Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Le Vietnam émerge rapidement comme l’une des destinations les plus attractives pour les investissements immobiliers en Asie du Sud-Est, offrant une combinaison unique de croissance économique soutenue et de réformes législatives favorables aux investisseurs étrangers.
Avec des villes dynamiques comme Hô Chi Minh-Ville et Hanoï, où la demande en logements et espaces commerciaux ne cesse de croître, le pays présente une opportunité exceptionnelle pour diversifier son portefeuille.
En effet, l’urbanisation rapide et une jeune population active contribuent à une augmentation conséquente des besoins en infrastructures modernes.
Alors que les taux de rendement compétitifs séduisent les investisseurs du monde entier, une fiscalité avantageuse et des prix d’entrée relativement bas par rapport aux autres marchés asiatiques ajoutent une attractivité supplémentaire au marché immobilier vietnamien.
Pourquoi choisir le Vietnam pour investir dans l’immobilier ?
Le Vietnam attire fortement les investisseurs immobiliers pour plusieurs raisons économiques et politiques, qui s’articulent autour des axes suivants :
Facteurs économiques clés :
- Croissance économique rapide : Le Vietnam figure parmi les économies les plus dynamiques d’Asie, maintenant une progression soutenue du PIB et une croissance stable des investissements directs étrangers (IDE), qui ont atteint 25,4 milliards de dollars en 2024 (+9,4 % sur un an).
- Développement des infrastructures : De vastes projets d’infrastructures (transports, zones industrielles, urbaines) stimulent la demande immobilière dans tout le pays, accélérant l’expansion des pôles urbains et industriels.
- Classe moyenne en expansion : L’élévation du niveau de vie et la croissance de la classe moyenne génèrent une demande accrue pour le logement urbain, les résidences de standing et les biens de consommation.
- Coûts d’emprunt attractifs : La baisse des taux d’intérêt et l’accès facilité au crédit favorisent l’investissement, tant domestique qu’étranger.
Facteurs politiques et réglementaires :
- Stabilité politique : Un environnement politique stable, reconnu pour sa prévisibilité et sa sécurité, rassure les investisseurs internationaux.
- Ouverture aux capitaux étrangers : Le gouvernement a progressivement assoupli la législation, permettant aux étrangers d’acquérir des biens immobiliers sous certaines conditions, ce qui dynamise le marché.
- Améliorations réglementaires récentes : Des réformes en cours visent à clarifier les procédures d’achat pour les non-résidents et à renforcer la transparence du marché.
Demande croissante de logements :
- Urbanisation rapide : Le taux d’urbanisation élevé engendre une forte demande de logements, tant pour la location que pour l’achat, dans les grandes villes comme Hô Chi Minh-Ville et Hanoï.
- Augmentation de la population urbaine : La migration vers les centres urbains, combinée à la hausse des revenus, soutient la croissance du secteur résidentiel.
Cadres légaux facilitant l’accès aux étrangers :
| Évolution réglementaire | Impact pour les investisseurs étrangers |
|---|---|
| Assouplissement des lois sur la propriété | Possibilité pour les étrangers d’acheter et de posséder des biens immobiliers (appartements, maisons, projets commerciaux) sous conditions |
| Simplification des démarches administratives | Accélération des transactions, réduction des risques juridiques |
| Accords de protection des investissements | Sécurité renforcée des capitaux investis |
Avantages comparatifs face à d’autres marchés asiatiques :
- Coûts d’entrée plus faibles : Les prix de l’immobilier au Vietnam restent inférieurs à ceux d’autres marchés régionaux majeurs (Singapour, Thaïlande, Malaisie), offrant un meilleur rendement locatif potentiel et une plus-value attractive à moyen terme.
- Potentiel de profit élevé : L’évolution rapide du marché, couplée à une demande soutenue, permet d’anticiper des marges de croissance supérieures à la moyenne régionale.
- Moins de barrières réglementaires : La simplification récente des lois sur la propriété immobilière pour les étrangers positionne le Vietnam comme l’un des marchés asiatiques les plus ouverts et accessibles pour l’investissement immobilier.
Points clés à retenir :
- Croissance économique et urbaine rapide
- Stabilité politique et environnement sécurisé
- Réformes réglementaires pro-investisseurs
- Demande soutenue de logements, tirée par l’urbanisation et la classe moyenne
- Coûts d’accès compétitifs et fort potentiel de valorisation
Bon à savoir :
Le Vietnam se distingue comme une destination de choix pour l’investissement immobilier grâce à sa croissance économique impressionnante et une stabilité politique forte qui rassurent les investisseurs. Son ouverture progressive aux investissements étrangers avec des réformes législatives a rendu l’accès au marché immobilier plus aisé, notamment avec des lois récentes permettant aux étrangers d’acheter des biens immobiliers sous certaines conditions. L’urbanisation rapide et l’essor de la classe moyenne alimentent une demande accrue de logements, rendant le secteur attractif. En comparaison avec d’autres marchés asiatiques, le Vietnam offre des coûts d’entrée relativement bas et un potentiel de profit élevé, attirant ainsi les investissements vers les villes dynamiques comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville.
Le Vietnam se distingue aujourd’hui comme l’un des marchés immobiliers les plus attractifs d’Asie, grâce à la conjugaison d’une croissance économique robuste, d’un cadre politique stable, d’une ouverture aux investisseurs étrangers et d’une demande résidentielle croissante.
Analyse des prix et types de logements au Vietnam
Le marché immobilier vietnamien connaît en 2025 une hausse générale des prix, portée par des facteurs macroéconomiques favorables, une reprise de la demande et d’importants projets d’infrastructure. Les tendances régionales et sectorielles révèlent toutefois des contrastes marqués selon les villes et le type de logement.
| Région | Prix moyen appartements (USD/m²) | Variation annuelle (%) | Tendances principales |
| Hô Chi Minh-Ville | ~3 000 | +24 | Offre haut de gamme, pénurie relative de logements abordables, croissance tirée par l’infrastructure récente (ex : métro). |
| Hanoï | Données non précisées (baisse) | -16 (intérêt acheteurs) | Correction à la baisse après plusieurs années de hausse ; attractivité moindre comparée au Sud. |
| Zones côtières/touristiques | Variable selon localisation | Stable à hausse modérée | Forte demande étrangère, développement touristique soutenu. |
Types principaux de logements disponibles
- Appartements
Typiquement situés dans les grandes villes ; forte présence dans le segment haut-de-gamme à Hô Chi Minh-Ville avec équipements modernes, sécurité renforcée et services intégrés. - Maisons individuelles (« nhà phố »)
Souvent réparties dans les quartiers urbains traditionnels ou périurbains. Elles offrent plus d’espace mais sont soumises à des restrictions foncières croissantes. - Villas
Positionnées sur le segment luxe ; généralement localisées en périphérie urbaine ou zones résidentielles fermées. Prestations premium : jardin privatif, piscines. - Condos
Logements collectifs souvent associés aux programmes immobiliers modernes dotés d’équipements partagés (salles de sport, espaces verts).
Caractéristiques distinctives :
- Les appartements neufs privilégient la verticalité et l’intégration technologique.
- Les villas restent rares en centre-ville mais très recherchées pour leur exclusivité.
- Les maisons individuelles sont prisées pour leur valeur patrimoniale mais voient leurs prix augmenter face à l’urbanisation rapide.
Facteurs influençant les prix
Liste des principaux facteurs :
- Demande locale soutenue par l’urbanisation rapide
- Développement massif d’infrastructures (lignes de métro à Hô Chi Minh-Ville)
- Pénurie persistante sur certains segments comme le logement social
- Attentes spéculatives autour du foncier urbain
- Réglementations plus strictes réduisant la spéculation
Les projets majeurs tels que le métro ou les nouvelles planifications urbaines dynamisent fortement certains quartiers avec un effet direct sur les valeurs foncières locales.
Comparaison avec autres marchés asiatiques
Tableau comparatif synthétique :
| Ville/Région | Prix moyen résidentiel neuf USD/m² |
| Shanghai | ~7 500 |
| Bangkok | ~4 500 |
| Kuala Lumpur | ~2 900 |
| Hô Chi Minh-Ville | ~3 000 |
Le marché vietnamien demeure globalement moins cher que ses homologues chinois ou thaïlandais sur le neuf haut-de-gamme mais affiche une progression beaucoup plus rapide (+15 % à +24 %/an selon segment).
Statistiques récentes & prévisions
- Hausse moyenne attendue pour l’ensemble du Vietnam : entre +6 % et +20 % selon région/segment pour fin 2025.
Entre 2015 et 2023, augmentation cumulée des prix appartements autour de +15–20%. Cette tendance haussière devrait se poursuivre sous réserve du maintien d’une offre limitée face à une demande structurelle élevée.
Prévisions :
L’offre accrue attendue dès mi–2025 pourrait stabiliser temporairement certains segments tout en maintenant globalement un niveau élevé – notamment dans le haut-de-gamme où la concurrence s’intensifie entre promoteurs locaux et internationaux.
Opportunités & perspectives
L’attractivité reste forte compte tenu du potentiel économique national, même si elle s’accompagne désormais d’une sélectivité accrue selon emplacement géographique, qualité du bien proposé et évolution réglementaire future.
Bon à savoir :
Actuellement, le marché immobilier vietnamien montre une dynamique intéressante avec des prix en constante évolution selon les régions. À Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, les prix des appartements et condos sont en hausse, la demande étant poussée par l’urbanisation rapide et les investissements étrangers. Les maisons individuelles et les villas, particulièrement dans les zones côtières, présentent des variations de prix plus marquées, influencées par la qualité des infrastructures et des projets de développement touristique. Comparativement à d’autres marchés asiatiques comme Bangkok ou Kuala Lumpur, les prix au Vietnam restent compétitifs, offrant un potentiel d’investissement attractif. Les prévisions indiquent une croissance continue, soutenue par le développement urbain et l’intérêt croissant des acheteurs internationaux. Les investisseurs doivent surveiller les plans d’infrastructure, tels que l’expansion des réseaux de transport, pour anticiper les zones à forte plus-value. Les statistiques les plus récentes soulignent une augmentation annuelle des prix d’environ 10%, reflétant l’attrait croissant du marché vietnamien et la nécessité de considérer les facteurs régionaux pour optimiser les investissements.
Les zones phares pour l’investissement immobilier au Vietnam
Villes et régions phares pour l’investissement immobilier au Vietnam
| Région/Ville | Caractéristiques clés | Tendances des prix & perspectives | Moteurs de croissance principaux |
|---|---|---|---|
| Hanoï | Capitale politique, pôles urbains dynamiques, nouvelles zones intelligentes. Forte demande résidentielle haut de gamme et moyenne gamme. | Prix des appartements : +22,3% sur un an (Q3 2024), atteignant 2 547 USD/m². Ventes d’appartements multipliées par plus de 2 en un an. Perspectives très positives. | Grands projets d’infrastructure (métros, rocade), réformes du logement favorisant la transparence et l’accès pour les étrangers, dynamisme économique national |
| Ho Chi Minh-Ville | Plus grande ville du pays, centre économique majeur avec forte demande locative notamment dans les quartiers prisés par les expatriés (ex : Thao Dien). Développement urbain rapide autour de Thủ Thiêm. | Hausse continue des prix dans les quartiers centraux ; potentiel locatif élevé ; bonne valorisation attendue avec la Metro Line 1. | Projets d’infrastructures majeurs (métro), développement urbain intensif, attractivité auprès des investisseurs internationaux grâce à une meilleure régulation foncière |
| Da Nang | Ville côtière dynamique orientée tourisme & technologies; fort développement hôtelier et résidentiel haut de gamme; pôle industriel régional croissant. | Reprise marquée post-pandémie sur le segment resort ; stabilité ou hausse modérée attendue selon le tourisme domestique/international. | Croissance du tourisme intérieur/extérieur ; investissements dans l’hôtellerie/résidences secondaires ; grands projets portuaires/aéroportuaires |
| Nha Trang | Destination touristique balnéaire renommée ; nombreux resorts & complexes résidentiels en bord de mer ; marché porté par le secteur touristique. | Reprise progressive du marché immobilier resort après ralentissement post-Covid ; potentiel haussier si afflux touristique international confirmé. | Développement continu du secteur hôtelier/touristique ; incitations locales à l’investissement étranger ; infrastructures portuaires/aéroportuaires modernisées |
| Phu Quoc | Île en pleine mutation touristique avec multiplication des resorts internationaux ; statut économique spécial facilitant certains investissements. Marché principalement axé sur le segment resort/villas touristiques. | Prix orientés à la hausse lors des relances touristiques majeures. Attractivité fiscale accrue via politiques locales spécifiques. | Croissance tirée par nouveaux axes routiers/portuaire/aérien. |
Provinces industrielles clés :
- Binh Duong, Dong Nai, Long An, Bac Ninh, et Hai Phong
- Occupation moyenne >80% dans plus de 300 zones industrielles actives
- Croissance portée par la délocalisation industrielle internationale, infrastructures logistiques modernes
Principaux moteurs d’attractivité régionale :
- Développement infrastructurel massif : Métros à Hanoï/HCMC ; élargissement axes routiers/nouvelles zones franches industrielles
- Hausse continue du tourisme : Relance forte sur Da Nang/Nha Trang/Phu Quoc — projets hôteliers/resorts premium
- Impulsion économique nationale : PIB +7% en 2024 – prévisions >6 % pour 2025 – augmentation nette du pouvoir d’achat local
- Réformes réglementaires récentes :
- Nouveau cadre national d’évaluation foncière depuis début 2025: meilleure transparence/prédictibilité pour investisseurs.
- Lois immobilières renforçant l’accès aux étrangers.
- Incitations fiscales/locales dans certaines provinces spéciales.
Caractéristiques spécifiques selon les marchés :
- Hanoï : urbanisation rapide périphérique (« smart cities »), demande croissante logements moyens/supérieurs.
- Ho Chi Minh-Ville : centralité business/dynamisme locatif international/quartiers expatriés attractifs.
- Da Nang/Nha Trang/Phu Quoc : destination resort-tourisme/rentabilité saisonnière élevée/politiques locales pro-investisseurs.
Les tendances actuelles montrent une accélération notable des prix immobiliers (+20 % ou plus/an) sur Hanoï/HCMC ainsi qu’une reprise soutenue sur les marchés côtiers touristiques depuis fin 2024. Les perspectives demeurent optimistes sous réserve d’un maintien stable du climat macro-économique vietnamien et d’un environnement réglementaire favorable aux capitaux internationaux.
Bon à savoir :
Hanoï et Ho Chi Minh-Ville dominent le marché de l’investissement immobilier au Vietnam, avec une urbanisation rapide et des infrastructures en plein boom, comme l’extension du métro à Ho Chi Minh-Ville et les nouvelles zones résidentielles à Hanoï. Da Nang et Nha Trang, quant à elles, attirent les investisseurs grâce à leur vitalité touristique et leurs plages prisées, boostant la demande de logements locatifs de luxe. En 2023, on constate une hausse de 5% à 7% des prix immobiliers dans ces villes, avec des prévisions de croissance soutenues par des projets d’infrastructures ambitieux. Les lois vietnamiennes sur la propriété étrangère, telles que la possibilité d’acheter dans des complexes résidentiels sous certaines conditions, représentent une opportunité mais nécessitent une attention juridique minutieuse.
Possibilités d’achat pour les étrangers et rentabilité locative
Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers au Vietnam, mais leur accès reste strictement encadré par la loi.
Principaux points à retenir concernant l’achat immobilier par les étrangers au Vietnam :
- Seuls les appartements et certaines maisons individuelles situés dans des projets immobiliers approuvés sont accessibles aux étrangers.
- Les droits d’utilisation du sol ne sont pas transférables aux étrangers : ils obtiennent la propriété du bâti, mais pas du terrain sous-jacent.
- Les étrangers sont autorisés à acheter jusqu’à 30 % des appartements d’un même immeuble ou jusqu’à 250 maisons dans un quartier donné.
- La durée de propriété est limitée à 50 ans, renouvelable une fois, sous réserve d’approbation des autorités.
- L’achat est conditionné à la détention d’un visa valide d’entrée au Vietnam.
Tableau récapitulatif : Types de propriétés accessibles et restrictions
| Type de bien | Accessible aux étrangers ? | Limites quantitatives | Durée de détention |
|---|---|---|---|
| Appartements (neufs) | Oui | 30 % max. par immeuble | 50 ans (renouvelable) |
| Maisons individuelles (projets) | Oui | 250 unités par quartier | 50 ans (renouvelable) |
| Terrain nu | Non | Non accessible | – |
| Logements hors projets | Non | Non accessible | – |
Rentabilité locative et régions les plus attractives
- Le rendement locatif brut au Vietnam se situe généralement entre 4 % et 7 %, avec des variations selon les villes et les quartiers.
- Les villes les plus rentables pour l’investissement locatif sont :
- Hô Chi Minh-Ville : rendements de 5 % à 7 % dans les quartiers centraux et les nouveaux quartiers d’affaires.
- Hanoï : rendements de 4 % à 6 % dans les quartiers prisés par les expatriés et les étudiants.
- Da Nang et Nha Trang : attractives pour la location saisonnière, surtout dans le segment des résidences de tourisme.
Facteurs influençant la rentabilité :
La demande locative reste forte dans les grandes villes, notamment pour les appartements de 1 à 2 chambres adaptés aux jeunes actifs, expatriés et étudiants.
Les quartiers proches des zones d’affaires, universités et transports publics sont les plus recherchés.
Conseils pratiques pour maximiser la rentabilité locative
- Sélection du bien : privilégier les programmes neufs, bien situés, avec des équipements modernes (piscine, salle de sport, sécurité).
- Gestion locative :
- Faire appel à une agence locale expérimentée pour la gestion quotidienne (état des lieux, recherche de locataires, maintenance).
- Proposer des contrats de location flexibles pour répondre à la demande variée (locations longue durée, courte durée pour expatriés ou touristes).
- Fixation du loyer : s’aligner sur les loyers du marché tout en offrant des services différenciants (mobilier de qualité, internet haut débit, services de ménage).
- Anticiper les évolutions du marché : surveiller les projets d’infrastructures (métro, centres commerciaux) qui valorisent certains quartiers.
- Respect de la réglementation : veiller à la conformité des contrats et des déclarations fiscales pour éviter tout litige.
L’investissement immobilier au Vietnam offre de belles perspectives de rendement, à condition de respecter le cadre légal et de s’adapter aux attentes du marché locatif local.
Bon à savoir :
Les étrangers peuvent désormais acheter des biens immobiliers au Vietnam grâce à la Loi sur le logement de 2015, bien que certaines restrictions subsistent : ils ne peuvent pas détenir plus de 30 % des unités d’un immeuble ou plus de 10 % des maisons dans un quartier. Les biens accessibles incluent principalement les appartements ainsi que certaines maisons individuelles, mais pas les terrains. En termes de rentabilité locative, Ho Chi Minh-ville et Hanoi offrent des rendements attractifs, souvent entre 5 % et 8 %, soutenus par la croissance économique et l’urbanisation rapide. Pour maximiser cette rentabilité, il est conseillé de cibler les jeunes professionnels vietnamiens et expatriés, préférant des logements modernes dans des emplacements centraux, et de privilégier une gestion locative proactive pour minimiser les périodes de vacance.
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