Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Coincée entre l’Atlantique et le fleuve Mondego, Figueira da Foz coche de plus en plus de cases pour les investisseurs : ville balnéaire en plein essor, prix encore bas pour le Portugal, rendements locatifs solides, coût de la vie très contenu et gros investissements publics en cours, notamment sur le port et la protection du littoral. Pour qui veut entrer tôt sur un marché côtier appelé à monter, le moment est particulièrement stratégique.
Pourquoi Figueira da Foz attire les investisseurs
Figueira da Foz se situe dans le district de Coimbra, sur la côte centrale portugaise, au débouché du Mondego. La ville est déjà un haut lieu touristique mais reste considérée comme « émergente » sur le plan immobilier. Autrement dit, les fondamentaux sont là, mais les prix n’ont pas encore rattrapé ceux des spots très connus comme l’Algarve, Cascais ou même certaines zones de Porto.
Le coût de la vie dans cette ville est inférieur de 17 % à la moyenne portugaise.
Les atouts sont multiples : plages longues et variées (Praia do Relógio, Buarcos, Quiaios, Cabedelo, Costa de Lavos…), casino, marina, climat océanique tempéré (jusqu’à 15 °C de moins que Coimbra l’été, nuits plus douces l’hiver), accès routiers améliorés vers Lisbonne et Porto, et une dynamique touristique en nette accélération (+30 % de nuitées en 2023).
D’un point de vue immobilier, Figueira da Foz est décrite comme une valeur sûre pour qui veut entrer tôt sur un marché en croissance : la ville devrait s’étendre physiquement, les prix au mètre carré progressent, et plusieurs projets d’envergure (port, tourisme, résidences) consolident la trajectoire de hausse.
Un marché immobilier encore abordable mais en nette hausse
Sur le plan des prix, Figueira da Foz se situe largement en dessous des grandes métropoles portugaises.
Niveaux de prix : un littoral encore “discount” pour le Portugal
Les données les plus récentes indiquent un prix médian de :
– 269 €/sq ft pour les appartements
– 155 €/sq ft pour les maisons
Ce qui, converti, donne des valeurs autour de 1 900 à 2 300 €/m² selon les sources et les segments. Une autre série de données place le prix moyen actuel à environ 1 869 à 1 934 €/m², alors que les annonces en centre-ville tournent autour de 2 262 €/m² et 1 503 €/m² en périphérie.
Les prix achat dans la ville sont, en moyenne, près de 30 % inférieurs à la moyenne nationale, et plus de deux fois inférieurs à ceux de Porto pour l’appartement moyen. Dans le centre, le prix au pied carré d’un appartement est estimé 108,9 % plus bas qu’à Porto, et encore plus bas hors centre.
Le prix moyen au mètre carré a augmenté d’environ 51 % entre 2011 et 2021.
Prix par quartier : où se situent les meilleures opportunités
Les écarts de prix entre les différentes paroisses et zones de Figueira da Foz sont importants, ce qui permet de construire des stratégies adaptées : prime, rendement ou value-add.
Prix par pied carré selon les principaux quartiers
| Zone / Paroisse | Appartements (€/sq ft) | Variation | Maisons (€/sq ft) | Variation |
|---|---|---|---|---|
| Buarcos | 304 | +7 % | 220 | +1 % |
| São Julião da Figueira da Foz | 296 | n.c. | 156 | +1 % |
| Figueira da Foz (zone centrale) | 263 | +1 % | 170 | +1 % |
| Tavarede | 254 | n.c. | 166 | +1 % |
| Quiaios | 251 | -4 % | 131 | +3 % |
| Maiorca | — | — | 112 | +2 % |
| Bom Sucesso | — | — | 268 | +41 % |
| Lavos | — | — | 118 | n.c. |
On retrouve des confirmations en prix au mètre carré par paroisse : Buarcos e São Julião environ 2 366 €/m², Tavarede autour de 1 908 €/m², São Pedro 1 884 €/m², Quiaios 1 310 €/m², Lavos 1 052 €/m², etc.
En pratique :
– Buarcos et São Julião concentrent les biens les plus chers, notamment en front de mer.
– Tavarede et certaines zones de São Pedro ou Lavos offrent un compromis intéressant entre prix encore raisonnables et proximité de la mer.
– Les paroisses rurales (Maiorca, Paião, Alqueidão, Borda do Campo) restent beaucoup moins chères et se prêtent bien aux projets de maisons individuelles, de terrains ou de réhabilitation.
Types de biens et fourchettes de prix
La ville propose une palette très variée de produits, du studio à la villa de prestige, en passant par les immeubles à réhabiliter et les terrains à bâtir.
Quelques repères tirés des annonces et des données agrégées :
Synthèse des prix médians et fourchettes indicatives pour les différents types de biens à la vente, avec des références de loyers pour les T1.
Prix médian de vente : 165 000 € (≈ 288 €/sq ft). Fourchette T1 : 120 000 à 170 000 €. Loyer estimé pour un T1 central : 500–600 €/mois.
Prix de vente entre 150 000 et 265 000 € selon état. Avec vue mer et rénovés : 150 000 à 300 000 €.
Fourchette de prix : environ 180 000 à 295 000 €. En zones prisées : annonces fréquentes entre 285 000 et 339 500 €.
Grands appartements et maisons souvent au-delà de 300 000 €. Villas de standing : fréquemment > 500 000 €.
Pour les maisons anciennes à rénover, il est encore possible de trouver : des projets de rénovation intéressants et des opportunités uniques.
– Des maisons traditionnelles à partir d’environ 100 000 €
– Des projets d’investissement comme cette maison à Buarcos à réhabiliter, achetée 190 000 € avec 195 000 € de travaux prévus, et la possibilité de la découper en deux lots (un T2 et un T2+1). Le montage illustre bien le potentiel de la réhabilitation pour créer de la valeur.
Les villas de haut standing avec vue océan dépassent en général les 500 000 €, certaines propriétés atteignant 1,5 million d’euros.
Exemple de répartition des prix par typologie d’appartement
| Typologie | Surface médiane (m²) | Prix médian total (€) | Prix médian (€/m²) |
|---|---|---|---|
| T0 | ~94 | 160 000 | 1 702 |
| T1 | ~56 | 147 500 | 2 634 |
| T2 | ~89 | 207 000 | 2 339 |
| T3 | ~125 | 339 500 | 2 716 |
| T4+ | ~230 | 350 000 | 1 522 |
On voit que le prix au mètre carré est plus élevé sur les petites surfaces (T1, T2, T3), typique des marchés où la demande locative et de résidences secondaires est forte sur ces formats.
Rendements locatifs : un littoral parmi les plus rentables
Figueira da Foz se distingue comme l’une des villes côtières les plus rentables du Portugal pour la location. Plusieurs indicateurs convergent.
Yields moyens et payback
Les données globales donnent :
– Rendement locatif moyen tous appartements confondus : 4,11 %
– Pour un studio moyen : environ 3,64 % à partir d’un loyer de 500 € pour un prix d’achat de 165 000 €, avec une autre estimation montrant 5,82 % si le loyer atteint 800 €.
– Pour un T1 : rendements autour de 4,43–4,76 % selon le loyer (630–680 €) pour un prix d’environ 170 000 €.
– Pour un T2 : environ 3,62–4,00 % pour des prix de 240 000–265 000 € et un loyer médian à 800 €.
– Pour un T3 : 3,46–3,60 % pour un prix de 295 000 € et un loyer de 850–890 €.
– Pour un T4 et plus : 4,36–4,65 % avec des loyers pouvant monter à 1 000–1 200 €.
À l’échelle de la ville :
– Loyer moyen : 800 €/mois
– Prix moyen : 249 000 €
– Période de retour sur investissement brute : environ 25,9 ans
Les ratios prix/loyer indiquent que la plupart des achats immobiliers se situent dans la zone d’équilibre typique des villes européennes de taille moyenne.
Centre-ville vs périphérie
Les rendements bruts sont particulièrement parlants lorsqu’on regarde la division centre / hors-centre :
| Zone | Prix achat (€/sq ft) | Loyer moyen (€/mois) | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Centre – 1 chambre | ~176,54 | ~560 | ≈ 5,95 % |
| Hors-centre – 1 cham. | ~117,68 | ~450 | ≈ 6,99 % |
La périphérie offre donc un rendement brut supérieur, au prix d’une liquidité parfois légèrement moindre et d’une demande plus robuste en long terme qu’en saisonnier. C’est un point clé pour les investisseurs orientés « cash-flow ».
Location saisonnière : un potentiel de 5 à 9 % et plus
Pour la location de courte durée (Alojamento Local), plusieurs sources estiment le rendement brut moyen à Figueira da Foz entre 5 % et 9 %, ce qui est élevé pour un marché portugais où les rendements long terme tournent plutôt autour de 3–6 % nets.
Une analyse de marché Airbnb (318 annonces actives étudiées sur une période récente) montre :
Le revenu mensuel médian d’un hôte Airbnb est d’environ 983 dollars, soit un peu en dessous de 1000 dollars.
Les taux d’occupation moyens sont relativement modestes (médiane autour de 31 %), mais les meilleurs biens, bien gérés, dépassent 70 % sur l’année. En haute saison, le taux d’occupation moyen grimpe à près de 49 %, avec un ADR (tarif journalier moyen) de 151 $, contre 118–125 $ en moyenne sur les saisons intermédiaires et basses.
Les studios et petits T1 bien placés, notamment en front de mer (Buarcos, Bairro Novo, zones proches du casino ou de la Praia do Relógio), sont généralement ceux qui maximisent le revenu par mètre carré en courte durée, à condition d’une gestion professionnelle (photos, rating supérieur à 4,8/5, pricing dynamique, etc.).
Location longue, moyenne ou courte durée : quel modèle choisir ?
Le cadre réglementaire portugais pousse de plus en plus les investisseurs à bien choisir entre trois modèles : courte durée (AL), moyenne durée, longue durée.
Location longue durée
La location longue durée (contrats de 12 mois ou plus) est le modèle le plus simple administrativement : pas de licence spéciale à obtenir, seulement un contrat de bail enregistré auprès du fisc portugais.
À Figueira da Foz, les loyers mensuels typiques sont :
– T1 centre : 490–750 €, moyenne autour de 560 €
– T1 hors-centre : 400–550 €, moyenne autour de 450 €
– T3 centre : 800–900 €, moyenne ~842 €
– T3 hors-centre : 600–700 €, moyenne ~633 €
Des appartements meublés long terme se louent généralement entre 500 et 900 €/mois, les biens en front de mer, surtout en été, se situant en haut de la fourchette.
La location longue durée offre des revenus stables, une gestion simplifiée (notamment en cas de délégation) et une fiscalité claire (catégorie F à 25% pour les non-résidents). Cependant, ses rendements nets sont généralement inférieurs à ceux de la location saisonnière, et les augmentations de loyer sont plafonnées (ex: +1,58% en 2025).
Location moyenne durée
Le marché des séjours de 1 à 12 mois est particulièrement dynamique à Figueira da Foz, alimenté par :
– les nomades digitaux attirés par la mer et le coût de la vie
– les expatriés en installation progressive
– les étudiants et professionnels en mission dans le district de Coimbra
– les retraités faisant des « essais de vie » avant d’acheter
Ce modèle ne nécessite pas de licence d’Alojamento Local, mais permet des loyers plus élevés que la très longue durée, une rotation contrôlée et une saisonnalité lissée. Beaucoup d’annonces imposent un minimum de 30 nuits, voire plus, ce qui explique que près de 41 % des annonces Airbnb de la ville affichent une durée minimale de 30 nuits ou plus.
Location courte durée (AL)
La location touristique, bien que plus réglementée (licence AL obligatoire, respect des règles municipales), est celle qui offre les meilleures perspectives de rendement, particulièrement sur :
Le contenu mentionne deux catégories spécifiques de propriétés. La première concerne les appartements en front de mer, situés dans des zones comme Praia de Buarcos, Cabedelo, Costa de Lavos et Bairro Novo. La seconde catégorie regroupe des biens au design contemporain, intégrés dans des résidences neuves offrant des équipements tels que des piscines et divers services. Des projets comme PANORAMIC POOL, Galante ou Santa Catarina Residence en sont des exemples représentatifs.
Le rendement brut peut facilement dépasser 7–8 % pour les meilleurs biens. L’inconvénient : coûts d’exploitation élevés (nettoyage, maintenance, gestion, charges, plateforme, fiscalité plus complexe) et forte saisonnalité (mois de février très faibles, août au sommet).
Sur le plan fiscal, le régime simplifié portugais fait que seule une fraction (35 %) des revenus bruts de courte durée est considérée comme bénéfice imposable, ce qui aboutit pour un non-résident à un taux effectif d’environ (8,75 %) sur le revenu brut, tant que vous restez dans ce régime. Cet avantage permet de compenser une partie des frais de gestion et d’exploitation.
Où investir à Figueira da Foz : décryptage des principaux secteurs
L’un des atouts majeurs de Figueira da Foz pour l’investisseur est sa diversité intra-urbaine. Selon que l’on recherche rendement pur, plus-value potentielle, ou résidence secondaire de qualité, les choix de quartiers diffèrent.
Buarcos : le “prime” front de mer
Buarcos est la zone la plus chère en appartements (304 €/sq ft en médiane, +7 % sur la dernière période observée), avec des maisons à 220 €/sq ft.
On y trouve :
– La Praia de Buarcos, très appréciée des familles
– Tamargueira et Monte Alto, avec des appartements T2 et T3 offrant des vues panoramiques sur l’Atlantique
– Les projets de reconversion, comme le « Project Buarcos », immeuble en front de mer acquis 500 000 € et en reconstruction pour 703 500 € afin de créer 9 appartements modernes vue océan
Zone idéale pour :
– la location saisonnière haut de gamme
– la plus-value à moyen terme (projets comme Project Buarcos anticipent déjà des prix de revente croissants, jusqu’à 4 600 €/m² avec une majoration d’environ 15 % entre deux phases de commercialisation)
– les résidences secondaires fortement valorisées par une clientèle nationale et étrangère
São Julião et Bairro Novo : centre historique, casino et villégiature
La paroisse de São Julião da Figueira da Foz, qui englobe le centre, affiche des prix d’appartement autour de 296 €/sq ft. Le quartier de Bairro Novo, né comme station balnéaire du XIXe siècle, concentre :
– des villas restaurées
– des immeubles anciens rénovés
– le Casino de Figueira da Foz et une forte concentration de restaurants, bars et hôtels
Dans ce périmètre, les appartements rénovés avec vue mer se vendent généralement entre 150 000 € et 300 000 €. Certains programmes neufs, comme Galante, Santa Catarina et Sotto Mayor Residences, visent un positionnement plus premium, avec des prix au mètre carré approchant 3 100 €/m², voire davantage pour les biens bénéficiant des meilleures vues.
C’est un secteur très porteur pour la location courte et moyenne durée, et un bon candidat pour qui cherche une résidence secondaire dans un environnement animé, à proximité immédiate des plages et du casino.
Tavarede : le résidentiel moderne en expansion
Tavarede se situe légèrement en retrait du front de mer. Les appartements y tournent autour de 254 €/sq ft et les maisons 166 €/sq ft (+1 %). C’est un secteur typique pour :
– les familles locales
– les projets de nouvelle construction (ex : M residence condados, 16 unités T1, T2, T3 et duplex avec garages, ou d’autres programmes comme Encosta do Sol)
– la location longue durée, voire moyenne durée, avec une clientèle stable
Les prix y sont inférieurs à Buarcos ou à certaines zones de São Julião, mais la qualité de construction des opérations récentes, les parkings, les surfaces généreuses et la proximité des écoles et commerces en font un excellent compromis rendement/confort.
São Pedro, Gala, Costa de Lavos : le sud balnéaire
Sur la rive sud du Mondego, autour de São Pedro et Gala, on retrouve :
Découvrez les différentes catégories de biens immobiliers disponibles et leurs emplacements privilégiés près des plages.
T2 et T3 situés à proximité immédiate de la mer, comme l’appartement T3 à Costa de Lavos à seulement 100 m de la plage.
Maisons spacieuses, telles que les T6 subdivisées en deux T3, disponibles dans des secteurs comme São Pedro.
À proximité de magnifiques plages comme Praia da Cova Gala, Praia do Cabedelo et Costa de Lavos.
Les prix par mètre carré sont inférieurs à ceux de Buarcos mais le potentiel locatif saisonnier est significatif, surtout l’été. Les maisons à Costa de Lavos ou Lavos restent abordables (autour de 1 052 €/m² pour Lavos selon certains jeux de données) et propices à la réhabilitation.
Quiaios, Maiorca, Lavos, Paião : le “value-add” et la campagne proche
Des paroisses comme Quiaios, Maiorca, Lavos ou Paião pratiquent des prix beaucoup plus bas sur les maisons :
| Paroisse | Maisons (€/sq ft) | Variation |
|---|---|---|
| Quiaios | 131 | +3 % |
| Maiorca | 112 | +2 % |
| Lavos | 118 | n.c. |
| Paião | 91 | +1 % |
Ces zones accueillent : les activités économiques diverses, des infrastructures, et des services pour la population.
– des villages à quelques minutes de la mer (Quiaios, Costa de Lavos, etc.)
– de grandes parcelles de terrain (plusieurs milliers de m²) avec bon ensoleillement, accès routier, parfois puits et faisabilité de construction
– des maisons anciennes à rénover, parfois proposées à des prix très modestes (une villa à Maiorca pour 40 000 €, des opportunités autour de 60 000 € à Lavos)
Ce sont des terrains de jeu parfaits pour :
– les investisseurs à budget plus limité cherchant un fort potentiel de valorisation via réhabilitation
– les projets de maisons de campagne, gîtes ruraux, ou villas pour retraités
– les développeurs souhaitant monter des projets de petits lotissements ou de tourisme rural
Coût de la vie et rentabilité nette : l’avantage caché de Figueira da Foz
Un aspect souvent négligé par les investisseurs est la relation entre coût de la vie local et rentabilité nette. Figueira da Foz marque des points très importants sur ce plan.
Un coût de la vie inférieur à Lisbonne, Porto et même à Barcelone
Les comparaisons disponibles indiquent :
Le coût de la vie global à cette destination est environ 30 % plus bas qu’à Barcelone.
Quelques exemples de prix locaux :
– menu simple au restaurant : ~9 €
– dîner pour deux, trois plats : ~40 €
– abonnement transport mensuel : ~35 €
– abonnement de gym : ~31,25 €
– pain (500 g) : ~1,15 €
– bouteille de vin de gamme moyenne : ~3,50 €
Les charges d’un appartement de 85 m² se situent entre 80 et 120 €/mois, l’internet autour de 30–50 €, le mobile environ 17 €.
Pour un investisseur qui souhaite utiliser son bien une partie de l’année ou s’installer sur place, cette modération des coûts quotidiens améliore fortement le rendement « ressenti » et la qualité de vie.
Salaire local et solvabilité des locataires
Le salaire net moyen à Figueira da Foz est d’environ 971,59 €/mois, ce qui couvre les dépenses mensuelles moyennes d’un habitant seul. Le ratio prix/revenu (8,15) et les indices d’accessibilité suggèrent que l’achat reste difficile pour une partie des résidents, ce qui entretient une demande locative soutenue, en particulier sur les T1 et T2 bien situés.
Pour maintenir un rapport loyer/revenu raisonnable, il est conseillé de cibler une clientèle aux revenus supérieurs à la moyenne (professionnels, expatriés, retraités étrangers) ou de privilégier des formats plus petits (T1/T2) et le coliving.
Infrastructures et projets structurants : ce qui va continuer à tirer le marché
La trajectoire immobilière de Figueira da Foz n’est pas seulement portée par le tourisme ou la mode balnéaire. Elle s’appuie aussi sur de lourds investissements publics et privés.
Un chantier majeur est en cours sur le port de Figueira da Foz, pour un montant d’environ 21,9 millions d’euros. L’objectif : permettre l’accueil de navires plus longs (jusqu’à 140 m) avec un tirant d’eau d’environ 8 m, en phase avec l’évolution du transport maritime.
Les travaux comprennent :
– approfondissement de la barre, du chenal de navigation et du bassin de manœuvre
– élargissement et équipement du quai commercial
– réhabilitation des digues ouest et est
– création d’un nouveau ponton pour les remorqueurs
– mise en place de 126 pieux métalliques et d’importantes structures en béton
– équipements portuaires complémentaires (bollards, défenses, échelles, etc.)
Ce financement innovant au Portugal combine des fonds publics (programme « Sustentabilité 2030 », APFF) et des investissements directs d’entreprises privées du port (Celbi, Navigator, Operfoz, Yilport). Ce projet vise à transformer le port en un hub maritime plus compétitif pour le centre du pays, ce qui devrait renforcer l’économie locale et, à terme, stimuler la demande en logements.
Protection du littoral : 27,7 millions pour les plages au sud
Un autre projet structurant concerne la défense côtière entre Cova Gala et Costa de Lavos, pour environ 27,7 millions d’euros. Il prévoit :
– l’injection artificielle d’environ 3,3 millions de m³ de sable
– le renforcement des dunes et la lutte contre l’érosion extrême (52 % de la zone est déjà classée en érosion très forte)
– le transfert de sable dragué au large de Praia da Claridade vers les plages du sud
L’objectif est de stabiliser durablement les plages, de sécuriser les zones balnéaires et de préserver l’attractivité touristique du secteur. Cet investissement massif de protection du littoral est un signal positif de long terme pour la valorisation des biens en bord de mer, notamment à Gala, Costa de Lavos et Cova Gala.
Projets résidentiels et touristiques : une nouvelle génération de programmes
Plusieurs promoteurs misent sur Figueira da Foz, en particulier sur des produits mixtes résidence/tourisme :
Présentation des principaux développements résidentiels et du portefeuille de HuuS Portugal Living dans la région.
40 appartements avec vue mer, comprenant une piscine rooftop et un solarium.
Projets comme Galante, Santa Catarina Residence, etc., souvent situés à 300 m de la plage.
9 projets, 49 722 m² de construction, 276 unités (maisons, appartements, fractions touristiques).
Serrania da Foz (20 hectares), Serra das Aranhas M3 (villa domotisée), Casa Fontela M3 (maison de luxe).
Transformation d’immeubles anciens, comme HUUS2ATLANTIC (4 bâtiments en 20 unités près du casino).
Exemple : financement bancaire de 1,5 million d’euros pour la conversion à Praça 8 de Maio.
Ces opérations tirent les prix vers le haut sur les segments neufs et touristiques, mais elles offrent aussi des repères de marché pour les investisseurs individuels qui achètent dans l’ancien à rénover.
Cadre légal et fiscal : ce que doit savoir un investisseur étranger
Le Portugal offre un cadre très ouvert aux investisseurs étrangers : aucune restriction de nationalité pour l’achat, même pour des non-résidents extra-UE. Les étrangers bénéficient des mêmes droits de propriété, de recours et de protection que les Portugais.
Étapes clés de l’achat
Pour acheter à Figueira da Foz, un investisseur étranger doit :
1. Obtenir un NIF (numéro fiscal portugais). 2. Ouvrir un compte bancaire local (fortement recommandé). 3. Mandater un avocat pour la due diligence (titres de propriété, absence d’hypothèques, licences, certificat énergétique, etc.). 4. Signer un contrat de promesse de vente (CPCV) avec versement d’un acompte (10–30 % du prix). 5. Finaliser le financement bancaire (pour ceux qui recourent à un crédit). 6. Signer l’acte authentique (escritura) et procéder à l’enregistrement au registre foncier.
L’intégralité du processus d’investissement peut être réalisée à distance en donnant procuration à un avocat local, facilitant ainsi les démarches depuis l’étranger.
Coûts d’acquisition
Les principaux postes sont :
– IMT (taxe de transmission) : barème progressif en fonction de la valeur et de l’usage du bien. Certaines sources évoquent une réforme avec un taux à 7,5 % pour les non-résidents au-delà d’un certain seuil, mais dans la pratique, le barème reste segmenté (0 à 8 % pour les biens jusqu’à environ 574 000 €, 6 % entre 574 000 € et 1 M€, 7,5 % au-delà).
– Impôt de timbre (Imposto de Selo) : 0,8 % du prix.
– Notaire et enregistrement : de l’ordre de 250 € chacun.
– Honoraires d’avocat : généralement 1 à 2,5 % du prix.
À cela s’ajoute l’IMI, taxe foncière annuelle de 0,3 à 0,45 % de la valeur fiscale pour les biens urbains, et éventuellement l’AIMI (impôt additionnel) pour les patrimoines immobiliers importants.
Financement bancaire
Les banques portugaises financent les non-résidents avec des ratios prêt/valeur souvent compris entre 60 et 70 % (contre 80–90 % pour des résidents). Les taux d’intérêt fixes sur 20 ans tournent autour de 4,4–4,8 % pour la moyenne (4,39–4,80 % selon les sources).
Les étrangers doivent fournir des preuves de revenus, des extraits bancaires, un historique de crédit et des documents détaillés sur le bien.
Golden Visa : un contexte à jour
Il n’est plus possible d’obtenir un Golden Visa par l’achat immobilier résidentiel depuis octobre 2023. Les voies actuelles reposent sur :
– investissement dans des fonds (à partir de 500 000 €)
– contributions culturelles (à partir de 250 000 €)
– création d’emplois via des investissements d’entreprise (au moins 10 emplois, ou 5 avec 500 000 € de capital injecté)
– projets de recherche (500 000 € minimum)
Pour un investisseur intéressé par Figueira da Foz, l’immobilier reste toutefois compatible avec d’autres types de visa (D7 pour revenus passifs, visa nomade digital, etc.), ces programmes exigeant en général un contrat de location ou un achat de logement pour prouver la résidence.
Gestion et exploitation : l’importance d’un partenaire local
Figueira da Foz attire de nombreux investisseurs non-résidents, ce qui fait de la gestion déléguée un maillon central de la stratégie.
Plusieurs acteurs (agences type Invest Smart, gestionnaires comme Host Wise, Belion Partners, sociétés spécialisées en location de courte durée, ou plateformes comme Fixando) proposent :
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Prise en charge intégrale : sélection rigoureuse des locataires, encaissement des loyers, suivi des dossiers et entretien du bien.
Service clé en main : gestion des check-in/out, ménage, shooting photo, réputation sur Airbnb/Booking et pricing dynamique.
Conseils experts : obtention de licence AL, déclaration des revenus, gestion de la TVA et collecte de la taxe de séjour.
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Les honoraires de gestion long terme tournent généralement entre 8 et 15 % du loyer annuel, tandis que pour la location saisonnière, la gestion professionnelle complète peut coûter 15–25 % du revenu brut, parfois plus si l’offre inclut marketing et revenue management avancé.
L’expérience montre toutefois que, même après ces frais, une gestion professionnelle bien calibrée augmente de 10 à 15 % la rentabilité nette par rapport à une gestion amateur, principalement grâce au meilleur pricing, au taux d’occupation plus élevé et à la réduction des périodes vacantes.
Comparaison avec Coimbra et les grands pôles portugais
L’autre grande ville du district, Coimbra, illustre bien la complémentarité de Figueira da Foz :
– Coimbra : marché tourné vers la location longue durée, surtout étudiante et académique, rendements estimés entre 4 et 7 %, prix environ 50–60 % inférieurs à Lisbonne, quartiers comme Baixa, Solum, Santa Clara très demandés.
– Figueira da Foz : forte orientation balnéaire, rendements supérieurs en location saisonnière (5–9 %), marché en hausse mais encore sous-évalué par rapport aux hotspots Algarve/Cascais.
Par rapport à Lisbonne, Porto ou l’Algarve, Figueira da Foz reste beaucoup plus accessible en termes de ticket d’entrée, tout en offrant une combinaison intéressante de :
– potentiel de plus-value (hausse rapide des prix/m² ces dernières années)
– rendement locatif correct en longue durée et très attractif en courte durée
– qualité de vie élevée à coût modéré
Pour un investisseur qui souhaite diversifier son portefeuille au Portugal, ajouter un actif à Figueira da Foz permet de compléter une exposition déjà concentrée sur les grands marchés métropolitains.
Quel profil d’investisseur pour Figueira da Foz ?
Les caractéristiques du marché local se prêtent à plusieurs profils types.
L’article propose trois profils d’investisseurs avec des stratégies adaptées à Figueira da Foz. Pour un investisseur recherchant un rendement locatif modéré et sécurisé, un T1 ou T2 dans des quartiers comme Tavarede ou São Pedro est conseillé. Un investisseur ‘value-add’ peut se tourner vers des maisons de village à rénover à Quiaios ou Maiorca, ou des maisons anciennes dans le centre de Buarcos. Pour un investissement saisonnier haut de gamme, des appartements front de mer à Buarcos ou Cabedelo dans des résidences neuves sont recommandés. Enfin, pour un retraité ou futur résident, un T2 ou T3 avec vue sur mer dans des résidences récentes comme la Quinta de Santa Maria est idéal, pour un usage personnel puis une location partielle.
Dans tous les cas, un travail précis de sélection de l’emplacement (plage accessible à pied ou non, proximité du casino et du centre, connexion routière, niveau de bruit, exposition au vent) reste déterminant pour optimiser la valeur et la liquidité à la revente.
Conclusion : un marché encore sous-coté, mais plus pour longtemps
Figueira da Foz réunit aujourd’hui un ensemble de conditions rarement alignées sur une même ville côtière européenne : prix d’achat nettement inférieurs aux grandes métropoles nationales, rendements locatifs compétitifs, tourisme en plein essor, coût de la vie bas, investissements massifs dans les infrastructures portuaires et la protection du littoral, ainsi qu’une offre immobilière variée, allant de la villa à la petite unité de vacances.
Le marché immobilier local est en hausse mais reste attractif à l’échelle du Portugal et de l’Europe de l’Ouest. Pour un investisseur patient, s’entourer d’un bon partenaire local et bien choisir son quartier et son mode d’exploitation locative permet de miser sur un littoral encore abordable, promis à une valorisation durable.
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Expert en gestion de patrimoine internationale depuis plus de 20 ans, j’accompagne mes clients dans la diversification stratégique de leur patrimoine à l’étranger, un impératif face à l’instabilité géopolitique et fiscale mondiale. Au-delà de la recherche de revenus et d’optimisation fiscale, ma mission est d’apporter des solutions concrètes, sécurisées et personnalisées. Je conseille également sur la création de sociétés à l’étranger pour renforcer l’activité professionnelle et réduire la fiscalité globale. L’expatriation, souvent liée à ces enjeux patrimoniaux et entrepreneuriaux, fait partie intégrante de mon accompagnement sur mesure.
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