Procédure de Succession Immobilière au Vietnam

Publié le 29 juillet 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Naviguer dans la succession immobilière au Vietnam

Naviguer dans le dédale d’une succession immobilière au Vietnam peut s’avérer complexe en raison des particularités juridiques et culturelles du pays. Entre les normes légales strictes et les coutumes familiales ancrées, il est crucial de comprendre les étapes clés pour assurer une transmission efficace et légitime d’un bien immobilier.

Les étapes clés du processus de succession

Cet article explore en détail les différents aspects du processus, de l’établissement de testaments à l’obtention des certificats d’héritage, tout en mettant en lumière les défis courants rencontrés par les familles.

Respecter les régulations et pratiques locales

Découvrez comment vous préparer à cette démarche souvent exigeante, en respectant les régulations nationales et les pratiques locales, afin de garantir la pérennité de votre patrimoine familial au Vietnam.

Comprendre la transmission transfrontalière au Vietnam

Transmission transfrontalière au Vietnam : Cadre juridique et pratiques

Lois vietnamiennes sur la transmission de biens immobiliers entre résidents et non-résidents

Le Code civil vietnamien (2015) régit l’héritage, incluant la transmission des biens immobiliers, selon un ordre légal de priorité et des conditions précises.

• Les héritiers disposent d’un délai de 30 ans pour réclamer leur part sur un bien immobilier à compter de l’ouverture de la succession.
• Passé ce délai, le bien peut revenir à l’héritier en possession, à l’État ou à une autre personne selon les cas.

Mécanismes légaux et traités internationaux

• Le Vietnam n’est partie à aucun traité multilatéral majeur sur les successions internationales, contrairement à certains pays européens.
• Il existe toutefois des conventions bilatérales (notamment avec la France) visant à faciliter la reconnaissance et l’exécution des décisions en matière successorale.
• En cas de succession impliquant plusieurs juridictions, les lois du pays où se situe l’immeuble prévalent généralement pour les biens immobiliers.
• Pour les ressortissants de l’UE, le règlement (UE) n° 650/2012 ne s’applique pas au Vietnam, mais il régit les successions impliquant des biens en Europe.

Influence des conventions internationales sur la succession au Vietnam

En l’absence de traité, la loi vietnamienne s’applique à la transmission de biens immobiliers situés au Vietnam, même si l’héritier réside à l’étranger.

Les héritiers étrangers doivent parfois obtenir une reconnaissance officielle de leur qualité d’héritier par les autorités vietnamiennes pour exercer leurs droits.

Restrictions foncières et obstacles pour les étrangers

• Les étrangers ne peuvent pas posséder la pleine propriété foncière au Vietnam ; ils peuvent seulement obtenir des droits d’usage limités sur certains biens immobiliers (par exemple, l’achat d’un appartement pour une durée limitée).
• Les héritiers étrangers sont soumis aux mêmes restrictions : ils peuvent hériter d’un droit d’usage mais pas de la pleine propriété du terrain.
• Si l’héritier n’a pas le droit de posséder le bien selon la loi vietnamienne, il peut être contraint de vendre le bien et d’en percevoir le produit.

Dispositions spéciales pour les successions avec des héritiers vivant à l’étranger

• Un héritier vivant à l’étranger doit généralement fournir des documents légalisés et traduits (certificat d’héritier, acte de décès, etc.) pour faire valoir ses droits.
• Les procédures peuvent être longues, impliquant la coopération entre notaires, consulats et autorités vietnamiennes.
• Si aucun héritier ne se manifeste, ou si les héritiers ne sont pas en mesure de remplir les conditions légales, le bien peut revenir à l’État.

Exemples pratiques et implications fiscales

Situation	Application légale au Vietnam	Conséquences fiscales
Héritier étranger d’un appartement	Peut hériter du droit d’usage pour la durée légale	Pas de droits de succession, mais taxes administratives et frais de transfert
Héritier étranger d’un terrain	Ne peut pas hériter de la pleine propriété	Obligation de vendre le bien
Succession France-Vietnam	Nécessite un testament conforme aux deux pays	Imposition en France selon la réserve héréditaire, pas au Vietnam

Contrairement à la France, le Vietnam n’applique pas de droits de succession, mais impose des frais administratifs et certaines taxes lors du transfert de propriété.

L’existence d’un testament conforme aux législations des deux pays facilite grandement la transmission et limite les risques de blocage ou de double imposition.

Liste des obstacles fréquents rencontrés :

• Restrictions sur la propriété foncière pour les étrangers.
• Complexité des procédures administratives et nécessité de documents officiels traduits/légalisés.
• Délai long pour la reconnaissance des droits successoraux.
• Possible obligation de vente du bien si l’héritier ne remplit pas les conditions de propriété.

La législation vietnamienne accorde une liberté testamentaire importante, mais impose des restrictions strictes pour la propriété immobilière par les étrangers. La préparation d’un testament conforme aux lois vietnamiennes et une planification successorale internationale sont essentielles pour sécuriser la transmission des biens immobiliers au Vietnam.

Droits de succession pour les étrangers au Vietnam

Dispositions légales spécifiques applicables aux étrangers en matière de succession immobilière au Vietnam

Les étrangers peuvent hériter de biens immobiliers au Vietnam, mais leur droit de propriété est soumis à plusieurs restrictions et conditions précises :

• Droit d’hériter : Les étrangers ont le droit d’hériter des biens immobiliers par testament ou ab intestat. Cependant, l’exercice du droit de propriété sur les biens hérités dépend du statut légal du bénéficiaire et du type de bien concerné.
• Restriction sur la propriété directe : Un étranger autorisé à entrer au Vietnam peut posséder certains types de logements selon la Loi sur le logement 2014. Mais il n’a pas un accès illimité à tous types de propriétés (par exemple, terrains agricoles ou fonciers non résidentiels).
• Sort des biens en cas d’interdiction : Si l’étranger n’a pas le droit d’acquérir directement un bien immobilier, il ne pourra généralement prétendre qu’à la valeur financière correspondant à ce bien (via une vente réalisée par les cohéritiers ou l’État).

Exemple concret : Un ressortissant français hérite d’un appartement situé dans une résidence autorisée pour les étrangers. Il pourra en obtenir la pleine propriété s’il respecte les conditions prévues par la loi vietnamienne. S’il hérite d’une maison individuelle dans une zone interdite aux étrangers, il ne pourra recevoir que sa part sous forme monétaire après liquidation.

Obligations fiscales liées à la succession pour les étrangers

• Au Vietnam : Il n’existe pas actuellement de taxation directe sur les successions pour les héritiers vietnamiens ou étrangers.
• En France (pour héritiers/résidents français) :
  • Si le défunt était résident fiscal français au moment du décès, toute succession incluant des biens situés au Vietnam est soumise aux droits français (taux entre 5 % et 45 % selon lien familial).
  • Si l’héritier réside en France depuis plus de six ans durant dix années précédant le décès (« règle des six ans »), il doit déclarer et payer des droits même si le défunt vivait hors France.

Situation	Imposition vietnamienne	Imposition française
Héritier étranger non-résident	Pas d’impôt direct	Non sauf si résident fiscal en France
Héritier étranger résident fiscal France	Pas d’impôt direct	Oui (biens mondiaux imposables)
Bien immobilier inaliénable par étranger	N/A	Valeur reçue imposable

Démarches administratives pour les successions impliquant un étranger

Liste simplifiée des démarches :

• Rassembler documents prouvant identité et lien avec le défunt.
• Traduire/certifier ces documents si nécessaire.
• S’adresser à un notaire vietnamien pour demander l’acte notarié constatant la succession.
  • Possibilité : L’un des cohéritiers présents au Vietnam effectue ces démarches avec procuration donnée par l’étranger via ambassade/consulat vietnamien local.
  • L’acte notarié permet ensuite soit une mutation immobilière soit une liquidation financière selon situation légale.

Conseil pratique : Toujours vérifier auprès du consulat/localité compétente quels sont vos droits précis selon votre nationalité et type exact du bien concerné avant toute démarche successorale.

Prise en compte du droit étranger dans la législation vietnamienne

Le Code civil vietnamien applique deux principes majeurs :

1. La loi nationale du testateur détermine ses capacités testamentaires et règles générales successorales concernant ses biens mobiliers ;
2. La loi locale s’applique obligatoirement aux immeubles situés sur territoire vietnamien : c’est donc toujours celle-ci qui décide qui peut acquérir/transmettre un immeuble sis au Vietnam.

Ainsi, même si un testament rédigé à l’étranger donne plein pouvoir sur un bien situé au Vietnam, sa validité effective dépendra toujours avant tout des lois locales.

Influence possible des accords internationaux

Aucun traité bilatéral majeur entre la France (ou autres pays européens) et le Vietnam ne modifie substantiellement ce régime général ; chaque État conserve son autonomie fiscale/juridique concernant successions internationales impliquant ses ressortissants ou résidents fiscaux respectifs.

Conseils pratiques essentiels

• Vérifiez systématiquement votre statut juridique vis-à-vis du type précis de bien immobilier transmis/hérité ;
• Préparez tous documents justificatifs traduits/certifiés conformes ;
• Prévoyez éventuellement procuration notariale internationale si vous ne pouvez vous déplacer ;
• Consultez systématiquement avocat/notaire spécialisé dès lors que patrimoine >5000€ ou présence simultanée de plusieurs systèmes juridiques/fiscaux ;

Encadrer juridiquement toute transmission transfrontalière dès sa préparation afin d’éviter blocages administratifs ultérieurs.

Rôle du notaire dans une succession internationale au Vietnam

Le notaire agit en tant qu’intermédiaire légal dans une succession internationale au Vietnam, jouant un rôle essentiel pour garantir la conformité avec la législation vietnamienne et, le cas échéant, les normes internationales. Il veille à ce que toutes les procédures respectent à la fois le droit local et les éventuelles conventions ou accords internationaux applicables.

Processus de vérification des héritiers et validation des documents :

• Détermination de la loi applicable selon l’origine des biens, le lieu du décès ou la résidence du défunt.
• Vérification de l’identité et de la qualité des héritiers potentiels via l’examen d’actes d’état civil (acte de naissance, livret de famille).
• Validation du testament existant : contrôle de sa conformité avec le droit vietnamien ainsi qu’avec celui éventuellement applicable (par exemple, loi française en cas d’héritiers résidant en France).
• En absence de testament ou pour certains montants (succession supérieure à 5 000 euros), établissement obligatoire par le notaire d’un acte dit « acte de notoriété » qui atteste officiellement la qualité d’héritier.

Documents préparés ou exigés par le notaire :

Type de document	Rôle / Utilité
Certificat / acte officiel	Preuve officielle du décès
Testament	Organisation volontaire et préalable des transmissions
Acte(s) d’état civil	Justificatifs prouvant identité/filiation
Acte(s) notarié(s)	Confirmation légale des volontés du défunt
Attestation immobilière	Identification précise des biens immobiliers transmis
Certificat fiscal	Établissement/justification auprès des autorités fiscales locales

Liste indicative complémentaire :

• Livret(s) bancaire
• Contrat(s) d’assurance-vie
• Titres fonciers ou extraits cadastraux

Médiation en cas de différends entre héritiers :

Le notaire intervient comme médiateur neutre, cherchant à faciliter un accord amiable entre héritiers lorsque survient un litige sur l’interprétation du testament, le partage effectif ou encore sur l’évaluation/prix attribué aux biens. Il peut organiser plusieurs rendez-vous collectifs afin que chaque partie expose ses arguments avant toute action judiciaire éventuelle.

Coordination avec autorités locales/internationales :

Le notaire doit souvent :

• Travailler conjointement avec ses homologues étrangers (notaires français si testateur/résident franco-vietnamien)
• Solliciter/examiner les documents émis par les administrations étrangères
• S’assurer que tous actes sont reconnus/transposables dans chaque pays concerné

Cette coordination peut inclure également échanges directs avec consulats/ambassades lorsqu’une légalisation supplémentaire est requise pour certains documents issus hors Vietnam.

Honoraires et barèmes indicatifs du notaire :

Les honoraires varient selon :

• La complexité juridique/fiscale,
• Le nombre d’actes dressés,
• La valeur totale estimée du patrimoine transmis.

Barème indicatif courant :

Montant total brut succession	Honoraires indicatifs (%)
Jusqu’à 50 000 €	~1 %
De 50 001 € à 150 000 €	~0.7 %
Au-delà	Dégressivité possible

Des frais fixes s’ajoutent parfois :

• Frais administratifs
• Droits fiscaux afférents

> Veuillez noter que ces honoraires peuvent faire l’objet soit d’un tarif réglementé soit négocié selon complexité/durée/situation internationale particulière.
> Certains actes spécifiques peuvent générer un coût forfaitaire indépendant (exemple : traduction assermentée).

Encadré important
Le recours au notaire spécialisé est vivement conseillé dans tout contexte international afin sécuriser juridiquement chaque étape successorale tout en optimisant les démarches fiscales transfrontalières.