs non‑résidents, la loi prévoit un mécanisme de retenue à la source. Dans la pratique, l’acheteur, lorsqu’il est un contribuable enregistré, doit prélever un pourcentage du prix de vente et le reverser à l’administration fiscale.
Plusieurs règles sont mentionnées dans les textes, mais le schéma récent est le suivant :
– pour les résidents, l’acheteur retient 2 % du prix, imputables ensuite sur l’impôt définitif du vendeur ;
– pour les non‑résidents ou personnes non domiciliées, la retenue est de 2,5 % du prix, considérée comme impôt définitif ou à tout le moins comme acompte significatif.
Dans les faits, le Registro Nacional ne finalisera pas l’inscription du transfert de propriété tant que cette retenue n’aura pas été déclarée et payée. Le notaire se trouve souvent au cœur de ce dispositif, agissant comme garant auprès du fisc.
Pour un Français non‑résident, cette retenue de 2,5 % sur le prix brut peut être supérieure ou inférieure à la vraie plus‑value taxable à 15 % du gain net. Le vendeur peut alors, en s’enregistrant auprès de l’administration et en déposant la déclaration adéquate, demander une régularisation pour ne payer que ce qui est dû selon le calcul détaillé, en imputant la retenue comme crédit d’impôt local.
Là encore, l’assistance d’un comptable ou avocat costaricien est indispensable pour choisir entre :
– accepter la retenue comme impôt définitif si elle est faible par rapport au gain réel ;
– ou déclarer la plus‑value détaillée à 15 %, en récupérant l’excédent de retenue le cas échéant.
Absence de convention fiscale France–Costa Rica : conséquences concrètes
Le point central pour un investisseur français n’est pas seulement la fiscalité costaricienne, mais l’absence totale de convention bilatérale pour éviter les doubles impositions entre la France et le Costa Rica. Contrairement à l’Allemagne, l’Espagne, le Mexique ou les Émirats arabes unis, la France n’a signé aucun traité de ce type avec le Costa Rica.
Ce que cela signifie pour un résident fiscal français
La France impose ses résidents fiscaux sur l’ensemble de leurs revenus mondiaux. Tant qu’un Français reste résident fiscal de France (au sens de l’article 4 B du Code général des impôts), il doit déclarer en France :
– les loyers tirés d’un bien situé au Costa Rica ;
– les plus-values immobilières réalisées lors de la revente d’un bien costaricien ;
– et plus généralement tout revenu de source costaricienne.
En l’absence de convention, il n’y a pas de mécanisme automatique de crédit d’impôt. Pour éviter la double imposition, il faut recourir au crédit d’impôt unilatéral prévu par l’article 209 du CGI et les commentaires BOFiP.
En pratique, deux grands scénarios se présentent :
– soit le contribuable quitte réellement la France et devient résident fiscal costaricien : il n’est alors plus imposé en France que sur ses revenus de source française (loyers français, pensions, etc.), tandis que ses revenus costariciens restent taxés uniquement au Costa Rica ;
– soit il reste résident fiscal français : il doit dans ce cas déclarer également en France ses revenus et plus-values de source costaricienne, en sollicitant, si les conditions sont remplies, l’imputation de l’impôt déjà payé au Costa Rica.
Contrairement aux idées reçues, le fait d’avoir payé l’impôt au Costa Rica ne dispense jamais de la déclaration en France lorsque l’on demeure résident fiscal français.
Déclarations françaises : revenus, IFI et comptes étrangers
Un résident fiscal français propriétaire au Costa Rica est soumis à de multiples obligations déclaratives en France, même en l’absence de convention fiscale. Il doit notamment :
Déclarez les loyers du Costa Rica via les formulaires 2047 et 2044/2042, avec crédit d’impôt unilatéral ; déclarez les plus-values immobilières étrangères selon le régime français (abattements inclus) ; et intégrez le bien dans l’IFI si le patrimoine immobilier net mondial dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier.
Sur l’IFI, la règle est claire : pour un résident fiscal français, l’impôt sur la fortune immobilière s’applique à la totalité des actifs immobiliers, situés en France ou à l’étranger, sous réserve d’exonérations particulières (biens professionnels par exemple). Si le bien costaricien est un simple investissement locatif ou une résidence secondaire, sa valeur vénale au 1er janvier entre en ligne de compte.
Amende de 1 500 € par compte bancaire costaricien non déclaré via le formulaire 3916
Un tableau de synthèse permet de visualiser les différences de traitement selon la résidence fiscale :
| Situation du Français propriétaire au Costa Rica | Impôts costariciens | Impôts français |
|---|---|---|
| Reste résident fiscal français, bien loué | Impôt local sur loyers + foncier + éventuelle plus‑value | Impôt français sur loyers + plus‑values ; possible crédit unilatéral ; bien inclus dans l’IFI si > 1,3 M€ |
| Devient résident fiscal costaricien, conserve statut non‑résident français | Impôt local sur loyers, plus‑values, foncier | Imposition en France uniquement sur revenus de source française ; bien costaricien exclu de l’IFI (hors régime non‑résidents dans certains cas) |
| Pas de location, bien juste détenu comme résidence secondaire | Foncier 0,25 % ; plus‑value future à 15 % | En France, pas de revenus fonciers mais bien à déclarer pour l’IFI si seuil dépassé |
La gestion des crédits d’impôt unilatéraux, l’éventuel impact sur le taux effectif et la coordination des déclarations (2042, 2044, 2047, 2042‑IFI, etc.) nécessitent au minimum un conseil fiscal français rompu aux situations sans convention.
Un accord limité à l’échange d’informations
La seule entente formelle entre la France et le Costa Rica dans le domaine fiscal concerne l’échange d’informations. Un accord sous forme d’échange de lettres, publié en 2012, organise la coopération entre les administrations pour lutter contre la fraude et faciliter la communication de données bancaires, sociétaires, etc.
Cet accord n’a aucune vocation à supprimer les doubles impositions ou à répartir le droit d’imposer entre les deux pays ; il renforce simplement la transparence. Pour un investisseur français, cela signifie que les mouvements de fonds et les détentions d’actifs au Costa Rica peuvent être connus de l’administration française en cas de contrôle.
Successions et transmission : un paradis costaricien… sous réserve du droit français
Autre volet essentiel pour un investisseur français : la transmission de son patrimoine immobilier costaricien.
Au Costa Rica : pas d’impôt sur les successions, mais des frais
Le Costa Rica se distingue par l’absence d’impôt national sur les successions et donations. Aucune taxe n’est due du seul fait de recevoir un bien par héritage, que l’héritier soit résident ou non‑résident, costaricien ou étranger.
Cette non‑imposition concerne aussi bien :
– les biens immobiliers ;
– les liquidités ;
– les comptes bancaires ;
– les titres et actifs financiers .
Il n’existe pas de plafond d’exonération : en théorie, un héritier peut recevoir un portefeuille immobilier considérable sans acquitter de droit de succession local. En revanche, plusieurs types de frais sont à prévoir :
– droits d’enregistrement (y compris le droit de transfert immobilier de 1,5 % à la mise à jour de la propriété au Registro Nacional) ;
– émoluments de notaire, frais de succession, honoraires d’avocats ;
– frais de timbres et de formalités éventuels.
La succession est régie par le droit costaricien pour tout bien situé au Costa Rica, quelle que soit la nationalité du défunt ou des héritiers. Le Code civil local impose des règles strictes concernant les successions, dons et testaments.
Point particulier : si le bien est détenu via une société costaricienne, la transmission des parts (plutôt que du bien lui‑même) peut permettre d’éviter le droit de mutation de 1,5 % au moment de l’héritage, en limitant la formalité à un changement d’actionnaires.
En France : taxation mondiale des successions pour les résidents
L’absence d’impôt successoral au Costa Rica ne signifie pas pour autant que la transmission soit fiscalement neutre pour un héritier français. En effet, la France applique un régime de taxation mondiale des successions dans plusieurs hypothèses, en vertu de l’article 750 ter du CGI.
Deux paramètres principaux sont pris en compte :
– la résidence fiscale du défunt ;
– la résidence fiscale de l’héritier (et la fameuse « règle des 6 ans sur 10 »).
En l’absence de convention successorale France–Costa Rica, le droit français s’applique intégralement. Si le défunt résidait fiscalement en France au décès ou si l’héritier y a résidé au moins 6 ans sur les 10 précédant la transmission, la France peut taxer la totalité des biens, y compris ceux situés au Costa Rica.
Les taux sont progressifs et varient selon le lien de parenté, après application d’abattements :
| Bénéficiaire (droit français) | Abattement (ordre de grandeur) | Taux après abattement |
|---|---|---|
| Enfant | 100 000 € | Barème progressif de 5 % à 45 % |
| Frère / sœur | 15 932 € | 35 % puis 45 % |
| Neveu, nièce, proches jusqu’au 4e degré | 7 967 € | Taux unique de 55 % |
| Héritier éloigné ou non parent | 1 594 € (159 325 € si handicap) | Taux unique de 60 % |
| Conjoint / partenaire de PACS | Exonération de droits | — |
Les biens immobiliers français, mais aussi étrangers (dont ceux situés au Costa Rica), entrent dans l’assiette dès lors que les conditions de résidence sont réunies. L’héritier français doit déclarer l’héritage dans l’année suivant le décès, même si aucun impôt n’a été payé au Costa Rica.
L’article 784 A du CGI prévoit toutefois la possibilité d’imputer, sur l’impôt français, les éventuels droits de succession acquittés à l’étranger. Mais comme le Costa Rica ne prélève aucun impôt successoral, il n’y a en pratique aucun crédit d’impôt à faire valoir : la France taxe donc la totalité, sans compensation.
Risque de double imposition réelle limité, mais charge fiscale française possible
Sur la succession en tant que telle, le risque de double imposition « stricto sensu » est limité puisque le Costa Rica n’applique pas de droits spécifiques. On se retrouve plutôt dans un cas de simple imposition française sur des biens situés à l’étranger.
La transmission d’un bien au Costa Rica engendre des frais de mutation locaux (1,5 % de droit de transfert immobilier, timbres, notaire…), tandis que la valeur totale du bien est aussi soumise aux droits de succession français. Cette double contrainte peut alourdir la facture, surtout pour les gros patrimoines ou quand les héritiers sont éloignés ou non parents.
Un schéma synthétique permet de résumer la situation d’un héritier français :
| Événement | Costa Rica | France |
|---|---|---|
| Réception d’un bien immobilier en héritage | Aucun impôt de succession ; frais de notaire, enregistrement, 1,5 % de droit de transfert | Droits de succession potentiellement dus, selon lien de parenté et résidence, sur la valeur du bien |
| Absence de convention bilatérale | Pas de crédit d’impôt pour la France | Application pleine de l’article 750 ter CGI |
Pour un Français qui envisage d’installer durablement une partie significative de son patrimoine immobilier au Costa Rica, la planification successorale doit donc se faire en tenant compte à la fois du droit costaricien (successions régies par la loi locale) et du droit français (droits de succession, réserves héréditaires, fiscalité mondiale).
Conclusion : une fiscalité immobilière attractive, à condition de penser « double système »
Le Costa Rica offre un environnement fiscal immobilier globalement séduisant : taxe foncière modérée de 0,25 %, absence d’impôt successoral, exonération de plus‑value pour la résidence principale, taux de 15 % sur les plus‑values des investissements et possibilité, pour les biens anciens, d’opter une fois pour un taux réduit de 2,25 % sur le prix de vente. Ajoutons à cela un régime de territorialité qui ignore les revenus d’origine étrangère, et l’on comprend l’engouement de nombreux Français.
Si vous restez résident fiscal de France, les revenus locatifs, les plus-values et la valeur d’un bien immobilier au Costa Rica doivent être déclarés en France sans convention de non-double imposition, exposant à une fiscalité additionnelle malgré des crédits d’impôt unilatéraux limités.
En matière successorale, le contraste est tout aussi marqué : paradis au Costa Rica, où aucune taxe n’est prélevée sur la transmission, mais taxation potentiellement lourde en France, où le bien costaricien est traité comme n’importe quel autre actif au regard des droits de succession si les conditions de résidence sont réunies.
Pour un Français qui envisage d’acheter, louer ou transmettre un bien immobilier au Costa Rica, la clé n’est pas de choisir « l’un ou l’autre système », mais de comprendre comment les deux se superposent. Cela suppose :
– une bonne maîtrise des règles locales (plus‑values, retenues, impôts fonciers, obligations déclaratives) ;
– une analyse précise de sa situation de résidence fiscale ;
– une anticipation des conséquences françaises, tant pour l’impôt sur le revenu que pour l’IFI et pour les successions.
Dans ce contexte, l’accompagnement par un professionnel costaricien pour la partie locale et par un conseil français pour la partie interne et internationale n’est pas un luxe, mais une condition pour faire de la fiscalité immobilière au Costa Rica une vraie opportunité, et non une mauvaise surprise à long terme.
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