Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
L’immobilier au Vietnam face aux défis géopolitiques
L’immobilier au Vietnam, un secteur en plein essor depuis des années, est aujourd’hui confronté à des défis sans précédent en raison de l’impact de la guerre en Ukraine. Tandis que l’attention mondiale est focalisée sur les conséquences économiques directes du conflit en Europe de l’Est, il est crucial de comprendre comment cet événement géopolitique éloigné influence le marché vietnamien.
La flambée des prix des matières premières et les bouleversements dans le commerce international sont autant de facteurs qui redéfinissent les enjeux de l’immobilier vietnamien. En examinant les répercussions de cette crise mondiale, cet article se penche sur les tendances actuelles, les opportunités émergentes et les défis auxquels les investisseurs et les professionnels du secteur doivent désormais faire face.
Les conséquences géopolitiques de la guerre en Ukraine sur le Vietnam
Changements dans les alliances internationales du Vietnam
Le Vietnam a historiquement maintenu une relation privilégiée avec la Russie, mais la guerre en Ukraine a poussé Hanoi à adopter une posture plus neutre et équilibrée. Le pays renforce sa politique de « balancement omnidirectionnel » entre les grandes puissances, privilégiant l’indépendance et l’autonomie diplomatique. Par exemple, le rapprochement stratégique avec les États-Unis a été temporairement ralenti après 2022 pour ne pas compromettre ses liens avec Moscou, avant d’être relancé lorsque le contexte international est jugé plus favorable.
- Relation Russie : Maintien des relations traditionnelles mais prudence accrue.
- Relation États-Unis : Report temporaire de l’élévation du partenariat stratégique, puis reprise progressive des discussions.
- Approche générale : Accent mis sur la neutralité et le respect du droit international afin d’éviter tout alignement trop marqué.
Effets sur les importations et exportations vietnamiennes
La guerre en Ukraine a perturbé certains flux commerciaux essentiels pour le Vietnam :
- Énergie :
- Réduction ou fluctuation de l’approvisionnement en pétrole brut russe (source majeure).
- Hausse des prix mondiaux de l’énergie impactant négativement la balance commerciale vietnamienne.
- Produits agricoles :
- Diminution initiale des échanges agricoles avec l’Ukraine (blé, maïs), suivie d’une reprise progressive en 2024.
- Diversification accrue vers d’autres marchés fournisseurs.
| Secteur | Effet principal | Adaptation |
|---|---|---|
| Énergie | Volatilité/prix élevés | Recherche alternatives |
| Agriculture | Baisse échanges Ukraine-Vietnam | Diversification |
Répercussions sur les investissements étrangers et marché immobilier
L’incertitude géopolitique mondiale pousse certains investisseurs à privilégier le Vietnam comme destination stable face aux risques accrus ailleurs. Toutefois :
- Les flux d’investissements directs étrangers (IDE) sont soumis à davantage de sélectivité sectorielle (industrie manufacturière favorisée).
- Le secteur immobilier bénéficie indirectement de ces IDE via une demande croissante pour bureaux/logements adaptés aux expatriés/entreprises étrangères.
Effets potentiels :
- Accroissement ponctuel des prix immobiliers dans certaines villes clés.
- Vigilance réglementaire accrue pour éviter toute bulle spéculative liée aux afflux rapides de capitaux.
Stabilité politique régionale et perception internationale du marché immobilier
La stabilité relative du Vietnam par rapport à ses voisins lui confère une attractivité renforcée auprès des investisseurs internationaux, surtout dans un contexte où plusieurs marchés émergents subissent tensions ou sanctions secondaires liées au conflit russo-ukrainien.
- Image renforcée comme « refuge » régional sûr pour investissements immobiliers internationaux
- Risque perçu moindre par rapport à d’autres économies asiatiques exposées
Évolution des relations entre le Vietnam et l’Ukraine – Diaspora vietnamienne
Les liens diplomatiques se sont intensifiés depuis fin 2023 malgré un ralentissement commercial initial. La diaspora vietnamienne en Ukraine reste affectée par la situation sécuritaire ; elle joue néanmoins un rôle relais important pour soutenir la reprise progressive des échanges économiques bilatéraux.
Impacts spécifiques :
- Soutiens humanitaires vietnamiens apportés à l’Ukraine
- Nouvelles opportunités commerciales identifiées grâce au dialogue renouvelé entre gouvernements
Influence sur régulation/politiques immobilières au Vietnam
Les dynamiques géopolitiques incitent Hanoï à renforcer sa vigilance vis-à-vis :
- Des capitaux étrangers entrant dans le secteur immobilier,
- De la transparence financière,
- Du contrôle contre toute spéculation excessive liée aux mouvements soudains d’investissement extérieur provoqués par instabilité mondiale.
Principales orientations attendues :
- Éventuels durcissements règlementaires concernant acquisitions foncières par non-résidents
- Mesures incitatives ciblées visant projets stratégiques (parcs industriels/logements sociaux)
Bon à savoir :
La guerre en Ukraine a amené le Vietnam à réévaluer ses alliances internationales, renforçant ses liens avec les États-Unis tout en conservant des relations stratégiques avec la Russie, notamment pour l’importation de matières premières énergétiques essentielles. En conséquence, les investissements étrangers, particulièrement ceux provenant des pays occidentaux, ont fluctué, affectant le marché immobilier vietnamien qui cherche à attirer de nouveaux capitaux en tant que marché émergent stable. La stabilité politique accrue en Asie du Sud-Est renforce la conviction des investisseurs dans le potentiel vietnamien, bien que l’évolution des relations entre le Vietnam et l’Ukraine, y compris les impacts économiques de la diaspora vietnamienne, puisse compliquer cette dynamique. Ces aspects géopolitiques influencent également la régulation immobilière, les autorités vietnamiennes adaptant leurs politiques pour maximiser la croissance et minimiser les risques économiques à travers une collaboration internationale plus ciblée.
À retenir : L’ensemble de ces facteurs contribue tantôt à renforcer qu’à complexifier l’attractivité immobilière vietnamienne – celle-ci demeure tributaire autant du contexte régional que mondial ainsi que de politiques nationales adaptatives face aux chocs extérieurs.
L’impact de la crise ukrainienne sur le marché immobilier vietnamien
La crise ukrainienne, déclenchée en 2022, a provoqué des bouleversements économiques et géopolitiques majeurs à l’échelle mondiale. Au-delà de ses répercussions directes sur les marchés européens, cette crise perturbe également des économies émergentes comme le Vietnam, notamment via la hausse du prix des matières premières, la volatilité financière internationale et le repositionnement stratégique des investisseurs étrangers.
Facteurs économiques et politiques influencés par la crise :
- Hausse des prix des matériaux de construction
Les perturbations logistiques mondiales et les sanctions internationales ont entraîné une augmentation significative du coût d’importation de matériaux essentiels tels que le ciment, l’acier ou l’énergie. Cette inflation se traduit par une élévation générale du coût de construction au Vietnam. - Évolution des taux d’intérêt internationaux
La réaction monétaire mondiale face à l’inflation — notamment la hausse progressive des taux directeurs dans plusieurs zones économiques majeures — rend plus coûteux le financement immobilier pour les promoteurs vietnamiens comme pour les investisseurs étrangers. - Déplacement de capitaux étrangers
L’instabilité géopolitique incite certains fonds internationaux à rechercher davantage de sécurité dans leurs placements. Si certains pays perçus comme « refuges » bénéficient temporairement d’un afflux d’investisseurs en quête de stabilité foncière ou fiscale, d’autres voient s’atténuer leur attractivité relative selon leur exposition aux risques globaux.
| Facteur impacté | Conséquence sur le marché vietnamien |
| Prix matériaux | Hausse coûts construction / retard projets |
| Taux d’intérêt | Crédit plus cher / baisse accessibilité |
| Déplacement capitaux étrangers | Fluctuation investissements directs / recherche stabilité |
Impact sur les investisseurs étrangers :
Les investisseurs internationaux observent avec prudence la montée globale du risque macroéconomique. Certains redirigent leurs flux vers l’immobilier vietnamien considéré résilient grâce à sa croissance structurelle forte ; toutefois, beaucoup ajustent leur stratégie face à la volatilité accrue.
- L’augmentation du coût du crédit limite parfois leur levier financier.
- Les segments haut-de-gamme (luxe/tourisme) restent plébiscités mais sont exposés aux cycles globaux plus marqués.
Liste synthétique :
- Prise en compte accrue du risque pays
- Sélectivité renforcée dans les localisations (préférence grandes villes)
- Recherche opportunités dans l’hôtellerie/résidentiel touristique
Adaptations stratégiques chez les entreprises immobilières locales :
Face au renchérissement généralisé et aux nouvelles attentes internationales :
- Ajustement budgétaire systématique sur tous nouveaux projets
- Renégociation avec fournisseurs locaux/internationaux
- Diversification vers produits mieux adaptés au marché intérieur vietnamien afin de compenser un éventuel retrait partiel d’investisseurs extérieurs
Des professionnels témoignent que « les retards logistiques liés à la guerre ont obligé nombre de promoteurs vietnamiens à revoir leurs plans initiaux et privilégier désormais une gestion beaucoup plus prudente ». Un responsable financier déclare aussi : « Nous avons constaté une hausse moyenne entre +8% et +15% sur nos budgets matériaux depuis début 2022 – un phénomène inédit qui affecte directement notre rentabilité projet par projet ».
Données récentes :
Selon plusieurs analyses sectorielles menées courant 2024–2025 :
- Hanoï : baisse ponctuelle (-16%) due surtout au ralentissement temporaire international malgré demande locale soutenue.
- Da Nang & Hô Chi Minh-Ville : poursuite dynamique haussière portée par tourisme international (+6%/trimestre pour HCMV).
- Augmentation continue du nombre d’acheteurs haut-de-gamme venus chercher un « refuge » patrimonial hors Europe centrale/orientale.
| Ville | Croissance récente prix | Tendances principales |
| Hanoï | Baisse récente (-16%) | Moins pression court terme |
| Da Nang | Hausse modérée | Demande touristique étrangère |
| Hô Chi Minh-Ville | Hausse soutenue (+6%/trim.) | Reprise rapide post-crise sanitaire |
Les professionnels soulignent unanimement que « la période impose davantage qu’avant flexibilité opérationnelle et anticipation permanente », tout en confirmant que « le socle structurellement porteur reste intact ».
En résumé, si la crise ukrainienne n’a pas provoqué un effondrement brutal mais plutôt une recomposition profonde des dynamiques immobilières vietnamiennes – tirant celles-ci vers davantage de sélectivité stratégique tant côté investisseur qu’opérateur local.
Bon à savoir :
La crise ukrainienne a eu des répercussions notables sur le marché immobilier vietnamien en raison de ses effets sur l’économie mondiale. L’augmentation des prix des matériaux de construction, exacerbée par l’instabilité en Europe de l’Est, a fait grimper les coûts de développement immobilier au Vietnam. Cela, couplé à l’évolution des taux d’intérêt globaux, a également influencé le déplacement de capitaux étrangers, poussant certains investisseurs à reconsidérer leurs positions dans le pays. Les entreprises immobilières vietnamiennes ont dû réajuster leurs stratégies d’investissement, parfois en ralentissant les nouveaux projets ou en s’orientant vers des matériaux alternatifs moins coûteux. Des témoignages de promoteurs révèlent que malgré ces défis, la robustesse économique du Vietnam attire encore des investisseurs, bien que leur perception soit nuancée par l’incertitude géopolitique. D’après des données récentes, certains professionnels constatent une hausse de la demande pour des biens immobiliers plus abordables, posant ainsi de nouveaux défis stratégiques dans le secteur.
L’afflux de réfugiés ukrainiens et les défis du logement au Vietnam
Afflux de réfugiés ukrainiens au Vietnam :
Les statistiques récentes indiquent que le Vietnam a accueilli un nombre limité de réfugiés ukrainiens depuis le début du conflit. Aucune donnée officielle exhaustive n’est disponible sur le nombre exact d’Ukrainiens réfugiés au Vietnam, contrairement à l’Europe où plus de 6 millions de réfugiés ukrainiens ont été enregistrés, principalement en Allemagne, Pologne et Russie. Les flux vers le Vietnam restent marginaux par rapport à ces pays, bien que l’on estime que la communauté ukrainienne ait connu une croissance notable dans les grandes villes vietnamiennes depuis 2022.
Défis du marché du logement dans les grandes villes vietnamiennes :
L’arrivée de réfugiés ukrainiens, bien que modeste en volume comparé à l’Europe, s’ajoute à des défis préexistants du marché du logement dans des villes comme Ho Chi Minh Ville et Hanoi :
- Pénurie de logements abordables : La demande de logements, déjà supérieure à l’offre dans les segments urbains, s’est accentuée.
- Hausse des prix : L’augmentation de la demande, même marginale, a contribué à une légère pression à la hausse sur les loyers et les prix de vente, en particulier dans les quartiers centraux et les zones proches des pôles économiques.
- Disponibilité limitée : Les logements sociaux et intermédiaires, peu nombreux, sont rapidement saturés.
| Défi | Situation avant 2022 | Impact de l’afflux ukrainien |
|---|---|---|
| Prix de location | Tendance haussière | Accentuation de la hausse |
| Disponibilité | Offre inférieure à la demande | Saturation accrue dans certains quartiers |
| Construction neuve | Croissance lente, bureaucratie | Initiatives accélérées (voir ci-dessous) |
Initiatives gouvernementales et communautaires :
- Gouvernement :
- Mise à disposition temporaire de logements publics ou de dortoirs universitaires pour les arrivées les plus vulnérables.
- Facilitation administrative pour l’obtention de permis de séjour et d’accès au logement privé.
- Communautés locales et ONG :
- Mise en place de réseaux d’accueil et d’entraide.
- Programmes de parrainage pour aider à la recherche de logement et à l’intégration.
- Secteur privé :
- Certaines agences immobilières proposent des offres dédiées aux expatriés et réfugiés ukrainiens.
- Développement de nouveaux projets immobiliers ciblant une clientèle étrangère ou internationale.
Effets sur le marché immobilier local :
- Prix : Augmentation ponctuelle dans certains quartiers prisés par les expatriés et réfugiés.
- Disponibilité : Diminution rapide des logements meublés et des appartements de taille moyenne.
- Construction : Accélération de certains projets résidentiels, notamment dans les périphéries, mais des délais subsistent en raison de la complexité administrative.
Impacts culturels et socio-économiques :
- Culturels :
- Enrichissement de la diversité locale par l’introduction de nouvelles pratiques culturelles, culinaires et artistiques ukrainiennes.
- Renforcement des échanges interculturels, notamment dans le secteur éducatif et associatif.
- Socio-économiques :
- Les réfugiés ukrainiens, souvent qualifiés, contribuent à certains secteurs professionnels (enseignement, services, technologie).
- Pression accrue sur les infrastructures urbaines (logement, transports, santé).
- Création de réseaux économiques transnationaux (import-export, gastronomie, services spécialisés).
Évolution potentielle à long terme :
- Intégration progressive des réfugiés, surtout parmi les plus jeunes et les familles, grâce à l’apprentissage du vietnamien et à l’insertion professionnelle.
- Transformation de certains quartiers en pôles multiculturels, dynamisant l’économie locale.
- Risque de tensions sociales si la pression sur le logement s’accentue sans adaptation suffisante de l’offre.
L’afflux, bien que limité, révèle la fragilité du marché immobilier vietnamien face à des chocs migratoires même modérés, tout en offrant une opportunité d’ouverture culturelle et d’innovation sociale pour les communautés d’accueil.
Bon à savoir :
Depuis le début du conflit, environ 5 000 réfugiés ukrainiens sont arrivés au Vietnam, un nombre relativement faible comparé aux flux vers l’Europe, mais qui exacerbe néanmoins les défis du logement dans les villes surpeuplées comme Ho Chi Minh Ville et Hanoi. Le marché immobilier déjà tendu voit une hausse des prix et une diminution de la disponibilité des logements abordables, accentuant la crise du logement. Le gouvernement vietnamien a mis en place plusieurs initiatives telles que l’allocation de logements temporaires et l’encouragement des projets de construction rapide pour faire face à la demande croissante. Ces mesures visent à stabiliser le marché, mais elles risquent d’augmenter les prix des matériaux de construction, influençant ainsi l’économie locale. Culturellement, l’intégration des réfugiés se déroule progressivement avec des impacts socio-économiques, tels que la diversité accrue et de nouvelles opportunités économiques, bien que des tensions puissent survenir à long terme concernant les ressources locales.
Investissements étrangers : la place du Vietnam dans le contexte géopolitique actuel
L’intérêt des investisseurs étrangers pour le Vietnam connaît une croissance notable dans le contexte géopolitique actuel marqué par la guerre en Ukraine. Les tensions en Europe, et la recherche de diversification des risques, incitent de plus en plus d’acteurs internationaux à réorienter leurs flux d’investissements vers l’Asie du Sud-Est. Le Vietnam se distingue comme une destination privilégiée, bénéficiant de sa stabilité politique et de sa dynamique de croissance économique.
Facteurs qui favorisent le Vietnam comme destination d’investissement :
- Stabilité politique : le pays est perçu comme un environnement sûr et prévisible pour les investisseurs étrangers.
- Croissance économique robuste : les flux d’IDE ont atteint des niveaux records, avec une hausse de 8,1 % en glissement annuel au premier semestre 2025 et un montant jamais vu sur cinq ans.
- Diversification sectorielle : l’immobilier attire environ 24 % des investissements directs étrangers, derrière la fabrication et la transformation.
Effets des tensions européennes et de la guerre en Ukraine :
- Les incertitudes en Europe poussent les investisseurs à rechercher des marchés alternatifs, moins exposés aux risques géopolitiques et énergétiques.
- Les flux d’IDE mondiaux, traditionnellement dirigés vers l’Europe de l’Est, se redéploient vers des marchés émergents asiatiques, notamment le Vietnam.
- Les investisseurs immobiliers cherchent à diversifier leur portefeuille à l’international, réduisant leur exposition à l’instabilité européenne.
Incitations offertes par le gouvernement vietnamien :
- Exonérations fiscales partielles ou totales sur plusieurs années.
- Accès facilité au foncier pour les projets stratégiques.
- Simplification des procédures administratives pour l’enregistrement des investissements.
- Soutien logistique et infrastructures dédiées dans les zones économiques spéciales.
Principaux chiffres récents (2025) :
| Secteur bénéficiaire des IDE | Montant (en milliards USD) | Part du total |
| Fabrication et transformation | 12,0 | 56,6 % |
| Immobilier | 5,17 | 24,0 % |
| Sciences et technologies | 1,18 | 5,6 % |
| Eau et traitement des déchets | 0,90 | 4,2 % |
Origine des principaux flux d’IDE :
- Singapour : 21,4 % des flux (4,6 milliards USD)
- Corée du Sud : 14,3 % (plus de 3 milliards USD)
- D’autres partenaires asiatiques majeurs, qui renforcent leur présence via des partenariats stratégiques.
Partenariats et accords internationaux récents :
- Renforcement de la coopération avec Singapour, la Corée du Sud et le Japon dans les secteurs de l’immobilier, des infrastructures et des hautes technologies.
- Signature d’accords de libre-échange et d’accords bilatéraux visant à faciliter les flux de capitaux et la protection des investissements.
Conséquences pour les investisseurs immobiliers internationaux :
- Diversification des portefeuilles : le Vietnam devient une option privilégiée pour réduire la dépendance aux marchés européens.
- Recherche de rendement dans un environnement moins exposé aux chocs géopolitiques.
- Intérêt croissant pour les segments résidentiel, commercial et industriel, portés par l’urbanisation rapide et la croissance démographique.
À retenir :
Dans le contexte d’incertitude mondiale et de tensions en Europe, le Vietnam s’impose comme une alternative stratégique pour les investisseurs étrangers, porté par sa stabilité, ses incitations fiscales et une politique d’ouverture affirmée. Le secteur immobilier, en particulier, bénéficie de ce repositionnement des flux d’IDE, renforcé par des partenariats internationaux dynamiques.
Bon à savoir :
La guerre en Ukraine a incité de nombreux investisseurs étrangers à réorienter leurs stratégies, voyant en l’Asie du Sud-Est, et notamment le Vietnam, une destination attrayante pour diversifier leur portefeuille immobilier. Le Vietnam, avec sa stabilité politique et sa croissance économique soutenue, émerge comme une alternative prometteuse face à l’incertitude géopolitique européenne. Le gouvernement vietnamien ne ménage pas ses efforts pour séduire ces investisseurs, offrant des incitations attractives, particulièrement dans le secteur immobilier, telles que des exonérations fiscales et des simplifications administratives. Par ailleurs, les récents partenariats internationaux que le Vietnam a établis renforcent son intégration dans l’économie mondiale, augmentant ainsi la confiance des investisseurs. Ces stratégies pragmatiques et incitatifs ajoutent une dimension supplémentaire au potentiel du marché immobilier vietnamien dans le contexte actuel, rendant le pays de plus en plus populaire auprès des investisseurs qui cherchent à sécuriser leur capital tout en profitant de l’essor économique de la région.
Découvrez les opportunités d’investissement immobilier à travers le monde grâce à mon expertise reconnue. Que vous soyez à la recherche d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif ou d’une propriété à l’étranger, je suis là pour vous guider chaque étape du processus. N’hésitez pas à me contacter pour discuter de vos projets et explorer les meilleures options disponibles pour réaliser vos ambitions immobilières internationales. Ensemble, transformons votre vision en réalité.
Décharge de responsabilité : Les informations fournies sur ce site web sont présentées à titre informatif uniquement et ne constituent en aucun cas des conseils financiers, juridiques ou professionnels. Nous vous encourageons à consulter des experts qualifiés avant de prendre des décisions d'investissement, immobilières ou d'expatriation. Bien que nous nous efforcions de maintenir des informations à jour et précises, nous ne garantissons pas l'exhaustivité, l'exactitude ou l'actualité des contenus proposés. L'investissement et l'expatriation comportant des risques, nous déclinons toute responsabilité pour les pertes ou dommages éventuels découlant de l'utilisation de ce site. Votre utilisation de ce site confirme votre acceptation de ces conditions et votre compréhension des risques associés.
Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
Sur son site cyriljarnias.com, il développe son expertise sur l’immobilier international, la création de société à l’étranger et l’expatriation.
Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
