Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un hôtel au Vietnam : Checklist complète
Acheter un hôtel au Vietnam est une aventure excitante qui peut offrir à la fois des opportunités lucratives et des défis uniques. Dans cet article, nous vous présenterons une checklist complète pour naviguer à travers le paysage vibrant de l’hôtellerie vietnamienne.
Des considérations financières aux aspects juridiques en passant par les particularités culturelles, cette liste est indispensable pour tout investisseur souhaitant réussir dans ce secteur dynamique. Que vous soyez un professionnel chevronné ou un novice dans l’investissement hôtelier, notre guide vous permettra de faire des choix éclairés pour optimiser votre investissement et réaliser un projet harmonieux.
Bon à savoir :
Le marché hôtelier vietnamien est en pleine croissance, avec une demande touristique en hausse constante. Une étude approfondie du marché local est essentielle avant tout investissement.
Aperçu du marché de l’hôtellerie au Vietnam
L’industrie hôtelière au Vietnam connaît une croissance rapide, portée par l’essor du tourisme international et domestique, l’amélioration des infrastructures et des politiques gouvernementales favorables. En 2025, la taille du marché hôtelier est estimée à 2,87 milliards USD avec un taux de croissance annuel moyen (CAGR) de 19,4 % projeté jusqu’en 2033. Selon d’autres analyses sectorielles englobant la restauration et les services associés, le marché de l’hospitalité s’élève à 7 milliards USD en 2024, pour atteindre potentiellement 20,7 milliards USD en 2033.
Principales tendances actuelles :
- Hausse continue des arrivées internationales : plus de 17,5 millions de visiteurs internationaux en 2024, soit une hausse annuelle de près de 40 %.
- Forte reprise du tourisme domestique après la pandémie.
- Investissements massifs dans les infrastructures touristiques : agrandissement des aéroports (notamment à Hanoï et Ho Chi Minh Ville), nouveaux axes routiers vers les sites majeurs (Da Nang, Ha Long Bay), développement d’hôtels haut-de-gamme sur le littoral.
- Montée en gamme du parc hôtelier avec un accent sur le luxe et les expériences personnalisées.
| Indicateur | Valeur/Prévision |
|---|---|
| Taille marché hôtelier | $2.87 Mds (2025) / >$10 Mds (2033) |
| Taille secteur hospitalité* | $7 Mds (2024) / $20.7 Mds (2033) |
| Croissance annuelle | Entre 12 % et près de 20 % |
| Arrivées internationales | >17.5 millions (2024), +39% vs. 2023 |
| Taux d’occupation moyens | Entre 60 % et 75 % selon régions |
Régions clés & villes dynamiques :
- Hô Chi Minh-Ville : centre économique majeur ; forte demande corporate ; nombreux projets internationaux.
- Hanoï : forte dynamique affaires/tourisme culturel.
- Da Nang & Nha Trang : pôles balnéaires bénéficiant d’une urbanisation rapide ; développement soutenu du haut-de-gamme.
- Ha Long Bay & Phu Quoc : destinations nature/luxe très prisées des investisseurs étrangers.
Facteurs économiques & politiques influents :
- Croissance économique nationale robuste (+6 %-7 % annuels).
- Politiques pro-tourisme : simplification des visas électroniques longue durée ; campagnes marketing internationales actives ; incitations fiscales pour investissements hôteliers dans certaines provinces stratégiques ou zones côtières.
- Soutien public à la digitalisation promotionnelle touristique via plateformes numériques nationales/internationales.
Facteurs conjoncturels/freins potentiels :
- Fluctuations saisonnières fortes liées aux vacances scolaires asiatiques/européennes.
- Pression environnementale accrue dans certaines zones touristiques sensibles ; nécessité croissante d’intégrer pratiques durables dans les projets hôteliers neufs/existants.
Prévisions économiques clés pour investisseurs :
- Le pipeline hôtelier reste très actif grâce aux investissements nationaux/étrangers – notamment AccorHotels, Marriott International mais aussi groupes locaux Vinpearl/Muong Thanh Hospitality – qui multiplient ouvertures & rénovations entre maintenant et la fin de la décennie.
- Les segments « luxe », « resorts » côtiers ainsi que l’hôtellerie urbaine business devraient continuer leur progression supérieure à celle du marché global (>15 %-20 % annuels attendus localement).
- L’environnement réglementaire stable couplé au dynamisme démographique offre un terrain propice aux nouveaux entrants comme aux extensions organiques pour acteurs établis.
Les perspectives restent donc résolument positives pour le secteur hôtelier vietnamien sur cette décennie.
Une vigilance particulière doit toutefois être portée par les investisseurs sur l’évolution concurrentielle régionale mais aussi sur l’adoption accélérée des standards durables exigés par une clientèle internationale toujours plus attentive.
Bon à savoir :
Le marché de l’hôtellerie au Vietnam connaît une croissance robuste, stimulée par une augmentation continue du tourisme international et domestique, avec des taux d’occupation moyens atteignant environ 60 à 70 % dans les principales villes comme Hô Chi Minh-Ville et Hanoi. Les investissements récents incluent l’ouverture de plusieurs chaînes hôtelières internationales, attirées par une demande croissante pour des séjours d’affaires et de loisir. Le gouvernement vietnamien soutient cette expansion par des politiques favorables, notamment des incitations fiscales et le développement d’infrastructures touristiques. Cependant, des facteurs économiques tels que les fluctuations monétaires et les incertitudes géopolitiques peuvent influencer les prévisions économiques, bien que les perspectives globales restent optimistes. Les régions côtières comme Da Nang et Nha Trang, ainsi que les hauts plateaux du centre, montrent une forte croissance, offrant ainsi des opportunités attractives aux investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille dans une économie dynamique.
Les étapes clés pour acheter un hôtel au Vietnam
1. Recherche Préliminaire
- Identifier l’emplacement stratégique de l’hôtel : privilégier les zones touristiques majeures (Hanoi, Ho Chi Minh Ville, Hoi An, Da Nang), en tenant compte de l’accessibilité, de l’attractivité touristique et des infrastructures.
- Analyser le marché local : comparer le taux d’occupation, la saisonnalité, la concurrence existante, et les profils de clientèle. Par exemple, un investisseur ayant opté pour un hôtel boutique à Hoi An a bénéficié de l’essor du tourisme culturel local.
- Comprendre les lois et régulations vietnamiennes sur l’immobilier et l’investissement étranger : les étrangers peuvent acheter certains types de biens mais sont soumis à des restrictions (durée de propriété, types de biens, etc.). Il est essentiel de consulter un avocat local spécialisé.
Bon à savoir :
Consulter les rapports de chambres de commerce et faire appel à des consultants locaux pour obtenir une analyse précise du marché.
2. Évaluation Financière
- Explorer les modes de financement : auto-financement, emprunt auprès de banques locales (souvent avec une exigence d’apport personnel de 10-30%), ou partenariats avec investisseurs locaux.
- Prendre en compte les exigences légales : ouverture d’un compte en VND, paiement en monnaie locale, vérification de l’éligibilité à la propriété.
- Estimer les taxes locales (taxe de transfert, TVA, impôts sur les sociétés, etc.) et les coûts cachés (frais de maintenance, honoraires juridiques, commissions d’agents, coûts de conformité).
- Exemple : Un investisseur français a dû prévoir un budget supplémentaire de 2% pour les frais de maintenance et d’opération, souvent sous-estimés lors de l’achat initial.
| Type de financement | Conditions principales | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Banque locale | Apport min. 10-30%, garanties demandées | Dossier solide, taux variables |
| Partenariat local | Joint-venture, partage de gestion | Contrat clair, répartition |
| Fonds propres | Liberté, rapidité | Risque personnel |
3. Sélection d’un Agent Immobilier Local
- S’appuyer sur un agent expérimenté facilite la recherche, la négociation, la vérification des titres de propriété et la compréhension des pratiques locales.
- L’agent peut recommander des biens conformes, négocier les prix avec les vendeurs, et naviguer dans les démarches juridiques complexes.
- Anecdote : Un investisseur s’est vu économiser 15% sur le prix d’achat grâce à la négociation menée par un agent maîtrisant les subtilités du marché de Hô Chi Minh Ville.
Bon à savoir :
Choisir un agent membre d’une association reconnue ou recommandé par des expatriés.
4. Inspection et Due Diligence
- Faire inspecter l’hôtel par des experts techniques (état du bâtiment, conformité aux normes de sécurité, installations électriques et sanitaires).
- Vérifier la conformité légale : absence de litiges, licences d’exploitation en règle, respect des normes d’accessibilité et d’hygiène.
- Examiner les contrats en cours (personnel, maintenance, fournisseurs) pour anticiper les coûts futurs.
- Exemples pratiques : Un investisseur a découvert un contentieux en cours lors de la due diligence, évitant ainsi une acquisition risquée.
Bon à savoir :
Toujours obtenir un rapport d’inspection écrit et la validation d’un avocat local.
5. Négociation et Achat
- Adopter une stratégie de négociation basée sur les évaluations comparatives, l’état de l’hôtel et les tendances du marché.
- Négocier les conditions de paiement : acompte non remboursable, paiement fractionné, clauses suspensives (obtention de permis, absence de litiges).
- Finaliser l’acquisition par la signature d’un contrat de vente conforme à la législation vietnamienne, en présence d’un notaire ou avocat.
- Anecdote : Un acquéreur a négocié une clause de révision du prix suite à la découverte de travaux à prévoir, sécurisant ainsi son investissement.
6. Formalités Juridiques et Administratives
- Enregistrement de la propriété auprès des autorités locales (obtention du « livre rose » pour la pleine propriété).
- Déclarations fiscales et paiement des droits de mutation.
- Obtenir les autorisations d’exploitation (licence hôtelière, conformité incendie, autorisation d’affichage, etc.).
- Vérifier la mise à jour des contrats d’assurance.
- Exemple : Après l’achat, une équipe a dû patienter deux mois pour recevoir la licence d’exploitation faute d’anticipation administrative.
7. Mise en Œuvre du Plan de Gestion
- Définir un plan de gestion opérationnelle : recrutement du personnel, formation aux standards locaux, mise en place de procédures internes adaptées à la culture vietnamienne.
- Prendre en compte les aspects logistiques (approvisionnement, partenariats locaux, gestion des réservations via plateformes internationales).
- Adapter l’offre aux attentes de la clientèle (petit-déjeuner vietnamien, services adaptés aux touristes asiatiques et occidentaux).
- Exemples de réussite : Un hôtel à Da Nang a doublé son taux d’occupation en collaborant avec des agences de voyages locales et en formant son personnel à l’accueil multilingue.
Bon à savoir :
S’entourer d’un gestionnaire local connaissant les spécificités culturelles et les attentes de la clientèle vietnamienne.
À chaque étape, la préparation, l’accompagnement professionnel local et l’anticipation des contraintes administratives sont les clefs d’un investissement hôtelier réussi au Vietnam.
Bon à savoir :
Pour acheter un hôtel au Vietnam, commencez par une recherche préliminaire sur l’emplacement et le marché local, en tenant compte des lois vietnamiens sur l’immobilier et l’investissement étranger. L’évaluation financière est cruciale : renseignez-vous sur les financements disponibles pour les étrangers, les obligations légales, les taxes et les coûts cachés potentiels. Travailler avec un agent immobilier local expérimenté facilite la négociation des prix et le processus juridique. L’inspection et la due diligence impliquent une vérification par des professionnels de l’état de l’hôtel et de sa conformité légale, en s’assurant qu’il n’y a pas de litiges. La négociation et l’achat nécessitent une bonne stratégie de négociation et une conformité avec les exigences légales vietnamiennes pour finaliser l’acquisition. Après l’achat, accomplissez les formalités administratives en enregistrant la propriété et en obtenant les autorisations d’exploitation. Enfin, un plan de gestion adapté aux spécificités culturelles et logistiques vietnamiennes est essentiel pour lancer l’activité de l’hôtel avec succès. Par exemple, une comparaison avec les procédures d’autres pays peut révéler que le Vietnam offre des incitations fiscales attrayantes pour attirer les investisseurs étrangers.
Due diligence : ce qu’il faut vérifier avant l’achat
Analyse légale et fiscale
Avant d’acquérir un hôtel au Vietnam, il est impératif de vérifier :
- Titres de propriété : S’assurer que le vendeur détient légalement le bien, que le titre est libre de litiges et que toutes les autorisations d’exploitation sont valides et transférables.
- Permis d’exploitation : Vérifier la licence d’exploitation touristique, obligatoire pour l’exploitation commerciale d’un hôtel par des investisseurs étrangers (valable jusqu’à 50 ans, renouvelable).
- Obligations fiscales : Examiner la conformité fiscale, notamment les impôts sur les sociétés, taxes foncières et éventuels arriérés fiscaux. Évaluer la structure fiscale optimale pour les investisseurs étrangers.
- Contrats préliminaires : S’assurer que les accords initiaux (exclusivité, confidentialité) sont bien rédigés et sécurisent la transaction.
Évaluation financière
Liste de points à examiner :
- États financiers des 3 à 5 dernières années (revenus, dépenses, marges, bénéfices nets).
- Niveau d’endettement : Dettes bancaires, fournisseurs, litiges éventuels.
- Inventaire des actifs : Immobilisations, équipements, stocks.
- Vérification des flux de trésorerie, rentabilité réelle, et identification des risques financiers cachés.
- Existence d’éventuels passifs hors-bilan.
| Élément | Points à vérifier |
|---|---|
| Revenus | Historique, saisonnalité, sources |
| Dépenses | Structure, optimisation, anomalies |
| Dettes | Montants, échéances, litiges |
| Actifs | Valeur, état, propriété |
État physique et entretien
- Inspection détaillée du bâtiment, des chambres, des espaces communs et techniques.
- Identification des réparations à prévoir et estimation des coûts de remise aux normes.
- Vérification de la conformité aux normes locales de sécurité incendie, d’hygiène et d’accessibilité.
- Examen des systèmes électriques, sanitaires, climatisation, et conformité environnementale.
Contrats existants
- Analyse des contrats avec :
- Fournisseurs (conditions, durée, clauses de résiliation)
- Clients (groupes, tour-opérateurs, agences en ligne)
- Employés (statut, ancienneté, obligations sociales et légales)
- Identification des engagements à long terme, des clauses pénalisantes ou des litiges potentiels.
Analyse du marché
Étude de la concurrence locale (catégorie, capacité, positionnement, prix moyens).
Analyse de la demande touristique (fréquentation, saisonnalité, clientèle cible).
Évaluation du potentiel de croissance régional et national.
Observation des tendances du secteur hôtelier post-COVID (évolution de la demande, équilibre offre/demande).
| Facteur | Questions clés à se poser |
|---|---|
| Concurrence | Qui sont les principaux concurrents ? |
| Demande | Quelle est la fréquentation touristique ? |
| Croissance | Quelles sont les perspectives ? |
Gestion de la réputation
- Vérification de la réputation en ligne (TripAdvisor, Google, OTA, réseaux sociaux).
- Analyse des avis clients pour repérer des problèmes récurrents (propreté, service, sécurité).
- Évaluation de la fidélité de la clientèle et de l’image de marque.
- Stratégies en place pour la gestion de la e-réputation.
Aspects culturels et locaux
- Sensibilisation à la culture vietnamienne dans le service et la gestion : attentes en matière d’accueil, de gastronomie, de respect des traditions.
- Adaptation des offres (restauration, loisirs, communication) aux attentes des clientèles locales et internationales.
- Connaissance des pratiques commerciales locales, réseaux de partenaires, et relation avec les autorités.
Bon à savoir :
Avant d’acheter un hôtel au Vietnam, il est essentiel d’effectuer une due diligence approfondie, intégrant plusieurs dimensions critiques. Sur le plan légal et fiscal, vérifiez les titres de propriété, les permis d’exploitation et les obligations fiscales pour investisseurs étrangers. L’évaluation financière doit inclure une analyse minutieuse des états financiers, en portant une attention particulière aux dettes et actifs. Inspectez l’état physique de l’hôtel pour assurer la conformité avec les normes de santé et de sécurité locales, en identifiant les réparations nécessaires. Analysez les contrats existants avec fournisseurs, clients et employés pour bien comprendre les engagements en cours. Une étude du marché vous éclairera sur la concurrence et la demande touristique, utile pour évaluer le potentiel de croissance. N’oubliez pas de vérifier la réputation de l’hôtel en ligne pour détecter d’éventuels problèmes récurrents. Enfin, familiarisez-vous avec les pratiques culturelles locales, vitales pour répondre aux attentes des clients dans un contexte vietnamien.
Avant toute acquisition d’un hôtel au Vietnam, une due diligence rigoureuse couvrant les aspects légaux, fiscaux, financiers, techniques, contractuels, de marché, de réputation et culturels est indispensable pour sécuriser l’investissement et anticiper les risques.
Statistiques et tendances du tourisme au Vietnam
Statistiques récentes sur le tourisme au Vietnam (2025)
- Touristes internationaux (janvier à juin 2025) :
10,66 millions (+20,7 % par rapport à la même période de 2024) - Touristes nationaux (janvier à juin 2025) :
77,5 millions - Prévision annuelle pour les touristes internationaux en 2025 :
Jusqu’à 28 millions, objectif record (+50 % par rapport à l’objectif de 17–18 millions en 2024) - Prévision annuelle pour les touristes nationaux en 2025 :
Entre 120 et 130 millions
| Année | Touristes internationaux | Touristes nationaux | Croissance internationale (%) |
| Mi-2024* | ~8,84 M | ~64 M | – |
| Mi-2025* | >10,66 M | >77,5 M | +20,7 |
| Objectif fin 25 | Jusqu’à 28 M | Jusqu’à 130 M | +50 (vs. objectif ’24) |
Répartition géographique et attractions majeures
Principales régions touristiques :
- Hanoï
- Hô Chi Minh-Ville
- Da Nang
- Quang Ninh (baie d’Ha Long)
- Binh Duong
- Hai Phong
Sites emblématiques :
- Baie d’Ha Long – patrimoine mondial UNESCO
- Vieille ville de Hoi An – patrimoine UNESCO
- Sapa & Ha Giang – paysages montagneux et culture ethnique du Nord-Ouest
- Rizières de Mai Chau et Pu Luong
- Lac Ba Be
Périodes touristiques
Liste des saisons :
- Haute saison internationale: octobre–avril (climat plus sec/frais dans le nord)
- Basse saison: mai–septembre ; période chaude/humide avec mousson mais affluence nationale importante pendant les vacances scolaires d’été
Tendances actuelles du tourisme vietnamien
Types de tourisme populaires :
Liste des tendances :
- Écotourisme (tourisme vert, randonnées écologiques)
- Tourisme culturel (patrimoine historique, festivals locaux)
- Tourisme balnéaire (plages, stations balnéaires côtières comme Da Nang ou Nha Trang)
- Bien-être & expérientiel (spas, retraites familiales ou spirituelles)
Facteurs clés favorisant ces tendances : assouplissement des visas électroniques multi-pays ; campagnes internationales ciblées ; adaptation rapide aux attentes post-pandémiques axées sur nature/expérience.
Impacts économiques et marché hôtelier local
Effets directs :
- Le secteur représente désormais entre 6 % et 8 % du PIB national
- Création estimée à plus de 5,5 millions d’emplois
- Reprise marquée après la pandémie avec une hausse continue des revenus hôteliers (+18 % T1 :21.500 milliards VND)
Opportunités pour investisseurs hôteliers :
- Demande croissante sur segments haut-de-gamme / éco-lodges / hôtels familiaux.
- Régions secondaires ou encore peu exploitées attirent un intérêt nouveau grâce au développement infrastructurel.
- Politiques gouvernementales favorables aux investissements étrangers dans l’hospitalité.
Défis majeurs :
- Risque de saturation ponctuelle dans certaines zones urbaines/côtières principales.
- Nécessité constante d’innovation face aux exigences accrues en matière de durabilité environnementale.
- Fluctuation possible selon contexte géopolitique régional/global.
Le dynamisme actuel du secteur touristique vietnamien crée un environnement concurrentiel mais porteur pour l’investissement hôtelier — une vigilance stratégique reste toutefois essentielle afin d’anticiper les cycles saisonniers et la mutation rapide des attentes voyageurs.
Bon à savoir :
Le tourisme au Vietnam a connu une reprise significative depuis la pandémie, avec environ 18 millions de visiteurs internationaux en 2023 contre 15 millions en 2019, marquant une croissance notable. Plus de 45 millions de visiteurs nationaux ont également été recensés, avec une concentration marquée sur les régions côtières comme Da Nang et Nha Trang, et les attractions culturelles de Hanoi et Hô Chi Minh-Ville. La saison touristique est haute de décembre à avril, tandis que les mois de mai à septembre constituent la basse saison. L’écotourisme et le tourisme culturel gagnent en popularité, tandis que le tourisme balnéaire reste un pilier. Ces tendances influencent directement le marché hôtelier, offrant des opportunités d’investissement significatives, surtout dans les zones émergentes. Cependant, les investisseurs doivent être conscients des défis liés à la saturation du marché dans les zones très prisées et à la nécessité d’adapter les offres aux nouvelles préférences touristiques. Comparativement aux années antérieures, cette croissance diversifiée souligne des impacts économiques positifs et un besoin d’innovation constante pour capter l’intérêt des touristes.
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Cyril Jarnias est un expert indépendant en gestion de patrimoine internationale avec plus de 20 ans d'expérience. Expatrié, il se consacre à aider les particuliers et les chefs d'entreprise à construire, protéger et transmettre leur patrimoine en toute sérénité.
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