Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Avec une croissance économique rapide et une urbanisation croissante, les Philippines sont à l’aube d’une transformation significative où certaines de ses villes vont voir leurs prix immobiliers monter en flèche d’ici 2030. Alors que les investissements étrangers affluent et que l’infrastructure se développe, ces villes deviennent de plus en plus attractives pour les entreprises internationales tout en améliorant la qualité de vie pour leurs résidents.
Ce phénomène, bien qu’il représente une opportunité économique, soulève des questions sur l’accessibilité du logement et le développement durable. Explorez comment et pourquoi ces villes clés se transforment en pôles économiques, et ce que cela présage pour l’avenir du pays.
Prévisions sur l’immobilier aux Philippines : les villes où investir
Le marché immobilier philippin connaît une croissance soutenue, portée par une urbanisation rapide, des investissements massifs dans les infrastructures et une économie résiliente (PIB attendu à +6,2 % en 2025). Cette dynamique devrait se poursuivre jusqu’en 2030 grâce à la demande intérieure robuste et l’attractivité croissante auprès des investisseurs internationaux.
Principales tendances du marché
- Urbanisation accélérée dans les grandes métropoles.
- Forte demande pour l’immobilier résidentiel (condominiums, logements abordables).
- Rebond du secteur tertiaire : bureaux modernes stimulés par le retour au bureau et la croissance de l’industrie IT-BPM.
- Essor des projets mixtes associant résidentiel, commercial et loisirs.
- Développement de résidences secondaires/bord de mer pour expatriés et tourisme longue durée.
- Croissance du segment logistique favorisée par le boom du e-commerce.
Villes à fort potentiel de valorisation d’ici 2030
| Ville | Facteurs clés | Projets/infrastructures majeurs | Quartiers/secteurs prometteurs |
|---|---|---|---|
| Manille | Densité démographique élevée Centre financier national Pôle universitaire et technologique | Modernisation métro (MRT/LRT), extension Skyway Développements BGC/Makati/Ortigas | Bonifacio Global City (BGC) Makati CBD Ortigas Center Quezon City North Triangle |
| Cebu | Croissance économique régionale rapide Dynamisme portuaire/touristique | Extension aéroport international Mactan-Cebu Nouveaux axes routiers | IT Park Cebu Mandaue City East District |
| Davao | Expansion démographique rapide Pôle agro-industriel & TIC | Projets routiers Mindanao Ave. Smart city initiatives | Lanang district Bajada Business Park |
Facteurs démographiques, économiques & infrastructurels
- Manille : Métropole de plus de 14 millions d’habitants prévue en 2025. Taux d’occupation en hausse dans les quartiers d’affaires. Les projets mixtes répondent aux nouvelles habitudes urbaines (vie verticale).
- Cebu : Centre névralgique du sud avec un attrait croissant pour les multinationales TIC/BPO. Modernisation portuaire/aéroportuaire qui renforce son attractivité.
- Davao : Plus forte croissance urbaine hors Luzon ; sécurisation accrue favorisant l’implantation d’entreprises nationales/internationales.
Initiatives gouvernementales structurantes
Liste des mesures récentes :
- Philippine Housing Roadmap 2025–2040 : simplification administrative, soutien au logement abordable.
- Exonérations fiscales sur certains projets verts ou situés dans les zones économiques spéciales.
- Réductions temporaires sur droits d’enregistrement lors d’achats neufs ou durables.
- Investissements massifs dans transports publics urbains : modernisation métro Manille/LRT/MRT ; extensions autoroutières Cebu/Davao.
Secteurs/quartiers particulièrement prometteurs
Liste ciblée :
- Bonifacio Global City (BGC) – Manille
- Forte densité tertiaire
- Demande locative premium stable
- Nombreux développements verts/mixte en cours
- IT Park – Cebu
- Pôle principal BPO/TIC régional
- Forte attractivité pour jeunes actifs/expatriés
- Lanang District – Davao
- Nouveaux centres commerciaux/bureaux/hôtels haut-de-gamme
- Valorisé par développement portuaire/logistique récent
Demande intérieure vs internationale et facteurs impactant offre/demande
Demandes intérieures :
- Jeunesse importante de la population philippine (>50% moins de 30 ans)
- Urbanisation continue générant besoin accru en logements abordables/modernes
- Classe moyenne émergente recherchant qualité urbaine supérieure
Demandes internationales :
- Expatriés asiatiques/Australiens attirés par fiscalité favorable/proximité régionale/stabilité politique relative
- Tourisme médical/croisières favorisant investissement balnéaire/hôtelier secondaire
Facteurs pouvant influencer marché :
- Soutien public fort aux infrastructures
- Offre nouvelle concentrée sur secteurs premium/metropolitains
- Vulnérabilité relative aux chocs mondiaux via dépendance BPO/remises expatriées
À privilégier : immeubles certifiés « durables », petites surfaces faciles à louer/revendre, secteurs touristiques bénéficiant directement des nouveaux axes/investissements hôteliers.
Enjeux clés jusqu’en 2030 : poursuite urbanisation/rééquilibrage régional via grands travaux publics ; montée exigences environnementales ; adaptation réglementaire vis-à-vis capitaux étrangers et nouveaux modes vie/travail post-pandémie.
Bon à savoir :
Les prévisions pour le marché immobilier aux Philippines jusqu’en 2030 indiquent une forte croissance des prix dans des villes comme Manille, Cebu et Davao, nourrie par des dynamiques économiques positives et des projets d’infrastructure majeurs. Manille, avec le développement du métro MRA et les initiatives gouvernementales pour créer des zones économiques, attire particulièrement les investisseurs. Cebu présente un potentiel accru avec l’expansion de son aéroport international et le programme de construction de logements économiques. Davao se distingue par son développement urbain axé sur la durabilité et l’expansion de ses secteurs technologiques et agricoles. Le quartier de Bonifacio Global City à Manille et celui d’IT Park à Cebu sont des exemples de zones à forte demande grâce à leur combinaison d’opportunités d’affaires et de cadre de vie attractif. La demande intérieure forte, alimentée par une population jeune et en croissance, appuyée par des politiques encourageant les investissements étrangers, est un moteur essentiel de ce dynamisme immobilier.
Les villes prometteuses des Philippines pour un investissement à long terme
Les villes de Cebu, Davao et Iloilo présentent un fort potentiel pour les investissements immobiliers à long terme aux Philippines, grâce à plusieurs facteurs économiques clés.
Facteurs économiques majeurs favorisant l’attractivité des villes philippines :
Croissance démographique soutenue
- Davao compte plus de 1,6 million d’habitants et connaît une urbanisation rapide, avec de vastes espaces encore disponibles pour le développement.
- Cebu, cœur du Visayas, affiche plus d’1 million d’habitants et une densité urbaine élevée, ce qui stimule la demande foncière et immobilière.
- Iloilo, avec environ 450 000 habitants pour la ville et 1,8 million pour la province, connaît une croissance démographique annuelle de 1,48 %, signalant une expansion continue de la demande résidentielle.
Développement des infrastructures
- Les trois villes bénéficient d’investissements massifs dans les infrastructures routières, portuaires et aéroportuaires.
- Projets phares :
- À Cebu, la construction de nouveaux axes routiers, d’un aéroport international modernisé et d’un système de transport urbain contribue à la hausse de la valeur foncière.
- Davao profite de nouvelles routes, d’un port en expansion et d’un aéroport international, ce qui améliore sa connectivité.
- Iloilo bénéficie de la modernisation de son port, de nouvelles routes et d’un aéroport international, rendant la ville plus accessible et attractive pour les investisseurs.
Politiques gouvernementales favorables
- Mise en place de zones économiques spéciales, incitations fiscales et simplification des démarches administratives pour attirer les investissements étrangers et nationaux.
- Les autorités locales, notamment à Iloilo et Cebu, collaborent avec le secteur privé pour accélérer les projets immobiliers et commerciaux.
Performances économiques et développement urbain récents (extraits comparatifs) :
| Ville | Population (ville/province) | Taux de croissance démographique | Revenu moyen des ménages (PHP) | Principaux secteurs en expansion |
|---|---|---|---|---|
| Cebu | 1 000 000+ / >3 M | >1,5 % | 189 366 | BPO, tourisme, industrie, commerce |
| Davao | 1 600 000+ | >1,5 % | 155 937 | Agriculture, BPO, logistique, commerce |
| Iloilo | 450 000 / 1 800 000 | 1,48 % | 283 604 | BPO, tourisme, agro-industrie, commerce |
Impact des projets de transport et de l’urbanisation sur la valeur immobilière :
- Les nouvelles infrastructures de transport (routes, ports, aéroports, systèmes de transport urbain) facilitent l’accès aux zones périphériques, favorisant la hausse des prix immobiliers dans les quartiers en développement.
- L’urbanisation rapide crée une demande accrue pour les logements, les bureaux et les espaces commerciaux, stimulant la valorisation foncière dans les principales artères urbaines et leurs environs.
Secteurs économiques en pleine expansion et influence sur la demande immobilière à l’horizon 2030 :
- Externalisation des processus métiers (BPO) : Ces villes deviennent des pôles majeurs pour les centres d’appels et les services externalisés, attirant une population active jeune et qualifiée.
- Tourisme et hospitalité : L’afflux touristique, notamment à Cebu et Iloilo, entraîne la multiplication des hôtels, resorts et résidences de courte durée.
- Industries émergentes : Le développement de l’agro-industrie à Iloilo et Davao, ainsi que la croissance du secteur logistique à Cebu, génèrent de nouveaux besoins en espaces industriels et commerciaux.
Effets attendus d’ici 2030 :
- Augmentation de la demande résidentielle et commerciale, notamment dans les zones proches des nouvelles infrastructures de transport.
- Valorisation continue des quartiers en développement, avec une pression haussière sur les prix immobiliers, en particulier dans les villes bien connectées et dotées de politiques incitatives.
- Diversification des segments immobiliers porteurs : condominiums, bureaux, espaces logistiques, et complexes intégrés.
À retenir :
Cebu, Davao et Iloilo réunissent les conditions idéales pour une croissance immobilière soutenue grâce à leur démographie dynamique, leurs infrastructures modernisées, et des politiques publiques pro-investissement. Ces facteurs devraient continuer à stimuler la demande immobilière et la valorisation foncière jusqu’en 2030 et au-delà.
Bon à savoir :
Cebu, Davao et Iloilo figurent parmi les villes philippines les plus prometteuses pour un investissement immobilier à long terme, grâce à une combinaison de croissance démographique rapide, de développement urbain dynamique et de politiques incitatives du gouvernement. Cebu, avec une croissance économique de 7 % en 2022, bénéficie de projets d’infrastructure tels que le Cebu-Cordova Link Expressway qui augmentent l’accessibilité et la valeur des terrains. Davao, soutenue par une économie diversifiée axée sur l’agriculture et le tourisme, voit sa demande immobilière stimulée par des initiatives de transport comme le Davao Public Transport Modernization Project. Iloilo, quant à elle, attire des investisseurs grâce à une urbanisation accélérée et une offre croissante d’équipements modernes. Le secteur technologique en pleine expansion dans ces villes pourrait considérablement influencer la demande immobilière, avec une poussée notable dans les zones de Tech Hubs à Cebu et de BPOs à Davao, prévoyant une hausse des prix d’ici 2030.
Zoom sur les zones de croissance immobilière aux Philippines d’ici 2030
Facteurs économiques, démographiques et technologiques de la croissance immobilière aux Philippines d’ici 2030
La croissance immobilière aux Philippines d’ici 2030 est portée par plusieurs dynamiques interdépendantes :
- Facteurs économiques
- Le PIB philippin pourrait dépasser 1 000 milliards de dollars en 2030, contre 310 milliards en 2015.
- Croissance économique annuelle moyenne projetée autour de 5,5 % jusqu’en 2030, avec des pics à 6,4 % en 2025.
- Accroissement des investissements étrangers, en particulier dans les infrastructures et le secteur logistique.
- Déclin du taux de chômage vers 4 % et augmentation du revenu par habitant, attendu autour de 8 777 $ en 2030.
- Facteurs démographiques
- Population jeune et urbaine : la majorité des nouveaux habitants s’installent dans les grandes métropoles.
- Diminution de la pauvreté, bien qu’elle reste au-dessus de 9 % en 2030.
- Facteurs technologiques
- Accélération du commerce électronique (e-commerce) : plus de 23 % des ventes attendues en ligne d’ici 2027.
- Multiplication attendue par 2 à 3 du nombre de dark stores et entrepôts urbains logistiques entre 2025 et 2030.
- Déploiement d’infrastructures numériques et logistiques, notamment dans les centres urbains.
Régions et villes à fort potentiel de développement immobilier
| Région/ville | Facteurs de croissance principaux | Projets d’infrastructure notables |
|---|---|---|
| Metro Manila | Dynamique e-commerce, projets de transport urbain | Métro de Manille, extension autoroutière |
| Cebu | Développement industriel et portuaire | Modernisation du port, aéroport international |
| Davao | Expansion agro-industrielle et logistique | Routes, centres logistiques, soutien gouvernemental |
| Clark (Pampanga) | Zone économique spéciale, aéroport international | Nouvelle ville intelligente, liaisons ferroviaires |
Initiatives gouvernementales et tendances sectorielles
- Projets d’urbanisation : création de villes intelligentes (Clark, New Manila Bay).
- Programmes de développement d’infrastructures de transport (routes, métros, aéroports).
- Soutien fiscal pour attirer les investisseurs étrangers et inciter la construction de logements abordables et d’espaces commerciaux.
Données statistiques et projections
| Indicateur | 2025 | 2030 (prévisions) |
|---|---|---|
| PIB (milliards $ US) | ≈ 450 | > 1 000 |
| Croissance économique annuelle | 6,4 % (pic) | 5,5 % (moyenne) |
| Taux de pauvreté | 12-13 % | 9-10 % |
| Revenu par habitant ($ US) | 7 406 | 8 777 |
| Part des ventes e-commerce | 20 % | 23 %+ |
Effets sur les prix locaux et comparaison régionale
- Hausse sélective des prix : forte augmentation dans les zones urbaines dynamiques (Metro Manila, Cebu), surtout pour les biens logistiques et résidentiels près des axes de transport et centres commerciaux.
- Stagnation/dépréciation : dans les zones sursaturées ou mal desservies par les infrastructures.
- Effet de rattrapage : par rapport à Singapour ou la Malaisie, la croissance des prix reste modérée, mais supérieure à celle du Vietnam ou de la Thaïlande sur certains segments logistiques et résidentiels urbains.
Tendances asiatiques comparées
Aux Philippines, la croissance immobilière urbaine est principalement tirée par l’e-commerce et la jeunesse démographique, tandis que la Malaisie et la Thaïlande misent davantage sur les investissements touristiques et le haut de gamme.
Les prix philippins restent inférieurs à ceux de Singapour et de la Malaisie, mais la dynamique de croissance, particulièrement dans la logistique urbaine et le résidentiel connecté, y est plus marquée.
Points importants à retenir
La croissance immobilière philippine d’ici 2030 sera principalement portée par l’urbanisation, l’essor du commerce numérique, les investissements en infrastructures et une démographie favorable. Metro Manila, Cebu, Davao et Clark apparaissent comme les pôles les plus prometteurs, avec des hausses de prix concentrées sur les actifs logistiques, résidentiels et commerciaux bien situés.
Bon à savoir :
Aux Philippines, d’ici 2030, des zones comme la Nouvelle Clark City et les environs de Manille devraient voir une croissance immobilière significative, propulsée par des projets d’infrastructure ambitieux tels que l’extension du métro de Manille et la construction de la North Luzon Expressway. Des initiatives gouvernementales focalisées sur l’urbanisation planifiée et l’industrialisation attireront également de nouveaux habitants vers des villes en pleine expansion comme Cebu et Davao. Les données indiquent une augmentation démographique constante, avec une croissance urbaine à Cebu de 3,5 % par an. De plus, les investissements dans les technologies intelligentes urbaines soutiennent la transformation numérique des villes, boostant ainsi l’attractivité de ces zones. En comparant aux marchés en pleine mutation de l’Asie du Sud-Est, aux Philippines, les prix immobiliers pourraient grimper de 25 % dans certaines régions d’ici 2030 contre une moyenne de 18 % dans la région. Ces évolutions reflètent une tendance manifestée par une forte demande de logements modernes adaptés aux nouvelles tendances de vie et de travail.
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