Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier à Trou-aux-Biches, c’est miser sur l’un des villages côtiers les plus prisés de l’île Maurice, au cœur du district de Pamplemousses. Entre plage de carte postale, fréquentation touristique internationale, régime fiscal attractif et forte tension sur l’offre de biens de qualité, ce marché cumule de nombreux atouts… mais aussi quelques spécificités réglementaires et financières qu’il vaut mieux maîtriser avant de se lancer.
Cet article fournit une analyse complète du marché immobilier de Trou-aux-Biches, incluant les prix, les loyers, les rendements et le cadre légal pour les étrangers. Il compare également la performance des locations saisonnières, présente des exemples concrets de biens, et établit des comparaisons avec d’autres zones de l’île et certains repères européens. L’objectif est d’offrir à un investisseur francophone tous les éléments nécessaires pour évaluer une acquisition dans cette station balnéaire.
Trou-aux-Biches est un petit village côtier au nord-ouest de l’île Maurice, sur le littoral du district de Pamplemousses. La zone est située entre Pointe aux Piments au sud et Mont Choisy au nord, et se trouve à une vingtaine de minutes de Grand Baie et environ une demi-heure de Port Louis. L’accès est facilité par la M2 et un réseau de bus reliant le village à la capitale et aux autres localités du nord.
Le village a su conserver son atmosphère de bourg de pêcheurs tout en devenant une destination touristique majeure. Il est caractérisé par une plage de sable blanc fin d’environ deux kilomètres, bordant un lagon peu profond et calme. Protégée par le plateau nord-ouest, la côte est relativement à l’abri des vents dominants. À quelques centaines de mètres du rivage, un récif corallien en bon état abrite une riche biodiversité marine, rendant le site idéal pour le snorkeling et la plongée.
La plage de Trou-aux-Biches a déjà été distinguée au niveau international, et elle est régulièrement décrite comme l’une des plus belles de l’île. Les couchers de soleil spectaculaires y sont un argument de poids pour les touristes… et donc pour les investisseurs en location saisonnière.
Le village offre une gamme complète de services : supermarchés, boutiques, restaurants et bars le long de la route côtière, ainsi que des centres de plongée et des activités nautiques. Des écoles sont situées à proximité, et des cliniques et centres médicaux se trouvent dans le nord de la région. À quelques kilomètres, Grand Baie concentre des centres commerciaux (comme La Croisette et Grand Baie Coeur de Ville), des espaces de coworking, une vie nocturne animée et des marinas. Ce cadre combine ainsi le calme d’un environnement balnéaire, une forte attractivité touristique et une connexion rapide aux pôles les plus dynamiques de l’île.
Pour comprendre l’intérêt d’investir à Trou-aux-Biches, il faut replacer ce village dans le contexte du marché mauricien.
Au niveau national, la pierre est un moteur économique majeur. Le Residential Property Price Index a progressé de plus de 27 % en glissement annuel au troisième trimestre 2024 (environ 21 % en termes réels), selon la Banque de Maurice. Cette dernière décrit une demande robuste, soutenue par des conditions financières encore favorables et une économie en croissance, avec un risque jugé faible de correction brutale des prix.
Plus de 5 000 logements ont été vendus à des non-citoyens entre 2005 et 2023 dans le cadre des grands régimes immobiliers ouverts aux étrangers.
La carte de la demande confirme l’attractivité du nord et de l’ouest. Les districts de Rivière du Rempart et de Pamplemousses (dont fait partie Trou-aux-Biches), ainsi que la région côtière de Black River, concentrent près de 80 % des ventes dans les schémas pour étrangers. Le nord à lui seul aligne environ la moitié du volume total de ces transactions.
Sur le segment accessible aux étrangers, le prix moyen d’une annonce a dépassé 30,5 millions MUR (≈645 000 USD) en 2024, avec une progression annuelle supérieure à 15%. Dans le nord, les appartements se vendaient en moyenne 21,3 millions MUR (≈450 000 USD) et les maisons environ 25,5 millions MUR.
En euros, les prix au mètre carré illustrent la hiérarchie des zones : à Grand Baie, ils oscillent généralement entre 4 500 et 8 000 €/m² pour l’immobilier résidentiel haut de gamme. Dans le reste du nord, incluant des localités comme Trou-aux-Biches ou Mont Choisy, les gammes usuelles se situent plutôt entre 3 000 et 6 000 €/m². L’ouest (Flic en Flac – Rivière Noire) affiche une fourchette approchante, entre 3 800 et 7 000 €/m².
Dans ce contexte, Trou-aux-Biches se positionne comme un micro-marché premium : plage emblématique, proximité immédiate de Grand Baie, nombreux projets neufs et présence de resorts cinq étoiles. L’endroit attire à la fois des investisseurs purement locatifs et des acquéreurs lifestyle qui préparent une future résidence principale ou secondaire.
Un cadre fiscal et juridique très favorable… mais encadré pour les étrangers
L’un des arguments clés pour investir dans l’immobilier à Trou-aux-Biches est le cadre fiscal mauricien, particulièrement compétitif pour les non-résidents. Le pays fonctionne sur un système d’imposition territorial, avec un impôt sur le revenu plafonné à 15 %, une TVA à 15 %, un impôt sur les sociétés à 15 %, et surtout l’absence de plusieurs prélèvements souvent redoutés en Europe : pas d’impôt sur la fortune immobilière, pas de taxe annuelle sur la propriété au sens occidental, pas de droits de succession sur les biens immobiliers, et pas de véritable impôt sur les plus-values réalisées à la revente. En pratique, certains montages ou revenus spécifiques peuvent être soumis à un taux progressif pouvant aller jusqu’à 15 %, mais on reste sur un environnement très allégé comparé à la France.
L’accès au marché immobilier est réglementé pour les non-citoyens. L’achat est encadré par la Non-Citizen Property Restriction Act et par les dispositifs de l’Economic Development Board (EDB). Un étranger ne peut pas librement acquérir une maison indépendante en bord de mer et doit passer par des procédures spécifiques.
Les principaux schémas d’acquisition pour un investisseur étranger
Plusieurs cadres ont été mis en place pour permettre aux non-Mauriciens d’acheter un bien, souvent avec, à la clé, un permis de résidence au-delà d’un certain seuil d’investissement.
Découvrez les principaux services disponibles pour répondre à vos besoins
Bénéficiez d’un diagnostic et de conseils personnalisés pour vos projets.
Obtenez une assistance rapide et efficace pour toutes vos questions.
Accédez à des sessions de formation pour développer vos compétences.
Confiez-nous la création de solutions adaptées à vos exigences spécifiques.
| Schéma | Principe | Ticket d’entrée typique | Avantage clé |
|---|---|---|---|
| IRS (Integrated Resort Scheme) | Grandes résidences de luxe intégrées à un resort | ≥ 375 000 USD | Permis de résidence possible |
| RES (Real Estate Scheme) | Projets de taille plus réduite, souvent villas ou résidences | ≥ 375 000 USD (dans la pratique) | Accès à des produits plus variés et parfois mieux situés |
| PDS (Property Development Scheme) | Remplace IRS/RES, intégrant critères durables et services | ≥ 375 000 USD | Résidence permanente possible, offre très large sur le littoral nord et ouest |
| Smart City Scheme | Villes intégrées mêlant logement, commerces, bureaux | ≥ 375 000 USD pour résidence | Cadre urbain structuré, services modernes |
| G+2 | Appartements dans des immeubles de plus de deux étages | ≥ 6 000 000 MUR (env. 130 000 USD) | Ticket plus bas, sans forcément de résidence permanente |
| IHS (Invest Hotel Scheme) | Achat de villas/chambres au sein d’un hôtel, avec bail de gestion | Montant variable (souvent proche 1 M€ pour les villas haut de gamme) | Revenus locatifs gérés + avantages hôteliers |
Pour un investissement immobilier à Trou-aux-Biches, les produits les plus visibles pour les étrangers sont aujourd’hui principalement des appartements ou villas sous PDS, IRS, G+2 ou IHS, intégrés à des projets comme The Essence, KAZBA, Résidence Laelia ou les villas du Trou aux Biches Beachcomber.
Au-delà de 375 000 USD investis dans l’un de ces cadres, l’investisseur, son conjoint et les enfants à charge de moins de 24 ans peuvent obtenir un permis de résidence mauricien. Ce permis reste valable tant que le bien est détenu.
Prix des biens à Trou-aux-Biches : du deux-pièces à la villa de prestige
Le marché de Trou-aux-Biches couvre un spectre assez large : appartements dans des résidences avec services, penthouses avec vue mer, villas individuelles avec piscine, maisons de village ou encore unités hôtelières sous IHS.
Les annonces recensées permettent de se faire une idée de la fourchette des prix, en roupies mauriciennes (MUR) comme en euros.
Exemples de biens et prix de vente
Plusieurs annonces récentes illustrent la diversité de l’offre :
| Type de bien | Localisation / programme | Caractéristiques | Prix indicatif |
|---|---|---|---|
| Penthouse 3 chambres | Résidence haut de gamme | Vue mer, grand toit-terrasse | 57 375 000 MUR |
| Penthouse 2 chambres | Résidence neuve | Prestations luxe | 35 343 000 MUR |
| Villa 3 chambres | Résidence Laelia (13 villas) | Programme PDS, haut de gamme | 28 500 000 MUR |
| Appartement 1 chambre | Résidence Be Cosy (82,86 m²) | Accessible aux étrangers | 9 200 000 MUR |
| Appartement 2 chambres | Be Cosy | Marché milieu de gamme | 8 800 000 MUR |
| Appartement 2 chambres | Autre résidence | Segment accessible | 6 500 000–6 700 000 MUR |
| Villa 4 chambres | Marché résidentiel | 29 582 600 MUR | |
| Villa avec piscine (4 ch., 280 m²) | Proche plage et supermarché | Terrain 447 m², contemporaine | 27 000 000 MUR |
En devises, côté projets destinés prioritairement aux étrangers, les prix montent vite :
| Type de bien | Programme | Surface indicative | Prix en € |
|---|---|---|---|
| Villa 3 chambres (137 m²) | Résidence de prestige | Villa individuelle | 572 800 € |
| Villa de luxe | Gemstone at The Essence | 3 villas haut de gamme | 2 556 100 € (ensemble) |
| Penthouse 2 chambres front de mer | Résidence premium | Vue mer directe | 575 000 € |
| Villa 4 chambres de grand standing | Résidence neuve | Surface 287 m² | 1 571 300 USD (~5 475 USD/m²) |
Le cœur de marché pour un acheteur étranger se situe donc, pour une belle unité proche de la plage, plutôt entre 500 000 et 1,5 million d’euros, selon le standing, la taille, la vue et les services associés. Des appartements plus compacts restent disponibles en dessous de 400 000 € dans certaines résidences (par exemple autour de 356 000 € pour un appartement bien situé), tandis que certains penthouses ou villas ultra-premium dépassent facilement les 2 à 3 millions d’euros.
Résidence et villas du Trou aux Biches Beachcomber : un cas d’école IHS
Parmi les opérations emblématiques, les Trou aux Biches Beachcomber Villas occupent une place à part. Ces villas 2 ou 3 chambres, insérées dans le complexe cinq étoiles Trou aux Biches Beachcomber Golf Resort & Spa, sont commercialisées sous l’Invest Hotel Scheme (IHS).
Les tickets d’entrée annoncés se situent autour de :
| Type de villa | Prix de départ estimatif |
|---|---|
| Villa 2 chambres | ~ 990 000 € |
| Villa 3 chambres | ~ 1 275 000 € |
Ce produit illustre bien un positionnement hybride : investissement hôtelier et d’agrément. L’acquéreur signe un bail de gestion avec New Mauritius Hotels (NMH), qui exploite son unité comme partie intégrante du resort. En échange, il bénéficie :
L’investissement comprend un rendement annuel minimum garanti de 3% du prix d’achat pendant les trois premières années, une participation de 35% dans les revenus nets après une réserve de 5% pour le renouvellement mobilier, et des distributions de bénéfices semestrielles en euros. Il n’y a aucune charge de maintenance, celle-ci étant entièrement prise en charge. L’investisseur bénéficie également de 30 nuits par an en demi-pension pour lui et deux invités, ainsi que de réductions de 20% sur l’hébergement et certains services au sein du réseau Beachcomber.
En pratique, ce type de montage convient à un investisseur qui valorise à la fois le revenu relativement sécurisé, la prise en charge complète de la gestion, et un usage personnel confortable, tout en acceptant une moindre flexibilité sur l’occupation libre de la villa.
Le marché de la location à Trou-aux-Biches : long terme versus saisonnier
Investir dans l’immobilier à Trou-aux-Biches ne se résume pas à acheter un bien “en espérant que ça monte”. La rentabilité locative constitue un pilier de la stratégie, et il est indispensable de distinguer marché long terme et marché de courte durée (Airbnb, plateformes équivalentes).
Loyers de marché sur le long terme
Les données de loyers de Trou-aux-Biches et de l’île Maurice permettent de cerner un ordre de grandeur pour une projection de cash-flow.
Pour l’île dans son ensemble, les loyers moyens mensuels en avril 2024 étaient à peu près les suivants pour les appartements :
| Type d’appartement | Loyer moyen (MUR / mois) – Maurice |
|---|---|
| 1 chambre – centre | 35 000 MUR |
| 1 chambre – hors centre | 30 000 MUR |
| 3 chambres – centre | 55 000 MUR |
| 3 chambres – hors centre | 45 000 MUR |
À Trou-aux-Biches, les loyers des maisons, plus représentatifs d’un produit d’investissement de villégiature, se situent sensiblement au-dessus, avec un net effet “taille” :
| Type de maison | Loyer moyen (MUR / mois) | Loyer au m² (approx.) |
|---|---|---|
| 1 chambre | 28 000 MUR | 252 MUR/m² |
| 2 chambres | 35 000 MUR | 315 MUR/m² |
| 3 chambres | 68 000 MUR | 361 MUR/m² |
| 4 chambres | 82 500 MUR | 375 MUR/m² |
| 5+ chambres | 112 500 MUR | 417 MUR/m² |
Les villas affichent un loyer moyen de 95 000 MUR par mois, soit environ 400 MUR/m², tandis que les duplex/townhouses se louent autour de 48 000 MUR par mois.
Les rendements locatifs bruts à Maurice varient de 3 à 5% en location longue durée et peuvent atteindre 5 à 9% en location saisonnière pour les biens bien placés.
Une progression forte des loyers dans le village
Sur le marché des maisons à Trou-aux-Biches, les loyers moyens ont plus que doublé en moins de dix ans, passant d’environ 30 000 MUR en 2015 à 65 000 MUR en 2024. Cette envolée reflète l’augmentation de la demande, notamment de la part des expatriés et nomades digitaux, et une offre limitée sur les biens de qualité à proximité immédiate de la plage.
Pour un investisseur, la dynamique du marché soutient des perspectives intéressantes d’ajustement des loyers dans le temps, même si l’acquisition initiale se fait à des prix déjà élevés.
L’explosion du marché Airbnb : données détaillées sur la location saisonnière
C’est sans doute sur le segment des locations de courte durée que Trou-aux-Biches se distingue le plus. Une analyse AirROI portant sur la période janvier–décembre 2025 recense 285 annonces actives sur la commune, pour un marché décrit comme faiblement régulé : à ce stade, aucune annonce “licenciée” n’a été identifiée dans l’échantillon, là où dans des pays comme la France les régulations se sont fortement durcies.
Composition du parc Airbnb
Les chiffres montrent un parc largement tourné vers l’hébergement autonome de vacances plutôt que vers les chambres chez l’habitant :
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Nombre d’annonces actives | 285 |
| Part de logements entiers | 93,7 % |
| Appartements / condos | 60,4 % |
| Maisons | 35,4 % |
| Autres (hôtels, atypiques) | 4,3 % |
| Annonces 2 chambres | 33 % |
| Annonces 2–3 chambres | 65,6 % |
| Capacité moyenne | 4,4 personnes |
| Annonces capacité 4 personnes | 29,5 % |
| Annonces 4 ou 6 personnes | 56,5 % |
Le cœur du marché est donc constitué d’appartements ou villas de 2 à 3 chambres accueillant 4 à 6 personnes, parfaitement adaptés aux familles et petits groupes d’amis.
Revenus, taux d’occupation et prix à la nuit
Les performances économiques montrent un marché contrasté entre les meilleurs opérateurs et les hôtes moins structurés. Sur l’ensemble des annonces, la répartition des revenus mensuels se présente globalement ainsi :
| Segment | Revenu mensuel (USD) | Taux d’occupation | Tarif moyen nuit (ADR) |
|---|---|---|---|
| Top 10 % | ≥ 4 733 $ | ≥ 87 % | ≥ 262 $ |
| Top 25 % | ≥ 2 899 $ | ≥ 71 % | ≥ 172 $ |
| Médian | ~ 1 278 $ | ~ 46 % | ~ 92 $ |
| Bottom 25 % | ~ 600 $ | ~ 22 % | ~ 59 $ |
Même au niveau médian, un revenu de l’ordre de 1 278 dollars par mois représente une base intéressante pour un studio ou un petit deux-pièces, surtout pour un investissement financé en partie par un emprunt local.
Les meilleures annonces atteignent des chiffres impressionnants pour un village de cette taille, avec près de 5 000 $ de revenu mensuel et des taux d’occupation proches de la saturation. Plusieurs hôtes professionnels illustrent ce potentiel : un opérateur comme Sealodge Mauritius, par exemple, gère trois biens à Trou-aux-Biches pour un revenu brut cumulé dépassant 330 000 $ sur douze mois, avec une note moyenne d’environ 4,9/5.
Sealodge Mauritius, opérateur professionnel
Saisonnalité marquée, mais moins violente que dans d’autres destinations
Le calendrier annuel de la demande et des prix confirme un profil saisonnier, mais sans effondrement complet de l’activité en basse saison.
Sur 2025, AirROI observe :
– une haute saison principalement en novembre, janvier et octobre,
– une saison intermédiaire relativement dynamique le reste de l’année,
– un creux plus net en juin, août et septembre.
Les moyennes par période sont instructives :
| Saison | Revenu mensuel moyen | Occupation moyenne | ADR moyen |
|---|---|---|---|
| Haute (nov., janv., oct.) | 2 430 $ | 54,4 % | 137 $ |
| Intermédiaire | 2 079 $ | 47,6 % | 137 $ |
| Basse (juin, août, sept.) | 1 585 $ | 38,4 % | 128 $ |
Le mois le plus performant de l’année peut monter jusqu’à environ 2 538 $ de revenu moyen, avec un taux d’occupation de 57 % et un prix moyen à 146 $ la nuit. À l’inverse, le plus faible mois tourne encore autour de 1 295 $ de revenus, 32 % d’occupation et 124 $ par nuit.
Pour un investisseur, la location saisonnière à Trou-aux-Biches ne dépend pas uniquement de quelques semaines estivales. Elle bénéficie d’une fréquentation internationale relativement constante, avec un pic marqué durant l’hiver européen et une demande significative présente presque toute l’année.
Durées de séjour, conditions et anticipation des réservations
Les habitudes des voyageurs influencent fortement la stratégie de gestion locative.
Les données montrent que :
– un peu plus de la moitié des annonces (51,2 %) sont proposées à la location plus de 270 jours par an,
– la plupart des hôtes exigent un séjour minimum de 4 à 6 nuits (30,4 % des annonces),
– près de 29 % des logements ciblent des séjours mensuels (30 nuits et plus), un segment intéressant pour les nomades digitaux ou les “snowbirds” européens,
– la durée de réservation la plus fréquente est de 31 à 90 jours (24,6 % des annonces), signe d’un marché de moyenne durée en pleine structuration.
Le délai moyen de réservation pour un séjour touristique est de 82 jours.
Enfin, plus de 56 % des hôtes adoptent des politiques d’annulation plutôt strictes (fermes ou strictes), ce qui traduit une professionnalisation du marché et une volonté de sécuriser les revenus.
Un profil de clientèle très international
Trou-aux-Biches attire avant tout une clientèle étrangère : 99 % des voyageurs recensés sont des visiteurs internationaux.
Les principaux pays émetteurs sont la France et le Royaume-Uni, qui totalisent près de 44 % des arrivées sur la plateforme. Les langues dominantes sont logiquement l’anglais et le français. De façon intéressante, la moitié des voyageurs appartiennent aux générations post-2000 (Gen Z et Alpha), ce qui témoigne de l’attrait du village auprès d’un public jeune, connecté et sensible aux expériences “Instagrammables” — un facteur qui influence le type de biens qui performent (logements photogéniques, design soigné, espaces extérieurs travaillés, wifi fiable).
Étude de cas : un petit bien à forte rentabilité théorique
Une simulation de BNBCalc citée pour un bien d’un type très simple met en lumière le potentiel de rendement à Trou-aux-Biches sur un produit compact bien situé.
Il s’agit d’un appartement 1 chambre / 1 salle de bains, prévu pour un seul occupant, situé sur Trou Aux Biches Rd Triolet, dans le district de Pamplemousses. Sur la base de 40 annonces comparables, l’outil estime :
Synthèse des indicateurs clés de performance et de rentabilité estimés pour l’investissement.
Revenu locatif annuel estimé à 33 840 $, avec un tarif moyen de 83 $ par nuit et un taux d’occupation cible de 71 %.
Place estimée autour du 49e percentile de revenus sur le marché local, indiquant une position concurrentielle médiane.
Bénéfice net annuel projeté avoisinant 7 728 $, après déduction des charges d’exploitation.
Cap rate théorique d’environ 8.8 % et un retour sur capital (cash-on-cash) estimé à 14.4 %.
Hypothèse de croissance de la valeur du bien à un taux annuel de 3 %, contribuant au rendement global.
Ces chiffres sont naturellement à manier avec prudence : ils supposent une gestion optimisée, un remplissage dans la tranche supérieure du marché et l’absence de contretemps majeurs. Mais ils illustrent qu’un petit bien bien calibré sur la demande réelle (bonne connexion, décoration moderne, emplacement intéressant, services clés comme wifi, climatisation, cuisine équipée, parking) peut rivaliser, en termes de rendement, avec des investissements plus lourds.
Comparaisons régionales : où se place Trou-aux-Biches dans la hiérarchie mauricienne ?
Pour évaluer un investissement à Trou-aux-Biches, il est utile de comparer ses performances à celles d’autres pôles touristiques de l’île, en particulier sur le segment des locations courtes.
Plusieurs marchés voisins étudiés sur la base de données AirROI montrent des profils variés :
| Localisation | Annonces actives | Revenu mensuel moyen | ADR moyen | Occupation moyenne |
|---|---|---|---|---|
| Trou-aux-Biches | 285 | ~ 2 000 $ (selon saison) | ~ 130–140 $ | ~ 46–54 % (selon saison) |
| Grande Rivière Noire VCA | 51 | 3 857 $ | 238 $ | 55 % |
| Grand River South East | 21 | 3 974 $ | 809 $ | 34 % |
| Poste de Flacq | 39 | 3 538 $ | 463 $ | 37 % |
Certains marchés hautement premium, comme Grand River South East, affichent des tarifs à la nuit spectaculaires mais des niveaux de remplissage plus bas. Trou-aux-Biches, à l’inverse, combine un volume d’annonces plus important, des prix plus accessibles et un taux d’occupation médian solide. C’est un profil de marché “équilibré”, moins exclusif mais plus fluide, ce qui augmente la liquidité à la revente et la profondeur de la demande locative.
Financer un investissement à Trou-aux-Biches : prêts, apports et coûts d’acquisition
Un autre volet crucial pour un investisseur restant en devise étrangère est la possibilité de se financer localement. À Maurice, plusieurs banques — MCB, SBM, Absa, Bank One, AfrAsia notamment — proposent des crédits immobiliers aux non-résidents.
Les grandes lignes de marché sont les suivantes :
La quotité de financement maximale pour l’acquisition d’un bien immobilier à Maurice, exprimée en pourcentage de la valeur du bien.
Les coûts d’acquisition globaux, pour un étranger achetant sous un schéma éligible, tournent généralement entre 8,5 et 11 % du prix d’achat, en intégrant :
| Poste de coût | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Droit d’enregistrement / taxe de transfert | 5 % du prix (annonce d’une hausse à 10 % à l’horizon 2025–2026 pour certains cas) |
| Honoraires de notaire | 0,5–2 % |
| Frais juridiques additionnels | 1–2 % |
| Commission d’agence | 2 % environ |
Un exemple concret tiré d’une annonce montre que l’acheteur doit prévoir environ 1,3 % de frais de notaire, 5 % de taxe gouvernementale et 2,3 % de commission d’agence sur un achat de 27 millions MUR, soit globalement un peu moins de 9 % de frais d’entrée.
À Maurice, il n’existe pas de taxe foncière annuelle. Le propriétaire est soumis à l’impôt sur les revenus locatifs (barème de 0 à 20 %), aux charges de copropriété (souvent entre 2 000 et 8 000 € par an dans les résidences de luxe) et, si la location est gérée via une société, à la TVA sur certaines prestations.
Risques et points de vigilance
Si Trou-aux-Biches coche beaucoup de cases positives, un investisseur averti doit néanmoins garder à l’esprit quelques risques et contraintes.
Le premier est celui du coût d’entrée : le nord de Maurice est classé zone premium, avec une forte hausse des prix et une offre limitée de terrains. Même si le marché est décrit comme relativement liquide, un achat mal situé, mal calibré ou surpayé peut mettre du temps à se revendre, surtout si le produit sort des standards recherchés (2–3 chambres, proximité plage, piscine, services).
Maurice est située dans une zone exposée aux cyclones, particulièrement entre février et mars. Bien que les constructions récentes respectent des normes renforcées, l’investisseur doit intégrer ce risque dans sa couverture d’assurance, la conception du bien et la gestion de la saison (prévoir annulations, dégâts matériels et coupures).
Troisième élément : la dualité et l’évolution du cadre réglementaire. Le gouvernement a déjà fait évoluer certains droits d’enregistrement (passage annoncé de 5 % à 10 %), resserré certains accès pour les étrangers (règle imposant qu’au moins 85 % du prix soit payé en roupies, par exemple) et pourrait, à l’avenir, encadrer plus strictement la location de courte durée comme cela a été le cas à Paris, Lyon ou Bordeaux. Si le marché d’Airbnb à Trou-aux-Biches est pour l’instant peu régulé, rien ne garantit que cet environnement perdure inchangé sur 10 ou 15 ans.
Avec plus de 280 annonces Airbnb et un flux continu de projets immobiliers (PDS et G+2) dans la bande côtière nord, le marché des locations saisonnières pourrait subir une pression concurrentielle accrue, particulièrement hors haute saison. Cette situation renforcera la sélection par la qualité, axée sur l’emplacement, le design, les services et les avis clients.
Comment aborder stratégiquement un investissement immobilier à Trou-aux-Biches ?
Investir dans l’immobilier à Trou-aux-Biches nécessite de concilier quatre dimensions : réglementation, emplacement, produit et modèle économique.
Sur le plan réglementaire, il importe de choisir le bon schéma d’acquisition (PDS, G+2, IHS…) en fonction de ses objectifs : résidence permanente ou non, envie de gérer soi-même la location ou de déléguer à un opérateur hôtelier, horizon de détention, tolérance au risque de change et aux évolutions de la loi. L’accompagnement par un notaire mauricien, un conseiller fiscal et un agent immobilier expérimenté est indispensable pour naviguer dans ces subtilités.
À Trou-aux-Biches, la valeur d’un bien immobilier est fortement déterminée par sa proximité immédiate avec la plage, l’accès à pied aux commerces et restaurants, ainsi que la facilité de connexion avec Grand Baie et Port Louis. Une villa située à 100 ou 200 mètres du lagon présente un profil de revente bien plus avantageux qu’un logement plus éloigné, sans vue sur la mer ni accès rapide au littoral.
Le choix du produit doit être aligné avec la demande statistique du marché : les données AirROI montrent clairement la domination des 2–3 chambres pour 4–6 personnes. Miser sur ce segment permet d’adresser à la fois les familles, les couples élargis et les groupes d’amis, tout en restant dans des budgets de construction, d’ameublement et de gestion raisonnables.
Un petit appartement en location courte durée sur le marché de Trou-aux-Biches peut atteindre un cap rate théorique de 8,8 %, illustrant un rendement potentiellement bien supérieur à celui d’une location longue durée. Ce modèle saisonnier exige cependant un investissement en logistique et marketing plus important : photos professionnelles, gestion des avis, synchronisation multi-plateformes et services de ménage et conciergerie.
Dans tous les cas, Trou-aux-Biches s’impose comme l’un des points névralgiques de la côte nord mauricienne pour qui veut combiner cadre de vie exceptionnel, potentiel de valorisation et revenus locatifs soutenus. À condition de s’y engager avec une compréhension fine du contexte local, cet investissement peut constituer un pilier solide d’un patrimoine international diversifié.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel haut de gamme à Trou-aux-Biches, Maurice, pour rechercher du rendement locatif saisonnier et une exposition en roupies mauriciennes. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après étude de plusieurs zones côtières mauriciennes (Grand Baie, Pointe aux Canonniers, Mont Choisy), la stratégie retenue a consisté à cibler une villa ou un appartement de standing à Trou-aux-Biches, dans une résidence sécurisée proche de la plage, combinant un rendement locatif brut cible de 6 à 8 % – plus le rendement est élevé, plus le risque est important – et un bon potentiel de valorisation à moyen terme, pour un ticket global (acquisition + frais + ameublement) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection de la résidence, mise en relation avec un réseau local (agence, notaire, gestionnaire locatif), choix du cadre d’investissement (achat en VEFA ou revente) et planification de la diversification patrimoniale à l’international.
Vous recherchez de l'immobilier rentable : contactez-nous pour des offres sur mesure.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Découvrez mes dernières interventions dans la presse écrite, où j'aborde divers sujets.
Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
Retrouvez-moi sur les réseaux sociaux :
