Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Vietnam, avec ses paysages à couper le souffle et sa culture riche, a connu un essor remarquable du tourisme ces dernières années, transformant ainsi le pays en une destination prisée des voyageurs du monde entier. Cette affluence touristique a eu un impact significatif sur diverses industries, notamment le marché immobilier, qui a connu une croissance dynamique en réponse à cette demande accrue.
Le phénomène de l’augmentation des investissements immobiliers, alimentée par l’intérêt des investisseurs étrangers et des locaux, illustre comment le développement touristique peut influencer le tissu économique d’une nation.
En analysant les tendances actuelles et futures, cet article explore en profondeur comment la montée du tourisme au Vietnam redéfinit le paysage urbain et les opportunités économiques, tout en soulevant des questions essentielles sur la durabilité et l’accessibilité du logement pour les résidents locaux.
Les régions touristiques qui transforment le Vietnam
La croissance touristique du Vietnam s’accélère dans plusieurs régions clés, entraînant une transformation profonde du marché immobilier local. La dynamique s’exprime notamment à travers la baie d’Halong, Ho Chi Minh-Ville, Hoi An et Sa Pa.
| Région | Croissance touristique récente | Projets immobiliers dominants | Effets sur l’immobilier |
| Baie d’Halong | +30 % de visiteurs internationaux | Resorts balnéaires, hôtels haut de gamme, complexes résidentiels pour expatriés et investisseurs asiatiques | Hausse des prix au m² ; forte demande étrangère ; multiplication des projets mixtes tourisme-résidentiel |
| Ho Chi Minh-Ville | Occupation hôtelière à 65 % (Têt 2025) ; +87.000 touristes étrangers en janvier/février 2025 | Gratte-ciel résidentiels de luxe (Districts 1 & Thu Duc), hôtels internationaux, résidences-services | Augmentation continue des prix (+10-15%/an) ; afflux d’investissements étrangers dans le logement urbain |
| Hoi An | Fréquentation record en 2024-25 | Resorts écologiques, villas touristiques haut de gamme | Forte valorisation foncière (+20%/an sur certains secteurs) ; pression foncière sur les zones rurales |
| Sa Pa | Taux d’occupation hôtelière à 90-95 % pendant le Têt | Développement massif d’hôtels-boutiques et resorts montagneux | Spéculation immobilière intense ; hausse rapide du coût du terrain (+15%/an estimés) |
Projets immobiliers emblématiques :
- Baie d’Halong : Construction continue de resorts cinq étoiles (Vinpearl Resort & Spa Ha Long), complexes avec marina privée.
- Ho Chi Minh-Ville : Multiplication des tours résidentielles premium (Sunwah Pearl), développement accru autour du futur métro.
- Hoi An : Expansion des resorts balnéaires éco-responsables (Four Seasons The Nam Hai), multiplication des villas touristiques privatives.
- Sa Pa : Nouvelles chaînes internationales implantées (MGallery Sapa by Accor), quartiers résidentiels destinés aux investisseurs nationaux.
Effets sur les prix et investissements
Prix au mètre carré :
- Baie d’Halong : jusqu’à +40 % depuis trois ans pour les lots constructibles proches du front de mer.
- Ho Chi Minh-Ville : quartiers centraux affichant entre $6.000 et $10.000/m² pour l’immobilier neuf haut-de-gamme.
- Hoi An : progression annuelle supérieure à la moyenne nationale dans le secteur premium côtier.
- Sa Pa : doublement localisé près des axes touristiques principaux.
Investissements étrangers :
- Les flux sont majoritairement asiatiques (Singapourais, Sud-Coréens) mais aussi européens dans le luxe hôtelier urbain ou rural.
- Plusieurs fonds spécialisés investissent massivement dans la reconversion ou création de résidences secondaires et complexes récréatifs.
Liste synthétique :
- Hausse généralisée du coût de la vie, particulièrement observable chez :
– Les jeunes actifs locaux contraints parfois au départ vers l’intérieur rural
– Les familles modestes voyant leur accès au logement réduit - Déplacements forcés ou incitations financières
– Zones rurales absorbées par extensions urbaines/hôtelières
– Rachat massif par promoteurs privés - Tensions croissantes autour des ressources
– Saturation partielle pendant haute saison
– Pression accrue sur infrastructures publiques
Statistiques récentes & projections
– Le Vietnam a accueilli près de 17,5 millions de visiteurs internationaux en 2024 (+38,9 % vs. année précédente).
– Chiffre d’affaires national touristique record : 840.000 milliards VND, soit +23,8 %.
Prévisions :
> Selon les projections sectorielles pour fin 2025-début 2026 :
> – Poursuite annuelle moyenne >+15 % pour les valeurs immobilières côtières/touristiques,
> – Maintien d’une croissance forte (>20 %) en nombre total de projets hôteliers/résidentiels lancés chaque année,
> – Intensification attendue des investissements directs étrangers ciblant principalement Halong-Hanoi-HCMV-Danang-HoiAn-SaPa.
Bon à savoir :
La croissance touristique dans des régions emblématiques du Vietnam, comme la baie d’Halong, Ho Chi Minh-Ville, Hoi An et Sa Pa, entraîne une transformation significative du marché immobilier local. La demande accrue des visiteurs a favorisé la prolifération de projets immobiliers tels que les hôtels de luxe, les resorts et même des résidences haut de gamme. Selon les dernières données, les prix de l’immobilier dans ces zones ont grimpé de 10 à 20 % au cours des dernières années, attirant ainsi des investissements étrangers substantiels. À Hoi An, par exemple, de nombreux complexes hôteliers bordent désormais la côte pour accueillir des touristes toujours plus nombreux. Cette poussée touristique entraîne, toutefois, des défis pour les résidents locaux, notamment en termes de déplacement et de hausse du coût de la vie. Les prévisions indiquent que ces tendances devraient se poursuivre, accentuant le contraste entre la valeur compensée par les investissements et la pression financière croissante sur les habitants.
La transformation rapide induite par la croissance touristique amplifie simultanément valorisation foncière locale et pressions sociales — un équilibre fragile entre dynamisme économique régional et vulnérabilité accrue pour certaines populations locales face à la spéculation immobilière exacerbée par l’afflux international.
L’ascension vertigineuse des prix immobiliers
Plusieurs facteurs ont conduit à l’ascension rapide des prix immobiliers au Vietnam, avec un rôle déterminant du tourisme, particulièrement dans les grandes villes et les zones côtières attractives.
Facteurs principaux de la hausse des prix immobiliers :
- Croissance économique soutenue et urbanisation rapide.
- Offre limitée de nouveaux projets résidentiels et commerciaux, alors que la demande ne cesse d’augmenter.
- Développement d’infrastructures majeures, comme l’ouverture de la ligne de métro à Hô Chi Minh-Ville, qui stimule l’attractivité de certains quartiers.
- Présence accrue d’investisseurs étrangers, notamment dans les segments haut de gamme et luxe.
- Effet d’entraînement du secteur touristique sur la demande immobilière, particulièrement dans les villes à fort potentiel touristique.
Rôle du tourisme dans la dynamique immobilière :
- Augmentation continue du nombre de visiteurs internationaux, surtout à Hanoï, Da Nang et Hô Chi Minh-Ville.
- Création de nouveaux besoins en hébergement (hôtels, résidences de tourisme, appartements à louer à court terme).
- Développement de projets immobiliers destinés spécifiquement à l’accueil touristique, ce qui accentue la pression sur les prix locaux.
| Ville | Croissance récente des prix | Tourisme international | Influence sur le marché immobilier |
|---|---|---|---|
| Hanoï | Baisse récente (-16%) | Forte, mais stable | Moins de pression récente, mais demande soutenue |
| Da Nang | Hausse modérée | En très forte hausse | Demande accrue pour hôtels et résidences |
| Hô Chi Minh-Ville | Hausse soutenue (6%/trim.) | Reprise rapide | Forte pression sur l’offre, hausse des prix |
Tendances récentes et statistiques :
- Entre 2015 et 2023, le prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville a augmenté de 15 à 20 % ; une croissance similaire est attendue en 2025.
- Pour 2025, le prix de vente moyen à Hô Chi Minh-Ville atteint près de 3.000 dollars/m², soit une hausse annuelle de 24 %.
- Plus de 70 % de la nouvelle offre 2024 est constituée de projets haut de gamme, ce qui tire l’ensemble du marché vers le haut.
- Les revenus du secteur immobilier représentent plus de 60 % du total des autres secteurs de services aux entreprises à Hô Chi Minh-Ville.
Conséquences de l’afflux touristique :
- Hausse des prix des logements résidentiels et commerciaux dans les zones touristiques clés.
- Développement de projets immobiliers adaptés au tourisme (condos-hôtels, résidences de services, resorts).
- Renforcement des infrastructures liées au tourisme, ce qui soutient la valorisation foncière.
- Arrivée d’investisseurs étrangers cherchant à profiter du dynamisme touristique et des rendements locatifs élevés.
- Diminution de l’accessibilité au logement pour les ménages modestes.
- Augmentation du coût de la vie dans les quartiers touristiques.
- Tensions sur le marché locatif, notamment pour les jeunes et les travailleurs locaux.
- Risque de spéculation et de formation de bulles immobilières dans certains quartiers.
Points clés à retenir :
- L’essor touristique accentue la pression sur l’immobilier, surtout dans les grandes villes et les pôles balnéaires.
- La hausse rapide des prix immobiliers favorise les investisseurs mais fragilise l’accès au logement pour une partie de la population.
- Les autorités tentent d’encadrer le marché, mais l’offre reste limitée face à une demande portée par le dynamisme économique et touristique.
Hausse des prix immobiliers au Vietnam : principaux moteurs
- Croissance du tourisme international
- Développement des infrastructures
- Offre limitée de nouveaux projets
- Investissements étrangers massifs
- Spéculation et montée des projets haut de gamme
- Écartement progressif des habitants locaux du marché immobilier dans les centres touristiques
- Risque de gentrification et de déséquilibre social
- Nécessité de politiques publiques pour favoriser l’accès au logement abordable
Bon à savoir :
Au Vietnam, l’augmentation rapide des prix immobiliers est en grande partie alimentée par la montée du tourisme, qui a vu un afflux significatif de visiteurs internationaux, notamment dans des villes comme Hanoï, Da Nang et Hô Chi Minh-Ville. En 2023, le pays a accueilli près de 18 millions de touristes, un chiffre qui a stimulé la demande de biens immobiliers, tant pour les logements résidentiels que pour les espaces commerciaux. Les investisseurs étrangers, voyant le potentiel de rentabilité, injectent des capitaux significatifs dans des projets de développement immobilier et infrastructurels, attirant ainsi davantage d’intérêts autour des zones touristiques. Outre l’augmentation des prix, cette situation soulève des enjeux d’accessibilité au logement pour les résidents locaux dont les salaires ne suivent pas la flambée des coûts. Pour répondre à cette demande croissante, plusieurs projets d’expansion urbaine sont en cours, mais ces développements risquent d’accentuer la pression sur les ressources locales et d’élargir l’écart économique entre les résidents riches et les communautés moins aisées.
Les opportunités d’investissement locatif florissantes
Régions du Vietnam à fort potentiel locatif grâce au tourisme
- Hô Chi Minh-Ville (Saigon) : Capitale économique, forte demande locative urbaine, prix au mètre carré élevés mais rendements attractifs.
- Da Nang : Ville côtière en plein essor, prisée pour ses plages et sa connectivité.
- Nha Trang : Destination balnéaire majeure avec une croissance rapide de l’offre touristique.
- Phu Quoc : Île très touristique, développement accéléré d’infrastructures hôtelières et de loisirs.
- Autres zones à surveiller : Haiphong (portuaire), Bac Giang et Bac Ninh (proximité des pôles industriels).
Le tourisme international est en pleine expansion, avec un objectif de 28 millions de visiteurs étrangers d’ici 2025. Cette dynamique accroît la demande pour la location saisonnière dans les principales destinations.
Tendances actuelles de la demande locative dans les zones touristiques
Les touristes recherchent principalement :
- Appartements modernes, idéalement situés en centre-ville ou proche des attractions majeures
- Maisons ou villas individuelles, souvent préférées par les familles ou groupes cherchant intimité et espace
- Résidences avec services (piscine, sécurité, conciergerie)
La préférence varie selon le profil :
| Type de bien | Touristes ciblés | Localisation privilégiée |
|---|---|---|
| Appartement | Jeunes couples/expatriés | Centres urbains/Hô Chi Minh-Ville |
| Maison/Villa | Familles/groupes | Zones balnéaires/Phu Quoc/Nha Trang |
| Résidence-service | Voyageurs d’affaires/tourisme long séjour | Da Nang/Ho Chi Minh |
Statistiques récentes du marché immobilier touristique
| Destination | Taux d’occupation locative (%) | Rendement brut estimé (%) | Prix moyen/m² (USD) |
|---|---|---|---|
| Hô Chi Minh-Ville | 75–85 | 5–7 | 3 000–6 000 |
| Da Nang | 70–80 | ~6 | ~2 500 |
| Nha Trang | Jusqu’à 80 | >6 | ~2 200 |
| Phu Quoc | Jusqu’à 85 | >7 | – |
Les taux d’occupation sont particulièrement élevés pendant la haute saison, notamment sur le littoral. La rentabilité brute tourne autour de 5 à plus de 7 % selon l’emplacement, ce qui reste compétitif par rapport aux marchés voisins.
Impact des infrastructures sur l’attractivité
Le développement continu :
- Des aéroports internationaux (Phu Quoc, Da Nang)
- Des réseaux autoroutiers reliant villes côtières et grandes métropoles
- De nouvelles lignes ferroviaires/métro urbain à Hô Chi Minh-Ville
Ces investissements facilitent l’accès aux destinations touristiques majeures et stimulent directement la valeur immobilière ainsi que la fréquentation touristique. L’arrivée prochaine du métro dans certains quartiers huppés augmente leur attractivité pour les investisseurs comme pour les locataires.
Bon à savoir :
Les régions vietnamiennes de Da Nang, Nha Trang et Phu Quoc sont devenues des pôles touristiques majeurs, offrant des opportunités d’investissement locatif extrêmement lucratives. À Da Nang, la demande pour des appartements modernes est forte, tandis que Nha Trang et Phu Quoc attirent les touristes cherchant des villas et maisons de vacances. En 2022, le taux d’occupation dans ces zones a atteint 75 %, avec un rendement locatif moyen de 8 %. Les prix de l’immobilier ont augmenté d’environ 10 % sur l’année, soutenus par l’amélioration des infrastructures de transport et de loisirs. Les investisseurs doivent être attentifs aux réglementations locales, notamment en matière de propriété par des étrangers, souvent limitée à des baux de 50 ans. Le développement rapide des services associatifs, comme les complexes de loisirs et aéroports internationaux, renforce l’attrait de ces localités pour les investissements.
Les investisseurs étrangers peuvent acheter un bien immobilier au Vietnam dès lors qu’ils disposent d’un visa valide — même simple visa touristique. Toutefois :
- Ils ne peuvent acquérir que certains types de biens résidentiels (« condominiums », maisons individuelles non situées sur terrain agricole…).
- La propriété est généralement consentie sous forme de bail emphytéotique renouvelable (« leasehold ») sur une durée maximale initiale typique allant jusqu’à cinquante ans.
- Il existe un quota maximal fixé à environ 30 % des appartements disponibles dans chaque projet collectif pouvant être détenus par des étrangers.
Il est conseillé aux investisseurs :
- De vérifier soigneusement le titre foncier (« pink book »)
- De s’entourer d’un avocat local spécialisé afin d’éviter tout litige réglementaire ou fiscal ultérieur.
Liste synthétique – points-clés avant investissement :
- Vérifier si le projet autorise légalement la location courte durée/saisonnière
- Prendre connaissance des restrictions locales éventuelles quant au nombre maximum d’étrangers propriétaires
- S’informer sur le régime fiscal applicable aux revenus générés via location saisonnière
Le dynamisme du tourisme vietnamien combiné au développement accéléré des infrastructures crée un terreau favorable à l’investissement locatif dans plusieurs régions-clés du pays. Toutefois, une vigilance juridique reste essentielle avant toute acquisition destinée à la location courte durée.
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