Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acheter un appartement à Dakar pour le louer, garder une villa en résidence secondaire au bord de l’Atlantique, ou préparer son départ à la retraite sous le soleil sénégalais : pour un Français, l’immobilier au Sénégal est plus qu’un simple placement exotique. Mais derrière la carte postale, il y a un environnement fiscal très structuré, avec ses impôts locaux, ses règles sur les plus-values et surtout une convention fiscale franco-sénégalaise qui change complètement la donne par rapport à une acquisition immobilière en France.
Un propriétaire français doit connaître son statut de non-résident, les impôts locaux sénégalais, la taxation des loyers, le calcul des plus-values, les avantages de la convention fiscale franco-sénégalaise ainsi que les interactions avec le fisc français pour gérer son bien.
Résidence fiscale : Français, Sénégalais, ou les deux ?
Avant même de parler d’impôts locaux ou de plus-values, il faut savoir « où » vous êtes fiscalement. Le Sénégal, comme la France, applique sa propre définition du résident, et la convention fiscale vient ensuite départager les situations ambiguës.
Le nombre de jours de séjour annuel minimum au Sénégal pour être considéré comme résident fiscal.
Toute personne qui ne remplit pas ces critères est traitée comme non-résidente. Pour un Français qui vit en France et possède simplement un bien à Dakar, le statut naturel est donc celui de non-résident sénégalais. Dans ce cas, le principe est simple : un non-résident n’est imposable au Sénégal que sur ses revenus de source sénégalaise, par exemple des loyers tirés d’un appartement à Dakar ou une plus-value sur une villa située à Saly.
Un résident sénégalais est imposable au Sénégal sur ses revenus mondiaux, sous réserve des conventions fiscales. L’accord France-Sénégal évite les doubles impositions en répartissant les pouvoirs de taxation.
En cas de conflit de résidence – par exemple un Français qui partage l’année entre Paris et Dakar, avec famille et activités de part et d’autre – la convention franco-sénégalaise prévoit des règles de « départage » : on regarde d’abord où se situe le foyer d’habitation permanent et le centre des intérêts vitaux, puis, si nécessaire, où le contribuable séjourne le plus longtemps, et enfin sa nationalité. Ce n’est donc pas la simple détention d’un bien qui fait le résident, mais un faisceau d’indices que l’administration et, au besoin, le juge peuvent apprécier.
Impôts locaux sénégalais : CFPB, CFPNB et autres contributions
Dès lors qu’un Français achète un bien immobilier au Sénégal, il entre dans le champ des contributions foncières, qu’il soit résident ou non. Le système sénégalais distingue deux grandes catégories : les propriétés bâties (bâtiments au sens large) et les propriétés non bâties (terrains nus ou insuffisamment construits).
La Contribution Foncière des Propriétés Bâties (CFPB)
La CFPB est l’équivalent de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle vise tous les immeubles construits de façon permanente : maisons, immeubles, villas, usines, ateliers, entrepôts fixés au sol, et de manière plus générale toute installation assimilée à un bâtiment.
La base d’imposition n’est pas le prix d’achat, mais la valeur locative administrative, c’est‑à‑dire le loyer théorique annuel que le bien est supposé produire au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette valeur locative peut intégrer non seulement le bâtiment mais également les terrains qui constituent des dépendances immédiates et indispensables de la construction.
Le taux standard de la CFPB est de 5% pour les immeubles d’habitation au Sénégal.
Un point crucial pour un Français qui construit ou fait agrandir une maison : les constructions neuves, reconstructions et extensions bénéficient d’une exonération totale de CFPB pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux. Cette franchise est un avantage significatif, à condition de respecter les démarches déclaratives (déclaration au service des impôts dans les 90 jours suivant la fin des travaux, production d’un certificat d’habitabilité et justification du permis de construire conforme).
La fraction de la valeur locative n’excédant pas 1 500 000 FCFA peut être exonérée, mais cette exonération partielle ne s’applique qu’à un seul logement et sous réserve que le propriétaire y réside effectivement.
La Contribution Foncière des Propriétés Non Bâties (CFPNB)
Pour les terrains nus ou insuffisamment construits situés dans le périmètre des collectivités locales, c’est la Contribution Foncière des Propriétés Non Bâties (CFPNB) qui s’applique. Elle concerne les terrains immatriculés ou non, ainsi que ceux portant des constructions non fixées au sol de manière permanente.
Contrairement à la CFPB, la base de calcul est ici la valeur vénale, c’est‑à‑dire le prix de marché estimé du terrain. Les services fiscaux appliquent un taux de 5 % sur cette valeur pour déterminer la contribution de base, à laquelle peut s’ajouter une surtaxe de 1 % à 3 % selon la localisation et le caractère « insuffisamment bâti » du terrain.
Dans la pratique, la CFPNB fonctionne par tranches, avec des taux progressifs en fonction du montant cumulé des valeurs de terrains d’un même contribuable dans une localité. Les textes prévoient par exemple :
| Tranche de valeur vénale cumulée des terrains | Taux CFPNB standard (hors Saint-Louis) |
|---|---|
| De 1 000 000 à 10 000 000 FCFA | 1 % |
| De 10 000 001 à 20 000 000 FCFA | 2 % |
| Au-delà de 20 000 000 FCFA | 3 % |
Des règles spécifiques existent pour certaines villes comme Saint‑Louis, avec des seuils ajustés, mais la logique reste la même : plus l’assiette foncière cumulée est importante, plus le taux marginal est élevé.
Pour un Français achetant un terrain constructible, il est impératif d’inclure la CFPNB (Contribution Foncière sur les Propriétés Non Bâties) dans le budget annuel. Un terrain nu ou peu construit dans un secteur prisé peut être rapidement surtaxé.
Autres contributions locales et taux particuliers
Le système sénégalais comprend également une Contribution sur les Locaux et Installations (CEL), due par les personnes exerçant en régime réel une activité professionnelle dans des locaux (professionnels) situés au Sénégal. Elle comprend une part assise sur la valeur locative des locaux et une part sur la valeur ajoutée. Cette contribution concerne davantage les entreprises que l’investisseur particulier, mais elle peut entrer en jeu en cas d’exploitation professionnelle de locaux.
Certains locaux loués ou occupés à titre gratuit sont soumis à un taux spécifique de 15 % sur la valeur locative, et des taux particuliers de 20 % peuvent viser des locaux et installations inscrits à l’actif d’une entreprise. Ces subtilités peuvent peser dans la structuration d’un projet où un Français détient, via une société sénégalaise, des immeubles affectés à une activité.
Fiscalité de l’achat : droits d’enregistrement et coûts de transaction
En dehors des impôts annuels, l’entrée sur le marché immobilier sénégalais passe par une série de frais et de taxes à l’acquisition. Pour un Français habitué au système des droits de mutation et des émoluments de notaire hexagonaux, la logique est familière, mais les pourcentages diffèrent.
Le total des droits d’enregistrement et de mutation s’élève à 5,9 % du prix de vente, à la charge de l’acquéreur.
Les autres frais (émoluments du notaire, publicité foncière, timbres, etc.) viennent encore alourdir la note. Les notaires appliquent un barème dégressif en pourcentage de la valeur du bien, soumis à la TVA de 18 %. Des frais de publicité foncière autour de 1 % et d’enregistrement au conservatoire de l’immobilier de l’ordre de 0,5 % sont également classiques, sans compter les timbres fiscaux facturés par page d’acte.
Les coûts de clôture pour un achat classique d’un bien ancien avec titre foncier clair représentent généralement 10 à 12 % du prix d’achat.
Cas particulier : l’achat d’un logement neuf auprès d’un promoteur soumis à la TVA. Dans cette configuration, l’acquéreur est soumis à une TVA immobilière au taux de 18 % sur le prix, mais peut, selon les textes applicables, échapper aux droits d’enregistrement de 5 %. La facture globale dépend alors de la ventilation entre base taxable à la TVA et exonérations connexes. Il est indispensable de vérifier le régime fiscal exact du programme (ancien / neuf) avec le notaire.
Revenus locatifs : actual, CGF et retenues à la source
Pour un Français qui loue son bien au Sénégal, le cœur du sujet est la taxation des loyers. Le Sénégal distingue deux grands régimes pour l’imposition des revenus fonciers : le régime réel (« régime réel » ou « régime du bénéfice réel ») et la Contribution Globale Foncière (CGF), un mécanisme forfaitaire simplifié.
Le régime réel : abattement de 30 % et déduction des charges
Sous le régime réel, les loyers sont soumis à un traitement relativement proche des revenus fonciers au sens français, mais avec des spécificités. Les loyers bruts perçus sont d’abord réduits par un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir les dépenses courantes (petites réparations, charges non récupérées, frais divers). Le contribuable se retrouve donc avec une base de 70 % des loyers.
Sur cette base de 70 %, il peut ensuite déduire ses charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux de réparation lourds, grosses rénovations, frais de gestion, salaires éventuels (gardiennage, conciergerie), etc. Le résultat est un revenu net foncier, taxable à un taux de 20 % au titre de l’impôt sur les revenus immobiliers.
Le régime réel devient obligatoire quand les loyers annuels dépassent 25 millions de FCFA. En dessous de ce seuil, un propriétaire peut y opter volontairement pour déduire des intérêts d’emprunt élevés ou des frais de rénovation, par exemple pour réhabiliter un immeuble ancien.
Dans les faits, ce régime est particulièrement intéressant pour un Français qui finance son investissement par crédit et réalise des travaux significatifs, car ils viennent diminuer la base imposable au Sénégal. Mais il suppose une comptabilité plus rigoureuse et des justificatifs solides.
La Contribution Globale Foncière (CGF) : forfait mensuel de loyers
Pour les bailleurs dont le total des loyers annuels ne dépasse pas 30 millions de FCFA, la Contribution Globale Foncière propose une voie simplifiée. Il s’agit d’un prélèvement forfaitaire annuel, exprimé en nombre de mois de loyers selon des tranches, et qui remplace en une seule contribution l’impôt sur le revenu foncier, certaines taxes minimales et la contribution foncière sur les propriétés bâties correspondante.
La grille annoncée pour 2025 illustre cette logique :
| Tranche de loyers annuels bruts | CGF annuelle (en mois de loyer) | Taux effectif approximatif |
|---|---|---|
| Jusqu’à 12 000 000 FCFA | 1 mois de loyer | ≈ 8,33 % du total annuel |
| De 12 000 001 à 18 000 000 FCFA | 1,5 mois de loyer | ≈ 12,5 % |
| De 18 000 001 à 30 000 000 FCFA | 2 mois de loyer | ≈ 16,67 % |
Autrement dit, un propriétaire français percevant 10 millions de FCFA de loyers annuels pourrait s’acquitter d’une CGF équivalente à un mois de loyer, soit autour de 8,33 % de ses loyers bruts, en contrepartie d’une simplification : plus de calcul de charges déductibles, la contribution couvre à la fois l’impôt sur le revenu et certains impôts locaux.
La Contribution Globale et Forfaitaire (CGF) est accessible uniquement aux personnes physiques ou associés de SCI dont les loyers totaux annuels ne dépassent pas 30 millions de FCFA. Au-delà de ce seuil, le régime réel devient obligatoire, offrant plus de complexité mais permettant la déduction des charges réelles.
Retenue à la source par les locataires institutionnels
Un autre mécanisme à ne pas négliger : lorsqu’un locataire est une entreprise ou une entité publique, il est en principe tenu de précompter 5 % sur le loyer versé à un bailleur personne physique et de reverser cette retenue à l’administration fiscale. Ce prélèvement à la source ne s’applique ni lorsque le loyer mensuel est inférieur à 150 000 FCFA, ni lorsque le propriétaire est une société soumise à l’impôt sur les sociétés, ni lorsque le paiement transite par une agence immobilière.
Pour un Français non-résident, cette retenue à la source fonctionne comme un acompte sur l’impôt sénégalais. Elle impose cependant de bien coordonner les déclarations annuelles, et d’anticiper la trésorerie : une partie du loyer n’arrive jamais sur le compte du bailleur, puisqu’elle est directement dirigée vers le fisc.
Plus-values immobilières : 10 % pour le bâti, 15 % pour le terrain
La question des plus-values est centrale pour tout investisseur – qu’il soit résident français conservant un pied-à-terre à Dakar, ou retraité installé sur place qui revend sa villa. Le Sénégal a mis en place un mécanisme spécifique, la taxe de plus‑value immobilière, qui s’applique aux gains issus de la cession de biens bâtis et de terrains nus.
Comment se calcule la plus-value immobilière au Sénégal ?
La plus-value brute correspond, en apparence, à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition figurant dans l’acte. Mais la base taxable n’est pas calculée de façon aussi mécanique. Pour les immeubles bâtis, l’administration sénégalaise autorise une majoration forfaitaire de 20 % du prix d’acquisition. En d’autres termes, on applique un coefficient de 120 % au prix d’achat afin de tenir compte de l’inflation et de certains frais.
En plus de la majoration, le propriétaire peut déduire le coût des améliorations permanentes telles que les travaux structurels, extensions ou agrandissements. Il ne s’agit pas de simples rafraîchissements, mais de dépenses qui augmentent la consistance du bien.
La logique est la suivante :
1. Calculer la plus-value brute (prix de vente – prix d’acquisition). 2. Revaloriser le prix d’acquisition de 20 %. 3. Ajouter à ce prix revalorisé le coût des investissements permanents dûment justifiés. 4. Déterminer la plus-value nette en retranchant cette « base ajustée » du prix de vente. 5. Appliquer le taux d’imposition sur la plus-value nette.
Pour les biens bâtis, le taux de la taxe de plus-value immobilière est de 10 %. Pour les terrains nus, il est de 15 %. Lorsque la différence est négative (prix de vente inférieur au prix d’acquisition), on se trouve en situation de perte, et il n’y a pas de taxe.
Le notaire calcule la plus-value avec tous les paramètres, collecte la taxe lors de la vente et la reverse à l’État. L’acte de vente doit être enregistré dans le mois suivant la transaction, la taxe étant liquidée à ce moment.
Cas particuliers et interactions avec l’impôt sur les sociétés
Pour les sociétés, les plus-values suivent en principe le régime des bénéfices, et non celui des particuliers : elles sont intégrées dans le résultat imposable de l’entreprise et taxées au taux de l’impôt sur les sociétés (autour de 30 %). Des tempéraments existent néanmoins : si le produit de cession est réinvesti dans de nouveaux actifs immobilisés au Sénégal dans un certain délai, une imposition différée peut être accordée, notamment en cas de fusion ou de restructuration.
À noter que des mécanismes de faveur sont prévus dans certaines opérations immobilières spécifiques (immeubles rénovés en zones déterminées, programmes agréés par l’État), avec des exonérations partielles ou totales d’impôt sur les sociétés sur les plus-values, pour les promoteurs notamment.
Convention fiscale franco-sénégalaise : un pivot pour les Français
Pour un Français qui possède un bien au Sénégal, la convention fiscale conclue entre Paris et Dakar change la perspective par rapport à un investissement immobilier en France ou dans un pays sans convention.
Règle clé : loyers et plus-values immobilières imposables uniquement au Sénégal
Le point fondamental est le suivant : selon la convention fiscale entre la France et le Sénégal, les revenus tirés d’immeubles situés au Sénégal (loyers, mais aussi bénéfices agricoles et forestiers sur ces terrains) sont imposables uniquement dans l’État où se situe le bien. Le même principe vaut pour les plus-values immobilières : la plus-value réalisée lors de la vente d’un immeuble au Sénégal est taxable au Sénégal, et non en France.
Concrètement, pour un résident français :
Les revenus locatifs d’un appartement à Dakar sont imposés au Sénégal (régime réel ou CGF), sans taxation directe par la France. La plus-value issue de la vente d’une villa à Dakar est taxée au Sénégal (10 % sur la plus-value nette pour un bien bâti), sans imposition française sur cette plus-value.
En France, ces revenus de source sénégalaise, bien que « exonérés », peuvent néanmoins être pris en compte pour calculer le taux effectif applicable aux autres revenus mondiaux du contribuable (méthode dite du taux effectif ou du crédit d’impôt, selon les dispositions précises de la convention). Cela signifie que les loyers ou plus-values sénégalais peuvent faire grimper le taux marginal français sur d’autres revenus, sans qu’un second impôt ne soit prélevé sur les sommes déjà taxées au Sénégal.
Synthèse des informations clés pour un propriétaire français résidant au Sénégal.
Résident fiscal sénégalais si séjour > 183 jours ou centre d’intérêts au Sénégal. Déclaration des revenus mondiaux au Sénégal, avec crédit d’impôt en France.
Imposables au Sénégal (bail, cession). Taux : 20% sur revenus bruts. Exonération possible pour location nue à usage d’habitation si déclaration.
Taxée au Sénégal : 5% pour résident depuis > 5 ans, sinon 20%. Convention fiscale France-Sénégal : imposition au Sénégal.
Déclaration foncière annuelle au Sénégal (impôt sur le revenu). En France, déclaration n°2042 pour les revenus perçus.
Taxe foncière au Sénégal variable selon région. Exonération partielle pour résidence principale sous conditions.
Recommandation : consulter un expert-comptable spécialisé en fiscalité internationale pour optimiser la situation.
| Nature du revenu lié à un bien situé au Sénégal | Imposition au Sénégal | Imposition en France pour un résident français |
|---|---|---|
| Loyers (nu ou meublé localement) | Oui, selon règles locales | Non, mais pris en compte pour calculer le taux effectif global |
| Plus-value immobilière à la revente | Oui (10 % bâtis, 15 % terrains) | Non, même principe de prise en compte pour le taux effectif |
| Impôts locaux sénégalais (CFPB, CFPNB, etc.) | Oui | Non, sauf impact indirect via le coût net de l’investissement |
Cette exclusivité de Taxation sur l’immobilier situé au Sénégal distingue nettement ce pays de nombreux autres États où les plus-values peuvent être taxées à la fois à la source et dans l’État de résidence, avec mécanisme de crédit d’impôt. Pour le Français qui souhaite diversifier son patrimoine hors de France, cette particularité est loin d’être anecdotique.
Réciproque : un Sénégalais qui vend à Paris
La convention fonctionne dans les deux sens. Un résident sénégalais qui possède un appartement à Paris est imposable en France sur ses loyers et sur la plus-value en cas de revente. Le Sénégal doit alors tenir compte de l’impôt déjà acquitté en France selon les mécanismes de non‑double imposition prévus par le traité, sans imposer une seconde fois ces revenus.
Comparaison avec la fiscalité immobilière française : ce que change le Sénégal pour un Français
Pour mesurer l’intérêt ou les contraintes d’un investissement au Sénégal, il est utile de comparer quelques grands postes avec la situation d’un bien détenu en France par le même propriétaire.
Les propriétaires, qu’ils soient résidents ou non, doivent payer la taxe foncière sur leurs biens. La taxe d’habitation ne concerne plus que les résidences secondaires. Les revenus locatifs sont imposables (régime micro-foncier ou réel) avec des prélèvements sociaux de 17,2 %. En cas de vente, la plus-value est taxée à 36,2 % (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements), mais des abattements permettent une exonération totale d’impôt après 22 ans et de prélèvements après 30 ans de détention.
Au Sénégal, pour un bien détenu par un Français resté résident fiscal de France, le schéma est très différent :
Les impôts locaux au Sénégal représentent en pratique 0,3 % à 0,8 % de la valeur de marché par an, bien que le taux nominal soit de 5 % sur la valeur locative.
Pour un investisseur français qui cherche à arbitrer entre un nouvel achat locatif en France et un investissement équivalent au Sénégal, cette structure peut faire pencher la balance. À rendement locatif brut comparable, la combinaison « charges locales sénégalaises + taux de plus‑value plafonné à 10 % sur le bâti » peut s’avérer nettement plus légère à long terme que le couple « impôt + prélèvements sociaux français » sur les loyers et plus-values.
Obligations déclaratives au Sénégal et en France pour un propriétaire français
Même si la convention fiscale concentre l’impôt économique sur le Sénégal, un Français propriétaire d’un bien à Dakar ou ailleurs sur le territoire sénégalais ne peut pas ignorer complètement le fisc français.
Tout non-résident percevant des revenus de source sénégalaise (ex. loyers) doit souscrire une déclaration. Il est également tenu de désigner un représentant fiscal domicilié au Sénégal pour recevoir les notifications et le représenter. En cas de cumul de revenus ou d’activité indépendante, une déclaration annuelle globale est obligatoire.
Côté français, même si les loyers et plus-values de source sénégalaise sont exemptés d’impôt en vertu de la convention, ils doivent être pris en compte dans le formulaire de déclaration mondiale, ne serait-ce que pour permettre l’application correcte du taux effectif. De plus, un Français propriétaire doit, en France, respecter les obligations liées à ses biens français : déclaration annuelle de la situation d’occupation des logements, paiement éventuel de la taxe foncière, taxe d’habitation sur les résidences secondaires françaises, Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si la valeur nette du patrimoine immobilier (français et, selon la résidence, éventuellement étranger) dépasse 1,3 million d’euros, etc.
La convention fiscale entre la France et le Sénégal ne dispense pas un propriétaire français de ses déclarations en France ; elle répartit seulement la matière imposable entre les deux États. Pour respecter ces règles, il est nécessaire d’avoir une vue consolidée de ses revenus et biens des deux côtés de la Méditerranée.
Pour un Français, comment structurer au mieux un investissement immobilier au Sénégal ?
Tous les textes et taux décrits plus haut ont un impact très concret sur la façon de concevoir un projet immobilier au Sénégal.
Pour un investisseur purement locatif, avec des loyers modestes et peu de charges réelles, la Contribution Globale Foncière peut offrir un cadre simple et efficace : un prélèvement forfaitaire de l’ordre d’un à deux mois de loyers annuels, couvrant à la fois l’impôt sur le revenu et certains impôts locaux. Au‑delà de 25 à 30 millions de FCFA de loyers annuels, le régime réel devient incontournable ; il faudra alors jouer sur la déductibilité des intérêts d’emprunt et des gros travaux pour limiter le revenu imposable à 20 %.
Pour un projet de construction ou de rénovation lourde, l’exonération de CFPB pendant cinq ans à compter de l’achèvement offre une fenêtre de respiration sur les impôts locaux, à condition de respecter scrupuleusement les déclarations (déclaration de fin de travaux, certificat d’habitabilité, etc.). De plus, ajouter les coûts d’extension et d’amélioration à la base d’acquisition pour le calcul de la plus-value future réduit mécaniquement la plus-value nette taxable à 10 % lors de la revente.
Pour un Français qui anticipe une cession à moyen ou long terme, la perspective d’une taxation de la plus-value plafonnée à 10 % (sur le bâti) au Sénégal, sans imposition supplémentaire en France, peut faire du Sénégal un maillon pertinent dans une stratégie de diversification patrimoniale. À l’inverse, un projet purement spéculatif sur du terrain nu doit intégrer le taux plus élevé de 15 % sur la plus-value, ainsi que la CFPNB et ses surtaxes éventuelles en cas de terrain laissé « insuffisamment bâti ».
Pour les futurs résidents au Sénégal, l’impôt sur le revenu peut atteindre 40-43% sur les hauts revenus, avec un abattement de 80% sur les pensions étrangères sous conditions. Concernant l’immobilier, la convention fiscale précise qu’un bien situé au Sénégal est taxé localement sur ses loyers et plus-values, même si le propriétaire reste résident fiscal en France.
Dans ce cadre, l’enjeu pour un Français n’est pas de « fuir » l’impôt, mais de bien comprendre les règles de chaque rive pour bâtir un patrimoine cohérent, rentable et conforme aux conventions internationales. Le Sénégal offre, sur ce terrain, un environnement relativement lisible : pas de quotas pour les étrangers, une fiscalité immobilière structurée, et un traité avec la France qui valide le principe d’une imposition concentrée à la source pour les biens situés sur son territoire.
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