Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
S’installer à l’étranger donne souvent envie de sécuriser une partie de son patrimoine en achetant un bien sur place. Au Kazakhstan, la combinaison d’une économie en croissance, d’un marché immobilier encore abordable et de rendements locatifs élevés attire de plus en plus d’expatriés. Mais entre restrictions sur la propriété foncière, volatilité de la monnaie et règles fiscales spécifiques, ce n’est clairement pas un marché plug-and-play.
Ce guide couvre les aspects essentiels pour un expatrié : le cadre légal, l’état du marché, les prix et rendements, la fiscalité, le processus d’achat, les options de structuration (via société locale ou AIFC), et les principaux risques à anticiper.
Un marché immobilier porté par une économie en croissance
Le Kazakhstan est la première économie d’Asie centrale et le plus grand pays enclavé du monde. Son PIB tournait autour de 224 milliards de dollars en 2024, avec une trajectoire de croissance anticipée entre 3,5 % et 4,7 % par an jusqu’en 2028. Les autorités affichent des ambitions élevées : viser 355 milliards de PIB à l’horizon 2028, 450 milliards l’année suivante et autour de 900 milliards à l’horizon 2050.
Cette dynamique s’appuie sur plusieurs piliers. D’abord, un sous-sol exceptionnellement riche en pétrole, gaz, uranium, chrome, cuivre, zinc ou encore plomb. Ensuite, une diversification progressive vers les transports, la logistique, la finance, l’agroalimentaire, l’industrie manufacturière et la tech. Enfin, une position géographique stratégique au cœur de l’Initiative chinoise des Nouvelles Routes de la Soie, qui fait du pays un pont logistique entre la Chine et l’Europe.
Le Kazakhstan se classe 28ᵉ mondial pour la facilité à faire des affaires selon la Banque mondiale.
Cette trajectoire macroéconomique irrigue directement le marché immobilier. La population (environ 19,2 millions d’habitants, 58 % en zone urbaine) croît et pourrait atteindre 24 millions d’ici 2050. La fécondité reste élevée (environ 2,7 enfants par femme) et l’urbanisation est rapide. Résultat : la demande en logements, bureaux, entrepôts logistiques et surfaces commerciales explose, surtout à Almaty, Astana et Shymkent.
Le parc immobilier français compte près de 5,9 millions de logements, représentant plus de 419 millions de mètres carrés.
Les pouvoirs publics poussent activement à la construction avec une série de programmes (« Affordable Housing 2020 », « Nurly Zher », « 7-20-25 », « Otau », « Nauryz »). Depuis 2020, les habitants peuvent aussi débloquer une partie de leur épargne retraite pour acheter un logement, ce qui a dopé la demande et les prix à partir de 2021.
Dans ce contexte, la pierre est devenue l’actif préféré d’une large partie de la population locale : près d’un Kazakh sur trois considère l’immobilier comme le meilleur moyen de placer son argent, et plus de 80 % privilégient le résidentiel.
Un marché cyclique, capable de fortes hausses… et de corrections
Avant de se projeter comme investisseur, il est indispensable de comprendre le caractère cyclique — parfois brutal — du marché immobilier kazakhstanais.
Entre le milieu des années 2000 et la crise financière mondiale, les prix ont littéralement flambé : entre 2005 et 2007, les prix en dollars des logements neufs ont bondi de 148 %, tandis que ceux du secondaire ont décollé de 272 %. L’indice national des prix du logement a culminé à plus de 160 points en 2007 (base 2006), avant de plonger à moins de 90 points en 2009. Sur cette période, certaines années ont vu des corrections supérieures à –30 %, d’autres des hausses de plus de 60 %.
Depuis 2010, on distingue plusieurs phases nettes :
| Période | Tendance des prix annuels | Contexte économique dominant |
|---|---|---|
| 2010–2014 | +10 % à +15 % | Boom des matières premières |
| 2015–2017 | –5 % à –10 % | Choc pétrolier, dévaluations du tenge |
| 2018–2020 | +3 % à +6 % | Reprise graduelle |
| 2021–aujourd’hui | +5 % à +8 % | Post-Covid, soutien public, forte demande |
Plus récemment, 2021 a été marquée par une envolée spectaculaire, alimentée par la réforme des retraites : la possibilité d’utiliser son épargne pension pour acheter un logement a fait grimper les prix primaires de 17 % et ceux du secondaire de 24 % en un an. Dans certaines villes, l’augmentation a atteint ou dépassé 70 % sur une courte période.
En 2022, l’arrivée massive de Russes a provoqué un choc avec une hausse des loyers de 45 % en un an. Bien que la hausse se soit normalisée depuis (moins de 8 % en 2024), cet épisode illustre la vulnérabilité persistante du marché aux chocs externes, qu’ils soient économiques, géopolitiques ou monétaires.
Pour un expatrié investisseur, cela signifie que le Kazakhstan offre un potentiel de plus-value conséquent, notamment dans les grandes agglomérations en croissance, mais qu’il faut accepter une volatilité nettement supérieure à celle de marchés matures.
Ce qu’un étranger peut (et ne peut pas) acheter
Le premier piège à éviter lorsqu’on s’intéresse à l’immobilier au Kazakhstan, c’est de projeter le schéma juridique de son pays d’origine. Ici, la distinction entre bâtiment et terrain est centrale, surtout pour les étrangers.
Propriété des logements et bâtiments
En tant qu’étranger, plusieurs portes restent ouvertes :
– vous pouvez acquérir en pleine propriété des appartements, des bureaux, des locaux commerciaux et d’autres bâtiments ;
– si vous disposez du statut de résident permanent, la loi vous accorde les mêmes droits que les citoyens pour détenir des logements et la plupart des biens immobiliers non agricoles ;
– les sociétés kazakhes, même détenues à 100 % par des capitaux étrangers, peuvent acheter des immeubles résidentiels et commerciaux sans restriction particulière.
La Constitution et le Code civil garantissent le droit de propriété, et en pratique les investisseurs étrangers bénéficient d’une bonne sécurité juridique sur les structures qu’ils détiennent (appartements, bureaux, centres commerciaux, entrepôts…).
La propriété d’un immeuble en copropriété porte exclusivement sur le bâti. Le terrain (la parcelle) sur lequel il est construit appartient généralement à l’État ou est soumis à des régimes de jouissance spécifiques, distincts de la propriété de la construction.
Interdiction quasi générale d’acheter du foncier
La grande limite, pour un expatrié, concerne la terre :
– l’acquisition de terrains agricoles par des étrangers est interdite par le Code foncier, à quelques rares exceptions près ;
– les terrains situés en zones frontalières ou le long des frontières sont également fermés à la propriété étrangère ;
– plus largement, un étranger ne peut pas détenir directement de parcelles résidentielles ou commerciales en son nom.
Les seuls cas où un non-Kazakh peut, théoriquement, accéder à un droit foncier concernent des usages très spécifiques (construction ou maintenance de bâtiments), mais là encore le cadre reste contraint, et les autorités ont renforcé les contrôles depuis 2021–2023 pour éviter les détournements via des sociétés écrans.
En Thaïlande, les étrangers ne peuvent généralement pas posséder la terre. Ils peuvent acheter en pleine propriété un appartement, un bureau ou un entrepôt, mais pour une maison avec jardin ou un terrain à usage commercial, il faut créer une société locale et opter pour un bail de longue durée.
Héritage, mariage, et détention indirecte
Le droit kazakh laisse quelques portes d’entrée supplémentaires :
– un étranger peut hériter d’un bien immobilier situé dans le pays. S’il ne dispose pas d’un statut de résident, il doit toutefois le revendre dans l’année ;
– les étrangers mariés à des citoyens kazakhs peuvent devenir propriétaires indirects via le régime matrimonial local ;
– un étranger devenu résident permanent (procédure lourde) est assimilé à un citoyen pour la détention d’un logement.
Mais ces cas restent marginaux pour l’investisseur expatrié classique, qui s’appuie surtout sur deux leviers : la détention directe d’appartements ou de bureaux (sans la terre) et, pour des projets plus ambitieux, la création d’une structure locale.
Structurer son investissement : société kazakhe ou AIFC ?
Pour contourner l’interdiction de posséder du foncier ou pour sécuriser des opérations plus complexes, de nombreux étrangers optent pour des structures juridiques locales.
La voie la plus courante : le LLP kazakh
Le véhicule standard est le « Limited Liability Partnership » (LLP), équivalent d’une SARL. Il présente plusieurs atouts pour un expatrié investisseur :
– il peut être détenu à 100 % par des étrangers ;
– il est autorisé à acheter des immeubles (résidentiels ou commerciaux) et, dans certains cas, à prendre à bail long terme certains types de terrains ;
– il permet de séparer le patrimoine privé de l’activité locative, ce qui facilite la gestion et la transmission.
Le coût de création d’un LLP se situe généralement entre 1 000 et 2 000 dollars.
Pour un ou deux appartements achetés comme complément de patrimoine, la structure peut paraître lourde. En revanche, dès que l’on parle de portefeuille locatif, d’actifs commerciaux, de baux de terrain sur 30 ou 49 ans ou de projets avec partenaires, le LLP devient quasiment incontournable.
L’option haut de gamme : Astana International Financial Centre
Créé en 2018 au cœur de la capitale, l’AIFC est un centre financier international qui fonctionne avec une juridiction spéciale inspirée du common law anglais. Il dispose de ses propres tribunaux et règles d’arbitrage, très prisés des investisseurs internationaux.
L’intérêt de l’AIFC pour l’immobilier tient à plusieurs éléments :
Un cadre particulièrement attractif pour les investisseurs et les entreprises, offrant des bénéfices substantiels jusqu’en 2066.
Fiscalité extrêmement avantageuse pour les participants : 0% d’impôt sur les sociétés et sur le revenu, exonération de taxe foncière et, dans certains cas, de TVA. Ces avantages sont garantis jusqu’en 2066.
Possibilité de structurer des fonds, holdings, REITs ou véhicules d’investissement avec un cadre juridique familier pour les investisseurs anglo-saxons.
Une ouverture au capital étranger très large, facilitant les investissements et les implantations internationales.
Plusieurs foncières cotées ou non cotées y sont enregistrées, notamment au moins quatre REITs kazakhs. Ces sociétés doivent investir au moins 80 % de leurs actifs dans de l’immobilier générant des revenus (loyers) et distribuer au moins 80 % de leurs bénéfices annuels aux porteurs.
Un exemple souvent cité est le REIT TSPG, qui possède des actifs emblématiques comme les centres commerciaux Dostyk Plaza à Almaty ou Shymkent Plaza. Rien qu’en 2023, ce portefeuille a généré près de 43,8 millions de dollars de loyers.
Pour un expatrié, l’accès aux REITs locaux reste encore largement réservé à des cercles privés ou à de gros tickets institutionnels, mais l’écosystème de l’AIFC offre clairement des opportunités pour structurer des investissements significatifs, souvent couplés à un visa spécifique d’une durée allant jusqu’à cinq ans.
Acheter en pratique : étapes, délais, paperasse
Sur le papier, la procédure d’achat est relativement standard pour un pays de tradition civiliste. Dans les faits, elle exige une bonne préparation, surtout si vous ne maîtrisez pas le russe ou le kazakh.
Documents et prérequis
Avant même de signer un compromis, un étranger doit :
– obtenir un numéro d’identification fiscal : IIN pour les particuliers, BIN pour les sociétés ;
– s’enregistrer comme contribuable non-résident afin d’obtenir un certificat ad hoc ;
– faire traduire et légaliser l’ensemble des documents nécessaires (passeport, statuts de société, décisions des organes compétents pour une entreprise, etc.).
L’ouverture d’un compte bancaire local est souvent indispensable pour régler des frais, payer des impôts locaux ou percevoir des loyers. Pour un non-résident, cette démarche peut prendre de deux semaines à un mois. Les exigences sont de plus en plus strictes, notamment en matière de lutte anti-blanchiment, et peuvent inclure la fourniture de justificatifs sur l’origine des fonds, de preuves d’activité et de visas en règle.
Chronologie type d’une transaction
La plupart des transactions suivent une séquence en plusieurs temps :
L’acquisition d’un bien immobilier au Kazakhstan suit une procédure structurée. Elle débute par la sélection du bien et la négociation du prix, souvent en tenge, avec une indexation officieuse sur l’euro ou le dollar pour le segment premium. Ensuite, un contrat préliminaire (compromis) est signé devant notaire, généralement accompagné d’un dépôt de garantie. Une vérification approfondie du titre de propriété et de l’inscription au registre foncier (Zhergar) est essentielle pour contrôler l’absence d’hypothèque, de saisie ou d’autres servitudes. Pour le neuf, un audit technique et une revue du développeur (réputation, respect des normes sismiques, délais, historique de contentieux) sont recommandés. La signature de l’acte définitif se fait chez un notaire, avec un traducteur assermenté si nécessaire. Enfin, la transaction doit être enregistrée auprès du Registre national des biens immobiliers (Zhergar), via un notaire ou l’entreprise publique « Government for Citizens » NJSC.
Le délai moyen annoncé pour une acquisition standard oscille entre trois et six semaines, mon temps d’obtention de l’IIN/BIN et de préparation des documents inclus. En pratique, il faut souvent compter davantage si vous n’êtes pas déjà résident ou si des autorisations supplémentaires sont nécessaires (société, terrain, financement…).
Coût de la transaction : combien prévoir en plus du prix ?
Les frais annexes restent raisonnables, surtout comparés à certains marchés européens. On peut les résumer ainsi :
| Poste de coût | Fourchette indicative |
|---|---|
| Droits d’enregistrement | 0,1 % à 0,5 % du prix |
| Honoraires de notaire | 0,2 % à 1 % du prix |
| Avocat (investisseur étranger) | 1 000 à 3 000 USD |
| Agence immobilière | 2 % à 5 % (souvent à la charge du vendeur) |
| Expertise de valeur | 150 à 300 USD |
| Passeport technique / diagnostics | 100 à 200 USD |
| Traductions assermentées | 200 à 500 USD |
| Coût de change (spread bancaire) | 1 % à 3 % |
Au total, les coûts d’acquisition (hors financement) tournent autour de 3 % à 7 % du prix du bien. En intégrant les frais de future revente, on estime le « round trip » complet entre 2,2 % et 7 % du montant de la transaction.
Financer son achat : beaucoup de cash, peu de crédit
Autre différence majeure avec les marchés occidentaux : la place du crédit immobilier pour les étrangers.
Les banques kazakhes prêtent très rarement à des non-résidents. Lorsqu’elles acceptent, elles demandent en général : des garanties solides, des informations détaillées sur les projets financés et un dossier financier complet.
– un apport de 50 % à 70 % du prix ;
– un taux d’intérêt en tenge usuel entre 15 % et 20 % ;
– des durées de 15 à 20 ans avec un taux effectif annuel pouvant grimper entre 12 % et 23 %, une fois tous les frais inclus.
En raison de la volatilité de la monnaie locale et du niveau de risque perçu, les conditions de crédit local sont peu avantageuses. Par conséquent, la quasi-totalité des expatriés investissant dans l’immobilier au Kazakhstan le font en cash, en utilisant soit leur épargne personnelle, soit un crédit obtenu dans leur pays d’origine, où les taux sont généralement plus favorables.
Pour un expatrié déjà établi sur place, les choses sont un peu différentes : certains programmes publics (du type 7-20-25 ou Orda Aimaq via Otbasy Bank) permettent d’accéder à des prêts à des conditions plus avantageuses, mais ces dispositifs visent prioritairement les résidents et ménages locaux.
Les développeurs jouent aussi un rôle de pseudo-banquier, en offrant des plans de paiement échelonnés sur un à trois ans, moyennant un premier versement substantiel (30 % à 50 % du prix) et une forme de crédit vendeur pour le solde. Cela peut être une solution intermédiaire intéressante, à condition de bien auditer le promoteur et la solidité du projet.
Où investir : panorama des grandes villes et des rendements
La qualité d’un investissement immobilier dépend d’abord de l’emplacement. Au Kazakhstan, quatre pôles urbains concentrent l’essentiel de l’intérêt des expatriés : Almaty, Astana, Shymkent et la ville pétrolière d’Atyrau.
Almaty : capitale économique, rendements attractifs
Almaty est l’ancienne capitale, ville la plus peuplée et principal centre économique et financier du pays. Nichée au pied des montagnes, elle concentre les sièges de nombreuses entreprises, banques, centres commerciaux, universités et infrastructures culturelles.
Les prix au mètre carré y sont les plus élevés du pays, notamment dans les quartiers premium comme Esentai, Samal, Medeu, Almaly ou Bostandyk.
| Segment à Almaty | Prix moyen (KZT/m²) | Approximation en euros/m² |
|---|---|---|
| Quartiers centraux / prisés | 700 000 à 1 200 000 | 1 400 à 2 400 |
| Segment premium très haut de gamme | équiv. 2 800 à 3 500 USD | ~2 600 à 3 300 |
Les rendements locatifs, eux, sont très compétitifs pour un grand centre urbain :
| Type de bien à Almaty | Rendement locatif brut estimé |
|---|---|
| Résidentiel premium | 5 % à 7 % |
| Business class | 7 % à 9 % |
| Confort / middle class | 8 % à 10 % |
| Appartements soviétiques rénovés | 10 % à 12 % |
En moyenne, les rendements bruts dans la ville gravitent autour de 9,5 % à 10 %, avec un bonus possible pour la location courte durée (7 % à 9 % par an sur des plateformes type Airbnb).
Les perspectives de plus-value sont elles aussi solides : dans les beaux quartiers, une hausse annuelle de 6 % à 8 % est considérée comme réaliste à moyen terme. La contrepartie est un risque sismique non négligeable. Investir à Almaty impose de vérifier scrupuleusement le respect des normes parasismiques et la qualité de construction.
Astana : capitale politique, rendement locatif record
Astana (souvent encore appelée Nur-Sultan dans certains documents) est la capitale politique et administrative depuis la fin des années 1990. Construite à marche forcée au milieu des steppes, elle affiche une architecture futuriste et un urbanisme très planifié.
La population a plus que triplé en vingt ans, passant de 300 000 à plus d’un million d’habitants.
Les prix moyens se situent légèrement en dessous d’Almaty :
| Ville | Prix moyen (KZT/m²) | Estimation en euros/m² |
|---|---|---|
| Astana | 650 000 à 1 100 000 | 1 300 à 2 200 |
Les rendements bruts, en revanche, sont souvent supérieurs à ceux d’Almaty. Sur le marché des appartements, on observe couramment autour de 12 % de rendement brut, quelle que soit la typologie :
| Type d’appartement à Astana | Rendement locatif brut moyen |
|---|---|
| Studio | ~12,2 % |
| 1 pièce | ~12,1 % |
| 2 pièces | ~12,0 % |
| 3 pièces | ~12,2 % |
Dans la pratique, ces chiffres correspondent à des loyers élevés par rapport aux revenus locaux, et supposent une bonne occupation. En segment long terme classique, les expatriés peuvent tabler plutôt sur 5 % à 6,5 % bruts, davantage (6,5 % à 8 %) en courte durée soigneusement gérée.
Les perspectives d’appréciation à Astana sont estimées entre 5 % et 7 % par an dans les zones en développement. Le marché est toutefois exposé aux aléas politiques et budgétaires : tout ralentissement des dépenses publiques peut affecter la demande.
Shymkent : troisième ville, marché en rattrapage
Shymkent, dans le sud du pays, est la troisième ville du Kazakhstan. Sa population jeune et sa croissance rapide en font un marché à surveiller pour les investisseurs en quête de tickets plus modestes.
Les prix moyens y restent nettement inférieurs à ceux des deux grandes capitales :
| Ville | Prix moyen (KZT/m²) | Estimation en euros/m² |
|---|---|---|
| Shymkent | 400 000 à 650 000 | 800 à 1 300 |
Les rendements bruts tournent autour de 5,5 % à 7 % en location classique, avec des pointes à 7 %–9 % sur certains segments bien situés. En courte durée, les retours attendus varient de 6,5 % à 8 %.
Les perspectives de valorisation semblent supérieures à celles d’Astana, avec des projections entre 6 % et 9 % par an. La contrepartie : une liquidité moindre et un marché plus local, donc plus difficile à appréhender pour un expatrié seul sans partenaire sur place.
Atyrau : hub pétrolier, loyers élevés mais très cycliques
Située sur la mer Caspienne, Atyrau est l’un des centres névralgiques de l’industrie pétrolière kazakhstanaise. De nombreuses compagnies internationales y ont des bases logistiques et des employés expatriés, ce qui se traduit par des loyers élevés pour les bons produits.
| Ville | Prix moyen (KZT/m²) | Estimation en euros/m² |
|---|---|---|
| Atyrau | 600 000 à 950 000 | 1 200 à 1 900 |
Les rendements bruts estimés pour un appartement bien localisé se situent entre 8 % et 11 %, soit dans le haut de la fourchette nationale. Mais ce marché est fortement corrélé au prix du pétrole et aux décisions des majors : lorsque l’investissement se contracte ou que les expatriés repartent, les loyers peuvent chuter brutalement.
Pour un expatrié qui travaille déjà dans le secteur pétrolier et connaît bien la ville, Atyrau peut être un excellent pari à condition d’accepter ces cycles et d’anticiper des périodes de vacance.
Combien ça rapporte vraiment : du brut au net
Les tableaux de rendement brut peuvent faire tourner la tête : 8 %, 10 %, parfois 12 % ou plus, cela semble très séduisant comparé à nombre de marchés européens. Il faut néanmoins traduire ces chiffres en rendement net pour avoir une image réaliste.
Une règle empirique largement vérifiée au Kazakhstan est la suivante : les variations climatiques influencent directement les rendements agricoles.
– un rendement brut de 7 % à 10 % se transforme, une fois les coûts déduits, en un rendement net plutôt compris entre 4,5 % et 6 %.
Les principaux postes qui grignotent la rentabilité sont :
Les charges annuelles de copropriété pour un appartement peuvent atteindre jusqu’à 2 000 dollars, selon la taille et la gamme de l’immeuble.
Pour un expatrié qui réside loin du Kazakhstan et qui confie tout à des prestataires, il faut souvent se montrer prudent et viser la partie basse de la fourchette des rendements nets (autour de 4,5 %–5 %), sauf à trouver un gestionnaire de confiance parfaitement rodé.
Fiscalité : ce que paie un expatrié investisseur
Le système fiscal kazakh est plutôt simple sur le papier, mais il évolue rapidement. Du point de vue d’un expatrié propriétaire, plusieurs impôts clés sont à retenir.
Revenus locatifs
Pour une personne physique, les loyers sont taxés à un taux forfaitaire de 10 %. Si vous détenez le bien via une société (LLP ou autre), ce sont les règles de l’impôt sur les sociétés qui s’appliquent, avec un taux standard de 20 %, modéré par les charges déductibles.
Les participants à l’AIFC bénéficient d’une exonération complète d’impôt sur le revenu et sur les sociétés pour les activités éligibles jusqu’en 2066. Cependant, ce régime fiscal avantageux s’applique principalement à des montages structurés tels que les fonds, REITs et holdings, et non à un expatrié individuel qui achète un appartement pour son usage personnel.
Plus-values immobilières
Les plus-values sont taxées à 10 % pour les résidents et 15 % pour les non-résidents. Certains dispositifs prévoient des exonérations après une durée minimale de détention (par exemple au-delà de cinq ans), mais il convient de vérifier ces règles au moment de la revente, le cadre ayant déjà été retouché à plusieurs reprises.
Fiscalité locale et TVA
La taxe foncière est relativement faible (0,1 % à 0,5 % de la valeur du bien). Les droits d’enregistrement sont eux aussi modestes (0,1 % à 0,5 % du prix).
La TVA, actuellement à 12%, est programmée pour augmenter à 16% selon le nouveau Code des impôts. Elle ne s’applique pas directement à l’achat d’un logement par un particulier, mais peut impacter les projets de développement réalisés via une société, ainsi que l’acquisition de certains actifs comme les commerces, les bureaux ou les entrepôts.
Enfin, si vous devenez résident fiscal au Kazakhstan, vous serez imposable sur vos revenus mondiaux et devrez, à terme, déclarer l’ensemble de vos actifs dans le cadre d’un système de déclaration patrimoniale universelle en cours de mise en place.
Résidence, visas et lien (limité) avec l’immobilier
Contrairement à certains pays qui ont bâti un programme de « passeport doré » directement adossé à l’achat de biens immobiliers, le Kazakhstan n’accorde ni résidence automatique, ni citoyenneté en échange de l’achat d’un appartement.
Pour les expatriés, plusieurs régimes de séjour coexistent :
– une exemption de visa pour les citoyens de 54 pays (dont la France) pour des séjours de courte durée (jusqu’à 30 jours par visite, dans la limite de 90 jours sur 180) ;
– des visas de travail obtenus avec le soutien d’un employeur local ;
– un visa B8 pour ceux qui demandent un permis de résidence, procédure pouvant prendre deux à trois mois.
Côté investisseurs, trois dispositifs se distinguent :
Le Kazakhstan propose plusieurs types de visas de longue durée pour les investisseurs étrangers, chacun avec ses propres conditions et avantages.
Valable 3 ans et renouvelable, ce visa est lié à un investissement d’au moins 150 000 dollars dans des secteurs prioritaires du pays. Il peut constituer une première étape vers l’obtention de la résidence permanente.
Lancé en 2025, ce visa d’une durée de 10 ans est conditionné par un investissement d’au moins 300 000 dollars dans le capital d’une société kazakhe ou dans certains titres financiers locaux.
D’une durée allant jusqu’à cinq ans, ce visa est destiné aux personnes directement impliquées dans une entreprise enregistrée au sein de l’Astana International Financial Centre (AIFC).
Dans tous les cas, l’achat d’un bien immobilier, même important, ne suffit pas à déclencher automatiquement un droit au séjour. Il peut en revanche peser favorablement dans un dossier de visa d’affaires ou d’investisseur, en montrant un ancrage économique local.
Un terrain de jeu riche, mais réservé aux investisseurs actifs
À ce stade, le portrait du Kazakhstan immobilier pour un expatrié est contrasté.
Du côté des atouts :
– des prix au m² encore très inférieurs à ceux de nombreuses métropoles occidentales, même dans les quartiers centraux ;
– des rendements bruts élevés, souvent compris entre 7 % et 10 %, parfois davantage ;
– des perspectives de plus-value solides dans les grandes villes (5 % à 9 % par an selon les quartiers) ;
– une fiscalité immobilière modérée, que ce soit sur les revenus locatifs (10 %), la plus-value (10 %–15 %) ou la taxe foncière (0,1 %–0,5 %) ;
– un cadre juridique clair pour la propriété des bâtiments, relié à un système d’enregistrement plutôt efficace ;
– un écosystème financier sophistiqué autour de l’AIFC, avec ses REITs, ses avantages fiscaux et sa juridiction de common law.
Du côté des risques et contraintes :
L’investissement immobilier au Kazakhstan présente plusieurs défis spécifiques : interdiction de la propriété directe des terrains pour les étrangers, volatilité du tenge liée au pétrole et au rouble russe, réglementation fiscale et foncière mouvante et parfois défavorable, qualité de construction inégale et risque sismique à Almaty, faible liquidité du marché prolongeant les reventes, et lourdeur administrative nécessitant souvent une présence physique et la gestion de documents en langues locales.
Pour toutes ces raisons, le Kazakhstan n’est pas un marché pour investisseur ultra-passif. Il s’adresse plutôt :
Le marché immobilier turc convient particulièrement à trois types d’investisseurs : les expatriés résidant déjà sur place et souhaitant convertir une partie de leur loyer en investissement ; les investisseurs expérimentés capables de constituer une équipe locale fiable (avocat, comptable, gestionnaire de biens) ; et les profils recherchant une diversification géographique avec une stratégie de rendement/risque plus agressive.
Pour un expatrié qui accepte ces règles du jeu, acheter un petit appartement bien placé à Almaty ou Astana et le louer à long terme peut constituer un complément de portefeuille intéressant, offrant un rendement réel attractif et une exposition à une économie en croissance. Mais cela demande de la préparation, du temps, et une extrême rigueur sur le choix des partenaires et des projets.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Kazakhstan pour chercher du rendement locatif et une exposition au tengue kazakh, tout en profitant du dynamisme de l’Asie centrale. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Almaty, Astana, Aktau), la stratégie retenue a consisté à cibler un appartement ou une maison individuelle dans un quartier en développement d’Almaty ou d’Astana, combinant un rendement locatif brut cible d’environ 10 % – plus le rendement est grand, plus le risque est important – et un potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + éventuels travaux) proche de 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du marché et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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