Immobilier : Vietnam vs pays voisins – Comparatif détaillé

Publié le 29 juillet 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

Investir dans l’immobilier à l’étranger : opportunités en Asie du Sud-Est

Investir dans l’immobilier à l’étranger peut s’avérer être une aventure lucrative mais complexe, surtout en Asie du Sud-Est où les économies émergent rapidement. Dans cet article, nous allons explorer les opportunités immobilières uniques au Vietnam tout en les comparant avec celles offertes par ses voisins tels que la Thaïlande, le Cambodge et la Malaisie.

Grâce à une croissance économique impressionnante et une réglementation de plus en plus accueillante pour les investisseurs étrangers, le Vietnam se démarque de manière significative sur la scène régionale. Cependant, chacun de ces pays présente des caractéristiques distinctives qui méritent une attention particulière, de la dynamique démographique à la stabilité politique, en passant par les réglementations en matière de propriété étrangère.

Facteurs clés à considérer

• Dynamique démographique
• Stabilité politique
• Réglementations sur la propriété étrangère

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Comparaison des marchés immobiliers : Vietnam et ses voisins

Analyse comparative du marché immobilier : Vietnam, Thaïlande, Cambodge, Malaisie

Pays	Prix moyen au m² (grandes villes)	Propriété étrangère	Évolution 2015-2025	Facteurs économiques & politiques
Vietnam	Hanoï : 65–72 M VND/m² (~2 500–2 800 USD) ; Hô Chi Minh-Ville similaire	Restrictions fortes ; bail de 50 ans renouvelable pour étrangers	Hausse rapide, surtout depuis 2020. Croissance des prix jusqu’à +50% sur certaines zones en un an.	Croissance économique soutenue (+6%/an), classe moyenne en hausse, investissement étranger dynamique. Stabilité politique mais réglementation immobilière fluctuante.
Thaïlande	Bangkok : ~150 000 THB/m² (~4 100 USD) ; Phuket et Chiang Mai moins cher (~2 500–3 000 USD)	Achat possible de condos (49% max d’un immeuble), pas de terrain sauf via sociétés ou baux longue durée	Marché mature avec croissance stable (CAGR ~5%), cycles influencés par tourisme et investissement étranger. Reprise post-Covid solide.	Politiquement stable récemment, mesures favorables à l’investissement étranger. Développement d’infrastructures majeures boostant la demande résidentielle et touristique.
Cambodge	Phnom Penh : ~1 800–2 200 USD/m² centre-ville ; quartiers périphériques moins chers	Achat libre de condos à partir du premier étage pour étrangers ; interdiction d’acheter le sol directement (utilisation de contrats « leasehold »)*	Forte croissance jusqu’à 2019 puis ralentissement avec Covid-19. Depuis fin 2023 reprise progressive portée par investissements chinois/thaïlandais.*	Politique libérale pro-investissement mais instabilité institutionnelle relative. Dollarisation de l’économie attire capitaux étrangers.*
Malaisie	Kuala Lumpur : ~8 000–10 000 MYR/m² (~1 700–2 200 USD) selon les quartiers haut-de-gamme ou standards	Possibilité d’achat direct sous conditions (seuil minimal élevé pour étrangers—souvent >250 000 USD). Programmes incitatifs type « MM2H » attractifs.*	Marché stable avec phases haussières entre 2017 et début Covid-19 puis correction légère avant rebond timide post-pandémie.*	Environnement réglementaire clair et favorable aux investisseurs internationaux. Régime politique relativement stable comparé à la région.*

*Sources étoilées issues des connaissances internes faute de données spécifiques dans les résultats.

Principales différences

• Le Vietnam affiche une forte progression des prix, tirée par l’urbanisation rapide et un afflux massif d’investissements locaux comme internationaux.
• La Thaïlande propose le marché le plus mature, offrant stabilité législative relative pour l’achat en copropriété mais interdisant toujours aux étrangers la pleine propriété foncière.
• Le Cambodge reste plus abordable, malgré une volatilité accrue liée à son environnement économique dollarisé et sa dépendance vis-à-vis des capitaux asiatiques.
• La Malaisie se distingue par ses seuils élevés pour les investisseurs non-résidents, ce qui cible plutôt une clientèle aisée ou expatriée.

Similitudes régionales

• Tous ces marchés bénéficient du développement rapide des infrastructures urbaines.
• Les quatre pays encouragent activement l’investissement international tout en conservant diverses restrictions sur la propriété foncière directe par les non-nationaux.
• La dynamique démographique – urbanisation accélérée, expansion des classes moyennes – est un moteur commun.

Facteurs conjoncturels majeurs

Liste synthétique :

• Vietnam
  • Accélération récente grâce aux mégaprojets infrastructurels urbains
  • Régulation encore instable ralentissant parfois certains segments
  • Effet « rattrapage » vis-à-vis des capitales voisines
• Thaïlande
  • Poids majeur du tourisme dans la santé immobilière côtière
  • Incitations fiscales ciblées vers certains profils d’investisseurs
• Cambodge
  • Volatilité accrue liée à l’environnement monétaire dollarisé
  • Dépendance envers investissements chinois/tourisme régional
• Malaisie
  • Fiscalité avantageuse sur certains produits immobiliers haut-de-gamme
  • Stabilité politique perçue comme un atout sécuritaire

Exemples concrets :

À Hanoï (Vinhomes Smart City), appartements vendus autour de 65 à 72 millions VND/m², soit près de +40 % vs année précédente.

À Phuket (Thaïlande), plus de 70 milliards THB investis dans le résidentiel neuf, fort attrait locatif saisonnier auprès d’une clientèle internationale aisée.

À Phnom Penh, plusieurs tours résidentielles récentes proposent désormais studios dès 1800 $/m², accessibles via contrats « leasehold » renouvelables*.

À Kuala Lumpur, projets premium tels que Bukit Bintang affichent régulièrement prix supérieurs à $2200/m², notamment prisés via programme MM2H*.

Les tendances régionales révèlent ainsi une montée rapide du Vietnam parmi les destinations phares grâce au dynamisme économique local, tandis que Thaïlande et Malaisie restent leaders historiques grâce à leur cadre réglementaire plus prévisible, le Cambodge misant quant à lui sur son accessibilité tarifaire malgré une sécurité juridique moindre

Avantages fiscaux de l’immobilier au Vietnam

Principaux incitatifs fiscaux pour l’investissement immobilier au Vietnam

• Réductions et exonérations fiscales : Le Vietnam propose un régime fiscal relativement avantageux pour les investisseurs immobiliers étrangers. Les principaux incitatifs comprennent des taux d’imposition sur les plus-values généralement fixés à 20 % sur la différence entre le prix d’achat et de vente, ou, selon une option alternative, un impôt forfaitaire de 2 % sur le montant total de la transaction, ce qui peut s’avérer plus avantageux dans certains cas.
• Simplicité et flexibilité : Cette alternative entre deux méthodes d’imposition offre aux investisseurs la possibilité de choisir l’option la plus favorable à leur situation.

Comparaison des avantages fiscaux avec les pays voisins

Pays	Taxe sur la plus-value	Taxe foncière annuelle	Incitations/Exonérations
Vietnam	20 % (différence) ou 2 % (montant total)	Faible, souvent négligeable	Choix du mode d’imposition, réformes pro-investisseurs
Thaïlande	5-35 % selon durée détention et statut	0,02-0,03 % de la valeur	Exonérations partielles pour résidence principale
Cambodge	20 % sur la plus-value	Modérée, variable selon la région	Incitations limitées, stabilité pour étrangers
Malaisie	10 % (moins de 5 ans), 5 % (plus de 5 ans)	0,2-0,6 % de la valeur	Exonérations partielles, incitations pour étrangers

Spécificités du régime fiscal vietnamien

• Droit de propriété de 50 ans renouvelable : Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers pour une durée initiale de 50 ans, renouvelable, ce qui constitue une sécurité attractive pour l’investissement.
• Restrictions limitées : Les investisseurs étrangers peuvent acheter jusqu’à 30 % des unités dans un même immeuble, mais sans accès direct à la propriété foncière (uniquement des baux longue durée).
• Fiscalité simplifiée : Le choix entre deux modes de calcul de l’impôt sur la plus-value permet d’optimiser la charge fiscale selon la stratégie de l’investisseur.

Réformes fiscales récentes

• Réformes en cours (2024-2025) : Le gouvernement vietnamien prépare une réforme visant à limiter la spéculation, en proposant une taxe forfaitaire de 2 % sur le montant de la transaction ou 20 % sur la plus-value réalisée. Cette réforme vise à encourager l’utilisation productive du foncier et à stabiliser le marché.
• Ouverture accrue pour les Viêt kiêu : Les Vietnamiens d’outre-mer bénéficient désormais des mêmes droits que les citoyens nationaux, y compris en matière d’achat et de transfert de propriété immobilière, ce qui renforce l’attractivité du marché.

Taxe sur la propriété et les plus-values : comparaison régionale

• Vietnam : Taxe foncière annuelle faible, souvent négligeable pour les particuliers. Imposition sur la plus-value flexible (20 % ou 2 %). Peu de taxes additionnelles sur la détention.
• Thaïlande : Taxe foncière annuelle faible, mais taxes sur la plus-value pouvant être importantes selon la durée de détention.
• Cambodge : Taxe foncière modérée et imposition de 20 % sur la plus-value, mais fiscalité locale généralement stable.
• Malaisie : Taxe foncière plus élevée, imposition sur la plus-value réduite après 5 ans de détention.

Points forts du marché immobilier vietnamien

• Fiscalité compétitive par rapport aux marchés voisins.
• Rendements locatifs élevés (6-8 % dans certaines zones urbaines dynamiques).
• Réformes législatives récentes favorables à l’investissement étranger.
• Stabilité politique et économique soutenant la valorisation à long terme des actifs immobiliers.

Le régime fiscal vietnamien, combiné à la croissance rapide du marché et à des réformes régulières, positionne le pays comme une destination privilégiée pour les investisseurs immobiliers recherchant à la fois sécurité, rentabilité et flexibilité.

Analyse des réglementations immobilières dans la région

Panorama comparatif des réglementations immobilières : Vietnam, Thaïlande, Cambodge et Laos

Pays	Propriété étrangère	Restrictions pour non-résidents	Procédure d’enregistrement	Réformes récentes majeures
Vietnam	Accès limité mais élargi (lois de 2014 et 2025)	Achat permis de certains types de biens (condotels, shophouses), interdiction d’acheter du terrain nu ; quotas pour étrangers dans un projet résidentiel ; nécessité d’un bail foncier à long terme (généralement jusqu’à 50 ans)	Processus strict encadré par la loi, exigence documentaire accrue avec la Loi sur les affaires immobilières 2025 ; procédures digitalisées en développement	Loi foncière, Loi sur le logement et nouvelle Loi sur les affaires immobilières entrent en vigueur en 2024-2025. Plus grande clarté juridique pour investisseurs.
Thaïlande	Accès facilité aux appartements (condominiums)	Étrangers peuvent acquérir jusqu’à 49% d’un immeuble en copropriété ; pas de propriété directe du terrain sauf via leasehold ou structures juridiques complexes. Achat indirect possible via sociétés locales sous conditions strictes	Enregistrement relativement rapide auprès du Land Department local. Processus bien rodé et numérisé dans les grandes villes	Flexibilisation progressive depuis deux décennies mais sans changement structurel majeur récemment concernant la pleine propriété étrangère
Cambodge	Relativement ouvert	Étrangers peuvent posséder des appartements au-dessus du rez-de-chaussée mais pas le terrain sous-jacent ; recours fréquent au leasehold ou à des sociétés locales pour contourner l’interdiction sur le foncier	Procédures administratives simplifiées depuis les années 2010 ; titres Strata Title accessibles aux étrangers	Légalisation partielle de la copropriété (« Strata Title ») depuis une décennie qui a favorisé l’investissement étranger urbain
Laos	Très restrictif	Les étrangers ne peuvent posséder ni terre ni appartement directement; possibilité limitée via baux longue durée ou joint ventures avec entités locales	Procédure souvent opaque et lente; absence d’infrastructure digitale fiable	Aucune réforme majeure récente relative à l’accès étranger : climat restreint

Liste synthétique des différences clés

Propriété étrangère

• Vietnam : accès croissant grâce aux lois récentes — possibilité d’acquérir certains types de biens bâtis avec bail renouvelable.
• Thaïlande : modèle attractif centré sur les condominiums — achat direct possible dans certaines limites.
• Cambodge : marché très ouvert aux appartements hors sol — restriction totale sur l’acquisition directe du sol.
• Laos : quasi-impossibilité légale — options limitées au leasing.

Restrictions spécifiques

• Quotas par projet résidentiel au Vietnam.
• Limite stricte à hauteur de copropriété détenue par étrangers en Thaïlande.
• Interdiction cambodgienne uniquement sur le foncier.
• Impossibilité générale au Laos hors montages contractuels complexes.

Procédures administratives

• Digitalisation progressive au Vietnam et en Thaïlande.
• Simplification notable au Cambodge ces dernières années.
• Lenteur persistante et manque de transparence administrative au Laos.

Influence des réglementations sur la décision d’achat

Les cadres juridiques déterminent fortement l’attractivité : plus ils offrent sécurité, clarté documentaire, droits durables et possibilités concrètes de revente/transmission patrimoniale, plus ils favorisent l’investissement international. Les freins principaux sont :

• Complexité administrative
• Restriction quantitative/qualitative
• Insuffisance ou instabilité réglementaire

Les réformes vietnamiennes introduites entre fin 2023 et début 2025 visent justement à lever ces obstacles grâce à une clarification légale inédite pour sécuriser vendeurs comme acheteurs tout en stimulant une croissance plus régulière. La Thaïlande reste attractive grâce à son système éprouvé autour du condominium tandis que le Cambodge attire par sa souplesse urbaine malgré un environnement général moins structuré juridiquement que ses voisins directs. Le Laos demeure peu compétitif faute d’évolution significative permettant réellement l’accès étranger sécurisé.

Analyse comparative finale

Vietnam	– Sécurité juridique renforcée dès janvier 2025 – Limitation par quotas/projets – Bail plutôt que pleine propriété
Thaïlande	– Simplicité acquisition condos – Marché liquide – Restrictions fortes hors condo
Cambodge	– Facilité achats urbains « strata title » – Risque juridique plus élevé globalement
Laos	– Peu accessible/investissable actuellement

En résumé

Pour un investisseur international recherchant équilibre entre sécurité juridique moderne, potentialités économiques croissantes et accès réel aux biens bâtis : le Vietnam s’affirme désormais comme pôle régional majeur devant la Thaïlande, notamment après ses dernières vagues législatives. La Thaïlande conserve cependant un avantage concret immédiat concernant simplicité opérationnelle dans le segment condominium pur. Le Cambodge séduit surtout profils tolérant davantage le risque institutionnel alors que le Laos demeure marginalisé faute d’ouverture effective.

Enjeux économiques des investissements immobiliers au Vietnam et dans les pays limitrophes

Pays	Croissance économique 2024	Stabilité politique	Politiques gouvernementales	Secteurs immobiliers attractifs
Vietnam	5-6% (prévisions)	Stable, orientation pro-investisseurs	Réformes, ouverture aux IDE, incitations fiscales, développement infrastructurel continu	Bureaux (forte absorption), résidentiel haut de gamme, logistique et industriel
Thaïlande	~3-4%	Relative stabilité avec quelques tensions politiques récurrentes	Mesures attractives pour investisseurs étrangers, permis d’acquisition en copropriété	Résidentiel urbain (Bangkok), commercial/tourisme (Phuket), logistique
Cambodge	>5%	Stabilité relative mais dépendance externe forte	Ouverture accrue aux étrangers sur certains types de biens ; lois parfois instables	Résidentiel Phnom Penh/Sihanoukville, hôtels et resorts
Laos	~3-4% récemment	Vulnérable à la dette extérieure et réformes législatives récentes	Législation plus ouverte sur la location longue durée pour étrangers depuis 2021	Résidentiel à Vientiane (loyer/achat possible avec bail emphytéotique)

Liste des facteurs économiques influençant les marchés immobiliers

• Niveau de croissance du PIB
• Jeunesse de la population active
• Développement des infrastructures
• Facilité d’accès au crédit/localisation géographique stratégique
• Sensibilité aux chocs externes/mondialisation

Tendances récentes par pays

Vietnam

• Marché immobilier classé parmi les plus attractifs d’Asie.
• Forte dynamique dans le secteur des bureaux : absorption nette >43.000 m² en 2024.
• Tendance marquée vers les immeubles éco-certifiés.

Thaïlande

• Croissance soutenue du marché immobilier : $54.9 Mds USD en 2024 attendu à $71.7 Mds USD en 2029.
• Forte demande résidentielle urbaine ; attrait touristique stimulant le secteur hôtelier/commercial.

Cambodge

• Hausse continue des investissements chinois/étrangers.

Laos

• Relance prudente via l’ouverture partielle du marché étranger après contraction récente (-4.5%) post-COVID.

Tableau comparatif des taux de rentabilité locative

Pays	Rendement locatif moyen (%)
Vietnam	4 – 5
Thaïlande	Bangkok : 4 – 6 ; Régions touristiques : jusqu’à ~8 selon le type de bien
Cambodge	Environ 5
Laos	~4 (peu liquide hors Vientiane)

Autres indicateurs économiques

• Appréciation annuelle moyenne des biens dans les capitales régionales autour de +3 à +7 % selon segments/prix d’entrée
• Demande croissante portée par l’urbanisation rapide et montée classe moyenne

Principaux défis économiques associés

1. Infrastructures inégales ou insuffisantes hors grandes métropoles/régions touristiques clés
2. Cadre juridique parfois opaque ou évolutif pour la propriété étrangère
3. Risques environnementaux accrus par l’urbanisation rapide (inondations Vietnam/Cambodge)
4. Fluctuations macro-économiques liées au commerce régional/global

Opportunités identifiées

1. Augmentation prévisible du flux IDE dû à une intégration régionale renforcée
2. Marchés encore abordables comparés aux grandes villes asiatiques développées
3. Segments émergents : immobilier vert/logistique/e-commerce

Impacts mondiaux/régionaux

• Accroissement des investissements chinois et sud-coréens dans toute l’Indochine après pandémie
• Effet domino positif grâce aux accords commerciaux régionaux tels que RCEP favorisant mobilité capitaux/projets transfrontaliers
• Mondialisation accélérant demande logements urbains modernes/logistiques adaptés e-commerce
• Risque accru face à l’instabilité globale ou resserrement monétaire international

Le dynamisme économique vietnamien couplé à ses atouts structurels fait aujourd’hui du pays un leader régional incontesté pour les investisseurs immobiliers recherchant un équilibre rendement/sûreté/potentiel haussier marqué par rapport à ses voisins immédiats.