Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Ville en pleine effervescence au sud de Nashville, dans le Tennessee, Franklin s’est imposée comme l’un des marchés immobiliers les plus convoités du Sud-Est américain. Forte croissance démographique, économie solide, école publiques très bien classées, cadre de vie recherché, projets d’infrastructure ambitieux : tous les indicateurs convergent vers un environnement porteur pour l’investissement immobilier, mais aussi de plus en plus sélectif.
L’analyse des données récentes sur les prix, les loyers et la démographie, ainsi que la prise en compte des projets urbains et privés déjà engagés, permet d’évaluer concrètement les risques et les opportunités pour un investisseur souhaitant s’implanter dans le quartier de Franklin.
Un marché immobilier cher… mais dynamique
Le premier choc, quand on se penche sur les chiffres de Franklin, concerne le niveau des prix. On est loin de l’image d’un Sud abordable.
Au niveau de la ville, plusieurs sources convergent vers des valeurs élevées, aussi bien à l’achat qu’à la location. Les données récentes donnent une image assez claire.
Prix de vente et dynamique des valeurs
On peut résumer l’état du marché résidentiel principal de la façon suivante :
| Indicateur (Franklin) | Valeur approximative |
|---|---|
| Valeur typique d’un logement (Zillow) | 893 851 $ |
| Prix médian de vente (novembre) | 900 000 $ |
| Prix médian des annonces (listing) | 1 100 000 – 1 199 950 $ |
| Prix médian au m² (Redfin/Realtor) | 323–380 $/sq ft |
| Prix médian au m² (Walletinvestor – « Franklin City ») | 334 $/sq ft |
| Prix moyen en Williamson County | 1 270 250 $ |
| Prix médian en Williamson County | 1 006 000 $ |
| Prix médian en Davidson County (Nashville) | 500 000 $ |
On voit immédiatement deux éléments : Franklin se situe nettement au-dessus de la médiane de Nashville (Davidson County), et même au-dessus de la moyenne de son propre comté (Williamson County), déjà l’un des plus chers de l’État.
Entre 2015 et 2021, la valeur des logements a augmenté de 41 %, surperformant largement la hausse des revenus des ménages.
Les projections de certains modèles (Walletinvestor) restent optimistes à long terme, même si les horizons diffèrent selon les sources. Pour la zone « Franklin City » :
| Horizon de prévision (Franklin City – Walletinvestor) | Prix prévu moyen | Variation estimée |
|---|---|---|
| Niveau actuel (listing moyen) | 601 891 $ | — |
| 1 an | 622 809 $ | +3,48 % |
| 2030 | 699 899 $ | +≈16 % vs 601 891 |
| 2035 | 736 805 $ | +≈22 % vs 601 891 |
Ces prévisions parlent en termes de potentiel de plus-value sur une dizaine d’années (+22,4 % sur 10 ans, selon le même modèle). Toutefois, ces mêmes analystes anticipent, à court terme, une possible baisse des valeurs dans les 12 prochains mois, signe d’un marché qui pourrait respirer après plusieurs années de hausse.
Activité, délais de vente et concurrence
Franklin apparaît aujourd’hui comme un marché « quelque peu compétitif » selon l’indice Redfin, un cran en dessous des marchés totalement en surchauffe, mais loin d’être calme.
Plusieurs indicateurs donnent le ton :
| Indicateur de marché (Franklin) | Valeur récente |
|---|---|
| Nombre de maisons à vendre | Environ 900–1 100 (selon période) |
| Nouveaux listings sur 30 jours | 177 (en hausse de 14,2 % YoY) |
| Délai médian avant vente | 66–70 jours |
| Délai des « hot homes » | 34–42 jours |
| Nombre moyen d’offres | 2 par bien environ |
| Ratio prix de vente / prix listé | ≈98 % (env. –2 % sous le prix) |
| Part des ventes au-dessus du prix | ≈19 % (sur les 30 derniers jours) |
On n’est donc ni dans un marché où tous les biens partent en quelques jours au-dessus de l’affiché, ni dans un contexte baissier où les vendeurs doivent brader. Pour un investisseur, cela signifie que la négociation reste possible (en moyenne autour de 2 % sous le prix demandé), mais que les biens bien positionnés (emplacement, rénovation, écoles) peuvent susciter plusieurs offres et se vendre au prix.
Sur trois ans, les jours sur le marché ont bondi de près de 44 %, signe d’un marché immobilier plus réfléchi.
Un segment neuf haut de gamme
La construction neuve à Franklin s’inscrit massivement dans le segment moyen-haut et luxe. Le ticket d’entrée pour une maison neuve est élevé :
| Type de bien neuf à Franklin | Fourchette indicative de prix |
|---|---|
| Maison neuve médiane (tous types) | ≈ 850 000 $ |
| Maisons « entry level » en quartiers émergents | Milieu des 700 000 $ |
| Townhomes / petites maisons en lotissements | Haut des 600 000 $ – 700 000 $ |
| Maisons 4–5 chambres (neuf) | ≈ 1,2 million $ |
| Villas/custom haut de gamme | 1,2 à 1,5 million $ et plus |
| Westhaven (global) | ≈ 450 000 $ – 2 millions $ |
| Centre historique de Franklin | Milieu des 400 000 $ – >1 M$ |
Pour l’investisseur, cela signifie plusieurs choses. D’abord, une grande partie des produits neufs vise des ménages à revenu élevé ou très élevé, ce qui limite l’accès pour un investisseur à la recherche de cash-flow dans les tranches de loyers plus abordables. Ensuite, le neuf est souvent synonyme de plus-value potentielle à court terme, surtout en pré‑construction : un cas documenté montre un acheteur ayant réservé une maison en pré‑vente à 895 000 $, alors que des biens comparables se sont ensuite vendus 945 000 à 975 000 $, soit 50 000 à 80 000 $ d’équité créée avant même l’emménagement.
Une démographie explosive qui soutient la demande
L’un des moteurs principaux du marché reste la démographie. La population de Franklin a littéralement doublé en vingt ans : de 41 842 habitants en 2000 à 83 852 en 2020. En 2022, la ville comptait environ 89 065 habitants, et les projections parlent de 128 089 habitants vers 2040, soit une hausse de l’ordre de 44–52 % sur une vingtaine d’années selon les bases prises en compte.
La croissance démographique est principalement portée par les 55 ans et plus, créant une demande pour des logements adaptés aux baby-boomers et aux retraités. Parallèlement, 57 % des ménages étant composés d’une ou deux personnes, cela accentue le besoin pour des appartements, des maisons de ville et des petites habitations, ainsi que pour des logements de densité intermédiaire (« missing middle housing »), actuellement sous-représentés dans le parc immobilier.
Franklin reste aussi un aimant à relocalisation. Les données Redfin montrent qu’environ 1 % des acheteurs nationaux cherchent spécifiquement à venir s’installer à Franklin, avec des flux entrants en provenance de Los Angeles, Atlanta ou Chicago. À l’inverse, 73 % des acheteurs de Franklin projettent de rester dans la métropole locale, souvent en changeant de quartier, de type de bien ou de taille. Cela alimente une demande de revente et de location sur l’ensemble du spectre.
Un marché locatif solide et tendu
Du point de vue de l’investisseur bailleur, Franklin présente un marché locatif à la fois dynamique et coûteux. Le nombre de biens à louer reste limité par rapport à la demande, ce qui soutient les loyers.
Niveaux de loyers et évolution récente
Plusieurs sources de données se recoupent autour de loyers très supérieurs à la moyenne américaine. On peut résumer ainsi :
| Indicateur locatif (Franklin) | Valeur approximative |
|---|---|
| Loyer médian (tous types, Realtime) | ≈ 2 137 – 2 950 $/mois |
| Loyer médian (échantillon, 216 biens) | 3 295 $/mois |
| Loyer moyen appartement (tous studios – T3/T4) | 2 045 – 2 052 $/mois |
| Loyer moyen maison | ≈ 3 200 $/mois |
| Loyer moyen national (référence) | 1 624–2 000 $/mois |
| Surcoût Franklin vs moyenne nationale | +7 % à +48 % selon base |
Par type de logement, on observe des paliers nets :
| Type de logement | Loyer moyen approximatif |
|---|---|
| Studio | 1 530–1 715 $/mois |
| 1 chambre | 1 650–1 740 $/mois |
| 2 chambres | 2 140–2 190 $/mois |
| 3 chambres | 2 785–2 983 $/mois |
| 4 chambres | 4 100–5 800 $/mois |
Ces montants reflètent à la fois la cherté du foncier et le positionnement socio-économique de Franklin : un revenu médian plus élevé que la moyenne nationale, une forte présence de cadres, de remote workers et de ménages à double revenu, et un niveau de services publics (écoles, sécurité) élevé.
Sur une période de 12 mois, le loyer médian a augmenté d’environ 5,9 % selon certaines séries de données. Cependant, d’autres séries indiquent une légère baisse de 0,6 % sur des périodes d’observation plus courtes, reflétant des ajustements micro‑conjoncturels. Malgré ces variations à court terme, la tendance globale observée sur plusieurs années reste orientée à la hausse.
Marché locatif par quartier
Le détail par quartier montre une géographie très contrastée, intéressante pour l’investisseur qui cherche un compromis entre prix d’achat et loyer potentiel.
| Quartier | Prix médian maison | Prix/sq ft | Loyer médian/mois | Profil global |
|---|---|---|---|---|
| Central Franklin | 1 195 000 $ | 415 $ | 2 560 $ | Centre historique, très recherché |
| West Harpeth | 924 747 $ | 383 $ | 3 800 $ | Périphérie Ouest, haut de gamme |
| McEwen | 735 000 $ | 313 $ | 3 095 $ | Zone proche Cool Springs |
| Berrys Chapel | 679 867 $ | 334 $ | 2 600 $ | Quartier aisé mais plus abordable |
| Fieldstone Farms | 529 900 $ | 341 $ | 2 722 $ | Grand lotissement « abordable » |
| Avalon | ≈ 3 997 499 $ | 547 $ | Loyer élevé | Segment ultra‑luxe |
Pour un investisseur résidentiel, Fieldstone Farms illustre bien le segment « entrée de gamme » de Franklin : des prix d’achat encore sous les 600 000 $ pour des loyers moyens proches de 2 700 $, le tout dans un quartier établi avec piscines, tennis, sentiers et écoles bien notées.
À l’opposé, Avalon concentre des prix supérieurs à 3,9 millions de dollars, avec un loyer au m² parmi les plus chers. Il s’agit clairement d’un marché de niche pour investisseurs très fortunés visant la conservation de patrimoine et le segment très haut de gamme.
Rendements bruts et accessibilité
Avec des prix d’achat élevés et des loyers en forte hausse, les rendements bruts restent intéressants pour certains segments, mais sans être spectaculaires. Le ratio prix/loyer suggère un marché davantage orienté vers la valorisation du capital que vers le cash‑flow immédiat.
Si l’on prend un exemple simplifié :
– Achat d’une maison à 700 000 $.
– Loyer mensuel de 3 000 $ soit 36 000 $/an.
– Rendement brut ≈ 5,1 % avant charges, impôts fonciers, assurance, maintenance et gestion.
Sur ce type de profil, un investisseur qui finance avec un apport de 20–25 % et un prêt dans la fourchette 6–7 % peut viser un cash‑flow modéré, voire neutre, mais surtout compter sur l’appréciation long terme, les remboursements de capital et les avantages fiscaux (dépréciation, intérêts).
Les forces économiques qui tirent le marché
La solidité de la demande immobilière à Franklin se comprend à travers la structure économique de la ville et de son comté.
L’économie locale se caractérise par un chômage très bas, une forte diversification sectorielle et la présence de grandes entreprises. Les principaux secteurs incluent la santé, l’éducation, la technologie, le manufacturing et un tertiaire supérieur très développé.
La région compte des employeurs majeurs comme Nissan North America, Community Health Systems, Amazon, Oracle et AllianceBernstein. L’implantation du siège territorial Est d’In‑N‑Out Burger à Berry Farms, un campus de 100 000 pieds carrés créant près de 277 emplois, illustre l’ancrage durable de nouvelles entreprises dans les zones en forte expansion immobilière.
Les infrastructures sont en phase avec cette dynamique. Le plan d’investissement municipal « Invest Franklin », lancé en 2016, puis prolongé par « Invest Franklin 2.0 », a orienté une partie de la fiscalité foncière vers les routes, les parcs, la sécurité et les équipements publics. La ville travaille avec le département des transports du Tennessee (TDOT) pour élargir des axes majeurs comme Mack Hatcher Southeast et Northwest, tandis qu’un important plan d’investissement sur 10 ans finance des projets comme :
Principaux projets d’infrastructure et de services publics prévus pour améliorer la collectivité.
Projet d’amélioration majeur avec un investissement de plus de 34 M$.
Création d’un nouveau parc à l’est/sud-est, budget de plus de 31 M$.
Programme dédié au resurfaçage des grands axes routiers.
Construction d’une nouvelle caserne de pompiers pour renforcer la sécurité.
Mise en place d’un système radio partagé à l’échelle du comté.
Cette stratégie d’infrastructures – les routes, les parcs, les écoles, la future nouvelle mairie de 115 700 sq ft – crée un environnement perçu comme sûr, pratique et attrayant, ce qui soutient directement la valeur des biens résidentiels et commerciaux.
Des quartiers et communautés très différenciés
Pour investir efficacement à Franklin, il faut comprendre la mosaïque de quartiers aux profils très distincts, tant en termes de prix que de typologie de locataires ou d’acheteurs.
Centre historique de Franklin
Le Downtown historique concentre des maisons remontant au XIXᵉ et au début du XXᵉ siècle, soigneusement restaurées. Main Street est piétonne, très animée, avec restaurants, boutiques, cafés, théâtres, et une forte attractivité touristique (notamment autour des sites de la bataille de Franklin, du Carnton, du Carter House, etc.).
Les prix des biens résidentiels y varient du milieu des 400 000 $ à plus d’un million. Pour un investisseur, c’est un terrain idéal pour :
– des résidences principales haut de gamme,
– des locations long terme pour cadres ou retraités urbains,
– des locations de courte durée (type Airbnb/VRBO), portées par la fréquentation touristique et les festivals (Dickens of a Christmas, Pilgrimage Music & Cultural Festival, événements au Factory, etc.).
Westhaven
À l’ouest du centre, Westhaven est un vaste quartier planifié, pensé comme une petite ville avec son centre, ses commerces, son golf, ses piscines, ses écoles, ses parcs et ses sentiers. Les townhomes démarrent autour du début des 700 000 $, tandis que les maisons sur mesure dépassent régulièrement 1,5 million de dollars, certaines atteignant et dépassant 2 millions.
Le quartier de Westhaven attire une clientèle aisée (cadres, dirigeants, télétravailleurs, familles) recherchant les meilleures écoles du comté de Williamson. Pour un investisseur, cela se traduit par des loyers élevés et un faible taux de vacance, mais nécessite un apport initial important et une préparation à une forte concurrence pour les biens bien situés.
Berry Farms, Cool Springs et les hubs mixtes
Au sud et à l’est, Berry Farms est un développement mixte majeur, combinant bureaux de classe A (jusqu’à 1,2 million de sq ft approuvés), 395 000 sq ft de commerces et environ 650 logements. L’arrivée d’In‑N‑Out, la construction de nouveaux bureaux, d’hôtels et de restaurants, ainsi que des projets voisins comme « Ellison Cool Springs » (332 appartements + 15 commerces en rez‑de‑chaussée) ou « Canteen on Kuykendahl » en font un des secteurs les plus stratégiques pour l’investisseur à horizon 5–10 ans.
Cool Springs, plus au nord-est, est l’autre grand pôle commercial et de bureaux de Franklin. On y trouve corporate offices, centres commerciaux, appartements, lotissements et une offre de services extrêmement dense. La proximité de ces emplois en col blanc soutient la demande locative pour les appartements modernes, les townhomes et les maisons dans des quartiers comme McKay’s Mill, Lockwood Glen ou Waters Edge.
Les grands lotissements familiaux
Des quartiers comme Fieldstone Farms, Sullivan Farms, Franklin Green, Ladd Park ou Rizer Point forment un tissu de communautés familiales avec piscines, courts de tennis, sentiers, parcs et événements locaux.
Le quartier Fieldstone Farms à Franklin propose des maisons de 1 800 à 2 800 pieds carrés, avec des prix allant du milieu des 600 000 $ au bas des 800 000 $, ce qui en fait l’un des segments les plus abordables de la ville. Sa combinaison d’écoles de qualité, de services et d’un accès facile à l’autoroute I-65 en fait une destination privilégiée pour les ménages mobiles, garantissant ainsi une demande locative solide et constante.
Ladd Park (Highlands at Ladd Park) longe la Harpeth River, avec beaucoup d’espaces verts et des maisons assez récentes, souvent éco‑efficaces, qui plaisent aux jeunes familles. Waters Edge ou Rizer Point, plus récents, misent sur une architecture contemporaine et une proximité renforcée avec les nouveaux équipements.
Secteur rural et ultra‑luxe
Autour de Franklin, vers Leipers Fork notamment, l’ambiance change complètement : grandes propriétés, domaines équestres, maisons sur plusieurs acres, paysages pastoraux, micro‑scène artistique. Ces secteurs attirent des acheteurs à très haut revenu, souvent pour des résidences secondaires, des retraites campagnardes ou des propriétés de prestige.
Pour un investisseur, il s’agit moins de générer un rendement locatif régulier que de parier sur la rareté du foncier de caractère, sur l’attrait des célébrités et des très hauts revenus pour ces micro‑marchés.
Politiques de logement et tensions sur l’accessibilité
Les données de la ville illustrent un paradoxe : Franklin est à la fois un marché très désirable et un terrain où de plus en plus d’habitants s’inquiètent du coût du logement. Une enquête citoyenne de 2022 montre que 72 % des répondants considèrent le coût du logement comme une préoccupation majeure, 67 % souhaitent plus d’options abordables et 58 % estiment que la ville devrait en faire davantage. Une autre consultation en ligne indique que 53 % des habitants jugent que les nouveaux projets n’apportent pas assez de diversité dans les types d’habitat.
Le document de planification « Envision Franklin », adopté en 2017 puis mis à jour en 2023, intègre désormais une stratégie logement dédiée. Elle vise à :
– aligner l’offre de logements sur la réalité du marché,
– préserver le caractère des quartiers,
– diversifier les produits (maisons, townhomes, petits immeubles),
– coordonner logement et infrastructures,
– soutenir l’équité sociale,
– mieux gérer les zones sensibles sur le plan environnemental.
Seulement 2 % des nouveaux immeubles locatifs construits entre 2000 et 2019 comptaient 2 à 4 logements, illustrant le déficit de logements de taille moyenne.
Pour l’investisseur, cette rareté relative des petits immeubles peut constituer une opportunité : fournir ce type de produit, quand la réglementation le permet, répond clairement à une demande insatisfaite. En revanche, l’environnement réglementaire reste contraint : le zonage inclusionnaire obligatoire n’est pas autorisé dans le Tennessee et les « impact fees » sont plus élevés à Franklin que dans les communes voisines, ce qui renchérit les opérations de promotion.
Fiscalité locale : faible taxe foncière, mais prix élevés
L’un des points d’attractivité du Tennessee tient à son environnement fiscal global : absence d’impôt d’État sur le revenu du travail, taxes foncières relativement faibles, et dispositifs incitatifs variés pour les entreprises.
À Franklin, la taxe foncière municipale reste parmi les plus basses de l’État, même après les ajustements récents. Pour l’exercice budgétaire 2026, la ville a approuvé un taux d’environ 0,296 $ par tranche de 100 $ de valeur imposable, (après réévaluation), en combinant un taux de base et un supplément affecté aux infrastructures (« Invest Franklin 2.0 ») et aux opérations courantes.
Taux effectif médian de la taxe foncière sur les résidences principales au Tennessee, bien inférieur à la moyenne nationale de plus de 1 %.
Pour un investisseur qui compare plusieurs marchés, ce différentiel de fiscalité foncière est un élément clé : à rendement locatif brut égal, un marché à faible taxe foncière laissera davantage de cash‑flow net.
Projets structurants : visibilité à moyen et long terme
Franklin ne se contente pas de capitaliser sur sa croissance passée. De nombreux projets résidentiels, commerciaux et culturels sont déjà engagés pour les années à venir, ce qui donne de la visibilité à l’investisseur.
Parmi les plus significatifs :
Présentation de projets résidentiels et mixtes haut de gamme, illustrant la dynamique de croissance et l’offre de prestige dans la région.
Communauté de luxe de Toll Brothers proposant 34 maisons de 4 à 6 chambres (jusqu’à 4 350 sq ft), située près de l’I-65. Les prix sont attendus à partir de 1,5 million de dollars.
Vaste développement de 68 lots sur près de 600 acres, incluant plus de 270 acres d’espaces ouverts. Le projet intègre un village d’équipements (The Commons) avec salle de sport, spa, restaurant, piscines, terrains et sentiers.
Projet mixte de 165 M$ situé à un bloc de Five Points. Il totalise 180 000 sq ft avec 50 000 sq ft de commerces, autant de bureaux exécutifs et 25 résidences de luxe, dont les réservations dépassent 2 millions de dollars l’unité.
Renforcement du pôle d’affaires avec une tour de bureaux de 12 étages sur East McEwen, de nouveaux hôtels et restaurants, le projet Ellison Cool Springs et l’implantation du siège régional d’In-N-Out.
Ces projets se situent précisément aux carrefours de grands axes (I‑65, 840) et dans des zones déjà dynamiques comme Cool Springs, McEwen ou Goose Creek. Investir tôt dans un périmètre appelé à accueillir des bureaux, des commerces, des hôtels et des espaces de loisirs crée souvent un effet de « prime de localisation », particulièrement marqué à Franklin où la demande pour les quartiers « walkable » et riches en services est très forte.
Stratégies d’investissement pertinentes à Franklin
Compte tenu de la configuration du marché, plusieurs stratégies se détachent.
1. Location long terme dans les quartiers familiaux établis
Pour un investisseur visant un cash‑flow relativement prévisible et une valorisation à long terme, l’achat d’une maison ou d’un townhome dans des quartiers établis comme Fieldstone Farms, McKay’s Mill, Ladd Park, Sullivan Farms ou Franklin Green reste cohérent.
Ces secteurs rassemblent :
– de bonnes écoles (les écoles publiques de Williamson County sont régulièrement classées parmi les meilleures de l’État),
– des équipements de quartier (piscines, parcs, sentiers),
– une accessibilité correcte à I‑65 et aux centres d’emploi,
– une population stable de classes moyennes supérieures.
Les loyers y sont élevés mais plus accessibles que dans l’ultra-luxe ; les locataires sont souvent des familles ou des ménages installés, avec relativement peu de rotation, ce qui réduit le risque de vacance.
2. Location courte durée et meublée au centre-ville
Le centre historique et ses abords, y compris certains segments de Central Franklin et de Downtown, se prêtent bien aux locations meublées court ou moyen terme, alimentées par :
Franklin, Tennessee, attire un public varié grâce à son riche patrimoine historique et son offre culturelle dynamique.
Un flux régulier de visiteurs attirés par l’histoire de la ville, les sites de la guerre de Sécession, les festivals et l’ambiance typique d’une petite ville.
Des professionnels en mission, des artistes de passage (grâce à la proximité de Nashville) et des participants aux événements du Factory ou du Franklin Theatre.
Cette stratégie nécessite de maîtriser la réglementation locale sur les meublés de tourisme et de bien gérer les coûts (mobilier, ménage, vacance haute/basse saison). Elle peut offrir une rentabilité supérieure à la location classique, au prix d’une gestion plus intensive ou de frais de conciergerie.
3. Pré‑construction et promotion-vente
Dans un marché où le neuf se vend cher et où certains développements sont très prisés, la réservation de biens en pré‑construction a montré son potentiel. L’exemple de l’acheteur ayant sécurisé un bien à 895 000 $ revendu virtuellement 50 000 à 80 000 $ plus cher à la livraison illustre ce levier.
Cette approche convient toutefois davantage à des investisseurs bien capitalisés, capables :
– d’assumer un apport important,
– de gérer un délai de 6 à 8 mois de construction,
– de supporter un risque de variation de marché pendant ce laps de temps.
La stratégie peut également s’appliquer à la promotion immobilière, notamment pour les développeurs de petits projets (maisons en bande, petits immeubles multifamiliaux). L’approche consiste à cibler spécifiquement les secteurs où la ‘missing middle housing’ (l’habitat intermédiaire manquant) est à la fois autorisée par la réglementation locale et fortement recherchée par le marché.
4. Valorisation et revente (« flip ») ciblée
Face à un parc mélangeant maisons anciennes et constructions plus récentes, la stratégie « buy-renovate-sell » ou « flip » reste envisageable à Franklin, à condition d’être très sélectif.
Les facteurs clés de réussite sont :
– choisir des biens en dessous du marché (succession, héritage, maisons à rafraîchir),
– concentrer les travaux sur les postes à fort retour sur investissement (cuisine, salle de bain, sols, façade, aménagements paysagers),
– suivre de près les jours de mise en vente moyens (DOM) dans le micro‑quartier visé pour calibrer la durée du projet,
– viser un bénéfice net réaliste – par exemple autour de 35 000 $ par opération selon certaines recommandations – en intégrant les imprévus.
Dans un marché où les jours sur le marché se sont allongés, la discipline sur le prix de revente et la qualité de la présentation (mise en scène, photos de haute qualité) devient déterminante.
5. Investissement via la location gérée et sociétés de gestion
Étant donné le niveau des loyers et la valeur du parc, beaucoup d’investisseurs, notamment ceux qui habitent hors de l’État, s’appuient sur des sociétés de gestion spécialisées à Franklin et dans la région de Nashville. Celles‑ci proposent :
Découvrez notre gamme complète de services pour une gestion sereine et professionnelle de votre bien immobilier en location.
Préparation du bien, organisation des visites et sélection rigoureuse des locataires pour une location en toute confiance.
Établissement des baux, encaissement sécurisé des loyers et gestion des relances de paiement.
Coordination des travaux d’entretien, des réparations et réalisation d’inspections régulières du logement.
Établissement de reportings financiers détaillés et accompagnement pour le respect des obligations réglementaires.
La structure classique de frais tourne autour de 8–10 % des loyers encaissés, parfois avec des frais de mise en location (50 % d’un mois de loyer par exemple) et des frais de renouvellement. Pour un investisseur à distance, ces honoraires viennent rogner le cash‑flow, mais ils réduisent aussi la charge de travail et les risques liés à une mauvaise gestion.
6. Diversification indirecte via les REITs
Pour ceux qui souhaitent profiter du dynamisme global de l’immobilier américain, sans acheter directement à Franklin, les Real Estate Investment Trusts (REITs) offrent une exposition diversifiée à l’immobilier (résidentiel, logistique, santé, hôtellerie, etc.). Ces véhicules boursiers distribuent généralement une grande partie de leur résultat en dividendes (au moins 90 % de leurs revenus imposables), avec un historique de rendements globaux compétitifs sur le long terme.
Ils ne remplacent pas un investissement local ciblé à Franklin, mais peuvent compléter un portefeuille pour ceux qui souhaitent coupler un bien en propre avec une exposition plus large au secteur.
Les risques à ne pas sous-estimer
Malgré ce tableau globalement favorable, Franklin n’est pas un marché sans risque.
Plusieurs signaux méritent l’attention :
Le marché immobilier présente plusieurs risques notables : un risque de correction à court terme et de bulle générationnelle vers 2035, un décrochage persistant entre la croissance des prix et celle des revenus qui pourrait exclure une partie de la demande locale, une hausse des coûts de construction et des frais d’impact, des conditions de financement restant strictes malgré une légère détente attendue des taux, et une concentration des nouveaux projets sur le segment haut de gamme, plus exposé aux retournements de marché.
Pour l’investisseur, l’approche raisonnable consiste à ne pas spéculer uniquement sur la hausse des prix, mais à sécuriser des fondamentaux solides : bon emplacement, qualité du bien, rentabilité locative acceptable, horizon de détention long, structure de financement prudente.
Synthèse : pourquoi Franklin reste une cible sérieuse pour l’investisseur
Si l’on rassemble les principaux éléments, plusieurs raisons expliquent pourquoi Franklin continue d’apparaître parmi les « meilleurs endroits où investir dans le Tennessee » :
– un marché immobilier qui a montré une capacité d’appréciation soutenue sur 10–15 ans, avec encore des perspectives de hausse à long terme,
– une démographie en forte expansion, alimentée par un afflux de nouveaux résidents au profil solvable,
– une économie locale robuste, diversifiée, appuyée sur de grands employeurs et sur un tissu de PME et de services,
– un système scolaire de haut niveau, moteur clé de la demande résidentielle familiale,
– une fiscalité foncière modérée dans un État sans impôt d’État sur le revenu,
– une politique municipale proactive en matière d’infrastructures, de planification urbaine et de qualité de vie.
En contrepartie, l’investisseur doit accepter :
– un prix d’entrée élevé, même dans les quartiers « abordables »,
– des rendements bruts qui, bien que corrects, ne sont pas ceux de marchés secondaires beaucoup moins chers,
– une exposition potentielle à des ajustements de prix à court terme, après plusieurs années de hausse.
Investir à Franklin nécessite une approche patrimoniale et non spéculative. Privilégiez l’acquisition d’actifs de qualité dans des emplacements porteurs, en veillant aux fondamentaux locatifs. Adoptez un horizon d’investissement à long terme, gardez une flexibilité pour refinancer en cas de baisse des taux et envisagez une gestion professionnelle pour optimiser vos actifs sur ce marché sophistiqué.
Pour celui qui pense en décennies plutôt qu’en trimestres et qui choisit soigneusement son quartier, son type de bien et sa structure de financement, Franklin demeure un terrain de jeu particulièrement attractif pour l’investissement immobilier résidentiel ou mixte.
Un chef d’entreprise français d’environ 50 ans, déjà bien structuré en Europe sur le plan patrimonial, souhaitait diversifier une partie de son capital dans l’immobilier résidentiel à Franklin, Tennessee, États-Unis pour rechercher du rendement locatif et une exposition en dollars. Budget alloué : 400 000 à 600 000 dollars, sans recours au crédit.
Après analyse de plusieurs marchés (Floride, Texas, Tennessee), la stratégie retenue a consisté à cibler une maison individuelle à Franklin, ville résidentielle en forte croissance de la grande agglomération de Nashville, combinant rendement locatif brut cible de 10 % – en gardant en tête que « plus le rendement est grand, plus le risque est important » – et potentiel de valorisation à moyen terme, avec un ticket global (acquisition + frais + travaux légers) d’environ 500 000 dollars. La mission a inclus : sélection du quartier (proximité écoles et commerces), mise en relation avec un réseau local (agent immobilier, avocat, fiscaliste), choix de la structure la plus adaptée (propriété directe ou via LLC) et définition d’un plan de diversification dans le temps, afin de maîtriser les risques juridiques, fiscaux et locatifs et d’intégrer cet actif dans une stratégie patrimoniale globale.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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