Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Guatemala attire chaque année davantage de voyageurs fascinés par ses volcans, ses lacs spectaculaires et ses villes coloniales. Derrière cette carte postale, un autre paysage se transforme tout aussi vite : celui de la pierre. De Antigua à Lake Atitlán en passant par la côte Pacifique, la montée en puissance du tourisme redessine en profondeur le marché immobilier. Prix en hausse, explosion des locations de courte durée, arrivée d’investisseurs étrangers, tensions sur l’accessibilité au logement pour les locaux : les effets sont multiples, parfois bénéfiques, parfois problématiques.
Cet article analyse l’impact du tourisme sur le logement au Guatemala, en s’appuyant sur des données économiques, touristiques et immobilières. Il montre comment le cas guatémaltèque s’insère dans les débats mondiaux sur les relations entre ces deux secteurs.
Un contexte économique porteur qui amplifie l’effet du tourisme
Avant d’observer l’impact du tourisme sur l’immobilier, il faut situer le pays. Le Guatemala est aujourd’hui la plus grande économie d’Amérique centrale, avec un PIB estimé autour de 92,3 milliards de dollars américains et une croissance annuelle située entre 3,5 % et 4 % projetée jusqu’en 2028. L’inflation, proche de 4,1 %, reste relativement maîtrisée pour la région, et la note de crédit BB- avec perspective stable traduit un environnement jugé risqué mais relativement solide par les marchés.
Les envois de fonds des Guatémaltèques de l’étranger atteignent près de 16 milliards de dollars par an, stimulant le marché immobilier local.
Sur ce terrain déjà haussier, le tourisme agit comme un accélérateur puissant : le secteur représente environ 2 milliards de dollars de PIB, progresse à un rythme annuel de 7 % à 9 %, et les arrivées internationales devraient passer d’environ 2,75 millions de visiteurs à 3 millions et plus dans les prochaines années, avec des projections jusqu’à 4,6–4,7 millions d’arrivées à l’horizon 2036 selon le Plan directeur de tourisme durable.
La conséquence directe sur le marché : la demande immobilière ne vient plus seulement des Guatémaltèques urbains ou des familles soutenues par les remesas, mais aussi de millions de visiteurs, d’expatriés, de nomades digitaux et d’investisseurs internationaux.
Le tourisme comme moteur direct de la demande immobilière
Le lien entre tourisme et immobilier n’est plus théorique au Guatemala : il se mesure à la fois dans les statistiques et dans la physionomie des villes.
Les zones les plus touristiques – Antigua Guatemala, Lake Atitlán, la côte Pacifique (Monterrico, Puerto San José, Playa El Tulate), Tikal et le Petén, ainsi que Guatemala City pour le tourisme d’affaires et de conventions – concentrent une part disproportionnée des nouveaux projets immobiliers. Le besoin d’hébergement touristique ne se limite plus aux hôtels. Il s’étend aux appartements, maisons de vacances, villas et même aux terrains destinés à des éco-lodges ou des resorts.
Nombre de listings de locations de courte durée disponibles sur des plateformes comme Airbnb dans des marchés tels qu’Antigua.
À Lake Atitlán, l’essor est tout aussi visible. On y trouve une quarantaine de locations de vacances référencées sur certaines plateformes, avec un tarif moyen proche de 96 dollars la nuit pour un week-end, et des villas ou bungalows lacustres très prisés des couples et des familles. Des propriétés comme les villas haut de gamme avec jacuzzi, piscine à débordement et accès direct au lac affichent des prix à la nuit pouvant rivaliser avec des marchés touristiques beaucoup plus médiatisés.
Dans les zones touristiques, l’achat d’un bien immobilier est désormais considéré comme un investissement locatif stratégique, visant à générer des revenus en capitalisant sur l’afflux touristique, et non plus uniquement comme une acquisition à usage résidentiel.
Comment les prix évoluent dans les principaux pôles touristiques
L’un des effets mesurables du tourisme sur l’immobilier est la hausse des prix, plus marquée dans les quartiers et régions les plus visités.
Panorama comparatif des valeurs immobilières
Le tableau ci-dessous synthétise quelques ordres de grandeur dans les principaux marchés liés au tourisme :
| Zone / Segment | Prix typiques au m² (USD) | Investissement total courant (USD) | Appréciation annuelle estimée |
|---|---|---|---|
| Guatemala City – Zonas 10 & 14 | 1 800 – 2 500 | 250 000 – 500 000 (apparts de standing) | 5 – 7 % |
| Guatemala City – Zonas 15 & 16 | 1 200 – 1 800 | 150 000 – 250 000 | 5 – 7 % |
| Antigua – centre historique | 2 000 – 3 000 | 400 000 – 1 000 000+ (maisons coloniales) | 6 – 8 % |
| Antigua – périphérie, lotissements | 1 000 – 1 500 | 200 000 – 350 000 | 6 – 8 % |
| Lake Atitlán – maisons en bord de lac | 1 300 – 2 200 | 300 000 – 800 000 | 7 – 9 % |
| Côte Pacifique – propriétés balnéaires | 1 200 – 2 000 | 200 000 – 600 000 | 8 – 10 % |
| Quetzaltenango – zones urbaines | 700 – 1 100 | 100 000 – 220 000 | n.d., mais en hausse |
À Antigua, la combinaison du statut de site UNESCO, d’une offre foncière limitée par les règles de conservation du patrimoine et d’un afflux de touristes (visites en hausse de 15 % sur certains segments) a fait grimper la valeur des maisons coloniales restaurées, parfois au-delà du million de dollars. Dans les villages de la « couronne » sud (Ciudad Vieja, San Miguel Dueñas), de grands projets résidentiels fermés, avec clubs sociaux, piscines et sécurité privée, proposent des prix plus « accessibles » – de l’ordre de 285 000 à 775 000 dollars – qui restent néanmoins élevés par rapport au revenu moyen local.
Autour du lac Atitlán, le prix des propriétés fluctue considérablement selon leur type et leur emplacement. Une maison de montagne avec vue ou une villa en première ligne sur le lac n’auront pas la même valeur. Les biens directement au bord de l’eau atteignent facilement 1 300 à 2 200 dollars le mètre carré. Le prix d’une villa complète se situe généralement entre 300 000 et 800 000 dollars, et peut dépasser ce montant pour des ensembles de standing, comme certaines propriétés à Santa Catarina Palopó ou Panajachel, qui offrent des équipements tels que jacuzzis, piscines, saunas et services de conciergerie.
Sur la côte Pacifique, particulièrement à Monterrico, Puerto San José ou Playa El Tulate, le tourisme balnéaire tire les prix des résidences de plage (condos, villas, hôtels-boutiques) dans une fourchette de 1 200 à 2 000 dollars le mètre carré, pour des investissements de 200 000 à 600 000 dollars.
Appréciation accélérée près des sites touristiques
Au niveau national, les prix résidentiels ont augmenté d’environ 5 % en moyenne sur la dernière année, mais la hausse est nettement plus forte dans les zones les plus touristiques : les propriétés situées à proximité des lieux très visités ont connu une appréciation d’au moins 12 % sur la même période. Sur le moyen terme, les études montrent des rythmes d’augmentation de 6 % à 9 % par an depuis 2023, avec une trajectoire prévue entre 3 % et 7 % par an dans les prochaines années.
Pour chaque hausse de 10 % des recettes touristiques, l’augmentation des prix immobiliers sur le long terme est souvent de cet ordre, selon une méta-analyse internationale.
Un marché de la location de plus en plus structuré par le tourisme
Sur le segment locatif, le tourisme recompose les stratégies des propriétaires et des développeurs.
Dans Guatemala City, les appartements de luxe en location longue durée dans les zones 10, 14 et 15 offrent des rendements bruts de 7 % à 8 %, avec des loyers pour un appartement d’une chambre allant de 570 à 900 dollars mensuels dans le centre, et de 340 à 600 dollars en périphérie urbaine.
Dans les zones touristiques comme Antigua, la location de courte durée domine, avec des rendements bruts généralement entre 6% et 9%. Ce rendement est calculé sur la base de tarifs journaliers de 72 à 130 dollars et de taux d’occupation annuels moyens de 40% à 55%, pouvant connaître des pics nettement plus élevés pendant la saison sèche et la Semaine Sainte.
Autour de Lake Atitlán, les villas et bungalows dédiés aux séjours touristiques affichent souvent des rendements de 7 % à 10 %. Certaines études évoquent même un potentiel de rendement total (revenus locatifs et plus-value) de 80 % à 85 % sur cinq ans pour une stratégie combinant location courte durée en haute saison et location moyenne/longue durée le reste de l’année.
Le tableau suivant résume les rendements indicatifs par segment :
| Segment / Localisation | Type de location | Rendement brut estimé |
|---|---|---|
| Appartements de luxe – Guatemala City | Long terme | 7 – 8 % |
| Maisons coloniales – Antigua | Courte durée / vacances | 6 – 9 % |
| Villas et maisons – Lake Atitlán | Courte durée / vacances | 7 – 10 % |
| Résidences en lotissements fermés (gated) | Long terme | 5 – 7 % |
| Immeubles commerciaux (bureaux, commerces) | Baux commerciaux | 8 – 12 % |
L’essor des locations de courte durée, stimulé par le flux touristique, offre donc aux propriétaires des rendements supérieurs à ceux de la location classique, tout en accentuant la pression sur le parc de logements disponibles pour les résidents, en particulier dans les centres historiques et villages les plus recherchés.
L’arrivée massive d’investisseurs étrangers et de nomades digitaux
Le cadre légal guatémaltèque est relativement favorable à l’achat immobilier par des non-résidents : les étrangers peuvent acquérir des terrains résidentiels, commerciaux ou agricoles avec les mêmes droits que les nationaux, hormis certaines restrictions près des frontières (15 km) et des côtes (3 km), contournables via la création d’une société locale (S.A.).
Analyse du rôle croissant des acheteurs étrangers dans le marché immobilier guatémaltèque, avec un focus sur les profils et les tendances récentes.
Les acheteurs étrangers représentent au moins 20 % de l’ensemble des transactions immobilières du pays.
L’investissement étranger dans le résidentiel a augmenté de 15 % en une seule année.
La majorité des acheteurs viennent des États-Unis, suivis par l’Europe (notamment l’Espagne) et le Canada.
Travailleurs à distance attirés par le climat et le coût de la vie, souvent installés à Antigua ou au bord du lac Atitlán.
L’investissement international est particulièrement fort dans les zones à forte activité touristique.
Dans la région d’Antigua, environ 60 % des acheteurs demeurent guatémaltèques, souvent en quête de résidences secondaires ou de maisons de retraite, mais les 40 % restants sont majoritairement étrangers, et dépassent cet ordre de grandeur dans certains segments de luxe. Cette double demande – nationale et internationale – accentue la compétition pour les biens bien situés.
L’internationalisation du marché immobilier s’accompagne souvent d’un phénomène de « tourisme résidentiel », où des visiteurs, initialement touristes, achètent des biens pour y séjourner plusieurs mois par an ou pour les louer. Cette tendance, observée dans plusieurs pays d’Amérique centrale, exerce une pression à la hausse sur les prix des terrains et des logements, peut encourager la spéculation foncière et accroît la vulnérabilité des territoires aux fluctuations des cycles économiques et financiers internationaux.
Infrastructure, connectivité et projets publics : un cercle vertueux… pour les investisseurs
Le gouvernement guatémaltèque a compris que tourisme et immobilier sont étroitement liés. Les plans de développement touristique – notamment le Plan directeur de tourisme durable 2026–2036 – visent entre autres à améliorer la connectivité, l’infrastructure et la qualité de l’offre dans les grandes destinations.
Budget en quetzales alloué aux projets d’infrastructure pour une année récente.
Les compagnies aériennes internationales multiplient aussi les liaisons : de nouvelles lignes de JetBlue entre Fort Lauderdale et Guatemala City, des projets de route directe Montreal–Guatemala City par Air Canada, en plus des liaisons existantes depuis New York ou d’autres hubs, facilitent l’arrivée de visiteurs nord-américains susceptibles de devenir, eux aussi, acheteurs.
Chaque amélioration d’infrastructure se répercute sur l’immobilier : l’accessibilité renforce la valeur des quartiers desservis, attire de nouveaux projets hôteliers (Hyatt Place, Marriott en zone 10 de la capitale, par exemple) et fait grimper le prix des terrains environnants. Les organisations professionnelles locales anticipent déjà une hausse des valeurs dans les zones renforcées par ces travaux.
Tourisme, gentrification et pression sur l’accessibilité au logement
Mais ce dynamisme a son revers. Les études internationales sur la relation entre tourisme et logement convergent : l’intensification de l’activité touristique a tendance à faire monter les prix, à réduire l’accessibilité pour les résidents, et à initier des processus de « gentrification touristique ».
Le Guatemala illustre déjà plusieurs de ces mécanismes. À Antigua, les maisons du centre historique sont de plus en plus converties en logements de vacances, en boutiques-hôtels ou en locations de courte durée. Les familles locales, surtout celles à revenus modestes, ont du mal à acheter dans ces secteurs ou à y rester en location, car les loyers suivent le marché saisonnier, souvent libellé en dollars et indexé sur la clientèle étrangère.
Le développement de villas de luxe et de retraites bien-être entraîne une hausse des prix des terrains, notamment dans les communautés indigènes où les titres de propriété peuvent être complexes. La demande extérieure pour des vues sur le lac accentue cette spéculation, forçant certains résidents à s’éloigner des rives pour trouver des logements abordables.
Les travaux de recherche menés dans d’autres destinations très touristiques (Croatie, Hawaii, régions côtières américaines) montrent que cette montée des prix se traduit souvent par des tensions sociales : habitants contraints de quitter leur quartier, travailleurs du tourisme qui ne peuvent plus vivre près de leur lieu d’emploi, allongement des temps de trajet, développement d’occupations précaires ou informelles. Le Guatemala n’en est pas encore à ces extrêmes dans la plupart de ses régions touristiques, mais les ingrédients y sont réunis : forte croissance du tourisme, marché immobilier en plein boom, augmentation des locations à court terme, investissements étrangers intensifs.
La forte demande touristique pendant la haute saison réduit considérablement le nombre de logements disponibles pour les résidents locaux et provoque une augmentation temporaire des prix des loyers.
Réponses publiques : planification touristique et objectifs de durabilité
Conscient de ces enjeux, le Guatemala commence à intégrer la question du logement et de l’aménagement dans sa stratégie touristique. Le Plan directeur de tourisme durable repose sur quatre grands piliers : renforcer la gouvernance du secteur, diversifier l’offre, intégrer systématiquement la durabilité, et mieux positionner le pays sur les marchés internationaux.
La stratégie vise à développer de nouvelles destinations au-delà des sites emblématiques comme Antigua, le lac Atitlán ou Tikal. Des régions telles que Quetzaltenango, Río Dulce, Cobán, Retalhuleu (via le programme « Guatemágica »), la côte Pacifique et certaines zones du Petén sont identifiées comme pôles potentiels. Cette approche permet de mieux répartir les flux touristiques et les opportunités économiques, évitant ainsi une concentration excessive et la spéculation foncière sur quelques localités.
Le plan met également l’accent sur le tourisme durable, l’éco-tourisme et les projets impliquant les communautés locales, en particulier dans les réserves naturelles comme la Réserve de biosphère Maya. Les autorités touristiques, appuyées par des ONG internationales et des institutions comme l’UNESCO ou UN Tourism, encouragent des modèles d’hébergement plus respectueux de l’environnement (éco-lodges, constructions sobres en énergie, gestion des ressources en eau), ce qui influe sur le type de biens immobiliers développés.
Au Guatemala, l’intégration de l’accessibilité au logement dans la politique touristique est embryonnaire. Contrairement à d’autres pays qui régulent via des taxes sur les résidences secondaires, des restrictions sur les locations de courte durée ou des fonds pour le logement abordable, le pays privilégie encore une phase d’encouragement à l’investissement et à la croissance, plutôt qu’une régulation fine des effets sociaux du tourisme.
Immobiliers touristiques : opportunités financières et risques structurels
Du point de vue des investisseurs, le Guatemala offre un cocktail attractif : une économie en croissance, un secteur construction projeté à près de 9,5 % de croissance annuelle dans les prochaines années, un marché immobilier encore moins saturé que ceux de voisins comme le Costa Rica ou le Panama, et surtout des rendements locatifs solides, en particulier dans les marchés touristiques.
Les droits de mutation lors d’une transaction immobilière au Costa Rica s’élèvent à environ 3 % de la valeur du bien.
Le financement peut être un frein : la plupart des achats par des étrangers se font en cash (environ 85 % des cas), les hypothèques locales restant difficiles à obtenir pour des non-résidents et exigeant des apports de 35 % à 40 %, avec des taux de 7,5 % à 12 %. Certains développeurs offrent toutefois des plans de financement internes plus souples pour attirer les acheteurs internationaux.
Au-delà de la rentabilité, il est crucial d’intégrer plusieurs risques : la complexité du cadastre et des titres de propriété, particulièrement en zones rurales et dans les communautés indigènes ; les lenteurs administratives, où l’obtention d’un permis de construire peut dépasser 200 jours ; l’exposition aux aléas naturels comme les séismes, le volcanisme et les fortes pluies ; ainsi que la volatilité potentielle de la demande touristique en cas de crise internationale ou locale.
D’un point de vue macroéconomique, une dépendance accrue de certaines régions à un modèle combinant tourisme et spéculation immobilière expose aussi à des « chocs » en cas de retournement de ces marchés, comme on l’a observé après la crise financière de 2008 dans d’autres pays de la région, où les zones touristico-résidentielles ont vu la pauvreté et le chômage augmenter plus vite qu’ailleurs.
Vers quel modèle de cohabitation entre tourisme et habitat ?
L’expérience guatémaltèque rejoint les grands débats internationaux sur la manière dont le tourisme transforme les villes et les territoires. Partout, le même défi se pose : comment capter les bénéfices économiques d’un secteur qui crée des emplois, attire des devises, stimule la construction et la rénovation, tout en préservant l’accès au logement pour les résidents, l’intégrité des communautés et l’environnement ?
Plusieurs pistes se dessinent, encore incomplètement mises en œuvre au Guatemala, mais présentes dans les discussions :
Pour atténuer les impacts négatifs du tourisme sur l’immobilier et les communautés, il est crucial d’intégrer explicitement la question du logement abordable dans les politiques touristiques et urbaines, en évaluant l’impact des nouveaux projets sur les marchés locaux. Il faut diversifier les formes de tourisme pour réduire la dépendance aux modèles gourmands en foncier (comme les grands resorts) et favoriser des structures plus légères (éco-lodges, hébergement communautaire). Renforcer la transparence et la sécurité juridique des transactions immobilières, surtout dans les zones de droits fonciers coutumiers, est essentiel. Inciter les investisseurs à adopter des standards de construction durables limite la pression sur les écosystèmes fragiles. Enfin, impliquer systématiquement les communautés locales dans la conception des projets en fait des coproductrices de la valeur, et non de simples spectatrices.
Au niveau très concret, cela pourrait passer par des dispositions semblables à celles déjà testées ailleurs : contributions obligatoires des grands projets touristiques à des fonds pour le logement, régulation des locations de courte durée dans les centres historiques, priorisation de programmes de crédit logement pour les résidents des zones les plus touristiques, ou encore restrictions sur la densité de projets sur les rives de certains lacs ou sur les plages.
Conclusion : un équilibre encore à trouver
Le tourisme transforme rapidement le paysage immobilier du Guatemala. Il génère des opportunités d’investissement très concrètes à Antigua, sur les rives de Lake Atitlán, le long de la côte Pacifique ou dans les quartiers de standing de Guatemala City. Il tire vers le haut les prix de l’immobilier, alimente la construction, attire les capitaux et les talents, et contribue à faire de la pierre l’un des vecteurs majeurs de valorisation du patrimoine pour une partie de la population.
Une dynamique non encadrée peut accentuer les fractures entre les populations, les territoires et les intérêts : entre ceux qui peuvent suivre les prix du marché touristique et ceux qui en sont exclus, entre les zones hyper-désirables et le reste du territoire, et entre les besoins en logement des habitants et les stratégies de rendement des investisseurs.
Le Guatemala se trouve donc à un moment charnière. Le pays dispose d’atouts considérables : une croissance solide, une richesse naturelle et culturelle exceptionnelle, une marge de progression touristique importante et un marché immobilier encore loin d’être saturé. La question n’est plus de savoir si le tourisme continuera d’influencer l’immobilier, mais comment orienter cette influence.
La capacité des autorités, des collectivités et des acteurs privés à articuler développement touristique, régulation foncière et politiques de logement déterminera si l’essor actuel débouche sur un équilibre durable, où touristes, investisseurs et habitants cohabitent réellement, ou sur un modèle où la carte postale finit par chasser ceux qui y vivent.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, avec un patrimoine financier déjà bien structuré en Europe, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel au Guatemala pour chercher du rendement locatif et une exposition au quetzal et au dollar (via le tourisme). Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Guatemala Ciudad, Antigua, région du lac Atitlán), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle dans un secteur touristique ou en forte croissance, comme Antigua ou les rives du lac Atitlán, combinant rendement locatif brut cible de 10 % – « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection de la zone et du quartier, mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou société locale) et définition d’un plan de diversification internationale dans le temps.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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