Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Nichée dans le district de Rivière du Rempart, au nord de l’île Maurice, Goodlands s’impose discrètement comme l’un des marchés immobiliers les plus intéressants du pays. Loin du clinquant des stations balnéaires mais à quelques minutes seulement des plages de Grand Baie, Pereybere ou Cap Malheureux, la ville combine prix encore accessibles, forte densité de population, dynamisme commercial et amélioration rapide des infrastructures. Pour un investisseur, cela signifie un cocktail rare : tickets d’entrée plus bas que sur le littoral, demande locale robuste et potentiel de plus-value à long terme.
Pour comprendre le potentiel de Goodlands, il faut la situer dans le contexte économique mauricien, caractérisé par une croissance soutenue, une stabilité politique, une fiscalité avantageuse (pas d’impôt sur les plus-values, pas d’ISF, pas de taxe foncière annuelle) et un marché immobilier dynamique. Goodlands se positionne comme une zone stratégique et plus abordable que Grand Baie, tout en étant bien reliée aux pôles clés du Nord de l’île.
Goodlands, un moteur démographique et commercial au nord de l’île
Goodlands n’est pas un village isolé : c’est l’un des plus grands centres urbains hors capitale. La population a progressé de 19 273 habitants en 2000 à 21 103 en 2022, ce qui place la ville au 7ᵉ rang national. Les projections autour de 21 000–21 250 habitants en 2025 confirment une croissance lente mais continue, dans un pays où la démographie est globalement en stagnation voire en légère baisse.
La population active (15-64 ans) à Goodlands, représentant une classe d’âge solide et motrice pour la demande immobilière locale.
La ville est entièrement classée comme zone rurale dans les statistiques officielles, mais dans les faits, elle fonctionne comme un petit pôle urbain : marché très animé, nombreux commerces, centres commerciaux, temples hindous, églises, PME, ateliers, services. La diversité culturelle, reflet du profil mauricien (majorité hindoue, forte communauté musulmane, catholiques, autres chrétiens et minorités), nourrit une vie locale dense, donc une demande solide en logements, bureaux de proximité et surfaces commerciales.
Un emplacement stratégique, à mi-chemin entre campagne et littoral
Située à environ 10 km de la côte nord, Goodlands est entourée de champs de canne et de terres agricoles. Elle n’offre pas la vue lagon, mais elle profite pleinement de la dynamique du Nord. Les axes A5 et A13 relient directement la ville à des pôles clés : Port Louis, Grand Baie, Cap Malheureux, Pamplemousses ou encore Grand Gaube.
La localisation de Goodlands, grâce à sa proximité avec les pôles économiques d’Ebène et Port-Louis et les zones touristiques comme Grand Baie, combinée à un réseau de bus efficace, permet aux résidents de réduire leurs coûts de logement tout en conservant un accès aisé à leurs lieux de travail et d’activités. Cela en fait un lieu de résidence privilégié pour les classes moyennes mauriciennes.
L’atout supplémentaire vient de la montée en gamme des environs : Morcellement Saint Antoine, St Antoine – Goodlands ou encore les développements proches de Grand Gaube et Calodyne attirent déjà des projets plus haut de gamme, ce qui, à terme, tire vers le haut la perception immobilière de tout le secteur.
Des prix encore bas dans un marché national en hausse
À l’échelle de l’île, les prix immobiliers ont connu une hausse conséquente. L’indice des prix résidentiels a bondi de plus de 27 % en glissement annuel au troisième trimestre 2024. Sur l’ensemble de 2024, le prix moyen affiché d’un appartement tournait autour de 21,7 millions de roupies, avec une hausse annuelle supérieure à 20 %, et celui des maisons autour de 28,5 millions de roupies.
Dans ce contexte inflationniste, Goodlands fait figure de refuge abordable, en particulier pour les maisons. Les données de marché indiquent :
| Type de bien | Médiane Goodlands (MUR/m²) | Tendances locales | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Appartement | 158 640 | Niveau élevé vs reste du pays | Segment plus restreint mais valorisé |
| Maison | 98 695 | Baisse d’environ 5 % | Encore très compétitif pour le Nord |
Si l’on convertit ces valeurs en prix au pied carré, on observe autour de 14 738 MUR pour les appartements et 11 853 MUR pour les maisons, avec une légère correction récente sur les maisons. Cette petite baisse locale contraste avec la flambée observée sur des zones très touristiques comme Grand Baie ou la côte Est, ce qui peut offrir un point d’entrée intéressant avant une nouvelle phase de rattrapage.
À titre d’illustration, le marché immobilier de Goodlands présente une forte polarisation. D’un côté, une maison de trois chambres se négociait autour de 385 000 dollars, représentant un habitat abordable. De l’autre, une propriété de standing, comprenant une maison coloniale de 500 m² sur un terrain de 7 200 m² avec dépendances, atteignait environ 1,85 million de dollars. Cette disparité montre que Goodlands n’est pas uniquement un marché de « petits budgets » et que des biens de caractère, adaptés à des projets de maison d’hôtes ou de boutique-hôtel, y coexistent.
Résidentiel : un marché porté par les classes moyennes
Le cœur de marché de Goodlands reste la maison individuelle et le logement familial. Avec une population majoritairement active et une part importante de ménages d’âge moyen, la demande porte sur des maisons de 2 à 4 chambres, souvent avec un petit jardin, à proximité des écoles, des lieux de culte et des commerces.
Le pouvoir d’achat mauricien étant plus limité que celui des investisseurs étrangers, il est conseillé de cibler des loyers raisonnables, d’autant que le coût de la vie est environ 37 % plus bas qu’en France. Pour un investissement en location longue durée destiné à la clientèle locale, un rendement brut réaliste se situe généralement entre 3 % et 5 %. Cette stratégie peut être complétée par une anticipation des plus-values à moyen terme, portées par les progrès d’infrastructure sur l’île.
Le fait que Goodlands soit l’un des pôles urbains les plus densément peuplés hors capitale joue à plein : dans un pays où à peine 6,5 % des ménages étaient locataires en 2022, l’existence d’une population nombreuse, mobile et active crée une base de locataires relativement plus importante que dans des villages isolés ou purement agricoles.
Locaux commerciaux et surfaces d’activité : un segment à suivre
Goodlands est décrite comme un des centres commerciaux les plus animés en dehors de Port Louis. Marché central, nouveaux malls, petites galeries, commerces de rue et artisans créent un environnement propice à l’investissement dans des surfaces commerciales.
Un espace commercial de 2 323 m² à Goodlands était proposé à la location pour 522 575 roupies par mois. Ce type de produit reste plutôt réservé à des investisseurs institutionnels ou à des groupes locaux, mais il donne la mesure de la capacité de la ville à générer des loyers significatifs sur les grandes surfaces.
Exemple de référence à Goodlands
Les pouvoirs publics ont d’ailleurs misé sur ce rôle de hub commercial avec la construction d’un nouveau marché et centre de trafic à Belmont, projet d’environ 350 millions de roupies. Les caractéristiques de ce complexe sont révélatrices du potentiel économique local :
| Composante du nouveau marché | Capacité / Nombre |
|---|---|
| Stands fruits & légumes | 475 |
| Stands vêtements & textiles | 354 |
| Boutiques viande/volaille/poisson | 22 |
| Stands PME | 18 |
| Places de parking | 275 |
| Équipements complémentaires | Food court, trafic centre |
Une telle infrastructure renforce drastiquement l’attrait des environs immédiats pour tout commerce, bureau ou logement à usage mixte. Pour un investisseur, cibler des immeubles ou lots à proximité directe de ce complexe peut constituer un pari raisonné sur la croissance future des valeurs locatives.
Infrastructures : un levier majeur de valorisation pour Goodlands
Le Nord mauricien bénéficie depuis plusieurs années d’un effort massif d’investissements publics dans les routes, les drains, les équipements sportifs et les marchés. Goodlands n’est pas en reste, bien au contraire.
Plusieurs projets structurants sont venus ou viennent encore transformer l’accessibilité et la qualité de vie :
| Projet à Goodlands et environs | Enjeu pour l’immobilier |
|---|---|
| Goodlands Bypass | Détourne une partie du trafic, améliore l’accessibilité et réduit les nuisances dans le centre |
| Extension de Reservoir Road (Roche Terre – Goodlands) | Meilleure connexion entre localités, valorisation des terrains riverains |
| Min terrains de foot (« mini soccer pitches ») | Renforce l’attractivité résidentielle pour les familles et les jeunes |
| Nouveau bus layby (MP Sharma Jugdambi SSS, Jugdambi Rd) | Facilite le transport scolaire et quotidien, améliore la sécurité |
| Nouveau marché et Traffic Centre à Belmont | Création d’un pôle commercial moderne, fort trafic de clientèle |
Au niveau national, l’État a engagé un plan d’infrastructures de 128 milliards de roupies sur cinq ans, incluant routes de contournement, nouveaux axes, Metro léger, amélioration des réseaux d’eau et d’assainissement. Evenements comme le développement du Metro Express ou de grands axes routiers ne touchent pas encore directement Goodlands, mais ils contribuent à fluidifier l’ensemble du réseau et à réduire le temps de trajet depuis et vers le Nord.
Les investissements massifs dans les bourgs ruraux génèrent des bénéfices à long terme, transformant leur valeur et leur statut.
Les investissements contribuent à la mutation d’un bourg rural en une petite ville régionale, modifiant son paysage et ses infrastructures.
Cette évolution tend à se traduire par une augmentation durable de la valeur des terrains et des propriétés.
Maurice : un environnement macroéconomique robuste et pro-investissement
Au-delà du cas local, investir à Goodlands revient à parier sur la trajectoire mauricienne. L’économie, déjà très diversifiée (tourisme, services financiers, industrie, technologies, agriculture), a affiché des croissances impressionnantes après la pandémie, avec des années au-dessus de 5–6 %, avant un tassement attendu vers 3–4 % à moyen terme selon les grandes institutions internationales.
Le pays cumule plusieurs caractéristiques appréciées des investisseurs immobiliers : stabilité politique, État de droit éprouvé, démocratie sans conflits majeurs, économie diversifiée, réseau bancaire sophistiqué, bonne notation internationale malgré quelques critiques sur la gouvernance, et surtout une fiscalité très compétitive.
Plus de 5 300 unités résidentielles ont été vendues à des étrangers à Maurice via divers régimes immobiliers depuis 2005.
Cette dynamique bénéficie surtout aux zones littorales et urbaines premiums, mais elle finit par irriguer les marchés secondaires comme Goodlands, où les habitants travaillant dans ces secteurs à forte valeur ajoutée viennent parfois chercher un logement plus abordable.
Réglementation pour les étrangers : atouts et limites de Goodlands
Pour un investisseur étranger, il est crucial de distinguer deux réalités : le marché mauricien « classique », accessible en totalité à un citoyen mauricien, et le marché encadré par des régimes spéciaux réservés aux non-citoyens.
De manière générale, un étranger ne peut acheter un bien résidentiel à Maurice que via des dispositifs approuvés : Property Development Scheme (PDS), Integrated Resort Scheme (IRS), Real Estate Scheme (RES), Smart City Scheme (SCS), Invest Hotel Scheme (IHS) ou encore le régime des appartements en « Ground+2 » (immeubles de deux niveaux au-dessus du rez-de-chaussée). Une exception récente permet aux détenteurs d’un permis de résidence ou d’occupation d’acheter en dehors de ces schémas, sous conditions strictes et pour un ticket minimum d’environ 500 000 dollars.
Concrètement, cela signifie que l’essentiel du parc résidentiel traditionnel de Goodlands reste principalement réservé aux Mauriciens ou aux étrangers déjà résidents sous un autre titre (permis d’occupation, investisseur, retraité, etc.). Pour un investisseur étranger « classique » qui cherche une résidence de vacances pure, un programme PDS en bord de mer ou un appartement G+2 à Grand Baie sera plus simple d’accès.
Cela ne veut pas dire qu’il n’existe aucune opportunité à Goodlands pour les non-citoyens. Certaines propriétés plus haut de gamme, dont la grande maison coloniale sur 7 200 m² évoquée précédemment, peuvent s’inscrire dans des montages spécifiques ou attirer des acheteurs déjà titulaires d’un permis local. De plus, la présence d’une agence comme BARNES Mauritius dans la région montre que le marché du Nord intérieur est pris au sérieux par les acteurs spécialisés.
Processus d’achat et coût de transaction : ce que doit anticiper l’investisseur
Le cadre légal mauricien encadrant l’achat immobilier est relativement clair, mais demande une bonne préparation. L’investissement passe toujours par un notaire, qui vérifie la conformité de la transaction, encaisse les dépôts sur son compte séquestre, rédige l’acte de vente et procède à l’enregistrement.
Sur un achat classique, la séquence principale est la suivante : signature d’un contrat de réservation ou promesse de vente, versement d’un dépôt (souvent 10 %), constitution du dossier KYC (passeport certifié, justificatif de domicile, lettre de banque, etc.), obtention éventuelle d’une autorisation de l’Economic Development Board (pour un non-citoyen et/ou un bien sous régime), préparation et signature de l’acte authentique devant notaire, puis enregistrement dans un délai légal de 15 jours.
Le coût total des transactions immobilières à Maurice, en pourcentage du prix, pour l’acheteur et le vendeur combinés.
Dans un marché en forte appréciation, ces coûts de friction peuvent toutefois être compensés par des hausses de prix. Dans un marché plus stable comme Goodlands, ils invitent à une optique de détention de moyen à long terme plutôt qu’à un « flip » rapide.
Financement et rentabilité : comment se positionne Goodlands ?
Les banques mauriciennes accordent des prêts logement aux résidents et, sous conditions, aux non-résidents. Les taux moyens tournent autour de 5–7 % pour les meilleurs profils, dans un contexte de taux directeur de la Banque de Maurice relevé à 4,5 % début 2025. Les prêts peuvent s’étaler sur 25 à 30 ans, avec des ratios prêt/valeur pouvant atteindre 70–80 % pour les propriétés achevées.
C’est le rendement brut moyen du marché locatif résidentiel de longue durée à Maurice.
Un propriétaire avisé peut optimiser sa rentabilité en :
– ciblant des biens proches des grands axes ou des équipements structurants (nouveau marché, écoles, arrêts de bus majeurs) ;
– rénovant intelligemment les maisons anciennes pour monter légèrement en gamme ;
– confiant la gestion locative à une agence implantée dans le Nord, capable de sélectionner les dossiers et de limiter la vacance.
Les locataires à Goodlands sont principalement des familles, des travailleurs du secteur tertiaire, des commerçants et de jeunes actifs. La proportion de ménages propriétaires restant très élevée à Maurice, un produit bien calibré pour la location longue durée peut trouver sans difficulté preneur, à condition de respecter un niveau de loyer en phase avec les revenus locaux.
Fiscalité : un environnement favorable pour la détention à long terme
Pour un investisseur, l’environnement fiscal mauricien est un argument majeur. Les points clés sont simples, mais puissants :
– pas d’impôt sur la plus-value immobilière ;
– pas de taxe foncière annuelle ni de taxe sur la fortune ;
– pas de droits de succession sur les biens situés à Maurice ;
– revenu locatif imposé au barème progressif (0 à 20 % à partir de 2025), avec de multiples charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, entretien, assurances, etc.).
Un investisseur qui conserve un bien immobilier pendant plusieurs années peut percevoir l’intégralité de la plus-value brute lors de la revente. Seuls les droits de mutation (frais de vente) sont dus ; il n’y a pas d’imposition spécifique sur le gain en capital. Cet avantage fiscal est significatif, notamment dans un contexte de marché où les prix pourraient augmenter de 40 % sur les dix prochaines années.
Pour les investisseurs étrangers, il faut ajouter le réseau de conventions de non-double imposition de Maurice (plus de 40 traités), qui permet souvent d’éviter que les revenus immobiliers soient imposés deux fois. La plupart des conventions laissent au pays de situation de l’immeuble le soin d’imposer les loyers et les plus-values, ce qui, dans un système aussi favorable que celui de Maurice, est un avantage appréciable.
Bonnes pratiques : comment aborder un projet à Goodlands ?
Investir à Goodlands suppose d’éviter deux pièges : considérer la ville comme un simple « arrière-pays » à bas coût ou, à l’inverse, surestimer sa capacité à générer des loyers comparables à ceux de Grand Baie. Le succès repose sur une compréhension fine du profil de la demande locale et des sous-secteurs de la ville.
La première étape consiste à s’entourer d’un bon tandem agence-notaire. Des acteurs comme BARNES Mauritius disposent déjà d’une agence à Goodlands et d’un portefeuille varié, allant des terrains aux maisons familiales en passant par quelques biens de prestige. D’autres acteurs du Nord (agences locales, plateformes spécialisées) fournissent des données chiffrées utiles pour suivre les tendances de prix par type de bien.
Ensuite, il faut cibler un segment clair :
– maisons familiales de 2–3 chambres pour une location longue durée ;
– petites résidences ou appartements à proximité du marché et du nouveau trafic centre, destinés à des commerçants ou employés de magasin ;
– biens de caractère (maisons coloniales, grandes parcelles) envisageables pour des projets de maison d’hôtes moyenne ou haut de gamme, à condition de bien maîtriser les aspects réglementaires et touristiques.
Enfin, l’investisseur doit considérer l’horizon de temps. Le marché mauricien étant actuellement dans une phase de maturité, avec une demande toujours solide mais des prix déjà bien montés sur le littoral, Goodlands apparaît davantage comme un pari sur la consolidation à long terme, porté par l’urbanisation progressive du Nord et la montée en gamme de ses infrastructures.
Goodlands dans la cartographie immobilière du Nord
Pour situer le positionnement de Goodlands, il est utile de la comparer aux autres pôles du Nord et de l’Ouest :
| Région / Ville | Profil principal | Niveau de prix | Clientèle dominante |
|---|---|---|---|
| Grand Baie | Station balnéaire phare, villas de luxe, centres commerciaux modernes | Très élevé, +28 % en 2024 sur certains segments | Touristes, expatriés, investisseurs étrangers |
| Moka (centre) | Smart City, bureaux, résidentiel haut de gamme | Élevé (valeur de transactions moyenne > 26 M MUR) | Cadres, entreprises, résidents aisés |
| Rivière Noire / Tamarin | Côte ouest, villas vue mer, cadre nature | Élevé, forte valeur transigée | Retraités aisés, expatriés, familles |
| Bel Ombre | Sud « sauvage », grands domaines de luxe | Marché de niche, peu d’unités | Investisseurs haut de gamme, projets IRS/PDS |
| Goodlands | Hub commercial et résidentiel intérieur du Nord | Abordable, surtout pour les maisons | Population locale, classes moyennes, quelques projets de standing |
Dans cette cartographie, Goodlands joue un rôle de « base arrière » résidentielle et commerciale, complémentaire des destinations balnéaires. Pour un investisseur qui ne cherche pas nécessairement un produit purement touristique, mais plutôt un actif ancré dans l’économie réelle mauricienne, c’est un positionnement cohérent.
Vers une montée en gamme progressive ?
Plusieurs signaux laissent penser que Goodlands est au début d’un cycle de montée en gamme progressive. La densité de population élevée, la centralité dans le maillage routier du Nord, l’implantation de grandes surfaces commerciales, ou encore le nouveau marché très structuré sont autant de facteurs qui attirent les services et les investissements.
Face à la hausse des prix sur le littoral nord et la côte ouest, les ménages mauriciens de la classe moyenne et les entrepreneurs pourraient se tourner vers des alternatives plus économiques et mieux situées. Goodlands, en tant que ville moyenne dynamique, est bien positionnée pour bénéficier de ce changement.
Cette montée en gamme ne fera sans doute pas de Goodlands une nouvelle Grand Baie du jour au lendemain. Mais elle pourrait accélérer la requalification de certains quartiers, encourager des rénovations de maisons anciennes, déclencher des micro-développements résidentiels et accroître l’attrait de terrains encore disponibles, notamment vers Roche Terre, St Antoine ou les franges agricoles en reconversion.
Conclusion : pourquoi Goodlands mérite d’entrer sur le radar des investisseurs
Dans un marché mauricien dominé par les images de lagons, de villas pieds dans l’eau et de resorts 5 étoiles, Goodlands rappelle qu’une partie des meilleures opportunités se trouvent parfois à distance raisonnable de la plage. La ville offre une combinaison rare de densité démographique, dynamisme économique, infrastructures en progrès et prix encore soutenables, le tout dans un environnement national où la fiscalité et le cadre juridique restent très attractifs pour la détention immobilière.
Pour un investisseur mauricien, Goodlands présente un marché profond avec de nombreux locataires et des perspectives de valorisation liées aux projets publics. Pour un investisseur étranger, l’accès direct au marché résidentiel est limité par la réglementation. Cependant, ceux disposant déjà d’un statut administratif à Maurice (permis de résidence, permis d’occupation, statut d’investisseur ou de retraité) peuvent y acquérir une résidence principale ou un bien patrimonial, ce qui constitue une stratégie pertinente, complémentaire à d’éventuels investissements balnéaires.
L’avenir immobilier du Nord ne se jouera pas seulement sur le front de mer. Il se dessinera aussi dans ces villes intérieures comme Goodlands, qui concentrent la vraie vie mauricienne : commerces, marchés, écoles, lieux de culte, clubs sportifs et projets de développement local. Investir à Goodlands, c’est miser sur ce socle, moins spectaculaire que les lagons, mais souvent plus solide à long terme.
Cas pratique : un investisseur français qui diversifie à Maurice
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, disposant d’un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Maurice pour rechercher du rendement locatif et une exposition en roupie mauricienne, tout en préparant éventuellement une résidence secondaire. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs zones (Grand Baie, Tamarin, Rivière Noire), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une villa dans un programme RES/PDS situé dans un secteur touristique en croissance, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 7–8 % – en gardant à l’esprit que plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + ameublement) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection de la zone, mise en relation avec un réseau local (promoteur, notaire, gestionnaire locatif, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (achat en direct ou via société mauricienne) et définition d’un plan de diversification internationale dans le temps.
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