Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Vietnam, avec sa croissance économique rapide et son cadre réglementaire favorable, émerge comme une destination de choix pour les investisseurs en quête de rendements dans l’immobilier commercial. Au cœur de cette dynamique, Ho Chi Minh-Ville et Hanoï se démarquent par leur développement urbain effervescent, offrant des opportunités sans précédent dans des secteurs tels que les bureaux, les centres commerciaux et l’hôtellerie.
Alors que le pays poursuit sa transition économique et attire de plus en plus d’entreprises internationales, l’amélioration des infrastructures de transport et l’accroissement du pouvoir d’achat local renforcent l’attrait du marché immobilier. S’adapter aux caractéristiques uniques du marché vietnamien tout en anticipant les tendances émergentes peut permettre aux investisseurs de capitaliser sur un potentiel de croissance exceptionnel dans cette région en plein essor.
Explorer le potentiel de l’immobilier commercial au Vietnam
Le marché de l’immobilier commercial au Vietnam connaît une dynamique soutenue, alimentée par la croissance économique, l’urbanisation rapide et des politiques gouvernementales incitatives. Les principaux secteurs à forte croissance sont les commerces de détail, les bureaux, les entrepôts logistiques (dark stores) et les infrastructures hôtelières.
| Secteur | Tendances & Perspectives |
| Commerces de détail | Forte reprise post-Covid, ventes en hausse (+9 % en 2024). Expansion des chaînes nationales/internationales dans les centres urbains. Transformation de boutiques traditionnelles en dark stores pour répondre au e-commerce. |
| Bureaux | Demande accrue pour des espaces modernes dans le CBD d’Hanoï et Hô Chi Minh-Ville ; nombreux projets neufs portés par des investisseurs locaux/étrangers. |
| Entrepôts logistiques | Hausse ciblée des loyers pour locaux adaptés à la livraison urbaine ; reconversion d’espaces commerciaux traditionnels en plateformes logistiques (dark stores), notamment dans les grandes villes. |
| Infrastructures hôtelières | Multiplication des projets haut de gamme sur littoral (Phu Quoc, Ha Long) ; diversification vers nouveaux segments hors tourisme traditionnel grâce à l’afflux croissant d’investisseurs étrangers et nationaux. |
Impact des réformes économiques et politiques publiques :
- Le gouvernement vietnamien a mis en œuvre plusieurs mesures favorisant la transparence du marché immobilier, simplifiant certaines procédures administratives liées à l’investissement étranger.
- Les initiatives publiques axées sur le développement urbain connecté (transports interrégionaux, infrastructures routières) dynamisent fortement la valeur foncière autour des hubs économiques.
- Les politiques fiscales avantageuses continuent d’attirer capitaux étrangers dans tous les segments commerciaux.
Hubs économiques majeurs :
- Hô Chi Minh-Ville : moteur du marché avec un fort essor dans le secteur tertiaire ; transformation accélérée du tissu commercial sous l’effet du e-commerce/logistique urbaine.
- Hanoï : consolidation autour du CBD avec une demande persistante pour bureaux modernes haut standing et commerces centralisés.
- Autres pôles dynamiques émergents : Da Nang sur la côte centrale, Phu Quoc (hôtellerie/villas-boutiques).
Facteurs clés expliquant cette attractivité :
- Urbanisation rapide
- Croissance démographique jeune
- Développement massif du commerce électronique
- Stabilité politique relative
Défis majeurs rencontrés :
- Complexité réglementaire persistante malgré certains allègements récents
- Risques liés aux fluctuations macroéconomiques mondiales (inflation/importations)
- Manque localisé d’infrastructures adaptées aux nouvelles formes commerciales/logistiques
- Tensions foncières accrues dues à la concurrence entre usages résidentiels/commerciaux
Exemples récents de succès :
- Vin Group a multiplié ses investissements multi-segments avec succès dans tout le pays.
- À Hô Chi Minh-Ville, reconversion efficace d’anciens magasins physiques en dark stores ayant augmenté substantiellement leur rentabilité locative.
- Sur le littoral nord et sud, développement florissant de villas-boutiques hôtelières signées par Sun Group ou FLC Group.
Prévisions :
| Croissance attendue | Court terme | Long terme |
| Valeur totale | ~19 Mds USD fin 2024 | >39 Mds USD horizon 2030 |
| TCAC estimé | +15 % / an | Maintien élevé si stabilité macro |
À retenir: L’immobilier commercial vietnamien offre un potentiel exceptionnel mais requiert une vigilance réglementaire continue ainsi qu’une adaptation stratégique face aux mutations rapides engendrées par le numérique et l’évolution urbaine contemporaine.
Bon à savoir :
L’immobilier commercial au Vietnam affiche un potentiel prometteur grâce à une croissance significative dans les secteurs des commerces de détail, des bureaux, des entrepôts logistiques et des infrastructures hôtelières. Les politiques gouvernementales visant à stimuler l’investissement et les réformes économiques ont renforcé l’attractivité de ce marché, avec des villes comme Hô Chi Minh-Ville et Hanoï en tant que centres économiques majeurs. Toutefois, les investisseurs doivent naviguer dans un environnement réglementaire complexe et évaluer les risques inhérents au marché. Des exemples récents incluent les investissements fructueux d’entreprises locales et étrangères, tels que l’expansion d’Ikea dans les infrastructures logistiques. La demande croissante pour les espaces commerciaux modernes, alimentée par une économie en développement rapide, offre des perspectives de croissance robustes à court et long terme malgré les défis réglementaires.
Diversité des biens commerciaux disponibles
L’immobilier commercial au Vietnam se caractérise par une diversité de biens, adaptés à la croissance rapide de l’économie et à l’évolution des besoins des entreprises nationales et internationales. Les principaux types d’actifs sont :
| Type d’immobilier | Description |
|---|---|
| Bureaux | Immeubles de bureaux (Grade A, B, C), situés dans les quartiers centraux et périphériques |
| Centres commerciaux | Grands malls modernes, galeries commerciales intégrées à des projets mixtes |
| Entrepôts/logistique | Parcs industriels, entrepôts dédiés à la logistique urbaine ou régionale |
| Hôtels/hospitalité | Hôtels urbains haut-de-gamme ou économiques, resorts en zones touristiques |
La répartition géographique est dominée par les grandes métropoles :
- Hanoï : Forte demande pour les bureaux modernes ; développement soutenu du secteur hôtelier et retail
- Ho Chi Minh-Ville : Principal pôle économique avec un marché mature pour toutes catégories (bureaux Grade A-C, centres commerciaux internationaux)
- Da Nang : Croissance rapide du secteur hôtelier/touristique ; nouveaux entrepôts logistiques liés au port
Évolution des tendances du marché :
- Montée en gamme progressive dans le segment des bureaux (projets Grade A) avec une offre accrue hors quartiers centraux.
- Développement accéléré d’entrepôts logistiques sous l’effet du e-commerce.
- Multiplication de projets mixtes intégrant commerces/bureaux/hôtellerie.
- Tendance aux loyers compétitifs pour attirer locataires internationaux.
Les politiques gouvernementales favorisent le développement via :
- L’ouverture aux investissements directs étrangers (IDE), qui dynamise notamment la logistique industrielle et l’hôtellerie.
- Des incitations fiscales dans certaines zones économiques clés.
L’urbanisation croissante intensifie la demande autour des axes majeurs ; la mondialisation attire enseignes internationales qui requièrent standards élevés en matière d’infrastructures immobilières.
Opportunités pour investisseurs :
Liste synthétique :
- Rentabilité :
- Bureaux de Grade A situés centre-ville offrent rendement stable mais prix élevé
- Entrepôts/logistique présentent fort potentiel grâce au boom e-commerce
- Hôtels bien placés sur marchés touristiques affichent forte saisonnalité mais marges élevées
- Risques :
- Volatilité liée à saturation ponctuelle sur certains segments haut-de-gamme
- Dépendance vis-à-vis conjoncture économique mondiale/tourisme international
- Potentiel long terme :
- Croissance attendue soutenue (>10% annuel) grâce à urbanisation continue et afflux IDE
- Diversification croissante vers villes secondaires/développement régional
| Segment | Rentabilité | Risque | Potentiel croissance longue durée |
|---|---|---|---|
| Bureaux | Élevée (centre-ville) | Modéré sur prime locations | Bonne si urbanisation se poursuit |
| Retail | Variable | Fort face concurrence mall/online | Stable dans grandes villes |
| Logistique | En hausse | Modéré | Très fort via e-commerce/industrie |
| Hospitalité | Saisonnier | Sensible aux chocs externes | Élevé sur axes touristiques |
L’ensemble reflète un marché dynamique où diversification géographique et sectorielle permet d’équilibrer risques/opportunités selon profils investisseurs.
Bon à savoir :
Le marché de l’immobilier commercial au Vietnam offre une diversité impressionnante, incluant des bureaux modernes, des centres commerciaux dynamiques, des entrepôts logistiques efficaces et des hôtels accueillants. L’évolution rapide des grandes villes telles que Hanoï, Ho Chi Minh-Ville et Da Nang, bien boostée par l’urbanisation et la mondialisation, transforme le paysage immobilier en une mosaïque d’opportunités. L’arrivée d’investissements étrangers et les politiques de soutien du gouvernement favorisent cette diversification, rendant ces niches attractives pour les investisseurs. Les bureaux dans des hubs économiques comme Hanoï sont souvent convoités pour leur rentabilité, tandis que les entrepôts, de plus en plus cruciaux dans une économie axée sur le commerce électronique, présentent un potentiel de croissance certain. Les risques existent, mais un investissement bien orienté peut prospérer grâce à la croissance économique vietnamienne, offrant des perspectives de retour sur investissement à long terme.
Analyser la rentabilité et les risques inhérents
Analyse de la rentabilité des investissements dans l’immobilier commercial au Vietnam
Taux de retour sur investissement (ROI) et taux de location
Les taux de rendement dans l’immobilier commercial vietnamien varient généralement entre 6 % et 9 % selon le type de bien (bureaux, commerces, retail).
Les taux d’occupation des locaux commerciaux dans les grandes villes comme Hô Chi Minh-Ville et Hanoi restent élevés, souvent supérieurs à 90 % pour les biens de qualité, soutenus par la croissance démographique, l’essor du e-commerce et l’arrivée de grandes marques internationales.
Les loyers ont tendance à croître, notamment pour les actifs premium, sous l’effet de la demande soutenue et d’une offre limitée dans certains segments.
Croissance économique et perspectives du secteur
Le Vietnam affiche une croissance économique robuste : en 2024, les ventes au détail ont progressé de 9 % en glissement annuel, pour atteindre environ 250 milliards USD. Les prévisions pour 2025 tablent sur un marché de détail à 350 milliards USD, soit près de 59 % du budget total de l’État.
Facteurs structurants : population jeune, classe moyenne en expansion, développement du tourisme, politiques gouvernementales favorables et investissements étrangers croissants.
Le secteur immobilier à Hô Chi Minh-Ville a enregistré une croissance de 6,7 % au 3e trimestre 2024, avec une hausse attendue des prix des appartements de 15 à 20 % sur l’année 2025.
Risques potentiels
Instabilité politique : Le Vietnam bénéficie d’une stabilité politique relative, mais l’absence de transparence, la lenteur administrative et les changements réglementaires peuvent freiner les investissements étrangers.
Fluctuations des taux de change : La volatilité du dông vietnamien face au dollar américain ou à l’euro peut impacter la rentabilité réelle pour les investisseurs internationaux, surtout en période d’instabilité mondiale.
Régulations locales : Les restrictions sur la propriété foncière, la lenteur des délivrances de licences et la pénurie de nouveaux projets limitent parfois l’offre et génèrent des incertitudes pour les investisseurs.
Comparaison avec d’autres marchés émergents
| Critère | Vietnam | Thaïlande | Indonésie | Philippines |
| Taux de rendement (ROI) | 6-9 % | 5-7 % | 7-9 % | 6-8 % |
| Croissance PIB 2024-2025 | ~6 % | ~3 % | ~5 % | ~5,5 % |
| Taux d’occupation bureaux | >90 % | ~85 % | ~80 % | ~85 % |
| Risques majeurs | Régulations, change | Pol., change | Pol., change | Pol., régul. |
Études de cas et exemples concrets
Hô Chi Minh-Ville 2024-2025 : Le marché des bureaux premium affiche des taux d’occupation élevés (>92 %), malgré une pénurie de nouveaux projets, ce qui entraîne une augmentation continue des loyers et des prix de vente. Cependant, certains quartiers périphériques souffrent de sur-offre et de rendement plus faible.
Retail et e-commerce : L’arrivée de grandes chaînes internationales et le développement rapide du commerce électronique stimulent la demande pour des espaces commerciaux modernes, notamment dans les centres-villes et zones touristiques.
Comparaison régionale : Par rapport à Bangkok ou Jakarta, Hô Chi Minh-Ville et Hanoi offrent une croissance plus rapide mais une volatilité réglementaire et foncière plus élevée, ce qui peut limiter l’appétit des investisseurs institutionnels étrangers.
Opportunités et menaces
Opportunités :
- Forte croissance de la consommation intérieure.
- Urbanisation rapide et développement du tourisme.
- Stabilité macroéconomique et intégration accrue dans les chaînes de valeur mondiales.
Menaces :
- Manque de transparence et complexité administrative.
- Volatilité du dông et risques macroéconomiques externes.
- Risque de surchauffe sur certains segments (bureaux de luxe, retail premium) et pénurie sur d’autres (logements commerciaux, actifs de qualité).
Tableau récapitulatif des facteurs clés
| Opportunités | Menaces |
| Croissance de la classe moyenne | Instabilité réglementaire |
| Essor du e-commerce | Fluctuations de change |
| Demande étrangère accrue | Pénurie de nouveaux projets |
| Soutien gouvernemental | Risque de sur-offre localisée |
⟦L’immobilier commercial au Vietnam offre un potentiel de rendement élevé porté par la croissance économique, mais demeure exposé à des risques structurels et réglementaires supérieurs à ceux d’autres marchés émergents asiatiques.⟧
Bon à savoir :
Analyser la rentabilité des investissements dans l’immobilier commercial au Vietnam révèle que le pays offre des taux de retour attractifs, soutenus par une croissance économique robuste et un marché immobilier en plein essor, avec des taux de location en augmentation constante. Cependant, il est crucial de tenir compte des risques potentiels tels que l’instabilité politique, les fluctuations des taux de change qui peuvent impacter les profits, et des régulations locales pouvant introduire des obstacles imprévus. En comparant ces conditions à d’autres marchés émergents, le Vietnam se distingue par une stabilité économique plus solide, bien qu’il soit comparable à des pays comme l’Indonésie en termes de risque réglementaire. Par exemple, l’entrée de grands groupes internationaux sur le marché, tels que CapitaLand et Keppel Land, illustre les opportunités de rendement intéressantes, mais aussi l’importance de naviguer les complexités du marché local pour maximiser les gains et minimiser les menaces.
Tendances actuelles et futures du marché immobilier vietnamien
Principaux facteurs économiques et politiques impactant le marché immobilier vietnamien
- Croissance économique soutenue : Le Vietnam affiche l’une des croissances économiques les plus rapides d’Asie, avec un PIB prévu à 630,5 milliards de dollars d’ici 2026.
- Investissements étrangers (IDE) en hausse : Le pays attire massivement les investissements directs étrangers grâce à sa stabilité macroéconomique et une classe moyenne en expansion.
- Réformes réglementaires récentes :
- Nouvelle législation sur la terre et le logement visant à renforcer la transparence du marché.
- Diminution des coûts d’emprunt pour stimuler l’accès au crédit immobilier.
- Mise en œuvre du programme national de planification urbaine (résolution n°148/NQ-CP), accélérant l’urbanisation et modernisant la gestion foncière.
Tendances actuelles dans le marché immobilier commercial
Liste des évolutions majeures :
- Urbanisation rapide : Taux d’urbanisation attendu >45 % en 2025, >50 % en 2030. Migration importante vers les grandes villes, augmentant la demande pour tous types de biens immobiliers urbains.
- Hausse généralisée des prix dans les zones clés (Hanoï, Ho Chi Minh-Ville), portée par une forte demande résidentielle et commerciale.
- Croissance du segment industriel/logistique :
- Expansion notable des entrepôts logistiques sous l’effet de la montée de l’e-commerce et du développement industriel régional.
- Demande accrue pour les parcs industriels modernes adaptés aux normes internationales.
| Segment | Tendances récentes | Facteurs moteurs |
|---|---|---|
| Bureaux | Stabilité/hausse loyers | IDE, tertiarisation économie |
| Centres commerciaux | Reprise post-pandémie | Stimulus gouvernemental & consommation |
| Espaces industriels | Forte croissance | E-commerce, industrie manufacturière |
| Hôtellerie/Tourisme | Redémarrage progressif | Retour flux touristiques internationaux |
Autres points notables :
- Transformation numérique : Les acteurs adaptent leurs modèles aux nouvelles habitudes digitales (bureaux flexibles/co-working ; retail hybride).
- L’e-commerce stimule fortement la demande logistique moderne.
Projections futures et perspectives selon experts
Prévisions principales :
- Croissance attendue supérieure à +12 %/an sur le marché global jusqu’en 2027. Taille estimée : près de 48 milliards USD dès fin 2024.
- Segments offrant le plus fort potentiel :
- Immobilier industriel/logistique
- Logements résidentiels abordables/adaptés à une classe moyenne croissante
- Espaces commerciaux premium dans les grandes métropoles
Principaux défis/opportunités pour investisseurs :
- Opportunités :
- Rendements attractifs sur actifs neufs ou rénovés
- Diversification géographique facilitée par grands projets nationaux d’infrastructure
- Digitalisation rapide offrant avantages compétitifs aux précurseurs
- Défis :
- Volatilité réglementaire possible lors de mises en œuvre législatives récentes
- Concurrence internationale accrue sur segments porteurs (notamment logistique)
- Risques liés au ralentissement global ou instabilité régionale ponctuelle
Données statistiques & analyses récentes
| Indicateur clé | Valeur / Évolution récente |
|---|---|
| Population urbaine | ~45 % prévue fin 2025 |
| Taille marchée immo. | ~47,6 Mds USD (prévision fin ’24) |
| Croissance annuelle | >12 % TCAC jusqu’en ’27 |
| Volume ventes retail Q4’24 | +9,3 % vs Q4’23 |
Les analyses convergent vers un maintien durable du dynamisme immobilier vietnamien porté par une urbanisation intense, un environnement politique favorable – mais exigeant vigilance face aux mutations réglementaires – ainsi que par l’impact structurel de la digitalisation accélérée.
Bon à savoir :
Le marché immobilier vietnamien est actuellement influencé par une croissance économique soutenue et des réformes politiques favorables, telles que l’assouplissement des lois sur la propriété étrangère. Le gouvernement met également l’accent sur le développement des infrastructures, catalysant l’urbanisation et la demande croissante pour des espaces commerciaux, bureaux, et installations industrielles. Avec l’émergence rapide de l’E-commerce, les espaces logistiques deviennent particulièrement recherchés. Selon les dernières données de la Banque mondiale, les prix de l’immobilier commercial ont récemment affiché une hausse de 5% par an en moyenne, tandis que la demande pour les centres commerciaux et bureaux dans les grandes villes comme Hanoï et Ho Chi Minh Ville continue de croître. Les experts prévoient une poursuite de cette dynamique, soulignant que les segments du commerce de détail et industriel offriront le plus grand potentiel de croissance dans les années à venir. Toutefois, les investisseurs doivent rester vigilants face aux défis potentiels liés à la régulation et à la saturation du marché.
Vous rêvez d’investir dans l’immobilier à l’international mais ne savez pas par où commencer ? Profitez de mon expertise pour naviguer ce marché dynamique et découvrir des opportunités d’investissement sur mesure qui répondent à vos besoins. Que ce soit pour un premier achat ou pour diversifier votre portefeuille, je suis à vos côtés pour chaque étape. N’hésitez pas à me contacter pour un conseil personnalisé et ensemble, concrétisons vos projets immobiliers internationaux avec succès !
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
