Les réglementations sur la propriété étrangère à Madère : comprendre les règles avant d’acheter

Publié le 21 avril 2026 et rédigé par Cyril Jarnias

Acheter une maison sous le soleil de l’Atlantique fait rêver plus d’un investisseur étranger. Mais dès qu’il s’agit de signer un compromis, de calculer les taxes ou de demander un visa, les questions se multiplient. À Madère, région autonome du Portugal, le cadre juridique est globalement très ouvert aux acheteurs non portugais, mais il est encadré par un arsenal de règles fiscales, urbanistiques et administratives qu’il vaut mieux maîtriser avant de se lancer.

Un principe de base : l’égalité de traitement entre étrangers et Portugais

Le point de départ est clair : le droit portugais n’impose aucune restriction générale à l’achat immobilier par des étrangers, quelle que soit leur nationalité. Ce principe découle de la Constitution portugaise, notamment de l’article 15, qui consacre la non‑discrimination entre Portugais et étrangers pour la plupart des droits civils, dont la propriété.

Concrètement, un acheteur américain, brésilien, britannique ou canadien bénéficie des mêmes droits qu’un citoyen portugais pour acquérir, posséder, louer et revendre un bien à Madère. Il peut détenir 100 % de la propriété en son nom, sans obligation d’associer un partenaire local. La forme de détention standard est la pleine propriété (freehold), qui confère la maîtrise totale et permanente du terrain et du bâti.

Les seules limites apparaissent dans des cas très spécifiques : acheteurs originaires de pays soumis à des sanctions internationales ou à des restrictions bancaires, ou projets situés dans des zones protégées (espaces naturels, domaines maritimes, terrains agricoles sensibles) pouvant nécessiter des autorisations administratives particulières. Dans ces cas, les contraintes concernent d’ailleurs autant les étrangers que les Portugais.

Ce que peut acheter un étranger à Madère

Le champ des biens accessibles aux étrangers est large. À Madère, un non‑résident peut acquérir sans restriction :

– des appartements urbains, dans des immeubles en copropriété (régime de « propriété horizontale ») ;

– des maisons individuelles, villas contemporaines ou maisons de village traditionnelles ;

– des quintas (propriétés de caractère avec terrain) ;

– des terrains à bâtir pour construire une résidence ;

– des terrains agricoles ou ruraux, sous réserve des règles locales de zonage ;

– des biens commerciaux (bureaux, locaux, hôtels, restaurants) ;

– des droits réels spécifiques comme l’usufruit, le droit de surface, la jouissance et l’habitation ou encore des droits de multipropriété (timesharing).

En revanche, les structures de type trust, courantes dans les pays de common law, ne sont pas reconnues par le droit portugais ordinaire. Elles n’existent que dans un cadre très spécifique : la zone franche de Madère (International Business Centre), où certains trusts régis par un droit étranger peuvent être domiciliés mais sans pouvoir détenir d’immeuble situé au Portugal. Pour un particulier qui souhaite simplement acheter une maison à Madère, le recours à un trust n’est donc ni utile ni possible.

Le cadre juridique à Madère : un droit écrit et très codifié

Le système juridique portugais, y compris à Madère, est un droit écrit de type civiliste. La jurisprudence a une portée interprétative mais ne crée pas la loi. En matière immobilière, plusieurs codes et décrets structurent le régime :

– Code civil (droit de propriété, contrats, usufruit, servitudes, copropriété) ;

– Code du Registre foncier ;

– Code des actes notariés ;

– Régime juridique de l’urbanisation et de la construction (RJUE) ;

– Règlements municipaux et plans directeurs municipaux (PDM) ;

– Code de l’IMI (taxe foncière) et de l’IMT (droit de mutation) ;

– Décrets encadrant le bail urbain, la multipropriété ou la copropriété.

Pour un acheteur étranger, cela se traduit par une forte formalisation des actes : promesse de vente contractuelle, acte définitif devant notaire, inscription au registre foncier, formalités fiscales. L’important n’est pas seulement de signer un compromis, mais d’assurer l’opposabilité des droits via l’enregistrement à la Conservatória do Registo Predial.

Premiers pas obligatoires : NIF, compte bancaire et avocat

Avant même de réserver un appartement à Funchal ou une maison à Ponta do Sol, un étranger doit franchir trois étapes clés : obtenir un numéro fiscal portugais (NIF), ouvrir un compte bancaire local et, idéalement, mandater un avocat.

Le NIF : sésame fiscal indispensable

Le NIF (Número de Identificação Fiscal) est obligatoire pour tout acte financier ou juridique au Portugal : achat de bien, ouverture de compte, signature de contrat, paiement de taxes. Un étranger, résident ou non, doit en disposer pour pouvoir apparaître sur un acte de vente.

Le compte bancaire portugais

Ouvrir un compte bancaire local n’est pas toujours légalement imposé, mais dans les faits fortement conseillé, voire exigé par les banques en cas de crédit. Il simplifie le paiement de l’IMI, de l’électricité, de l’eau, des charges de copropriété et permet de centraliser les flux en euros.

Les principales banques portugaises (Millennium BCP, Novo Banco, Santander Totta, BPI, Caixa Geral de Depósitos) sont habituées à travailler avec des non‑résidents, mais exigent une documentation complète (passeport, justificatifs de revenus, fiches de paie, déclarations fiscales, relevés bancaires, etc.).

L’avocat : non obligatoire, fortement recommandé

Aucun texte n’impose de passer par un avocat pour acheter un bien à Madère, mais la complexité des règles et la barrière linguistique (toute la documentation officielle est en portugais) rendent cette assistance quasi indispensable.

Un avocat spécialisé :

– vérifie la conformité juridique du bien (titre, urbanisme, servitudes, copropriété, licences) ;

– organise la due diligence (contrôle de toutes les pièces) ;

– prépare ou révise le contrat de promesse (CPCV) ;

– s’assure du paiement correct des taxes (IMT, Imposto do Selo) ;

– signe les actes par procuration si l’acheteur ne se déplace pas.

Le coût d’une due diligence se situe fréquemment entre 600 € et 1 000 €, et les honoraires globaux d’accompagnement juridique autour de 2 000 € à 5 000 €, selon la complexité de l’opération.

Le processus d’achat à Madère : de la promesse à l’inscription

Même si les pratiques peuvent varier légèrement selon les notaires ou agences, la plupart des acquisitions à Madère suivent une trame assez standard.

Étape 1 : recherche et vérifications préliminaires

Une fois le bien repéré, l’avocat demande une série de documents au vendeur ou à son agent. Ces pièces permettent de vérifier :

– la propriété effective ;

– l’absence de charges non déclarées (hypothèques, saisies, usufruits, servitudes) ;

– la régularité urbanistique et fiscale.

Parmi les documents clés :

Pour des immeubles anciens, ruraux ou ayant fait l’objet de travaux non déclarés, les risques de discordance entre réalité, cadastre et registre sont plus élevés. D’où l’intérêt d’une inspection technique (architecte, ingénieur) pour identifier d’éventuels problèmes structurels ou d’extension illégale.

Étape 2 : le contrat de promesse (CPCV)

Une fois les vérifications jugées satisfaisantes, les parties signent un Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV). Ce document fixe :

Le CPCV a un effet très protecteur pour les deux parties. Si l’acheteur se rétracte sans motif valable, il perd son dépôt. Si le vendeur se désiste, il doit restituer au minimum le double de la somme encaissée. Ce mécanisme incite fortement au respect de la promesse.

Étape 3 : acte définitif devant notaire

L’acte final, appelé Escritura Pública, est signé devant un notaire ou un autre officier public habilité. Le notaire vérifie l’identité des signataires, le paiement préalable des taxes (IMT et droits de timbre), la régularité des documents, puis authentifie la vente.

C’est également à ce moment que se règlent :

– le solde du prix au vendeur ;

– les frais de notaire (souvent 500 € à 1 000 €) ;

– les droits d’enregistrement (environ 250 €) ;

– d’éventuels frais annexes (frais bancaires, procurations, etc.) ;

Étape 4 : inscription au registre foncier et enregistrement fiscal

Après la signature, l’acquéreur (ou son avocat) doit inscrire la mutation au registre foncier (Conservatória do Registo Predial). Cette inscription n’est pas constitutive du droit de propriété (le transfert se fait juridiquement par la signature de l’acte), mais elle est indispensable pour opposer ce droit aux tiers et effectuer à l’avenir toute nouvelle cession ou hypothèque.

Dans la pratique, l’ensemble du processus — de l’obtention du NIF à l’enregistrement final — prend en général entre six et douze semaines, parfois jusqu’à quatre mois en cas de dossier complexe ou de délai bancaire.

Fiscalité à l’achat : IMT, droit de timbre et autres frais

Acheter un bien à Madère implique plusieurs couches de taxation et de frais annexes qu’il est crucial d’intégrer dès le montage financier.

L’IMT : impôt municipal sur les transmissions onéreuses

L’IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas) est le droit de mutation payé par l’acquéreur. Il est calculé sur la valeur la plus élevée entre le prix de vente et la valeur fiscale (VPT). Les barèmes sont progressifs et dépendent :

– de la finalité du bien (résidence principale ou secondaire, investissement) ;

– de la localisation (Madère / continent / Açores) ;

– du type de bien (urbain à usage d’habitation, terrain, rural, commercial).

Pour les terrains, une taxation forfaitaire de 6,5 % s’applique généralement. Les sociétés situées dans des juridictions figurant sur la liste noire fiscale portugaise supportent un IMT aggravé de 10 %.

On notera également le débat politique récent sur la création d’un taux forfaitaire de 7,5 % pour les non‑résidents achetant une résidence urbaine, dans le cadre du programme « Construir Portugal – Arrendamento e Simplificação ». Cette réforme, encore soumise à validations législatives, prévoit des exceptions pour les acheteurs qui deviennent résidents fiscaux dans les deux ans, les agents de l’État, et les biens loués à long terme sous conditions de loyers modérés.

Le droit de timbre (Imposto do Selo)

En plus de l’IMT, l’acquéreur doit s’acquitter du droit de timbre sur l’opération de vente, au taux standard de 0,8 % de la valeur (prix ou VPT, le plus élevé). Ce montant doit être réglé avant la signature de l’acte définitif.

Autres coûts à l’acquisition

Outre IMT et droit de timbre, il faut prévoir :

Au total, les frais de transaction à Madère (impôts, notaire, avocat, enregistrement) représentent généralement entre 6 % et 10 % du prix d’achat. Ce pourcentage est cohérent avec la plupart des calculs types pour un investissement de l’ordre de 300 000 à 500 000 €.

Impôts annuels : IMI, AIMI et charges courantes

Une fois propriétaire, un étranger est soumis aux mêmes taxes foncières que tout autre détenteur d’un bien à Madère.

IMI : la taxe foncière municipale

L’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) est un impôt annuel calculé sur la valeur patrimoniale taxable (VPT) du bien. Chaque municipalité fixe son taux dans une fourchette prévue par la loi.

À Madère, pour les biens urbains à usage résidentiel, les taux pratiqués se situent en général entre 0,3 % et 0,45 %, avec une moyenne souvent citée autour de 0,307 %. Les bâtiments ruraux sont taxés à 0,8 %. Les immeubles appartenant à des entités situées dans des juridictions à fiscalité privilégiée peuvent être frappés d’un IMI porté à 7,5 %.

AIMI : la surtaxe sur les patrimoines immobiliers élevés

Au‑delà de l’IMI, un impôt supplémentaire, l’AIMI (Adicional ao IMI), frappe les patrimoines immobiliers d’habitation les plus élevés. Il s’applique sur la somme des VPT des biens résidentiels et terrains à bâtir détenus au 1er janvier, après un abattement de 600 000 € pour une personne physique (1,2 million pour un couple déclarant conjointement).

Les taux généralement observés sont :

L’AIMI est calculé en juin et payable en une fois, typiquement en septembre. Pour un étranger détenant un patrimoine important à Madère, cette surtaxe devient vite un paramètre de planification patrimoniale majeur.

Autres coûts de détention

À côté des impôts proprement dits, un propriétaire étranger doit intégrer :

– les charges de copropriété, variables selon les résidences (ascenseur, piscine, sécurité, jardin, etc.) ;

– l’assurance multirisque habitation (souvent exigée par les banques) ;

– les factures de services (eau, électricité, internet) ;

– les frais de gestion locative en cas de mise en location (à plus forte raison en location de courte durée).

Les estimations situent souvent le coût annuel global d’entretien et de charges entre 0,3 % et 0,8 % de la valeur du bien, selon la localisation, la taille et l’usage.

Vendre un bien : plus‑value et autres taxes pour les non‑résidents

Lorsqu’un étranger revend sa propriété à Madère, il est soumis à l’imposition des plus‑values immobilières.

La plus‑value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, corrigée de certains frais (impôts payés lors de l’achat, travaux de rénovation justifiés, commissions, etc.). Pour les non‑résidents, la règle courante est une taxation forfaitaire à 28 % sur le gain net, même si certains mécanismes ou conventions fiscales peuvent réduire cette charge.

Des exonérations existent notamment lorsque :

Un avis fiscal plus récent a aussi ouvert la porte à une exonération totale pour un non‑résident si le bien vendu constituait la résidence principale de son foyer (même si le contribuable vit à l’étranger), et si le produit est intégralement réinvesti dans un nouveau logement de résidence principale pour ce même foyer, dans les délais légaux.

Financement : comment les banques portugaises regardent les étrangers

Les banques portugaises prêtent volontiers aux acheteurs étrangers, mais avec des critères plus stricts que pour les résidents.

Les non‑résidents peuvent généralement obtenir un financement couvrant 60 % à 75 % de la valeur du bien, ce qui implique un apport de 25 % à 40 %. Pour les résidents fiscaux achetant leur résidence principale, les banques peuvent monter à 85‑90 % du prix, avec un dépôt minimal d’environ 10 %.

Les dossiers doivent inclure :

– pièce d’identité ;

– justificatifs de revenus (fiches de paye, pensions, revenus passifs) ;

– déclarations fiscales ;

– relevés bancaires récents ;

– preuve de l’apport disponible ;

– informations détaillées sur le bien (promesse de vente, évaluation).

Des vérifications renforcées en matière de lutte contre le blanchiment s’appliquent aux flux internationaux, notamment lorsque l’origine des fonds provient de juridictions à risque.

Propriété et droit au séjour : ce que permet (ou non) un achat à Madère

Une confusion fréquente consiste à croire qu’acheter un bien à Madère donne automatiquement droit à un titre de séjour ou à la citoyenneté portugaise. Ce n’est pas le cas.

Achat immobilier et séjour

Posséder une maison à Madère n’impose aucun devoir de résidence : un étranger peut très bien acheter et n’y venir que pour les vacances. En revanche, cette propriété ne confère pas en elle‑même un permis de résidence. Un Américain, un Canadien ou un Suisse reste soumis à la règle des 90 jours sur 180 en zone Schengen, sauf à obtenir un visa de résidence.

Visas D7, D2, D8 et fin de l’option immobilière du Golden Visa

Le Portugal propose plusieurs visas de résidence qui peuvent s’articuler avec un projet immobilier à Madère :

Le Portugal Golden Visa, qui fut longtemps une porte d’entrée prisée, a profondément changé. Depuis octobre 2023, l’investissement direct dans l’immobilier ne permet plus d’obtenir ce visa. Avant cette date, Madère faisait partie des rares régions (avec les Açores et certaines zones de l’intérieur) où les investissements résidentiels restaient éligibles alors qu’ils avaient été bannis à Lisbonne ou Porto. Aujourd’hui, les options pour le Golden Visa passent par :

– des fonds d’investissement (minimum 500 000 €) ;

– des projets culturels ou de patrimoine (dons à partir de 250 000 €) ;

– la recherche scientifique (dès 500 000 €) ;

– la création ou le renforcement de sociétés avec engagements de création d’emplois.

L’achat d’un appartement avec vue mer à Funchal relève désormais d’une logique patrimoniale classique, pas d’un « passeport doré ».

Locations de courte durée : l’encadrement des Alojamento Local

Un autre pan essentiel de la réglementation pour les étrangers propriétaires à Madère concerne les locations de courte durée, type Airbnb, regroupées sous le régime de l’Alojamento Local (AL).

Pour louer légalement son bien à la nuitée ou à la semaine, il faut obtenir une licence AL. Sans ce numéro d’enregistrement, la location touristique est illégale et expose à des amendes pouvant atteindre 50 000 €, voire à la fermeture administrative du logement.

Depuis la réforme de 2024, les licences AL sont devenues permanentes (et non plus limitées dans le temps) et peuvent être transférées à l’occasion d’une vente : un élément attractif pour les investisseurs. Mais les copropriétés conservent un droit d’opposition si plus de 50 % des copropriétaires s’y opposent pour cause de nuisances avérées.

Pour un propriétaire étranger, l’exploitation en AL impose aussi des obligations administratives :

– déclaration des clients non‑résidents dans le système SEF/AIMA (registre des entrées en hébergement) ;

– émission de factures ou reçus électroniques via le portail fiscal ;

– respect des normes de sécurité, d’hygiène et d’équipement.

Une méconnaissance de ces règles peut transformer un investissement rentable sur le papier en source de litiges et de sanctions.

La zone franche de Madère : un cadre particulier pour les sociétés, pas pour les villas

Au cœur de la stratégie économique de l’archipel, l’International Business Centre of Madeira (IBC) — souvent désigné comme zone franche ou Madeira Free Zone — propose un régime fiscal très avantageux pour les sociétés internationales. Les taux d’imposition sur les bénéfices peuvent y descendre à 5 % pour certaines activités, avec des exemptions ou réductions sur l’IMI, l’IMT ou les droits de timbre pour les immeubles strictement liés à l’installation de ces sociétés dans la zone.

Quelques points importants :

En revanche, cela ne signifie pas que l’on puisse acheter sa résidence privée via une société de zone franche pour échapper à l’IMT ou à l’IMI. Les règles sont strictes : les immeubles bénéficiant de ces régimes doivent être effectivement affectés à l’activité licite de l’entreprise et les autorités fiscales peuvent requalifier des montages abusifs.

Risques, zones grises et contentieux : pourquoi la prudence est de mise

Si le cadre légal est globalement favorable, certains risques méritent une attention particulière.

Les sources de litige les plus fréquentes concernent :

– les divergences de titres sur des biens anciens ou ruraux (héritages mal réglés, divisions cadastrales incomplètes) ;

– des travaux ou extensions non déclarés aux autorités ;

– des dettes fiscales (IMI impayé, factures d’eau ou d’électricité) attachées au bien et non à la personne, qui peuvent se transmettre au nouvel acquéreur ;

– des droits d’occupation ou de location préexistants, en particulier dans le cas d’immeubles loués.

Pour limiter les mauvaises surprises, il est également déconseillé de recourir à des pratiques de « nominee » (prête‑nom local détenant le bien pour le compte de l’étranger). La loi ne reconnaît que le propriétaire enregistré au registre foncier, ce qui expose l’investisseur réel à une perte totale de maîtrise en cas de conflit.

Marché madérien : un contexte de rareté relative et de forte demande étrangère

Le fonctionnement du marché immobilier joue aussi un rôle dans les réglementations. Madère est une île montagneuse avec des contraintes fortes : relief abrupt, espaces naturels protégés, bande littorale limitée. Les règles d’urbanisme strictes et la capacité réduite à construire de nouveaux logements créent une tension structurelle sur l’offre.

Les chiffres montrent une progression marquée des prix : les valeurs de l’immobilier ont augmenté de plus de 10 % ces dernières années, pour atteindre en 2026 un prix moyen avoisinant 3 760 € par mètre carré. Certains secteurs comme Funchal, Ribeira Brava ou Ponta do Sol flirtent avec ou dépassent les 3 500 à 3 900 €/m².

Les typologies et budgets indicatifs observés sont les suivants :

Cette dynamique est alimentée par une demande étrangère soutenue, notamment d’Européens du Nord et d’investisseurs cherchant un climat doux, une fiscalité stable et un marché relativement transparent. La rentabilité locative brute moyenne est estimée autour de 4,9 %, avec des pointes jusqu’à 8 % dans les meilleures localisations et une saison locative s’étendant sur 12 mois grâce au climat.

Limiter les acquisitions étrangères serait « catastrophique » pour l’économie locale.

Président du gouvernement régional

En pratique : comment un étranger peut sécuriser son achat à Madère

En synthèse, un investisseur étranger qui souhaite acheter à Madère doit composer avec un environnement à la fois accueillant et rigoureux. Les grandes lignes à retenir sont les suivantes :

Dans ce cadre, Madère reste l’un des marchés les plus ouverts d’Europe aux capitaux étrangers, avec un environnement institutionnel relativement stable, une protection forte de la propriété privée et de solides garanties contre l’expropriation arbitraire. Mais cette ouverture n’exonère pas de la rigueur juridique : pour transformer un rêve insulaire en investissement serein, la clé tient dans la préparation, l’encadrement professionnel et la bonne compréhension des règles qui régissent la propriété étrangère sur l’archipel.

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Dans la presse

Cyril Jarnias

Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.

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