Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Investir dans l’immobilier au Vietnam
Le Vietnam, terre de dynamisme économique et de croissance rapide, représente une opportunité alléchante pour les investisseurs immobiliers. Cependant, il est essentiel de bien maîtriser les spécificités légales du pays avant de se lancer.
Comprendre les lois et régulations clés
Les lois et régulations immobilières vietnamiennes encadrent strictement le marché, notamment en ce qui concerne :
- L’accès à la propriété pour les étrangers
- Les procédures d’enregistrement des biens
- Les transferts de propriété
Bon à savoir :
Le système législatif vietnamien évolue continuellement. Les investisseurs doivent se tenir régulièrement informés pour éviter les écueils juridiques.
Sécuriser ses investissements
Une bonne compréhension du marché immobilier vietnamien permet :
- De mieux appréhender les enjeux actuels
- De sécuriser ses investissements
- De profiter des opportunités offertes par ce marché émergent en plein essor
Possédant un bien immobilier au Vietnam : les droits des étrangers
Aperçu des lois vietnamiennes actuelles
La législation vietnamienne permet aux étrangers d’acquérir et de posséder des biens immobiliers sous conditions strictes. Les textes majeurs, amendés en 2014 puis renforcés par les lois révisées de 2024 (applicables dès 2025 pour certains aspects), encadrent l’accès à la propriété pour les non-ressortissants vietnamiens. Les évolutions récentes facilitent l’achat pour les Viet Kieu (Vietnamiens résidant à l’étranger), qui bénéficient désormais quasiment des mêmes droits que les citoyens nationaux, notamment en matière de volume et type de propriété.
Conditions d’achat et types de propriétés accessibles
- Étrangers titulaires d’un visa valide peuvent acheter :
- Des appartements neufs dans des projets immobiliers approuvés.
- Certaines maisons individuelles, limitées aux projets agréés par l’État.
- L’acquisition directe du terrain est interdite : seuls les droits sur le bâti sont transférés, pas la pleine propriété du sol.
- Les terrains nus ou logements hors programmes officiels ne sont pas accessibles.
| Type de bien | Accessible aux étrangers ? | Limites quantitatives | Durée maximale |
|---|---|---|---|
| Appartements (projets agréés) | Oui | 30 % max. d’un immeuble | 50 ans |
| Maisons individuelles (projets agréés) | Oui | 250 unités max. par quartier | 50 ans |
| Terrain nu | Non | – | – |
| Logement hors projet | Non | – | – |
À noter : Pour les Viet Kieu, la loi autorise dès janvier 2025 la possession sans limite quantitative ni restriction sur le type (y compris terrains).
Durée de détention autorisée
- Étrangers non Viet Kieu : Détention limitée à 50 ans, renouvelable une fois selon validation administrative.
- Citoyens vietnamiens & Viet Kieu : Possession illimitée.
- Étranger classique : maximum 100 ans au total après renouvellement
- Citoyen vietnamien/Viet Kieu : durée illimitée
Obligations fiscales
Les étrangers propriétaires sont soumis à diverses taxes locales :
- Taxe annuelle foncière
- Taxe sur la valeur ajoutée lors de l’acquisition (généralement incluse dans le prix)
- Impôt sur le revenu lors d’une revente ou location du bien (taux variable selon statut fiscal)
Principales obligations déclaratives :
- Déclaration annuelle auprès des services fiscaux locaux
- Paiement ponctuel lors des transactions
Exemple :
À la revente, un impôt forfaitaire peut s’appliquer selon un taux fixé annuellement par le gouvernement.
Restrictions concernant la revente et exigences légales
Pour revendre un bien détenu au Vietnam en tant qu’étranger :
- La revente n’est possible qu’à :
- Un autre étranger éligible
- Un citoyen vietnamien
- Une entité légale habilitée
- Exigences spécifiques :
- L’acheteur doit remplir toutes les conditions prévues pour acquérir ce type de bien (visa valide…).
- Notification obligatoire auprès du notaire local ; transfert officiel enregistré auprès du bureau foncier compétent.
Limites :
Si aucun acheteur étranger ne se manifeste avant expiration du droit initial (ex : fin des « 50 ans »), il peut y avoir obligation légale soit de vendre à un résident national soit restitution partielle au gouvernement avec compensation.
Démarches administratives principales pour acquérir/conserver/transférer un bien immobilier
- Vérification préalable que le projet est ouvert aux étrangers
- Obtention/présentation d’un visa valide couvrant toute la période contractuelle initiale
- Signature devant notaire et paiement intégral via compte bancaire déclaré
- Enregistrement du contrat auprès du service foncier compétent (« certificat rouge »)
- Déclaration fiscale annuelle tant que dure la détention
- En cas de cession/revente : rédaction acte authentique + déclaration fiscale spécifique + notification officielle administration locale
Exemple concret :
Un étranger souhaitant transférer son appartement devra fournir preuve d’acquisition régulière, justificatifs fiscaux à jour et transmettre ces éléments via notariat local avant inscription définitive au registre foncier public.
Développements futurs attendus
Des changements majeurs entreront en vigueur dès janvier 2025 avec une harmonisation accrue entre différentes catégories d’investisseurs étrangers — notamment une égalité quasi totale accordée aux Viet Kieu quant au volume comme au type d’actifs immobiliers accessibles ainsi qu’au droit à leur transmission ou location librement exercé.
Perspectives anticipées :
- Assouplissement progressif possible concernant certaines restrictions quantitatives applicables aujourd’hui aux investisseurs totalement étrangers ;
Encadrement accru attendu autour:
- De procédures anti-blanchiment,
- De contrôle fiscal,
- D’harmonisation entre lois sur logement/commercialisation/foncier afin sécuriser davantage tous types investisseurs internationaux,
ce qui pourrait ouvrir encore plus largement le marché tout en renforçant ses garde-fous institutionnels pour garantir transparence et stabilité juridique.
Bon à savoir :
Les étrangers peuvent acheter des appartements au Vietnam selon la loi amendée de 2015, mais uniquement jusqu’à 30 % des appartements dans un même immeuble résidentiel ou 10 % des maisons dans un même quartier. Ils peuvent détenir un bien immobilier pendant 50 ans, avec possibilité de renouvellement, contrairement aux citoyens vietnamiens qui possèdent à perpétuité. En matière fiscale, les propriétaires étrangers doivent s’acquitter d’une taxe foncière annuelle et de l’impôt sur les plus-values en cas de revente. Ils doivent remplir certaines démarches administratives, comme l’enregistrement auprès des autorités locales et se conformer aux restrictions de vente aux citoyens vietnamiens uniquement si leur quota de possession est atteint. Des évolutions législatives futures pourraient potentiellement assouplir ou restreindre ces droits, notamment dans le contexte de l’évolution économique et politique du Vietnam.
Les lois et régulations immobilières essentielles au Vietnam
Les lois fondamentales qui régissent le secteur immobilier au Vietnam incluent la Loi sur le logement (2023), le Code foncier (2024) et la Loi sur les investissements. Ces textes ont connu des réformes majeures récemment afin de renforcer la transparence, clarifier les droits de propriété et faciliter l’accès au marché pour les investisseurs locaux comme étrangers.
Principales lois applicables
| Loi | Date d’entrée en vigueur | Objet principal |
| Loi sur le logement | 1er janvier 2025 | Réglemente l’acquisition, l’usage et la gestion du logement |
| Code foncier | 2024 | Définit les droits d’utilisation du sol |
| Loi sur l’investissement | Dernière révision : 2020 | Règle les conditions d’investissement étranger |
| Loi sur les affaires immobilières | 1er janvier 2025 | Encadre toutes transactions immobilières |
Réglementation des droits de propriété
– Au Vietnam, toute terre appartient à l’État ; il n’existe pas de propriété privée foncière. Les particuliers et entreprises détiennent uniquement un droit d’usage.
– Les biens immobiliers pouvant faire l’objet de transactions incluent :
- Logements existants ou en cours de construction
- Droits d’utilisation du sol liés à des projets dotés d’infrastructures techniques
- Bureaux, espaces commerciaux ou industriels
Restrictions concernant la propriété étrangère
– Depuis les dernières réformes :
- Les étrangers peuvent acquérir des appartements et maisons individuelles dans certains projets résidentiels approuvés.
- Limites imposées : maximum 30 % des appartements par immeuble ou 350 unités par arrondissement administratif
- L’achat direct du terrain demeure interdit ; seuls des droits d’usage limités sont accordés.
– Ces mesures visent à protéger le marché local tout en attirant davantage de capitaux étrangers.
Processus d’acquisition et vente
- Sélection du bien éligible selon statut juridique validé
- Signature préalable du contrat avec dépôt maximal plafonné à 5 % avant livraison finale
- Obtention obligatoire par tous courtiers immobiliers — particuliers comme sociétés — d’une licence professionnelle dès janvier 2025
- Approbation administrative accélérée depuis fin 2024 pour limiter délais bureaucratiques
Exigences en matière de permis et enregistrement
– Toute transaction nécessite un contrat notarié ainsi qu’un enregistrement auprès des autorités compétentes.
– Pour une première acquisition :
- Vérification stricte du titre foncier (certificat rouge)
- Enregistrement fiscal obligatoire avant transfert effectif
Protections légales offertes aux acheteurs/locataires
- Obligation pour tout promoteur immobilier détenant moins que 50 % des fonds propres requis avant lancement commercial
- Plafonnement stricts sur avances versées (maximum 5 % jusqu’à remise officielle)
- Nouvelle obligation pour tous acteurs intermédiaires (agents/brokers) : licence professionnelle délivrée après formation certifiée dès janvier 2025
Liste synthétique – Exemples récents & implications :
- Mise à jour majeure du cadre légal fin novembre/décembre 2023 avec effet au 01/01/25 : plus grande sécurité juridique, clarification accrue pour investisseurs internationaux.
- Introduction débutée fin 2024 : nouveau barème officiel national évaluant plus justement la valeur réelle des terrains (+400–3800 %), réduisant ainsi risques spéculatifs excessifs.
Exemples concrets :
À partir du 1er janvier 2025, toute société ou individu pratiquant une activité de courtage immobilier doit obligatoirement être titulaire d’une licence professionnelle délivrée par l’État vietnamien. Cette mesure vise directement à protéger consommateurs contre pratiques frauduleuses fréquentes jusqu’alors observées dans le secteur.
Pour tout achat “sur plan” (projet non encore livré), il est désormais interdit aux promoteurs vietnamiens comme étrangers exiger plus que cinq pour cent (5 %) de paiement initial avant remise définitive — protégeant ainsi acheteurs face aux risques inachevés ou retardés.
Ces évolutions renforcent considérablement la confiance envers ce marché émergent tant chez les résidents vietnamiens que chez les investisseurs institutionnels internationaux.
Liste – Points clés pour investisseur étranger :
- Vérifier éligibilité précise selon quotas locaux applicables lors acquisition résidentielle
- S’assurer que toutes étapes contractuelles soient enregistrées via notaire agréé/local authority compétente
- Exiger preuves actualisées concernant titres fonciers/transparence financière développeur
Les nouvelles réglementations vietnamiennes positionnent désormais ce pays parmi ceux offrant un cadre sécurisé mais concurrentiel dans toute l’Asie du Sud-est tant pour investissement privé qu’institutionnel.
Bon à savoir :
Au Vietnam, les lois et régulations immobilières essentielles comprennent principalement la Loi sur le logement, le Code foncier et la Loi sur les investissements, définissant les droits de propriété et imposant des restrictions aux acheteurs étrangers, qui peuvent désormais détenir une propriété résidentielle pour une durée maximale de 50 ans, et ce uniquement dans certains projets approuvés. Les investisseurs doivent naviguer un processus d’acquisition qui exige des permis rigoureux et l’enregistrement formel de leur achat auprès des autorités locales. Les récentes modifications législatives, comme celles de 2021, ont renforcé les protections pour les acheteurs et les locataires, telles que l’obligation pour les promoteurs de garantir les biens avec une assurance d’achèvement. Par ailleurs, des ajustements ont été faits pour faciliter les investissements étrangers tout en maintenant un contrôle étatique ferme sur la gestion des terres, ce qui souligne l’importance de bien comprendre ces nuances pour éviter les éventuels obstacles juridiques.
Comprendre la fiscalité immobilière locale au Vietnam
Le système fiscal immobilier au Vietnam comprend principalement des taxes sur l’achat, la vente et la détention de biens immobiliers. Il s’appuie sur des lois nationales, mais leur application peut varier localement selon les régions.
Principaux impôts et frais liés à l’immobilier
| Opération | Nature de la taxe/frais | Taux courants (exemples) |
| Achat | Droit d’enregistrement | Environ 0,5% du prix de vente |
| TVA (pour certains biens neufs) | 10% sur le prix hors terrain | |
| Vente | Impôt sur le revenu immobilier | 2% du prix de transfert ou taux progressif selon le cas |
| Détention | Taxe foncière annuelle | Taux très faible |
⚠️ Le système fiscal vietnamien demeure relativement léger côté taxation directe immobilière mais implique une forte formalisation administrative et plusieurs niveaux institutionnels avec lesquels interagir – ce qui constitue souvent un défi logistique et réglementaire non négligeable pour tout acquéreur international.
Bon à savoir :
La fiscalité immobilière au Vietnam inclut principalement des taxes lors de l’achat, de la vente et de la détention de propriétés. Une taxe sur la valeur ajoutée de 10 % est généralement appliquée aux transactions immobilières, tandis que les ventes peuvent être soumises à un impôt sur le revenu de 2 % du prix de transfert. Les propriétaires paient une taxe foncière annuelle basée sur la valeur cadastrale de leur bien, avec des taux variant selon les régions. Les formalités administratives incluent l’enregistrement des transactions auprès des autorités locales, souvent complexe pour les étrangers, qui peuvent rencontrer des défis liés à la compréhension des nuances régionales et à la barrière linguistique. Ainsi, il est conseillé de consulter des experts locaux, en particulier pour les étrangers souhaitant investir, qui doivent être prudents face aux variations régionales de la réglementation fiscale. Par exemple, tandis qu’à Hô Chi Minh-Ville les délais d’enregistrement sont relativement rapides, ils peuvent être beaucoup plus longs dans des zones rurales, impactant potentiellement les investissements planifiés à court terme.
Les évolutions récentes des régulations immobilières au Vietnam
Réformes récentes des régulations immobilières au Vietnam
Les réformes majeures de 2024 et 2025 ont transformé le paysage de la régulation immobilière au Vietnam, notamment via la promulgation de la nouvelle Loi sur le foncier (Land Law 2024), la Loi sur le logement (Housing Law 2024), et la Loi sur les affaires immobilières (Law on Real Estate Business 2023, en vigueur au 1er janvier 2025).
Principales évolutions législatives
- Nouveau cadre d’évaluation des prix fonciers :
Le cadre de prix fonciers introduit fin 2024 ajuste les valorisations des terrains de 4 à 38 fois pour mieux refléter les conditions réelles du marché. - Clarification des droits de propriété :
Les textes de 2024 apportent une sécurité juridique accrue sur la propriété foncière et les droits d’usage, réduisant l’incertitude pour les investisseurs et accélérant les procédures d’approbation des projets immobiliers. - Paiement via comptes bancaires :
Dès 2025, toutes les transactions immobilières et les services associés doivent obligatoirement transiter par des comptes bancaires, renforçant la traçabilité et la transparence.
Propriété étrangère et restrictions assouplies
| Aspect réglementaire | Avant réforme | Après réforme (2024-2025) |
|---|---|---|
| Acquisition de logements | Limité, peu clair | Droits clarifiés et facilités |
| Limite de propriété étrangère | 30% d’un immeuble | Maintien du plafond, mais modalités précisées |
| Propriété du terrain | Interdite | Interdite, mais droits d’usage accrus |
| Procédures de transaction | Complexes, peu transparentes | Procédures simplifiées et accélérées |
Les étrangers peuvent désormais acquérir des appartements ou des maisons, mais toujours pas la pleine propriété du terrain. Les quotas restent fixés à 30 % d’un immeuble collectif ou 350 unités par arrondissement administratif.
Nouvelles mesures de transparence et protection des consommateurs
- Obligation de paiement bancaire :
Toutes les transactions doivent être réalisées par virement, limitant les paiements en espèces et réduisant les risques de fraude et de blanchiment. - Encadrement des biens négociables :
La loi distingue clairement les catégories de biens immobiliers pouvant faire l’objet de transactions, incluant les propriétés à usage résidentiel, les ouvrages à usage éducatif, médical, commercial, industriel, ainsi que les droits d’usage du sol avec infrastructure technique. - Renforcement du contrôle public :
Les autorités ont désormais des outils renforcés pour surveiller la conformité des projets et protéger les intérêts des acquéreurs.
Déclarations et rapports officiels récents
« Les nouvelles lois sur le foncier, le logement et les affaires immobilières sont des réformes historiques qui apportent plus de sécurité et de transparence pour les investisseurs. » (Déclaration du ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement, janvier 2025)
« Le cadre légal rénové, entré en vigueur début 2025, marque un tournant pour l’investissement étranger et la modernisation du marché immobilier vietnamien. » (Rapport du Comité de pilotage des politiques foncières, mars 2025)
Impact sur le marché immobilier
- Relance de la confiance et de l’investissement :
La clarification des règles et l’accélération des procédures ont permis une reprise des investissements domestiques et internationaux, avec une croissance notable de l’offre, notamment dans le segment des appartements. - Dynamisation des transactions :
L’obligation de transparence et les contrôles accrus des flux financiers renforcent la protection des consommateurs, réduisent les litiges et favorisent un environnement d’investissement plus sain. - Attentes de croissance soutenue :
Les experts anticipent une nouvelle phase d’expansion du marché immobilier vietnamien dès 2025, portée par ces réformes, un cadre macroéconomique stable et une demande interne soutenue.
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Les évolutions législatives récentes font du Vietnam l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques et sécurisés d’Asie du Sud-Est, tout en renforçant la protection des investisseurs et des consommateurs.
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Bon à savoir :
En 2023, le gouvernement vietnamien a introduit des réformes majeures dans les régulations immobilières, visant à libéraliser le marché et à renforcer la sécurité juridique. La Loi sur la propriété foncière a été modifiée pour faciliter l’accès à la propriété pour les étrangers, désormais autorisés à posséder jusqu’à 30 % d’un immeuble résidentiel ou des droits de bail pour une période de 50 ans, renouvelable. Selon un rapport du ministère de la Construction, ces changements devraient attirer plus d’investissements étrangers et stimuler la croissance économique. Des mesures pour accroître la transparence, telles que le renforcement des obligations de divulgation d’informations par les promoteurs, sont mises en œuvre pour protéger les consommateurs contre les fraudes, garantissant ainsi des transactions plus sécurisées. Le Premier ministre a déclaré que ces réformes soutiendront un développement immobilier durable et inclusif, tout en alignant le cadre réglementaire vietnamien sur les normes internationales, contribuant à un marché plus équilibré et concurrentiel.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
