Publié le et rédigé par Cyril Jarnias
Explorer les opportunités d’investissement dans l’immobilier commercial aux Philippines
N’a jamais été aussi prometteur. Avec une économie en pleine croissance et un secteur immobilier en plein essor, ce pays offre une vaste gamme de possibilités pour les investisseurs avisés.
En effet, le marché immobilier commercial philippin bénéficie d’une demande croissante dans des secteurs tels que le commerce de détail, les bureaux et l’hôtellerie, soutenue par une urbanisation rapide et des réformes structurelles attrayantes.
Les investisseurs peuvent donc s’attendre à des rendements intéressants alors que le gouvernement philippin continue de promouvoir des projets d’infrastructure ambitieux.
Exploration des types de propriétés commerciales aux Philippines
Les principaux types de propriétés commerciales aux Philippines incluent les bureaux, les centres commerciaux et unités de vente au détail, les espaces industriels (entrepôts, usines, parcs logistiques) et les complexes hôteliers. Chaque segment présente des spécificités en termes d’emplacement clé, de dynamique du marché et d’opportunités de croissance.
| Type de propriété | Emplacements clés | Tendances & potentiel |
| Bureaux | Makati CBD, Bonifacio Global City (BGC), Ortigas Center, Cebu IT Park | Forte demande pour espaces flexibles; expansion des BPO ; montée du télétravail hybride favorisant l’adaptabilité des surfaces ; développement hors Metro Manila dans des villes comme Clark ou Davao. |
| Centres commerciaux & Retail | Metro Manila (Quezon City, Pasig), Cebu City, Davao ; proximité transports publics et quartiers résidentiels | Reprise post-pandémie ; intégration croissante e-commerce/physique (“phygital”) ; recherche d’expériences client innovantes. Les strip malls gagnent en popularité dans les zones urbaines secondaires. |
| Espaces industriels | CALABARZON (Cavite-Laguna-Batangas), Clark Freeport Zone (Pampanga), Subic Bay Freeport Zone | Croissance portée par l’essor du e-commerce/logistique ; demande soutenue pour entrepôts modernes près des hubs urbains et ports maritimes/aéroports. Expansion attendue avec la relocalisation industrielle régionale et la croissance manufacturière locale. |
| Complexes hôteliers | Destinations touristiques majeures : Cebu, Palawan (El Nido/Coron), Bohol/Panglao Island, Siargao | Relance vigoureuse grâce à la reprise touristique internationale/domestique ; forte demande pour hôtels écoresponsables et resorts haut-de-gamme ; nouveaux développements axés sur le tourisme durable. |
Liste synthétique des tendances récentes :
- Urbanisation rapide favorisant le développement commercial en périphérie.
- Investissements majeurs dans les infrastructures publiques facilitant l’accès à de nouveaux marchés secondaires.
- Évolution vers des immeubles “verts” intégrant efficacité énergétique et certification environnementale.
- Développement accru de projets mixtes alliant commerces/bureaux/résidentiel.
Législation & régulations locales :
- La propriété foncière est strictement réservée aux citoyens philippins ou sociétés majoritairement détenues par eux (maximum 40 % étrangers dans une copropriété).
- Les étrangers peuvent acquérir directement des unités commerciales en copropriété mais non un terrain nu.
- Les baux longue durée (>25 ans renouvelables) sont autorisés pour investisseurs étrangers souhaitant exploiter ou développer un bien commercial sans accès direct au titre foncier.
- Immatriculation obligatoire auprès du Land Registration Authority ; recours conseillé à un agent immobilier agréé.
Défis spécifiques :
- Complexité réglementaire sur la titularisation foncière étrangère ;
- Fluctuations économiques mondiales impactant secteurs exportateurs/tourisme ;
- Infrastructures encore inégales selon régions ;
- Concurrence accrue notamment sur le marché “prime” bureaux/commerces.
Opportunités principales :
- Diversification géographique hors Metro Manila ;
- Demande croissante liée à l’essor démographique/moyenne classe ;
- Modernisation accélérée grâce à la digitalisation commerciale/logistique ;
- Soutien public aux investissements dans zones économiques spéciales/facilitation douanière.
En résumé, chaque segment offre une perspective attractive portée par la croissance économique philippine rapide — mais requiert une compréhension fine tant du contexte légal que local pour maximiser rendement tout en maîtrisant risques structurels spécifiques au pays.
Bon à savoir :
Aux Philippines, les propriétés commerciales englobent des bureaux, centres commerciaux, unités de vente au détail, espaces industriels et complexes hôteliers, chaque catégorie ayant ses emplacements privilégiés et opportunités de croissance. Les bureaux sont principalement situés à Manille, mais d’autres centres urbains comme Cebu et Davao attirent aussi des investissements en raison de l’expansion économique régionale. Les centres commerciaux et unités de vente au détail sont en plein essor grâce à une culture de consommation dynamique, le positionnement stratégique étant souvent centre-ville ou zones avec fort passage piéton. Les espaces industriels bénéficient de la croissance manufacturière, notamment dans les zones économiques spéciales. Le secteur hôtelier profite du développement du tourisme, avec des complexes situés dans des zones touristiques et villes principales. Le marché est guidé par des lois strictes sur les droits de propriété et la réglementation environnementale, et bien que la croissance démographique et le développement urbain alimentent la demande, les investisseurs doivent naviguer des défis comme la bureaucratie et les restrictions sur la propriété étrangère. Toutefois, les zones à fort développement économique et infrastructures en expansion offrent des occasions considérables, rendant les investissements potentiellement lucratifs.
Analyser la rentabilité et anticiper les risques
La rentabilité des investissements dans l’immobilier commercial aux Philippines demeure attractive en 2025, soutenue par la reprise économique, une croissance démographique dynamique et une demande locative stable, notamment dans les principaux centres urbains comme Metro Manila, Cebu et Davao.
| Segment | Rendement net annuel moyen | Points forts | Risques spécifiques |
| Bureaux | 6–9 % | Baux longue durée, stabilité relative | Vacance élevée post-pandémie |
| Commerces | 6–9 % | Plus-value possible en zones stratégiques | Concurrence accrue (e-commerce) |
| Logistique | >7 % (variable) | Forte demande liée à l’e-commerce | Localisation stratégique requise |
Demande locative
- La surface totale de bureaux à Metro Manila a atteint plus de 13 millions de m² début 2025.
- Demande stabilisée pour les bureaux haut de gamme (certifiés LEED), particulièrement dans BGC, Makati et Bay Area.
- Les entrepôts/logistiques profitent d’un essor marqué grâce à la croissance du e-commerce.
- Les espaces commerciaux traditionnels se transforment en centres multi-usages pour s’adapter aux nouvelles habitudes des consommateurs.
Facteurs influençant la rentabilité
- Expansion économique : Le PIB philippin poursuit sa croissance après la pandémie. L’expansion du secteur tertiaire (BPOs notamment) stimule le besoin en espaces commerciaux et logistiques.
- Croissance démographique : L’urbanisation rapide alimente durablement la demande immobilière dans les grandes métropoles.
- Tendances du marché local :
- Migration vers des bâtiments durables et flexibles
- Transformation des malls classiques face au commerce électronique
- Développement accéléré des REITs offrant liquidité et diversification
Risques potentiels
Liste synthétique :
- Réglementaires : Restrictions sur l’acquisition directe pour les étrangers ; exigences accrues sur la conformité bâtimentaire ; TVA applicable selon activité commerciale
- Fluctuations économiques : Hausse potentielle des taux d’intérêt impactant le financement ; ralentissement conjoncturel pouvant augmenter le taux de vacance
- Catastrophes naturelles : Vulnérabilité aux typhons/séismes nécessitant assurance spécifique ou normes antisismiques renforcées
- Changements politiques/fiscaux : Révisions possibles sur la fiscalité immobilière ou réglementation locative
Stratégies d’atténuation & optimisation
- Diversification géographique entre plusieurs villes majeures afin d’amortir les chocs locaux
- Sélection rigoureuse d’actifs modernes certifiés “green” réduisant l’obsolescence technique
- Préférence pour baux longs termes avec indexation sur inflation lorsque possible
- Assurance multirisque incluant catastrophes naturelles
- Veille réglementaire permanente pour anticiper toute évolution législative ou fiscale
À retenir : Malgré certains risques structurels inhérents au marché philippin—tels que volatilité macroéconomique ou exposition climatique—l’immobilier commercial conserve un rendement supérieur à celui observé dans plusieurs autres marchés émergents asiatiques grâce à son tissu urbain dynamique, ses besoins croissants liés au numérique/logistique, ainsi qu’à une gestion professionnelle renforcée via les REITs locaux.
Rentabilité optimisée par diversification sectorielle (bureaux/commerce/logistique), sélection attentive des emplacements prime et anticipation proactive des risques réglementaires.
Bon à savoir :
Les investissements dans l’immobilier commercial aux Philippines offrent des taux de rendement attractifs, entre 6 et 8 % en moyenne, grâce à une croissance économique robuste et une augmentation constante de la demande locative dans les principaux centres urbains comme Manille et Cebu. Toutefois, il est crucial d’anticiper les risques potentiels tels que les fluctuations économiques dues à la dépendance au secteur des BPO (Business Process Outsourcing), les réglementations gouvernementales fluctuantes, les catastrophes naturelles exacerbées par la position géographique du pays, ainsi que les possibles changements de politique locale. Pour atténuer ces risques, diversifiez vos investissements entre plusieurs villes, restez informé des régulations en vigueur, et entretenez des polices d’assurance couvrant les catastrophes naturelles. Évaluant ces éléments, vous optimiserez votre rentabilité tout en réduisant l’incertitude dans ce marché prometteur.
Découverte des tendances émergentes du secteur immobilier commercial
L’impact des nouvelles technologies et des innovations, telles que les plateformes de gestion de biens et les solutions PropTech, transforme profondément le secteur immobilier commercial aux Philippines. L’intégration croissante d’outils digitaux, de l’automatisation et de la connectivité dans la gestion immobilière permet une meilleure efficacité opérationnelle, une transparence accrue pour les investisseurs ainsi qu’une expérience locataire optimisée. Les bâtiments récents adoptent des infrastructures numériques (IoT, automatisation énergétique) et s’appuient sur des plateformes PropTech pour améliorer la maintenance prédictive ou offrir une gestion centralisée à distance.
Principales innovations technologiques dans l’immobilier commercial :
| Technologie | Impact principal |
| Plateformes PropTech | Optimisation de la gestion locative |
| IoT & automatisation | Réduction des coûts énergétiques |
| Solutions cloud | Accessibilité en temps réel aux données |
Les changements dans la demande locative sont marqués par un glissement vers plus de flexibilité et d’adaptabilité face à l’évolution du travail (télétravail/hybride), ce qui se traduit par :
- Une préférence pour les bureaux certifiés écologiques, modulables ou situés dans des emplacements stratégiques.
- Le développement d’espaces multifonctionnels (co-working intégré à l’offre retail/loisirs).
- Une stabilisation progressive du marché grâce au retour progressif du dynamisme économique.
Évolutions récentes :
- La demande logistique explose avec l’essor du e-commerce ; entrepôts modernes proches des axes routiers stratégiques sont particulièrement recherchés.
- Les centres commerciaux traditionnels se réinventent en hubs lifestyle intégrant services, restauration et espaces communautaires.
L’essor durable est désormais incontournable :
- De plus en plus de projets intègrent certifications vertes (LEED) ou utilisent matériaux éco-responsables.
- L’efficacité énergétique devient un critère déterminant lors du choix d’un bien commercial tant pour les utilisateurs finaux que pour les investisseurs institutionnels.
Exemples concrets :
- Priorité donnée aux designs bioclimatiques
- Installation généralisée de systèmes économes en eau/énergie
L’urbanisation continue façonne le développement :
Les grands pôles urbains comme Metro Manila voient leur parc immobilier densifié tandis que le développement s’étend vers Luzon Nord/Central ou CALABARZON grâce aux infrastructures améliorées (« Build Better More »). Cette urbanisation accélérée stimule :
- La création d’écoquartiers mixtes
- L’apparition d’espaces industriels/logistiques périphériques
Préférences évolutives chez les investisseurs nationaux/internationaux :
- Retour marqué à l’investissement grâce au cadre législatif assoupli (extension REITs, réforme sur investissements étrangers)
- Attractivité renforcée par la stabilité macroéconomique relative malgré inflation/rate hikes récents
- Préférence marquée pour actifs offrant rendement stable : bureaux prime « green », zones logistiques modernes
Facteurs influençant ces préférences :
- Stabilité politique relative
- Potentiel démographique élevé
- Réformes fiscales favorables
Opportunités offertes par l’intégration régionale Asie-Pacifique :
Liste des avantages majeurs :
- Accès facilité aux marchés voisins via accords régionaux/trade blocs
- Collaboration transfrontalière accrue sur projets logistiques/industriels
- Synergies régionales tirées par le positionnement stratégique maritime/aérien philippin
Les investisseurs bénéficient donc :
- D’une base opérationnelle compétitive pour rayonner vers ASEAN+,
- De perspectives collaboratives accrues avec capitaux asiatiques,
- D’opportunités liées au rôle croissant du pays comme hub régional.
Résumé visuel des tendances émergentes :
| Tendance | Description |
| Digitalisation & PropTech | Bâtiments intelligents – outils connectés – gestion centralisée |
| Flexibilité & Multifonctionnalité | Bureaux hybrides – espaces adaptés nouvelles façons travailler |
| Développement durable | Certifications écologiques – matériaux verts – efficacité énergétique |
| Urbanisation étendue | Nouvelles zones commerciales périurbaines/industrielles |
| Repositionnement investisseur | Recherche stabilité & rendement stable via actifs prime/logistiques |
| Intégration régionale | Plateforme Asie-Pacifique – accès marchés voisins/collaborations transfrontalières |
Le secteur immobilier commercial philippin s’oriente résolument vers innovation technologique, durabilité accrue et ouverture internationale afin d’accompagner ses dynamiques économiques post-pandémie.
Bon à savoir :
L’impact des nouvelles technologies, comme les plateformes de gestion de biens et les solutions PropTech, transforme le marché immobilier commercial aux Philippines, facilitant la gestion et optimisant les opérations. Parallèlement, les évolutions socio-économiques entraînent une demande accrue pour des espaces de bureau flexibles et des infrastructures multifonctionnelles. L’urbanisation continue façonne le développement de nouvelles zones commerciales et l’essor des bâtiments écologiques renforce l’attrait des pratiques durables. Les préférences des investisseurs, influencées par les conditions économiques et les politiques gouvernementales, évoluent, ouvrant des opportunités d’investissement, notamment par l’intégration active des Philippines dans la région Asie-Pacifique, favorisant la collaboration transfrontalière et l’accès aux marchés.
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Grâce à son expertise, il offre des conseils avisés pour optimiser la gestion patrimoniale de ses clients. Cyril Jarnias est également reconnu pour ses interventions dans de nombreux médias prestigieux tels que BFM Business, les Français de l’étranger, Le Figaro, Les Echos ou encore Mieux vivre votre argent, où il partage ses connaissances et son savoir-faire en matière de gestion de patrimoine.
