Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Vietnam, une destination immobilière en plein essor
Le Vietnam, avec son économie florissante et son attrait culturel dynamique, attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers à la recherche de nouveaux marchés rentables. Des villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville se transforment en véritables hubs économiques, offrant des opportunités d’investissement prometteuses.
Pourquoi investir dans l’immobilier au Vietnam ?
Dans cet article, nous explorerons les meilleurs quartiers où placer son capital, en mettant en lumière :
- Les zones en croissance
- L’évolution des prix de l’immobilier
- Les avantages uniques que chaque quartier propose
Bon à savoir :
Découvrez comment tirer parti du boom immobilier vietnamien et maximiser vos investissements dans ce pays aux perspectives lucratives.
Décryptage des hotspots de l’immobilier vietnamien
Régions et villes à forte croissance économique
- Hanoï et Hô Chi Minh-Ville demeurent les principaux pôles économiques du pays, affichant une croissance du PIB régional supérieure à la moyenne nationale. Elles bénéficient d’investissements massifs, d’un essor industriel et d’une forte demande résidentielle et commerciale.
- Da Nang connaît une forte dynamique grâce à son rôle de hub technologique et logistique du Centre du Vietnam.
- Hai Phong et Binh Duong se distinguent par leur industrialisation rapide, attirant des IDE (Investissements Directs Étrangers) et de grands projets d’infrastructures.
- Vung Tau et la région de Long An sont également en pleine transformation grâce à leur proximité avec les grandes métropoles et au développement portuaire.
Tendances du marché immobilier et quartiers en essor
- La demande pour l’immobilier résidentiel haut de gamme et les bureaux de nouvelle génération est en hausse dans les centres urbains.
- Les quartiers périphériques de Hanoï (Gia Lam, Dong Anh) et d’Hô Chi Minh-Ville (Thu Duc, Nha Be, Binh Chanh) offrent actuellement le meilleur retour sur investissement, soutenus par les projets d’infrastructures de transport.
- Les zones industrielles et logistiques (Hai Phong, Binh Duong, Long An) enregistrent une augmentation de la demande pour les terrains industriels et les entrepôts.
- Le secteur des résidences de tourisme et des resorts de luxe (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) continue d’attirer les investisseurs grâce à la reprise du tourisme.
| Zone | Type d’investissement | Rendement annuel moyen | Perspectives |
|---|---|---|---|
| Hanoï Centre | Résidentiel, bureaux | 6-8% | Forte demande, prix élevés |
| Thu Duc (HCMV) | Résidentiel, industriel | 7-10% | Croissance démographique et infrastructures majeures |
| Hai Phong | Industriel, logistique | 8-12% | IDE en hausse, axes portuaires |
| Da Nang | Résidentiel, tourisme | 7-9% | Reprise du tourisme, smart city |
Facteurs socio-économiques et politiques clés
- Infrastructures : Déploiement de lignes de métro à Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, nouveaux ponts, autoroutes et zones économiques spéciales boostant la connectivité et la valeur foncière.
- Politiques gouvernementales : Incitations fiscales pour les investisseurs étrangers, simplification des procédures administratives, développement de clusters industriels.
- Urbanisation : Migration interne massive vers les grandes villes, création de nouvelles zones urbaines intelligentes et écologiques.
- Stabilité politique : Cadre réglementaire stable encourageant les investissements à long terme.
Exemples de projets immobiliers réussis et données récentes
- Vinhomes Smart City (Hanoï) : Quartier urbain intelligent, plus de 200 hectares, combinant logements, commerces, écoles et services numériques. Taux d’occupation supérieur à 85% après livraison de la première phase.
- EcoPark (Hanoï) : Ville verte de plus de 500 hectares, croissance annuelle du prix des terrains de 10 à 12%.
- Vinhomes Grand Park (Thu Duc, HCMV) : Projet de 271 hectares, déjà plus de 40 000 appartements livrés, rendement locatif estimé à 7-8%.
- Deep C Industrial Zones (Hai Phong) : Plus de 3 milliards de dollars d’investissements cumulés, accueil de grandes multinationales, taux d’occupation proche de 90%.
- Sun Premier Village (Phu Quoc) : Résidences balnéaires de luxe, taux d’occupation élevé, prix des villas ayant progressé de plus de 15% sur deux ans.
Projections pour les prochaines années
- Le PIB du Vietnam devrait dépasser 510 milliards de dollars d’ici fin 2025, avec un PIB par habitant supérieur à 5 020 dollars.
- Les investissements directs étrangers (IDE) enregistrés ont déjà dépassé 21,5 milliards de dollars au premier semestre 2025 (+32,6% par rapport à 2024).
- Les prix de l’immobilier dans les zones périphériques des grandes villes pourraient croître de 8 à 12% par an, soutenus par les infrastructures et la demande démographique.
- Les rendements locatifs des bureaux et appartements modernes dans les hubs économiques devraient se maintenir entre 6 et 10% par an, selon la localisation et le segment.
Bon à savoir :
Hô Chi Minh-Ville et Hanoï restent les principaux moteurs de l’immobilier, bénéficiant d’une croissance économique rapide soutenue par l’urbanisation et les investissements étrangers. Dans ces villes, les quartiers de Thao Dien et de Tay Ho sont particulièrement prisés, offrant un retour sur investissement attractif grâce à leur popularité croissante auprès des expatriés et des jeunes professionnels. La modernisation des infrastructures, telle que le développement du métro à Hô Chi Minh-Ville, et les politiques gouvernementales favorisant l’investissement étranger stimulent fortement ces secteurs. Des projets réussis comme Diamond Island et One Central Saigon, avec un taux de croissance des prix annuels d’environ 7%, illustrent bien ce dynamisme. Les investisseurs avisés misent également sur des villes émergentes telles que Da Nang et Nha Trang où le développement touristique contribue à une demande immobilière en hausse, soutenue par des plans d’urbanisation ambitieux pour les années à venir.
Attention : Le marché immobilier vietnamien reste sensible à la conjoncture mondiale, aux évolutions réglementaires et à la stabilité macroéconomique. Une veille régulière est recommandée pour ajuster la stratégie d’investissement.
Anticiper la croissance : quelles perspectives pour l’avenir de l’investissement au Vietnam ?
L’économie vietnamienne connaît depuis plusieurs années une croissance rapide, portée par des réformes politiques et économiques ambitieuses, un environnement d’investissement attractif et une diversification sectorielle réussie.
Principales réformes et politiques de soutien
- Réformes économiques (Đổi Mới) : Depuis la fin des années 1980, le Vietnam a poursuivi l’ouverture de son économie, favorisant la libéralisation du commerce, l’attraction d’investissements directs étrangers (IDE) et la modernisation du secteur public.
- Objectifs gouvernementaux pour 2025 : Croissance du PIB visée entre 7% et 8%, soit parmi les plus élevées d’Asie du Sud-Est. Le gouvernement accepte temporairement un déficit budgétaire plus élevé pour financer le développement d’infrastructures majeures.
- Stabilité macroéconomique : Contrôle renforcé de l’inflation (objectif IPC autour de 4,5–5%), volonté affichée d’assurer les grands équilibres financiers.
- Soutien à l’investissement : Politiques fiscales incitatives pour les secteurs stratégiques ; simplification administrative ; zones économiques spéciales.
Évolution récente en chiffres
| Indicateur | Valeur attendue fin 2025 |
| Croissance PIB | 8 % |
| PIB total | 510 milliards USD |
| PIB par habitant | >5.000 USD |
| Taux de croissance exportations | >1 % sur S1/S2 |
| Investissement total attendu | ~108 milliards USD |
Secteurs à fort potentiel
Technologie
- Forte progression des startups dans la fintech, l’intelligence artificielle et le cloud computing
- Incitations fiscales spécifiques aux entreprises technologiques innovantes
- Accélération de la digitalisation dans tous les secteurs industriels
- Développement prioritaire des infrastructures numériques nationales
Industrie manufacturière
- Maintien du Vietnam comme hub régional grâce au déplacement des chaînes logistiques mondiales hors Chine (« China+1 »)
- Croissance soutenue dans l’électronique grand public, textile-habillement, automobile légère
- Attractivité accrue via signature d’accords commerciaux internationaux (RCEP/CPTPP/EVFTA)
Tourisme
- Reprise post-Covid avec hausse significative des flux touristiques internationaux en 2024–25
- Stratégies nationales pour développer le tourisme durable ainsi que le tourisme haut-de-gamme urbain ou balnéaire
Analyses & perspectives selon experts/investisseurs
Les analystes soulignent que « le Vietnam a dépassé toutes ses cibles socio-économiques fixées en 2024 » ; cette dynamique offre « une base solide pour maintenir un rythme soutenu en intensifiant digitalisation et transition verte ». L’industrie manufacturière reste considérée comme pilier stratégique tandis que technologie/numérique sont vus comme relais futurs essentiels.
Opportunités & défis principaux pour investisseurs
Opportunités
- Jeunesse démographique : population active jeune (40%)
- Intégration commerciale internationale facilitant accès aux marchés mondiaux
- Stabilité politique reconnue
Défis potentiels
- Besoin continu de réformes structurelles profondes afin d’éviter piège à revenus intermédiaires
- Vulnérabilité conjoncturelle face aux chocs externes ou ralentissements mondiaux
Influence croissante de la digitalisation & durabilité
La transformation digitale est désormais inscrite au cœur des stratégies publiques :
- Projets pilotes smart cities / e-gouvernement / cybersécurité nationale
- Investissements massifs dans énergies renouvelables (solaire/éolien)
- Soutien accru aux initiatives privées liées à la durabilité
Efforts infrastructurels majeurs
Le gouvernement investit massivement :
- Transport multimodal (autoroutes Nord-Sud ferroviaires/routières/aériennes)
- Modernisation portuaire/logistique industrielle
- Déploiement national accéléré du haut débit/fibre optique
Le Vietnam ambitionne ainsi non seulement de poursuivre sa trajectoire exceptionnelle mais aussi devenir une destination majeure pour les investissements technologiques/manufacturiers/touristiques tout en s’imposant comme acteur clé dans la chaîne globale numérique/durable.
Bon à savoir :
L’économie vietnamienne a récemment bénéficié de réformes politiques et économiques audacieuses qui ont favorisé une croissance soutenue, renforçant l’attrait pour l’investissement étranger. Le secteur technologique est en plein essor, porté par une digitalisation rapide, tandis que l’industrie manufacturière continue de croître grâce aux politiques gouvernementales favorisant l’exportation. Le tourisme, soutenu par la richesse culturelle et des paysages attrayants, offre également des perspectives prometteuses. L’urbanisation croissante et une démographie jeune boostent la consommation intérieure, mais posent également des défis en termes d’infrastructures. Les experts soulignent l’importance des accords commerciaux internationaux, tels que le CPTPP, qui devraient stimuler davantage le commerce et l’investissement. La durabilité devient une priorité, avec un accent croissant sur les énergies renouvelables, créant ainsi de nouvelles opportunités pour les investisseurs engagés. Des campagnes incitatives gouvernementales, comme le développement de zones économiques spéciales, et des projets d’infrastructures ambitieuses renforcent l’attrait du pays pour les investisseurs, malgré les défis potentiels tels que la conformité réglementaire et la fluctuation des coûts de main-d’œuvre.
Investir intelligent : choisir le bon quartier au Vietnam
L’analyse approfondie du marché immobilier au Vietnam est essentielle pour réaliser un investissement éclairé et maximiser la rentabilité. Cette démarche permet de comprendre les dynamiques locales, d’anticiper les évolutions du secteur et d’identifier les quartiers à fort potentiel de croissance.
Critères déterminants pour évaluer le potentiel d’un quartier :
- Expansion urbaine : Les zones bénéficiant d’une extension rapide voient leur attractivité et leur valeur augmenter, notamment grâce à l’urbanisation planifiée et à la densification de la population.
- Proximité des infrastructures : La présence d’infrastructures modernes (transports, écoles, hôpitaux, centres commerciaux) joue un rôle majeur dans l’appréciation immobilière.
- Tendances de développement économique : Les quartiers intégrés dans les pôles économiques ou proches de zones industrielles attirent les investisseurs par leur dynamisme et leur stabilité.
- Projets d’aménagement à long terme : Les annonces et réalisations de projets d’aménagement urbain (nouvelles lignes de métro, quartiers d’affaires, zones résidentielles nouvelles) sont des indicateurs clés du potentiel d’un secteur.
Impact de la localisation sur la rentabilité :
La localisation influence directement la rentabilité d’un investissement immobilier. Les quartiers émergents, souvent situés en périphérie des grandes villes, affichent une croissance rapide des prix en raison de l’arrivée de nouvelles infrastructures et d’un afflux d’habitants à la recherche de logements modernes.
Exemples concrets de quartiers à fort potentiel au Vietnam :
| Ville | Quartier/Zone | Atouts spécifiques |
|---|---|---|
| Hô Chi Minh-Ville | Thu Duc (ville intelligente) | Expansion urbaine rapide, projets de métro, proximité universités, pôles technologiques |
| Hanoï | Tay Ho | Proximité du centre, vues sur le lac, attractivité pour expatriés, projets résidentiels haut de gamme |
| Hanoï | Hoai Duc | Extension de la ville, nouveaux axes routiers, projets de zones résidentielles modernes |
| Da Nang | Hai Chau | Développement touristique, infrastructures modernes, croissance économique soutenue |
Avantages spécifiques de ces quartiers :
- Thu Duc (Hô Chi Minh-Ville) : Profite d’investissements massifs dans l’éducation, les technologies et les transports (lignes de métro, autoroutes). Ce quartier attire les jeunes actifs et les familles, garantissant une forte demande locative.
- Tay Ho (Hanoï) : Quartier prisé par les expatriés, bénéficiant d’un environnement agréable, de nombreuses commodités et d’une valorisation soutenue des biens immobiliers.
- Hoai Duc (Hanoï) : Zone en pleine expansion, intégrée dans le plan d’urbanisation de la capitale avec de nombreux projets d’infrastructures à venir.
- Hai Chau (Da Nang) : Centre d’affaires et touristique de la ville, avec une demande croissante en logements et commerces.
À retenir :
- L’analyse du marché immobilier vietnamien, fondée sur des critères objectifs et des données actualisées, permet de cibler les quartiers les plus prometteurs.
- La localisation reste le facteur déterminant de la rentabilité, en particulier dans un contexte de forte croissance urbaine et d’investissements publics dans les infrastructures.
- Les quartiers émergents tels que Thu Duc, Tay Ho, Hoai Duc et Hai Chau illustrent parfaitement les avantages d’un investissement réfléchi, combinant développement urbain, accessibilité et potentiel de valorisation.
Bon à savoir :
Pour investir intelligemment au Vietnam, une analyse approfondie du marché immobilier est cruciale afin de choisir le bon quartier. Évaluer le potentiel d’un quartier passe par l’examen de l’expansion urbaine, la proximité des infrastructures et les tendances économiques, ainsi que les projets d’aménagement à long terme. La localisation a un impact direct sur la rentabilité des investissements, et les quartiers émergents comme celles de Thao Dien et de District 9 à Hô Chi Minh-Ville ou Ciputra à Hanoï illustrent un fort potentiel de croissance. Ces quartiers se distinguent par leur développement rapide, la présence de commodités modernes et une attractivité accrue pour les expatriés et les jeunes professionnels.
Découvrez les opportunités uniques que le marché immobilier international peut offrir et laissez-moi vous guider dans cet univers complexe avec mon expertise reconnue. Que vous envisagiez un investissement lucratif ou l’achat de votre maison de rêve à l’étranger, je suis là pour vous accompagner à chaque étape. N’hésitez pas à me contacter pour un conseil personnalisé et mettre toutes les chances de succès de votre côté.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
