Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Acquérir une propriété aux Philippines en tant qu’étranger
Acquérir une propriété aux Philippines en tant qu’étranger peut sembler une aventure pleine de défis et de complexités, mais avec la bonne compréhension des réglementations locales et des étapes à suivre, il est tout à fait possible de naviguer facilement dans ce marché attractif.
Alors que certaines restrictions légales existent concernant la possession directe de terrains, les nombreuses options disponibles, comme l’achat d’appartements en copropriété ou la création de partenariats avec des citoyens philippins, offrent des opportunités intéressantes.
Explorer le paysage immobilier philippin
Explorer le paysage immobilier philippin signifie non seulement comprendre les procédures juridiques, mais aussi savoir s’orienter dans les aspects culturels et économiques qui peuvent influencer le processus d’achat.
Avec les bonnes informations et le soutien adéquat, investir dans l’immobilier philippin peut offrir des bénéfices significatifs et contribuer à la stabilité financière à long terme.
Bon à savoir :
Les étrangers ne peuvent pas posséder directement des terrains aux Philippines, mais peuvent acquérir des appartements en copropriété (condominiums) sous certaines conditions.
Explorer les régulations et obligations immobilières aux Philippines
Les étrangers ne peuvent pas acheter de terrain aux Philippines : la Constitution interdit strictement la possession foncière directe par des non-citoyens. Les seules exceptions légales concernent l’acquisition de logements en copropriété (condominiums) et certaines structures à travers des sociétés locales ou via des baux à long terme.
Résumé des principales régulations et alternatives légales
| Possibilité | Autorisé pour les étrangers ? | Conditions principales |
|---|---|---|
| Achat direct de terrain | ❌ Non | Interdit, sanctions pénales et confiscation du bien |
| Achat d’un condominium | ✅ Oui | Max. 40 % étrangers par immeuble ; titre individuel |
| Bail long terme (leasehold) | ✅ Oui | Jusqu’à 50 ans, renouvelable une fois |
| Société enregistrée localement | ✅ Partiellement | Min. 60 % actionnariat philippin ; montage complexe |
Points clés sur chaque alternative :
- Condominiums : L’achat direct est possible si le total détenu par des étrangers dans l’immeuble n’excède pas 40 %. Le propriétaire étranger dispose alors d’un titre complet, avec droit de vente ou transmission.
- Bail longue durée : Un étranger peut louer un terrain jusqu’à 50 ans (25 + renouvellement), tout en étant propriétaire éventuel des constructions érigées sur ce terrain.
- Société locale : L’étranger détient jusqu’à 40 % d’une société constituée aux Philippines (au moins 60 % doivent appartenir à un ou plusieurs Philippins). Cette société peut acheter terrains et bâtiments.
Liste récapitulative – Ce qui est interdit :
- Achat direct de terres agricoles, forestières, militaires, réserves naturelles
- Utilisation de prête-noms (« dummy corporations ») ou mariages fictifs
Obligations fiscales et frais potentiels lors d’un achat immobilier
- Impôt sur les plus-values : En cas de revente du bien
- Droits documentaires : Droit de timbre documentaire lors du transfert
- Frais d’enregistrement : Pour officialiser le transfert auprès du registre foncier local
- Taxe locale annuelle foncière : Payable chaque année selon la valeur cadastrale
Tableau synthétique :
| Type de taxe/frais | Montant estimé / mode calcul |
|---|---|
| Impôt sur les plus-values | ~6 % du prix déclaré |
| Droit documentaire | ~1,5 % |
| Frais d’enregistrement | Variable selon région (~0,25 – 0,75 %) |
| Taxe annuelle foncière | Selon valeur cadastrale |
Il est fortement recommandé aux investisseurs étrangers de consulter un avocat philippin spécialisé en droit immobilier avant toute opération immobilière, afin :
- De vérifier la conformité juridique du montage envisagé,
- De sécuriser les contrats,
- D’éviter tout risque fiscal ou pénal lié à une méconnaissance locale.
L’intervention professionnelle réduit considérablement les risques liés à la complexité réglementaire et assure que toutes les obligations sont respectées dans le processus transactionnel.
Bon à savoir :
Aux Philippines, les étrangers ne peuvent pas posséder directement de terrains, mais peuvent opter pour des baux à long terme allant jusqu’à 50 ans, renouvelables. Une autre option est d’acheter des biens par l’intermédiaire d’une société enregistrée aux Philippines, à condition que les partenaires philippins détiennent au moins 60 % des parts. Sur le plan fiscal, les acheteurs doivent prévoir des taxes sur les transferts de propriété, généralement autour de 6 % de la valeur du bien, et s’assurer de l’enregistrement en conformité avec les exigences locales. Il est crucial de consulter un conseiller juridique local, car les régulations sont souvent complexes et peuvent inclure des frais imprévus liés à la notarisation et à l’enregistrement.
⚠️ Seuls certains types d’investissements immobiliers sont ouverts légalement aux non-citoyens aux Philippines — toute structure visant à contourner cette règle expose l’acheteur étranger à une perte totale sans recours.
Comprendre la fiscalité internationale pour les acheteurs étrangers
Les acheteurs étrangers aux Philippines sont soumis à plusieurs obligations fiscales spécifiques lors de l’acquisition et de la détention d’un bien immobilier.
Principales taxes à payer lors de l’achat
| Type de taxe | Taux / Particularités |
|---|---|
| Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) | 12 % sur certains biens immobiliers neufs ou transactions commerciales, sauf exonérations spécifiques. |
| Taxe documentaire sur le transfert (DST) | Environ 1,5 % du prix d’achat ou de la valeur cadastrale, le montant le plus élevé étant retenu. |
| Taxe locale sur le transfert immobilier | Variable selon les municipalités, généralement autour de 0,5 %. |
Autres taxes récurrentes pour propriétaires étrangers
- Taxe foncière annuelle : Calculée selon la valeur cadastrale du bien ; taux variant entre 1 % et 2 %, majoré dans certaines zones urbaines.
- Impôt sur le revenu locatif : Si le bien est mis en location, l’impôt est prélevé au taux standard applicable aux non-résidents. Les revenus locatifs peuvent être taxés entre 25 % et 32 %, sans abattement pour charges.
Traitement des conventions contre la double imposition (CDI)
Les Philippines ont signé des traités fiscaux bilatéraux avec plusieurs pays pour éviter la double imposition. Ces accords peuvent :
- Réduire les retenues à la source applicables sur les loyers perçus par un propriétaire étranger.
- Prévoir que certains revenus immobiliers ne soient imposables que dans un seul pays signataire.
Exemple concret :
Un ressortissant français percevant des loyers aux Philippines peut bénéficier d’une réduction du taux d’imposition grâce à la convention fiscale franco-philippine. Il devra cependant déclarer ces revenus en France tout en imputant l’impôt déjà acquitté aux Philippines.
Exigences administratives et risques fréquents rencontrés par des acheteurs étrangers
- Obligation d’enregistrement fiscal auprès du Bureau of Internal Revenue (BIR) philippin.
- Déclaration annuelle obligatoire même si aucun revenu n’est généré localement.
- Risque : certains investisseurs ont vu leur transaction retardée faute d’avoir correctement acquitté tous les droits dus lors du transfert ou omis une formalité auprès du BIR, ce qui a entraîné pénalités et intérêts.
À retenir :
L’absence de CDI entre deux pays peut exposer un investisseur étranger à une double imposition intégrale – il paiera alors des impôts tant aux Philippines que dans son pays d’origine sans possibilité automatique de crédit d’impôt.
Résumé pratique sous forme de liste :
- Vérifier systématiquement l’existence et les modalités éventuelles d’un traité fiscal bilatéral avant toute opération immobilière.
- Anticiper toutes les étapes déclaratives post-acquisition afin d’éviter pénalités locales importantes.
- Tenir compte non seulement du coût initial mais aussi des charges fiscales annuelles récurrentes avant tout investissement immobilier philippin par un non-résident.
Bon à savoir :
Pour les acheteurs étrangers aux Philippines, il est crucial de comprendre la fiscalité internationale qui s’applique. Dès l’acquisition, ils doivent s’acquitter de la taxe de transfert immobilier, souvent complétée par la TVA sur certains services et biens associés à l’achat. Les traités de double imposition peuvent atténuer la charge fiscale, permettant d’éviter de payer des taxes deux fois sur un même revenu, bien qu’il soit indispensable de vérifier les accords spécifiques entre les Philippines et le pays d’origine de l’acheteur. Par exemple, un investisseur américain a pu voir sa facture fiscale réduite grâce au traité existant. Sur le plan local, les propriétaires doivent s’acquitter de la taxe foncière annuelle et des impôts sur tout revenu locatif, nécessitant parfois une planification fiscale avisée pour maximiser les bénéfices. Une étude de cas illustre qu’un acheteur britannique, méconnaissant certaines obligations, a dû régler des pénalités pour retard de paiement sur des taxes foncières, soulignant l’importance de conseils fiscaux adaptés.
Documents indispensables pour l’achat immobilier aux Philippines
Pour acheter un bien immobilier aux Philippines en tant qu’étranger, plusieurs documents et démarches sont indispensables pour garantir la légalité et la sécurité de la transaction.
Principaux titres de propriété requis selon le type d’acquisition :
| Type de bien | Document indispensable | Description |
|---|---|---|
| Condominium | Certificate of Condominium Title (CCT) | Atteste le droit exclusif sur une unité spécifique dans un immeuble en copropriété. |
| Terrain ou maison individuelle | Transfer Certificate of Title (TCT) | Certifie la pleine propriété du terrain (et des constructions éventuelles). |
Documents personnels exigés pour les étrangers :
- Passeport en cours de validité, avec preuve d’entrée sur le territoire philippin
- Visa approprié selon votre situation (touristique, résidentiel…)
- Alien Certification of Registration (ACR), si résidence longue durée
- Tax Identification Number (TIN) émis par les autorités fiscales philippines
- Preuve de capacité financière : relevés bancaires, justificatifs d’investissement ou lettre bancaire
- Certificat de mariage si achat conjoint avec un(e) époux(se)
Contrats et accords nécessaires :
- Sales and Purchase Agreement (contrat d’achat) – acte principal liant vendeur et acheteur
- Deed of Absolute Sale – acte notarié transférant officiellement la propriété
- Lettre d’intention ou Reservation Agreement, souvent utilisée lors des achats sur plan
- Documents relatifs au paiement des taxes foncières et à jour
Tous les documents officiels doivent être traduits en anglais/filipino si nécessaire, puis notariés afin d’avoir une valeur légale authentique.
Vérifications essentielles avant l’achat (« due diligence ») :
- Authenticité du titre auprès du Registry of Deeds
- Absence de charges, hypothèques ou litiges enregistrés sur le titre
- Taxes foncières réglées à jour
- Conformité aux règles locales d’urbanisme/zoning
| Vérification | Organisme/Action |
|---|---|
| Titre original | Registry of Deeds |
| Charges/hypothèques | Annotation au dos du titre |
| Paiement taxes | Bureau des impôts locaux |
| Conformité urbanistique | Municipalité/Assessor’s Office |
Rôle des professionnels immobiliers :
- L’agence immobilière facilite l’identification et la sélection du bien ; elle guide aussi dans la collecte initiale des documents.
- L’avocat spécialisé vérifie toute documentation légale, conduit les « due diligence », prépare/négocie les contrats notariés, assure que toutes les étapes sont conformes aux lois locales.
- Notaire publicise officiellement certains actes comme le Deed of Absolute Sale.
Faire appel à un avocat expérimenté est essentiel pour sécuriser l’opération ; il contrôle chaque étape documentaire afin d’éviter tout vice caché ou litige futur.
Bon à savoir :
Pour un achat immobilier aux Philippines en tant qu’étranger, il est crucial de rassembler des documents spécifiques tels que le Certificate of Condominium Title (CCT) pour les condominiums et le Transfer Certificate of Title (TCT) pour les terrains. Un due diligence rigoureux est essentiel pour vérifier l’authenticité de ces titres, souvent avec l’aide d’un avocat local. Les documents personnels, comme un passeport valide, un visa approprié et un Tax Identification Number (TIN), sont également nécessaires. Les contrats et accords doivent être notariés pour assurer leur validité légale. Travailler avec une agence immobilière reconnue peut faciliter l’obtention et la vérification des documents, garantissant ainsi une transaction sécurisée.
Peut-on vraiment devenir propriétaire étranger dans ce paradis?
Les lois philippines imposent des restrictions strictes à la propriété immobilière par des étrangers : il leur est interdit de posséder directement des terrains, mais ils peuvent acquérir certains types de biens immobiliers sous conditions spécifiques.
Principales restrictions et possibilités d’achat pour les étrangers :
| Type de propriété | Droit d’acquisition par un étranger | Conditions/Limitations |
| Terrain | ❌ Interdit | Aucune acquisition directe possible |
| Copropriété (condo) | ✅ Autorisé | Jusqu’à 40 % du total dans l’immeuble |
| Maison individuelle | ✅ Possession du bâtiment | Mais pas du terrain sur lequel elle est bâtie |
| Bail à long terme | ✅ Possible | Location jusqu’à 50 ans, renouvelable une fois |
Structures juridiques courantes :
- Copropriété : Les étrangers peuvent acheter un logement en copropriété si la proportion totale détenue par des non-citoyens ne dépasse pas 40 % dans l’ensemble de l’association condominiale.
- Contrat de bail à long terme : Un étranger peut signer un bail immobilier pouvant aller jusqu’à 50 ans, renouvelable une fois, ce qui permet une occupation quasi permanente sans transfert de titre foncier.
- Société locale : Un étranger peut créer ou investir dans une société aux Philippines. Cette société peut acheter des terrains à condition que les parts étrangères n’excèdent pas 40 %. Au-delà, le contrôle majoritaire doit rester philippin.
Procédures pour acquérir une propriété en tant qu’étranger :
- Vérification légale et sélection du bien
- S’assurer que la propriété visée respecte le quota maximum autorisé aux étrangers (copropriétés).
- Signature d’un contrat préliminaire
- Souvent appelé “Reservation Agreement” ou “Contract to Sell”.
- Due diligence juridique
- Vérifier les titres avec un avocat spécialisé et s’assurer qu’il n’y a ni hypothèque ni litige sur la propriété.
- Versement d’un acompte puis paiement intégral selon échéancier
- Transfert du titre (pour condos) ou signature/inscription du bail (pour terrains)
- Enregistrement auprès des autorités compétentes
Conseils pratiques pour faciliter l’achat :
- Faire appel à un avocat philippin spécialisé en droit immobilier.
- Préférer les projets réputés dont le développeur a déjà livré plusieurs résidences.
- Se méfier des offres trop attractives ou non conformes au cadre légal local.
- Vérifier que toutes les taxes et frais afférents soient clairement détaillés avant achat.
Avantages potentiels :
- Accès à un marché immobilier dynamique avec prix souvent attractifs comparé à d’autres pays asiatiques
- Possibilité d’investir dans le secteur locatif via copropriétés modernes
- Flexibilité offerte par le système locatif longue durée
Défis rencontrés :
- Impossibilité d’acquérir directement un terrain restreignant certains usages (construction personnalisée)
- Complexité administrative et nécessité absolue de respecter scrupuleusement la législation locale
- Risque lié aux fluctuations réglementaires susceptibles d’affecter les droits acquis
Liste récapitulative — points clés pour acheteurs étrangers :
- L’acquisition directe de terres est interdite ;
- Achat possible uniquement en copropriété
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
