Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Vietnam : une économie en pleine effervescence
Le Vietnam, réputé pour sa riche culture et ses paysages pittoresques, est également une économie en pleine effervescence, avec des villes qui se transforment à une vitesse stupéfiante.
L’immobilier vietnamien à l’horizon 2030
À l’horizon 2030, certaines d’entre elles pourraient voir leurs prix immobiliers s’envoler, reflétant une croissance économique et une urbanisation rapides. Ces villes offrent non seulement des opportunités d’investissement sans précédent, mais elles sont aussi le miroir de la modernisation du pays, attirant des talents et des capitaux étrangers.
Les facteurs clés de cette croissance
Dans cet article captivant, nous explorons les facteurs clés propulsant cette hausse potentielle, mettant en lumière les zones qui promettent un retour sur investissement significatif pour ceux qui oseront s’y aventurer dès aujourd’hui.
Bon à savoir :
Le Vietnam connaît une croissance économique annuelle moyenne de 6-7%, ce qui en fait l’une des économies les plus dynamiques d’Asie du Sud-Est.
Les tendances du marché immobilier au Vietnam : une analyse approfondie
Les facteurs économiques et sociaux jouent un rôle central dans la dynamique du marché immobilier au Vietnam. Parmi les moteurs principaux figurent :
- Croissance économique soutenue : Le Vietnam maintient une des croissances les plus rapides d’Asie, avec une économie jugée modérément dynamique en 2025 (note de 7,45/10) et des perspectives encore plus optimistes pour 2026 (8,13/10).
- Expansion de la classe moyenne : L’essor d’une classe moyenne urbaine stimule la demande résidentielle et l’investissement immobilier.
- Investisseurs sophistiqués : L’arrivée d’investisseurs nationaux et étrangers de plus en plus professionnels favorise la diversification du marché.
- Stabilité sociale : Un environnement politique stable et la confiance accrue des investisseurs encouragent les transactions.
Les investissements étrangers directs (IDE) ont atteint 25,4 milliards de dollars en 2024, en hausse de 9,4 % sur un an, soutenus par des politiques d’ouverture et d’incitations gouvernementales.
Statistiques récentes sur les prix de l’immobilier (2025)
| Région | Prix moyen au m² (USD) | Évolution annuelle (%) | Tendances |
|---|---|---|---|
| Hô Chi Minh Ville | 3 500 – 6 000 | +3 à +5 | Légère hausse, stabilisation sur le marché locatif |
| Hanoï | 2 800 – 4 500 | +2 à +4 | Croissance soutenue, nouveaux pôles en périphérie |
| Da Nang | 1 800 – 2 800 | +5 à +7 | Forte demande dans le segment de luxe |
| Hai Phong | 1 200 – 2 000 | +4 à +6 | Attractivité industrielle et logistique |
| Binh Duong/Long An | 1 000 – 1 800 | +5 à +8 | Croissance rapide, proximité des pôles industriels |
Exemple concret : Le quartier de Thu Duc (Hô Chi Minh Ville) connaît une hausse supérieure à la moyenne nationale grâce à l’achèvement d’infrastructures majeures et à l’arrivée de sièges sociaux de multinationales.
Politiques gouvernementales et investissements étrangers
- Réformes réglementaires : Amélioration du cadre juridique pour sécuriser les transactions et faciliter l’accès à la propriété pour les étrangers.
- Développement des infrastructures : L’État investit massivement dans les axes autoroutiers, le métro à Hanoï et Hô Chi Minh Ville, et des zones économiques spéciales, ce qui stimule la demande foncière dans les zones concernées.
- Incitations fiscales : Allègements pour les promoteurs dans certains segments (logement social, écoquartiers).
- Ouverture aux IDE : Les procédures d’investissement pour les étrangers sont simplifiées, notamment pour les grands projets résidentiels et logistiques.
Perspectives de croissance et villes à fort potentiel d’ici 2030
Les villes suivantes présentent le plus fort potentiel de croissance et de hausse des prix immobiliers :
- Hô Chi Minh Ville : Centre économique national, dynamique, avec des projets d’infrastructures (métro, autoroutes urbaines) qui devraient soutenir une hausse des prix de 30 à 40 % d’ici 2030 dans certains quartiers.
- Hanoï : Pôles périphériques comme Gia Lam, Dong Anh et Hoai Duc sont en pleine urbanisation, avec une explosion attendue des prix sur les 5 à 7 prochaines années.
- Da Nang : Ville côtière attirant les investisseurs dans le tourisme et les résidences de luxe, croissance annuelle supérieure à la moyenne nationale.
- Hai Phong et Binh Duong : Bénéficient de la relocalisation industrielle régionale et des investissements étrangers dans la logistique, entraînant une forte pression à la hausse sur le foncier.
Prévisions du marché immobilier à horizon 2030
- Progression annuelle moyenne des prix attendue entre 4 et 8 % selon la région.
- Multiplication des projets verts et intelligents, portés par les politiques publiques et la demande des classes moyennes.
- L’investissement étranger devrait dépasser les 30 milliards de dollars par an à partir de 2027 si le rythme actuel se maintient.
- Les quartiers périphériques des grandes villes (Thu Duc, Long Bien, Binh Duong) sont pressentis pour des augmentations de prix significatives, jusqu’à +50 % d’ici 2030.
Facteurs clés à surveiller pour la prochaine décennie :
- Évolution des taux d’intérêt et de la politique monétaire vietnamienne.
- Stabilité de la croissance démographique urbaine.
- Intensification de la concurrence entre investisseurs locaux et étrangers.
- Impact des nouvelles réglementations environnementales sur les projets.
À retenir :
Le marché immobilier vietnamien, stimulé par la croissance économique, l’urbanisation rapide et l’ouverture aux capitaux étrangers, offre des perspectives de croissance remarquables dans ses principaux centres urbains et industriels. Les politiques gouvernementales et le dynamisme des infrastructures joueront un rôle décisif dans la valorisation des actifs immobiliers à l’horizon 2030.
Bon à savoir :
Au Vietnam, le marché immobilier est influencé par une forte croissance économique, une urbanisation rapide et des changements démographiques, tels qu’une classe moyenne montante. Les prix ont déjà montré une tendance haussière à Hô-Chi-Minh-Ville et Hanoï, où les zones urbaines en expansion attirent des investissements massifs, notamment étrangers. En 2022, Hanoï a enregistré une hausse des prix de l’immobilier de 15%, et les prévisions indiquent que des villes comme Dà Nang et Hai Phong pourraient connaître des augmentations similaires d’ici 2030, grâce à des efforts de modernisation urbaine et de développement d’infrastructures. Le gouvernement vietnamien encourage les investissements directs étrangers, intensifiant ainsi la demande. Des projets de grande envergure, tels que la construction de lignes de métro à Hô-Chi-Minh-Ville, devraient encore accentuer la pression sur les prix. Les experts préconisent de surveiller ces tendances et de considérer les opportunités d’achat en périphérie des grandes villes, où le potentiel de croissance reste encore sous-estimé.
Les villes vietnamiennes où investir d’ici 2030
Le Vietnam affiche une croissance économique soutenue, avec un taux de croissance du PIB prévu entre 6,5 % et 7,5 % jusqu’en 2026. Cette dynamique s’appuie sur la digitalisation, la transition verte, et des politiques gouvernementales favorables à l’investissement, notamment dans l’infrastructure urbaine, le transport et l’énergie. Les villes de taille moyenne, ainsi que les grandes métropoles, offrent des opportunités exceptionnelles dans la technologie, le tourisme, l’agriculture durable et l’immobilier.
Politiques gouvernementales favorables à l’investissement :
- Accélération de la digitalisation de l’économie et incitations fiscales pour les entreprises technologiques.
- Plan national de développement des infrastructures de transport (routes, ports, aéroports) et de l’énergie verte.
- Simplification des procédures d’investissement étranger et renforcement des zones économiques spéciales.
Secteurs attractifs :
Technologie : Croissance portée par l’afflux d’investissements étrangers, notamment dans la fabrication high-tech et le développement de hubs numériques régionaux.
Tourisme : Reprise rapide post-COVID, diversification de l’offre (écotourisme, tourisme d’affaires) et montée en gamme des infrastructures hôtelières.
Agriculture durable : Promotion de l’agritech, production biologique et exportations de produits à haute valeur ajoutée.
Tendances et prévisions économiques jusqu’en 2030 :
Le secteur des services représente désormais 43,4 % du PIB et connaît la croissance la plus rapide, suivi de l’industrie et de la construction (36,9 %), puis de l’agriculture (11,2 %).
Les investissements directs étrangers (IDE) restent stables autour de 25 milliards USD par an, avec une hausse prévue dans les secteurs technologiques et les infrastructures urbaines.
La croissance du e-commerce dépasse 20 % par an, avec une estimation de 35 milliards USD de chiffre d’affaires en 2025.
Tableau comparatif des villes vietnamiennes à fort potentiel d’investissement immobilier d’ici 2030 :
| Ville | Croissance PIB locale (%) | Secteurs porteurs | Tendances immobilières | Prévisions 2030 |
|---|---|---|---|---|
| Hô Chi Minh-Ville | 8-9 | Technologie, FinTech, Services | Forte demande bureaux et résidentiel haut de gamme, hausse des prix de 8-10 %/an | Transformation en hub régional de l’innovation, saturation des quartiers centraux |
| Hanoï | 7-8 | Éducation, Santé, Services TIC | Expansion vers l’ouest, nouveaux pôles urbains, +7 %/an | Croissance soutenue des prix, développement des infrastructures |
| Da Nang | 7-8 | Tourisme, IT, Logistique | Forte hausse du tourisme, demande résidentielle et hôtelière, +10 %/an | Hub touristique et technologique du Centre, explosion du marché hôtelier |
| Hai Phong | 8-9 | Industrie, Logistique | Zones industrielles, immobilier logistique, +8 %/an | Montée en puissance grâce à l’export, nouveaux quartiers résidentiels |
| Can Tho | 6-7 | Agriculture durable, Agroalimentaire | Développement du résidentiel, stabilité des prix, potentiel de +6 %/an | Capitale économique du delta du Mékong, croissance verte |
Liste des moteurs de croissance pour ces villes :
- Hô Chi Minh-Ville : Silicon Valley vietnamienne, modernisation des transports, afflux de start-ups technologiques.
- Hanoï : Développement de pôles universitaires et hospitaliers, extension du métro, investissements dans les smart cities.
- Da Nang : Pôle touristique de premier plan, investissements dans la cybersécurité et l’outsourcing, port maritime en expansion.
- Hai Phong : Plateforme industrielle et portuaire, arrivée de grands groupes étrangers, dynamisme des exportations.
- Can Tho : Centre agroalimentaire, développement de filières bio, projets pilotes en agriculture intelligente.
Bon à savoir :
À l’horizon 2030, Hanoï et Ho Chi Minh-Ville figurent parmi les villes vietnamiennes où l’investissement pourrait s’avérer particulièrement lucratif, grâce à des politiques gouvernementales encourageantes visant à stimuler l’économie. L’infrastructure évolutive, soutenue par des projets de transport moderne, favorise un développement urbain rapide dans ces régions. La technologie, le tourisme et l’agriculture durable sont des secteurs attrayants, marqués par une hausse des investissements étrangers. Hanoï, en tant que capitale, voit une expansion notable dans les entreprises technologiques, tandis que Danang, avec son attrait touristique croissant, connaît une forte demande immobilière. Par ailleurs, la croissance économique de Can Tho, soutenue par l’expansion de l’agriculture durable, souligne les possibilités d’investissement. Des prévisions économiques indiquent une augmentation significative des prix de l’immobilier dans ces villes, parfois jusqu’à 30% par an, rendant le marché particulièrement compétitif. Comparativement, les prix immobiliers actuels y sont inférieurs à de nombreuses autres métropoles asiatiques, offrant ainsi un potentiel inexploité considérable pour les investisseurs avertis.
À retenir :
Le marché immobilier des grandes villes vietnamiennes affiche une croissance supérieure à la moyenne nationale, avec des hausses annuelles de 7 à 10 % sur certains segments. Les villes secondaires, telles que Da Nang ou Hai Phong, pourraient connaître une « explosion » des prix immobiliers d’ici 2030, portée par l’industrialisation, le tourisme et la modernisation des infrastructures.
La stabilité macroéconomique, l’ouverture aux IDE, et l’accent mis sur la digitalisation et la durabilité renforcent l’attractivité du Vietnam comme destination d’investissement urbain à long terme.
L’impact des tendances économiques sur les prix de l’immobilier
Les récentes tendances économiques au Vietnam, telles que la croissance soutenue du PIB, la hausse des investissements étrangers directs (IDE) et le développement massif des infrastructures, exercent une influence majeure sur l’augmentation des prix de l’immobilier dans le pays.
Facteurs économiques majeurs influençant les prix immobiliers :
- Croissance du PIB : Le Vietnam maintient l’une des croissances économiques les plus rapides d’Asie, ce qui stimule la confiance des investisseurs et la demande immobilière, en particulier dans les grandes villes et les pôles industriels.
- Investissements étrangers en hausse : Les IDE ont atteint 25,4 milliards de dollars en 2024 (+9,4 % en un an), renforçant la demande de bureaux, de logements et de locaux industriels.
- Développement des infrastructures : Les projets majeurs (autoroutes, lignes de métro, zones industrielles) favorisent l’expansion urbaine et rendent de nouvelles zones attractives, ce qui entraîne une hausse des prix dans les quartiers concernés.
| Facteur | Effet sur l’immobilier | Exemples concrets |
|---|---|---|
| Croissance du PIB | Hausse de la demande, hausse des prix | Hanoï, Hô Chi Minh-Ville |
| IDE | Dynamise le secteur, attire de nouveaux acteurs | Zones industrielles du Sud |
| Infrastructures | Valorisation des terrains, hausse des transactions | Long Thanh, Thu Duc |
Urbanisation rapide et croissance démographique :
- Le Vietnam connaît une urbanisation accélérée, avec une population urbaine et une classe moyenne en plein essor.
- Cette dynamique provoque une forte demande de logements, en particulier dans les grandes villes et leurs périphéries.
- La croissance démographique accentue la pression sur le stock immobilier disponible, contribuant à la hausse des prix.
Politiques gouvernementales :
Stimulation du marché : Le gouvernement met en place des mesures pour accroître la transparence, accélérer les approbations de projets et faciliter l’accès au crédit.
Régulation : Des restrictions subsistent concernant la propriété étrangère (limites sur la proportion de logements détenus par des étrangers dans un projet), mais le cadre s’assouplit progressivement pour attirer les capitaux.
Incitations fiscales : Certaines zones bénéficient de politiques avantageuses pour attirer promoteurs et investisseurs (réductions d’impôts, exonérations temporaires).
Effet sur les prix dans les grandes villes avant 2030 :
Hô Chi Minh-Ville : L’expansion des infrastructures (ex : métro, autoroutes) et l’attractivité économique favorisent une hausse soutenue des prix dans les districts centraux et les nouveaux pôles urbains comme Thu Duc.
Hanoï : La modernisation des transports et la concentration d’IDE stimulent la demande de logements et de bureaux, ce qui entraîne une augmentation des prix, notamment dans les quartiers d’affaires et les nouvelles zones urbaines.
Villes secondaires (Da Nang, Hai Phong) : Le développement d’infrastructures logistiques et industrielles attire des investissements, générant une pression à la hausse sur les prix immobiliers.
Exemples de facteurs économiques spécifiques par ville :
| Ville | Facteurs économiques clés | Incidence sur les prix |
|---|---|---|
| Hô Chi Minh-Ville | Métro, IDE, pôles technologiques | Hausse marquée |
| Hanoï | Zones industrielles, IDE, développement tertiaire | Hausse soutenue |
| Da Nang, Hai Phong | Ports, logistique, tourisme | Progression rapide |
Liste des principaux moteurs de la hausse des prix immobiliers :
- Croissance économique robuste
- Classe moyenne en expansion
- IDE et investisseurs professionnels
- Modernisation des infrastructures
- Urbanisation et pression démographique
- Politiques gouvernementales favorables
En résumé : La conjugaison de ces facteurs explique la tendance à la hausse des prix immobiliers au Vietnam, particulièrement dans les grandes métropoles et les pôles émergents, avec des hausses notables attendues d’ici 2030 dans des villes comme Hô Chi Minh-Ville, Hanoï, Da Nang et Hai Phong.
Bon à savoir :
L’économie vietnamienne connaît une croissance remarquable, alimentée par une augmentation du PIB et des investissements étrangers, notamment dans les villes comme Hanoï et Ho Chi Minh-Ville. Ce dynamisme économique booste le développement des infrastructures, rendant ces zones encore plus attractives pour les investisseurs immobiliers. En parallèle, l’urbanisation rapide et la hausse démographique augmentent la demande de logements, exerçant une pression à la hausse sur les prix. Les politiques gouvernementales jouent également un rôle crucial, avec des mesures comme des incitations fiscales favorisant la construction et des restrictions sur la propriété étrangère pour réguler le marché. Ces facteurs combinés indiquent que les prix de l’immobilier dans certains centres urbains sont susceptibles de connaître une augmentation significative d’ici 2030, faisant des villes telles que Dà Nang ou Nha Trang des cibles privilégiées pour les futurs investissements.
Les zones de croissance au Vietnam : quelles opportunités pour les investisseurs ?
Les principales zones de croissance économique et démographique au Vietnam sont concentrées autour des grandes métropoles, des provinces industrielles du Sud et du Nord, ainsi que des pôles côtiers en plein essor. Ces régions offrent un large éventail d’opportunités pour les investisseurs étrangers et locaux.
| Région/Ville | Points forts économiques | Projets majeurs & infrastructures | Secteurs porteurs |
| Hô Chi Minh-Ville | Métropole économique, forte croissance | Métro, aéroports étendus | Technologie, immobilier |
| Hanoi | Capitale politique & technologique | Extension autoroutière/ferroviaire | High-tech, services financiers |
| Binh Duong | Zone industrielle clé | Nouvelles zones industrielles | Manufacturier, logistique |
| Dong Nai | Forte industrialisation | Parcs industriels nouveaux | Pharmaceutique, technologie |
| Bac Ninh | Hub manufacturier du Nord | Élargissement des parcs industriels | Electronique (Samsung etc.) |
| Hai Phong | Port international stratégique | Deep sea port Lach Huyen | Logistique maritime |
| Danang | Pôle touristique et futur FTZ (Free Trade Zone) | Développement de la zone franche commerciale liée à l’aéroport/seaport Lien Chieu | Tourisme haut de gamme/logistique |
Données clés :
- Plus de 400 zones industrielles planifiées dont 300 déjà opérationnelles avec un taux d’occupation supérieur à 80 %.
- Le PIB national a dépassé une croissance de 7 % en 2024 ; objectif officiel : +8% pour 2025.
- Le marché vietnamien du e-commerce devrait atteindre 35 milliards USD en 2025.
Secteurs attractifs pour les investissements
- Technologie : Croissance rapide à Hanoi/Hô Chi Minh-Ville ; développement soutenu par la digitalisation nationale.
- Industrie manufacturière : Délocalisations massives venues d’Asie orientale ; hubs comme Bac Ninh/Dong Nai/Binh Duong bénéficient d’investissements japonais (SMC Manufacturing Vietnam), coréens (Hyosung), taïwanais (Advanced Multitech).
- Immobilier/logement neuf : Prix moyens des condominiums ont bondi (+36% à Hanoi sur un an).
- Tourisme haut-de-gamme/loisirs côtiers : Danang s’impose comme destination phare grâce aux projets FTZ et sa connectivité internationale croissante.
Infrastructures stratégiques
- Construction ou extension massive de routes nationales express/réseaux ferroviaires.
- Nouveau métro urbain à Ho Chi Minh Ville/Hanoi
- Ports maritimes modernes (Lach Huyen – Hai Phong ; Lien Chieu – Danang)
Incitations gouvernementales
Liste non exhaustive :
- Exonérations fiscales partielles durant plusieurs années dans les nouvelles zones franches/défavorisées
- Accès prioritaire au foncier industriel via baux longue durée
- Simplification administrative accélérée pour l’obtention des licences FDI dans les secteurs stratégiques
Témoignages/investisseurs ayant réussi
« La stabilité macro-économique combinée aux incitations locales nous permet d’accélérer nos investissements productifs. Notre usine dans le parc industriel Dong Nai est déjà rentable dès la seconde année » — Directeur Asie-Pacifique chez SMC Manufacturing Vietnam
« Grâce aux mesures fiscales préférentielles offertes dans la nouvelle FTZ de Danang et sa proximité portuaire/aéroportuaire unique au Vietnam central, notre centre logistique régional est devenu opérationnel plus vite que prévu » — PDG Mapletree Logistics Asia
Recommandations pratiques pour nouveaux investisseurs
- Privilégier les provinces avec infrastructures lourdes déjà lancées ou garanties par l’État
- Évaluer attentivement le coût foncier qui varie fortement selon région
- Nouer rapidement partenariats locaux pour naviguer réglementations nationales/provinciales parfois complexes
- Prévoir une veille réglementaire active sur évolutions environnementales
Défis potentiels pouvant influencer l’investissement
- Régulation parfois changeante notamment sur fiscalité environnementale ou droits du travail
- Concurrence accrue entre acteurs asiatiques délocalisés vers le Vietnam
- Risque ponctuel lié aux tensions logistiques régionales/globales
- Pressions environnementales grandissantes : nécessité croissante d’intégrer normes ESG dès la conception projet
⬛⬛ Les opportunités restent très importantes mais nécessitent une analyse fine sectorielle/régionale ainsi qu’une gestion active des risques réglementaires/environnementaux.
Bon à savoir :
Le Vietnam connaît un essor économique notable, avec des villes comme Hô Chi Minh-Ville, Hanoï et Da Nang qui se distinguent par leur dynamisme démographique et économique. Les secteurs technologiques, touristiques, manufacturiers et immobiliers représentent des opportunités intéressantes pour les investisseurs, soutenus par des prévisions de croissance prometteuses. Le gouvernement encourage les investissements par le biais d’incitations fiscales et de la simplification des procédures administratives. Des infrastructures clés, telles que les réseaux de transport urbain et l’amélioration des aéroports, sont en cours de développement, soutenant cette croissance. Des success stories, comme celles d’entreprises technologiques ayant capitalisé sur le marché local, illustrent le potentiel de ces zones. Cependant, les investisseurs doivent considérer les défis, notamment régulatoires et environnementaux, ainsi que la concurrence croissante. Une compréhension approfondie du cadre juridique vietnamien et des tendances locales est essentielle pour maximiser les retours sur investissement.
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