Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Vietnam, une destination idéale pour votre résidence secondaire
Au cœur de l’Asie du Sud-Est, le Vietnam se distingue comme une destination de choix pour les investisseurs immobiliers cherchant à acquérir une résidence secondaire. Avec ses paysages à couper le souffle, sa cuisine renommée et une économie en pleine expansion, ce pays offre une combinaison irrésistible d’atouts naturels et culturels.
Face à une demande croissante, le marché vietnamien des résidences secondaires connaît une dynamique exceptionnelle, attirant de nombreux acheteurs internationaux séduits par les perspectives de rendements lucratifs et d’un style de vie exotique.
Entre métropoles animées et plages paradisiaques, le Vietnam déploie une multitude d’opportunités pour ceux qui cherchent à s’évader et à investir intelligemment.
Bon à savoir :
Le marché immobilier vietnamien est en forte croissance, avec des rendements locatifs attractifs pouvant atteindre 5-8% dans les zones touristiques.
Les avantages d’investir dans les résidences secondaires au Vietnam
Le Vietnam séduit par ses nombreux attraits touristiques et culturels, faisant de lui une destination en pleine croissance pour l’investissement immobilier. Le pays est reconnu pour :
- Des sites classés au patrimoine mondial de l’UNESCO (baie d’Ha Long, cité impériale de Hué, Hoi An).
- Un littoral exceptionnel avec des plages réputées comme Da Nang ou Nha Trang.
- Une riche diversité culturelle et culinaire, attirant chaque année davantage de touristes internationaux.
- Des festivals traditionnels vivants et un artisanat valorisé.
Ces atouts renforcent la demande locative saisonnière, notamment dans les régions côtières et les villes historiques.
Potentiel de rentabilité et valorisation immobilière
Les résidences secondaires bénéficient d’un contexte porteur :
- Croissance annuelle du tourisme : le nombre de visiteurs étrangers progresse rapidement depuis la réouverture post-pandémie.
- Augmentation continue des prix immobiliers dans les grandes villes (Hanoï, Ho Chi Minh Ville) ainsi que dans les destinations balnéaires émergentes.
- Rendements locatifs attractifs, souvent supérieurs à 6 % dans certaines zones touristiques prisées.
| Ville / Région | Valorisation annuelle moyenne | Rendement locatif estimé |
|---|---|---|
| Hanoï | +5 à 7 % | 4 – 6 % |
| Ho Chi Minh Ville | +6 à 8 % | 4 – 7 % |
| Da Nang/Nha Trang | +8 à 10 % | Jusqu’à 8 –10% |
Incitations économiques et fiscales pour investisseurs étrangers
Le gouvernement vietnamien a mis en place plusieurs mesures incitatives :
- Taux d’imposition préférentiels sur le revenu des sociétés, souvent réduits à 5 ou 10 % pendant jusqu’à quinze ans selon la nature du projet et sa localisation.
- Exonération totale ou partielle d’impôt sur une durée limitée, pouvant aller jusqu’à quatre ans sans impôt puis réduction sur neuf années supplémentaires selon l’importance du projet ou sa situation géographique (zones défavorisées).
- Réduction ponctuelle supplémentaire possible (exemple: -30 % d’impôt sur le revenu pour certaines entreprises lors de crises économiques).
Liste synthétique des avantages fiscaux :
- Taux réduit d’imposition
- Exonérations temporaires
- Privilèges fonciers
- Procédures administratives simplifiées
Facteurs économiques favorables
Plusieurs éléments créent un climat propice aux investissements :
- Une croissance économique soutenue depuis plus d’une décennie
- Un gouvernement stable politiquement, engagé vers l’ouverture économique
- Une main-d’œuvre jeune et compétitive
- Des infrastructures touristiques modernisées (aéroports internationaux récents)
Ces facteurs rassurent les investisseurs quant à la sécurité juridique ainsi qu’au potentiel futur du secteur immobilier secondaire.
Anecdotes & études de cas inspirantes
Un investisseur français a acquis en début des années 2010 une villa près de Da Nang. En dix ans, il a vu non seulement doubler la valeur initiale du bien mais aussi générer chaque année un rendement locatif net supérieur à celui obtenu en France métropolitaine grâce au dynamisme touristique local.
Autre exemple : un groupe singapourien ayant investi massivement dans l’hôtellerie résidentielle autour de Nha Trang affirme avoir atteint son retour sur investissement initial après cinq ans seulement grâce aux taux élevés d’occupation saisonnière.
L’expérience positive partagée par ces pionniers témoigne concrètement du potentiel offert par ce marché encore jeune mais prometteur.
Bon à savoir :
Investir dans des résidences secondaires au Vietnam offre de nombreux avantages, notamment grâce à ses attraits touristiques et culturels avec des sites emblématiques comme la baie d’Ha Long et l’ancien quartier de Hanoi, attirant un nombre croissant de visiteurs. Le marché immobilier est en pleine expansion, promettant une augmentation significative de la valeur des biens, illustrée par des villes comme Ho Chi Minh Ville et Da Nang où les prix continuent de grimper. Le gouvernement vietnamien encourage activement les investisseurs étrangers avec des incitations fiscales et économiques, notamment des réductions d’impôts. La stabilité politique et économique du pays renforce le climat d’investissement favorable, soutenu par une économie en plein essor. Des investisseurs comme John Lee, un entrepreneur singapourien, ont vu leurs propriétés doubler de valeur en moins de cinq ans, soulignant ainsi le potentiel lucratif du marché vietnamien.
Les meilleurs lieux pour investir au Vietnam
Principales villes et régions à fort potentiel pour l’investissement en résidences secondaires au Vietnam :
| Ville/Région | Atouts majeurs | Projets structurants | Croissance des prix attendue |
| Hanoï | Capitale, pôles universitaires et hospitaliers, smart cities | Extension du métro, smart city | Jusqu’à 30% par an |
| Hô Chi Minh-Ville | Silicon Valley vietnamienne, start-ups, modernisation urbaine | Métro ligne 1, pôles satellites | Jusqu’à 24% par an |
| Da Nang | Ville côtière touristique, secteur numérique, port en expansion | Investissements portuaires | Demande en forte hausse |
| Hai Phong | Plateforme industrielle, croissance logistique | Expansion portuaire | Potentiel élevé |
| Can Tho | Centre agroalimentaire, agriculture intelligente | Filières bio, smart farming | Croissance soutenue |
Tendances actuelles de l’investissement immobilier :
- Hanoï : Attractivité croissante grâce à l’expansion du métro et au développement de zones intelligentes. Les prix des appartements y sont désormais 25% plus élevés qu’à Hô Chi Minh-Ville, poussant certains investisseurs à se tourner vers le sud.
- Hô Chi Minh-Ville : Début d’un nouveau cycle immobilier en 2025, avec une offre abondante et une qualité accrue, stimulées par la concurrence des promoteurs. La mise en service de la première ligne de métro dynamise la valorisation des biens.
- Da Nang : Destination privilégiée pour les résidences secondaires en bord de mer, bénéficiant d’une forte demande touristique et d’investissements dans le numérique et la cybersécurité.
- Flux d’investissement : On observe une migration des capitaux du Nord vers Hô Chi Minh-Ville, les investisseurs recherchant de meilleures marges de valorisation.
Préférences des investisseurs étrangers :
- Types de propriétés privilégiés :
- Appartements haut de gamme dans les centres urbains pour la rentabilité locative et la revente rapide.
- Villas et résidences en bord de mer, particulièrement à Da Nang et dans les zones côtières, pour un usage mixte (personnel et location saisonnière).
- Raisons de ces choix :
- Potentiel de valorisation élevé dans les métropoles en pleine expansion.
- Attrait touristique et stabilité du marché locatif dans les stations balnéaires.
- Sécurité juridique accrue pour les appartements, souvent favorisés par les investisseurs internationaux.
Avantages fiscaux et incitations gouvernementales :
- Réduction des droits d’enregistrement pour certains types de projets neufs.
- Politiques de soutien à l’investissement étranger, notamment l’assouplissement des conditions d’accès à la propriété pour les non-résidents.
- Exonérations ou abattements fiscaux ponctuels lors de l’achat dans des zones prioritaires ou dans des projets labellisés « smart city ».
Statistiques et études de marché récentes :
- Prix moyen d’un appartement neuf à Hô Chi Minh-Ville : 76 millions de dôngs/m² (~3 000 USD/m²), avec une hausse annuelle de près de 24%.
- Prévisions de croissance des prix pouvant atteindre 30% par an dans certaines villes à l’horizon 2030.
- Plus de 70% des nouveaux projets immobiliers à Hô Chi Minh-Ville sont classés haut de gamme ou luxe.
Exemples concrets de succès d’investissement :
- Des investisseurs ayant acquis des appartements dans les premières phases de projets à Hô Chi Minh-Ville ont enregistré des plus-values de 10 à 40% en seulement 2 à 3 ans, grâce à l’ajustement des prix lors des phases ultérieures.
- À Da Nang, l’achat de villas en bord de mer a permis à certains investisseurs étrangers de doubler la valeur de leur bien en cinq ans, tout en générant des revenus locatifs élevés pendant la haute saison touristique.
À retenir :
Le marché immobilier vietnamien, porté par des infrastructures modernes, une croissance rapide et des politiques incitatives, offre des opportunités attractives pour l’investissement en résidences secondaires, notamment dans les grandes métropoles et les stations balnéaires en plein essor.
Bon à savoir :
Au Vietnam, Hanoï, Hô Chi Minh-Ville et Da Nang émergent comme des points névralgiques pour l’investissement dans les résidences secondaires, bénéficiant d’un dynamisme immobilier soutenu par des projets d’infrastructures ambitieux, tels que les nouvelles lignes de métro et l’expansion des aéroports. Les investisseurs étrangers privilégient souvent les appartements urbains et les villas en bord de mer, attirés par la croissance du tourisme et la stabilité économique. Avec une fiscalité avantageuse, notamment des exemptions d’impôt sur le revenu pour les investissements étrangers, le Vietnam attire de plus en plus d’acheteurs internationaux. Des études récentes montrent une hausse de 10% des prix de l’immobilier à Hô Chi Minh-Ville l’année dernière, renforçant la perception de sécurité et de rentabilité des investissements. Par exemple, un projet de luxe à Da Nang a enregistré une prévente complète en seulement trois mois, démontrant l’engouement croissant pour cette région côtière en plein essor.
Guide pratique pour un investissement réussi
Contexte économique
Le marché immobilier au Vietnam est en pleine expansion, porté par une croissance économique soutenue, une urbanisation rapide et des réformes législatives favorisant la transparence. La demande pour les résidences secondaires augmente, stimulée par l’essor de la classe moyenne, le développement d’infrastructures majeures et un environnement d’investissement jugé attractif tant pour les locaux que pour les étrangers. Les coûts d’emprunt en baisse et la confiance accrue des investisseurs renforcent cette dynamique. Le secteur bénéficie également de l’afflux d’investissements directs étrangers et du développement de projets résidentiels dans les zones urbaines à forte croissance démographique.
Facteurs économiques influençant le marché :
- Croissance annuelle élevée du PIB
- Urbanisation rapide (prévision : 45 % en 2025)
- Développement massif des infrastructures (transports, tourisme)
- Demande croissante due à l’émergence d’une classe moyenne
Législation locale
Le cadre juridique vietnamien s’est modernisé mais reste spécifique concernant la propriété immobilière :
| Sujet | Investisseurs étrangers | Investisseurs locaux |
|---|---|---|
| Propriété foncière | Droit d’usage sur 50 ans renouvelable ; interdiction de posséder le sol ; achat via projets approuvés uniquement | Pleine propriété possible selon certaines conditions |
| Acquisition | Limite fixée à 30 % des appartements dans un immeuble ou 250 maisons individuelles par quartier pour les étrangers | Pas de limitation spécifique |
| Taxes | TVA sur achat neuf (10 %) ; impôt sur plus-value lors de la revente ; taxe foncière annuelle faible mais existante | Régime fiscal similaire |
| Restrictions | Interdiction d’acquérir certains biens proches de zones stratégiques ou militaires ; besoin souvent d’un compte bancaire local | Moins restreints |
Recommandations clés :
- Vérifier systématiquement la conformité du projet auprès des autorités locales.
- Se faire accompagner par un avocat spécialisé dès l’offre initiale.
Choix de localisation
Les régions populaires varient selon le profil recherché :
| Région | Atouts principaux | Inconvénients majeurs |
|---|---|---|
| Hô Chi Minh-Ville | Forte liquidité, hauts loyers saisonniers | Prix élevés, concurrence accrue |
| Hanoi | Stabilité économique et politique | Croissance plus lente qu’au Sud |
| Da Nang/Hoi An | Potentiel touristique élevé; prix encore abordables | Forte saisonnalité touristique |
| Nha Trang/Phu Quoc | Plages renommées; nombreux resorts | Dépendance au tourisme étranger |
Critères importants :
- Potentiel locatif (tourisme vs résidentiel longue durée)
- Accessibilité depuis aéroports internationaux
- Perspectives économiques régionales
Financement et budget
Pour acquérir une résidence secondaire :
Options courantes :
- Financement bancaire local limité pour non-résidents (apport personnel souvent requis)
- Solutions via banques internationales partenaires ou refinancement depuis son pays
- Possibilité parfois offerte par promoteur immobilier
Éléments budgétaires à anticiper :
- Frais notariés & juridiques (~1–2 % du prix)
- TVA/impôts divers (~10–12 % globalement à l’achat/revente)
Liste des coûts cachés potentiels :
- Charges annuelles copropriété
- Assurance habitation obligatoire
- Frais bancaires liés aux transferts internationaux
Établir un budget réaliste implique donc :
- Prendre en compte tous ces frais annexes.
- Prévoir une marge supplémentaire pour travaux éventuels.
Gestion de propriété
Pour maximiser rendement & simplicité si vous n’habitez pas sur place :
Stratégies recommandées :
- Engager une agence locale spécialisée dans la gestion locative courte ou longue durée.
- Utiliser plateformes internationales type Airbnb avec service clé-en-main proposé par prestataire local.
- Mettre en place contrat clair couvrant entretien courant et gestion administrative.
Avantages :
- Optimisation taux occupation/location saisonnière.
- Maintenance préventive assurée même hors présence physique.
- Centralisation communication avec locataires/travaux urgents.
Risques et précautions
Principaux risques identifiés :
- Fluctuations réglementaires pouvant affecter droits ou fiscalité étrangère
- Risque lié à qualité construction/problèmes juridiques non détectés lors acquisition
- Volatilité marché touristique selon contexte international
Précautions essentielles :
- Toujours effectuer audit juridique complet avant tout engagement financier.
- Travailler avec avocat spécialisé/local bien référencé (notamment bilingue vietnamien/français/anglais)
- S’entourer aussi idéalement conseiller immobilier indépendant ayant bonne connaissance terrain régional choisi.
- Prévoir assurance multirisque incluant catastrophes naturelles fréquentes dans certaines provinces côtières.
Bon à savoir :
Le marché des résidences secondaires au Vietnam connaît une croissance robuste, soutenue par une économie dynamique et un afflux touristique croissant. Les investisseurs doivent toutefois naviguer dans un cadre légal complexe, où les étrangers peuvent posséder des appartements mais pas de terrains, avec une attention particulière aux taxes et aux restrictions de propriété. Les zones côtières comme Da Nang et Nha Trang sont populaires, offrant de solides potentiels de rendement grâce à leur attrait touristique, bien que Hanoï et Hô Chi Minh-Ville restent des valeurs sûres malgré des coûts d’entrée plus élevés. Concernant le financement, il est essentiel de prévoir un budget prenant en compte les frais de maintenance et les charges annuelles, tout en explorant les options de crédit locales, souvent limitées. Pour les absents, engager un gestionnaire de biens ou utiliser des plateformes de location saisonnière comme Airbnb peut optimiser la rentabilité et garantir un entretien régulier. Enfin, il est crucial d’évaluer les risques d’investissement, en se faisant conseiller par des experts immobiliers ou des avocats spécialisés pour éviter les écueils courants et sécuriser son investissement.
Exemples de rentabilité locative des résidences secondaires vietnamiennes
Exemples concrets de rentabilité locative pour les résidences secondaires au Vietnam
Les rendements locatifs des résidences secondaires au Vietnam varient selon la région, le type de bien et l’emplacement précis. Voici un aperçu chiffré et comparatif basé sur les données récentes :
| Région | Rendement locatif brut moyen 2025 | Fourchette observée (%) |
| Hanoï | 2,9% | 1,12 – 4,69 |
| Ho Chi Minh-Ville | 3,52% | 1,87 – 5,03 |
| Da Nang | 3,06% | 2,34 – 3,62 |
| Phu Quoc (zone côtière) | Données limitées ; estimations autour de 4-6% en haute saison |
Pour comparaison :
- En centre-ville : rendement brut moyen à 2,85%
- Hors centre-ville : rendement brut moyen à 3,52%
Facteurs influençant la rentabilité :
- Emplacement :
- Les quartiers centraux des grandes villes affichent souvent une valorisation plus élevée mais un rendement locatif plus faible.
- Les zones côtières comme Da Nang ou Phu Quoc bénéficient d’une forte demande touristique saisonnière.
- Type de propriété :
- Les appartements une chambre sont privilégiés dans les centres urbains pour le court terme.
- Les villas ou maisons individuelles sur les côtes attirent une clientèle internationale et locale aisée durant la haute saison touristique.
- Saisonnalité du marché :
- Le taux d’occupation grimpe entre novembre et avril (haute saison touristique), ce qui accroît significativement la rentabilité dans les stations balnéaires.
Études de cas / témoignages investisseurs :
Un investisseur français ayant acquis un appartement T2 à Da Nang en front de mer rapporte un taux d’occupation annuel proche de 70%, avec des loyers mensuels oscillant entre l’équivalent de 700€ en basse saison à plus de 1200€ en haute saison. Son rendement net se situe autour des 5%, après prise en compte des charges locales.
À Ho Chi Minh-Ville (Districts Binh Thanh ou District 7), certains expatriés propriétaires parviennent à dépasser ponctuellement les 6% bruts lorsqu’ils louent leurs biens meublés aux courts séjours via Airbnb pendant le pic universitaire ou lors d’événements internationaux.
Comparaison avec d’autres marchés Asie-Pacifique :
| Marché | Rendement Locatif Brut Moyen (%) |
| Vietnam (moyenne nationale) | ~3–3.5 |
| Thaïlande (Bangkok) | ~4–5 |
| Indonésie (Bali/Jakarta) | ~6 |
| Malaisie | ~4 |
Le Vietnam propose donc actuellement des rendements légèrement inférieurs à ceux observés dans certaines destinations concurrentes comme Bali ou Bangkok. Toutefois :
- La stabilité économique croissante,
- La hausse continue du tourisme international,
- Un prix au mètre carré encore attractif par rapport aux grandes capitales régionales,
font que le potentiel haussier reste significatif.
À retenir
Le marché vietnamien offre une rentabilité modérée mais sécurisée sur Hanoï/Ho Chi Minh-Ville (~3%), tandis que certaines zones touristiques peuvent atteindre jusqu’à 5–6 % brut lors des pics saisonniers — sous réserve d’un bon choix d’emplacement et d’une gestion dynamique du bien. Ces performances sont compétitives vis-à-vis du reste de l’Asie-Pacifique grâce au potentiel appréciable sur le long terme malgré une concurrence accrue et une réglementation évolutive.
Bon à savoir :
Au Vietnam, la rentabilité locative des résidences secondaires varie selon les régions, avec un rendement annuel moyen d’environ 6-8 % à Hanoï et Ho Chi Minh-Ville, tandis que Da Nang et Phu Quoc offrent des rendements potentiellement plus élevés, atteignant jusqu’à 10 %. L’emplacement, le type de propriété et la saisonnalité jouent un rôle crucial dans ces chiffres: les propriétés en bord de mer et les quartiers touristiques populaires attirent davantage de locataires saisonniers, augmentant ainsi les revenus potentiels. Par exemple, un investisseur à Da Nang a récemment rapporté un rendement locatif annuel de 12 % grâce à un appartement avec vue sur mer. Comparativement, des marchés similaires en Asie-Pacifique comme Bangkok ou Bali offrent des rendements autour de 5-7 %, ce qui souligne l’intérêt croissant pour le Vietnam en raison de ses coûts d’acquisition relativement bas et sa popularité touristique grandissante.
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