Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Alors que le Vietnam continue de s’affirmer comme une destination touristique incontournable en Asie du Sud-Est, les opportunités de location saisonnière y connaissent une croissance spectaculaire. Que ce soit dans les villes vibrantes comme Hanoï et Ho Chi Minh, ou dans les paysages à couper le souffle de la baie d’Ha Long et des rizières en terrasses de Sapa, le pays offre une pléthore de choix pour les investisseurs avertis et les voyageurs curieux.
La richesse culturelle, la diversité géographique et une économie en plein essor contribuent à faire du Vietnam non seulement un lieu fascinant à découvrir, mais aussi un marché attractif pour la location de courte durée. En combinant des traditions séculaires avec une modernité galopante, cette région attire chaque année un nombre croissant de touristes internationaux en quête d’expériences authentiques et inoubliables, transformant ainsi la location saisonnière en un secteur rentable et dynamique.
Une source de revenus attrayante au Vietnam
Avantages économiques de la location saisonnière au Vietnam
La location saisonnière représente une source de revenus significative pour les propriétaires locaux, notamment dans les zones touristiques majeures du Vietnam telles que Hanoï, Ho Chi Minh-Ville et les côtes comme Da Nang. L’essor du tourisme international, associé à l’attrait croissant des plateformes numériques, a permis d’accroître la rentabilité des biens immobiliers proposés en courte durée.
Liste des avantages principaux :
- Génération de revenus récurrents avec un taux d’occupation stable dans les grandes villes.
- Flexibilité : possibilité d’ajuster les prix selon la saisonnalité et la demande.
- Valorisation rapide du bien en cas de gestion efficace.
- Contribution à l’économie locale par le biais de services annexes (ménage, maintenance, accueil).
Taux d’occupation moyenne par région touristique
| Région | Taux d’occupation moyen | Nombre annuel moyen de nuits louées | Revenu annuel moyen |
| Ho Chi Minh-Ville | 51 % | 186 | VND197M (~7 000 $) |
| (sources sectorielles) |
À Ho Chi Minh-Ville, le taux d’occupation se maintient autour de 51 %, soit environ 186 nuits réservées par an, avec un revenu locatif moyen proche de 7 000 USD/an pour une propriété typique. La période la plus profitable est généralement décembre.
Dans les autres destinations côtières très prisées comme Da Nang ou Nha Trang, ces chiffres sont comparables voire supérieurs durant la haute saison touristique grâce à l’afflux massif des voyageurs internationaux et domestiques.
Tendances du marché locatif & préférences des touristes internationaux
- Augmentation constante du nombre total de logements disponibles sur Airbnb et plateformes équivalentes (+4 % sur un an).
- Préférence marquée pour :
- Appartements modernes situés au centre-ville ou proches des plages.
- Hébergements offrant services additionnels (wifi haut débit, piscine).
- Expériences locales authentiques valorisées par une communication multilingue.
Le marché vietnamien devrait atteindre près de 391 millions USD en chiffre d’affaires pour le secteur « vacation rentals » en 2025.
Plateformes populaires utilisées
- Airbnb
- Booking.com
- Agoda Homes
Ces plateformes facilitent la visibilité internationale tout en fournissant aux propriétaires outils statistiques avancés et gestion simplifiée des réservations/paiements.
Analyse financière : bénéfices vs frais
Principales sources de dépenses :
- Entretien courant (ménage professionnel entre chaque séjour)
- Frais liés aux plateformes (commission entre 10% et 18%)
- Maintenance technique régulière (plomberie/électricité)
Comparaison synthétique :
| Poste | Revenus moyens | Dépenses moyennes |
| Loyer court terme | ~7 000 $ / an | |
| Commission plateforme | ~15 % | |
| Entretien/ménage | variable (~500–1500 $ / an) |
Malgré ces coûts fixes variables selon le standing visé, la rentabilité nette reste supérieure à celle du bail longue durée, sous réserve que le taux d’occupation dépasse environ 40–45 %.
Impact réglementaire local
À ce jour, les réglementations locales restent relativement souples dans plusieurs régions urbaines comme Ho Chi Minh-Ville ; il n’existe pas encore véritablement de quotas ni restrictions sévères limitant l’offre. Toutefois, il est recommandé aux propriétaires étrangers ou locaux de se tenir informés car certaines provinces étudient actuellement une régulation accrue afin notamment :
- D’encadrer fiscalement ces revenus locatifs.
- De protéger l’accès au logement permanent pour les résidents vietnamiens.
⚠️ Les évolutions législatives sont possibles ; il convient donc toujours de consulter régulièrement les actualités juridiques locales avant toute nouvelle mise sur le marché
Bon à savoir :
La location saisonnière au Vietnam représente une source de revenus intéressante pour les propriétaires locaux, avec des taux d’occupation souvent élevés dans les régions prisées, telles que Hanoï et Ho Chi Minh-Ville, ou encore les stations balnéaires de Da Nang. Les touristes internationaux, attirés par la diversité culturelle et les paysages pittoresques, recherchent des hébergements variés par le biais de plateformes populaires comme Airbnb et Booking.com, ce qui soutient une croissance constante du marché locatif saisonnier. Bien que les bénéfices puissent être significatifs en comparaison des frais d’entretien et de gestion, les propriétaires doivent naviguer entre les réglementations locales qui peuvent influencer les tarifs et les capacités d’accueil. Une gestion avisée de ces propriétés, prenant en compte les pics saisonniers et les préférences des voyageurs, peut optimiser le rendement tout en maintenant la compétitivité sur ce marché en expansion.
Les atouts incontournables de la location saisonnière au Vietnam
La location saisonnière au Vietnam présente des avantages remarquables, autant pour les propriétaires que pour les voyageurs, grâce à la richesse du territoire et à l’évolution du marché touristique.
Diversité des paysages et destinations touristiques
Le Vietnam offre une grande variété de paysages : plages (Nha Trang, Da Nang), montagnes (Sapa), villes historiques (Hanoï, Hoi An) et campagnes authentiques.
- Cette diversité attire un flux continu de voyageurs tout au long de l’année, renforçant la demande sur le marché locatif saisonnier.
- Les séjours chez l’habitant ou en location permettent aux visiteurs d’explorer plus en profondeur chaque région et ses traditions.
| Types de destinations | Attractivité |
|---|---|
| Littoral | Tourisme balnéaire toute l’année |
| Montagnes | Trekking et écotourisme |
| Villes culturelles | Patrimoine historique |
| Campagne/Delta | Expériences rurales authentiques |
Bénéfices financiers pour les propriétaires
Revenus locatifs potentiellement supérieurs à ceux d’une location longue durée : en ciblant les périodes touristiques fortes, il est possible d’augmenter le rendement global annuel.
Optimisation du calendrier de disponibilité : liberté pour le propriétaire d’utiliser son bien hors saison ou lors des périodes creuses ; possibilité de moduler les tarifs selon la demande locale.
Comparaison simplifiée des revenus potentiels :
| Type de location | Revenu moyen mensuel estimé* | Flexibilité calendrier |
|---|---|---|
| Location traditionnelle | Faible à moyen | Faible |
| Location saisonnière | Moyen à élevé | Forte |
(*selon ville/taille/prestations)
Aspects logistiques favorables
La gestion quotidienne devient plus simple grâce aux plateformes numériques qui offrent :
- Gestion centralisée des réservations
- Outils automatisés pour fixer les prix dynamiquement
- Communication facilitée avec une clientèle internationale variée
Flexibilité accrue dans le choix des dates disponibles ou dans la sélection du profil locataire
Liste des plateformes majeures utilisées :
- Airbnb
- Booking.com
- Plateformes locales vietnamiennes
Demande croissante d’expériences immersives
Les touristes internationaux cherchent aujourd’hui davantage qu’un simple hébergement : ils souhaitent vivre une expérience immersive auprès d’hôtes locaux.
Les séjours chez l’habitant favorisent l’échange culturel, la découverte gastronomique régionale et participent à une immersion réelle dans le mode de vie vietnamien.
L’expérience “chez l’habitant” permet souvent aux voyageurs “d’échanger avec les locaux, participer à des activités traditionnelles comme la cuisine ou l’artisanat.”
Impact positif sur l’économie locale
La dynamique créée par la location saisonnière profite directement aux communautés locales :
- Création directe d’emplois : entretien ménager, services annexes (transfert aéroportuaire, excursions…)
- Développement indirect : restauration familiale locale, guides touristiques indépendants
Les repas faits maison proposés lors des séjours apportent également un complément financier direct aux familles hôtes
Liste non exhaustive de services dynamisés :
- Ménage & blanchisserie
- Livraison/restauration
- Activités culturelles & artisanales
- Transport local & excursions
La location saisonnière au Vietnam se distingue donc par sa capacité unique à conjuguer rentabilité financière élevée pour les propriétaires avec authenticité recherchée par une clientèle internationale toujours plus nombreuse. Elle s’inscrit comme un moteur économique local tout en valorisant durablement le patrimoine naturel et culturel vietnamien.
Bon à savoir :
La location saisonnière au Vietnam offre de nombreux atouts, notamment grâce à sa diversité de paysages allant des rizières verdoyantes aux plages de sable blanc, attirant des touristes toute l’année. Les propriétaires bénéficient financièrement d’un revenu locatif souvent supérieur à celui d’une location traditionnelle, avec la possibilité d’optimiser la disponibilité de leurs biens selon les saisons touristiques. Les plateformes en ligne facilitent la gestion, offrant une grande flexibilité et répondant à la demande croissante pour des séjours immersifs. De plus, la location saisonnière soutient l’économie locale en générant des emplois dans la restauration, le ménage et d’autres services touristiques associés.
Maîtriser la gestion des propriétés
Comprendre les réglementations locales en matière de location saisonnière au Vietnam est essentiel pour éviter des sanctions et garantir une exploitation légale du bien. Depuis août 2024, la loi interdit explicitement la location de courte durée dans les appartements résidentiels à Ho Chi Minh-Ville et d’autres grandes villes. Seuls les appartements situés dans des projets à usage mixte, comme les condotels agréés, peuvent être loués à des fins touristiques. Toute activité de location saisonnière nécessite l’obtention des licences appropriées et l’enregistrement des locataires auprès des autorités locales. Les propriétaires doivent donc vérifier que leur bien est éligible et se conformer strictement aux exigences d’enregistrement et de déclaration auprès des instances compétentes.
Principales exigences réglementaires :
- Location saisonnière interdite dans les appartements résidentiels standards.
- Nécessité d’un agrément spécifique pour les logements à vocation touristique (condotels).
- Obligation de déclarer les locataires temporaires auprès des autorités.
- Risques de sanctions et de perte de revenus en cas de non-respect.
Pour faciliter la gestion des réservations, des paiements et de la communication avec les clients, plusieurs outils numériques et technologies sont disponibles :
- Systèmes de gestion de propriété (PMS) : automatisation des réservations, synchronisation des calendriers, gestion centralisée des paiements.
- Outils de paiement en ligne : intégration de solutions telles que Stripe, PayPal ou services bancaires locaux pour sécuriser et automatiser les transactions.
- Plateformes de messagerie intégrée : gestion centralisée des échanges avec les clients (réponses automatiques, notifications, traductions instantanées).
- Applications mobiles de gestion : suivi en temps réel des réservations, gestion des tâches de ménage et de maintenance.
Exemples d’outils et de technologies courants :
| Fonction | Outil/Technologie |
|---|---|
| Gestion des réservations | Airbnb, Booking.com, Agoda |
| Paiements sécurisés | Stripe, PayPal, VNPAY |
| Communication client | WhatsApp, WeChat, messageries intégrées |
| Gestion des tâches (ménage, maintenance) | Properly, TurnoverBnB |
La saisonnalité a un impact majeur sur la gestion et la rentabilité des locations saisonnières au Vietnam, où la demande varie fortement selon les périodes touristiques (fêtes nationales, vacances scolaires, saisons climatiques). Pour optimiser les prix :
- Analyser la demande locale : adapter les tarifs en fonction des pics touristiques et des événements locaux.
- Utiliser des outils de tarification dynamique : logiciels comme PriceLabs ou Beyond Pricing ajustent automatiquement les prix selon l’offre et la demande.
- Proposer des promotions en basse saison : pour maintenir un taux d’occupation élevé et attirer des clients hors période de pointe.
Conseils pour la gestion de la saisonnalité et la tarification :
- Surveiller les calendriers d’événements locaux.
- Mettre à jour régulièrement les tarifs.
- Offrir des réductions pour les séjours longs ou de dernière minute en basse saison.
L’entretien régulier et la gestion des services de nettoyage sont indispensables pour garantir des standards de qualité élevés et fidéliser la clientèle :
- Planifier des inspections régulières du logement.
- Mettre en place des check-lists pour le ménage et la maintenance.
- Travailler avec des prestataires locaux fiables ou utiliser des plateformes spécialisées pour coordonner le nettoyage.
- Recueillir les avis clients pour identifier les points à améliorer.
Conseils pratiques pour l’entretien et le nettoyage :
- Établir un calendrier de nettoyage entre chaque location.
- Utiliser des produits adaptés et de qualité professionnelle.
- Former le personnel aux standards d’hospitalité.
Au Vietnam, plusieurs plateformes populaires permettent d’atteindre un large public de locataires potentiels :
| Plateforme | Points forts |
|---|---|
| Airbnb | Large visibilité internationale, outils de gestion intégrés |
| Booking.com | Forte présence locale et internationale, gestion flexible des tarifs |
| Agoda Homes | Spécialisation sur l’Asie, paiements locaux |
| Luxstay | Plateforme vietnamienne, adaptée au marché local |
Bon à savoir :
Pour bien gérer des propriétés de location saisonnière au Vietnam, il est crucial de maîtriser les réglementations locales, notamment en obtenant les licences nécessaires et en s’enregistrant correctement. Les outils numériques comme Airbnb ou Booking.com facilitent la gestion des réservations, des paiements et de la communication avec les clients, tout en optimisant la visibilité auprès des locataires potentiels. La saisonnalité influence la demande, donc ajuster les prix en conséquence est essentiel pour maximiser les profits. Un entretien régulier et des services de nettoyage de qualité assurent un hébergement attractif. Profiter de plateformes locales comme Luxstay peut également accroître votre attractivité sur le marché vietnamien.
À RETENIR
- Respecter scrupuleusement la législation locale et obtenir toutes les autorisations nécessaires.
- Automatiser la gestion grâce aux outils numériques pour gagner du temps et limiter les erreurs.
- Adapter sa stratégie tarifaire à la saisonnalité pour maximiser les revenus.
- Prioriser l’entretien et la propreté pour maintenir des standards élevés et obtenir de bons avis clients.
- Diversifier sa présence sur plusieurs plateformes pour toucher un maximum de locataires.
Comprendre les régulations locales
Régulations locales au Vietnam en matière de location saisonnière
Lois sur la propriété étrangère
- Les étrangers peuvent acquérir certains types de biens immobiliers au Vietnam, principalement des appartements dans des projets approuvés par l’État.
- L’achat de terrains reste interdit aux non-nationaux ; seuls les droits d’usage du sol pour une durée déterminée (souvent 50 ans renouvelables) sont possibles via certains contrats.
Licences nécessaires pour louer des propriétés
- La location saisonnière nécessite une déclaration auprès des autorités locales (Comité populaire du quartier ou district).
- Une licence d’exploitation commerciale peut être exigée, en particulier si le logement est proposé régulièrement à la clientèle touristique.
- Pour les résidences situées dans des immeubles collectifs, il faut vérifier le règlement de copropriété : certaines interdisent explicitement la location courte durée.
Taxes applicables aux propriétaires et locataires
| Type de taxe | Propriétaire résident vietnamien | Propriétaire étranger | Locataire |
|---|---|---|---|
| Impôt sur le revenu locatif | Oui (taux progressif selon revenus) | Oui (avec obligations fiscales spécifiques) | Non |
| Taxe sur la valeur ajoutée | Peut s’appliquer selon statut fiscal | Peut s’appliquer | Non |
| Taxe foncière | Oui | Oui | Non |
Pour toute activité régulière, l’enregistrement fiscal est obligatoire. Le non-respect expose à redressement et amendes.
Restrictions imposées par certaines municipalités
Hô Chi Minh-Ville :
- Depuis mars 2025, interdiction stricte de louer un appartement résidentiel en courte durée, notamment via Airbnb ou plateformes similaires.
- Cette mesure vise à réserver ce marché aux opérateurs agréés et éviter les locations sauvages non déclarées.
- Le terme « courte durée » n’a pas encore reçu de définition précise officielle mais concerne toutes formes classiques de location touristique.
Hanoï :
Réglementations plus souples que Ho Chi Minh-Ville mais tendance au renforcement du contrôle administratif localisé dans certains arrondissements centraux très touristiques.
Zones rurales ou touristiques :
Moins strictes généralement ; plusieurs provinces promeuvent activement l’offre touristique privée sous réserve d’un enregistrement simple auprès du Comité populaire local.
Différences entre grandes villes et régions rurales/touristiques
| Critères | Hanoï & Hô Chi Minh-Ville | Régions rurales/touristiques |
|---|---|---|
| Règles urbanisme | Plus restrictives | Moins contraignantes |
| Contrôle administratif | Fréquent | Parfois allégé |
| Location via plateformes externes | Interdite/fortement encadrée | Parfois tolérée |
Conseils pratiques pour propriétaires potentiels
Vérifier systématiquement les règlements locaux et ceux éventuels des copropriétés avant tout investissement locatif saisonnier.
- S’enregistrer auprès du Comité populaire compétent avec tous documents justificatifs demandés (titre de propriété, contrat bail-type…).
- Ouvrir un numéro fiscal vietnamien spécifique ;
- Tenir une comptabilité claire ;
- Déclarer systématiquement tous revenus issus de la location ;
- Se renseigner fréquemment sur les évolutions réglementaires municipales qui peuvent changer rapidement.
Respecter scrupuleusement ces démarches limite fortement le risque d’amende administrative ou fiscale.
Bon à savoir :
En matière de location saisonnière au Vietnam, il est crucial de comprendre les régulations locales qui varient entre les grandes villes et les zones rurales. Les étrangers peuvent posséder des biens immobiliers au Vietnam, mais leur propriété est limitée à un bail foncier de 50 ans, renouvelable. Les propriétaires doivent obtenir une licence spécifique pour louer leurs propriétés à des fins touristiques, et cette exigence peut différer entre Hanoï, Hô Chi Minh-Ville et d’autres régions. Les propriétaires sont soumis à une taxe de 10% sur les revenus locatifs comprenant à la fois des impôts sur le revenu et la TVA, tandis que certaines localités imposent des taxes locales supplémentaires. Les lois strictes à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville peuvent être moins rigoureuses dans les régions touristiques, mais il est toujours prudent pour les propriétaires potentiels de consulter un avocat local pour éviter toute infraction. Par ailleurs, certaines municipalités imposent des restrictions spécifiques sur les types de biens qui peuvent être loués à des fins touristiques, rendant essentiel la vérification des règles locales avant de s’engager dans la location saisonnière.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
