Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Au moment où le marché immobilier de bord de mer se normalise au Costa Rica, Tamarindo reste l’un des épicentres de l’investissement locatif. Entre la demande touristique internationale, l’essor des télétravailleurs et la reprise du marché après la correction de 2024–2025, la question centrale pour un investisseur reste très concrète : combien peut réellement rapporter une villa en location à Tamarindo en 2026, et à quelles conditions ?
Pour évaluer la rentabilité d’une villa à Tamarindo, il faut analyser rendements, prix d’achat, fiscalité, charges et saisonnalité. Le rendement net, après déduction des frais, diffère entre petites unités (studios, condos) et grandes villas de luxe, et ne se base pas uniquement sur le loyer affiché.
Un marché où le rendement brut moyen tourne autour de 6,5 %
En 2026, Tamarindo affiche un rendement locatif brut moyen d’environ 6,5 % par an pour l’ensemble des logements résidentiels (condos, maisons, townhomes et villas confondus). Ce niveau est nettement supérieur à celui de nombreux marchés de l’intérieur du Costa Rica, notamment dans la Vallée Centrale.
Cette surperformance tient à une demande soutenue des expatriés et télétravailleurs, une fréquentation touristique solide grâce à l’aéroport de Liberia battant des records de passagers, et une image de destination Gold Coast bien établie en Amérique du Nord.
Si l’on regarde plus finement, la plupart des biens résidentiels typiques à Tamarindo s’inscrivent dans une fourchette réaliste de rendement brut comprise entre 5,5 % et 7,5 % par an. Mais cette moyenne masque de fortes disparités selon le type de bien et la stratégie locative retenue (long terme vs courte durée touristique).
Villas, condos, studios : qui gagne réellement la bataille du rendement ?
Contrairement à ce que l’on pourrait imaginer, les grandes villas ne sont pas forcément les championnes du rendement à Tamarindo, surtout lorsqu’elles sont louées en longue durée. Leur prix d’acquisition très élevé rend difficile la récupération du capital à travers un loyer mensuel plafonné par le marché, même dans une station très recherchée.
Rendements observés par type de bien
Les données de 2026 montrent clairement cette hiérarchie des rendements :
| Type de bien à Tamarindo | Rendement brut typique (long terme) | Observations clés |
|---|---|---|
| Studio / petit condo | 7–8 % (peut monter à 9–10 %) | Très demandé, ticket d’entrée plus bas |
| 2–3 chambres (condo ou maison) | 5,5–6,5 % | Segment cœur de marché, bonne liquidité |
| Grande villa (3+ chambres, long terme) | ≈ 5 % | Rendement compressé par le prix d’achat |
| Villas et condos premium (court terme) | 7–10 % brut | Requiert gestion professionnelle |
| Villas de luxe en front de mer (court terme) | 12–17 % brut potentiel | Forte volatilité, coûts de gestion élevés |
Un cas concret de studio mis en avant dans les données illustre la puissance de ce segment : ce petit appartement à Tamarindo affiche un rendement brut de 9,7 %, soit le niveau le plus élevé d’un ensemble analysé. En revanche, une fois les coûts de détention intégrés (charges, gestion, entretien), le rendement net retombe à 5,8 %. Le message est clair : même sur de petites surfaces, l’écart entre brut et net peut être important.
Un condo à Tamarindo affiche un rendement net de seulement 1,9 % après déduction des charges de copropriété élevées.
Ces trois cas, détaillés ci‑dessous, illustrent la réalité du terrain.
Trois exemples chiffrés : studio, condo 2 chambres, villa 3 chambres
| Bien à Tamarindo | Prix | Loyer / revenu mensuel brut | Rendement brut | Dépenses annuelles | Rendement net | Profil locataire / risque |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio (exemple) | n.d. | n.d. | 9,7 % | n.d. | 5,8 % | Fort potentiel, mais frais importants |
| Condo 2 chambres | ₡138 650 000 | ₡846 000 | 7,3 % | ₡4 159 500 | 3,4 % | Télétravailleurs, HOA lourde |
| Villa 3 chambres | ₡291 400 000 | ₡1 504 000 | 6,2 % | ₡9 324 800 | 1,9 % | Familles expats, risque de vacance sur segment luxe |
Pour le condo 2 chambres, le prix d’achat est d’environ 138,6 millions de colones, avec un loyer mensuel autour de 846 000 colones et un taux d’occupation estimé à 87 %. Le rendement brut ressort à 7,3 %, mais les dépenses annuelles (plus de 4,1 millions de colones, notamment en charges de copropriété et entretien) grèvent fortement la rentabilité.
Prix de vente : 291,4 millions de colones. Loyer mensuel : 1,504 million de colones (rendement brut : 6,2 %). Après dépenses supérieures à 9,3 millions de colones, le rendement net tombe à 1,9 %. En outre, ce segment subit un « risque de vacance de luxe », car les grandes propriétés haut de gamme peinent à être louées en continu, surtout en basse saison.
Rendement brut vs rendement net : l’écart qui change tout
Dans l’euphorie d’un marché touristique dynamique, beaucoup d’investisseurs se concentrent sur le rendement brut. Pourtant, à Tamarindo comme ailleurs au Costa Rica, la différence entre brut et net est souvent décisive.
En moyenne, pour les résidences en location à long terme, le rendement brut au Costa Rica se situe autour de 5,5–7,5 % en 2026, pour un rendement net moyen de 3,5–5 % une fois toutes les charges prises en compte. À Tamarindo, les données spécifiques indiquent un rendement net moyen d’environ 4,5 % par an, avec la plupart des biens standard dans une fourchette de 3,5 à 5,5 %.
Sur les locations de vacances, après honoraires de gestion, entretien, charges et fiscalité, le rendement net se situe en moyenne 1,5 à 2 points de pourcentage en dessous du brut. Un bien affichant 9–11 % de rendement brut en courte durée a plutôt des chances de terminer dans une zone de 3–7 % net selon l’efficacité de la gestion et le taux d’occupation.
Règle générale sur les locations de vacances
Pour Tamarindo, certaines estimations synthétiques montrent que :
| Indicateur locatif (Tamarindo, 2026) | Valeur typique |
|---|---|
| Rendement brut moyen (tous biens confondus) | ≈ 6,5 % |
| Rendement net moyen | ≈ 4,5 % |
| Rendements nets courants pour la plupart des biens | 3,5–5,5 % |
| Rendement net considéré “solide” par les investisseurs | ≥ 5 % |
| Rendement net possible sur condos 2 chambres bien gérés | 5–7 % |
Cette réalité impose une discipline de calcul : pour chaque scénario d’investissement, il est indispensable de bâtir un budget de rendement net annuel et non de s’arrêter au brute.
Combien peut rapporter une villa de luxe à Tamarindo ?
La question centrale, au cœur du sujet, est celle du rendement d’une villa à Tamarindo, en particulier sur le segment haut de gamme. Là encore, les chiffres existent.
Exemple d’une villa à 1,5 million de dollars
Les données citent une villa valorisée à 1,5 million de dollars, gérée en location de vacances, qui produit environ 6 000 dollars par mois en haute saison et 3 000 dollars durant les périodes plus calmes. En moyenne, cette villa génère donc 4 500 dollars par mois, soit 54 000 dollars de revenu brut annuel.
Rapporté au prix d’achat, le rendement brut de la villa est d’environ 10,8 % lorsqu’elle est correctement gérée et bien commercialisée, ce qui la situe dans la tranche supérieure de rendement pour Tamarindo.
Mais ce résultat s’accompagne de coûts d’exploitation importants : gestion professionnelle (souvent 20–30 % des recettes brutes), charges de copropriété éventuelles, entretien intensif (piscine, jardin, climatisation), fiscalité, et parfois personnel de maison. Après ce “mur” de dépenses, on retombe généralement sur un rendement net autour de 6–8 % pour un bien très bien géré.
Plage haute : 12–17 % de rendement brut pour les propriétés d’ultra‑luxe
Les villas et propriétés de luxe en front de mer, valorisées entre 1 et 3 millions de dollars (voire davantage), peuvent atteindre des rendements bruts impressionnants, entre 12 et 17 % annuels lorsque louées en courte durée à des tarifs de 900 à 1 400 dollars la nuit pour 5–6 chambres, et 550 à 900 dollars pour 3–4 chambres.
Les biens en question nécessitent plusieurs conditions essentielles à leur bonne gestion.
Un suivi périodique est indispensable pour préserver la qualité et la valeur du bien.
Le respect des normes et réglementations en vigueur est obligatoire pour éviter tout risque juridique.
– une occupation annuelle comprise le plus souvent entre 55 et 75 %,
– des dépenses annuelles de fonctionnement très élevées (souvent entre 1 et 3 % de la valeur de la propriété rien qu’en entretien et maintenance),
– des coûts de gestion professionnelle et de marketing conséquents,
– et une exposition à la saisonnalité très marquée de Tamarindo.
Pour un investisseur, il est donc réaliste d’espérer 6–10 % de rendement brut pour une villa de luxe “bien placée, bien gérée” et 4–7 % net une fois tous les coûts absorbés. Les pics à 12–17 % brut existent, mais ils s’accompagnent de risques de vacance plus élevés et d’une gestion beaucoup plus intensive.
Long terme vs location de vacances : deux logiques de rendement
À Tamarindo, le différentiel entre location longue durée et location touristique courte durée est majeur, aussi bien en niveau de revenus qu’en complexité opérationnelle.
Pour les résidences louées à l’année ou sur de longs baux, les rendements bruts tournent en général autour de :
– 4–6 % pour les appartements et maisons en résidence principale,
– 3–5 % pour des maisons individuelles,
– 2–4 % pour certaines propriétés premium qui maximisent davantage la valorisation patrimoniale que la rentabilité immédiate.
En face, les locations de vacances dans les zones touristiques consolidées comme Tamarindo peuvent viser :
Les rendements bruts varient selon le type de bien : 6 à 10 % pour les villas de luxe, 7 à 10 % pour les condos premium en bord de mer ou en centre, et 9 à 11 % pour les petites unités bien gérées dans des immeubles sans charges excessives.
Ce différentiel s’explique notamment par la tarification à la nuitée sur un marché où le tarif moyen journalier, pour Tamarindo, dépasse souvent 300 dollars, et peut grimper à 350–400 dollars selon les sources et la saison. Dans les périodes de pointe, les taux d’occupation frôlent ou dépassent 70–90 %, ce qui écrase les résultats d’une location longue durée classique.
La contrepartie ? Sur le court terme, 30 à 50 % du chiffre d’affaires peuvent être absorbés par les coûts de gestion, de ménage, de plateformes, de consommation énergétique et d’usure accrue. En basse saison, certains mois comme septembre ou octobre font chuter les revenus, ce qui exige une trésorerie solide pour absorber la variabilité.
Prix d’achat, fiscalité et coûts de détention : le “vrai” prix d’une villa
Pour anticiper ce que peut rapporter une villa, il faut d’abord mesurer ce qu’elle coûte vraiment, au‑delà de l’étiquette d’achat.
Gamme de prix des villas à Tamarindo en 2025–2026
Les données de marché indiquent que :
– les villas à Tamarindo se négocient en gros entre 389 900 et 5 millions de dollars,
– la majorité des biens de qualité se situent entre 550 000 et 1,7 million de dollars,
– la fourchette la plus fréquente pour les villas et propriétés front de mer tourne entre 800 000 dollars et plusieurs millions.
En parallèle, le coût au mètre carré pour les villas se situe généralement entre 2 725 et 4 000 dollars, tandis que les biens en front de mer premium grimpent à 4 000–6 300 dollars le mètre carré.
Coûts d’acquisition : frais de notaire, taxes, closing
Au Costa Rica, et spécifiquement à Tamarindo, un acheteur étranger au comptant doit généralement prévoir :
| Poste de coût à l’acquisition (Tamarindo) | Fourchette typique (en % du prix) |
|---|---|
| Total frais de closing (cash deal, standard) | 4–5,5 % |
| Minimum absolu (structure “au plus serré”) | 3,2–3,8 % |
| Scénario protection maximale (escrow, checks poussés, concession) | 6–7,5 % |
| Taxes gouvernementales (transfert, registre) | 1,5–2 % du prix |
| Honoraires notaire / avocat (hors TVA) | 1–2 % du prix |
Sur un bien de 400 000 dollars, ces frais de clôture se traduisent par 16 000 à 22 000 dollars dans le scénario typique, pouvant grimper à 24 000–30 000 dollars si l’on choisit la sécurité maximale (escrow, examens de concession de zone maritime, etc.).
Fiscalité récurrente : taxes foncières et impôt de solidarité
Une fois propriétaire, la villa supporte une taxe foncière standard d’environ 0,25 % de la valeur enregistrée. Pour un bien évalué à 300 000 dollars, cela représente environ 750 dollars par an, et 1 500 dollars pour une villa à 600 000 dollars.
Au-delà d’environ 233 900 dollars de construction, une taxe de luxe appelée ‘Impuesto Solidario’ s’applique, avec un barème progressif par tranches.
| Valeur de la propriété (construction) | Taux solidarité approximatif | Exemple de taxe annuelle (hors 0,25 %) |
|---|---|---|
| Jusqu’à 233 900 $ | 0 % | 0 $ |
| 233 901 – 467 800 $ | ≈ 0,25 % | 585–1 170 $ |
| 467 801 – 935 600 $ | ≈ 0,30 % | 1 403–2 807 $ |
| 935 601 – 1 403 400 $ | ≈ 0,35 % | 3 275–4 912 $ |
| 1 403 401 – 2 806 800 $ | ≈ 0,45 % | 6 315–12 631 $ |
| Plus de 2 806 800 $ | ≈ 0,55 % | À partir de 15 437 $ |
Pour une villa typique de 550 000 dollars, la charge totale de taxe (foncier + luxe) se situe autour de 2 500–3 500 dollars par an. Pour un bien à 2 millions, la facture reste souvent inférieure à 5 000 dollars annuels, mais il faut intégrer l’impact de ces montants dans le calcul du rendement net.
Charges de copropriété, entretien, personnel : l’addition permanente
À Tamarindo et dans le Guanacaste en général, les frais de copropriété (HOA) pour les villas et résidences de standing se situent généralement dans les fourchettes suivantes :
Le loyer mensuel peut atteindre 1 200 dollars ou plus pour un condo très haut standing, tandis que les villas hors communautés premium se louent entre 100 et 350 dollars par mois.
Pour une villa, les coûts d’entretien et de fonctionnement annuels, incluant :
– jardinage et paysagisme (150–400 dollars/mois),
– entretien de piscine (120–250 dollars/mois),
– lutte antiparasitaire (40–80 dollars/mois),
– électricité (souvent 300–600 dollars/mois pour une villa climatisée),
– eau (30–80 dollars/mois, plus pour les grands jardins et piscines),
– internet et sécurité (80–150 dollars/mois),
– éventuel personnel de maison ou gardien (400–1 300 dollars/mois selon le temps de travail),
se situent facilement dans une fourchette de 3 600 à 25 000 dollars par an, voire 25 000 à 50 000 dollars pour les plus grandes villas de luxe. L’assurance ajoute encore 0,25 à 0,6 % de la valeur assurée annuellement.
En pratique, on estime qu’une villa de 450 000 dollars coûte autour de 8 000–10 000 dollars par an à porter (taxes, HOA, entretien et services). Pour un bien de luxe, la règle empirique évoquée dans les données est de 1 à 3 % de la valeur du bien par an rien qu’en charges de fonctionnement.
Saisonnalité : pourquoi votre villa ne rapporte pas la même chose en mars qu’en septembre
La rentabilité d’une villa à Tamarindo ne se lit pas seulement à travers un rendement moyen annuel. Elle dépend aussi de la capacité à encaisser un calendrier très cyclique.
La haute saison, de décembre à avril, coïncide avec la saison sèche, les vacances d’hiver nord‑américaines et européennes, et les périodes festives (Noël, Nouvel An, Semaine Sainte). Sur ces mois, les taux d’occupation des locations de vacances à Tamarindo montent souvent dans une fourchette de 70 à 90 %, avec des hausses de tarifs de 30 à 50 % par rapport à la basse saison.
Certaines villas de prestige dans les stations de la côte Pacifique peuvent facturer plus de 5 000 dollars la nuit pendant les périodes de Noël–Nouvel An et Pâques.
À l’autre extrême, la “green season” de mai à novembre est plus calme, en particulier septembre, souvent cité comme le mois le plus faible en termes d’occupation et de revenus. Sur ces périodes, les taux d’occupation descendent fréquemment à 45–55 %, avec des tarifs réduits de manière agressive pour attirer les voyageurs à budget modéré ou les télétravailleurs en séjour long.
En chiffres, pour Tamarindo :
| Période de l’année | Occupation typique villas / STR | Revenu mensuel moyen (ordre de grandeur) |
|---|---|---|
| Haute saison (décembre–avril) | 70–90 % | 3 500–6 500 $ pour un bien “moyen+” |
| Saison intermédiaire (mai, novembre, juillet–août) | 45–65 % | 2 500–4 500 $ selon type de bien |
| Basse saison (septembre–octobre) | 30–45 % | 1 200–2 300 $ |
La conséquence pour un investisseur est double : il faut construire ses projections sur une année complète en intégrant les mois creux, et prévoir une trésorerie confortable pour passer la basse saison sans tension de cash-flow.
Contexte réglementaire et fiscal : un marché de la location courte durée qui se formalise
En 2026, la location de courte durée est parfaitement légale au Costa Rica et à Tamarindo, encadrée par le régime de “Hospedaje No Tradicional”. Le cadre national définit les locations de courte durée comme des séjours de 24 heures à un an, parfaitement adapté à la logique Airbnb.
Les hôtes doivent, en théorie, s’enregistrer auprès de l’Institut Costaricien du Tourisme (ICT), puis déclarer leurs revenus au fisc. La TVA (IVA) de 13 % s’applique sur les services de location touristique, ce qui signifie généralement que cette taxe est répercutée au client sur le tarif de nuitée.
À partir de fin 2026, la Direction Générale des Impôts (DGT) appliquera une retenue de 12,75 % sur les revenus locatifs générés via des plateformes comme Airbnb ou Booking, dans le cadre d’un accord international de transparence fiscale. Les plateformes transmettront aux autorités costariciennes des données détaillées sur les hôtes (nom, revenus, caractéristiques des biens), ce qui pousse progressivement le marché vers une plus grande formalisation.
Pour les propriétaires de villas à Tamarindo, cela signifie que :
– l’optimisation fiscale “informelle” devient de plus en plus risquée,
– même les opérateurs “side hustle” occasionnels devront se mettre en règle,
– les projections de rendement net doivent intégrer les prélèvements fiscaux plus systématiques à partir de 2026–2027.
Perspectives de prix et effets sur le rendement à moyen terme
Après un boom spectaculaire entre 2020 et 2023, avec des hausses de prix pouvant atteindre 200–400 % sur certains segments, Tamarindo a connu une correction marquée en 2024–2025. Dans l’ensemble de la province de Guanacaste, les prix moyens des maisons ont reculé d’environ 36 % sur un an à mi‑2025, avec un prix médian autour de 550 000 dollars pour une maison individuelle. Les villas de luxe ont vu des baisses plus fortes, de l’ordre de 31 % en moyenne.
En 2026, le marché semble entré dans une phase de “Grande Normalisation” :
Synthèse des tendances actuelles et projections à Tamarindo et Langosta
Les prix ont cessé de chuter et se stabilisent actuellement sur l’ensemble du marché.
La croissance annuelle des valeurs se situe entre 2 et 4 % sur l’ensemble du marché.
Les condos et appartements affichent des hausses proches de 4 %, tirant mieux leur épingle du jeu.
Pour les biens bien situés à Tamarindo et Langosta, l’appréciation annuelle projetée est de 5 à 8 %.
Pour le segment des villas, les projections nationales sur les zones de premier plan (Nosara, Flamingo, Potrero, Tamarindo, Santa Teresa) évoquent des hausses potentielles de 10–15 % sur 2026 pour les biens en localisation premium, à forte demande locative et où l’ajout d’offre neuve est difficile.
Cela a une incidence directe sur le “total return” d’un investissement en villa : en combinant un rendement locatif net compris généralement entre 4 et 6 % et une appréciation annuelle de 5–7 % sur un bien bien choisi, on obtient des rendements globaux annuels réalistes de 7–12 %. Ce niveau se situe dans la fourchette haute des investissements immobiliers balnéaires en Amérique centrale.
En pratique, combien peut rapporter une villa à Tamarindo en 2026 ?
Reste à traduire ces données en scénarios concrets pour un investisseur qui envisage d’acheter une villa à Tamarindo aujourd’hui.
Prenons trois profils types, volontairement simplifiés, pour dégager des ordres de grandeur :
1. villa de gamme moyenne (450 000–600 000 dollars), louée en courte durée avec une gestion professionnelle classique et un positionnement correct mais non exceptionnel ; 2. villa de luxe (1,2–1,8 million de dollars) vue mer ou proche plage, gérée de façon proactive avec un bon marketing et un taux d’occupation élevé ; 3. villa haut de gamme louée surtout en longue durée à une famille expatriée ou un télétravailleur fortuné.
Scénario 1 : villa “milieu de gamme” orientée location saisonnière
– Prix d’achat : 550 000 dollars
– Frais d’acquisition (environ 5 %) : 27 500 dollars
– Revenu brut annuel visé (6–8 % brut) : 33 000–44 000 dollars
– Charges d’exploitation (entretien, HOA, taxes, gestion) : facilement 15 000–20 000 dollars par an
– Résultat net avant impôts sur les revenus : 13 000–25 000 dollars
Ce scénario affiche un rendement net réel compris entre 2,4 % et 4,5 % sur le prix d’achat, avec une médiane autour de 3,5 à 4 %. Ces chiffres sont cohérents avec les rendements nets observés pour des villas de 3 chambres dans la zone, bien que ce rendement puisse descendre jusqu’à 2 % en cas de charges élevées ou de gestion peu optimisée.
Scénario 2 : villa de luxe très bien gérée en location de vacances
– Prix d’achat : 1,5 million de dollars
– Rendement brut possible selon les données : autour de 10–12 %
– Revenu brut annuel : 150 000–180 000 dollars
– Coûts de gestion (20–30 % de revenu brut) : 30 000–54 000 dollars
– Entretien, HOA, taxes foncières et de luxe, assurances, services : 25 000–50 000 dollars par an
– Total charges d’exploitation : souvent 55 000–90 000 dollars
Le rendement net annoncé pour les villas de luxe bien placées se situe entre 4 et 7 pour cent.
Scénario 3 : villa haut de gamme louée en longue durée
– Prix d’achat : 800 000–1 million de dollars
– Revenu locatif annuel brut possible (4–6 % brut) : 32 000–60 000 dollars
– Charges de propriété (maintenance, taxe, assurance, etc.) : 15 000–30 000 dollars
– Rendement net avant impôts : souvent entre 2 et 4 %
Ce profil convient davantage à des investisseurs recherchant un actif patrimonial et une occupation personnelle régulière, plutôt qu’un pur véhicule de cash‑flow. Sur ce segment, la vraie performance se joue davantage sur la valorisation du capital que sur le revenu courant.
Conclusion : Tamarindo reste attractif, mais la rentabilité d’une villa se mérite
En 2026, les chiffres convergent vers quelques conclusions claires sur le rendement locatif à Tamarindo :
Synthèse des rendements bruts, nets et globaux sur le marché de Tamarindo, incluant villas et petits biens.
Le rendement brut moyen avoisine 6,5 %, avec des pics plus élevés sur les petits biens et certaines villas très bien exploitées en courte durée.
Le rendement net moyen tourne autour de 4,5 %, avec une fourchette de 3,5 à 5,5 % pour les biens standard. Les grandes villas en location long terme affichent des rendements plus bas en pourcentage.
Les villas de luxe bien gérées en location saisonnière peuvent atteindre 10 à 15 % de rendement brut, mais descendent généralement à 4–7 % net après coûts.
En combinant rendement locatif net (4–6 %) et appréciation du capital (5–8 % sur bons emplacements), le rendement global peut viser 7–12 % par an à moyen terme.
La réponse à la question “combien rapporte une villa à Tamarindo en 2026 ?” n’est donc pas unique. Pour une villa de luxe clairement positionnée sur la location de vacances, gérée avec professionnalisme, un rendement net entre 4 et 7 % est réaliste. Pour une villa de gamme intermédiaire, sans optimisation poussée ni marketing agressif, le rendement net tombera plus probablement entre 3 et 5 %.
La clé, dans ce marché désormais mûr et très compétitif, est de ne pas se laisser hypnotiser par les rendements bruts spectaculaires de certains exemples isolés. À Tamarindo, plus que jamais, le rendement réel d’une villa est le produit d’un triptyque indissociable : bon actif, bonne localisation, bonne exécution opérationnelle.
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