Procédure complète de succession immobilière aux Philippines

Publié le 5 août 2025 et rédigé par Cyril Jarnias

La succession immobilière aux Philippines

La succession immobilière aux Philippines est un domaine complexe qui mêle des aspects juridiques, fiscaux et culturels, nécessitant une compréhension approfondie pour naviguer efficacement dans ce processus administratif rigoureux.

Ce guide détaillé vise à éclairer les différentes étapes impliquées, depuis la déclaration des biens successoraux jusqu’à la répartition des propriétés entre les héritiers, tout en examinant les nuances spécifiques de la législation philippine.

En abordant les aspects fiscaux et les entités légales pouvant influencer la répartition de la succession, cet article entend faciliter la compréhension des procédures nécessaires pour gérer efficacement la transmission des biens immobiliers dans ce pays insulaire aux lois uniques.

Comprendre les spécificités de la succession immobilière aux Philippines

La succession immobilière aux Philippines est principalement régie par le Code civil philippin (Civil Code of the Philippines), notamment son Livre sur la Succession, et encadrée par plusieurs textes législatifs récents portant sur la fiscalité successorale.

Principaux textes de loi applicables :

• Code civil des Philippines
  
  • Livre III, articles 774 et suivants : principes généraux de la succession, modalités de transmission du patrimoine au décès.
  • Articles 962 et suivants : règles précises pour l’ordre des héritiers en cas d’absence de testament (succession ab intestat).
• National Internal Revenue Code (NIRC)
  
  • Modifié par le TRAIN Law (R.A. 10963, 2018) et CREATE Law (R.A. 11534, 2021) concernant les droits de succession.
• Estate Tax Amnesty Act
  
  • R.A.11213 modifiée/étendue par R.A.11569 et R.A.11956 : prolongation jusqu’au 14 juin 2025 pour régulariser les successions non réglées à taux réduit.

Facteurs déterminant la répartition des biens

Facteur	Explication
Régime matrimonial	Les biens propres à un époux restent exclusifs sauf mention contraire dans un contrat ; autrement, le régime légal s’applique – souvent « communauté absolue » ou « séparation des biens ».
Part réservataire	Certaines catégories d’héritiers (« héritiers réservataires » comme les enfants légitimes ou le conjoint survivant) ne peuvent être privés d’une part minimale définie par la loi.
Présence d’un testament	La volonté exprimée dans un testament prime sous réserve du respect des parts réservataires ; sinon application stricte du Code civil en cas de décès sans testament.

Différences entre successions testées et non testées

• Succession testée :
  • Un testament valide détermine l’attribution des biens selon les volontés du défunt.
  • Obligation néanmoins de respecter la réserve héréditaire au profit d’héritiers protégés.
• Succession non testée (« intestate ») :
  • Répartition automatique selon l’ordre légal prévu aux articles concernés du Code civil.
  • Sont prioritaires : descendants directs ; à défaut ascendants directs puis collatéraux.

Rôle des notaires et tribunaux

Notaire :

• Dresse l’inventaire, authentifie certains actes successoraux ou notariés nécessaires à la mutation immobilière.
• Intervient surtout lors d’accords amiables entre héritiers ou rédaction/admission du testament.

Tribunal :

• Compétent si litige entre héritiers ou absence d’accord amiable (« administration judiciaire »).
• Valide parfois formellement l’inventaire successoral avant transfert effectif.

Implications fiscales & droits liés à la dévolution successorale

1. Paiement préalable obligatoire de l’« estate tax »
   • Taux unique actuel : 6 % sur la valeur nette successorale
   • Déclaration auprès du Bureau of Internal Revenue (BIR)
2. Application possible jusqu’en juin 2025 du régime temporaire « estate tax amnesty »
3. Aucun transfert ni inscription foncière possible sans présentation préalable du certificat fiscal BIR (« e-CAR »)

Processus administratif pour transfert & enregistrement immobilier

Étapes principales :

1. Réunir documents requis : acte/death certificate certifié conforme, titres fonciers originaux/certifiés conformes, déclaration fiscale actualisée
2. Déposer dossier au BIR pour calcul/paiement droit fiscal
3. Obtenir certificat électronique e-CAR après paiement intégral
4. Présenter ce certificat avec autres pièces au Registry of Deeds/Bureau of Lands Titles and Notarial Acts pour mutation officielle

Résumé schématique :

Étape	Autorité compétente
Vérification titres/propriété	Notaire
Calcul & paiement estate tax	Bureau of Internal Revenue
Délivrance e-CAR	BIR
Inscription nouveau propriétaire	Registry of Deeds

Le respect scrupuleux tant des règles civiles que fiscales est indispensable pour garantir une transmission régulière – tout manquement bloque formellement toute inscription foncière nouvelle même en présence d’un jugement ou accord familial validé devant notaire.

Pour toute opération spécifique complexe (testament contesté, indivision conflictuelle…), une intervention judiciaire reste incontournable avec assistance notariale systématique lors de mutations immobilières importantes.

Étapes clés pour hériter d’un bien en Philippines

1. Obtention du certificat de décès
La première étape consiste à obtenir le certificat de décès du propriétaire auprès de l’état civil local. Ce document est indispensable pour initier toute procédure successorale.

2. Vérification et reconnaissance du testament

• Si un testament existe, il doit être vérifié pour s’assurer de son authenticité.
• La validation légale du testament (probate) se fait auprès du tribunal compétent philippin, qui statue sur sa validité selon les lois locales.
• En l’absence de testament, la succession est réglée selon les règles d’héritage ab intestat prévues par le Code civil philippin.

3. Acte notarié et attestation d’héritier

• Le notaire joue un rôle central : il établit l’acte de notoriété ou « Extrajudicial Settlement of Estate » si tous les héritiers sont d’accord et qu’il n’y a pas d’opposition.
• Cet acte récapitule la liste des héritiers, leur qualité et leur part dans la succession immobilière.
• Il prépare également l’attestation immobilière permettant le transfert officiel du bien au(x) nouvel(aux) héritier(s).

4. Déclaration successorale auprès du Bureau des Impôts (BIR)

Pour que le transfert soit reconnu :

• Déposer une déclaration successorale (« Estate Tax Return »).
• Obtenir un « Certificate Authorizing Registration » (CAR) délivré par le BIR après paiement des taxes dues.

Démarche	Document / Autorité concernée
Certificat de décès	État civil local
Vérification/validation testament	Tribunal philippin
Acte notarié	Notaire
Déclaration au BIR	Bureau of Internal Revenue

5. Paiement des taxes successorales

• L’impôt sur la succession (« estate tax ») doit être acquitté avant tout changement officiel de propriétaire.
  • Son montant dépend généralement de la valeur nette des biens transmis après déduction des dettes éventuelles.
  • En cas d’arriérés fiscaux antérieurs à juillet 2024, une amnistie fiscale temporaire existe jusqu’en juillet 2026.

6. Enregistrement officiel au nom du nouvel héritier

• Après obtention du CAR, transmettre ce certificat avec tous les documents requis au Registre foncier (« Registry of Deeds »).
• Procéder à la mutation cadastrale afin que le titre foncier soit mis à jour avec le(s) nom(s) des nouveau(x) propriétaire(s).

7. Liste récapitulative – Pièces principales à fournir

• Certificat original de décès
• Titre foncier original
• Testament validé ou acte extrajudiciaire
• Formulaire Estate Tax Return complété
• Justificatifs bancaires/fiscaux liés aux paiements effectués

8. Conseils pratiques :

• Consultez systématiquement un avocat spécialisé en droit successoral philippin afin :
  • D’anticiper les difficultés propres aux successions internationales ;
  • De garantir conformité juridique et fiscale ;
  • D’éviter tout litige futur entre cohéritiers ou avec l’administration locale ;
• Préparez dès que possible une liste exhaustive des actifs immobiliers concernés ainsi qu’une estimation réaliste pour faciliter évaluation et taxation.

Le rôle du notaire dans une succession internationale

Le notaire joue un rôle central dans la gestion des successions internationales aux Philippines, notamment lorsqu’un héritier, un défunt ou des biens sont liés à plusieurs juridictions.

Cadre juridique et compétences légales du notaire

• Le notaire philippin est habilité à donner force exécutoire aux actes relatifs aux successions en les authentifiant et en assurant leur conformité avec le droit local.
• La compétence du notaire s’exerce principalement sur :
  • L’authentification d’actes de succession (testaments, déclarations d’héritiers)
  • La vérification de l’identité et du consentement des parties
  • La conversion d’actes privés étrangers en actes publics pour leur reconnaissance locale
• Selon l’article 16 du Code civil philippin :

  « La succession ab intestat ou testamentaire sera régie par la loi nationale du défunt. »

• Cela implique que pour un étranger décédé possédant des biens aux Philippines, la loi nationale du défunt s’appliquera sur le fond, tandis que les formalités immobilières relèvent de la loi philippine.

Compétence	Détail
Authentification	Conversion documents étrangers en actes publics locaux
Vérification	Identité/consentement/situation juridique des biens
Conservation	Archivage dans le registre notarial accessible au public

Accompagnement administratif et légal des héritiers

Le processus typique inclut :

1. Collecte et vérification
   • Réception/testament/traduction assermentée/légalisation/apostille selon l’origine
2. Authentification
   • Notarisation obligatoire pour toute opération immobilière ou bancaire locale liée à une succession internationale
3. Formalités transfrontalières
   • Légalisation/apostille si documents proviennent de l’étranger (par exemple : testament rédigé hors Philippines)
4. Coordination avec services fiscaux
   • Transmission au Bureau of Internal Revenue (BIR) pour obtention d’un certificat fiscal préalable à tout transfert

Interaction avec autorités locales/internationales

Le notaire doit dialoguer avec plusieurs acteurs :

• Registres fonciers locaux (Registry of Deeds) pour mutation immobilière.
• Autorités consulaires étrangères concernant l’authenticité/légalisation des documents émis hors Philippines.
• Homologues étrangers : échanges réguliers avec les notaires ou avocats dans le pays où réside une partie de la succession afin d’assurer cohérence légale.

Exemple concret :
Un héritier français souhaite faire valoir ses droits sur une maison située à Cebu laissée par sa mère française décédée résidant en France ; il devra produire le certificat d’hérédité français apostillé puis notariser ce document auprès d’un notary public philippin avant transmission au Registry of Deeds local.

Spécificités liées au droit immobilier philippin

• Les non-citoyens ne peuvent pas hériter directement de terres mais peuvent disposer librement de propriétés bâties sous certaines conditions strictes ; il revient alors au notaire :
  • D’expliquer ces restrictions,
  • De vérifier si la propriété peut être transférée intégralement,
  • D’organiser éventuellement une vente forcée dont le produit sera distribué aux ayants droit non-philippins.

Liste synthétique :

• Interdiction générale pour les étrangers d’acquérir directement un titre foncier,
• Obligation d’enregistrement préalable auprès du Registry of Deeds,
• Certificat fiscal BIR indispensable avant tout transfert effectif.

Facilitation de la communication entre héritiers/juridictions diverses

Le rôle médiateur du notaire se manifeste ainsi :

• Traduction officielle/accompagnement linguistique ;
• Explication pédagogique des différences entre systèmes juridiques ;
• Transmission sécurisée/coordonnée des dossiers entre administrations étrangères/philipinnes ;

Exemples pratiques :

Un acte rédigé initialement en allemand doit être traduit officiellement puis présenté devant un « notary public » qui procédera à sa légalisation/adaptation avant soumission aux autorités philippines compétentes.

‼️ Le recours systématique au notariat permet ainsi :

• Sécurité juridique accrue lors de transferts internationaux ;
• Protection renforcée contre contestations/fraudes ;
• Fluidité dans la coopération inter-juridictionnelle grâce à l’expertise technique/légale locale ‼️

Les droits de succession pour les étrangers aux Philippines

Les droits de succession pour les étrangers aux Philippines sont régis par une combinaison de la législation philippine sur la succession, des restrictions constitutionnelles concernant la propriété foncière par des non-citoyens, et d’une fiscalité spécifique appliquée aux non-résidents.

Législation applicable et droits successoraux

• La loi philippine considère certains héritiers comme « héritiers réservataires » (compulsory heirs), y compris le conjoint survivant étranger, les enfants légitimes ou adoptés et certains ascendants.
• Le principe de « réserve héréditaire » (legitime) impose qu’une part minimale du patrimoine soit attribuée à ces héritiers. Le reste (« quotité disponible ») peut être librement légué dans un testament.
• Même en présence d’un testament, il n’est pas possible d’écarter totalement un héritier réservataire sauf motif légal de déshéritation validé judiciairement.

Propriété immobilière : restrictions pour les étrangers

Statut du bien	Droit de l’étranger
Héritage immobilier	Un étranger peut hériter par succession d’un bien foncier (terrain ou maison), mais ne peut en conserver durablement la pleine propriété.
Conservation du bien	L’héritier étranger doit généralement céder le bien à un citoyen philippin qualifié après l’avoir reçu. Il ne s’agit que d’une possession temporaire pour organiser le transfert.

Points clés :

• L’article XII section 7 de la Constitution interdit normalement aux étrangers de posséder des terres privées, sauf dans le cas d’une succession héréditaire.
• Cette exception permet uniquement une transmission temporaire ; l’exercice durable des droits réels est interdit à long terme.

Fiscalité successorale applicable aux non-résidents et étrangers

Statut fiscal	Taux
Droits de succession sur biens situés PH	6% sur la valeur nette du patrimoine transmis (après déductions autorisées)
Application	S’applique que l’héritier soit résident ou non-résident ; pas de taux majoré spécifique pour les étrangers

Exemptions/réductions possibles :

• Déductions standards : dettes du défunt prouvées par écrit, frais funéraires plafonnés, donations caritatives agréées localement.
• Franchise : seuils exonératoires applicables selon montant total transmis.

Formalités administratives & documents requis

Liste indicative :

• Acte/death certificate authentifié
• Documents prouvant le lien familial/lien juridique avec le défunt
• Testaments éventuels ou attestation notariée en absence
• Titre(s) foncier(s)/certificat(s) immobilier(s)
• Certificat fiscal/clearance fiscale délivré(e)

Procédure :

1. Publication/notification obligatoire au Bureau of Internal Revenue (BIR).
2. Paiement des droits dus avant toute mutation effective auprès du Registre Foncier.
3. Obtention d’un « Certificate Authorizing Registration » préalable au transfert formel.

Délais :

Les déclarations fiscales doivent être déposées dans les six mois suivant le décès ; possibilité limitée de prolongation jusqu’à trente jours supplémentaires sous conditions strictes.

Accords internationaux influençant la procédure

Aucun accord bilatéral majeur entre les Philippines et d’autres États concernant spécifiquement l’exonération/reconnaissance mutuelle des successions n’est actuellement appliqué couramment – chaque dossier relève donc principalement du droit national philippin.

Conseils pratiques

Pour faciliter la procédure :

• Préparer tous documents originaux + traductions assermentées si nécessaire
• Consulter impérativement un avocat local spécialisé dès réception/découverte des biens
• Prévoir rapidement cession/transfert si on hérite directement comme étranger afin d’éviter tout contentieux ultérieur

À retenir :
Un ressortissant étranger hérite selon le cadre légal ordinaire mais sera tenu in fine à céder tout terrain hérité à une personne physique éligible (citoyen philippin). La planification successorale anticipée est fortement recommandée lorsqu’il existe un risque patrimonial transfrontalier impliquant des Philippines.